3-Zimmer-Eigentumswohnung, 70 m², 5. Obergeschoss mit Lift, Effretikon

Die Recherche zeigt in Effretikon ein aktuell inseriertes Objekt mit denselben Merkmalen. Es nennt 3 Zimmer, 70 m², 5. Obergeschoss, 30 m² Wohn- und Küchenbereich, 16 m² und 11 m² Zimmer, Heizung 2020, Boiler Oktober 2020, Totalsanierung November 2022 und Küche 2023. Dort ist die Wohnung an einen Studenten vermietet, der Vertrag läuft bis 01.10.2028. Die Nutzerangabe lautet dagegen bezugsfrei. Bei Verkauf geht ein Mietverhältnis nach Art. 261 OR mit dem Eigentum auf den Erwerber über. Eine ausserordentliche Kündigung setzt dringenden Eigenbedarf voraus und wirkt erst ab Grundbucheintrag. Der Mieter kann zudem eine Erstreckung verlangen. Zu klären ist das über den aktuellen Grundbuchauszug, einen allfälligen Mietvertrag samt Fristen und eine ausdrückliche Zusicherung der Bezugsfreiheit im Kaufvertrag.

Die Nutzerangabe nennt 625'000 CHF. Das vergleichbare aktuelle Angebot in Effretikon steht bei 670'000 CHF. Die Differenz beträgt 45'000 CHF oder rund 7 Prozent. Möglich sind ein bereits verhandelter Preis, eine andere Einheit oder eine veraltete Angabe. Zu klären ist, auf welchem Dokument der Betrag von 625'000 CHF beruht und ob er den Mieterstatus bereits berücksichtigt.

Laut Eigentümer zeigt der GEAK 2023 die Gebäudehülle in Klasse D und die Gesamtenergieeffizienz in Klasse C. Das amtliche Gebäude- und Wohnungsregister nennt als Wärmeerzeuger einen kondensierenden Gas-Heizkessel, Angabe vom 14.08.2024. Eine landesweite Zwangssanierung gibt es in der Schweiz nicht. Vorgaben zum Heizungsersatz und zum Anteil erneuerbarer Energie setzen die Kantone, sie unterscheiden sich. An der Klasse D hängt damit keine gebäudescharfe Sanierungspflicht. Wirtschaftlich bleibt der Ersatz der Gasheizung trotzdem wahrscheinlich und wird über die Gemeinschaft finanziert. Zu klären sind Alter und Restnutzungsdauer des Kessels sowie die aktuellen kantonalen Auflagen bei einem Ersatz.

Die Einlage in den Erneuerungsfonds beträgt laut Angabe 90 CHF im Monat, also 1'080 CHF im Jahr für diese Einheit. Der Stand des Fonds, die Wertquote und beschlossene Sanierungen sind nicht bekannt. Bei einem Gebäude von 1966 mit 42 Wohnungen und Hüllenklasse D ist eine grössere Erneuerung absehbar. Der Erneuerungsfonds geht mit dem Stockwerkeigentum auf den Käufer über und wird nicht zurückerstattet. Für offene Beiträge der letzten drei Jahre besteht ein gesetzliches Gemeinschaftspfandrecht an der Einheit nach Art. 712i ZGB. Der Erwerber haftet damit in dieser Grenze auch für Ausstände des Voreigentümers. Zu beschaffen sind Jahresrechnung, Budget, Protokolle der Versammlungen und das Nutzungs- und Verwaltungsreglement.

Es liegen weder Grundbuchauszug noch Reglement, Jahresrechnung, Protokolle oder der GEAK im Original vor. Der Grundbuchauszug ist vom Verkäufer geschuldet, Grundlage ist Art. 970 ZGB, und zwar vor der öffentlichen Beurkundung nach Art. 216 OR. Ohne Auszug bleiben Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen unerkannt. Einsicht bekommt, wer ein Interesse glaubhaft macht, als Kaufinteressent mit konkreter Absicht ist das gegeben. Die übrigen Unterlagen sind vor einer verbindlichen Kaufentscheidung anzufordern und zu prüfen. Wer sie im Einzelfall bereitstellen muss, hängt von Rechtsgrundlage und Verfahrensstand ab.

Schweizer Kaufverträge schliessen die Gewährleistung in der Regel aus. Dieser Ausschluss ist ungültig, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, Art. 199 OR. Arglist liegt vor, wenn aus Vertrag, Gesetz oder Treu und Glauben eine Aufklärungspflicht bestand. Die Rechtsprechung bejaht das etwa bei bekannten Altlasten, bei Enteignungen oder Bauverboten und bei absichtlich verschwiegenen, nicht sichtbaren Bauschäden. Möglich ist es, Zusicherungen zu Bezugsfreiheit, Sanierungsstand und bekannten Schäden ausdrücklich in den Vertrag aufzunehmen.

Die amtliche Modellkarte zeigt an dieser Adresse keine Fläche für Oberflächenabfluss, ausgeschlossen ist er damit nicht. Dasselbe gilt für die Grobkarte Hochwasser HQ100. Beide Auskünfte stammen vom Bundesamt für Umwelt über geo.admin.ch. Verbindlich ist der Auszug aus der kantonalen Gefahrenkarte, dieser ist beizuziehen. Die amtlichen Karten lassen sich im Dossier über das Ebenen-Symbol oben rechts in der Lage-Karte direkt am Objekt prüfen. Für eine Wohnung im 5. Obergeschoss betrifft das vor allem Keller, Veloraum und Waschküche.

Das Bundesamt für Gesundheit gibt für diese Adresse eine Wahrscheinlichkeit von 6 Prozent an, den Referenzwert zu überschreiten, Stand 2025. Das ist ein geringer Wert. Für eine Wohnung im 5. Obergeschoss ist das Thema zusätzlich entschärft, weil Radon aus dem Untergrund eintritt. Eine Messung ist hier nicht zwingend, für Keller- und Hobbyräume aber möglich.

Die Ausstattungsliste nennt Veloraum, Keller und Waschküche, aber keinen Auto-Abstellplatz. In einer Gemeinde mit ÖV-Güteklasse C ist ein Stellplatz preisrelevant. Zu klären ist, ob ein Platz zum Sonderrecht gehört, zugemietet werden kann oder separat zu kaufen ist. Ein fehlender Platz ist in der Bewertung mit einem Abschlag berücksichtigt.