3-Zimmer-Eigentumswohnung, 81 m², 3. Stock mit Lift, Favoritenstraße 43, 1040 Wien

Die amtliche Lärmkarte weist für diese Adresse 70 bis 74 dB Lden Straßenlärm und 60 bis 64 dB Schienenlärm aus. Das ist die obere Stufe im innerstädtischen Wohngebiet. Das hofseitige Schlafzimmer mildert die Wirkung. Zu klären ist, ob die 2012 getauschten Fenster eine Schallschutzverglasung haben, dazu ist die Rechnung oder das Datenblatt des Fensterbauers aussagekräftig. Möglich ist eine Besichtigung zur Hauptverkehrszeit bei geöffnetem und geschlossenem Fenster. In der Lage-Karte dieses Berichts lässt sich die amtliche Lärmkarte über das Ebenen-Symbol direkt am Objekt einblenden. Der Abschlag von 6 Prozent in der Bewertung bildet diesen Punkt bereits ab.

Die Wohnung wird als Verlassenschaftswohnung angeboten. Vor einer Einantwortung kann die Verlassenschaft nur mit Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts verkaufen. Zu klären ist, ob die Einantwortung bereits erfolgt ist und wer im Grundbuch als Eigentümer steht. Dazu dient der Einantwortungsbeschluss des Verlassenschaftsgerichts und ein tagesaktueller Grundbuchauszug. Fehlt die Befugnis, verzögert sich die Verbücherung oder der Vertrag scheitert. Mehrere Erben bedeuten zudem, dass alle unterschreiben müssen.

Angegeben sind HWB 108 kWh/(m²a), Klasse D, fGEE 1,58 und Gültigkeit bis 31.01.2033. Das Dokument selbst wurde nicht vorgelegt, das Ausstellungsdatum ist nicht genannt. Der Verkäufer schuldet dem Käufer nach §§ 3 bis 5 EAVG 2012 einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis. Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Aushändigung binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss. Bei Verstoß droht eine Verwaltungsstrafe bis zu 1.450 € nach § 9 EAVG 2012. Fehlt der Ausweis, gilt zudem die gesetzlich vermutete Gesamtenergieeffizienz für Gebäude dieser Art als vereinbart.

Der Nutzer nennt Baujahr 1956. Das Gebäuderegister der Stadt Wien weist für den Suchradius die Bauperiode 1848 bis 1918 und 5 Geschosse aus. Die Zuordnung zu genau diesem Objekt steht laut Auskunft nicht fest, im Radius liegen 2 Gebäude. Der Unterschied entscheidet über die Substanz, über die Energiekennwerte und über das anwendbare Mietrechtsregime. Verbindlich klärt das nur der Baubewilligungsbescheid aus dem Bauakt der MA 37. Bis dahin folgt dieser Bericht der Nutzerangabe und benennt den Widerspruch offen.

Genannt sind 264,01 € je Monat inklusive Umsatzsteuer, davon Reparaturrücklage 93,90 € und sonstige Kosten 112,66 €, jeweils ohne Umsatzsteuer. Bei 10 Prozent Umsatzsteuer entspricht das einem Nettobetrag von rund 240,01 €. Rund 33 € je Monat sind damit keinem genannten Posten zugeordnet. Zu klären ist, ob darin Heizung, Warmwasser, Verwaltungshonorar oder ein Lift-Anteil stecken. Aufschluss geben die aktuelle Vorschreibung der Hausverwaltung und die letzte Jahresabrechnung.

Weder Art noch Alter der Heizung sind bekannt. Bei einem Haus dieser Bauzeit reicht die Bandbreite von Gasetagenheizung über Fernwärme bis zu Einzelöfen. Davon hängen laufende Kosten, Tauschkosten und Förderzugang ab. Auskunft geben die Hausverwaltung und der Energieausweis, dort ist der Wärmeerzeuger vermerkt. Eine bundesweite Austauschpflicht für bestehende fossile Heizungen ist derzeit nicht in Kraft.

Der Makler arbeitet für beide Seiten. Damit vertritt dieselbe Stelle gegenläufige Interessen, die Offenlegung der Doppeltätigkeit ist Pflicht des Maklers. Die Provision des Käufers beträgt 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also 3,6 Prozent nach § 15 IMV. Bei 395.000 € sind das 14.220 €. Verhandlungsspielraum besteht, der genannte Satz ist ein Höchstbetrag.

Balkon, Loggia und Terrasse fehlen. In 1040 Wien erzielen vergleichbare Wohnungen mit Balkon spürbar höhere Quadratmeterpreise. Ein nachträglicher Balkon zur Straße ist an dieser Lage baulich und in der Eigentümergemeinschaft schwer durchsetzbar. Der Punkt ist mit 4 Prozent in den Anpassungen berücksichtigt. Er begrenzt den Käuferkreis beim Wiederverkauf, vor allem bei Familien.

Die Gefahrenhinweiskarte des Umweltbundesamts nennt im Umkreis von 15 m Wassertiefen von 3,5 bis 20 cm bei einem hundertjährlichen Starkregen über 30 Minuten. Eine Überflutungsfläche bis HQ300 besteht an der Adresse laut amtlicher Auskunft nicht. Betroffen wären bei Oberflächenabfluss vor allem Keller und Hauseingang. Zu klären ist beim Verwalter, ob es in den letzten Jahren Wassereintritte im Keller gab. Die Prüfung der eingeblendeten amtlichen Karte in der Lage-Karte dieses Berichts ist dafür ein erster Schritt.

Es besteht aber ein gesetzliches Vorzugspfandrecht am Miteigentumsanteil nach § 27 Abs. 1 WEG 2002. Wirksam wird es nur, wenn die Forderung binnen sechs Monaten eingeklagt und die Klage im Grundbuch angemerkt wurde, § 27 Abs. 2 WEG 2002. Eine solche Anmerkung ist im Grundbuch sichtbar. Möglich ist daher die Durchsicht des C-Blatts und eine schriftliche Auskunft des Verwalters über offene Beträge dieser Einheit.

Zur Elektrik liegt keine Angabe vor, genannt sind nur Fenstertausch 2012 und Bad 2016. In Wohnungen dieser Bauzeit sind Leitungen, Verteiler und Steckdosenzahl oft nicht mehr zeitgemäß. Eine Erneuerung ist in der Renovierungsschätzung mit 7.000 bis 14.000 € angesetzt. Zu klären ist der Stand über eine Elektrobefundprüfung durch einen konzessionierten Betrieb. Ein Befund nach ÖVE-Regeln schafft hier in einem Termin Klarheit.