Zwei-Zimmer-Altbauwohnung, 45 m², Grünauer Straße 26, Berlin-Köpenick

Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen sind in Deutschland vor der Beurkundung geschuldet, Grundlage sind § 24 Abs. 7 WEG und § 28 WEG. Die Pflicht der Hausverwaltung besteht dabei gegenüber den Eigentümern, nicht gegenüber einem Kaufinteressenten. Ohne Beschlusssammlung bleiben beschlossene Sonderumlagen und Bauvorhaben unsichtbar. Der Erwerber haftet nicht für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers, wohl aber für alle Beträge, die nach dem Eigentumsübergang fällig werden, auch für eine schon vorher beschlossene Sonderumlage. Bei einem Haus von 1935 ist das der größte offene Kostenblock.

Der Nutzer nennt einen Verbrauchsausweis der Klasse D mit 128 kWh je m² und Jahr, gültig bis 2031. Ein Ausstellungsdatum liegt nicht vor. Der Energieausweis ist in Deutschland eine Pflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer nach § 80 GModG. Er ist spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und nach Vertragsabschluss zu übergeben. Fehlt er, liegt eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis zu 10.000 € nach § 108 GModG vor. Möglich ist es, das Original samt Ausstellungsdatum und Energieträger vor der Beurkundung zu prüfen.

Ein neuer Eigentümer muss die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen, § 35 GModG. Zudem sind zugängliche Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen, § 69 Abs. 2 bis 4 GModG. Beide Pflichten treffen die Eigentümergemeinschaft ohne feste Frist ab dem Kauf. Die Zwei-Jahres-Frist nach einem Eigentümerwechsel gilt nur bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen (§ 35 Abs. 3 GModG). Bei Wohnungseigentum betreffen sie das Gemeinschaftseigentum und damit die Gemeinschaft. Zu klären ist beim Verwalter, ob die Dämmung bereits ausgeführt und nachgewiesen ist. Eine allgemeine Zwangssanierung nach Effizienzklasse gibt es nicht, an der Klasse D hängt also keine gebäudescharfe Sanierungspflicht.

Der Nutzer gibt ein Hausgeld von 180 € im Monat an, davon 45 € Instandhaltungsrücklage. Das sind rund 1 € je m² und Monat. Für ein Gebäude von 1935 mit Dach, Fassade, Steigleitungen und Fenstern im Gemeinschaftseigentum ist das wenig. Der tatsächliche Rücklagenstand und beschlossene Maßnahmen gehen nur aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokollen hervor. Diese Unterlagen sollten vor einer verbindlichen Kaufentscheidung angefordert und geprüft werden.

Dingliche Lasten wie Wegerecht, Leitungsrecht, Nießbrauch, Wohnungsrecht oder Reallast haften am Grundstück und nicht an der Person. Sie binden den Erwerber auch ohne seine Zustimmung, Grundlage ist § 1018 BGB mit § 873 Abs. 1 BGB. Sie stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Das deutsche Grundbuch ist nicht frei einsehbar, nach § 12 GBO braucht es ein berechtigtes Interesse. Der Käufer ist daher auf Verkäufer oder Notar angewiesen. Aus den vorliegenden Angaben ergibt sich kein Hinweis auf eine Last, der Auszug muss das zeigen.

Der Berliner Mietspiegel 2026 weist für die Adresse Grünauer Straße 26 einen Mittelwert von 7,82 € je m² aus, Spanne 6,57 bis 10,01 €, Wohnlage einfach, Baualter 1919 bis 1949 (laut angegebenem Baujahr, nicht amtlich), Wohnungsgröße 40 bis unter 50 m², Stichtag 01.09.2025, Quelle Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin. Daraus folgen rund 352 € Kaltmiete im Monat. Die Bruttorendite liegt damit bei 2,7 Prozent bezogen auf 155.000 €. Als reine Kapitalanlage trägt sich das Objekt bei marktüblicher Finanzierung nicht.

Die Nutzerangabe nennt Käuferprovision 3,57 Prozent, Notar 1,5 Prozent, Grunderwerbsteuer 6 Prozent und Grundbuch 0,5 Prozent, zusammen 11,57 Prozent. Für dieses Dossier gelten verbindlich Grunderwerbsteuer 6 Prozent, Vertragserrichtung und Grundbuch 1,21 Prozent sowie Maklerprovision des Käufers 1,79 Prozent, zusammen 9 Prozent. Dieser Bericht folgt den letztgenannten Sätzen. Die eigene Annahme liegt also rund 2 Prozentpunkte höher. Welcher Provisionssatz gilt, hängt vom konkreten Maklervertrag ab und ist vor der Beurkundung zu klären.

Für Berlin gibt es keinen frei abfragbaren Landesdienst zu Altlasten, deshalb liegt zum Grundstück kein Befund vor. Auskunft gibt auf Antrag das Umweltamt des Bezirks Treptow-Köpenick aus dem Bodenbelastungskataster. Wichtig für die Einordnung: Neben dem Verursacher haftet auch der Grundstückseigentümer als Zustandsstörer nach § 4 Abs. 3 BBodSchG. Die Haftung ist grundsätzlich auf den Verkehrswert begrenzt, kann ihn aber überschreiten, wenn der Eigentümer die Altlast beim Erwerb kannte. Bei einer Wohnung im Wohnungseigentum trifft das den Erwerber nur über seinen Miteigentumsanteil. Ein Bodengutachten ist hier nach derzeitigem Kenntnisstand nicht veranlasst.

Der Zensus 2022 zählt in der 100-Meter-Gitterzelle um die Adresse 12 Gebäude mit Wohnraum, am häufigsten mit Baujahr 1995 bis 2001, das sind 10 Gebäude oder 83 Prozent. Dieser Wert gilt für die Zelle und nicht für dieses Haus. Das Baujahr des Hauses steht im Energieausweis oder in der Baugenehmigung. Eine Rechtsfolge hat die Abweichung nicht, sie ist aber vor der Beurkundung zu bestätigen.

Zu Elektroinstallation, Steigleitungen, Fenstern und Bad liegen keine Angaben vor. In Wohnungen dieses Baualters sind das die drei teuersten Überraschungen nach dem Einzug. Möglich ist eine Begehung mit einem Bausachverständigen vor der Beurkundung. Der Verkäufer muss Mängel offenlegen, die er kennt und die der Käufer nicht ohne Weiteres erkennt. Arglistiges Verschweigen macht jeden Haftungsausschluss unwirksam, § 444 BGB.