Piso en propiedad con 3 dormitorios, 2 baños y terraza acristalada en Numancia, Puente de Vallecas

Frente a 108 m² de superficie construida hay solo 76 m² de superficie útil, es decir, un 70 por ciento. Lo habitual es entre un 80 y un 85 por ciento. El precio por metro cuadrado anunciado de 2.490 € se refiere a la superficie construida; referido a la superficie útil son 3.539 €. Vía de comprobación: solicitar el extracto del catastro (Sede Electrónica del Catastro) con la referencia catastral y cotejar la superficie allí registrada con la nota simple del Registro de la Propiedad y una medición propia en la visita. Aclare expresamente si la terraza acristalada está incluida en los 108 m².

El anuncio menciona la instalación y los radiadores para una calefacción central de gas natural, pero no una caldera. Sin caldera, la vivienda no se puede calentar. A comprobar: si existe una acometida de gas activa y un certificado de instalación de gas en vigor, si la ubicación es admisible según el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, y si existe la aprobación de la comunidad para la evacuación de humos y la unidad exterior. Hay que prever entre 2.500 y 4.500 € de coste para el aparato y su puesta en marcha, y esto debe incluirse en la negociación del precio.

Un acristalamiento de terraza es una modificación constructiva de un elemento comunitario y, por regla general, está sujeto a licencia. Exija la licencia de obras del ayuntamiento y el acuerdo de la comunidad de propietarios. Si faltan ambos, en el caso de una construcción levantada sin licencia se corre el riesgo de multa, la denegación de acometidas de suministro y una orden de demolición que también afecta al comprador posterior. Una vez transcurrido el plazo de prescripción vigente en cada caso, la construcción se considera fuera de ordenación, es decir, tolerada, pero no plenamente legalizable, con limitaciones para la reforma y la ampliación; un certificado AFO puede confirmar este estatus. En Madrid no existe en absoluto plazo de prescripción para zonas verdes, espacios libres y superficies públicas. Sin esta prueba, es aconsejable una rebaja de precio o una cláusula de rescisión en el contrato de arras.

El comprador responde con la vivienda adquirida (afección real) de las deudas frente a la comunidad del año en curso y de los tres años naturales anteriores, con base en el art. 9 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Esta responsabilidad existe con independencia de quién haya dejado de pagar las cuotas. Protección: el vendedor debe declarar en el contrato de compraventa que ha pagado los gastos y presentar un certificado de la comunidad sobre el estado de deudas. Exija este certificado antes de la firma notarial, junto con las últimas actas de la junta de propietarios y el estado del fondo de reserva, que debe ascender como mínimo al diez por ciento del presupuesto ordinario.

El anuncio menciona unos gastos de comunidad de entre 60 y 80 € al mes, pero no indica ni los conceptos, ni el estado del fondo de reserva, ni obras de rehabilitación aprobadas. En un edificio de los años 1976 a 1996, la fachada, la modernización del ascensor y las bajantes son candidatos típicos para derramas. Vía de comprobación: solicitar al administrador las actas de las últimas tres juntas de propietarios y el presupuesto vigente, y descontar del precio de compra cualquier medida aprobada pero aún no pagada.

'Antigüedad: entre 30 y 50 años' deja abierto el rango entre 1976 y 1996, y con ello dos calidades constructivas muy distintas. El año de construcción exacto figura en el catastro y se puede consultar gratuitamente con la referencia catastral. De ello dependen la valoración de la instalación eléctrica, las bajantes, el aislamiento térmico y la normativa del ascensor.

Sin la referencia catastral no se pueden comprobar la identidad de la unidad, el año de construcción, las superficies ni el valor de referencia. El valor de referencia es la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales cuando es superior al precio de compra. Solicite la referencia y compruébela en la Sede Electrónica del Catastro.

El suelo de Sintasol y las ventanas de aluminio apuntan a un equipamiento original sin rotura de puente térmico y sin doble acristalamiento. Compruebe en la visita los perfiles de las ventanas en busca de condensación y corrientes de aire, la densidad de enchufes y el cuadro eléctrico, así como rastros de humedad en los baños y en la fachada noroeste. Un cambio de ventanas cuesta, para este tamaño de vivienda, entre 6.000 y 11.000 €.

2.490 €/m² de superficie construida frente a 3.471 €/m² de media del barrio en julio de 2026 supone una diferencia de aproximadamente el 28 por ciento. Parte se explica por la baja proporción de superficie útil y la necesidad de modernización. Aclare si existen otros motivos: tiempo en el mercado, herencia yacente o comunidad hereditaria, deudas pendientes de la comunidad, un usufructo o una servidumbre inscrita. El extracto registral y el certificado de la comunidad responden a esto.

El anuncio, conforme al art. 6 del RD 515/1989, solo indica que notaría, registro, impuesto de transmisiones patrimoniales y gastos de financiación e intermediación no están incluidos. En la Comunidad de Madrid, el impuesto de transmisiones patrimoniales para viviendas de segunda mano es del 6 por ciento sobre el mayor valor entre el precio de compra y el valor de referencia. Con 269.000 €, eso son unos 16.140 € de impuesto, más notaría, inscripción registral y gestoría de aproximadamente 1.500 a 2.500 €. Calcule unos 18.000 a 19.000 € por encima del precio de compra, sin la comisión de la agencia, cuyo pagador no se indica en el anuncio.

Noroeste significa poca luz por la mañana, pero sol de tarde tardío en verano. Junto con la 1.ª planta, cabe esperar una iluminación atenuada en las estancias que dan a la calle. Visite la vivienda por la mañana y a última hora de la tarde, y compruebe el sombreado producido por los edificios de enfrente.

Numancia se encuentra entre la Avenida de la Albufera y los accesos hacia la M-30, y la situación de ruido depende en gran medida de la orientación de la fachada. Consulte el plan municipal de acción contra el ruido y los mapas oficiales, que pueden mostrarse en el dossier directamente sobre el inmueble mediante el icono de capas situado arriba a la derecha en el mapa de ubicación, y abra todas las ventanas durante la visita.