Bilocale, ristrutturato e arredato, 53 m², 1° piano con ascensore, Quartiere Padova (Adriano-Crescenzago-Parco Lambro-Cimiano), Milano

La dichiarazione di conformità tra la planimetria catastale e lo stato reale dell'immobile è obbligatoria nell'atto di compravendita ai sensi dell'art. 29 comma 1-bis della Legge 52/1985. Se manca o se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto, l'atto è nullo. Nella pratica questo riguarda ogni modifica di planimetria non dichiarata, e una ristrutturazione con cucina a vista è esattamente un caso del genere. Prima del compromesso richieda la visura e la planimetria catastale, oltre a una conferma scritta del venditore che planimetria e stato di fatto coincidano, e faccia verificare la planimetria da un geometra rispetto alla distribuzione reale degli ambienti.

L'indicazione del titolo edilizio nell'atto (menzione urbanistica) è obbligatoria ai sensi dell'art. 46 del DPR 380/2001. Se manca, il contratto è nullo, proprio a causa dell'assenza dell'indicazione stessa. La Corte di Cassazione ha chiarito nel 2019 che il contratto resta valido se le indicazioni sul titolo edilizio sono presenti, autentiche e riferibili all'immobile, anche se l'edificio si discosta dal titolo. Richieda il permesso di costruire o la SCIA per la ristrutturazione, tutte le autorizzazioni successive e l'agibilità. Senza conformità urbanistica, oltre alla nullità, si rischia anche il rifiuto del mutuo da parte della banca.

Ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., l'acquirente risponde in solido con il venditore per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Con 250 € al mese, nel caso peggiore si tratta di circa 6.000 €, che l'amministratore può richiedere direttamente a lei. Prima della firma richieda l'attestazione dell'amministratore sugli oneri condominiali arretrati e faccia inserire nel preliminare che il venditore salda tutti gli arretrati entro il rogito.

L'annuncio non dice nulla sul fondo di riserva né su lavori deliberati. In un edificio del 1967, facciata, tetto, colonne montanti e ammodernamento dell'ascensore sono voci tipiche di grande entità, ripartite in millesimi. Richieda i verbali delle ultime tre assemblee, il regolamento di condominio, le tabelle millesimali e il rendiconto annuale. Se un intervento è già stato deliberato, l'attribuzione dei costi deve essere inserita esplicitamente nel preliminare.

Circa 10.800 € all'anno corrispondono a 4,72 € al m2 e al mese, un valore nettamente superiore alla media per un bilocale. I fattori trainanti sono la portineria a giornata intera, il riscaldamento centralizzato e il giardino condominiale. Questi costi fissi riducono sia il rendimento netto sia il valore di rivendita. Si faccia mostrare i rendiconti degli ultimi due anni e verifichi quale quota riguardi il riscaldamento e se la ripartizione avvenga tramite contabilizzazione dei consumi.

La classe è indicata nell'annuncio come previsto per legge, ma il valore è debole per un immobile ristrutturato, perché l'involucro edilizio del 1967 non è coibentato. Importante per la determinazione del prezzo: in Italia non esiste un obbligo di riqualificazione su scala nazionale legato alla classe energetica, i requisiti scattano solo per ristrutturazioni importanti e per le nuove costruzioni. Non c'è quindi un obbligo di riqualificazione specifico per questo edificio, ma sì una quota di spese di riscaldamento stabilmente più alta all'interno delle spese condominiali. Richieda l'APE con la data di rilascio, che deve essere allegato all'atto di compravendita.

La stessa agenzia offre nello stesso edificio un secondo bilocale di 55 m² anch'esso a 220.000 €, quindi 4.000 €/m² invece di 4.151 €/m². Questo indica una determinazione forfettaria del prezzo e più unità da vendere contemporaneamente, il che rafforza la posizione negoziale dell'acquirente. Chieda da quanto tempo entrambe le unità sono sul mercato e negozi il prezzo al m2 anziché l'importo forfettario.

I 53 m² sono indicati come superficie commerciale, quindi comprendono in quota parte il balcone e le superfici accessorie. La superficie netta abitabile è, per esperienza, sensibilmente inferiore, per cui il prezzo effettivo per m2 utilizzabile supera i 4.151 €/m² dichiarati. Faccia ricalcolare la superficie sulla base della planimetria catastale e non basi il prezzo d'acquisto sulla superficie commerciale.

Negli edifici di questa epoca, le colonne montanti elettriche, le colonne di scarico, la distribuzione del riscaldamento e la tecnologia dell'ascensore sono spesso a fine vita utile. Anche componenti contenenti amianto, ad esempio vecchie tubazioni idriche o lastre di copertura, non sono da escludere in costruzioni degli anni sessanta. Faccia valutare lo stato degli impianti comuni da un tecnico e chieda all'amministratore eventuali piani di manutenzione in programma.

La vicinanza a autobus, tram e metropolitana è un vantaggio per la raggiungibilità, ma al 1° piano significa rumore da traffico, soprattutto se il balcone si affaccia sulla strada. Verifichi l'orientamento di persona in diversi momenti della giornata. Le mappe ufficiali su rumore, aree soggette ad allagamento e destinazione urbanistica possono essere visualizzate nel dossier direttamente sull'immobile, tramite l'icona dei livelli in alto a destra nella mappa della posizione.

L'annuncio non menziona alcun diritto di passaggio, diritto di abitazione o usufrutto. Una servitù iscritta vincola tuttavia l'acquirente anche senza il suo consenso, perché segue l'immobile a ogni passaggio di proprietà. Qui non si afferma l'esistenza di alcun onere, la prova viene dai registri: faccia verificare l'estratto dei registri immobiliari (trascrizioni) e l'atto di provenienza rispetto a oneri, ipoteche e pignoramenti.

L'acquisto comprensivo di mobili è possibile, ma non viene indicato alcun valore dell'arredamento. L'arredamento tende a essere sopravvalutato nella formazione del prezzo e ha scarso valore alla rivendita. Faccia predisporre un inventario con i valori dei singoli beni e indichi separatamente la quota dei mobili nel prezzo d'acquisto, il che è anche più corretto dal punto di vista fiscale.

Non sono indicate né la provvigione dell'agenzia né le imposte e le spese notarili. Per una seconda casa l'imposta di registro è nettamente più alta rispetto alla prima casa, a cui si aggiungono notaio, conservatoria e provvigione. Si faccia quantificare per iscritto la provvigione e includa le spese accessorie nel suo budget prima di presentare un'offerta.