Appartement 103 m², 3 slaapkamers, 1e verdieping met lift, verhuurd tot 01.01.2027

De woning heeft klasse F met 332 kWh/m². In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt geen renovatieplicht die aan de aankoop gekoppeld is zoals in Vlaanderen, maar wel een minimumvereiste voor verhuur: een woning van klasse F of G mag niet meer opnieuw verhuurd worden zonder verbetering, minimumklasse is E. Het lopende huurcontract eindigt volgens de advertentie op 01.01.2027. Wie daarna opnieuw wil verhuren, moet de woning eerst minstens naar klasse E brengen. Vraag het volledige EPC-attest met uitgiftedatum en aanbevolen maatregelen op en laat de syndicus schriftelijk bevestigen of een renovatie van de gebouwschil of de stookplaats beslist of gepland is. De precieze toepassing in dit geval moet u met een energiedeskundige en de notaris uitklaren.

De advertentie vermeldt de elektrische installatie zonder geldig keuringsattest en als niet conform. Het keuringsverslag volgens het AREI, het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties, is verschuldigd bij de notariële akte. Ontbreekt het, dan gaat de plicht tot herkeuring over op de koper, en een niet conforme installatie moet hij op eigen kosten laten herstellen. Vraag het keuringsverslag op voor de ondertekening, vraag twee offertes van een elektricien voor het conform maken op en trek het bedrag af van de prijs, of laat de werken uitvoeren voor de akte. Realistisch zijn 6.000 tot 14.000 € voor een woning van deze grootte uit 1964.

De tabel vermeldt 103 m², de beschrijvende tekst 113 m² volgens de opgave van het EPC-attest. Dat is bijna 10 procent verschil en dus ongeveer 24.000 € prijsverschil bij 2.330 €/m². De oppervlakte van het EPC-attest wordt anders gemeten dan de bewoonbare oppervlakte en is geen bewijs voor bruikbare oppervlakte. Vraag de oppervlakteopgave uit de basisakte op, met de aandelen in de gemeenschappelijke delen, en laat tijdens de bezichtiging zelf opmeten. Deze beoordeling rekent met 103 m².

De woning is verhuurd, vrij pas vanaf 01.01.2027. De nieuwe eigenaar neemt alle rechten en plichten van de vorige verhuurder over en moet het lopende contract respecteren. De verkoop is geen geldige opzeggingsgrond, een beding voor uithuiszetting bij verkoop is nietig. Een opzegging is mogelijk met een opzegtermijn van zes maanden, als u de woning persoonlijk en daadwerkelijk zelf wilt betrekken. Vraag het volledige huurcontract op, het gewest en de regeling waarop het gebaseerd is, de actuele huurprijs, de laatste indexering volgens de gezondheidsindex en het bewijs van de huurwaarborg, die maximaal drie maanden huur mag bedragen op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Controleer of de lopende huur onder het marktniveau van ongeveer 1.100 € ligt, want een huur die niet verhoogd kan worden is een waardevermindering en niet enkel een comfortprobleem.

Het gebouw dateert uit 1964, dus is asbesthoudend materiaal in vloerbekleding, lijmlagen, leidingisolatie en stookplaats mogelijk. Het Vlaamse asbestattest is een verplichting van Vlaanderen en geldt niet voor dit Brusselse object, een attest kan hier dus niet met de nietigheid van de verkoop afgedwongen worden. Des te belangrijker is de eigen controle: vraag de syndicus naar bestaande asbestinventarissen van het gebouw en laat voor sloopwerken in keuken en vloeren een materiaalstaal nemen. Het ontbrekende conformiteitsattest voor stookolietanks moet u met de syndicus uitklaren, omdat de verwarming collectief werkt en een aanpassing via de gemeenschappelijke kosten loopt.

De maandelijkse voorschotten van ongeveer 360 € komen neer op 4.320 € per jaar, daarbij ongeveer 1.380 € onroerende voorheffing bij een kadastraal inkomen van 1.289 €. Samen ongeveer 5.700 € per jaar, dat drukt het nettorendement duidelijk onder het brutorendement van 5,5 procent. Vraag de afrekeningen van de laatste drie jaar op, want voorschotten in een gebouw met collectieve gasverwarming en klasse F worden regelmatig bijgevorderd.

De woning ligt in een gedwongen mede-eigendom. Het aandeel in het reservekapitaal is onlosmakelijk verbonden met de woning en gaat automatisch op u over, de verkoper krijgt het niet terug. Het reservekapitaal is doorgaans verplicht en bedraagt minstens vijf procent van de gewone lasten van het voorgaande jaar. Openstaande bijdragen van de vorige eigenaar worden door de notaris nagevraagd, hij vraagt bij de syndicus de schulden van de verkoper, lopende en geplande werken, beslissingen en de stand van het reservekapitaal op. Vraag deze informatie op voor de ondertekening en lees de laatste notulen van de algemene vergadering. Een gebouw uit 1964 met klasse F heeft een reëel risico op beslist werk aan de gevel, het dak of de verwarming, dat u met uw aandeel mee draagt.

De advertentie sluit notaris- en registratiekosten uitdrukkelijk uit. Bij 240.000 € komt dat volgens de in Brussel gebruikelijke registratierechten van 12,5 procent neer op ongeveer 30.000 €, daarbij notarishonorarium en onkosten. De benodigde kapitaalinzet ligt daarmee duidelijk boven de aankoopprijs. Of een vrijstelling of vermindering voor eigen bewoning in uw geval van toepassing is, moet u met de notaris nagaan, bij een verhuurde woning zonder eigen woonplaats komt dat doorgaans niet in aanmerking.

De advertentie zegt niets over de vraag of de huurder een voorkooprecht heeft. Of en in welke vorm zo'n recht in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat, is hier niet aangetoond en wordt daarom niet beweerd. Laat de notaris voor de ondertekening schriftelijk bevestigen dat er geen rechten van derden op de aankoop rusten en dat de verkoop kan plaatsvinden zonder toestemming van of kennisgeving aan de huurder.

Een balkon van 2 m² is geen bruikbare buitenruimte, maar een uittredebalkon. Oriëntatie op het oosten betekent zon enkel in de ochtend. Bij twee gevels op de 1e verdieping van een stedelijke straat moet u lichtinval en straatlawaai controleren. Bezichtig 's middags en 's avonds met een geopend raam en controleer in de liggingskaart van het dossier via het lagen-icoon rechtsboven de officiële geluids- en bestemmingslagen ter plaatse.