Ceci est le dossier d'exemple public. Il montre à quoi ressemble un rapport, mais ce n'est pas un rapport client réel.
Dossier d'analyse
Appartement T3 avec balcon et vue dégagée, Lyon 9, Champvert / Gorge de Loup
Quartier Champvert - Gorge de Loup, 69009 Lyon (Straße im Inserat genannt, Hausnummer nicht veröffentlicht) · Lyon · Frankreich
245.000 €
242.799 €
218.519 €
Ce que vous avez ici
Le rapport de vérification complet sur ce bien, établi à partir de l'annonce et des registres publics.
- 10 chapitres, chacun consultable séparément
- Confiance: faibleAbaissée de moyenne à faible. La deuxième expertise indépendante estime que la base de données ne suffit pas pour le niveau supérieur. C'est donc le niveau inférieur qui est indiqué ici, et non celui que l'analyse avait retenu. Un contrôle arithmétique ne concorde pas (Fließtext gegen die Felder geprüft). La confiance est donc au mieux moyenne.
- 10 signaux d'alerte, dont 2 graves, et 5 opportunités
- Numéro de contrôle 7299EE5A-AA00-4193-984F-AC437AFE9EFB ✓
Ce que l'évaluation complète montre en plus
- La valeur hypothécaire et la valeur de rendement, telles qu'une banque les calcule.
- Tests de résistance sur les taux, le loyer et la vacance.
- Vos propres documents lus et confrontés à l'annonce.
Ce que vous pouvez faire maintenant
En un coup d'oeil
Principal signal d'alerte : Charges de copropriété élevées sans détail (sur 10 au total, dont 2 élevés)
Ce qui reste ouvert · incertitudes
Confiance: faibleHonnête plutôt qu'exhaustif : Scan my Home ne travaille qu'avec des informations et des documents réels. Ces points n'ont pas pu être clarifiés de façon fiable à partir de l'annonce et des documents ; renseignez-vous sur place ou auprès de l'agent.
- ○Aucun plan à l'échelle disponible. La distribution montrée est estimée ; demandez le vrai plan au mandataire.
- ○Année de construction du bâtiment, non indiquée dans l'annonce
- ○État de la salle de bains, de la cuisine, des fenêtres et de l'installation électrique, aucune indication ni photo disponible
- ○Dossier de diagnostic technique complet, y compris l'État des risques, non fourni
- ○État daté, règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales, état du fonds de travaux et carnet d'entretien, non fournis
- ○Montant de la taxe foncière, non indiqué dans l'annonce
- ○Détail des 3.072 € de charges de copropriété par poste
- ○Conditions du dispositif fiscal mis en avant
- ○Indication précisant si le logement sera livré libre ou occupé
- ○Adresse exacte avec numéro de rue, donc aucune information précise à l'adresse sur les risques naturels, les registres des sols et le zonage ; les indications sur le bruit, les distances à pied et les risques naturels sont estimées de manière fondée, non prouvées
- ○Extrait de la publicité foncière (état hypothécaire) sur les servitudes et les hypothèques
- ○Le loyer de référence majoré applicable pour la zone, le nombre de pièces et la tranche d'année de construction ; le plafond indiqué de 1.065 € est un ordre de grandeur sans justificatif précis pour le lieu
- ○Orientation et luminosité des pièces ainsi qu'un plan, la répartition des pièces est estimée
Ce qu'il faut faire maintenant
Votre feuille de route
Dans cet ordre. Qui l'inverse négocie sur un bien qu'il ne connaît pas encore.
- 1
Demander ces documents
Les 12 points restés ouverts sont votre liste pour la partie adverse (agent immobilier). Tant qu'ils sont ouverts, vous ne connaissez pas entièrement le bien, et chaque chiffre ici reste provisoire.
- 2
Vérifier sur place
2 points de cette analyse ne peuvent être tranchés que sur place. Jusque-là, chaque chiffre ici repose sur une hypothèse.
- ·Charges de copropriété élevées sans détail
- ·Travaux votés et fonds de travaux inconnus dans une copropriété de 112 lots
- 3
Négocier le prix
Au-dessus de votre plafond, vous payez le défaut que vous venez de trouver.
- ·Votre plafond : 218.519 € (valeur prudente, marge de sécurité incluse)
- ·Valeur de marché équitable : 242.799 €
- ·Le prix demandé est 0,9 % au-dessus de la valeur de marché
- ·Ein vergleichbares T3 mit 74,52 m², Balkon, Keller, Garage und Aufzug in derselben Gegend wird für 219.000 € angeboten, also 2.939 €/m², wenn auch renovierungsbedürftig.
- ·Der Quartierdurchschnitt liegt bei rund 3.633 €/m², das Niveau der beurkundeten Verkäufe in 69009 ist zwischen 2021 und 2025 um 17,4 Prozent gefallen; wer heute kauft, kauft in einen nachgebenden Markt.
- ·Die Gemeinschaftskosten von 3.072 € pro Jahr entsprechen 41,70 € je m2 und Jahr und sind eine dauerhafte Belastung, die jeder Käufer in seinen Preis einrechnet.
- 4
Ne signer qu'ensuite
Tout ce qui précède peut encore être modifié. À partir de la signature, le risque est pour vous.
- ·Contrôle qualité sur cette analyse : « bestätigt mit Hinweisen »
- ·Der geforderte Preis von 245.000 € liegt im oberen Mittelfeld der ortsüblichen Spanne von 236.000 bis 252.000 € und ist damit marktgerecht. Steigen Sie mit 225.000 € ein und zahlen Sie maximal 218.519 €, den konservativen Wert, solange Baujahr, Zustand und die beschlossenen Arbeiten der Eigentümergemeinschaft nicht schriftlich belegt sind.
Texte de demande prêt à l'emploi pour le agent immobilier
Contient les documents manquants et les questions de cette analyse. Volontairement sans prix ni évaluation, c'est votre position de négociation.
Scores
Pourquoi chacune des six notes est ce qu'elle est
Signaux d'alerte & opportunités
Red Flags (10)
Charges de copropriété élevées sans détailévaluation de marché
3.072 € par an, soit 256 € par mois, correspondent à environ 41,70 € par m2 et par an. C'est nettement plus, pour un appartement de cette taille, que pour une copropriété simple sans personnel, et cela indique un chauffage collectif, un ascenseur et des prestations collectives courantes. Demandez l'état daté du syndic ainsi que les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le budget prévisionnel détaillé par poste, chauffage, ascenseur, personnel et entretien. Vérifiez quelle part dépend de la consommation.
Travaux votés et fonds de travaux inconnus dans une copropriété de 112 lotsévaluation de marché
Avec 112 lots, des travaux votés en façade, toiture, ascenseur ou chaufferie peuvent représenter des appels de fonds à cinq chiffres par logement. Le fonds de travaux est désormais obligatoire pour pratiquement toutes les copropriétés, depuis que l'ancienne exception pour les copropriétés de moins de dix lots a expiré le 1er janvier 2025, et s'élève chaque année à au moins 2,5 % des travaux prévus lorsqu'un plan pluriannuel de travaux existe, sinon à au moins 5 % du budget. La somme versée vous est transférée et n'est pas remboursée. Important pour votre responsabilité : selon l'article 20 de la loi n° 65-557, le syndicat peut bloquer le prix de vente pour recouvrer les charges impayées du vendeur, c'est pourquoi les charges impayées doivent être clarifiées via l'état daté avant la signature et attribuées au vendeur dans le contrat de vente.
Année de construction totalement manquanteévaluation de marché
Sans année de construction, il est impossible d'évaluer la structure du bâtiment, le niveau d'isolation, l'âge des réseaux et la probabilité de travaux collectifs à venir. L'année de construction figure au cadastre et dans les documents de la copropriété ; demandez-la avec le carnet d'entretien, qui documente l'historique des travaux sur le bâtiment.
Chauffage collectif au gazévaluation de marché
Un chauffage collectif au gaz signifie : aucun contrôle individuel des coûts, dépendance aux décisions de la copropriété et un poste de coût inclus dans les 256 € de charges mensuelles. L'installation de nouvelles chaudières au fioul est interdite depuis 2022 et les nouvelles chaudières doivent respecter un plafond d'émissions de CO2 ; pour la chaufferie au gaz existante, cela n'entraîne aucune obligation de remplacement immédiate. Demandez l'âge de la chaufferie, si un changement a été décidé ou discuté, et comment les frais de chauffage sont répartis.
Mise en avant d'un dispositif fiscal sans aucun détailévaluation de marché
L'annonce mentionne un dispositif fiscal incitatif sans préciser les conditions, les durées ou les obligations de location. Un avantage fiscal est régulièrement lié à des obligations de location, à des plafonds de loyer et à une sélection des locataires, et limite la disponibilité du bien pendant des années. Faites-vous remettre les conditions par écrit et faites-les vérifier par un conseiller fiscal avant de signer. N'achetez pas un avantage fiscal dont vous ne connaissez pas les conditions.
Risques naturels et bruit routier non documentésévaluation de marché
L'État des risques (ERP) selon l'art. L125-5 du Code de l'environnement est dû dès la première annonce ou visite ; s'il manque, vous pouvez demander l'annulation de la vente ou une réduction de prix. Le quartier se trouve près des axes de circulation de Gorge de Loup, le bruit doit donc être vérifié sur place, à différentes heures de la journée et fenêtre ouverte. Les cartes officielles sur les inondations, le bruit environnant et le zonage peuvent être affichées dans le dossier directement sur l'objet, via l'icône des calques en haut à droite de la carte de localisation.
Indications de surface contradictoiresévaluation de marché
Le portail indique 73 m², le mesurage Carrez 73,62 m². C'est l'indication selon la loi Carrez qui fait foi, laquelle doit figurer, selon l'art. 46 de la loi 65-557, dans l'avant-contrat et dans l'acte notarié. Si elle manque, le contrat est contestable. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième, vous pouvez demander une réduction proportionnelle du prix de vente dans un délai d'un an. Demandez le procès-verbal de mesurage avec date et auteur.
Taxe foncière non indiquéeévaluation de marché
La taxe foncière manque dans l'annonce, alors qu'elle détermine, avec les 3.072 € de charges de copropriété, la charge courante. Demandez le dernier avis de taxe foncière du vendeur.
Durée de commercialisation supérieure à deux mois en mandat exclusifévaluation de marché
Plus de deux mois de présence sur le marché en mandat exclusif avec mise à jour continue de l'annonce montrent que le prix n'a jusqu'ici trouvé aucun acheteur. C'est un argument objectif dans la négociation du prix, pas un défaut. Demandez le nombre de visites et les niveaux de prix antérieurs.
Classe DPE après le changement de méthode au 01.01.2026évaluation de marché
Le DPE date du 18.03.2026 et a donc été établi après le changement de méthode de calcul au 1er janvier 2026, qui a introduit un nouveau facteur de conversion pour l'électricité. Une meilleure classe ne repose pas nécessairement sur des travaux. Pour un chauffage collectif au gaz, le changement joue toutefois à peine, la classe D avec 190 kWh/m² par an est donc plausible. Pour la classe D, aucune interdiction de location ne s'applique actuellement en France ; la classe G n'est plus louable depuis le 1er janvier 2025, la classe F suit en 2028 et la classe E en 2034.
Opportunités (5)
15,30 m² de surface extérieure avec vue dégagée au 5e étageévaluation de marché
Balcon, étage élevé avec ascenseur et vue dégagée ne sont pas une évidence dans les copropriétés existantes de ce secteur et justifient une vraie plus-value. Des T3 comparables sans balcon ou à des étages bas se vendent moins cher.
Aucune rénovation énergétique obligatoireévaluation de marché
Avec la classe D et 190 kWh/m² par an, il n'y a aucune interdiction de location, et pour l'achat d'un appartement en copropriété, aucune obligation d'audit énergétique non plus ; celui-ci est prescrit lors de la vente d'une maison individuelle ou d'un bâtiment en monopropriété des classes E, F et G. Cela vous épargne une obligation de rénovation à cinq chiffres.
Ensemble d'usage completévaluation de marché
Cave de 7,32 m², place de stationnement au sein de la résidence, ascenseur et fibre optique sont présents. Ces surfaces annexes manquent dans de nombreux biens de cette gamme de prix et ne peuvent être acquises ultérieurement qu'à un coût élevé.
Commission à la charge du vendeurévaluation de marché
La commission d'agence est convenue à la charge du vendeur. Vos frais d'acquisition annexes se limitent donc pour l'essentiel aux frais de notaire et d'enregistrement.
Ouverture de la cuisine comme plus-valueévaluation de marché
La cuisine séparée est mitoyenne du séjour/salle à manger. Un percement crée un espace de vie et repas contemporain d'environ 29 m² et améliore la revente, à condition que le mur ne soit pas porteur et que la copropriété y consente.
Contexte et points à vérifier
Ce qui pourrait se cacher derrière la vente et ce qu'un acheteur, un mandataire ou un promoteur devrait vérifier avant de décider. Fondé sur la recherche ; les suppositions sont signalées comme telles.
Ce qui pourrait se cacher derrière : 4 Raisons de la vente possibles, 6 anomalies et 10 points à vérifier
Das Objekt liegt in einer größeren Wohnanlage mit 112 Losen im Westen von Lyon, einem fast reinen Wohnquartier mit 28 Prozent Sozialwohnungsanteil und guter Nahversorgung. Struktur und Ausstattung, also Gas-Kollektivheizung, Aufzug, Keller, freies Parken in der Residenz und eine separate Küche, sprechen für eine Anlage der Nachkriegsjahrzehnte; das Baujahr nennt das Inserat nicht. Das Preisniveau im 9. Arrondissement ist seit 2021 um 17,4 Prozent gefallen und liegt jetzt bei rund 3.727 €/m², der Quartierschnitt bei etwa 3.633 €/m². Die Anzeige verzichtet auf Werbeprosa, verschweigt aber Baujahr, Grundsteuer, Zustandsangaben und die Bedingungen des beworbenen Steuermodells.
Raisons de vente possibles
Umzug oder Wechsel der Wohnformévaluation de marché
Ein T3 mit zwei Schlafzimmern ist eine typische Zwischenstation: Familien ziehen ins Haus, ältere Eigentümer in eine kleinere Einheit. Der häufigste und harmloseste Grund, Vermutung ohne Belegbarkeit aus dem Inserat.
Verkauf als Anlageobjekt mit Steuerbezugévaluation de marché
Die Anzeige bewirbt ausdrücklich ein steuerliches Fördermodell. Das deutet darauf hin, dass die Wohnung auch Anlegern angeboten wird. Ob die Wohnung frei oder vermietet ist, sagt das Inserat nicht; das ist zu klären, weil ein Erwerber nach Art. 1743 Code civil in einen laufenden Mietvertrag eintritt.
Laufende Kosten als Auslöserévaluation de marché
3.072 € Gemeinschaftskosten pro Jahr sind für 73,62 m² spürbar. Steigende Umlagen oder eine beschlossene Sanierung in einer Anlage mit 112 Losen sind ein realistischer Anlass zum Verkauf. Vermutung, die sich mit den Protokollen der assemblée générale prüfen lässt.
Preisfindung noch nicht abgeschlossenévaluation de marché
Über zwei Monate Vermarktung im Exklusivmandat und eine Anzeige, die am 14.08.2026 nachgezogen wurde, sprechen für eine noch laufende Anpassung der Erwartung des Verkäufers.
Anomalies
- ! Über zwei Monate online im Exklusivmandat, ohne dass ein Preisstand oder eine Reduktion dokumentiert ist.
- ! Zwei Flächenangaben im Umlauf: 73 m² im Portal, 73,62 m² nach loi Carrez.
- ! Baujahr, Zustandsangaben und Grundsteuer fehlen vollständig, obwohl sie die laufende Belastung und den Investitionsbedarf bestimmen.
- ! Ein steuerliches Fördermodell wird beworben, ohne eine einzige Bedingung zu nennen.
- ! Keine Angabe, ob die Wohnung frei oder vermietet übergeben wird.
- ! Die Gemeinschaftskosten sind mit einer Jahressumme genannt, aber nicht aufgeschlüsselt; bei Kollektivheizung ist der Heizanteil entscheidend.
À vérifier avant l'achat
état daté des Syndic sowie Protokolle der letzten drei assemblées générales
Zeigt offene Lasten des Verkäufers, beschlossene Arbeiten und geplante Sonderumlagen. Nach Artikel 20 des Gesetzes Nr. 65-557 kann das Syndicat den Kaufpreis blockieren, um offene Lasten einzutreiben.
Stand des fonds de travaux und plan pluriannuel de travaux
Der Fonds geht mit dem Los auf Sie über und wird nicht zurückerstattet; der Arbeitsplan zeigt, welche Beträge in den nächsten Jahren fällig werden.
Vollständiges dossier de diagnostic technique
Nach Art. L271-4 bis L271-6 Code de la construction et de l'habitation geschuldet, mit bis zu elf Einzelbefunden, Kosten beim Verkäufer. Fehlt ein Befund, kann sich der Verkäufer nicht auf den Ausschluss der Haftung für versteckte Mängel berufen.
État des risques (ERP)
Ab der ersten Anzeige beziehungsweise Besichtigung geschuldet. Fehlt er, können Sie Rückabwicklung oder Preisminderung verlangen.
Aufmaß nach loi Carrez mit Datum und Ersteller
Die Angabe muss im Vorvertrag und in der notariellen Urkunde stehen. Ist die tatsächliche Fläche um mehr als ein Zwanzigstel kleiner, können Sie binnen eines Jahres eine anteilige Kaufpreisminderung verlangen.
Auszug aus der publicité foncière (état hypothécaire)
Eine dort veröffentlichte servitude bindet Sie als Erwerber auch ohne Ihre Zustimmung. Nur der Registerauszug zeigt Hypotheken, Wege- und Wohnrechte.
Alter und Zustand der Heizzentrale sowie Aufschlüsselung der 3.072 € Jahreskosten
Bestimmt Ihre laufende Belastung und das Risiko einer Umlage für den Austausch der kollektiven Gasanlage.
Zustand von Elektrik, Fenstern, Bad und Küche vor Ort prüfen
Das Inserat nennt keine Maßnahmen. Der Modernisierungsabschlag von 3 Prozent in dieser Bewertung steht und fällt mit dem tatsächlich vorgefundenen Zustand.
Mietsituation und Bedingungen des beworbenen Steuermodells
Bei laufendem Mietvertrag treten Sie nach Art. 1743 Code civil ein; Kündigung ist nur zum Vertragsende möglich, congé pour reprise frühestens zwei Jahre nach dem Erwerb. Ein Steuervorteil ist regelmäßig an Auflagen gebunden, die Ihre Verfügbarkeit einschränken.
Note de renseignements d'urbanisme und Bauvorhaben im Umfeld
Klärt verbindlich die zulässige Nutzung und zeigt, ob die freie Aussicht durch ein Nachbarprojekt entfallen kann. Ein Teil des Werts dieses Objekts hängt an dieser Aussicht.
Dossier Scan my Home · indication assistée par IA, pas une expertise de valeur vénale assermentée · évaluation prudente, abattement de sécurité de 10 % inclus · Données de taux/marché au 2026-07 · Version 663
Faire réévaluer la valeur d'aujourd'hui
Les données du bien, le plan et la localisation restent inchangés. Nous ne faisons que rechercher à nouveau l'estimation du marché, avec des biens comparables actuels, et créons un rapport séparé et lié avec les données d'aujourd'hui. Coûte 3,00 € TTC.