This is the public example dossier. It shows what a report looks like, but is not a real customer report.
Analysis dossier
1-bedroom apartment (1 bed), first floor, with balcony and resident parking space in Clontarf, Dublin 3
Wohnanlage nahe Vernon Avenue, Clontarf, Dublin 3 (D03), genaue Adresse im Inserat genannt, hier nicht übernommen · Dublin · Irland
€295,000
€280,830
€252,747
What you have here
The complete inspection report on this property, from the listing and public registers.
- 10 chapters, each available on its own
- Confidence: lowLowered from medium to low. The independent second review does not consider the data base sufficient for the higher level. The lower level is shown here instead of the one the analysis itself assumed. The second review left one serious finding open (Mietrecht). While it is open, confidence cannot exceed medium.
- 9 warning signals, 2 of them serious, and 5 opportunities
- Reference number BAA19F2B-3D9B-4DFA-BAC1-842A7139FD1F ✓
What the full assessment additionally shows
- Lending value and income value, the way a bank calculates them.
- Stress tests for interest, rent and vacancy.
- Your own documents read and checked against the listing.
What you can do now
At a glance
Most important warning: Tenure and remaining lease term not stated (of 9 in total, 2 of them high)
What is still open · uncertainties
Confidence: lowHonest rather than complete: Scan my Home works only with real information and documents. These points could not be reliably clarified from the listing and the papers; please ask on site or at the agent.
- ○No scaled floor plan available. The layout shown is estimated; ask the agent for the real plan.
- ○Year of construction of the development, not stated in the listing
- ○Tenure (freehold or long leasehold) and remaining term of the lease
- ○BER number and energy value in kWh per square metre and year, mandatory disclosures for the listing
- ○Issue date and expiry date of the BER certificate
- ○Itemised breakdown of the annual service charge of 1.818,88 €
- ○Balance of the building investment fund (sinking fund) and any major expenditure approved by the management company
- ○Certificate of outstanding service charges for the unit
- ○Folio number and the content of Part 3 of the Folio, showing the registered burdens
- ○Planning permission and Certificate of Compliance with Planning Permission and Building Regulations
- ○Precise flood zone for the address and the development's proof of insurance with flood cover
- ○Orientation of the apartment by compass direction and the daylight situation
- ○Whether the development has a lift
- ○Allocation and number of parking spaces per unit
- ○Current letting status and, if let, the tenancy agreement with the start date, the last rent increase and proof of the deposit
- ○Floor area of the comparable one-bedroom unit sold on 01.10.2024 for 317.000 €; the 34,5 m² is assumed from the layout of units in the same development
- ○Median floor area behind the median asking price of around 285.000 € for one-bedroom apartments in Clontarf
- ○No photos provided, so no photo check and no assessment of visible defects was possible
What to do now
Your roadmap
In this order. Whoever reverses it negotiates over a property they do not yet know.
- 1
Request these documents
The 17 points listed under open questions are your list for the agent. While they are open you do not know the property fully, and every figure here is provisional.
- 2
Inspect on site
2 findings in this analysis can only be settled on site. Until then every figure here rests on an assumption.
- ·Tenure and remaining lease term not stated
- ·Sinking fund and works approved by the management company unknown
- ·Full viewing checklist with 13 items: see the second-review section
- 3
Negotiate the price
Above the ceiling you are paying for the defect you have just found.
- ·Your ceiling: €252,747 (conservative value, incl. safety margin)
- ·Fair market value: €280,830
- ·The asking price is 5 % above market value
- ·In derselben Wohnanlage steht eine baugleich beschriebene Ein-Zimmer-Einheit mit 34 m² und BER C3 zum selben Preis am Markt; zwei parallel verfügbare Einheiten schwächen die Preisdurchsetzung des Verkäufers.
- ·Eine aktuell angebotene Ein-Zimmer-Wohnung an der Castle Avenue in Clontarf kostet 275.000 € und hat mit C1 die bessere Energieklasse; die Differenz von 20.000 € muss dieses Objekt erst rechtfertigen.
- ·Die Verwaltungsgebühr von 1.818,88 € pro Jahr entspricht rund 52,72 € je m² und Jahr und ist für 34,5 m² überdurchschnittlich; diese Belastung mindert den Preis, den ein Käufer vernünftigerweise zahlt.
- 4
Only then sign
Everything before this can still be changed. From the signature onwards the risk is yours.
- ·Quality review on this analysis: "bestätigt mit Hinweisen"
- ·Der geforderte Preis von 295.000 € liegt innerhalb der ortsüblichen Spanne von 268.000 € bis 298.000 €, allerdings an deren oberem Rand. Steigen Sie mit einem Startgebot deutlich unterhalb Ihrer Obergrenze in die Verhandlung ein und ziehen Sie die Grenze bei 252.747 €, dem konservativen Wert; und geben Sie kein Gebot ab, bevor lease-Restlaufzeit, Rücklagenstand und BER-Kennwert schriftlich vorliegen.
Ready-made enquiry text for the agent
Contains the open documents and the questions from this analysis. Deliberately without price and without valuation, that is your negotiating position.
Scores
Why each of the six grades turns out as it does
Red flags & opportunities
Red Flags (9)
Tenure and remaining lease term not statedmarket assessment
Apartments in Irish developments are usually held as long leasehold, often for 500 or 999 years, with the common areas and residual rights resting with the owners' management company. The listing states neither the tenure nor the remaining term. If the remaining term falls below around 70 years, banks lend more cautiously and resale suffers. How to check: request a copy of the lease showing the remaining term, and inspect the Folio at Tailte Éireann. This information must be available before signing the contract, not afterwards.
Sinking fund and works approved by the management company unknownmarket assessment
The building investment fund under Section 19 of the Multi-Unit Developments Act 2011, commonly called the sinking fund, covers major expenditure such as the roof or the facade. If it is empty and works are due, they are spread across the owners as a one-off levy, which can run into five figures. With a service charge of 1.818,88 € for 2026 and no breakdown at all, it is unclear how much even flows into the sinking fund. How to check: request the management company's annual accounts, the sinking fund balance, the budget, and the minutes of the last members' meetings, asking specifically about planned major expenditure.
No kWh figure in the listing despite being a mandatory disclosuremarket assessment
The BER rating C3 is stated, but the energy value in kWh per square metre and year and the BER number are missing. Both are owed in every advertisement under the European Union (Energy Performance of Buildings) Regulations 2012 (S.I. No. 243 of 2012). A breach is an offence carrying a fine of up to 5.000 € per case, enforced by the local Building Control Authority. How to check: request the BER certificate with its number and expiry date, together with the Advisory Report, and cross-check the entry by MPRN in SEAI's public BER register. If the actual figure is higher, heating costs will be higher than the rating suggests.
Outstanding service charges attach to the unitmarket assessment
Arrears from the previous owner remain attached to the apartment and fall on the purchaser if they are not settled out of the purchase price at completion. The management company can sue for them as a simple contract debt. How to check: the owners' management company's certificate of outstanding contributions under Section 18 of the Multi-Unit Developments Act 2011 is owed before completion, not merely desirable. If it is missing, do not complete.
Coastal flooding in Clontarf and insurabilitymarket assessment
In February 2026, the sea wall in Clontarf was overtopped at high tide; the promenade, the cycle path and the car parks were under water, and the water reached the boundaries of the properties opposite. According to the reports, the upgrade of the flood defences is not planned until 2033. A first-floor apartment is largely protected against water ingress; what would be affected is access, the low points of the development, and above all the premium or the availability of buildings insurance. How to check: look up the flood zone using Ireland's official flood information map service, request the development's proof of insurance including flood cover, and ask about the development's claims history.
Year of construction not statedmarket assessment
The listing says only mature residential development. Without a year of construction, the method of construction, the age of the windows, the age of the pipework and the condition of the common areas cannot be assessed, and the remaining service life of the building elements stays open. How to check: ask the vendor for the year of construction, cross-check it against the Certificate of Compliance and the BER record, and commission a structural survey. Caveat emptor applies in Ireland; the seller owes no disclosure of structural defects.
Floor area under 40 m²market assessment
34,5 m² is a small floor area for an apartment. Some banks take a cautious view of units under 40 m², and the pool of buyers on resale is limited to singles, commuters and investors. How to check: before making an offer, clarify the financeability of this size with the bank in writing, otherwise the financing falls through after the bid is accepted.
Service charge without a breakdownmarket assessment
1.818,88 € for 2026 works out at around 152 € a month and around 52,72 € per m² and year. That is above average for a small unit and noticeably reduces the net yield. Without a breakdown, it is not clear what is spent on insurance, cleaning, lighting, the lift and management, and what goes into the sinking fund. How to check: request the management company's itemised budget and how the charge has developed over the last three years.
Online bidding processmarket assessment
The listing promotes submitting bids through an online feature. Such a process accelerates price formation upwards and tempts bidders into offers without a completed review. How to check: before the first bid, set out the mortgage approval, the document list and the ceiling in writing, and do not depart from them. A bid in Ireland is not binding until the contract is signed, under Section 51 of the Land and Conveyancing Law Reform Act 2009, but that does not protect against overpaying.
Opportunities (5)
Established coastal location with stable demandmarket assessment
The promenade, St Anne's Park and Bull Island within walking distance, bus route 130 almost on the doorstep, and the DART nearby. This combination keeps demand for small units in Clontarf high. The median asking price for one-bedroom apartments in Clontarf is around 285.000 €, and the property, at 295.000 €, is only slightly above that.
Documented sale prices above the asking pricemarket assessment
A one-bedroom unit in the same development sold in October 2024 for 317.000 €, against an asking price of 295.000 €. This evidences sound demand in this segment and supports the value on the downside.
Lettabilitymarket assessment
For a well-maintained one-bedroom apartment in this location, a sustainably achievable rent is around 1.600 € a month (excluding service charge). Relative to the asking price, that gives a gross yield of 6,5 per cent before the service charge, insurance and tax.
Energy retrofit eligible for grantsmarket assessment
Moving from C3 to B is realistic through windows, seals, hot water and, with the management company's consent, a heat pump. Grants from the state energy agency cover part of the cost. This raises comfort and resale value.
Resident parking spacemarket assessment
Resident parking spaces are not a given in Dublin 3 and are a selling point in their own right on any later resale or letting.
Background and check points
What might be behind the sale and what a buyer, agent or developer should check before deciding. Research-based; assumptions are marked as such.
What might be behind it: 4 possible Reasons for sale, 6 anomalies and 10 points to check
Es handelt sich um eine kleine Einheit in einer eingewachsenen Wohnanlage in Clontarf, einer etablierten Küstenlage von Dublin 3 mit knappem Angebot an Kleinwohnungen. Für dieselbe Anlage sind mehrere Abschlüsse dokumentiert, unter anderem eine Ein-Zimmer-Einheit am 01.10.2024 für 317.000 € bei 295.000 € Angebotspreis und eine Zwei-Zimmer-Einheit am 26.10.2022 für 340.000 € bei 325.000 € Angebotspreis. Beide lagen über dem Angebotspreis, das Segment ist also nachfragestark. Das Inserat wurde am 19.08.2026 erstellt und am selben Tag zuletzt aktualisiert, es steht damit erst am Anfang der Vermarktung; eine Standzeit oder Preisreduktion ist nicht erkennbar. Auffällig ist nicht der Preis, sondern die Lücke bei den Unterlagen: Baujahr, Eigentumsform, Restlaufzeit des lease und Rücklagenstand fehlen sämtlich.
Possible reasons for sale
Wechsel in eine größere Wohnungmarket assessment
Naheliegend bei einer Ein-Zimmer-Einheit von 34,5 m². Solche Wohnungen sind typische Einstiegsobjekte, die nach einigen Jahren weiterverkauft werden. Das ist eine Vermutung aus dem Objekttyp, kein Befund.
Verkauf durch einen Anlegermarket assessment
Eine kleine Einheit mit hoher Bruttorendite und zugleich hoher Verwaltungsgebühr ist ein klassisches Anlegerobjekt. Steigende Verwaltungskosten und die seit dem 01.03.2026 verschärften Kündigungs- und Mietregeln geben privaten Vermietern einen Anlass zum Ausstieg. Vermutung, im Inserat nicht belegt.
Anstehende Kosten der Wohnanlagemarket assessment
Denkbar, wenn eine Großsanierung beschlossen oder absehbar ist und die Rücklage sie nicht deckt. Das Inserat schweigt zu Rücklage und beschlossenen Arbeiten, genau das ist der Punkt, den die Unterlagen der Verwaltungsgesellschaft klären müssen. Reine Prüfhypothese, keine Unterstellung.
Verlassenschaft oder Auflösung eines Haushaltsmarket assessment
Bei einer eingewachsenen Anlage mit älteren Eigentümern ein üblicher Anlass. Ein Indiz dafür ergibt sich aus dem Inserat nicht.
Anomalies
- ! Die Pflichtangabe des Energiekennwerts in kWh je Quadratmeter und Jahr fehlt in der Anzeige, ebenso die BER-Nummer, obwohl die Klasse C3 genannt wird.
- ! Die Eigentumsform ist nicht angegeben. Bei einer Wohnung in einer irischen Anlage ist long leasehold der Regelfall, das Schweigen dazu ist ungewöhnlich und die Restlaufzeit ist wertrelevant.
- ! Die Verwaltungsgebühr wird auf den Cent genau genannt, aber nicht aufgeschlüsselt, und zu Rücklage und beschlossenen Arbeiten steht kein Wort.
- ! Kein Baujahr, nur die Formulierung mature residential development. Das ist eine Beschreibung, keine Angabe.
- ! Eine Einheit mit identischer Zimmerzahl, nahezu identischer Fläche, identischer BER-Note und identischem Preis wird in Clontarf von einem anderen Makler beworben. Entweder handelt es sich um dieselbe Wohnung in doppelter Vermarktung oder um eine baugleiche Nachbareinheit. Beides ist vor einem Gebot zu klären, weil zwei parallel angebotene identische Einheiten die Verhandlungsposition verändern.
- ! Das Inserat bewirbt die Abgabe von Geboten über eine Online-Funktion. Das beschleunigt die Preisbildung nach oben.
Check before buying
Folio bei Tailte Éireann anfordern und Part 3 mit den burdens lesen
Eine eingetragene Last bindet Sie ohne Ihre Zustimmung. Zusätzlich binden easements und profits a prendre nach Section 72 Abs. 1 Buchst. h Registration of Title Act 1964 auch ohne Eintragung.
Kopie des lease mit Restlaufzeit verlangen
Fällt die Restlaufzeit unter etwa 70 Jahre, finanzieren Banken zurückhaltender und der Wiederverkauf leidet. Das Inserat nennt die Laufzeit nicht.
Bescheinigung der owners management company über offene Beiträge einholen
Offene service charges haften an der Einheit. Werden sie beim Abschluss nicht aus dem Kaufpreis beglichen, trifft die Forderung Sie. Grundlage ist Section 18 Multi-Unit Developments Act 2011.
Jahresabschluss, Stand des sinking fund und Versammlungsprotokolle prüfen
Eine leere Rücklage bei anstehender Dach- oder Fassadensanierung führt zu einer Sonderumlage, die fünfstellig werden kann. Der building investment fund nach Section 19 Multi-Unit Developments Act 2011 ist der entscheidende Posten.
Structural survey durch einen Bausachverständigen beauftragen
In Irland gilt caveat emptor. Der Verkäufer schuldet keine Offenlegung baulicher Mängel, die Untersuchungslast liegt bei Ihnen. Der survey ist keine Formalie, sondern der eigentliche Schutz.
BER-Zertifikat mit Nummer und Advisory Report anfordern und im Register gegenprüfen
Die Anzeige nennt nur die Klasse. Der Kennwert entscheidet über die tatsächlichen Heizkosten, der Advisory Report über die sinnvollen Maßnahmen.
Planning search beim Council über den solicitor durchführen lassen
Sie brauchen die Bestätigung, dass die Einheit und etwaige Veränderungen bewilligt sind. Ohne Certificate of Compliance zahlt die Bank regelmäßig nicht aus.
Hochwasserzone und Versicherbarkeit klären
Clontarf ist küstenhochwassergefährdet, die Ufermauer wurde im Februar 2026 überspült und der Ausbau der Abwehr ist erst für 2033 vorgesehen. Prämie und Deckung entscheiden über Ihre laufenden Kosten.
Vollständige Antworten auf die Objections and Requisitions on Title verlangen
Eine falsche Antwort begründet Haftung wegen misrepresentation, eine nicht gestellte Frage begründet nichts. Die Vollständigkeit dieses Fragebogens ist Ihr eigentlicher Schutz.
Finanzierbarkeit einer Einheit unter 40 m² schriftlich mit der Bank klären
Ein Teil der Institute bewertet Kleinsteinheiten zurückhaltend. Die Klärung gehört vor das Gebot, nicht danach.
Scan my Home dossier · AI-assisted indication, not a sworn market-value appraisal · valuation conservative incl. 10 % safety discount · Interest/market data as of 2026-07 · Version 663
Get today's value reassessed
The property details, floor plan and location stay as they are. We only research the market assessment again, with current comparables, and create a separate, linked report with today's figures. Costs €3.00 including VAT.