Tweekamerappartement, 45 m², 2e verdieping, Bellamybuurt-Zuid, Amsterdam-West

De overstap naar eeuwigdurende erfpacht is voltooid, maar de canon is slechts afgekocht tot 13.10.2055. Vanaf 01.11.2055 vervalt 1.070,75 € per jaar plus inflatiecorrectie. Dat is een blijvende last, die de waarde ten opzichte van een woning op eigen grond verlaagt en in de aanpassing met min 3 procent is verwerkt. Controleweg: erfpachtcontract en overstapbevestiging van de gemeente opvragen, afkoopsom en resterende looptijd via de officiële erfpacht-rekentool van de gemeente voor het concrete adres narekenen, en nagaan of en tegen welk bedrag de canon nu eeuwigdurend kan worden afgekocht.

De advertentie noemt 45 m² en in de tekst 44,1 m², met bovendien uitdrukkelijk indicatieve maten. Bij 9.444 € per m² is 0,9 m² ongeveer 8.500 € koopprijs. Controleweg: meetrapport volgens NEN 2580 opvragen. Ontbreekt dat, dan zelf laten opmeten voor de ondertekening of een koopprijsaanpassing per ontbrekende vierkante meter in de koopovereenkomst afspreken.

De verkoper heeft er zelf nooit gewoond en neemt een niet-bewonersclausule op in de koopovereenkomst. Daarmee beperkt hij zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken, omdat hij de woning niet uit eigen gebruik kent. De wettelijke mededelingsplicht voor hem bekende gebreken volgens art. 7:17 BW blijft bestaan en gaat voor op de onderzoeksplicht van de koper, maar in de praktijk verschuift de clausule het risico. Controleweg: bouwkundige keuring voor het verstrijken van de bedenktijd, volledig ingevulde en ondertekende vragenlijst deel B over de staat van het object opvragen.

De koper is volgens art. 5:122 lid 3 BW hoofdelijk aansprakelijk met de verkoper voor de VvE-bijdragen die in het lopende en het voorafgaande kalenderjaar opeisbaar zijn geworden. Bij 140 € per maand is dat in het uiterste geval ongeveer 3.360 €, de aansprakelijkheid is qua omvang dus overzichtelijk en tot deze twee kalenderjaren beperkt. Controleweg: de notaris moet de gegevens bij de VvE opvragen en aan de leveringsakte toevoegen, daarnaast saldo-opgave van de VvE, stand van het reservefonds en notulen van de laatste jaarvergaderingen opvragen.

Platte daken hebben een beperkte resterende levensduur, het gebouw is in 2007 vernieuwd, het dak is dus mogelijk al ongeveer 19 jaar in gebruik. Besloten of in het meerjarenonderhoudsplan voorziene werkzaamheden treffen de nieuwe eigenaar via bijdrage of eenmalige heffing. Controleweg: MJOP met kostenraming en tijdschema, de laatste drie jaarrekeningen van de VvE en besluiten over eenmalige heffingen inzien, de stand van het reservefonds afzetten tegen de geplande werkzaamheden.

Label A staat in de advertentie, daarmee is de verplichte vermelding in de advertentie voldaan. Het geldige label is bij de overdracht aan de koper verschuldigd, niet alleen wenselijk, grondslag is het Besluit energieprestatie gebouwen met toezicht door de ILT. Ontbreekt het, dan dreigt de particuliere verkoper sinds 01.01.2026 een boete van 550 € en een onderneming 1.100 € per verkochte woning. Er is geen afgiftedatum vermeld. Controleweg: geregistreerd label met afgifte- en geldigheidsdatum opvragen en in het officiële labelregister met het adres vergelijken.

De woning ligt in de omgeving van een drukke winkelstraat, de achterzijde grenst aan een schoolterrein, daardoor is overdag pauzegeluid te verwachten en 's avonds rust. Het balkon ligt aan de achterzijde, dus aan de schoolkant. Controleweg: de bezichtiging bewust op een pauzetijdstip op een schooldag plannen, en de in het dossier via de liggingskaart oproepbare officiële kaarten over omgevingsgeluid en bestemming via het lagen-icoon rechtsboven direct bij het object controleren.

Amsterdam past de opkoopbescherming toe, die het verhuren van zelf gekochte bestaande woningen onder een waardegrens gedurende vier jaar verbiedt, en vereist voor verhuur soms een vergunning. Of dit object onder de waardegrens valt, is zonder controle van de officiële WOZ-waardevaststelling niet vast te stellen. Controleweg: bij een aankoop met verhuurintentie bij de gemeente Amsterdam de toepasselijkheid van de opkoopbescherming voor dit adres en de actuele WOZ-waardegrens schriftelijk laten bevestigen.

De binnenstad van Amsterdam is historisch opgehoogd, diffuse bodemverontreiniging komt veel voor. Juridisch saneert in beginsel de veroorzaker, maar de eigenaar kan wel worden aangesproken op de voortvarende sanering van een ernstige verontreiniging, ook zonder deze te hebben veroorzaakt, en zeker als hij dat wist of had moeten weten. Bij de aankoop van een woning op de 2e verdieping zonder eigen tuindeel is het risico gering, een eigen bodemonderzoek is hier doorgaans niet nodig. Controleweg: kosteloze raadpleging van het officiële bodeminformatiesysteem en de bodemkwaliteitskaart van de gemeente, daarnaast navraag naar eerder bedrijfsmatig gebruik in het pand.