Este é o dossiê de exemplo público. Mostra o aspeto de um relatório, mas não é um relatório real de um cliente.
Dossiê de análise
Apartamento T2 com elevador, 1.º andar, Algueirão-Mem Martins
Straße im Inserat genannt, hier nicht übernommen, Postleitzahlbereich 2725, Algueirão-Mem Martins · Sintra · Portugal
310.000 €
247.387 €
222.648 €
O que tem aqui
O relatório de verificação completo sobre este imóvel, a partir do anúncio e dos registos públicos.
- 10 capítulos, cada um consultável em separado
- Confiança: baixaReduzida de média para baixa. A segunda análise independente considera que a base de dados não é suficiente para o nível superior. Por isso aqui é apresentado o nível inferior, e não o que a própria análise tinha assumido. A segunda análise deixou em aberto 2 achados graves (Grundriss und Flächen, Beleglage der Vergleichsobjekte). Enquanto estiverem em aberto, a confiança não pode ultrapassar o nível médio. Uma verificação aritmética não bate certo (Fließtext gegen die Felder geprüft). A confiança é, portanto, no máximo média.
- 10 sinais de alerta, 2 dos quais graves, e 5 oportunidades
- Número de verificação 665BBBFC-9764-41B9-AC03-065011B5BAE0 ✓
O que a avaliação completa mostra além disso
- Valor de garantia e valor de rendimento, tal como um banco os calcula.
- Testes de esforço para juros, renda e desocupação.
- Os seus próprios documentos lidos e confrontados com o anúncio.
O que pode fazer agora
Num relance
Sinal de alerta mais importante: Três indicações de área diferentes num único anúncio (de 10 no total, 2 deles elevados)
O que ainda está em aberto · incertezas
Confiança: baixaHonesto em vez de completo: o Scan my Home trabalha apenas com dados e documentos reais. Estes pontos não puderam ser esclarecidos com segurança a partir do anúncio e dos documentos; pergunte no local ou ao mediador.
- ○Não há planta à escala disponível. A distribuição mostrada é estimada; peça a planta real ao agente.
- ○Ano de construção do edifício, não indicado no anúncio
- ○Classe energética, valor em kWh e número SCE do Certificado Energético, indicação obrigatória e não presente no anúncio. Com isso, também ficam em aberto as obrigações concretas de direito energético
- ○Área habitável vinculativa: três indicações contraditórias (75 m², 81,10 m² de área bruta privativa, 89,50 m² de área total); a avaliação baseia-se em 81,10 m² e não está comprovada pela Caderneta Predial
- ○A Licença de utilização, a Caderneta Predial Urbana e a Certidão permanente do registo predial não estão disponíveis, pelo que ónus e encargos não foram verificados
- ○Valor dos encargos de condomínio, permilagem, estado do fundo comum de reserva e obras deliberadas
- ○Estado de licenciamento das duas marquises fechadas
- ○Tipo de aquecimento, fonte de energia, idade e estado de manutenção do equipamento
- ○Estado da instalação elétrica e das colunas de água e de esgoto
- ○Lugar de estacionamento ou arrumo, não mencionado no anúncio
- ○Localização exata da rua e, com isso, a exposição ao ruído, a orientação e a distância à estação ferroviária, apenas estimadas por ordem de grandeza
- ○Duração da comercialização e eventuais reduções de preço anteriores
- ○Não existem planta nem fotografias, a distribuição das divisões foi estimada e não é possível uma verificação fotográfica
- ○Preços de transação oficiais ao nível da localidade para Algueirão-Mem Martins; a avaliação baseia-se em preços de oferta atuais e na estatística oficial de preços a nível nacional
O que fazer agora
O seu roteiro
Nesta ordem. Quem a inverte negoceia sobre um imóvel que ainda não conhece.
- 1
Solicitar estes documentos
Os 13 pontos em aberto são a sua lista para a outra parte (agente imobiliário). Enquanto continuarem em aberto não conhece o imóvel por completo, e cada número aqui fica sob reserva.
- 2
Verificar no local
2 pontos desta análise só podem ser esclarecidos no local. Até lá, cada número aqui assenta numa suposição.
- ·Três indicações de área diferentes num único anúncio
- ·Nenhum certificado energético no anúncio, apesar de ser obrigatório
- ·Lista de visita completa com 14 pontos: ver a secção segunda análise
- 3
Negociar o preço
Acima do seu limite, paga o defeito que acabou de encontrar.
- ·O seu limite máximo: 222.648 € (valor prudente, incl. margem de segurança)
- ·Valor de mercado justo: 247.387 €
- ·O preço pedido está 25,3 % acima do valor de mercado
- ·Zwei aktuell inserierte T2 in derselben Gemeinde mit 80,06 m² und 90 m² werden jeweils mit 299.000 € angeboten, also mit 3.322 bis 3.735 € je m². Für 81,10 m² ergibt das ein Angebotsniveau von rund 270.000 bis 303.000 €, und Angebotspreise werden noch verhandelt.
- ·Das Inserat nennt drei verschiedene Flächen. Solange die Caderneta Predial nicht vorliegt, ist der ausgewiesene Quadratmeterpreis von 4.133,33 € nicht belegt, und ich zahle keinen Preis auf eine ungeprüfte Fläche.
- ·Das Certificado Energético fehlt, obwohl es beim Inserieren vorliegen muss und die SCE-Nummer in die Anzeige gehört. Ohne Klasse kalkuliere ich mit dem ungünstigen Fall, und das mindert meinen Preis.
- 4
Só então assinar
Tudo o que precede ainda pode ser alterado. A partir da assinatura, o risco é seu.
- ·Controlo de qualidade sobre esta análise: «bestätigt mit Hinweisen»
- ·Der faire Verkehrswert liegt bei 247.387 €, die Spanne bei 234.000 bis 262.000 €. Der geforderte Preis von 310.000 € liegt darüber. Steigen Sie bei rund 225.000 € ein und gehen Sie nicht über 222.648 € hinaus, wenn das Energiezertifikat, die Nutzungslizenz und die condomínio-Unterlagen nicht vollständig und unauffällig vorliegen; liegen sie vollständig vor und bestätigen sie 81,10 m² privater Bruttofläche, ein Baujahr nach 1990 und einen gefüllten Reservefonds, ist 222.648 € Ihre absolute Obergrenze.
Texto de pedido pronto para o agente imobiliário
Contém os documentos em falta e as perguntas desta análise. Deliberadamente sem preço e sem avaliação, essa é a sua posição negocial.
Pontuações
Porque cada uma das seis notas fica assim
Sinais de alerta & oportunidades
Red Flags (10)
Três indicações de área diferentes num único anúncioavaliação de mercado
O cabeçalho indica 75 m², o texto descritivo indica 89,50 m² de área total, dos quais 81,10 m² de área bruta privativa e 8,40 m² de área bruta dependente. O preço por metro quadrado indicado de 4.133,33 € baseia-se nos 75 m². Para a avaliação, a área bruta privativa é a determinante, neste caso 81,10 m². Via de verificação: solicitar a Caderneta Predial Urbana junto das Finanças (Autoridade Tributária, Portal das Finanças) e a Certidão permanente do registo predial, e confrontar as áreas aí registadas com o anúncio. Se a área registada divergir, o preço de compra por m² deve ser recalculado, e a divergência é matéria de negociação.
Nenhum certificado energético no anúncio, apesar de ser obrigatórioavaliação de mercado
O Certificado Energético é obrigatório na venda, o número de registo SCE deve constar em todos os anúncios, e o certificado deve ser entregue ao comprador antes da assinatura do contrato-promessa (CPCV). A base legal é o Decreto-Lei n.º 101-D/2020. Na falta dele, o vendedor arrisca coimas de 250 a 3.741 € para particulares e de 2.500 a 44.890 € para empresas. A ausência desta informação obrigatória é uma falta de documento devido, não um pormenor sem importância. Exija o certificado com o número SCE antes do CPCV, caso contrário não há contrato-promessa.
Campos do anúncio preenchidos automaticamente por uma IA do portalavaliação de mercado
O próprio portal indica que os dados em falta foram preenchidos automaticamente e que esses campos estão assinalados com um asterisco. Assim, nem todas as indicações são uma declaração do vendedor. Faça-se confirmar por escrito pelo agente imobiliário a área, o andar, o elevador, o equipamento e o estado, e inclua os valores confirmados no CPCV.
Ano de construção não indicadoavaliação de mercado
Sem o ano de construção não é possível avaliar a estrutura do edifício, a idade das canalizações e da instalação elétrica, o isolamento térmico e a vida útil remanescente. O ano de construção consta da Caderneta Predial Urbana e da Licença de utilização. Ambas devem ser exigidas antes do contrato-promessa.
Duas marquises fechadas sem comprovativo de licenciamentoavaliação de mercado
O envidraçamento de uma marquise é, em Portugal, uma alteração construtiva que pode exigir uma Licença de construção ou uma comunicação prévia, além de uma deliberação do condomínio, porque a fachada é parte comum. Construir sem licença pode acarretar coimas de 500 a 200.000 €, uma ordem de demolição a expensas do proprietário e responsabilidade criminal; a Câmara Municipal dispõe de dez anos para isso. Desde a reforma do Simplex Urbanístico, após o registo predial, a responsabilidade recai sobre o comprador. Exija a Licença de utilização e a deliberação da assembleia de condóminos relativa ao envidraçamento. Na falta de ambas, o risco deve ser incluído no preço ou numa condição no CPCV.
Custos de condomínio, fundo de reserva e obras deliberadas não indicadosavaliação de mercado
Na propriedade horizontal, os encargos de condomínio são suportados de acordo com a permilagem, sendo obrigatório um fundo comum de reserva de pelo menos dez por cento das quotas. Boa notícia para si: desde a reforma introduzida pela Lei 8/2022, o novo proprietário não responde por obras nas partes comuns deliberadas antes da aquisição. O vendedor deve apresentar uma declaração do administrador sobre dívidas em aberto. Exija esta declaração, o estado do fundo comum de reserva, bem como as atas das últimas assembleias. Um fundo de reserva vazio num edifício mais antigo significa futuras derramas a seu cargo.
Licença de utilização e dados do registo em falta no anúncioavaliação de mercado
Não são indicadas a Licença de utilização, a Caderneta Predial nem os dados da matriz. A Licença de utilização comprova a utilização autorizada como habitação e é o comprovativo decisivo na compra. A Certidão permanente do registo predial pode ser consultada online e obtida pelo próprio; sem ela, hipotecas e ónus permanecem por identificar.
Aquecimento apenas designado como sala da caldeiraavaliação de mercado
Uma sala da caldeira própria aponta para um aquecimento central com caldeira a gás ou a óleo dentro do apartamento, o que é pouco habitual em apartamentos portugueses e normalmente de construção mais antiga. Pergunte pela idade, pelo tipo de combustível, pela última manutenção e pela verificação de gases de combustão. A substituição de uma caldeira custa, consoante o sistema, entre 3.000 e 8.000 €. Não existe em Portugal uma obrigação legal geral de substituição; as exigências de eficiência aplicam-se a construção nova e a grandes reabilitações.
Custos de aquisição não mencionados no anúncioavaliação de mercado
O IMT, o Imposto do Selo, os custos de notário e de registo acrescem ao preço de compra e representam, a este nível de preço, um montante claramente de cinco dígitos. Peça ao notário ou ao advogado que lhe calcule o valor concreto do IMT para o seu caso, pois depende de se trata da sua habitação própria e permanente.
Situação de ruído e tráfego não documentadaavaliação de mercado
A localidade é densamente construída e atravessada pela linha ferroviária e por vias principais. A localização exata da rua não foi incluída no dossiê. No mapa de localização do dossiê pode, através do ícone de camadas no canto superior direito, sobrepor mapas oficiais diretamente sobre o imóvel e verificar por si próprio as áreas de ruído e de inundação. Além disso, ouça no local em diferentes horas do dia com a janela aberta, sobretudo porque as marquises são envidraçadas e o ruído fica encoberto quando estão fechadas.
Oportunidades (5)
Área acima da média para um T2avaliação de mercado
81,10 m² de área bruta privativa mais 8,40 m² de área de marquises ficam claramente acima do formato habitual de um T2. Isso permite, numa remodelação, transformar o imóvel num T3, dividindo a sala de estar grande, e aumenta o valor de revenda.
Elevador e 1.º andaravaliação de mercado
A combinação de um andar baixo com elevador é procurada por compradores mais velhos e por famílias, e torna o apartamento mais fácil de vender na revenda do que andares superiores em prédios sem elevador.
Sem obrigação de reabilitação, modernização planeávelavaliação de mercado
O imóvel é habitável. A casa de banho, a cozinha e os pavimentos podem ser renovados por etapas após a mudança, o que distribui os custos e evita a sobrecarga simultânea de renda e prestação.
Ligação a Lisboa por comboioavaliação de mercado
A linha ferroviária para Lisboa torna o imóvel também viável como objeto de arrendamento para pessoas que fazem o trajeto pendular. Com uma renda mensal sustentável de 1.100 €, a rentabilidade bruta em relação ao preço pedido é de 4,3 %.
Margem de negociação devido à falta de documentosavaliação de mercado
Faltam o certificado energético, o ano de construção, a licença de utilização, os valores do condomínio e uma indicação clara da área. Cada uma destas lacunas é um documento devido ou habitual no mercado, e por isso um argumento objetivo na negociação do preço.
Contexto e pontos a verificar
O que pode estar por trás da venda e o que um comprador, agente ou promotor deve verificar antes de decidir. Baseado em pesquisa; as suposições são assinaladas como tais.
O que pode estar por trás: 4 Motivos de venda possíveis, 7 anomalias e 10 pontos a verificar
Das Objekt liegt in einem der bevölkerungsreichsten Vororte des Großraums Lissabon, geprägt von Geschosswohnbau der 1970er- bis 1990er-Jahre. Der lokale Markt ist sehr aktiv, in der Gemeinde Sintra wurden 2025 über 6.300 Wohnungen verkauft. Das Inserat ist mit Stand 19.08.2026 aktualisiert, eine Vermarktungsdauer oder Preisreduktion ist daraus nicht ableitbar. Auffällig ist die Kombination aus einem Angebotspreis am oberen Ende der Gegend und einer ungewöhnlich dünnen Datenlage im Inserat.
Possíveis motivos de venda
Erbfall oder Nachlassverkaufavaliação de mercado
Vermutung, keine Bestätigung. Dafür sprächen die unmodernisierte, aber bewohnbare Substanz, das Fehlen von Baujahr, Energiezertifikat und Registerdaten sowie die Formulierung, der Käufer solle die Wohnung nach eigenem Geschmack gestalten. Erben verkaufen typischerweise ohne Vorbereitung der Unterlagen.
Umzug in eine größere oder besser gelegene Wohnungavaliação de mercado
Plausibel, weil das Objekt als sofort beziehbar und unvermietet angeboten wird. Das spräche für einen Eigennutzer, der bereits eine Anschlusslösung hat.
Verkauf zum aktuellen Preishochavaliação de mercado
Nach einem landesweiten Anstieg der Transaktionspreise um 16,8 % im Jahr 2025 ist ein Verkauf zur Realisierung des Wertzuwachses naheliegend. Das erklärt auch, warum der geforderte Preis über dem Niveau der Vergleichsinserate liegt.
Anstehender Instandhaltungsbedarf am Gebäudeavaliação de mercado
Vermutung. Das Fehlen jeder Angabe zu condomínio, Rücklage und beschlossenen Arbeiten kann Zufall sein oder eine bewusste Auslassung. Klärt sich mit den atas der Eigentümerversammlung.
Anomalias
- ! Drei unterschiedliche Flächenangaben im selben Inserat: 75 m², 81,10 m² und 89,50 m²
- ! Der ausgewiesene Quadratmeterpreis von 4.133,33 € beruht auf der kleinsten der drei Flächen, was den Preis je m² optisch erhöht und die Vergleichbarkeit stört
- ! Keine Energieklasse und keine SCE-Nummer, obwohl beides Pflichtangabe ist
- ! Kein Baujahr, keine Angabe zu condomínio, Rücklage, beschlossenen Arbeiten und Nutzungslizenz
- ! Das Portal hat nach eigener Angabe fehlende Felder automatisch ergänzt, einzelne Angaben stammen damit nicht vom Verkäufer
- ! Zwei geschlossene Veranden ohne Hinweis auf eine Genehmigung
- ! Heizung nur als sala da caldeira genannt, ohne Energieträger, Alter und Wartungsstand
Verificar antes de comprar
Certidão permanente do registo predial auf Hypotheken, servidões, usufruto und uso e habitação prüfen
Eine eingetragene Last bindet Sie nach Art. 1543 Código Civil auch ohne Ihre Zustimmung. Der Auszug ist online abrufbar und kostet wenig.
Caderneta Predial Urbana holen und Fläche, Typologie und VPT abgleichen
Klärt die widersprüchlichen Flächenangaben und liefert die Grundlage für IMT und IMI.
Licença de utilização vorlegen lassen
Sie bescheinigt die genehmigte Nutzung als Wohnraum und ist der entscheidende Nachweis beim Kauf einer Bestandswohnung.
Genehmigung und Beschluss für die Verglasung der beiden Veranden prüfen
Ein Bau ohne Bewilligung kann Bußgelder von 500 bis 200.000 € und eine Abrissanordnung auslösen, die Câmara Municipal hat zehn Jahre Zeit, und nach der Grundbucheintragung trifft die Verantwortung Sie.
Erklärung des administrador über offene Beiträge und Stand des fundo comum de reserva
Für vor Ihrem Erwerb beschlossene Arbeiten haften Sie seit der Lei 8/2022 nicht, für die laufenden Kosten und künftige Beschlüsse sehr wohl. Ein leerer Reservefonds bedeutet Sonderumlagen.
Atas der letzten drei Eigentümerversammlungen lesen
Dort stehen Dachsanierung, Fassade, Aufzugserneuerung und Streitigkeiten, also die Kosten der nächsten Jahre.
Certificado Energético mit SCE-Nummer und Ausstellungsdatum verlangen
Pflichtunterlage, vor dem CPCV zu übergeben, zehn Jahre gültig. Die Klasse beeinflusst Betriebskosten und Wiederverkäuflichkeit.
Zustand von Kessel, Elektroinstallation, Steigleitungen und Bad durch einen Bausachverständigen prüfen lassen
Bei unbekanntem Baujahr ist das die einzige verlässliche Grundlage für die Renovierungsschätzung von 26.500 bis 57.000 €.
Certidão urbanística der Câmara Municipal de Sintra mit PDM-Klassifizierung und Auskunft zum direito de preferência
In Sanierungsgebieten und bei Kulturgütern können Gemeinde oder Staat an Ihre Stelle treten. Das ist vor der Urkunde zu klären.
Freiheit von Mietverhältnissen und Lastenfreiheit im CPCV zusichern lassen
Bei einem Verkauf tritt der Erwerber in laufende Mietverträge ein. Die Wohnung wird als unvermietet angeboten, das gehört schriftlich in den Vertrag.
Dossiê Scan my Home · indicação assistida por IA, não uma avaliação juramentada do valor de mercado · avaliação conservadora, incl. 10 % de desconto de segurança · Dados de taxas/mercado em 2026-07 · Versão 663
Reavaliar o valor de hoje
Os dados do imóvel, a planta e a localização mantêm-se como estão. Investigamos apenas de novo a avaliação de mercado, com imóveis comparáveis atuais, e criamos um relatório próprio e associado com os dados de hoje. Custa 3,00 € com IVA.