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Scan my Home

Dossiê de análise

Apartamento T2 com elevador, 1.º andar, Algueirão-Mem Martins

Rua indicada no anúncio, aqui não reproduzida, código postal da zona 2725, Algueirão-Mem Martins · Sintra · Portugal

Apartamento em propriedade horizontal (Apartamento T2) · 1. Obergeschoss, Gebäude mit Aufzug

81 m²2 divisões

66 de 100, nota C+. Fontes verificadas: 40. Fiabilidade: baixa. Com os seus documentos aumenta.

Oferta não classificável

Acima do valor de mercado

62.613 €

O preço pedido está 25 por cento acima do valor de mercado calculado neste relatório.

O que pode fazer agora

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Porquê esta fiabilidade?Sugestão no PDFIdioma+ Nova análise Todos os dossiês

C+66 em 100

SMH Property Rating

Sólido, com pontos concretos a esclarecer antes de assinar. Quais são consta abaixo nas categorias.

Legal100
Condition55
Market priceno sufficient evidence
Location62
Energy56
Natural hazardsno sufficient evidence
Liquidityno sufficient evidence

4 of 7 areas rated, 3 without sufficient evidence

Como cada categoria obtém a sua avaliação, com fonte

4 de 6 categorias por trás da nota estão avaliadas, com fonte. O resto está assinalado honestamente como «não avaliável», não é um valor inventado.

Como se chega ao valor: 4 de 6 áreas estão documentadas: 100 + 55 + 62 + 56. Dá 70. A energia estimada conta metade, todas as outras áreas pesam por igual. Ponderado com a avaliação do modelo do relatório (58) pela parte das áreas avaliadas (4 de 6), o valor final é 66. As áreas sem prova ficam de fora, não são estimadas.

A escala: A+ 95 · A 90 · A- 85 · B+ 80 · B 75 · B- 70 · C+ 65 · C 60 · C- 55 · D+ 50 · D 45 · D- 40 · E 30 · F

O que isso significa: Sólido, com pontos concretos a esclarecer antes de assinar. Quais são consta abaixo nas categorias.

Direito

De quem é e o que onera o imóvel

100

Estado

Estado do edifício e o que há a reparar

Preço de mercado

Se o preço está de acordo com imóveis comparáveis

–

sem prova, não conta

Localização, dados oficiais

Ruído, envolvente, acessos e o que pode ser construído ao lado

Energia

Consumo de energia e o que exigiria uma reabilitação

Riscos naturais

Cheias, solos contaminados e outras zonas de risco oficiais

–

sem prova, não conta

Liquidez

Com que facilidade o imóvel se volta a vender

–

não aplicável aqui, não conta

Documentação

Que parte deste relatório está documentada oficialmente

ainda sem comprovativos

não conta para a nota

Direito: 100 / 100

Constatações jurídicas: 0. Oportunidades jurídicas: 0. O enquadramento do direito do arrendamento é tido em conta.

– Direito do arrendamento: Portugal não conhece um limite legal de renda segundo um sistema de valores de referência ou de tabela de rendas. São determinantes o Código Civil e o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei 6/2006); o valor da renda é livremente acordado, a atualização anual segue o coeficiente fixado pelo Estado. Os valores aqui indicados são, por isso, valores de mercado, não limites legais. O ano de construção é desconhecido, mas isso não tem, em Portugal, consequência de regime para o valor da renda.

Estado: 55 / 100

Estimado a partir da estimativa de obras deste relatório (28500 a 66000 EUR, cerca de 583 EUR por m²) e do estado indicado no anúncio. Sem fotografias e sem visita, por isso no máximo 85.

– Custos de reparação segundo o relatório: 28500 a 66000 EUR
– Estado segundo o anúncio: «habitável, com sinais de uso, sem necessidade de intervenção imediata, modernização prevista ao gosto do comprador»

Preço de mercado: não avaliável

O relatório cita imóveis comparáveis (número: 4), nenhum pôde ser comprovado no original, por isso não leva avaliação.

Localização, dados oficiais: 62 / 100

Localização: a nota de localização do relatório. Se um achado oficial (ruído, zonamento, banda larga, proteção da paisagem urbana) for pior, é ele que fixa o valor; os achados constam como provas.

– Avaliação própria da localização a partir da envolvente e dos serviços (6 elementos registados), sem prova oficial

Energia: 56 / 100

Estimado, sem certificado energético: o relatório indica a classe apenas como estimativa. Por isso conta apenas metade na nota global.

– Classe D–E segundo a estimativa do relatório, sem certificado energético

Riscos naturais: não avaliável

Para riscos naturais não está disponível nenhuma consulta oficial, por isso não há aqui nenhum valor. A avaliação dos riscos climáticos no relatório é uma indicação, não uma prova oficial.

Liquidez: não avaliável

A liquidez só pode ser avaliada quando o mesmo imóvel volta ao mercado. Este é o primeiro relatório sobre este objeto, pelo que a categoria não conta aqui.

Documentação: 0 / 100

0 de 5 dados verificáveis estão suportados por prova oficial ou por uma medida documentada da planta. Nem todos os países mantêm um registo oficial para cada dado, pelo que uma percentagem baixa também pode dever-se a isso.

– Ano de construção: não comprovado
– Área habitável: não comprovada
– Classe energética: não comprovada
– Valor estimado: não comprovado
– Distribuição das divisões: não comprovada (0 de 10 divisões)
– Constatações no relatório no total: 10

1 de 9 · Visão geral

Ainda não é certo se o preço de compra está certo.

Motivo: ainda faltam dados sobre o imóvel ou preços comparativos comprovados.

Maior riscoTrês indicações de área diferentes num único anúncio

Purchase value

Asking priceMarket value range

O que fazer agora

Peça estes documentos por escrito. O e-mail já redigido está abaixo, pronto a copiar.
Decida só quando chegarem as respostas.

Resumo do relatório

Preço e valor de mercadoSem dadosNão classificável
LocalizaçãoNenhum problema encontrado62 de 100
Estado e renovaçãoAtençãoaté 66.000 €
EnergiaSem dadosNão indicado
Riscos e direitoAtenção10 sinais de alerta
Arrendamento e rendimentoNenhum problema encontrado1.100 € por mês
PlantaSem dadosNão, as divisões são estimadas
Base de dados e pontos em abertoAtençãobaixa

Fontes de dados: verificámos 40 fontes

Pode juntar estes documentos

Quanto mais houver, mais precisa fica a avaliação.

Como proceder

What we recommend

O valor de mercado justo situa-se em 247 387 €, com um intervalo de 234 000 a 262 000 €. O preço pedido de 310 000 € está acima disso. Comece a negociar por volta de 225 000 €. Não ultrapasse 222 648 € se o certificado energético, a licença de utilização e a documentação do condomínio não estiverem completas e sem irregularidades. Com documentação completa, 222 648 € continua a ser o seu limite absoluto. Isso vale se ela confirmar 81,10 m² de área bruta privativa, construção posterior a 1990 e um fundo de reserva preenchido.

Solicitar estes documentos
Os 14 pontos em aberto são a sua lista para a outra parte (agente imobiliário). Enquanto continuarem em aberto não conhece o imóvel por completo, e cada número aqui fica sob reserva.
Verificar no local
2 pontos desta análise só podem ser esclarecidos no local. Até lá, cada número aqui assenta numa suposição.
Negociar o preço
Acima do objetivo de negociação, paga o defeito que acabou de encontrar.
Só então assinar
Tudo o que precede ainda pode ser alterado. A partir da assinatura, o risco é seu.

Preço e valor de mercado

Sem dados

Não classificável, as comparações documentadas não bastam.

Verificámos se o preço pedido corresponde ao valor de mercado.

baixa

222.648 €

média

247.387 €

alta

262.000 €

Ver detalhes

O que verificámos:

Quantos imóveis comparáveis documentados existem?: 0
Até que preço compensa uma oferta?: 222.648 €

Estimativa, não uma avaliação oficial nem aconselhamento.

Localização

Nenhum problema encontrado

62 de 100

Verificámos a qualidade da localização e da envolvente.

Ver detalhes

O que verificámos:

Como é a localização?: Bairro residencial densificado na localidade de Algueirão-Mem Martins, com comércio, serviços e transportes públicos nas imediações.
O que há nas proximidades?: Estação ferroviária na Linha de Sintra com ligação direta a Lisboa; rede densa de autocarros e terminal rodoviário na localidade; comércio de proximidade, supermercados e serviços a curta distância a pé

Nota da Scan my Home

Algueirão-Mem Martins é um subúrbio densificado e totalmente infraestruturado no concelho de Sintra, com estação ferroviária própria na Linha de Sintra, rede de autocarros densa e ligações rápidas ao IC19, à A16 e à N249.

Segundo as fontes indicadas neste relatório, sem garantia.

Estado e renovação

Atenção

até 66.000 €

Verificámos se o imóvel precisa de obras e quanto custam.

Com as atas da assembleia de condóminos, aqui constam as obras decididas e previstas.

Ver detalhes

O que verificámos:

Qual é a necessidade de renovação?: 28.500 € a 66.000 €
Que itens são urgentes?: Renovar completamente a casa de banho, incluindo canalizações e azulejos; Verificar a caldeira e, se necessário, substituí-la por um sistema eficiente; Verificar a instalação elétrica, modernizar o quadro elétrico e as canalizações

Nota da Scan my Home

O anúncio descreve o apartamento como habitável de imediato, sem intervenções necessárias, e ao mesmo tempo como um imóvel a decorar ao gosto do comprador.

Os custos são intervalos da análise, não um orçamento de um profissional.

Energia

Sem dados

Não indicado

Verificámos a eficiência energética do imóvel.

Com o seu certificado energético, aqui constam o consumo, a classe e a validade do documento.

Ver detalhes

O que verificámos:

Existem programas de apoio adequados?: 4 programas no relatório

A classe vem das informações do imóvel, não a medimos.

Riscos e direito

Atenção

10 sinais de alerta, 2 graves

Verificámos se existem sinais de alerta ou riscos legais.

Ver detalhes

O que verificámos:

Quantas oportunidades existem?: 5

Nota da Scan my Home

O cabeçalho indica 75 m², o texto descritivo indica 89,50 m² de área total, dos quais 81,10 m² de área bruta privativa e 8,40 m² de área bruta dependente.

Os sinais de alerta são indícios a verificar, não aconselhamento jurídico.

Arrendamento e rendimento

Nenhum problema encontrado

1.100 € por mês

Verificámos que renda é alcançável e legalmente permitida.

Com o seu contrato de arrendamento, aqui consta a comparação com a sua própria renda.

Ver detalhes

O que verificámos:

Qual é o rendimento bruto?: 4,3 %

Nota da Scan my Home

Renda mensal sustentável para um T2 com cerca de 81 m² de área bruta privativa, elevador e ligação ferroviária nesta localização: 1100 € por mês, o que dá 13 200 € por ano.

Renda e rendimento são valores calculados, não uma promessa.

Planta

Sem dados

Não, as divisões são estimadas

Verificámos se existe uma planta e quão bem o espaço é aproveitado.

Com a sua planta, aqui constam as áreas reais e a divisão das salas.

Ver detalhes

Nota da Scan my Home

From an estimate: no floor plan was available, rooms and room areas are not a finding.

As divisões e áreas são tão precisas quanto a planta disponível.

Base de dados e pontos em aberto

Atenção

baixa

Verificámos a fiabilidade das informações e o que ainda falta.

Ver detalhes

O que verificámos:

Quantos pontos continuam em aberto?: 14

Com mais documentos o relatório fica mais preciso.

O que ainda está em aberto · incertezas

Confiança: baixa

○Não há planta à escala disponível. A distribuição mostrada é estimada; peça a planta real ao agente.
○Ano de construção do edifício, não indicado no anúncio
○Classe energética, valor em kWh e número SCE do Certificado Energético, indicação obrigatória e não presente no anúncio. Com isso, também ficam em aberto as obrigações concretas de direito energético
○Área habitável vinculativa: três indicações contraditórias (75 m², 81,10 m² de área bruta privativa, 89,50 m² de área total). A avaliação baseia-se em 81,10 m² e não está comprovada pela Caderneta Predial
○A Licença de utilização, a Caderneta Predial Urbana e a Certidão permanente do registo predial não estão disponíveis. Por isso, ónus e encargos não foram verificados
○Valor dos encargos de condomínio, permilagem, estado do fundo comum de reserva e obras deliberadas
○Estado de licenciamento das duas marquises fechadas
○Tipo de aquecimento, fonte de energia, idade e estado de manutenção do equipamento
○Estado da instalação elétrica e das colunas de água e de esgoto
○Lugar de estacionamento ou arrumo, não mencionado no anúncio
○Localização exata da rua. Por isso, a exposição ao ruído, a orientação e a distância à estação ferroviária são apenas estimadas por ordem de grandeza
○Duração da comercialização e eventuais reduções de preço anteriores
○Não existem planta nem fotografias, a distribuição das divisões foi estimada e não é possível uma verificação fotográfica
○Preços de transação oficiais ao nível da localidade para Algueirão-Mem Martins. A avaliação baseia-se em preços de oferta atuais e na estatística oficial de preços a nível nacional

Dossiê Scan my Home · indicação assistida por IA, não uma avaliação juramentada do valor de mercado · avaliação conservadora, incl. 10 % de desconto de segurança · Dados de taxas/mercado em 2026-07 · Versão 663

2 de 9 · Valor de mercado

Preço e valor de mercado

Sem dados

Não classificável, as comparações documentadas não bastam.

Verificámos se o preço pedido corresponde ao valor de mercado.

baixa

222.648 €

média

247.387 €

alta

262.000 €

Avaliação em detalhe: pontos, sinais de alerta, cálculo

Valor de mercado · derivação conservadora

Quanto vale realmente o imóvel

Valor de mercado

aprox. 245.000 €

valor de orientação calculado, não uma avaliação

→

Valor conservador (−10 %)

222.648 €

o seu objetivo de negociação, conte com isso

Orientação calculada, não é aconselhamento de compra nem de investimento.

Imóvel: 3.822 €/m²Mercado (esta localização): 3.280 €/m²Intervalo: 225.000 € – 260.000 €

Detalhes no PDF, secção Porque exatamente este valor e não outro. Relatório em PDF

Derivação do valor num relance

A faixa dourada é o intervalo do valor de mercado, o traço marca o valor de mercado deste imóvel. Ambos partilham a escala das barras acima.

Do preço pedido, passando pelo desconto de negociação habitual e pelos acréscimos e descontos específicos do imóvel até ao valor de mercado. Depois vem o desconto de segurança fixo até ao valor conservador.

Como se chega a este valor, passo a passo

Preço pedido segundo o anúncio (base de negociação, não um valor de mercado)310.000 €

Valor base de mercado da zona (3.280 €/m² × 81,1 m²)266.008 €

Ajustes específicos do imóvel sobre o valor base de mercado:

Elevador, 1.º andar, vista desafogada, boa insolação · Um andar baixo com elevador não é padrão no parque habitacional da zona e alarga o círculo de compradores. A vista desafogada e a orientação a sul melhoram a luminosidade e a capacidade de revenda.+3 %

Áreas acessórias adicionais · 8,40 m² de marquises fechadas, despensa e sala da caldeira própria trazem área utilizável que não está incluída na área bruta privativa.+2 %

Estado de uso face a um imóvel comparável reabilitado · A casa de banho com base de duche, a cozinha e os pavimentos não estão modernizados. Face a um T2 reabilitado da zona, este é o desconto de modernização habitual no mercado, não uma reabilitação completa.-8 %

Sem área exterior aberta, sem lugar de estacionamento indicado · Faltam varanda ou terraço, as marquises são fechadas. Não é indicado lugar de estacionamento ou arrumo, ambos são valorizados no preço na zona.-2 %

Estado energético desconhecido · Sem certificado e sem ano de construção, deve-se partir do princípio de um isolamento térmico não reabilitado e de uma caldeira de idade desconhecida. O mercado paga menos por isso do que por um imóvel com classe energética indicada.-2 %

Investment need and condition deduction, kept apart

Investment need (renovation costs)

€28,500 to €66,000

Condition deduction in the market value

The market value carries no deduction for condition.

= Valor estimado (valor de mercado realista)aprox. 245.000 €corresponde a 3.050 €/m² de área habitável

Desconto de segurança (sempre, fixo)−10 %

= Valor conservador · objetivo de negociação recomendadoOrientação calculada, não é aconselhamento de compra nem de investimento.222.648 €corresponde a 2.745 €/m² de área habitável

O preço pedido é 25,3 % acima do valor estimado.

Intervalo de valor de mercado: 225.000 € – 260.000 €. Oferecer mais do que o objetivo de negociação significa comprar sem margem de segurança. Orientação calculada, não é aconselhamento de compra nem de investimento.

Fundamentação

A base de avaliação é a área bruta privativa de 81,10 m², porque é essa a área determinante para o valor e para o registo em Portugal; os 8,40 m² de área dependente das marquises são considerados através de um acréscimo, não através da área. O valor de base de mercado de 3280 € por m² é a média dos anúncios comparáveis de T2 no concelho, entre 3322 e 3735 € por m², reduzida pelo desconto habitual no mercado entre o preço de oferta e o preço de compra efetivo. Descreve um T2 em estado médio, com manutenção normal. Com base nisto, resulta, com os acréscimos do imóvel por elevador, andar baixo e áreas adicionais, e os descontos por estado de uso, ausência de área exterior aberta e estado energético desconhecido, num total de menos 7 %, um valor de mercado justo de 247 387 €. O preço pedido de 310 000 € situa-se acima da faixa de 234 000 a 262 000 € e, portanto, acima do valor de mercado. A linha de segurança conservadora, que é também o limite máximo de compra recomendado, situa-se em 222 648 €, ou seja, o valor de mercado menos dez por cento.

konservativ

225.000 €

Correção de mercado de dez por cento face ao nível atual, o ambiente de taxas de juro mantém-se restritivo, o certificado energético em falta indica uma classe fraca e a caldeira tem de ser substituída. Este valor é também o limite máximo de compra recomendado.

basis

245.000 €

Área bruta privativa de 81,10 m² é confirmada pela Caderneta Predial, estado habitável conforme descrito, condomínio sem quotas extraordinárias deliberadas, o nível de mercado do concelho mantém-se estável.

optimistisch

260.000 €

Ano de construção posterior a 1990, partes comuns bem cuidadas com fundo de reserva preenchido, classe energética C ou melhor, lugar de estacionamento ou arrecadação incluído e o envidraçamento das varandas está licenciado. Nenhum valor acima do nível dos melhores anúncios comparáveis atuais.

Calculadora de custos

Defina o preço de compra, os custos adicionais e a renovação e veja de imediato o que paga realmente. O objetivo de negociação recomendado é o valor prudente.

Preço de compra310.000 €

Custos de aquisição4,1 % · 12.710 €

Renovação47.250 €

O que paga realmente369.960 €310.000 € + 12.710 € custos adicionais + 47.250 € renovação

O seu preço de compra está 87.352 € (39 %) acima do objetivo de negociação recomendado. Está a comprar sem margem de segurança.

Imóveis comparáveis

Preço por m² comparado

Segundo o preço por m², este imóvel ocupa a posição 5 de 5 (posição 1 = preço por m² mais baixo).

Os 4 imóveis comparáveis individualmente, com preço, área e fonte

T2 em Mem Martins, 90 m² de área brutaSemelhança 74não verificável 19/08/2026

Mesmo concelho, mesma tipologia, ligeiramente maior. O preço por metro quadrado de 3322 € está claramente abaixo do preço pedido do imóvel avaliado, apesar de a área ser maior. Andar, elevador e estado não estão claramente indicados no anúncio, por isso não obtém a pontuação máxima.

Aktuelles Portalinserat, Objektnummer 18957488

A fonte respondeu com o erro 410, a entrada não está confirmada e não conta como prova.

299.000 €

90 m² · 3.322 €/m²

T2 em Algueirão-Mem Martins, 80,06 m² de área bruta privativa, 9.º andarSemelhança 72não verificável 19/08/2026

Mesmo concelho, mesma tipologia, área bruta privativa quase idêntica. Diferença: andar alto em vez de 1.º andar, o que melhora a vista, mas limita a praticidade do dia a dia e o círculo de compradores. Estado e ano de construção não comprovados. O preço de oferta cerca de 100 € por m² mais elevado mostra o limite superior do nível de oferta atual.

Aktuelles Portalinserat, Objektnummer 19113566

A fonte respondeu com o erro 410, a entrada não está confirmada e não conta como prova.

299.000 €

80 m² · 3.735 €/m²

T2 Cavaleira, Algueirão-Mem Martins, 100,20 m² de área bruta privativa mais 4,80 m² de área dependente, sala de estar com salamandra, dois quartos com acesso a varanda, despensaSemelhança 58não verificável 19/08/2026

Mesmo concelho e tipologia, mesma estrutura com despensa e área acessória, mas cerca de 19 m² maior e com varandas verdadeiras em vez de marquises fechadas, além de salamandra. Melhor equipado, daí o preço por metro quadrado mais elevado apesar da área maior. Útil como ponto de referência superior, não como contraparte direta.

Aktuelles Portalinserat der Gegend, Ergebnisliste T2 Algueirão-Mem Martins

A fonte respondeu com o erro 429, a entrada não está confirmada e não conta como prova.

355.000 €

100 m² · 3.543 €/m²

T2 renovado, Algueirão-Mem Martins, 70 m², segmento mais barato da lista de ofertaSemelhança 55não verificável 19/08/2026

Mesmo concelho e tipologia, mas 11 m² menor e com um formato mais pequeno. Renovado, mas sem elevador comprovado e sem áreas acessórias. Marca o limite inferior do nível de oferta atual e sustenta o limite inferior da faixa de valor.

Panorama atual da oferta de apartamentos em Algueirão-Mem Martins

A fonte respondeu com o erro 401, a entrada não está confirmada e não conta como prova.

225.000 €

70 m² · 3.214 €/m²

Nível de mercado

Estes valores descrevem o mercado no seu conjunto, não um imóvel concreto. Situam este imóvel no contexto e não entram na avaliação como comparável.

Estatística oficial de preços: preço mediano de transação de apartamentos em Portugal no ano de 2025, 2076 € por m², mais 16,8 % face a 2024; Sintra registou, com 6.363 vendas, um dos maiores volumes de transações do país

2.076 € / m²

Estatística de mercado sobre preços de compra efetivos, não é um imóvel individual. Mostra a distância entre o nível de oferta e o nível de fecho de negócio, e não é ponderada como referência de imóvel.

Fonte: Statistikamt, Wohnungspreisstatistik auf lokaler Ebene, 4. Quartal 2025

Registo de fontes: 40 fontes verificadas

Cada fonte consultada tem o seu próprio número. Assim pode verificar você mesmo cada dado.

Q1T2 em Algueirão-Mem Martins, 80,06 m² de área bruta privativa, 9.º andarimóvel comparávellicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q2T2 em Mem Martins, 90 m² de área brutaimóvel comparávellicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q3T2 Cavaleira, Algueirão-Mem Martins, 100,20 m² de área bruta privativa mais 4,80 m² de área dependente, sala com salamandra, dois quartos com acesso à varanda, despensaimóvel comparávellicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q4T2 renovado, Algueirão-Mem Martins, 70 m², segmento mais barato da lista de anúnciosimóvel comparávellicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q5Estatística oficial de preços: preço mediano de transação de habitações em Portugal no ano de 2025, 2.076 € por m², mais 16,8 % face a 2024; Sintra registou, com 6.363 vendas, um dos maiores volumes de transações do paísimóvel comparávellicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q6Venda Algueirão-mem Martins - 1 717 apartamentos à venda em Algueirão-mem Martins - Mitula Imóveisdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q7Casas e apartamentos para comprar: Mem Martins, Algueirão-mem Martins | Imovirtual.comdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q8Casas e apartamentos para venda em Algueirão-Mem Martins, Sintra, Lisboa - SUPERCASAdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q9Casas e apartamentos para comprar: Algueirão-mem Martins, Sintra | Imovirtual.comdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q10Apartamentos - Imóveis Algueirão-Mem Martins | OLX Portugaldados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q11Property for sale in Algueirão - Mem Martins, Lisbon, Portugal: apartments — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q12Preços das casas sobem 16,8% em 2025 para 2.076 euros/m²dados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q13Preços das casas sobem para 2076 euros/m² em 2025 - Contas Poupançadados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q14Portal do INEdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q15Preços de Imóveis em Sintra (2026) | Mercado Imobiliário | Ranking Imobiliáriodados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q16Apartamentos T2 para comprar - casas usadas: Algueirão-mem Martins, Sintra | Imovirtual.comdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q17Casas e apartamentos T2 para comprar: Algueirão-mem Martins, Sintra | Imovirtual.comdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q18Apartamentos T2 para comprar: Mem Martins, Algueirão-mem Martins | Imovirtual.comdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q19Casas e apartamentos T2 para comprar - casas usadas: Mercês, Algueirão-mem Martins | Imovirtual.comdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q20Casas e apartamentos T2 para comprar - casas usadas: Cavaleira, Algueirão-mem Martins | Imovirtual.comdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q21Casas e apartamentos T2 para comprar - casas usadas: Ouressa, Algueirão-mem Martins | Imovirtual.comdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q22Casas e apartamentos para recuperar em Algueirão - Mem Martins, Lisboa — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q23Property for sale in Mem Martins, Algueirão - Mem Martins, Portugal: houses and flats — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q24Evolução do preço das casas à venda, Algueirão - Mem ...dados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q25Property for sale in Algueirão - Mem Martins, Lisbon, Portugal: houses and flats — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q26Casas e moradias em Algueirão - Mem Martins, Lisboa — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q27Property for sale in Algueirão - Mem Martins, Lisbon, Portugal: houses — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q28Casas e moradias baratas em Algueirão - Mem Martins, Lisboa — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q29Casas e apartamentos, Algueirão-Novo, Algueirão - Mem Martins — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q30T2 em Algueirão - Mem Martins, Lisboa — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q31136 Casas para Venda, Apartamentos T2 em Sintra, Algueirão-Mem Martins - CASA SAPO - Portal Nacional de Imobiliáriodados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q32Apartamentos T2 em Algueirão - Mem Martins, Lisboa — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q3389 Casas para Venda, Apartamentos T3 em Sintra, Algueirão-Mem Martins - CASA SAPO - Portal Nacional de Imobiliáriodados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q34Casas e apartamentos para venda T2 em Algueirão-Mem Martins, Sintra, Lisboa - SUPERCASAdados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q35Preços das casas sobem 16,8% em 2025 para 2.076 euros por m2dados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q36Preço da habitação em Portugal cresce 16,1% no verão — idealista/newsdados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q37Comprar casa: este é o preço em cada município do país - Sergio & Rutedados de mercadoproveniência incompleta (sem data de consulta, licença desconhecida)
Q38Property for sale in Mem Martins Poente, Algueirão - Mem Martins, Portugal: houses and flats — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q39Property for sale, Estrada De Mem Martins, Algueirão - Mem Martins, Portugal: houses and flats — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)
Q40Property for sale, Estrada De Algueirão, Algueirão - Mem Martins, Portugal: houses and flats — idealistadados de mercadolicença keine Lizenz angegeben; Verweis mit Quellennennung, nur Fakten (Preise) übernommen, kein Inhaltproveniência incompleta (sem data de consulta)

A sua dica · Comprador

Não ultrapassar 222 648 € e condicionar a compra à entrega dos documentos obrigatórios em falta

Definir a proposta inicial e o limite máximo

Proposta inicial de cerca de 215 000 €, corredor-alvo de 222 648 € a 235 000 €, limite máximo absoluto de compra de 222 648 €. Este limite corresponde ao valor de mercado deduzido de dez por cento de margem de segurança e cobre o risco resultante do ano de construção desconhecido, da classe energética desconhecida e do envidraçamento das varandas por esclarecer. Nunca comunique o limite máximo antecipadamente.

Esclarecer a questão da área antes de qualquer discussão de preço

Exija a Caderneta Predial Urbana. Só quando ficar definido se são válidos 75 m², 81,10 m² ou 89,50 m² é que o preço por metro quadrado se torna comparável. Com 75 m², o preço pedido corresponderia a 4133 € por m²; com 81,10 m², a 3822 € por m². Ambos os valores estão acima do nível de oferta de T2 comparáveis na zona, de 3322 a 3735 € por m².

Exigir os documentos obrigatórios, não os pedir como favor

O Certificado Energético com número de SCE e a Certidão permanente do registo predial são documentos devidos, não meramente desejáveis. O certificado tem de ser entregue antes da assinatura do contrato-promessa. Não assine nenhum CPCV antes de ambos estarem disponíveis.

Incluir condições suspensivas no CPCV

Inclua no contrato-promessa: apresentação da licença de utilização, comprovativo do licenciamento do envidraçamento das varandas, declaração do administrador sobre quotas em aberto e estado do fundo comum de reserva, ausência de ónus segundo o extrato do registo e ausência de arrendamentos. Se faltar alguma condição, o contrato não produz efeitos e o seu sinal fica protegido.

Mandar fazer a vistoria técnica antes do CPCV

Um perito de construção deve verificar a caldeira, a instalação elétrica, as colunas montantes, a casa de banho e a humidade nos cantos e nas ombreiras das janelas. Custa poucas centenas de euros face a um risco de renovação de 28 500 a 66 000 €.

Prever os custos subsequentes

Ao preço de compra acrescem o IMT, o Imposto do Selo, o notário e o registo. Depois seguem-se o condomínio, o IMI e a manutenção. Peça ao notário o cálculo do IMT para o seu caso concreto e verifique se pode beneficiar da isenção de IMT para jovens na primeira aquisição ou da isenção temporária de IMI para habitação própria e permanente.

Os seus argumentos

1Dois T2 atualmente anunciados no mesmo concelho, com 80,06 m² e 90 m², são oferecidos ambos por 299 000 €, ou seja, entre 3322 e 3735 € por m². Para 81,10 m², isso resulta num nível de oferta de cerca de 270 000 a 303 000 €, sendo que os preços de oferta ainda são negociáveis.
2O anúncio indica três áreas diferentes. Enquanto a Caderneta Predial não estiver disponível, o preço por metro quadrado indicado de 4133,33 € não está comprovado. Não pago um preço sobre uma área não verificada.
3O Certificado Energético está em falta. Tem de existir no momento de anunciar, e o número de SCE deve constar do anúncio. Sem classe, calculo com o cenário desfavorável, o que reduz o meu preço.
4O ano de construção, a licença de utilização, as despesas de condomínio, o fundo de reserva e as obras deliberadas não são indicados. Cada uma destas lacunas é um risco que tenho de incorporar no preço enquanto não for esclarecida.
5As duas varandas fechadas constituem uma alteração construtiva na fachada. Sem comprovativo de licenciamento e sem deliberação da assembleia de condóminos, é sobre mim que recai o risco após o registo, e por isso exijo um desconto.
6A casa de banho com base de duche, a cozinha e os pavimentos não estão modernizados, além de uma caldeira de idade desconhecida. A reparação situa-se entre 28 500 e 66 000 €, e este montante deve refletir-se no preço.

E agoraFrases prontas para copiar para Comprador, dicas de fotos e três modelos de e-mail

Sinais de alerta & oportunidades

O que o anúncio não diz

Sinais de alerta (10)

avaliação de mercado

alta

Três indicações de área diferentes num único anúncio

Details

O cabeçalho indica 75 m², o texto descritivo indica 89,50 m² de área total, dos quais 81,10 m² de área bruta privativa e 8,40 m² de área bruta dependente. O preço por metro quadrado indicado de 4133,33 € baseia-se nos 75 m². Para a avaliação, a área bruta privativa é a determinante, neste caso 81,10 m². Via de verificação: solicitar a Caderneta Predial Urbana junto das Finanças (Autoridade Tributária, Portal das Finanças) e a Certidão permanente do registo predial, e confrontar as áreas aí registadas com o anúncio. Se a área registada divergir, o preço de compra por m² deve ser recalculado, e a divergência é matéria de negociação.

alta

Nenhum certificado energético no anúncio, apesar de ser obrigatório

Details

O Certificado Energético é obrigatório na venda, o número de registo SCE deve constar em todos os anúncios, e o certificado deve ser entregue ao comprador antes da assinatura do contrato-promessa (CPCV). A base legal é o Decreto-Lei n.º 101-D/2020. Na falta dele, o vendedor arrisca coimas de 250 a 3741 € para particulares e de 2500 a 44 890 € para empresas. A ausência desta informação obrigatória é uma falta de documento devido, não um pormenor sem importância. Exija o certificado com o número SCE antes do CPCV, caso contrário não há contrato-promessa.

média

Campos do anúncio preenchidos automaticamente por uma IA do portal

Details

O próprio portal indica que os dados em falta foram preenchidos automaticamente e que esses campos estão assinalados com um asterisco. Assim, nem todas as indicações são uma declaração do vendedor. Faça-se confirmar por escrito pelo agente imobiliário a área, o andar, o elevador, o equipamento e o estado, e inclua os valores confirmados no CPCV.

média

Ano de construção não indicado

Details

Sem o ano de construção não é possível avaliar a estrutura do edifício, a idade das canalizações e da instalação elétrica, o isolamento térmico e a vida útil remanescente. O ano de construção consta da Caderneta Predial Urbana e da Licença de utilização. Ambas devem ser exigidas antes do contrato-promessa.

média

Duas marquises fechadas sem comprovativo de licenciamento

Details

O envidraçamento de uma marquise é, em Portugal, uma alteração construtiva que pode exigir uma Licença de construção ou uma comunicação prévia, além de uma deliberação do condomínio, porque a fachada é parte comum. Construir sem licença pode acarretar coimas de 500 a 200 000 €, uma ordem de demolição a expensas do proprietário e responsabilidade criminal; a Câmara Municipal dispõe de dez anos para isso. Desde a reforma do Simplex Urbanístico, após o registo predial, a responsabilidade recai sobre o comprador. Exija a Licença de utilização e a deliberação da assembleia de condóminos relativa ao envidraçamento. Na falta de ambas, o risco deve ser incluído no preço ou numa condição no CPCV.

média

Custos de condomínio, fundo de reserva e obras deliberadas não indicados

Details

Na propriedade horizontal, os encargos de condomínio são suportados de acordo com a permilagem, sendo obrigatório um fundo comum de reserva de pelo menos dez por cento das quotas. Boa notícia para si: desde a reforma introduzida pela Lei 8/2022, o novo proprietário não responde por obras nas partes comuns deliberadas antes da aquisição. O vendedor deve apresentar uma declaração do administrador sobre dívidas em aberto. Exija esta declaração, o estado do fundo comum de reserva, bem como as atas das últimas assembleias. Um fundo de reserva vazio num edifício mais antigo significa futuras derramas a seu cargo.

média

Licença de utilização e dados do registo em falta no anúncio

Details

Não são indicadas a Licença de utilização, a Caderneta Predial nem os dados da matriz. A Licença de utilização comprova a utilização autorizada como habitação e é o comprovativo decisivo na compra. A Certidão permanente do registo predial pode ser consultada online e obtida pelo próprio; sem ela, hipotecas e ónus permanecem por identificar.

baixa

Aquecimento apenas designado como sala da caldeira

Details

Uma sala da caldeira própria aponta para um aquecimento central com caldeira a gás ou a óleo dentro do apartamento, o que é pouco habitual em apartamentos portugueses e normalmente de construção mais antiga. Pergunte pela idade, pelo tipo de combustível, pela última manutenção e pela verificação de gases de combustão. A substituição de uma caldeira custa, consoante o sistema, entre 3000 e 8000 €. Não existe em Portugal uma obrigação legal geral de substituição; as exigências de eficiência aplicam-se a construção nova e a grandes reabilitações.

baixa

Custos de aquisição não mencionados no anúncio

Details

O IMT, o Imposto do Selo, os custos de notário e de registo acrescem ao preço de compra e representam, a este nível de preço, um montante claramente de cinco dígitos. Peça ao notário ou ao advogado que lhe calcule o valor concreto do IMT para o seu caso, pois depende de se trata da sua habitação própria e permanente.

baixa

Situação de ruído e tráfego não documentada

Details

A localidade é densamente construída e atravessada pela linha ferroviária e por vias principais. A localização exata da rua não foi incluída no dossiê. No mapa de localização do dossiê pode, através do ícone de camadas no canto superior direito, sobrepor mapas oficiais diretamente sobre o imóvel e verificar por si próprio as áreas de ruído e de inundação. Além disso, ouça no local em diferentes horas do dia com a janela aberta, sobretudo porque as marquises são envidraçadas e o ruído fica encoberto quando estão fechadas.

Oportunidades (5)

avaliação de mercado

Área acima da média para um T2

Details

81,10 m² de área bruta privativa mais 8,40 m² de área de marquises ficam claramente acima do formato habitual de um T2. Isso permite, numa remodelação, transformar o imóvel num T3, dividindo a sala de estar grande, e aumenta o valor de revenda.

Elevador e 1.º andar

Details

A combinação de um andar baixo com elevador é procurada por compradores mais velhos e por famílias, e torna o apartamento mais fácil de vender na revenda do que andares superiores em prédios sem elevador.

Sem obrigação de reabilitação, modernização planeável

Details

O imóvel é habitável. A casa de banho, a cozinha e os pavimentos podem ser renovados por etapas após a mudança, o que distribui os custos e evita a sobrecarga simultânea de renda e prestação.

Ligação a Lisboa por comboio

Details

A linha ferroviária para Lisboa torna o imóvel também viável como objeto de arrendamento para pessoas que fazem o trajeto pendular. Com uma renda mensal sustentável de 1100 €, a rentabilidade bruta em relação ao preço pedido é de 4,3 %.

Margem de negociação devido à falta de documentos

Details

Faltam o certificado energético, o ano de construção, a licença de utilização, os valores do condomínio e uma indicação clara da área. Cada uma destas lacunas é um documento devido ou habitual no mercado, e por isso um argumento objetivo na negociação do preço.

Detalhes no PDF, secção Due diligence e contexto. Relatório em PDF

O que pode estar por trás: 4 Motivos de venda possíveis, 7 anomalias e 10 pontos a verificar

O imóvel situa-se num dos subúrbios mais populosos da área metropolitana de Lisboa, marcado por edifícios de habitação coletiva dos anos 1970 a 1990. O mercado local é muito ativo, tendo sido vendidas no concelho de Sintra mais de 6.300 frações em 2025. O anúncio está atualizado a 19.08.2026, não sendo possível daí deduzir um tempo de comercialização ou uma redução de preço. Chama a atenção a combinação entre um preço de oferta no limite superior da zona e uma base de dados invulgarmente escassa no anúncio.

Possíveis motivos de venda

avaliação de mercado

Herança ou venda de partilha

Hipótese, sem confirmação. A favor disso estariam a construção não modernizada mas habitável e a falta de ano de construção, certificado energético e dados de registo. Soma-se a formulação de que o comprador deveria decorar a fração ao seu gosto. Os herdeiros vendem tipicamente sem preparar previamente a documentação.

Mudança para uma habitação maior ou melhor localizada

Plausível, porque o imóvel é oferecido como disponível para ocupação imediata e sem arrendamento. Isso apontaria para um proprietário-ocupante que já tem uma solução de continuidade.

Venda no atual pico de preços

Depois de uma subida dos preços de transação de 16,8 % em todo o país em 2025, é plausível uma venda para realizar a valorização. Isso explica também por que o preço pedido fica acima do nível dos anúncios comparáveis.

Necessidade iminente de manutenção do edifício

Hipótese. A ausência de qualquer indicação sobre condomínio, fundo de reserva e obras deliberadas pode ser coincidência ou uma omissão deliberada. Esclarece-se com as atas da assembleia de condóminos.

Anomalias

! Três indicações de área diferentes no mesmo anúncio: 75 m², 81,10 m² e 89,50 m²
! O preço por metro quadrado indicado de 4133,33 € baseia-se na menor das três áreas, o que aumenta visualmente o preço por m² e prejudica a comparabilidade
! Nenhuma classe energética e nenhum número de SCE, apesar de ambos serem informação obrigatória
! Nenhum ano de construção, nenhuma indicação sobre condomínio, fundo de reserva, obras deliberadas e licença de utilização
! Segundo informação do próprio portal, os campos em falta foram preenchidos automaticamente, pelo que alguns dados não provêm do vendedor
! Duas marquises fechadas sem indicação de licenciamento
! Aquecimento apenas referido como sala da caldeira, sem indicação da fonte de energia, idade e estado de manutenção

Verificar antes de comprar

Verificar a certidão permanente do registo predial quanto a hipotecas, servidões, usufruto e uso e habitação

Um ónus registado vincula-o, nos termos do art. 1543.º do Código Civil, mesmo sem o seu consentimento. O extrato está disponível online e tem um custo reduzido.

Obter a Caderneta Predial Urbana e confirmar área, tipologia e VPT

Esclarece as indicações de área contraditórias e fornece a base para o IMT e o IMI.

Licença de utilização vorlegen lassen

Certifica a utilização licenciada como habitação e é o comprovativo decisivo na compra de uma fração já existente.

Verificar o licenciamento e a deliberação relativos ao envidraçamento das duas varandas

Uma obra sem licença pode gerar coimas de 500 a 200 000 € e uma ordem de demolição. A Câmara Municipal dispõe de dez anos para atuar. Após o registo predial, a responsabilidade recai sobre si.

Declaração do administrador sobre quotas em aberto e estado do fundo comum de reserva

Por obras deliberadas antes da sua aquisição não responde desde a Lei 8/2022, mas responde sim pelas despesas correntes e por deliberações futuras. Um fundo de reserva vazio significa quotas extraordinárias.

Ler as atas das últimas três assembleias de condóminos

Aí constam a reabilitação do telhado, a fachada, a renovação do elevador e eventuais litígios, ou seja, os custos dos próximos anos.

Exigir o Certificado Energético com número de SCE e data de emissão

Documento obrigatório, a entregar antes do CPCV, válido por dez anos. A classe influencia os custos de exploração e a capacidade de revenda.

Mandar verificar o estado da caldeira, da instalação elétrica, das colunas montantes e da casa de banho por um perito de construção

Com ano de construção desconhecido, é a única base fiável para a estimativa de renovação de 28 500 a 66 000 €.

Certidão urbanística da Câmara Municipal de Sintra com a classificação do PDM e informação sobre o direito de preferência

Em áreas de reabilitação e no caso de bens culturais, o município ou o Estado podem tomar o seu lugar. Isto deve ser esclarecido antes da escritura.

Fazer garantir no CPCV a ausência de arrendamentos e de ónus

Numa venda, o adquirente sub-roga-se nos contratos de arrendamento em curso. A fração é oferecida como não arrendada, o que deve constar por escrito no contrato.

O que fazer · o que traz

Renovação e arrendamento

Necessidade de renovação · estimativa

Σ 28.500 € – 66.000 €

altaRenovar completamente a casa de banho, incluindo canalizações e azulejos

8.000 € – 15.000 €

altaVerificar a caldeira e, se necessário, substituí-la por um sistema eficiente

3.000 € – 8.000 €

altaVerificar a instalação elétrica, modernizar o quadro elétrico e as canalizações

2.500 € – 7.000 €

médiaCozinha, incluindo eletrodomésticos e ligações

7.000 € – 15.000 €

médiaRenovar os revestimentos de piso nas divisões de estar e nos quartos

3.500 € – 7.000 €

médiaSubstituir janelas e envidraçamento das marquises por vidro duplo

2.000 € – 9.000 €

baixaTrabalhos de pintura e portas interiores

2.500 € – 5.000 €

Estimativa com base na análise do anúncio e das fotos, não uma fonte oficial.

Potencial de arrendamento

Renda líquida/mês1.100 €

Rendimento bruto4,3 %

Renda mensal sustentável para um T2 com cerca de 81 m² de área bruta privativa, elevador e ligação ferroviária nesta localização: 1100 € por mês, o que dá 13 200 € por ano. Em relação ao preço de compra pedido de 310 000 €, isso resulta numa rentabilidade bruta de 4,3 %. Daí ainda são deduzidos o condomínio, o IMI, a manutenção, a vacância e a tributação dos rendimentos de arrendamento. O apartamento é oferecido sem inquilino, pelo que não há entrada num contrato de arrendamento em curso; faça-se assegurar por escrito no contrato de compra e venda a ausência de arrendamentos.

Controlo da renda · o que é permitido, o que é habitual

Para inquilinos e senhorios: o limite máximo permitido, o valor de mercado e o limite inferior realista da renda líquida. Assim ambas as partes negoceiam com números claros.

preço de mercado
1.100 €

por mês, renda líquida sem encargos

Quadro jurídico

Portugal não conhece um limite legal de renda segundo um sistema de valores de referência ou de tabela de rendas. São determinantes o Código Civil e o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei 6/2006); o valor da renda é livremente acordado, a atualização anual segue o coeficiente fixado pelo Estado. Os valores aqui indicados são, por isso, valores de mercado, não limites legais. O ano de construção é desconhecido, mas isso não tem, em Portugal, consequência de regime para o valor da renda.

· A venda não extingue um contrato de arrendamento; o adquirente assume a posição de senhorio. Aqui o apartamento é oferecido sem arrendamento, o que deve ser expressamente assegurado no contrato de compra e venda.
· Em contratos a termo certo, o senhorio pode opor-se à renovação (oposição à renovação). Em contratos sem termo e em caso de necessidade própria, aplicam-se, nos termos do art. 1101.º do Código Civil, prazos longos a favor do inquilino.
· A caução é livremente acordada, sendo habitual o equivalente a duas rendas mensais, além da primeira renda.
· Os encargos de condomínio são, em regra, suportados pelo proprietário; quais os custos que são repercutidos no inquilino deve ser expressamente regulado no contrato.
· O Certificado Energético também deve ser apresentado no arrendamento, e o número SCE deve constar do anúncio.
· Uma renda abaixo do nível de mercado é, num imóvel arrendado, um desconto de valor se não puder ser aumentada. Neste imóvel a questão não se coloca, desde que se comprove a ausência de arrendamentos.
· A admissibilidade exata de cláusulas contratuais específicas deve ser verificada por um advogado em cada caso concreto; isto é uma orientação e não uma consulta jurídica.

Orientação, não aconselhamento jurídico. A admissibilidade exata em cada caso é verificada por uma associação de inquilinos, um advogado ou a comissão de arbitragem.

4 programas de apoio correspondem a este imóvel, com montante e requisito

Estes programas atuais correspondem ao imóvel e à renovação prevista. Importante: os apoios devem geralmente ser pedidos ANTES do início da intervenção.

Isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens compradores de primeira habitação (IMT Jovem)Autoridade Tributária e Aduaneira, Estado português

Isenção ou redução do imposto de transmissão IMT e do Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação própria e permanente

MontanteIsenção total até um limite de preço de compra fixado por lei, acima disso um alívio proporcional. O limite é ajustado anualmente e deve ser consultado nas Finanças para 2026

Estado: Comprador até 35 anos inclusive, utilização como habitação própria e permanente, sem propriedade de habitação anterior. Verificação antes do contrato-promessa, porque o imposto é devido na escritura

Isenção do imposto municipal IMI para a habitação própria e permanenteAutoridade Tributária e Aduaneira, pedido através da Câmara Municipal de Sintra ou do Portal das Finanças

Isenção temporária do imposto municipal anual IMI para a primeira utilização própria

MontanteIsenção total temporária, dependente do valor patrimonial tributário (VPT) e do rendimento do agregado familiar

Estado: Pedido dentro do prazo legal após a aquisição, utilização como residência principal, cumprimento do limite de VPT

Vale EficiênciaFundo Ambiental, executado através da ADENE

Vales para melhorias energéticas em habitações, como substituição de janelas, isolamento térmico, aquecimento eficiente e produção de água quente

MontanteVale por habitação na ordem baixa dos quatro dígitos

Estado: Dirigido a agregados familiares de baixo rendimento em situação de pobreza energética. Candidatura e aprovação antes do início das obras, comprovativo através de empresas certificadas

Taxa reduzida de IVA para obras de reabilitaçãoEstado português, aplicação pela empresa de construção executante

Prestações de obra para reparação e melhoria de imóveis habitacionais, nas condições reguladas por lei

MontanteTaxa de IVA reduzida em vez da taxa normal sobre a prestação de obra

Estado: Apenas para obras beneficiadas em habitação e apenas se a empresa executante documentar os requisitos. A esclarecer com a empresa antes da adjudicação

Dados sem garantia, os programas e condições mudam. Vinculativa é a respetiva página oficial do programa.

3 de 9 · Planta & 3D

Planta

Sem dados

Não, as divisões são estimadas

Verificámos se existe uma planta e quão bem o espaço é aproveitado.

Ver detalhes

Análise arquitetónica

Planta & modelo 3D

Área habitável na planta80 m²Espaço exterior8 m²Anúncio81,1 m²✓ Planta e anúncio coincidem

As divisões da planta somam 80 m² de área habitável. O anúncio indica 81,1 m², o que coincide.

A isto somam-se 8 m² de espaço exterior (Espaço exterior, Espaço exterior). O espaço exterior não é área habitável e não conta para o preço por metro quadrado.

LadrilhosParqueteRevestimentos de piso segundo as características indicadas, as cores são indicativas

From an estimate: no floor plan was available, rooms and room areas are not a finding. Sem planta no anúncio. A distribuição das divisões foi estimada a partir do texto descritivo e não é uma planta com levantamento métrico. Base: as divisões mencionadas, 81,10 m² de área bruta privativa e 8,40 m² de área dependente para as duas marquises fechadas. Importante: as áreas das divisões estimadas somam, incluindo as duas marquises, cerca de 88 m², divergindo assim da área bruta privativa de 81,10 m² indicada no anúncio; sem as marquises, as divisões principais dão apenas cerca de 80 m². Não é possível comprovar pelo anúncio se os 8,40 m² de área de marquises já estão incluídos nos 81,10 m² ou se acrescem a estes. A estimativa não é, por isso, ajustada aritmeticamente à área do anúncio, mas sim assinalada como divergente: exija um levantamento métrico ou a Caderneta Predial Urbana com indicações divisão a divisão. Se se confirmar que as marquises fazem parte dos 81,10 m², o acréscimo de área de 2 % na avaliação é uma dupla contagem de valor e deve ser reduzido em conformidade. Como divisões de permanência no sentido da tipologia T2 contam apenas a sala de estar e os dois quartos; marquises, despensa, sala da caldeira, corredor e casa de banho são áreas acessórias e de circulação, os seus pequenos valores de área são por isso plausíveis e não contradizem a indicação de dois quartos. A localização, o formato e a contiguidade das divisões são pressupostos e devem ser verificados no local.

A planta não está certa? Envie a planta real.

Carregue a planta real como foto ou PDF. A Scan my Home lê dela a distribuição real e substitui a estimativa. A planta 2D, o modelo 3D e o PDF do relatório tornam-se de imediato mais precisos.

Ajustar a planta você mesmoDE

Do anúncio e das fotos: A área habitável e o número de divisões do anúncio.

Adicionado pelo modelo:

·A própria disposição das divisões: não havia planta disponível, é estimada (ver aviso acima).

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Desenhar a planta, planear uma remodelação

Desenvolva o imóvel você mesmo: desenhe a planta real ou planeie uma remodelação com o cálculo de custos. Diretamente a partir deste imóvel.

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Descreva o projeto, os custos por especialidade e um efeito de valor conservador.

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Diga-nos o que tem em mente.

Descreva o seu projeto por palavras suas, por exemplo «converter o sótão» ou «abrir a parede entre a cozinha e a sala». Os dados do imóvel vêm deste relatório, não precisa de os repetir.

Isto demora cerca de 20 a 40 segundos.

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Estilo de habitação

Mundo de cores

Orçamento

Agregado

4 de 9 · Localização

Localização

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62 de 100

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Localização · valor do terreno · envolvente

Dossiê de localização

Os registos oficiais estão a ser consultados para este endereço …

Localização e vista aérea

A carregar vista aérea …

Transportes públicos · Comércio de proximidade · Escola e cuidados infantis · Espaço verde e parque …

Transportes públicos

Estação Algueirão-Mem Martins ou Mercês na Linha de Sintra, consoante a localização da rua, cerca de 5 a 15 minutos a pé; ligação de autocarro no bairro

Fonte

Comércio de proximidade

Supermercado e comércio de bens de primeira necessidade nas imediações, segundo o anúncio, numa ordem de grandeza de cerca de 200 a 500 m

Distância estimada, sem fonte

Escola e cuidados infantis

Escolas primárias e jardins de infância na localidade, numa ordem de grandeza de cerca de 500 m

Distância estimada, sem fonte

Espaço verde e parque

Zonas verdes de bairro na localidade, espaços naturais mais amplos da Serra de Sintra a cerca de 6 a 8 km de distância

Distância estimada, sem fonte

Ligação à autoestrada

Acesso ao IC19 ou à A16 a cerca de 2 a 5 km, segundo anúncios da zona a poucos minutos de carro

Fonte

Ruído

Moderado; construção habitacional densa com linha ferroviária e vias principais na localidade, a sobrecarga depende fortemente da rua. Devido às marquises fechadas, deve verificar-se com a janela aberta

(estimado)

Profundidade de mercado

Concelho de Sintra com 6.363 vendas de apartamentos registadas em 2025, alta liquidez do mercado

Fonte

Microlocalização · Macrolocalização · Desenvolvimento

Microlocalização

Bairro residencial densificado na localidade de Algueirão-Mem Martins, com comércio, serviços e transportes públicos nas imediações. Construção predominantemente de blocos habitacionais de vários pisos das décadas de 1970 a 1990, com estado de conservação misto. O apartamento situa-se no 1.º andar, com vista desafogada e boa exposição solar, o que sugere uma frente não diretamente ocupada por construções.

A rua concreta não foi propositadamente incluída no dossiê, pelo que o ruído e a orientação devem ser verificados no local.

Macrolocalização

Algueirão-Mem Martins é uma das localidades mais populosas do país e faz parte do concelho de Sintra, no distrito de Lisboa, a cerca de 20 km a noroeste da capital. Sintra está entre os mercados imobiliários com maior volume de transações de Portugal; em 2025 foram registadas ali 6.363 vendas de apartamentos.

A localidade beneficia da linha ferroviária para Lisboa e da diferença de preços face a Lisboa, Cascais e Oeiras, onde os preços medianos de transação em 2025 se situaram em 4875 €, 4550 € e 4187 € por m², respetivamente.

Desenvolvimento

Os preços dos apartamentos efetivamente vendidos subiram a nível nacional em 2025, 16,8 %, para uma mediana de 2076 € por m². A grande região de Lisboa situa-se sistematicamente acima da mediana nacional. Algueirão-Mem Martins beneficia, como localização alternativa mais económica, do deslocamento de procura vindo de Lisboa, Cascais e Oeiras.

O nível de oferta no concelho subiu fortemente nos últimos tempos, o que aumenta a probabilidade de os preços de oferta estarem acima do nível de fecho efetivamente alcançável.

Infraestrutura

Estação ferroviária na Linha de Sintra com ligação direta a Lisboarede densa de autocarros e terminal rodoviário na localidadecomércio de proximidade, supermercados e serviços a curta distância a péescolas e creches na localidadeligação ao IC19, à A16 e à N249 a poucos minutos de carroHospital de Sintra na área de influência

Verificar as licenças de construção

A entidade competente é a Câmara Municipal de Sintra, Departamento de Urbanismo. Aí podem ser consultados o processo de obra do imóvel e a Licença de construção, e sobretudo a Licença de utilização, ou pedida a respetiva certidão; o pedido é feito através do atendimento ao munícipe da câmara ou do portal online da Câmara Municipal de Sintra, indicando a morada, o número de artigo da matriz predial e a descrição no registo predial. O que é admissível construtivamente resulta do Plano Diretor Municipal (PDM) de Sintra, nos termos do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (Decreto-Lei 80/2015); a utilização permitida é comprovada de forma vinculativa por uma certidão urbanística da câmara. A Caderneta Predial Urbana obtém-se através do Portal das Finanças, a Certidão permanente do registo predial online através da Conservatória do Registo Predial. Para obras aplica-se o RJUE (Decreto-Lei 555/99): os projetos precisam de uma Licença de construção ou de uma comunicação prévia; uma construção sem autorização pode implicar coimas de 500 a 200.000 €, uma ordem de demolição a expensas do proprietário e responsabilidade criminal, e a Câmara Municipal dispõe de dez anos para isso.

Licensing is municipal — lookup via each camara municipal's online urbanismo/consulta de processos portal (e.g. Lisbon https://urbanismo.lisboa.gov.pt); national licensing statistics: INE Estatisticas da Construcao e Habitacao (https://www.ine.pt); land registry extracts online: https://www.predialonline.justica.gov.pt

Comprovativos

· Fonte profissional (8)

Verificação administrativa · o que a Scan my Home verificou por si

A Scan my Home pesquisou ativamente os pontos oficialmente relevantes: o que é publicamente localizável, qual foi o resultado e que documento fornece a resposta completa.

Licença de construção, licença de utilização e afetaçãoapenas no organismo competente

Não foram encontrados processos de obras sobre o imóvel concreto em fontes públicas. O anúncio não menciona a licença de utilização. Chamam a atenção duas varandas fechadas (marquises), uma alteração construtiva que pode exigir uma licença de construção ou uma comunicação prévia, bem como uma deliberação da assembleia de condóminos. Não é possível verificar no anúncio se o envidraçamento está licenciado.

Precisa de:

Exigir a licença de utilização ao vendedor e pedir adicionalmente uma certidão à Câmara Municipal de Sintra, departamento de Urbanismo, indicando morada, artigo da matriz predial e descrição no registo predial. Em paralelo, solicitar uma certidão urbanística com a classificação do solo do PDM e perguntar se existe direito de preferência do município para a zona. Para o envidraçamento, exigir o comprovativo de licenciamento e a ata da assembleia de condóminos. Se o comprovativo não existir, o risco deve ser incluído no preço ou inscrito como condição suspensiva no CPCV, pois após o registo predial a responsabilidade passa a ser do comprador.

Energieausweisapenas no organismo competente

No anúncio não é visível nem a classe energética, nem o número de SCE, nem o valor em kWh. Isto constitui uma violação da obrigação de informação: o Certificado Energético, nos termos do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, tem de existir no momento de anunciar, o número de SCE tem de constar em todos os anúncios e o certificado deve ser entregue antes da assinatura do contrato-promessa.

Precisa de:

Exigir por escrito ao vendedor o Certificado Energético com o número de SCE antes de assinar um CPCV, e verificar o número no registo da ADENE. É um documento devido. Na sua falta, o vendedor arrisca coimas de 250 a 3741 € para particulares e de 2500 a 44 890 € para empresas. Para edifícios habitacionais, o certificado é válido por dez anos, pelo que deve também verificar a data de emissão.

Naturgefahrenparcialmente consultável

Para a morada concreta não foi encontrado nenhum registo sobre risco de cheias ou de sismos em fontes públicas. O local situa-se no interior do concelho de Sintra, sem localização costeira direta. Portugal está no seu conjunto sujeito a risco sísmico, e a região de Lisboa está entre as zonas mais expostas.

Precisa de:

Consultar as cartas de risco do Plano Municipal de Emergência de Proteção Civil de Sintra e as cartas da Reserva Ecológica Nacional no PDM junto da Câmara Municipal de Sintra, indicando a morada. No mapa de localização deste dossiê pode ativar as cartas oficiais diretamente sobre o imóvel através do ícone de camadas no canto superior direito. No edifício, perguntar sobre o estado de reforço sísmico e o seguro do edifício.

Eigentum und Lastenconsultável publicamente

O extrato do registo é publicamente consultável em Portugal, mas o anúncio não indica nem a descrição no registo predial nem a matriz. O anúncio não contém qualquer indicação sobre hipotecas, usufruto, direito de habitação ou servidões de passagem; isso não significa que não existam, apenas que nenhuma foi divulgada. Importante para si: uma servidão predial registada é oponível erga omnes, vinculando, nos termos do art. 1543.º do Código Civil, qualquer futuro adquirente, mesmo sem o seu consentimento. O mesmo se aplica a um usufruto ou a um direito de uso e habitação registados.

Precisa de:

Obter a certidão permanente do registo predial online junto da Conservatória do Registo Predial; para isso, bastam o número de descrição e o concelho, ou a morada exata; peça o número ao mediador. Verifique a secção C quanto a hipotecas e ónus, bem como o conteúdo de cada servidão registada. Adicionalmente, obtenha a Caderneta Predial Urbana através do Portal das Finanças e confirme área, tipologia e artigo.

Propriedade horizontal e condomínioapenas no organismo competente

Não são indicados nem o valor das despesas de condomínio, nem a permilagem, nem o fundo de reserva, nem obras deliberadas. Um alívio para si: desde a reforma pela Lei 8/2022, como novo proprietário não responde por obras nas partes comuns deliberadas antes da sua aquisição. O vendedor tem de apresentar uma declaração do administrador sobre dívidas em aberto.

Precisa de:

Exigir uma declaração do administrador do condomínio sobre as quotas em aberto, bem como o estado do fundo comum de reserva, que tem de corresponder a pelo menos dez por cento das quotas, o regulamento do condomínio e as atas dos últimos três anos. Das atas resulta que obras estão previstas e se está em causa uma quota extraordinária. Solicitar através do mediador junto do administrador, indicando o edifício e a fração autónoma.

Passivos ambientais e contaminação do soloapenas no organismo competente

Trata-se de uma fração num edifício habitacional, num bairro residencial consolidado, não havendo indícios de utilização comercial ou industrial anterior. Decisivo para si: Portugal não tem uma lei específica de proteção do solo ou de passivos ambientais com responsabilidade do proprietário. Aplica-se o regime geral de responsabilidade ambiental do Decreto-Lei 147/2008, com o princípio do poluidor-pagador, sendo responsável o operador da atividade económica causadora do dano, e não o mero proprietário. Como comprador de uma fração que não explora economicamente o terreno, não responde ao abrigo deste regime por uma contaminação alheia. Segundo a documentação disponível, não necessita aqui de um estudo do solo.

Precisa de:

Não é necessário nenhum estudo do solo. Pergunte apenas sobre eventuais utilizações comerciais ou industriais anteriores no terreno. Se surgir algum indício, a Agência Portuguesa do Ambiente (APA) é a entidade competente para a responsabilidade ambiental; não existe em Portugal um registo nacional abrangente de passivos ambientais.

Registos e entidades oficiais: 4 locais onde pode verificar você mesmoVer todas as fontes de dados →

Aqui verifica os dados face a fontes oficiais. Assim vê por si próprio qual é a situação, em vez de confiar no anúncio.

Propriedade & encargosRegisto Predial (Predial Online) → · Propriedade, hipotecas, encargos

Valor & valor do terrenoCaderneta Predial (Autoridade Tributária) · Dados cadastrais, valor patrimonial tributário (VPT)

EnergiaCertificado Energético (ADENE / SCE) → · Certificado energético registado

Construção & uso do soloCâmara Municipal / PDM · Uso do solo, licença de construção

5 de 9 · Rendimento

Arrendamento e rendimento

Nenhum problema encontrado

1.100 € por mês

Verificámos que renda é alcançável e legalmente permitida.

Ver detalhes

Investimento · fluxo de caixa · rendimento

Calculadora de rendimento

Dados do imóvel

Preço de compra€Área habitávelm²Renda sem encargos por mês€Lugar de estacionamento por mês€

Custos acessórios da compra

Comissão de mediação%Contrato, notário e registo%Imposto de transmissão%

Pré-definido com a taxa de Europa (geral), no total 4,1 % do preço de compra. A análise bancária e o separador do financiamento usam a mesma taxa, para que no relatório apareça só um número.

Financiamento

Empréstimo sobre o preço%Taxa de juro%Amortização inicial%Custos de exploração por mês€

Impostos e previsão

Parte do edificado%Amortização fiscal%Taxa de imposto pessoal%Horizonte em anosaValorização por ano%Juro de esforço (renovação)%

Para este país não está registado um valor fiscal próprio. A amortização e a taxa de imposto são pressupostos simplificados e devem ser verificados no país antes de decidir.

Custa dinheiro todos os meses

Depois de impostos, este imóvel custa-lhe 445 € por mês do seu bolso. Rentabilidade total em 10 anos: 4,8 % ao ano.

Investimento

Custos acessórios da compra12.710 €

Investimento total322.710 €

Empréstimo232.500 €

Capitais próprios90.210 €

Serviço da dívida por mês1.456 €

Fluxo de caixa por mês

Renda líquida sem encargos1.100 €

Custos de exploração-120 €

Juros-1.104 €

Amortização (formação de património)-352 €

Imposto31 €

Fluxo de caixa depois de impostos-445 €

Indicadores

Preço de compra por m²3.822 €

Rentabilidade bruta do arrendamento4,3 %

Rentabilidade líquida do arrendamento3,6 %

Rentabilidade cash-on-cash ao ano-5,9 %

Rentabilidade dos capitais próprios ao ano5,6 %

Múltiplo (preço / renda anual)23,5

Renda de equilíbrio por mês1.576 €

Cobertura do serviço da dívida (DSCR)0,67 · cobre 67 % do serviço da dívida

Previsão ao fim de 10 anos

Valor do imóvel377.888 €

Dívida em falta do empréstimo-177.656 €

Património líquido200.232 €

Rácio de financiamento47 %

Empréstimo pago ao fim de25,6 anos

Fluxo de caixa acumulado (10 a)-56.554 €

Ganho total depois de impostos53.468 €

Rentabilidade total dos capitais próprios ao ano4,8 %

Teste de esforço: o juro sobe para 7,7 %

Serviço da dívida por mês1.844 €

Fluxo de caixa depois de impostos-736 €

Calcula apenas sobre o que introduzir. Uma orientação, não aconselhamento fiscal, de investimento ou de financiamento. Confirme os valores com o banco e o contabilista antes de decidir.

6 de 9 · Financiamento

Financiamento · Portugal · em 2026-07

Verificação de financiamento

Calculadora rápida

Objetivo de negociação (EUR)310.000Orientação calculada, não é aconselhamento de compra nem de investimento.

Capital próprio (EUR)Taxa % (país: 3.7 %)Prazo: 25 anos

Custos adicionais (~4,1 %)12.710 €

Montante do crédito232.500 €

Prestação mensal1.456 €

Rácio de financiamento (LTV)75 %Máx. habitual do país 90 %

Em que consistem os custos adicionais e contra o que se pode opor (Portugal)

Em cada rubrica indica-se quão vinculativa é. Uma taxa fixada por lei e uma tarifa oficial podem recalcular-se, mas não negociar-se. Um limite legal pode fazer-se valer: exigir mais é ilícito.

Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT)fixado por lei

sem taxa nacionalArticle 17 of the Municipal Property Transfer Tax Code (CIMT), bracket amounts adjusted annually

Progressive scale tariff up to 7.5 percent, with specific brackets for the owner's permanent residence. The bracket amounts were raised by 2 percent for 2026; for a permanent owner-occupied home, no IMT is payable up to 106,346 euros. The IMT Jovem fully exempts first-time buyers up to 35 years of age on purchases up to 330,539 euros, and provides a partial exemption up to 660,982 euros.

Imposto do Selofixado por lei

0,8 % · 2.480 €Verba 1.1 of the Tabela Geral do Imposto do Selo (General Stamp Duty Table)

0.8 percent on the same value as the IMT, without brackets and without an allowance. The IMT Jovem also exempts from Imposto do Selo.

Notariado e Registo Predialtabela oficial

sem taxa nacionalRegulamento Emolumentar dos Registos e Notariado (Fee Regulation for Registries and Notaries, DL 322-A/2001)

Fixed fees pursuant to the fee schedule, not percentage-based. Typically 500-1,200 euros for the purchase deed and registration combined. At high purchase prices this item is barely noticeable, whereas it is very significant for inexpensive properties.

Comissão de mediaçãolivremente acordado

sem taxa nacionalDL 211/2004 (mediação imobiliária, real estate intermediation), contractual amount

Freely negotiable, typically 5 percent plus 23 percent VAT, and borne by the seller. The brokerage agreement must be in writing and must state the commission.

Base tributável: The tax is calculated on the higher of the purchase price and the valor patrimonial tributário (official tax value) (Article 12 of the Municipal Property Transfer Tax Code (CIMT)).

IVA na aquisição: The sale of real estate is exempt from value added tax (Article 9 no. 30 of the Value Added Tax Code (CIVA)), including for developers; there, the VAT on construction costs is factored into the price and is not shown separately. important: For rentals, the Portuguese VAT position is deliberately left open in lib/umsatzsteuer.ts because a new decree has changed the rules. This purchase statement is unaffected, but the rental section remains unreviewed.

Situação jurídica 2026-07-26. As taxas regionais dependem da localização do imóvel e devem ser verificadas face ao direito regional em vigor antes de assinar.

O cálculo utiliza o seu objetivo de negociação de 222.648 €, não o preço pedido de 310.000 €. Calcular um financiamento para um preço que este dossiê desaconselha seria de pouca ajuda. Orientação calculada, não é aconselhamento de compra nem de investimento.

CUSTOS ADICIONAIS PORTUGAL:

IMT is levied on the higher of price or tax value (VPT). Extra 0.6% stamp duty on the mortgage amount plus bank arrangement/valuation fees (~EUR 500-1,500) if financed. Buyers commonly hire a lawyer (~1-1.5%). IMT brackets are updated annually in the state budget; the 7.5% flat non-resident rate applies since 25.05.2026 per Decreto-Lei 97/2026, not for the whole year. No regional variation on the mainland; Madeira/Azores have slightly higher bracket thresholds.

Análise de financiamento por IA (com o seu perfil)

Rendimento líquido do agregado/mêsIdade

EmpregoPerfil / CV (texto livre, quanto mais detalhe melhor: anos de emprego, outros créditos, estado civil …)Já possuo um imóvel

7 de 9 · Condomínio

Fundo de reserva · atas · quotas extraordinárias

Condomínio

O tipo de imóvel não resulta com clareza dos dados

Nem o anúncio nem os documentos permitiam determinar com segurança se este imóvel pertence a um condomínio. Numa moradia em banda ou geminada, ambas as hipóteses são possíveis. Os pontos seguintes valem, por isso, com essa reserva. Esclareça primeiro se existe condomínio. A certidão predial responde a essa questão.

Não foi entregue nenhuma ata de assembleia de condóminos

As obras já deliberadas mas ainda não pagas constam das atas e de mais nenhum lado. Peça os três últimos exercícios. Se faltarem, isso já é em si uma resposta.

Documentos que deve solicitar

· Declaration from the administrador (manager) regarding outstanding debts
· Amount of the fundo comum de reserva (common reserve fund)
· atas (minutes) and regulations of the condomínio (owners' association)

O que NÃO foi possível verificar aqui

· Que obras o condomínio já deliberou.
· O saldo efetivo do fundo de reserva.

Enquadramento jurídico Portugal, à data de 2026-08-19. Este capítulo não substitui aconselhamento jurídico nem a consulta dos documentos originais.

8 de 9 · Potencial & energia

Energia

Sem dados

Não indicado

Verificámos a eficiência energética do imóvel.

Ver detalhes

Indicativo

Alterações construtivas no imóvel existente

Uma única fração autónoma num edifício existente com elevador oferece pouca margem de desenvolvimento, porque qualquer alteração na fachada, no telhado ou nas partes comuns exige uma deliberação da assembleia de condóminos. A única alavanca real está dentro da fração: a partir de cerca de 81 m² de área bruta privativa é possível criar um T3 com um esforço razoável, o que eleva o público-alvo e o preço por metro quadrado. Para um promotor imobiliário o imóvel não é interessante, mas para um comprador que pretenda ocupá-lo e remodelá-lo é aproveitável.

Potenciais:

avaliação de mercado

Conversão do T2 em T3

A sala grande com varanda anexa permite, com cerca de 81 m² de área bruta privativa, o destaque de um terceiro quarto, desde que não seja afetada nenhuma parede resistente e se mantenha a iluminação do espaço remanescente. Os T3 alcançam na zona preços absolutos visivelmente mais elevados. As paredes divisórias não estruturais dentro da fração exigem, em regra, menos licenciamento do que intervenções na fachada, o que deve ser esclarecido junto da Câmara Municipal.

Segunda casa de banho com duche

A despensa ou a sala da caldeira estão tecnicamente bem posicionadas se houver colunas montantes nas proximidades. Uma segunda casa de banho é, em frações de dois a três quartos, a alavanca de valor mais forte na revenda.

Valorização das áreas de marquise+8,4 m²

Já existem 8,40 m² de área bruta dependente. Com melhor envidraçamento, isolamento e sombreamento, estes tornam-se espaços utilizáveis durante todo o ano, sem ser necessário criar área nova. A condição é a aprovação do condomínio para alterações visíveis na fachada.

Melhoria energética como reserva de valor

Sem classe energética indicada, o imóvel é penalizado no mercado. A substituição das janelas e um sistema de aquecimento eficiente melhoram a classe e, com isso, a comercialização, mas não são obrigatórios.

Esclarecer antes de qualquer alteração

· Regulamento do condomínio e permilagem da fração autónoma

· Deliberações da assembleia de condóminos sobre fachada, telhado e elevador

· Estrutura: esclarecer com um engenheiro quais paredes interiores são estruturais, antes de qualquer alteração de planta

· Localização das colunas montantes e das águas residuais para uma segunda casa de banho

· Obrigatoriedade de licenciamento das obras previstas nos termos do RJUE, licença de construção ou comunicação prévia

· Licença de utilização existente e se a remodelação exige uma alteração da mesma

· Obrigatoriedade de lugar de estacionamento e disposições do PDM de Sintra

· Proteção como monumento ou conjunto classificado, bem como um eventual direito de preferência do município

Apreciação indicativa a partir dos dados do imóvel e da localização. Se uma intervenção é admissível decidem-no os projetos aprovados, o cálculo estrutural e o condomínio, não este relatório.

Energia · obrigação de renovação · risco climático · indicativo

Energia & risco climático

Classe energética (estimada)

não conhecida, estimada entre D e E

Necessidade energética média

Sem ano de construção e sem certificado, a necessidade de energia para aquecimento só pode ser classificada de forma indicativa. A sala da caldeira própria sugere um edifício anterior à geração mais recente de proteção térmica, típico da construção habitacional coletiva da zona dos anos 1970 a 1990. As duas varandas fechadas funcionam como zonas-tampão e reduzem as perdas por transmissão, mas em orientação a sul provocam sobreaquecimento no verão. Classificação: média a alta.

Custo de aquecimento (estimativa)

estimativa aproximada, cerca de 900 a 1600 EUR por ano para aquecimento e água quente, para cerca de 81 m² e ocupação própria durante todo o ano, no clima ameno da região de Lisboa

Obrigação de renovação

Em Portugal não existe uma obrigação de reabilitação vinculada ao edifício em função da classe energética. Os requisitos de eficiência energética aplicam-se, nos termos do Decreto-Lei 101-D/2020, alterado pelo Decreto-Lei 102/2021 e pelo Decreto-Lei 11/2025, que transpõe parcialmente a reformulação da EPBD (UE) 2024/1275, em caso de construção nova e de grande renovação. Também não existe uma obrigação geral de substituição de sistemas de aquecimento. Como a classe energética do imóvel não é conhecida, as obrigações concretas permanecem uma questão em aberto, que só pode ser respondida com a apresentação do certificado; está incluída nos dados em falta.

Riscos climáticos da localização

avaliação de mercado

Cheias e chuvas intensas

Não é identificável nenhuma localização direta junto a curso de água ou à costa, e o imóvel situa-se ainda no 1.º andar. Para a morada concreta não foi encontrado nenhum registo em fontes públicas. Verifique as cartas de risco oficiais do plano municipal de emergência e as cartas da Reserva Ecológica Nacional junto da Câmara Municipal de Sintra; no mapa de localização deste dossiê é possível ativar camadas oficiais diretamente sobre o imóvel.

Sobreaquecimento no verão

Duas varandas fechadas e uma boa orientação solar aumentam significativamente a temperatura interior na ausência de sombreamento exterior. O sombreamento exterior e o vidro de proteção solar são as contramedidas eficazes; não é referido ar condicionado.

Sismos

A região de Lisboa está entre as zonas de Portugal mais expostas ao risco sísmico. Sendo o ano de construção desconhecido, o nível de dimensionamento estrutural é incerto. Pergunte pelo ano de construção e pela cobertura sísmica no seguro do edifício do condomínio.

Seca e disponibilidade de água

Para uma fração sem jardim próprio, praticamente sem impacto. Relevante apenas indiretamente, através do aumento dos custos da água.

Medidas energéticas sensatas

Substituir janelas e envidraçamento das varandas por vidro duplo com proteção solar, o que reduz a necessidade de aquecimento e arrefecimento e atenua o ruído do tráfego
Verificar a caldeira e, se necessário, substituí-la por uma bomba de calor ou por um sistema eficiente
Passar a produção de água quente para um termoacumulador com bomba de calor ou para solar térmico, com uma amortização curta no clima da região
Sombreamento exterior na fachada exposta ao sol, com necessidade de aprovação do condomínio
Avaliar o isolamento do teto para a zona não aquecida, se for construtivamente possível

É determinante apenas o certificado energético oficial (Certificado Energético no âmbito do SCE). Todas as indicações aqui apresentadas são uma orientação baseada no tipo de imóvel, no equipamento e na localização, uma vez que no anúncio não é referida nem a classe, nem o valor em kWh, nem o número de SCE.

9 de 9 · Dicas e truques

Para a compra

Antes de assinar

A sua posição mais forte é aquilo que este dossiê mostra. Conhece o valor de mercado, o valor conservador e os pontos ainda em aberto. Com isso entra com calma na visita e na conversa sobre o preço.

Comprovativos

Confiança: baixaReduzida de média para baixa. A segunda análise considera que a base de dados não é suficiente para o nível superior. Por isso aqui é apresentado o nível inferior, e não o que a própria análise tinha assumido. A segunda análise deixou em aberto 2 achados graves (Grundriss und Flächen, Beleglage der Vergleichsobjekte). Enquanto estiverem em aberto, a confiança não pode ultrapassar o nível médio.

Número de verificação 665BBBFC-9764-41B9-AC03-065011B5BAE0 ✓

Viu a demonstração

Era um relatório de exemplo. Introduza a morada do seu imóvel e verifique-o por si.