To jest publicznie dostępne dossier przykładowe. Pokazuje, jak wygląda raport, ale nie jest prawdziwym raportem klienta.
Dossier analityczne
Mieszkanie 2-pokojowe, 56 m², Warszawa-Żoliborz, Sady Żoliborskie, do remontu
Sady Żoliborskie, Stadtbezirk Żoliborz, Warschau (Straße im Inserat genannt, hier nicht übernommen; Hausnummer fehlt) · Warschau · Polen
920.000 PLN
880.600 PLN
792.540 PLN
Co Państwo tutaj mają
Pełny raport kontrolny dotyczący tej nieruchomości, sporządzony na podstawie ogłoszenia i rejestrów publicznych.
- 10 rozdziałów, każdy dostępny osobno
- Pewność: niskaWcześniej średnia, teraz niska. Niezależna druga ocena uznaje, że baza danych jest niewystarczająca dla wyższego poziomu. Dlatego pokazany jest tu poziom niższy, a nie ten, który przyjęła sama analiza. Jedna kontrola rachunkowa się nie zgadza (Fließtext gegen die Felder geprüft). Dlatego pewność jest co najwyżej średnia.
- 10 sygnałów ostrzegawczych, w tym 1 poważnych, oraz 6 szans
- Numer kontrolny A485C6EC-3BA1-4A78-AFE5-60217709C8A2 ✓
Co dodatkowo pokazuje pełna ocena
- Wartość bankowo-hipoteczna i wartość dochodowa, tak jak liczy je bank.
- Testy warunków skrajnych dla oprocentowania, czynszu i pustostanów.
- Państwa własne dokumenty przeczytane i zestawione z ogłoszeniem.
Co mogą Państwo teraz zrobić
W skrócie
Najważniejszy sygnał ostrzegawczy: Spółdzielcze prawo własnościowe zamiast pełnej własności, brak księgi wieczystej (z 10 łącznie, w tym 1 wysokich)
Co pozostaje otwarte · niejasności
Pewność: niskaUczciwie zamiast kompletnie: Scan my Home pracuje wyłącznie z rzeczywistymi danymi i dokumentami. Tych punktów nie dało się pewnie wyjaśnić na podstawie ogłoszenia i dokumentów; zapytaj na miejscu lub u pośrednika.
- ○Brak planu w skali. Pokazany układ jest szacunkowy; poproś pośrednika o prawdziwy plan.
- ○Świadectwo charakterystyki energetycznej z klasą i wskaźnikiem, DOKUMENT OBOWIĄZKOWY, do przekazania przez sprzedającego przy sporządzaniu notarialnej umowy sprzedaży
- ○Zaświadczenie o braku zaległości płatniczych tego mieszkania wobec spółdzielni, DOKUMENT OBOWIĄZKOWY przed terminem u notariusza
- ○Wypis z księgi wieczystej, DOKUMENT OBOWIĄZKOWY; dla tego mieszkania nie istnieje, dlatego zastępczo wypis z księgi wieczystej nieruchomości spółdzielni z działem III i IV
- ○Pisemne potwierdzenie spółdzielni dotyczące statusu prawnego gruntu i możliwości założenia księgi wieczystej
- ○Wysokość i skład miesięcznej zaliczki (czynsz), w ogłoszeniu 'brak informacji'
- ○Źródło ciepła budynku, w ogłoszeniu 'brak informacji'
- ○Stan funduszu remontowego, uchwały oraz ostatnie rozliczenie spółdzielni
- ○Dokładny adres z numerem domu, bez niego nie są możliwe informacje o działce, planie zagospodarowania przestrzennego, prawie pierwokupu i mapach zagrożenia powodziowego
- ○Stan instalacji elektrycznej, okien i posadzek, niewspomniany w ogłoszeniu
- ○Prowizja pośrednika, podatek od nabycia, koszty notarialne i sądowe, niewycenione w ogłoszeniu
- ○Zdjęcia obiektu nie były dostępne, dlatego brak weryfikacji zdjęć i sprawdzenia widocznej wilgoci, pęknięć lub zniekształceń szerokokątnych
- ○Rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych dla tego kwartału; przeanalizowana analiza rynku wyraźnie ich nie podaje, wszystkie wartości porównawcze to ceny ofertowe
- ○Powierzchnia drugiego obiektu porównawczego i cena czwartego obiektu porównawczego nie były podane w wyciągach z listy i zostały wywnioskowane z poziomu cen kwartału
- ○Wszystkie powierzchnie pomieszczeń na rzucie są oszacowane na podstawie danych, nie ma planu ani zestawienia powierzchni użytkowej
Co teraz zrobić
Twój plan działania
W tej kolejności. Kto ją odwraca, negocjuje nieruchomość, której jeszcze nie zna.
- 1
Zażądać tych dokumentów
14 otwartych punktów to Twoja lista dla drugiej strony (pośrednik). Dopóki pozostają otwarte, nie znasz nieruchomości w pełni, a każda liczba tutaj jest zastrzeżona.
- 2
Sprawdzić na miejscu
Jeden punkt tej analizy można wyjaśnić tylko na miejscu. Do tego czasu każda liczba tutaj opiera się na założeniu.
- ·Spółdzielcze prawo własnościowe zamiast pełnej własności, brak księgi wieczystej
- 3
Negocjować cenę
Powyżej limitu płaci się za wadę, którą właśnie znaleziono.
- ·Państwa limit maksymalny: 792.540 PLN (wartość ostrożna, z uwzględnieniem marginesu bezpieczeństwa)
- ·Godziwa wartość rynkowa: 880.600 PLN
- ·Cena ofertowa jest o 4,5 % powyżej wartości rynkowej
- ·Vergleichbare unrenovierte Zweizimmerwohnungen im selben Quartier werden bei rund 16.100 bis 16.700 zł je m² angeboten, das geforderte Niveau von 16.429 zł je m² liegt also nicht unter Markt, sondern mitten darin, obwohl hier zusätzlich das schwächere genossenschaftliche Recht ohne Grundbuch dazukommt.
- ·Eine Wohnung derselben Rechtsform in Sady Żoliborskie wird derzeit mit 14.784 zł je m² angeboten; das zeigt, welchen Abschlag der Markt für ein Recht ohne Volleigentum tatsächlich verlangt.
- ·Bad und Küche sind vollständig zu erneuern, Elektroinstallation und Fenster sind im Inserat gar nicht erwähnt. Das Budget von 112.000 bis 220.000 zł trage ich, nicht der Verkäufer.
- 4
Dopiero wtedy podpisać
Wszystko, co poprzedza, można jeszcze zmienić. Od podpisu ryzyko jest po Państwa stronie.
- ·Kontrola jakości tej analizy: "bestätigt mit Hinweisen"
- ·Der faire Marktwert liegt bei 880.600 zł, der geforderte Preis von 920.000 zł liegt am oberen Rand des ortsüblichen Bereichs von 838.000 bis 923.000 zł. Bieten Sie mit 790.000 zł ein und gehen Sie nicht über die Obergrenze von 792.540 zł, solange die Genossenschaft nicht schriftlich bestätigt hat, dass für die Wohnung eine księga wieczysta angelegt werden kann.
Gotowy tekst zapytania do pośrednik
Zawiera brakujące dokumenty i pytania z tej analizy. Celowo bez ceny i bez wyceny, to Twoja pozycja negocjacyjna.
Oceny
Dlaczego każda z sześciu ocen wypada tak, jak wypada
Sygnały ostrzegawcze & szanse
Red Flags (10)
Spółdzielcze prawo własnościowe zamiast pełnej własności, brak księgi wieczystejocena rynkowa
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, a nie pełną własnością. Dla tego mieszkania nie istnieje jeszcze księga wieczysta, ogłoszenie mówi jedynie o możliwości jej założenia. Brakuje więc właśnie publicznego wypisu z rejestru, z którego wynikałyby hipoteki i roszczenia osób trzecich. Sposób weryfikacji: zażądajcie Państwo od spółdzielni WSM pisemnego zaświadczenia o przydziale prawa sprzedającemu oraz o tym, czy spółdzielnia ma do gruntu prawo własności czy użytkowania wieczystego. Tylko wtedy w ogóle można założyć księgę wieczystą. Ustalcie Państwo przed podpisem u notariusza na piśmie, kto zleca założenie i kto ponosi koszty. Bez wyjaśnionego statusu gruntu spółdzielni bank z reguły nie finansuje, mimo że ogłoszenie zapowiada możliwość zakupu na kredyt.
Brak świadectwa energetycznego, mimo że jest ono wymagane przy sprzedażyocena rynkowa
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy sprzedaży od 28.04.2023 roku, sprzedający musi je przekazać przy sporządzaniu notarialnej umowy sprzedaży. Jeśli świadectwo już istnieje, jego parametry należy podać także w ogłoszeniu. Tu brakuje jednego i drugiego. Skutek: kara pieniężna do 5.000 złotych, sprzedaż przez to nie traci ważności, ale notariusz odnotowuje brak w akcie, i mają to Państwo na piśmie. Zażądajcie dokumentu przed terminem. W Polsce nie istnieje obowiązek remontu budynku wynikający wprost z klasy energetycznej, słaba klasa nie wywołuje więc przymusowego remontu, jest to czysto kosztowa kwestia.
Nie podano miesięcznej zaliczki (czynsz)ocena rynkowa
Pole jest oznaczone jako 'brak informacji', w ogłoszeniu nie ma ani wysokości, ani składników. Przy 56 m² w spółdzielczym osiedlu z 1964 roku jest to trzycyfrowa kwota miesięczna, która wyraźnie zmienia rzeczywiste obciążenie. Zażądajcie Państwo od WSM aktualnego rozliczenia z podziałem na zarząd, konserwację, ogrzewanie, wodę i wywóz śmieci. Zażądajcie dodatkowo zaświadczenia o braku zaległości dotyczących tego mieszkania. To jedyny wiarygodny dowód, że nie przejmujecie Państwo cudzych zobowiązań.
Nieznany fundusz remontowy i uchwalone modernizacje spółdzielniocena rynkowa
Ogłoszenie mówi jedynie, że WSM 'sukcesywnie realizuje prace modernizacyjne'. Jakie prace zostały uchwalone, ile kosztują i jaki jest stan funduszu remontowego, pozostaje otwarte. Przy budynku z 1964 roku typowo czekają docieplenie elewacji, dach, piony elektryczne i remont balkonów. Zażądajcie stanu funduszu remontowego, ostatnich uchwał oraz ostatniego rozliczenia. Nowy uprawniony wstępuje do istniejącego funduszu, wpłacone wkłady ustępującego uprawnionego nie są zwracane.
Nie podano systemu ogrzewaniaocena rynkowa
Pole 'Ogrzewanie' ma wartość 'brak informacji'. Centralne grzejniki z podzielnikami ciepła są obecne, ale czy stoi za nimi ciepło systemowe, kotłownia spółdzielcza czy coś innego, ogłoszenie nie mówi. To decyduje o bieżących kosztach oraz o tym, czy regionalne przepisy antysmogowe województwa w ogóle mają tu znaczenie. Zapytajcie Państwo zarząd o źródło ciepła budynku oraz o koszty ogrzewania tego mieszkania z ostatnich dwóch okresów rozliczeniowych.
Zakres remontu opisany w ogłoszeniu tylko ogólnikowoocena rynkowa
Wymienione są łazienka, kuchnia i odświeżenie. Nie wymieniono instalacji elektrycznej, okien, drzwi i posadzek, czyli pozycji, które przy budynku z 1964 roku decydują o różnicy między 112.000 a 220.000 zł. Przed terminem u notariusza poproście Państwo fachowca lub rzeczoznawcę budowlanego o obejrzenie mieszkania i sporządzenie pisemnego kosztorysu. Sprawdźcie przy tym zwłaszcza aluminiowe lub stare przewody, szczelność okien oraz wilgoć w łazience i narożnikach ścian zewnętrznych.
Sztuczna inteligencja portalu automatycznie uzupełniła brakujące daneocena rynkowa
Portal sam wskazuje, że sztuczna inteligencja uzupełniła brakujące pola, oznaczone fioletową gwiazdką. Takie wartości nie są oświadczeniem sprzedającego. Każdą istotną dla Państwa decyzji informację, zwłaszcza powierzchnię, piętro, rok budowy i formę własności, każcie Państwo pisemnie potwierdzić pośrednikowi. Dochodzi do tego zastrzeżenie sprzedażowe, że ogłoszenie nie jest ofertą w rozumieniu kodeksu cywilnego, nie wiąże więc sprzedającego.
Nie podano wysokości prowizji i kosztów dodatkowych zakupuocena rynkowa
W ogłoszeniu nie ma ani prowizji pośrednika, ani podatków, ani kosztów notarialnych. Przy nabyciu spółdzielczego prawa własnościowego z rynku wtórnego powstają podatek od czynności cywilnoprawnych, honorarium notariusza i opłaty, a do tego koszty późniejszego założenia księgi wieczystej. Niech pośrednik poda Państwu prowizję w procentach, a notariusz pisemne zestawienie kosztów, zanim złożycie ofertę. Doliczcie tę sumę w myślach do ceny zakupu, nie po fakcie.
Brak windy na 2. piętrzeocena rynkowa
Cztery kondygnacje bez windy są normą dla budynków z 1964 roku, drugie piętro jest wariantem najbardziej znośnym. Odjęcie w porównaniu z obiektem z windą jest realne, ale ograniczone, i zostało uwzględnione w wycenie na poziomie 2 procent. Znaczenie ma to przy odsprzedaży starszym kupującym oraz przy transporcie podczas remontu.
Zanieczyszczenie gruntu: odpowiedzialność co do zasady spoczywa na władającym powierzchniąocena rynkowa
W Polsce władający powierzchnią ziemi musi przeprowadzić remediację i unika tego obowiązku tylko wtedy, gdy wykaże, że zanieczyszczenie spowodował wcześniejszy władający lub osoba trzecia bez jego wiedzy i zgody. Przy mieszkaniu w osiedlu spółdzielczym władającym gruntem jest jednak nie pojedynczy uprawniony do lokalu, lecz spółdzielnia. Własnej ekspertyzy gruntowej nie potrzebujecie więc Państwo tutaj. Jako zabezpieczenie wystarczy bezpłatne zapytanie w rejestrze historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi u Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska; Sady Żoliborskie to czysto mieszkaniowy kwartał bez znanego wcześniejszego użytkowania przemysłowego.
Szanse (6)
Piony i grzejniki już wymienioneocena rynkowa
Piony wodociągowe i kanalizacyjne, nowe grzejniki z regulacją temperatury oraz podzielniki ciepła są obecne. To prace, których nie da się wykonać samodzielnie tylko we własnym mieszkaniu i które przy późniejszym remoncie spółdzielczym powodują bałagan i koszty. Zakres remontu ogranicza się więc do samego mieszkania.
Możliwy do zaplanowania wzrost wartości dzięki remontowiocena rynkowa
Odnowione mieszkania dwupokojowe w kwartale są oferowane po około 19.000 do 22.500 zł za m². Przy kosztach remontu od 112.000 do 220.000 zł i cenie zakupu bliskiej zalecanej górnej granicy 792.540 zł pokrycie nakładów przez wzrost wartości jest możliwe, ale tylko przy zdyscyplinowanym budżecie i zakupie poniżej żądanej ceny.
Założenie księgi wieczystej jako dźwignia wartościocena rynkowa
Jeśli dla mieszkania zostanie założona księga wieczysta lub prawo zostanie przekształcone w pełną własność, odpada 6-procentowe obniżenie wyceny, które dziś kosztuje słabsze prawo. Odpowiada to rachunkowo około 62.000 zł. Warunkiem jest, aby spółdzielnia miała do gruntu prawo własności lub użytkowania wieczystego, co należy wyjaśnić przed zakupem.
Dwustronna ekspozycja i spokojne podwórkoocena rynkowa
Okna na zielone podwórko i na ulicę oznaczają przewietrzanie na wskroś, światło z dwóch stron i spokojną strefę sypialną. Przy mieszkaniach dwupokojowych tej wielkości nie jest to oczywiste i wpływa zarówno na odsprzedaż, jak i na możliwość wynajmu.
Solidna wynajmowalność po remoncieocena rynkowa
Dwie stacje metra w zasięgu spaceru i bliskość centrum miasta uzasadniają trwale osiągalny czynsz najmu bez opłat rzędu 3.900 zł miesięcznie po remoncie. W odniesieniu do żądanej ceny zakupu daje to rentowność brutto na poziomie 5,1 procent przed kosztami dodatkowymi i remontem.
Tylko trzy mieszkania na piętrzeocena rynkowa
Niska gęstość zaludnienia na klatkę schodową oznacza mniej hałasu, mniejszy ruch tranzytowy i z reguły przejrzyste sąsiedztwo. Przy budynkach z tej epoki jest to prawdziwa cecha wyróżniająca w porównaniu z wieżowcami punktowymi w tej samej okolicy.
Tło i punkty do sprawdzenia
Co może kryć się za sprzedażą i co kupujący, pośrednik lub deweloper powinien sprawdzić przed decyzją. Na podstawie badań; przypuszczenia są oznaczone jako takie.
Co może się za tym kryć: 4 możliwych: Powody sprzedaży, 8 nieprawidłowości i 10 punktów do sprawdzenia
Das Objekt liegt in Sady Żoliborskie, einer 1958 bis 1963 errichteten Genossenschaftssiedlung der WSM, die als städtebauliches Vorbild ihrer Zeit gilt und bis heute durch geringe Dichte und alten Baumbestand geprägt ist. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1964, ist gemauert und hat nur drei Wohnungen je Etage, was für die kleinteilige Bauweise der Siedlung spricht. Die Genossenschaft hat in den letzten Jahren erkennbar in die Gebäudetechnik investiert, erneuert wurden Wasser- und Abwassersteigstränge sowie Heizkörper mit Wärmezählern. Das Quartier wird im Angebot mit rund 19.036 zł je m² gehandelt, bei 149 aktiven Angeboten und einer mittleren Vermarktungsdauer von 96 Tagen, das ist ein ausgeglichener, kein überhitzter Markt.
Możliwe powody sprzedaży
Erbfall oder Auflösung eines Haushaltsocena rynkowa
Vermutung, gestützt auf zwei Indizien: die Wohnung wird komplett entmöbelt übergeben und der Zustand ist über Jahre unverändert geblieben, während Steigstränge und Heizkörper durch die Genossenschaft erneuert wurden. Das ist ein typisches Bild bei langjähriger Eigennutzung durch eine ältere Person. Belegt ist das nicht.
Verkauf ohne Investition in die Renovierungocena rynkowa
Der Verkäufer bietet bewusst 'do remontu' an, statt vorher Bad und Küche zu erneuern. Das ist eine rationale Entscheidung, wenn Kapital oder Zeit fehlen, und kein Warnsignal. Es verschiebt aber Kosten von 112.000 bis 220.000 zł auf Sie und gehört deshalb in die Preisverhandlung.
Ungeklärte Rechtslage als Verkaufsanlassocena rynkowa
Möglich ist, dass der Verkäufer den Aufwand für die Umwandlung in Volleigentum oder die Anlegung eines Grundbuchs nicht auf sich nehmen will. Vermutung. Prüfbar über die Auskunft der Genossenschaft zum Grundstücksstatus.
Umzug in eine Wohnung mit Aufzug oder in eine größere Einheitocena rynkowa
Naheliegend bei einer 56-m²-Wohnung im zweiten Obergeschoss ohne Aufzug. Neutral für die Bewertung, weil kein objektbezogener Mangel dahintersteht.
Nieprawidłowości
- ! Kein Energieausweis und keine Energiekennwerte, obwohl beim Verkauf geschuldet und bei Vorliegen im Inserat anzugeben.
- ! Drei zentrale Felder stehen auf 'brak informacji': Heizung, monatliche Vorauszahlung und implizit der Zustand der Rücklage.
- ! Das Portal weist selbst aus, dass eine KI fehlende Angaben automatisch ergänzt hat, markiert mit violettem Stern. Solche Werte sind keine Erklärung des Verkäufers.
- ! Kein Grundbuch für die Wohnung, nur der Hinweis auf die Möglichkeit, eines anzulegen. Das ist die wichtigste offene Frage des gesamten Inserats.
- ! Kreditkauf wird als möglich beworben, obwohl bei fehlender księga wieczysta die Finanzierbarkeit vom ungeklärten Grundstücksstatus der Genossenschaft abhängt.
- ! Weder Provision noch Kaufnebenkosten sind beziffert.
- ! Der Disclaimer, das Inserat sei kein Angebot im Sinne des Zivilgesetzbuchs, ist zwar branchenüblich, entwertet aber in Verbindung mit den KI-ergänzten Feldern jede Angabe, die nicht schriftlich bestätigt wird.
- ! Keine Hausnummer im Inserat, dadurch sind amtliche Auskünfte zu Parzelle, Widmung und Gefahrenzonen erst nach Rückfrage möglich.
Sprawdź przed zakupem
Rechtsstatus der Genossenschaft am Grundstück und Möglichkeit der Grundbuchanlegung
Ohne Eigentum oder Erbnießbrauch der Genossenschaft am Grundstück lässt sich für die Wohnung keine księga wieczysta anlegen. Das entscheidet über Finanzierbarkeit, Wiederverkäuflichkeit und rund 6 Prozent des Werts.
Bescheinigung über keine Zahlungsrückstände dieser Wohnung
Offene Beiträge können den Erwerber treffen. Diese Bescheinigung ist der einzige belastbare Nachweis und vor dem Notartermin einzuholen.
Stand des fundusz remontowy, Beschlüsse (uchwały) und letzte Abrechnung
Der neue Berechtigte tritt in den bestehenden Fonds ein, eingezahlte Beiträge werden einem Ausscheidenden nicht erstattet. Eine beschlossene Fassadendämmung oder Dachsanierung verändert Ihre laufende Belastung sofort.
Höhe und Zusammensetzung der monatlichen Vorauszahlung (czynsz)
Die Angabe fehlt vollständig. Ohne sie lässt sich weder die Gesamtbelastung noch die Nettorendite bestimmen.
Energieausweis und Wärmequelle des Gebäudes
Der Ausweis ist geschuldet. Die Wärmequelle entscheidet über Heizkosten und darüber, ob regionale Anti-Smog-Regelungen überhaupt eine Rolle spielen. Eine gebäudescharfe Sanierungspflicht nach Energieklasse existiert in Polen nicht.
Zustand von Elektroinstallation, Fenstern und Estrich vor Ort
Diese drei Posten entscheiden über die Spanne zwischen 112.000 und 220.000 zł Renovierungskosten und werden im Inserat nicht erwähnt.
Feuchte in Bad, Küche und Außenwandecken
Bei einem Bau von 1964 mit ungedämmter Außenwand sind Wärmebrücken in Raumecken typisch. Prüfen Sie mit einem Feuchtemessgerät, bevor Sie neue Oberflächen kalkulieren.
Auszug aus der księga wieczysta der Genossenschaftsliegenschaft, Abteilungen III und IV
Eingetragene Lasten wie eine służebność binden den nächsten Eigentümer auch ohne seine Zustimmung. Ohne Registereinsicht bleiben sie unentdeckt.
Regeln der Genossenschaft zur Vermietung und zu Umbauten
Falls Sie vermieten oder eine nichttragende Wand öffnen wollen, kann die Genossenschaft das an Bedingungen knüpfen. Klären Sie das schriftlich vor dem Kauf, nicht danach.
Schriftliche Bestätigung der Kernangaben durch den Makler
Das Portal hat fehlende Felder per KI ergänzt und das Inserat ist ausdrücklich kein bindendes Angebot. Fläche, Stockwerk, Baujahr und Eigentumsform gehören schriftlich bestätigt.
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.