Mieszkanie 2-pokojowe, 56 m², Warszawa-Żoliborz, Sady Żoliborskie, do remontu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, a nie pełną własnością. Dla tego mieszkania nie istnieje jeszcze księga wieczysta, ogłoszenie mówi jedynie o możliwości jej założenia. Brakuje więc właśnie publicznego wypisu z rejestru, z którego wynikałyby hipoteki i roszczenia osób trzecich. Sposób weryfikacji: zażądajcie Państwo od spółdzielni WSM pisemnego zaświadczenia o przydziale prawa sprzedającemu oraz o tym, czy spółdzielnia ma do gruntu prawo własności czy użytkowania wieczystego. Tylko wtedy w ogóle można założyć księgę wieczystą. Ustalcie Państwo przed podpisem u notariusza na piśmie, kto zleca założenie i kto ponosi koszty. Bez wyjaśnionego statusu gruntu spółdzielni bank z reguły nie finansuje, mimo że ogłoszenie zapowiada możliwość zakupu na kredyt.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy sprzedaży od 28.04.2023 roku, sprzedający musi je przekazać przy sporządzaniu notarialnej umowy sprzedaży. Jeśli świadectwo już istnieje, jego parametry należy podać także w ogłoszeniu. Tu brakuje jednego i drugiego. Skutek: kara pieniężna do 5000 złotych, sprzedaż przez to nie traci ważności, ale notariusz odnotowuje brak w akcie, i mają to Państwo na piśmie. Zażądajcie dokumentu przed terminem. W Polsce nie istnieje obowiązek remontu budynku wynikający wprost z klasy energetycznej, słaba klasa nie wywołuje więc przymusowego remontu, jest to czysto kosztowa kwestia.

Pole jest oznaczone jako 'brak informacji', w ogłoszeniu nie ma ani wysokości, ani składników. Przy 56 m² w spółdzielczym osiedlu z 1964 roku jest to trzycyfrowa kwota miesięczna, która wyraźnie zmienia rzeczywiste obciążenie. Zażądajcie Państwo od WSM aktualnego rozliczenia z podziałem na zarząd, konserwację, ogrzewanie, wodę i wywóz śmieci. Zażądajcie dodatkowo zaświadczenia o braku zaległości dotyczących tego mieszkania. To jedyny wiarygodny dowód, że nie przejmujecie Państwo cudzych zobowiązań.

Ogłoszenie mówi jedynie, że WSM 'sukcesywnie realizuje prace modernizacyjne'. Jakie prace zostały uchwalone, ile kosztują i jaki jest stan funduszu remontowego, pozostaje otwarte. Przy budynku z 1964 roku typowo czekają docieplenie elewacji, dach, piony elektryczne i remont balkonów. Zażądajcie stanu funduszu remontowego, ostatnich uchwał oraz ostatniego rozliczenia. Nowy uprawniony wstępuje do istniejącego funduszu, wpłacone wkłady ustępującego uprawnionego nie są zwracane.

Pole 'Ogrzewanie' ma wartość 'brak informacji'. Centralne grzejniki z podzielnikami ciepła są obecne, ale czy stoi za nimi ciepło systemowe, kotłownia spółdzielcza czy coś innego, ogłoszenie nie mówi. To decyduje o bieżących kosztach oraz o tym, czy regionalne przepisy antysmogowe województwa w ogóle mają tu znaczenie. Zapytajcie Państwo zarząd o źródło ciepła budynku oraz o koszty ogrzewania tego mieszkania z ostatnich dwóch okresów rozliczeniowych.

Wymienione są łazienka, kuchnia i odświeżenie. Nie wymieniono instalacji elektrycznej, okien, drzwi i posadzek, czyli pozycji, które przy budynku z 1964 roku decydują o różnicy między 112 000 a 220 000 zł. Przed terminem u notariusza poproście Państwo fachowca lub rzeczoznawcę budowlanego o obejrzenie mieszkania i sporządzenie pisemnego kosztorysu. Sprawdźcie przy tym zwłaszcza aluminiowe lub stare przewody, szczelność okien oraz wilgoć w łazience i narożnikach ścian zewnętrznych.

Portal sam wskazuje, że sztuczna inteligencja uzupełniła brakujące pola, oznaczone fioletową gwiazdką. Takie wartości nie są oświadczeniem sprzedającego. Każdą istotną dla Państwa decyzji informację, zwłaszcza powierzchnię, piętro, rok budowy i formę własności, każcie Państwo pisemnie potwierdzić pośrednikowi. Dochodzi do tego zastrzeżenie sprzedażowe, że ogłoszenie nie jest ofertą w rozumieniu kodeksu cywilnego, nie wiąże więc sprzedającego.

W ogłoszeniu nie ma ani prowizji pośrednika, ani podatków, ani kosztów notarialnych. Przy nabyciu spółdzielczego prawa własnościowego z rynku wtórnego powstają podatek od czynności cywilnoprawnych, honorarium notariusza i opłaty, a do tego koszty późniejszego założenia księgi wieczystej. Niech pośrednik poda Państwu prowizję w procentach, a notariusz pisemne zestawienie kosztów, zanim złożycie ofertę. Doliczcie tę sumę w myślach do ceny zakupu, nie po fakcie.

Cztery kondygnacje bez windy są normą dla budynków z 1964 roku, drugie piętro jest wariantem najbardziej znośnym. Odjęcie w porównaniu z obiektem z windą jest realne, ale ograniczone, i zostało uwzględnione w wycenie na poziomie 2 procent. Znaczenie ma to przy odsprzedaży starszym kupującym oraz przy transporcie podczas remontu.

W Polsce władający powierzchnią ziemi musi przeprowadzić remediację i unika tego obowiązku tylko wtedy, gdy wykaże, że zanieczyszczenie spowodował wcześniejszy władający lub osoba trzecia bez jego wiedzy i zgody. Przy mieszkaniu w osiedlu spółdzielczym władającym gruntem jest jednak nie pojedynczy uprawniony do lokalu, lecz spółdzielnia. Własnej ekspertyzy gruntowej nie potrzebujecie więc Państwo tutaj. Jako zabezpieczenie wystarczy bezpłatne zapytanie w rejestrze historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi u Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska; Sady Żoliborskie to czysto mieszkaniowy kwartał bez znanego wcześniejszego użytkowania przemysłowego.