This is the public example dossier. It shows what a report looks like, but is not a real customer report.
Analysis dossier
1-room flat with bedroom, balcony and Thames view, Greenwich Peninsula
Strasse im Inserat genannt, hier nicht uebernommen, Greenwich Peninsula, SE10 · London · Vereinigtes Königreich
375,000 GBP
333,000 GBP
299,700 GBP
What you have here
The complete inspection report on this property, from the listing and public registers.
- 10 chapters, each available on its own
- Confidence: lowLowered from medium to low. The independent second review does not consider the data base sufficient for the higher level. The lower level is shown here instead of the one the analysis itself assumed. The second review left one serious finding open (Beratung/Wertermittlung). While it is open, confidence cannot exceed medium.
- 9 warning signals, 3 of them serious, and 5 opportunities
- Reference number 4D62BFD5-0D22-4E3C-9C63-43E33CDEC09E ✓
What the full assessment additionally shows
- Lending value and income value, the way a bank calculates them.
- Stress tests for interest, rent and vacancy.
- Your own documents read and checked against the listing.
What you can do now
1 of 10 · Overview
At a glance
Most important warning: EWS1 rating B2: external wall works required, financing at risk (of 9 in total, 3 of them high)
What is still open · uncertainties
Confidence: lowHonest rather than complete: Scan my Home works only with real information and documents. These points could not be reliably clarified from the listing and the papers; please ask on site or at the agent.
- ○No scaled floor plan available. The layout shown is estimated; ask the agent for the real plan.
- ○Floor area: not stated in the listing, estimated at 50 m² for the valuation
- ○Year of construction of the building: not stated, derived from the development phase and the lease start in 2017
- ○EPC: neither letter grade nor rating nor issue date given, estimated at band B to C
- ○Reserve fund balance and works approved by the building's management: no information
- ○Costs, timetable and cost allocation for the required external wall works: no information
- ○Full lease including the clause on increasing the ground rent: not provided
- ○Title register extract on ownership and charges: not obtained, since the address was deliberately not carried over
- ○Property-specific official flood classification: not obtained, only the borough-wide classification is evidenced
- ○Actual achieved sale prices for one-bedroom units in the immediate vicinity: only average values across all sizes are evidenced
- ○Orientation of the flat and size of the balcony: not stated
- ○Photos: not provided, so no photo check was possible
- ○Contact person and provider type: not clearly identifiable from the listing text as either a person or an estate agency
What to do now
Your roadmap
In this order. Whoever reverses it negotiates over a property they do not yet know.
- 1
Request these documents
The 13 points listed under open questions are your list for the provider. While they are open you do not know the property fully, and every figure here is provisional.
- 2
Inspect on site
3 findings in this analysis can only be settled on site. Until then every figure here rests on an assumption.
- ·EWS1 rating B2: external wall works required, financing at risk
- ·Service charge of 4.612,80 £ a year with no information on the reserve fund or approved works
- ·Floor area is missing entirely
- ·Full viewing checklist with 13 items: see the second-review section
- 3
Negotiate the price
Above the ceiling you are paying for the defect you have just found.
- ·Your ceiling: 299,700 GBP (conservative value, incl. safety margin)
- ·Fair market value: 333,000 GBP
- ·The asking price is 12.6 % above market value
- ·Vergleichbare Ein-Schlafzimmer-Einheiten derselben Anbieterin werden mit 400.000 £ und 390.000 £ angeboten, beide mit der unbedenklichen Fassadenbewertung B1 und mit 338,01 £ beziehungsweise 226,71 £ deutlich niedrigeren Nebenkosten.
- ·Die Bewertung B2 bedeutet, dass Arbeiten an der Außenwand erforderlich sind, und schließt so lange einen Teil der Kreditgeber aus, bis ein finanzierter Sanierungsplan mit festen Terminen vorliegt. Das verkleinert den Käuferkreis und muss sich im Preis abbilden.
- ·Die Nebenkosten von 4.612,80 £ im Jahr liegen um 556,68 £ über dem direkt vergleichbaren Objekt auf derselben Halbinsel und um 1.892,28 £ über dem zweiten Vergleichsobjekt; über zehn Jahre ist das ein fünfstelliger Unterschied.
- 4
Only then sign
Everything before this can still be changed. From the signature onwards the risk is yours.
- ·Quality review on this analysis: "bestätigt mit Hinweisen"
- ·Der faire Marktwert liegt bei 333.000 £, der geforderte Preis von 375.000 £ liegt über der Spanne von 315.000 bis 352.000 £. Die Kauf-Obergrenze ist nicht der Marktwert, sondern der konservative Wert von 299.700 £: Steigen Sie bei 290.000 £ ein und zahlen Sie höchstens 299.700 £, und auch das erst, wenn EWS1-Unterlagen, Sanierungsplan, Abrechnungen der Gemeinschaft und die schriftliche Flächenangabe vorliegen.
Ready-made enquiry text for the provider
Contains the open documents and the questions from this analysis. Deliberately without price and without valuation, that is your negotiating position.
Scores
Why each of the six grades turns out as it does
Red flags & opportunities
Red Flags (9)
EWS1 rating B2: external wall works required, financing at riskmarket assessment
B2 is the worst grade in the rating scheme and means that work is needed on the external wall. In this situation, lenders regularly require a costed and funded remediation plan with fixed dates before they will commit. The listing itself refers to a Letter of Assurance that the bank will want to see. How to check: before any reservation, request the complete EWS1 form, the Letter of Assurance, the current Fire Risk Appraisal of External Walls, the remediation resolution with a cost breakdown, funding source and timetable, and written confirmation of who bears the costs. In parallel, submit a mortgage agreement in principle to at least three lenders with exactly these documents. Whether and to what extent purchasers are covered here by cost-protection rules must be clarified with a solicitor in the country before purchase.
Service charge of 4.612,80 £ a year with no information on the reserve fund or approved worksmarket assessment
384,40 £ a month equates to around 92 £ per m² a year, assuming roughly 50 m². A directly comparable property from the same housing association on the peninsula is 338,01 £, and a further comparable property in Greenwich is 226,71 £. Over ten years, the difference to the cheaper comparable property alone adds up to a five-figure sum. In addition, there is no information at all on the reserve fund balance, past top-up demands, or approved works. How to check: request the last three years' service charge accounts, the current budget, the reserve fund balance, and the minutes of the last leaseholder or resident meeting, together with written confirmation of any planned one-off charges. The standing of the building's finances and the question of outstanding contributions from the previous owner should be established here before purchase; the legal position on this should be checked in the country.
Floor area is missing entirelymarket assessment
Under size, the listing only refers buyers to the agent. Without a floor area, the price per square metre cannot be calculated, and that is exactly what decides whether 375.000 £ is reasonable. Between 45 and 58 m², at the same price, there is a difference of more than 2.000 £ per m². How to check: ask the agent in writing for the usable floor area, additionally pull the floor area recorded in the EPC register, and measure the property yourself at the viewing. Do not make an offer without a reliable floor area.
Leasehold with 115 years remaining and an ongoing ground rentmarket assessment
115 years remaining is unproblematic and well above the threshold at which lenders become uneasy. What is a burden is the 100 £ ground rent a year, because a comparable property in the area has a 250-year term and modern leases often manage without any significant ground rent. How to check: read the full lease, in particular the clause on increasing the ground rent, the service charge apportionment, and any consent requirements on resale or letting. A current title register, which should be obtained before purchase, shows what obligations follow from the register.
No specific EPC rating givenmarket assessment
The listing claims a good energy rating but states neither a letter grade nor a figure. With communal heating, it is also the heat network's tariff that decides the actual costs, not the efficiency of the flat alone. How to check: request the EPC with its issue date and rating, additionally search the public register by address, and inspect the heating bills for the last two years. What energy-related obligations apply here for owners and landlords should be checked in the country before completion.
Parallel offer as a shared-ownership share and a hidden route of contactmarket assessment
The same flat is simultaneously offered as a 25 per cent share for 93.750 £. That grosses the full price up to 375.000 £, but it is not market evidence, because shared ownership and outright ownership have different groups of buyers and price levels. At the same time, a property that is permanently also marketed as a share narrows the circle of future resale buyers. The fact that the seller's contact details are only released after registration delays the document review. How to check: clarify in writing whether, on an outright purchase, the housing association's pre-emption, consent or resale clauses apply.
Tidal flood location behind flood defencesmarket assessment
The Thames-front position on the peninsula lies in a tidally influenced area that is protected by the barrier and the river walls; the residual risk of the defences failing remains and is asked about by insurers and lenders. The flat on the first floor is in this respect considerably better placed than a ground-floor unit. How to check: pull up the official flood map for the address, and check the building's insurance policy for flood cover and the excess. The official maps shown in the dossier can be called up directly at the property via the layers icon at the top right of the location map.
Falling market on the peninsulamarket assessment
For the Greenwich Peninsula area, a price analysis based on official price paid data shows a change of around minus 5,5 per cent over the last twelve months, and around minus 6,3 per cent for flats. Anyone buying at the top of the range today bears the risk of not being able to sell at break-even in two to three years, especially once purchase costs and selling costs are added. How to check: before making an offer, pull the actual achieved sale prices for one-bedroom units in the same postcode area from the official price paid database and base your own offer on them.
No information on purchase costsmarket assessment
The listing is silent on Stamp Duty Land Tax. At a purchase price of this size, that is a noticeable sum which arises in addition to solicitor's, surveyor's and Land Registry fees and changes the equity planning. How to check: have the tax liability calculated using the official calculator for the planned purchase price and your own status, and build it into the budget before making an offer.
Opportunities (5)
Negotiating leverage from the fire safety ratingmarket assessment
A B2 rating significantly reduces the pool of buyers who can obtain financing. Anyone who can proceed in cash or with financing already secured has an unusually strong position in this situation and can push through a marked reduction on the asking price.
Value recovery once the external wall works are completedmarket assessment
If the facade is remediated and moved to an unproblematic rating, the financing stigma disappears. Comparable units with an unproblematic rating are on offer in the area at 390.000 to 400.000 £. Provided the costs do not fall on the purchaser, this represents a recovery potential of roughly 8 to 12 per cent.
Transport location on the Jubilee Linemarket assessment
Under 10 minutes' walk to a station with a direct connection to Canary Wharf and the West End corridor secures sustainable tenant demand. This supports both lettability and resale.
First floor with lift and balconymarket assessment
The combination of a low floor, a lift and a private balcony is sought after in the existing stock and reduces the residual risk of the tidal location compared with ground-floor units.
Rental yield above the London averagemarket assessment
At a sustainably achievable rent of 1.700 £ a month (excluding service charge), the gross yield on the asking price is 5,4 per cent. After deducting the service charge, less remains, but the starting figure is nonetheless above average for London.
Background and check points
What might be behind the sale and what a buyer, agent or developer should check before deciding. Research-based; assumptions are marked as such.
What might be behind it: 4 possible Reasons for sale, 8 anomalies and 10 points to check
Die Einheit stammt aus der Entwicklungsphase der Greenwich-Halbinsel, der Pachtvertrag läuft seit Juni 2017. Sie wird von einer Wohnungsbaugesellschaft als Wiederverkauf vermarktet, wahlweise zum vollen Preis oder als 25-Prozent-Anteil. Das Umfeld ist ein weiter wachsendes Neubauquartier mit hoher Angebotsdichte und zuletzt rückläufigen Kaufpreisen. Prägend für das Objekt sind drei Punkte, die alle aus dem Inserat selbst hervorgehen: die Brandschutzbewertung B2, die hohe monatliche Kostenbelastung und die fehlende Flächenangabe.
Possible reasons for sale
Verkauf aus dem Bestand der anbietenden Wohnungsbaugesellschaftmarket assessment
Das Objekt wird als Wiederverkauf einer bereits bewohnten Einheit angeboten, parallel als Anteilserwerb. Ein solcher Vertriebsweg ist bei geförderten Wohnungsbeständen üblich und lässt für sich genommen keinen Rückschluss auf einen Mangel zu.
Ausstieg des bisherigen Bewohners wegen der Kostenbelastungmarket assessment
Nebenkosten von 4.612,80 £ im Jahr zuzüglich Bodenpacht sind für eine Ein-Schlafzimmer-Wohnung hoch. Steigende Bewirtschaftungskosten sind ein häufiger und nachvollziehbarer Verkaufsanlass, hier eine Vermutung ohne Beleg.
Fassaden- und Brandschutzthemamarket assessment
Eine Bewertung B2 erschwert Finanzierung und Wiederverkauf. Verkäufer in solchen Gebäuden trennen sich häufig, bevor Sonderumlagen oder längere Bauphasen anstehen. Vermutung, die durch die Unterlagen der Verwaltung zu überprüfen ist.
Marktumfeld mit fallenden Preisenmarket assessment
Bei einer Jahresveränderung von rund minus 6,3 Prozent bei Wohnungen im Ortsteil verkaufen Eigentümer eher früher als später. Auch das ist eine Ableitung aus der Marktlage, keine Aussage über die Person des Verkäufers.
Anomalies
- ! Keine Flächenangabe, bei der Größe steht nur ein Verweis auf den Anbieter
- ! Kein konkreter Energiekennwert trotz Behauptung eines guten Werts
- ! Kein Baujahr genannt
- ! Keine Angabe zu Rücklage, Nachforderungen oder beschlossenen Arbeiten trotz laufender Fassadenthematik
- ! Das Inserat warnt selbst vor möglichen Anforderungen der Kreditgeber, was auf eine bekannte Finanzierungshürde hindeutet
- ! Kontaktdaten des Verkäufers erst nach Registrierung, dadurch verzögerte Unterlagenprüfung
- ! Parallelvermarktung derselben Einheit als Anteil, was den Preisvergleich erschwert
- ! Nebenkosten deutlich über zwei direkt vergleichbaren Einheiten derselben Anbieterin
Check before buying
Vollständige Unterlagen zur Fassade und zum Brandschutz einholen
Die Bewertung B2 entscheidet über Finanzierbarkeit, Sonderumlagen und Wiederverkäuflichkeit. Ohne belegten und finanzierten Sanierungsplan ist das Objekt für viele Käufer nicht finanzierbar.
Nutzfläche schriftlich bestätigen lassen und selbst nachmessen
Ohne Fläche ist kein Quadratmeterpreis und damit kein belastbarer Preisvergleich möglich.
Drei Jahresabrechnungen, Budget und Rücklagenstand der Gemeinschaft anfordern
384,40 £ im Monat liegen über dem Niveau vergleichbarer Einheiten; nur die Abrechnungen zeigen, ob weitere Steigerungen oder Sonderumlagen anstehen.
Aktuellen Registerauszug zur Wohnungseinheit bestellen
Der Auszug zeigt vor dem Kauf, welche Lasten und Rechte eingetragen sind; die rechtliche Bindungswirkung ist im Land zu prüfen.
Pachtvertrag vollständig lesen, insbesondere Erhöhungs- und Zustimmungsklauseln
Bodenpacht, Kostenverteilung und Weiterverkaufsklauseln bestimmen die laufende Belastung und die spätere Verwertbarkeit.
Energieausweis mit Kennwert und Datum beschaffen
Nur der Ausweis belegt die behauptete Energiequalität und liefert zugleich eine unabhängige Flächenangabe.
Amtliche Hochwasserkarte und die Versicherungspolice der Gemeinschaft prüfen
Die tidale Uferlage liegt hinter Schutzanlagen; Deckung und Selbstbehalt entscheiden über das tatsächliche Risiko.
Tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Einheiten aus der amtlichen Datenbank ziehen
Angebotspreise überzeichnen in einem fallenden Markt; erzielte Preise sind das belastbarere Verhandlungsfundament.
Finanzierungsvoranfrage mit den Gebäudeunterlagen bei mehreren Kreditgebern stellen
Eine Absage nach gezahlter Reservierungsgebühr kostet Geld und Zeit; die Zusage sollte vor jeder Zahlung stehen.
Erwerbsnebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer vollständig kalkulieren
Die Nebenkosten verändern die Eigenkapitalrechnung spürbar und werden im Inserat nicht erwähnt.
Scan my Home dossier · AI-assisted indication, not a sworn market-value appraisal · valuation conservative incl. 10 % safety discount · Interest/market data as of 2026-07 · Version 663
Get today's value reassessed
The property details, floor plan and location stay as they are. We only research the market assessment again, with current comparables, and create a separate, linked report with today's figures. Costs €3.00 including VAT.
2 of 10 · Market value
What the property is really worth
Market value
333,000 GBP
fair market value, like an appraisal
Conservative value (−10%)
299,700 GBP
your negotiation ceiling, count on this
Why exactly this value and no other
Why not higher
A higher value is ruled out by the B2 fire safety rating, which requires external wall works and makes financing dependent on a documented remediation plan. The two closest comparable offers at 400.000 £ and 390.000 £ both have the more favourable B1 rating, and the Greenwich property additionally has a 250-year term and, at 226,71 £ a month, only around half the service charge here. Added to this is a declining market, at around minus 6,3 per cent for flats in the area. A price above 352.000 £ is therefore not supported by any current comparable offer.
Why not lower
A value below 315.000 £ cannot be justified, because the fabric and the location are sound: first occupied from 2017, lift, concierge, balcony, floor-to-ceiling windows, and under 10 minutes' walk to a Jubilee Line station with a direct link to Canary Wharf. 115 years remaining is unproblematic, and the ground rent of 100 £ a year is low. Even in the weak market environment, comparable one-bedroom units in the area are on offer at between 390.000 and 400.000 £, and the official price paid statistics show an average of 436.227 £ for flats in the postcode area. The discount for the facade issue is already set at a market-appropriate 8 per cent and does not justify any further discount.
Value derivation at a glance
The golden band is the market value range, the tick marks this property's market value. Both share the scale of the bars above.
From the asking price, via the customary negotiation discount and the property-specific add-ons and deductions to the market value, then the fixed safety discount to the conservative value.
How this value is arrived at, step by step
This base value sits 5 percent below the lowest of the 3 comparables (band 7,768 GBP to 8,000 GBP per sqm). That is deliberately the cautious line. The reasoning behind it is set out in the valuation rationale.
Property-specific adjustments to the market base value:
The asking price is 12.6 % above the estimated value.
Market value range: 299,700 GBP – 355,000 GBP. Bidding more than the negotiation ceiling means buying without a safety buffer.
ReasoningThe floor area is not stated in the listing. For the calculation, 50 m² is assumed, which corresponds to the usual size of a one-bedroom unit from this development phase; the figure is estimated and noted under the missing data. The market base value of 7.400 £ per m² describes a modern one-bedroom flat near the station in a normal reference condition, that is, with an unproblematic fire safety rating and market-typical service charges. It is based on two currently offered units from the same housing association at 400.000 £ and 390.000 £, as well as on the official price paid statistics, which show an average of 436.227 £ across all sizes for flats in the postcode area and, for the peninsula area, a recent fall of around 6,3 per cent for flats. Since the references are asking prices, a market-typical discount of 5 per cent to the actual purchase price is factored in, which is already reflected in the base value and does not appear as a separate adjustment. Property-specific adjustments add up to minus 10 per cent, driven above all by the B2 fire safety rating and the service charge of 4.612,80 £ a year, offset by the Thames-front location, the balcony, the lift and the concierge. This results in a market value of 333.000 £, which is 6.660 £ per m². The asking price of 375.000 £ corresponds to 7.500 £ per m² and lies above the range of 315.000 to 352.000 £. The conservative value of 299.700 £ applies as the safety line and the ceiling for any offer.
konservativ
299,700 GBP
Zusätzliche Marktkorrektur von 10 Prozent auf den Marktwert. Annahme: Der Preisrückgang auf der Halbinsel setzt sich fort, die Fassadenarbeiten verzögern sich, ein Teil der Kreditgeber bleibt außen vor. Dieser Wert ist zugleich die empfohlene Kaufobergrenze.
basis
333,000 GBP
Fläche rund 50 m², Fassadenarbeiten beschlossen und finanziert ohne Kostentragung durch den Erwerber, Nebenkosten bleiben auf dem heutigen Niveau, Markt seitwärts.
optimistisch
355,000 GBP
Fläche liegt am oberen Rand bei rund 55 m², die Fassade wird abgenommen und auf eine unbedenkliche Bewertung umgestellt, die Nebenkosten sinken nach Abschluss der Arbeiten, der Markt stabilisiert sich. Kein Aufschlag für spekulative Aufwertung der Umgebung.
Cost calculator
Set purchase price, incidental costs and renovation and see straight away what you really pay. The recommended upper limit is the conservative value.
Comparables
Price per sqm compared
By the price per sqm, this property ranks 1 of 4 (rank 1 = lowest price per sqm).
The 3 comparables individually, with price, area and source
One-bedroom flat, first floor, Greenwich Peninsula, Chandlers Avenue SE10 0SN, terrace onto the communal garden, underfloor heating, 125-year lease from December 2015, B1 fire safety rating, service charge 338,01 £ a monthQ1Similarity 82not verifiable 20/08/2026
Almost identical constellation: same peninsula, same floor, same room layout, same sales model with parallel shared-ownership marketing, similar lease. Differences: better B1 fire safety rating, lower service charge, terrace onto the courtyard instead of a Thames view, lower council tax band. The asking price, which is 25.000 £ higher, is explained above all by the unproblematic facade rating.
Zum Inserat → Aktuelles Portalinserat derselben anbietenden Wohnungsbaugesellschaft, Fläche im Inserat nicht genannt und mit 50 m² geschätztThe source answered with error 403 during the check, so this entry cannot be confirmed automatically. This report claims nothing here and shows the archived copy.
400,000 GBP
50 m² · 8,000 GBP/m²
One-bedroom flat with private balcony, Hawthorne Crescent SE10 9GQ, Greenwich Square, 250-year lease from November 2020 with 244 years remaining, B1 fire safety rating, service charge 226,71 £ a month, council tax band CQ2Similarity 64not verifiable 20/08/2026
Same type, same sales model, same council tax band, also with a balcony. Differences: location in established Greenwich with its own local shopping instead of a Thames front, a considerably longer lease term, less than two-thirds of the service charge, and an unproblematic facade rating. Shows what the market pays for an unencumbered unit of this size.
Zum Inserat → Aktuelles Portalinserat derselben anbietenden Wohnungsbaugesellschaft, Fläche im Inserat nicht genannt und mit 50 m² geschätztThe source answered with error 403 during the check, so this entry cannot be confirmed automatically. This report claims nothing here and shows the archived copy.
390,000 GBP
50 m² · 7,800 GBP/m²
One-bedroom new-build flat on a high floor, North Greenwich, around 70,8 m² of internal floor area with balcony, concierge, residents' lounge, completion winter 2025/2026Q3Similarity 42not verifiable 20/08/2026
Same sub-market and same transport links, but a new-build in first occupation, considerably larger, on a high floor and with a higher specification. Serves as the upper limit of the local price-per-square-metre level and shows that even new-build stock is offered below 7.800 £ per m², while 7.500 £ per m² is being asked for the subject property despite the facade defect.
Auf dem Portal ansehen → Gefilterte Ergebnisliste des Portals für Ein-Schlafzimmer-Wohnungen in North Greenwich, Objektangaben aus dem ListeneintragThe source answered with error 403 during the check, so this entry cannot be confirmed automatically. This report claims nothing here and shows the archived copy.
550,000 GBP
71 m² · 7,768 GBP/m²
Market level
These figures describe the market as a whole, not a single property. They place this property in context and do not enter the valuation as a comparable.
Average sale price for flats in the SE10 postcode area over the last twelve months, based on official price paid data
Market statistics across all flat sizes in the postcode area, not a single property. Serves only to give context on the price level, not as a direct comparison, since two- and three-bedroom units pull the average upward.
Source: Preisauswertung auf Basis der amtlichen Kaufpreisdatenbank, ohne Flächenangabe, deshalb kein Quadratmeterwert ableitbar · Q4
Average price and year-on-year change for the Greenwich Peninsula area: 507.228 £ on average, minus 5,47 per cent year on year, minus 6,27 per cent for flats, flats' share of all sales 91,9 per cent
Market statistics for the local area, not a single property. Evidences the direction of the market and justifies the cautious approach taken to the base value.
Source: Preisauswertung auf Basis amtlicher Kaufpreisdaten für den Ortsteil, ohne Flächenangabe · Q5
Source register: 40 checked sources
Every source consulted carries its own number. The comparables above link here via their Q number so you can verify every figure yourself.
- Q1Ein-Schlafzimmer-Wohnung, erstes Obergeschoss, Greenwich Peninsula, Chandlers Avenue SE10 0SN, Terrasse zum Gemeinschaftsgarten, Fußbodenheizung, 125-jähriger Pachtvertrag ab Dezember 2015, Brandschutzbewertung B1, Nebenkosten 338,01 £ im Monatcomparable
- Q2Ein-Schlafzimmer-Wohnung mit privatem Balkon, Hawthorne Crescent SE10 9GQ, Greenwich Square, 250-jähriger Pachtvertrag ab November 2020 mit 244 Jahren Restlaufzeit, Brandschutzbewertung B1, Nebenkosten 226,71 £ im Monat, Steuerklasse Ccomparable
- Q3Ein-Schlafzimmer-Neubauwohnung in hoher Etage, North Greenwich, rund 70,8 m² Innenfläche mit Balkon, Concierge, Bewohnerlounge, Fertigstellung Winter 2025/2026comparable
- Q4Durchschnittlicher Verkaufspreis für Wohnungen im Postleitzahlbereich SE10 über die letzten zwölf Monate, auf Basis amtlicher Kaufpreisdatencomparable
- Q5Durchschnittspreis und Jahresveränderung für den Bereich Greenwich Peninsula: 507.228 £ im Mittel, minus 5,47 Prozent im Jahresvergleich, bei Wohnungen minus 6,27 Prozent, Wohnungsanteil an allen Verkäufen 91,9 Prozentcomparable
- Q61 Bedroom flats for sale in Greenwich, SE10, Greater Londonmarket data
- Q7Properties for sale in SE10, Greenwich, Maze Hill, Greenwich Peninsula - Houses for sale & to rentmarket data
- Q8Sold Property Transactions & Charts In Peninsula (Greenwich)| PMImarket data
- Q9House Prices in Greenwich Peninsulamarket data
- Q10Properties For Sale in SE10 | Rightmovemarket data
- Q11Greenwich Peninsula Letting Agent, SE10 — New-Buildmarket data
- Q12Housing prices in Greenwichmarket data
- Q13Sold Prices | Greenwich Peninsula SE10 | Londonmarket data
- Q141 bedroom flat for sale in Peninsula Gardens, Greenwich Peninsula, London, SE10market data
- Q151 Bedroom Flats For Sale in Greenwich (London Borough)market data
- Q16Find New Homes & Developments For Sale in SE10 | Rightmovemarket data
- Q17Flats and apartments for sale in SE10 - Zooplamarket data
- Q18Property for sale in SE10 | PrimeLocationmarket data
- Q19Houses for sale in SE10 0YN, HARRISON WALK, Peninsula Londonmarket data
- Q20Sold house prices in Greenwich, London SE10 - Zooplamarket data
- Q21House Prices in SE10 0GPmarket data
- Q22Sold House Prices in North Greenwich, SE10, Sold Flat & Property Prices North Greenwich | Foxtonsmarket data
- Q23EWS1 B2 Rating and Mortgages: What It Means & How It Affects Youmarket data
- Q24How to Get an EWS1 Form: Assessment Cost, Ratings, and Process - LegalClaritymarket data
- Q25What’s an EWS1 form? - My A2Dominionmarket data
- Q26EWS1 form mortgage impact explained for flat buyersmarket data
- Q27EWS1 B2 Rating Explained - Anstey Hornemarket data
- Q28What is the significance of the EWS1 form to flat owners?market data
- Q29EWS1 Ratings Explained - Innovusmarket data
- Q30Half of high-rise mortgage valuations still require an EWS1 despite industry pledge - End Our Cladding Scandalmarket data
- Q31EWS1 Forms Explained: Do You Still Need One in 2026?market data
- Q32Flats and apartments for sale in Peninsula Square, ...market data
- Q33Properties For Sale in Greenwich Peninsula | Rightmovemarket data
- Q34Average Rent in Greenwich Village, New York, NY | Greenwich Village, New York, NY Rent Costs | RentHopmarket data
- Q35Peninsula Riverfront, Greenwich, SE10 0BE - New build homes for sale | JLL Residentialmarket data
- Q36Greenwich Housing Market: House Prices & Trends | Redfinmarket data
- Q37Central Greenwich, Greenwich Housing Market: House Prices & Trends | Redfinmarket data
- Q38Flats To Rent In Greenwich Peninsula | OnTheMarketmarket data
- Q39Greenwich Village, Manhattan Housing Market: House Prices & Trends | Redfinmarket data
- Q40Properties For Sale in SE10 0NW | Rightmovemarket data
Nicht ohne Fassadenunterlagen und ohne Flächenangabe bieten, Obergrenze 299.700 £
RecommendationDer faire Marktwert liegt bei 333.000 £, der geforderte Preis von 375.000 £ liegt über der Spanne von 315.000 bis 352.000 £. Die Kauf-Obergrenze ist nicht der Marktwert, sondern der konservative Wert von 299.700 £: Steigen Sie bei 290.000 £ ein und zahlen Sie höchstens 299.700 £, und auch das erst, wenn EWS1-Unterlagen, Sanierungsplan, Abrechnungen der Gemeinschaft und die schriftliche Flächenangabe vorliegen.
Reihenfolge einhalten: erst Unterlagen, dann Gebot
Fordern Sie vor jedem Angebot das vollständige EWS1-Formular, das Letter of Assurance, den Sanierungsbeschluss mit Kostenaufstellung und Terminplan, die letzten drei Jahresabrechnungen, den Rücklagenstand, den Pachtvertrag und die Nutzfläche schriftlich an. Ohne diese Unterlagen ist jedes Gebot ein Blindkauf.
Startgebot 290.000 £, Obergrenze 299.700 £
290.000 £ entsprechen rund 5.800 £ je m² bei angenommenen 50 m² und lassen Raum für eine Annäherung. Die Obergrenze von 299.700 £ ist der konservative Wert, also der Marktwert von 333.000 £ abzüglich zehn Prozent Sicherheitsabschlag; der Marktwert von 333.000 £ ist ausdrücklich keine Zahlungsgrenze. Darüber hinaus zu gehen ist bei einer B2-Bewertung nicht zu rechtfertigen.
Finanzierung vor der Reservierung absichern
Legen Sie mindestens drei Kreditgebern die Gebäudeunterlagen vor und lassen Sie sich die Bereitschaft schriftlich bestätigen, bevor Sie eine Reservierungsgebühr zahlen. Das Inserat weist selbst darauf hin, dass Banken das Schreiben zur Fassade sehen wollen.
Kostentragung für die Fassade vertraglich und gesetzlich klären
Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, wer die Kosten der erforderlichen Arbeiten trägt und ob Sonderumlagen an die Wohnungseigentümer weitergegeben werden. Lassen Sie zusätzlich anwaltlich prüfen, ob die Wohnung als qualifying lease im Sinne des britischen Building Safety Act 2022 gilt und ob dessen Leaseholder-Schutzregeln die Sanierungskosten deckeln oder dem Bauträger beziehungsweise einem anderen Verantwortlichen statt dem Eigentümer zuweisen; davon hängt das tatsächliche Kostenrisiko maßgeblich ab. Ohne belastbare Zusage sollte ein entsprechender Einbehalt oder eine Preisreduktion Teil des Angebots sein.
Folgekosten realistisch rechnen
Neben dem Kaufpreis fallen an: 4.612,80 £ Nebenkosten und 100 £ Bodenpacht im Jahr, Grunderwerbsteuer, Anwalts-, Gutachter- und Registerkosten sowie 3.500 bis 14.000 £ für Auffrischung und Kleinreparaturen. Rechnen Sie das vollständig durch, bevor Sie die Obergrenze festlegen.
Nicht am Anteilsangebot orientieren
Der Anteilspreis von 93.750 £ für 25 Prozent rechnet den Vollpreis rechnerisch auf 375.000 £ hoch. Das ist eine Vertriebslogik und kein Marktbeleg, weil beim Anteilserwerb zusätzlich Miete auf den Restanteil anfällt.
Your arguments
- 1Vergleichbare Ein-Schlafzimmer-Einheiten derselben Anbieterin werden mit 400.000 £ und 390.000 £ angeboten, beide mit der unbedenklichen Fassadenbewertung B1 und mit 338,01 £ beziehungsweise 226,71 £ deutlich niedrigeren Nebenkosten.
- 2Die Bewertung B2 bedeutet, dass Arbeiten an der Außenwand erforderlich sind, und schließt so lange einen Teil der Kreditgeber aus, bis ein finanzierter Sanierungsplan mit festen Terminen vorliegt. Das verkleinert den Käuferkreis und muss sich im Preis abbilden.
- 3Die Nebenkosten von 4.612,80 £ im Jahr liegen um 556,68 £ über dem direkt vergleichbaren Objekt auf derselben Halbinsel und um 1.892,28 £ über dem zweiten Vergleichsobjekt; über zehn Jahre ist das ein fünfstelliger Unterschied.
- 4Auswertungen amtlicher Kaufpreisdaten zeigen für den Ortsteil einen Rückgang von rund 5,47 Prozent im Jahresvergleich, bei Wohnungen rund 6,27 Prozent. In einem fallenden Markt ist ein Angebotspreis am oberen Rand nicht durchsetzbar.
- 5Das Inserat nennt keine Fläche. Solange die Nutzfläche nicht schriftlich bestätigt ist, kann kein Käufer den geforderten Quadratmeterpreis prüfen, und dieses Risiko trägt der Verkäufer im Preis.
Renovation & letting
Renovation need
Σ 3,500 GBP – 14,000 GBP
Letting potential
For a one-bedroom flat with a balcony within walking distance of the Jubilee Line station, a sustainably achievable rent is around 1.700 £ a month (excluding service charge), that is, 20.400 £ a year. Relative to the asking price of 375.000 £, that gives a gross yield of 5,4 per cent. What matters is the net picture: with leasehold ownership, the service charge of 4.612,80 £ a year and the ground rent of 100 £ are regularly borne by the owner and not the tenant, unless the tenancy agreement provides otherwise. That leaves considerably less before management, maintenance and void periods. Whether and how existing tenancies pass to a purchaser should be checked here in the country before completion.
Rent check · what is allowed, what is usual
For tenants and landlords: the permitted upper limit, the market value and the realistic lower limit of the net rent. This way both sides negotiate with clear figures.
1,550 GBPmarket rate
1,700 GBPPermitted upper limit
1,850 GBP
per month, net cold rent
Legal frameworkIn the United Kingdom, there is no statutory rent cap in the form of a reference value or a rent index. What matters is the freely agreed rent within the locally customary level; disputes over the amount are decided not by an authority with a table, but by the competent court or the specialist tribunal responsible for residential property. The build year of the property is not stated; it is a new-build from the development phase from around 2015 to 2017, which is immaterial for rent-setting, since no age-dependent regime exists. Details of notice, increase and fixed-term rules should be checked here in the country before completion, as no verified landlord and tenant law is held on file for this country.
- · The locally achievable rent for this flat is around 1.700 £ a month, excluding service charge; the range, depending on specification and outlook, runs from 1.550 to 1.850 £.
- · The service charge of 384,40 £ a month is a cost to the owner of the flat and cannot automatically be passed on to a tenant. Anyone who builds it into the rent is effectively demanding a higher gross rent and narrows the pool of tenants.
- · The amount and holding of a deposit, as well as the obligations on entering into a tenancy, are subject to their own rules in the country; they should be checked specifically before the first tenancy agreement.
- · Before letting the flat, it should be clarified whether the lease restricts subletting or letting to third parties, or requires the freeholder's consent.
- · Whether and with what notice periods a purchaser steps into existing tenancies should be checked in the country before completion. The property is offered as an owner-occupied unit; no ongoing tenancy is mentioned in the listing.
- · Before signing, a tenant should review the EPC, the heat network billing, and the building's rules on the balcony, concierge and waste.
Guidance, not legal advice. The exact admissibility in the individual case is checked by a tenants' association, a lawyer or the arbitration board.
3 subsidy programmes match this property, with amount and requirement
These current programmes match the property and the planned renovation. Important: subsidies usually have to be applied for BEFORE the measure begins.
Insulation measures on residential buildings, predominantly wall and loft insulation
AmountMeasure-based, often full or partial cost coverage of the individual funded measure
Condition: Eligibility depends on the building, the energy efficiency rating and the household situation. For a flat in a managed multi-unit building with communal heating, the scope of application is heavily restricted, because measures to the building envelope are only possible through the building's management. Have eligibility checked before commissioning any works.
Energy improvements to residential buildings with a poor energy performance, with a focus on insulation and heating
AmountMeasure-based, usually a grant up to the full cost of the measure where eligible
Condition: Access is mainly based on household characteristics and poor energy ratings. Not likely to be relevant for a flat with a good energy rating and communal heating. Clarify with the supplier in advance.
Replacement of individual fossil-fuel heating systems with a heat pump
AmountFixed grant per installation in the four-figure range
Condition: Requires the flat to have its own heating system. With the communal heating present here, the scheme is generally not usable by the individual owner. Before purchase, ask whether the building's management is planning to convert the heat network and how that would be funded.
Information without warranty; programmes and conditions change. The respective official programme page is binding.
Scan my Home dossier · AI-assisted indication, not a sworn market-value appraisal · valuation conservative incl. 10 % safety discount · Interest/market data as of 2026-07 · Version 663
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The property details, floor plan and location stay as they are. We only research the market assessment again, with current comparables, and create a separate, linked report with today's figures. Costs €3.00 including VAT.
3 of 10 · Property into gold
Property to gold · wealth scenarios
What's tied up in your property.
Your property is worth around 333,000 GBP but tied up: fixed in place, illiquid, with ongoing costs and tax on sale. Scan my Home shows you neutrally which capital scenarios this value opens up and what a partial reallocation into physical investment gold would look like. No recommendation, just the numbers.
This is deliberately calculated with the conservative value of 299,700 GBP, meaning including the safety margin. What you actually end up with is only decided at the sale, and there we would rather calculate too cautiously than too optimistically.
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4 of 10 · Floor plan & 3D
Floor plan & 3D model
The rooms in the plan add up to 50 m² of living space. The listing states no area to compare against.
In addition there are 4 m² of outdoor space (Balkon). Outdoor space is not living space and is not counted in the price per square metre.
No floor plan in the listing. The layout shown is estimated from the description text, that is, from an open-plan living and dining area with floor-to-ceiling windows and a balcony, one bedroom, one bathroom, and a built-in wardrobe. This is not a measured survey plan. The total floor area of around 50 m² is also estimated, since the listing states no size.
Floor plan wrong? Submit the real plan.
Upload the real floor plan as a photo or PDF. Scan my Home reads the actual room layout from it and replaces the estimate. The 2D plan, 3D model and the report PDF become more accurate immediately.
From the listing and the photos: Living area and number of rooms from the listing.
Added by the model:
- ·The room layout itself: no floor plan was available, it is estimated (see the note above).
Efficiency
Strengths
- + Compact layout with no long circulation areas, typical of an efficient one-bedroom unit
- + Open-plan living and dining area with floor-to-ceiling windows brings daylight deep into the flat
- + Balcony accessed directly from the living area
- + Built-in wardrobe and storage in the entrance area take pressure off the living spaces
Weaknesses
- − Only one bathroom, no guest WC
- − Kitchen integrated into the living room, which carries cooking smells and noise into the living area
- − Without a floor area, how furnishable the living area is cannot be checked
- − Floor-to-ceiling windows reduce the wall area available for furniture
Improvements
- → At the viewing, take the clear room dimensions yourself and check them against a furniture layout
- → Check the kitchen's extraction ducting; consider retrofitting if it only recirculates the air
- → Plan for solar shading on the floor-to-ceiling windows to limit summer overheating
- → Check the sound insulation of the flat's front door, since the access corridor adjoins communal areas
Draw floor plan, plan renovation
Develop the property further yourself: draw the real floor plan or plan a conversion with a cost calculation. Directly from this property.
Tell us what you have in mind.
Describe your plan in your own words, for example „convert the attic" or „open up the wall between kitchen and living room". The property details come from this report, you do not have to repeat them.
Virtual staging
Tell Scan my Home how you want to live, and it designs the perfect furnishing for exactly these rooms: concept, furniture, colour palette and render prompts per room.
Living style
Colour scheme
Budget
Household
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5 of 10 · Location
Location dossier
Location and aerial view
Public transport
North Greenwich (Jubilee Line, Zone 2/3), under 10 minutes' walk according to the listing, roughly 600 to 800 m. A large bus station at the same location.
Everyday shopping
A small supermarket and dining around the arena, roughly 10 to 15 minutes' walk away; larger full-range supermarkets are only found beyond the peninsula towards Charlton, around 1,5 to 2 km away
School and childcare
Primary school and childcare within the peninsula development area and in neighbouring East Greenwich, roughly 700 to 1.500 m
Green space and park
Thames riverside path directly by the building, parkland within the development area, and the peninsula's ecology park around 1 km away
Motorway access
Slip road onto the trunk road towards the Blackwall Tunnel around 1 km away, connection to the orbital motorway to the south around 10 km away
Noise
Moderate. The waterside is quiet; noise arises from the main traffic route towards the tunnel and from visitor traffic on the arena's event days. The specific noise level should be checked on the official noise map shown via the layers icon on the location map.
Flooding
Tidally influenced riverside location behind flood defences, with a residual risk if the defences fail. The first-floor position reduces the exposure. Check the official flood map for the address.
SourceMicro-location
Thames-front position on the Greenwich peninsula with a view of the Thames Barrier and direct access to the riverside path. The flat is in a managed development with concierge and communal garden. It is under 10 minutes' walk to North Greenwich station, and the events arena with cinemas, dining and retail is within walking distance. Drawbacks of the micro-location are the proximity to the main traffic route towards the Blackwall Tunnel, visitor traffic on event days, and everyday shopping provision that is still thinner on the peninsula than in established neighbourhoods.
Macro-location
London, Zone 2, Royal Borough of Greenwich. The peninsula is one of the city's largest ongoing regeneration areas, with new housing being completed continuously. The Jubilee Line connects to Canary Wharf in a few minutes and to the centre in a good quarter of an hour. The high proportion of new-build brings strong demand, but at the same time a permanently large supply, which weighs on resale prices for existing units. For the local area, analyses of official price paid data most recently show a fall of around 5,5 per cent year on year, and around 6,3 per cent for flats.
Development
The peninsula will continue to be built out over the coming years. This improves infrastructure and the quality of the public realm, but at the same time keeps a high supply of new-build in the market, which makes reselling existing units harder. In the short term, the pressure of supply prevails, visible in the recently falling purchase prices. In the medium term, the transport links and the completed formation of the neighbourhood support the price level. For this property, the completion of the external wall works is the stronger value driver than the neighbourhood's development.
Infrastructure
Check building permits
The planning department of the Royal Borough of Greenwich is responsible. It maintains a publicly accessible planning register in which applications, decisions and conditions for the relevant address can be looked up by street, postcode or reference number; cross-regional planning portals also mirror these records. What should be checked are the permission for the development itself, any conditions on use, permissions for facade and fire safety works, and pending applications in the neighbourhood that could change the outlook or the noise situation. Whether the existing buildings are fully authorised, and what consequences a missing authorisation would have, should be clarified here with the planning department before purchase, as no verified planning law is held on file for this country. Likewise, the permitted use should be checked with the local council before purchase.
Planning Portal für Anträge (https://www.planningportal.co.uk); öffentliche Register der Local Planning Authorities (jede Council-Website, 'planning application search'); aggregiert: https://www.planning.data.gov.uk; Statistik: MHCLG Planning Applications Statistics (https://www.gov.uk/government/collections/planning-applications-statistics)
Evidence
- · Professional source (7)
Authorities check · what Scan my Home checked for you
Scan my Home actively researched the officially relevant points: what is publicly findable, what the result was, and which document provides the full answer.
Für die Halbinsel bestehen umfangreiche, laufende Entwicklungsgenehmigungen, die Bebauung schreitet weiter fort. Für die konkrete Adresse wurde keine Angabe recherchiert, weil die Straße bewusst nicht übernommen wurde. Anhängige Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft sind angesichts des Umfangs des Entwicklungsgebiets wahrscheinlich, konnten aber ohne Adresse nicht belegt werden.
You need: Im Planungsregister der Bezirksverwaltung von Greenwich die Adresse eingeben und alle Vorgänge der letzten zehn Jahre abrufen, dazu die Umkreissuche für anhängige Anträge nutzen. Benötigt werden Straße und Hausnummer oder die vollständige Postleitzahl. Zusätzlich vom Verkäufer die Genehmigungsunterlagen des Komplexes und den Nachweis der Fertigstellungsabnahme verlangen. Die zulässige Nutzung ist vor dem Kauf bei der Gemeinde zu erfragen.
Das Inserat behauptet einen guten Wert, nennt aber weder Buchstabe noch Kennzahl und kein Ausstellungsdatum. Für Wohnungen in England wird ein zentrales, öffentlich abfragbares Register geführt, in dem der Ausweis nach Adresse auffindbar ist. Ohne Straße und Hausnummer konnte er hier nicht abgerufen werden.
You need: Den Energieausweis vom Verkäufer verlangen und zusätzlich selbst im öffentlichen Register nach Postleitzahl und Hausnummer suchen. Prüfen Sie Buchstabe, Kennwert, Ausstellungsdatum, hinterlegte Wohnfläche und die dort genannte Heizungsart. Die Flächenangabe des Registers ist zugleich eine unabhängige Kontrolle der fehlenden Größenangabe. Welche energetischen Pflichten daraus folgen, ist vor dem Abschluss im Land zu prüfen.
Die Themse ist auf Höhe von Greenwich tidal geprägt, weite Teile der Uferzone liegen in der höchsten Hochwasserzone und sind durch Uferwände und die Sturmflutsperre geschützt. Maßgeblich ist dort das Restrisiko eines Versagens der Schutzanlagen. Eine objektbezogene Einstufung wurde nicht abgerufen, weil die Adresse nicht vorliegt.
You need: Die amtliche Hochwasserkarte der Umweltbehörde für die genaue Postleitzahl abfragen und den Bericht speichern. Zusätzlich die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft auf Hochwasserdeckung, Selbstbehalt und Prämienentwicklung prüfen und den Verkäufer nach früheren Wasserschäden im Gebäude fragen. Im Dossier lassen sich die amtlichen Karten über das Ebenen-Symbol oben rechts in der Lage-Karte direkt am Objekt einblenden.
Open source →Für England und Wales wird ein zentrales Grundstücksregister geführt, aus dem sich Eigentümer, Pachtverhältnis und eingetragene Belastungen gegen eine geringe Gebühr abrufen lassen. Der Pachtvertrag läuft nach Inseratsangabe seit Juni 2017 über 125 Jahre, die Bodenpacht beträgt 100 £ im Jahr. Eine Registerabfrage wurde nicht durchgeführt, da die Adresse nicht vorliegt.
You need: Beim zentralen Grundstücksregister das Titelblatt und den Belastungsteil zur konkreten Wohnungseinheit bestellen, dazu Adresse oder Titelnummer angeben. Zusätzlich beim Verkäufer den vollständigen Pachtvertrag samt Nachträgen anfordern. Ein aktueller Registerauszug zeigt vor dem Kauf, welche Lasten auf dem Objekt liegen; welche Bindungswirkung daraus folgt, ist im Land zu prüfen.
Das Inserat nennt 384,40 £ im Monat, macht aber keine Angabe zu Rücklage, Nachforderungen und beschlossenen Arbeiten. Ein vergleichbares Objekt derselben Anbieterin liegt bei 338,01 £, ein weiteres bei 226,71 £. Der Betrag liegt damit erkennbar über dem Niveau vergleichbarer Einheiten.
You need: Bei der Verwaltung des Komplexes die letzten drei Jahresabrechnungen, das aktuelle Budget, den Stand des Rücklagenkontos, die Protokolle zu beschlossenen Arbeiten und eine Auskunft über geplante Sonderumlagen anfordern. Üblich ist eine formelle Anfrage des beauftragten Anwalts an die Verwaltung im Zuge der Kaufabwicklung. Ob ein Erwerber für offene Beiträge des Voreigentümers einzustehen hat, ist hier vor dem Kauf abzufragen und rechtlich zu klären.
Es liegt ein EWS1-Zertifikat mit der Bewertung B2 vor, dazu ein Letter of Assurance. B2 ist die ungünstigste Stufe des Schemas und bedeutet, dass Arbeiten an der Außenwand erforderlich sind. Fachquellen beschreiben übereinstimmend, dass Kreditgeber in dieser Lage regelmäßig erst zusagen, wenn ein kostenmäßig belegter und finanzierter Sanierungsplan mit festen Terminen vorliegt.
You need: Vom Verkäufer und von der Verwaltung anfordern: vollständiges EWS1-Formular mit Datum und Prüfer, Letter of Assurance im Original, aktueller Brandschutzbericht zur Außenwand, Sanierungsbeschluss mit Kostenaufstellung, Finanzierungsnachweis und Terminplan sowie eine schriftliche Aussage zur Kostentragung. Diese Unterlagen anschließend mit mindestens drei Kreditgebern vorab prüfen lassen, bevor eine Reservierungsgebühr gezahlt wird.
Open source →Das Inserat sagt nichts zur Grunderwerbsteuer. Die Steuer wird im Land nach Kaufpreisstufen und nach dem Status des Erwerbers berechnet, etwa Ersterwerb oder Zweitobjekt, und ist vom Käufer zu tragen.
You need: Die Steuer mit dem amtlichen Rechner der Steuerverwaltung für den geplanten Kaufpreis und den eigenen Status berechnen und zusammen mit Anwalts-, Gutachter-, Register- und Finanzierungskosten in das Budget einstellen. Die genaue Höhe vom beauftragten Anwalt bestätigen lassen.
Official registers and checkpoints: 4 places where you can check for yourselfView all data sources →
Here you check the details against official sources. This way you see for yourself what the situation is, instead of relying on the listing.
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6 of 10 · Yield
Yield calculator
Pre-filled with this property's figures and the country's rates. The basis is the asking price, whereas the bank analysis uses the recommended negotiation ceiling. The percentage of purchase side-costs is the same in both cases; only the amount differs, because the basis is different. Adjust financing, costs and forecast and see, live, cash flow after tax, rental yield, return on equity and the wealth trajectory over the years.
Property data
Incidental purchase costs
Pre-set with the rate for Europe (general), together 2.7 % of the purchase price. The bank analysis and the financing tab use the same rate, so that only one figure appears in the report.
Financing
Tax and outlook
No separate tax figure is stored for this country. Depreciation and tax rate are simplified assumptions and should be checked in the country before you decide.
Needs money every month
After tax this property costs you €650 per month out of your own pocket. Total return over 10 years: 24.5 % p.a.
Investment
Cashflow per month
Key figures
Outlook after 10 years
Stress test: rate rises to 7.2 %
Works only on the figures you enter. An orientation, not tax, investment or financing advice. Check the figures with your bank and your tax adviser before you decide.
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7 of 10 · Financing
Financing check
Quick calculator
What the ancillary costs consist of, and what you can push back against (United Kingdom)
For each item, how binding it is is stated. A legally fixed rate and an official tariff can be recalculated but not negotiated. A statutory upper limit can be enforced: demanding more is not permitted.
England and Northern Ireland: 0 percent up to £125,000, 2 percent up to £250,000, 5 percent up to £925,000, 10 percent up to £1.5 million, and 12 percent above that. First-time buyers pay 0 percent up to £300,000 and 5 percent up to £500,000; above £500,000 the relief disappears entirely, not just the part over the threshold. Buying an additional residential property adds 5 percentage points to every band; that surcharge is waived if the new property replaces your main home and the old one is sold within 36 months. A buyer with no UK residence pays a further 2 percentage points on top of that.
A fixed amount set by the property's value band, typically £135 to £540 at usual purchase prices, reduced for electronic applications. Not a percentage.
The fee is freely negotiated, typically £1,000 to £2,000 plus 20 percent VAT and disbursements. Firms must publish their prices, which makes comparing them easy.
The seller pays the commission, typically 1 to 2 percent plus 20 percent VAT. This creates no separate item for the buyer, though the buyer does pay for their own survey and searches.
Tax base: Assessed on the chargeable consideration, in practice the purchase price. The tax is banded: each slice of the price is taxed at its own band's rate, not the whole price at one rate.
VAT on acquisition: Residential property is exempt from VAT (VAT Act 1994, Schedule 9, Group 1). A new-build home is zero-rated instead, meaning it is taxed at 0 percent so the developer can still recover their input VAT, and no VAT ever shows up in the purchase price.
Legal status 2026-07-26. Regional rates depend on the property's location and must be checked against the applicable state law before signing.
The calculation uses your negotiation ceiling of 299,700 GBP, not the asking price of 375,000 GBP. Calculating financing for a price this dossier advises against would be of little help.
ANCILLARY COSTS GROSSBRITANNIEN (VEREINIGTES KÖNIGREICH):
Effektive SDLT hängt stark vom Preis ab: beim UK-Durchschnittspreis (~270k GBP) zahlt ein Nicht-Erstkäufer ca. 3.500 GBP (~1,3%), in London (Ø ~550k) ~5%. Dazu Mortgage-Arrangement-Fees (ca. 1.000 GBP), Survey (400-1.500 GBP). Stand September 2026, gegengeprüft nach Autumn Budget 26.11.2025 und Spring Statement 26.03.2026: keine SDLT-Änderung seit April 2025 (Wales-Zuschlag oben korrigiert, war schon vor Juli 2026 falsch angegeben).
AI financing check (with your profile)
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8 of 10 · Owners' association
Owners' association
Unpaid contributions attach to the flat itself
The buyer takes on the lease with its remaining term and all service charge obligations. A short remaining term, roughly under eighty years, makes a later extension considerably more expensive because of marriage value. The Leasehold and Freehold Reform Act 2024 has legislated to abolish that surcharge, but this part of the Act is not yet in force. Already in force since February 2025: a new owner can apply for a lease extension right after buying, without the two-year ownership wait that used to apply. Outstanding service charges and planned major works (Section 20) are the central risks. ON THE ARREARS THEMSELVES: outstanding service charges of the previous owner remain that owner's debt under the Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995, and the buyer does not have to pay them. That is only half the answer, and the more dangerous half runs the other way: the freeholder can forfeit the lease for the non-payment, and those proceedings run against the flat, that is against the NEW owner. He can lose possession although he owes nothing and has no obligation to pay. Two safeguards stand in the way: forfeiture requires a notice under section 146 of the Law of Property Act 1925, and such a notice for service charges is only permitted under section 81 of the Housing Act 1996 once the amount has been determined by a tribunal or admitted by the leaseholder. This is why the LPE1 information pack on outstanding amounts is not a formality but the actual point to check; it is common practice to have any outstanding amounts retained from the purchase price at completion. The buyer should check the remaining lease term and the LPE1 information pack. SCOPE OF RESEARCH: checked through secondary sources on English leasehold law, not against the statutory wording.
Basis: Set out in the Landlord and Tenant Act 1985 (service charges, sections 18 to 30) and the Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (lease extension, marriage value below eighty years remaining). The Leasehold and Freehold Reform Act 2024 has abolished the two-year ownership wait for a buyer, in force since February 2025. Its planned abolition of marriage value itself is legislated but not yet in force.
No minutes of an owners' meeting were provided
Works already resolved but not yet paid for appear in the minutes and nowhere else. Ask for the last three years. If they are missing, that in itself is an answer.
Documents you should request
- · The lease with its remaining term
- · Service charge accounts of recent years and the LPE1 information pack
- · Planned major works under Section 20
- · The level of ground rent and sinking fund
What could NOT be assessed here
- · Which works the association has already resolved.
- · The actual balance of the reserve fund.
Legal position United Kingdom, as of 2026-08-17. This chapter replaces neither legal advice nor inspection of the original documents.
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9 of 10 · Potential & energy
Structural changes to the existing property
Es handelt sich um eine einzelne Pachtwohnung in einem bewirtschafteten Mehrparteienhaus. Ein Entwickler hat hier keinen Zugriff auf Baumasse, Dach oder Grundstück; jede bauliche Veränderung über die Wohnung hinaus setzt Beschlüsse der Gemeinschaft und die Zustimmung der verpachtenden Stelle voraus. Entwicklungspotenzial besteht allenfalls im Inneren der Wohnung und in der Optimierung der Bewirtschaftungskosten.
Potentials:
Innerer Umbau zur Zweizimmereinheitmarket assessment
Bei ausreichender Fläche und geeignetem Zuschnitt lässt sich aus einem großen offenen Wohnbereich ein zusätzlicher Schlafraum abtrennen. Das setzt Belichtung über ein eigenes Fenster, die Zustimmung der Gemeinschaft und die Prüfung der Brandschutzwege voraus. Ohne Grundriss und Flächenangabe rein indikativ.
Senkung der Bewirtschaftungskostenmarket assessment
Eine Überprüfung der Nebenkostenposition, insbesondere des 24-Stunden-Concierge und des Wärmenetztarifs, kann den kapitalisierten Wert stärker heben als jede bauliche Maßnahme. Eine Reduktion um 80 £ im Monat entspricht bei fünffacher Jahresmiete als Näherung einem spürbaren Wertbeitrag.
Aufwertung nach Abschluss der Fassadenarbeitenmarket assessment
Sobald die Außenwand abgenommen und die Bewertung unbedenklich ist, öffnet sich der volle Kreis der Kreditgeber. Das ist der stärkste Werthebel dieses Objekts und liegt nicht beim Käufer, sondern bei der Gemeinschaft.
Clarify before any structural change
Indicative assessment from property and location data. Whether a change is permitted is decided by the building plans, the structural engineer and the owners association, not by this report.
Energy & climate risk
Energy class (estimated)
geschätzt B bis C
Hoher Energiebedarf
Mittel bis niedrig. Der Komplex stammt aus der Entwicklungsphase mit Erstbezug um 2017, verfügt über bodentiefe Verglasung neueren Standards und eine zentrale Gemeinschaftsheizung. Neubauten dieser Jahre erreichen in England regelmäßig die Stufen B oder C. Der konkrete Wert ist nicht genannt und damit nicht belegt.
Heating cost (estimate)
Schätzung: rund 700 bis 1.300 £ im Jahr für Wärme und Warmwasser über das Gemeinschaftsnetz, zuzüglich Strom. Bei Wärmenetzen entscheidet der Tarif des Betreibers stark über die Höhe, weshalb die Spanne breit ist.
Renovation obligation
Für dieses Land ist kein geprüftes Energierecht hinterlegt. Deshalb wird hier weder eine Sanierungsfrist noch ein Vermietungsverbot als geltendes Recht genannt. Welche energetischen Pflichten für Eigentümer und für eine spätere Vermietung bestehen und ob sich diese kurzfristig ändern, ist vor dem Abschluss im Land zu prüfen, am besten über den beauftragten Anwalt und die Verwaltung des Komplexes.
Location climate risks
Tidales Hochwasser und Versagen der Schutzanlagenmarket assessment
Die Uferzone der Halbinsel ist tidal geprägt und durch Uferwände sowie die Sturmflutsperre geschützt. Das verbleibende Risiko ist das eines Bruchs der Anlagen mit hoher Schadenwirkung bei geringer Eintrittswahrscheinlichkeit. Die Lage im ersten Obergeschoss mindert die unmittelbare Betroffenheit deutlich. Amtliche Hochwasserkarte für die Adresse abrufen und Versicherungsdeckung prüfen.
Starkregen und Rückstaumarket assessment
Dicht versiegelte Neubauquartiere reagieren empfindlich auf Starkregen. Betroffen wären vor allem Tiefgarage, Keller und Erdgeschoss, nicht die Wohnung selbst. Entwässerungskonzept und frühere Schadensfälle bei der Verwaltung erfragen.
Sommerliche Überhitzungmarket assessment
Bodentiefe Verglasung ohne außenliegenden Sonnenschutz führt in gut gedämmten Neubauten regelmäßig zu hohen Raumtemperaturen. Ausrichtung und vorhandenen Sonnenschutz beim Besichtigungstermin prüfen, Nachrüstung einplanen.
Sturm und exponierte Uferlagemarket assessment
Die freie Lage an der Themse bedeutet höhere Windlast auf Fassade, Balkon und Verglasung. Relevant für Instandhaltungsbudget und Versicherung der Gemeinschaft, nicht für die Bewohnbarkeit.
Sensible energy measures
- Außenliegenden oder zumindest reflektierenden Sonnenschutz für die bodentiefen Fenster nachrüsten
- Wärmeabrechnung und Tarif des Gemeinschaftsnetzes prüfen und bei der Verwaltung auf Tarifvergleich drängen
- Hydraulischen Abgleich und Wartung der Wohnungsübergabestation der Gemeinschaftsheizung sicherstellen
- Dichtigkeit der Fensterelemente und Zustand der Balkontür prüfen, da exponierte Uferlage die Bauteile stärker belastet
- Bei anstehenden Fassadenarbeiten prüfen, ob eine Verbesserung der Dämmung mit umgesetzt wird
Maßgeblich ist der amtliche Energieausweis der Wohnung. Alle hier genannten Werte sind Schätzungen aus Bauphase, Bauweise und Ausstattung, weil das Inserat weder Buchstabe noch Kennwert nennt.
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