1-room flat with bedroom, balcony and Thames view, Greenwich Peninsula

Für die Halbinsel bestehen umfangreiche, laufende Entwicklungsgenehmigungen, die Bebauung schreitet weiter fort. Für die konkrete Adresse wurde keine Angabe recherchiert, weil die Straße bewusst nicht übernommen wurde. Anhängige Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft sind angesichts des Umfangs des Entwicklungsgebiets wahrscheinlich, konnten aber ohne Adresse nicht belegt werden.

You need: Im Planungsregister der Bezirksverwaltung von Greenwich die Adresse eingeben und alle Vorgänge der letzten zehn Jahre abrufen, dazu die Umkreissuche für anhängige Anträge nutzen. Benötigt werden Straße und Hausnummer oder die vollständige Postleitzahl. Zusätzlich vom Verkäufer die Genehmigungsunterlagen des Komplexes und den Nachweis der Fertigstellungsabnahme verlangen. Die zulässige Nutzung ist vor dem Kauf bei der Gemeinde zu erfragen.

Das Inserat behauptet einen guten Wert, nennt aber weder Buchstabe noch Kennzahl und kein Ausstellungsdatum. Für Wohnungen in England wird ein zentrales, öffentlich abfragbares Register geführt, in dem der Ausweis nach Adresse auffindbar ist. Ohne Straße und Hausnummer konnte er hier nicht abgerufen werden.

You need: Den Energieausweis vom Verkäufer verlangen und zusätzlich selbst im öffentlichen Register nach Postleitzahl und Hausnummer suchen. Prüfen Sie Buchstabe, Kennwert, Ausstellungsdatum, hinterlegte Wohnfläche und die dort genannte Heizungsart. Die Flächenangabe des Registers ist zugleich eine unabhängige Kontrolle der fehlenden Größenangabe. Welche energetischen Pflichten daraus folgen, ist vor dem Abschluss im Land zu prüfen.

Die Themse ist auf Höhe von Greenwich tidal geprägt, weite Teile der Uferzone liegen in der höchsten Hochwasserzone und sind durch Uferwände und die Sturmflutsperre geschützt. Maßgeblich ist dort das Restrisiko eines Versagens der Schutzanlagen. Eine objektbezogene Einstufung wurde nicht abgerufen, weil die Adresse nicht vorliegt.

You need: Die amtliche Hochwasserkarte der Umweltbehörde für die genaue Postleitzahl abfragen und den Bericht speichern. Zusätzlich die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft auf Hochwasserdeckung, Selbstbehalt und Prämienentwicklung prüfen und den Verkäufer nach früheren Wasserschäden im Gebäude fragen. Im Dossier lassen sich die amtlichen Karten über das Ebenen-Symbol oben rechts in der Lage-Karte direkt am Objekt einblenden.

Für England und Wales wird ein zentrales Grundstücksregister geführt, aus dem sich Eigentümer, Pachtverhältnis und eingetragene Belastungen gegen eine geringe Gebühr abrufen lassen. Der Pachtvertrag läuft nach Inseratsangabe seit Juni 2017 über 125 Jahre, die Bodenpacht beträgt 100 £ im Jahr. Eine Registerabfrage wurde nicht durchgeführt, da die Adresse nicht vorliegt.

You need: Beim zentralen Grundstücksregister das Titelblatt und den Belastungsteil zur konkreten Wohnungseinheit bestellen, dazu Adresse oder Titelnummer angeben. Zusätzlich beim Verkäufer den vollständigen Pachtvertrag samt Nachträgen anfordern. Ein aktueller Registerauszug zeigt vor dem Kauf, welche Lasten auf dem Objekt liegen; welche Bindungswirkung daraus folgt, ist im Land zu prüfen.

Das Inserat nennt 384,40 £ im Monat, macht aber keine Angabe zu Rücklage, Nachforderungen und beschlossenen Arbeiten. Ein vergleichbares Objekt derselben Anbieterin liegt bei 338,01 £, ein weiteres bei 226,71 £. Der Betrag liegt damit erkennbar über dem Niveau vergleichbarer Einheiten.

You need: Bei der Verwaltung des Komplexes die letzten drei Jahresabrechnungen, das aktuelle Budget, den Stand des Rücklagenkontos, die Protokolle zu beschlossenen Arbeiten und eine Auskunft über geplante Sonderumlagen anfordern. Üblich ist eine formelle Anfrage des beauftragten Anwalts an die Verwaltung im Zuge der Kaufabwicklung. Ob ein Erwerber für offene Beiträge des Voreigentümers einzustehen hat, ist hier vor dem Kauf abzufragen und rechtlich zu klären.

Es liegt ein EWS1-Zertifikat mit der Bewertung B2 vor, dazu ein Letter of Assurance. B2 ist die ungünstigste Stufe des Schemas und bedeutet, dass Arbeiten an der Außenwand erforderlich sind. Fachquellen beschreiben übereinstimmend, dass Kreditgeber in dieser Lage regelmäßig erst zusagen, wenn ein kostenmäßig belegter und finanzierter Sanierungsplan mit festen Terminen vorliegt.

You need: Vom Verkäufer und von der Verwaltung anfordern: vollständiges EWS1-Formular mit Datum und Prüfer, Letter of Assurance im Original, aktueller Brandschutzbericht zur Außenwand, Sanierungsbeschluss mit Kostenaufstellung, Finanzierungsnachweis und Terminplan sowie eine schriftliche Aussage zur Kostentragung. Diese Unterlagen anschließend mit mindestens drei Kreditgebern vorab prüfen lassen, bevor eine Reservierungsgebühr gezahlt wird.

Das Inserat sagt nichts zur Grunderwerbsteuer. Die Steuer wird im Land nach Kaufpreisstufen und nach dem Status des Erwerbers berechnet, etwa Ersterwerb oder Zweitobjekt, und ist vom Käufer zu tragen.

You need: Die Steuer mit dem amtlichen Rechner der Steuerverwaltung für den geplanten Kaufpreis und den eigenen Status berechnen und zusammen mit Anwalts-, Gutachter-, Register- und Finanzierungskosten in das Budget einstellen. Die genaue Höhe vom beauftragten Anwalt bestätigen lassen.