Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Komplett-Einschätzung · Bank-Niveau
Stilvoll sanierte Altbauwohnung mit Balkon, 1070 Wien (Neubau)
Ruhige Seitengasse nahe Spittelberg, 1070 Wien · Wien · Österreich
539.000 €
587.876 €
529.088 €
Was Sie hier haben
Die Komplett-Einschätzung zu diesem Objekt: Ihre Unterlagen sind gelesen und gegen das Inserat gehalten.
- 11 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigVon mittel auf niedrig gesenkt. Die unabhängige Zweitprüfung hält die Datenbasis für diese Stufe für nicht ausreichend belegt. Deshalb steht hier die niedrigere Stufe und nicht die, die die Analyse selbst angesetzt hatte.
- 6 Warnsignale und 3 Chancen
- 7 Unterlagen einzeln bewertet, 5 Belastungsproben gerechnet
- Prüfnummer 2849B3F0-A21 ✓
Tiefer geht es nicht
Beleihungswert, Ertragswert und die Belastungsproben stehen im Reiter Bank-Analyse, die Frageliste für den Termin im Fragenkatalog dort. Eine tiefere Prüfung gibt es bei Scan my Home nicht.
Was Sie jetzt tun können
Auf einen Blick
Wichtigstes Warnsignal: Energieklasse C und HWB 78 im Gründerzeithaus (von 6 insgesamt)
Was noch offen ist · Unklarheiten
Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigEhrlich statt vollständig: Scan my Home arbeitet nur mit echten Angaben und Dokumenten. Diese Punkte konnten aus dem Inserat und den Unterlagen nicht sicher geklärt werden, bitte vor Ort oder beim Makler nachfragen.
- ○Kein maßstäblicher Grundriss vorhanden. Die gezeigte Raumaufteilung ist geschätzt, echten Plan beim Makler verlangen.
- ○Genaue Adresse und Portalquelle des Inserats
- ○Grundbuchauszug mit Lasten und Anteil
- ○Rücklagenstand und aktuelle Betriebskostenabrechnung
- ○Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- ○Original-Energieausweis mit Ausstellungsdatum
- ○Fotos des Objekts (kein Foto-Check möglich)
- ○Nutzwertgutachten und Miteigentumsanteil
Datengrundlage: 1 von 7 verlangten Unterlagen ausgewertet
davon 5 wichtige Unterlagen offen, benannt im Kapitel Dokumenten-Prüfung
Was jetzt zu tun ist
Ihr Fahrplan
In dieser Reihenfolge. Wer sie dreht, verhandelt über ein Objekt, das er noch nicht kennt.
- 1
Diese Unterlagen verlangen
Die 8 Punkte aus „Was noch offen ist" sind Ihre Liste für den Makler. Solange die offen sind, kennen Sie das Objekt nicht vollständig, und jede Zahl hier steht unter Vorbehalt.
- 2
Vor Ort prüfen
Aus dem Inserat allein lässt sich der Zustand nicht beurteilen.
- ·Vollständige Besichtigungs-Liste mit 15 Punkten: siehe „Vor-Ort-Checkliste"
- 3
Preis verhandeln
Über der Obergrenze zahlen Sie den Mangel mit, den Sie gerade gefunden haben.
- ·Ihre Obergrenze: 529.088 € (konservativer Wert, mit Sicherheitsabschlag)
- ·Fairer Marktwert: 587.876 €
- ·Das Angebot liegt 8,3 % unter dem Marktwert
- ·Vergleichbare sanierte Altbauten in 1070 werden mit 6.600 bis 7.600 EUR pro m² angeboten, ein sachlicher Preisanker.
- ·Energieklasse C bedeutet künftigen Sanierungsbedarf, der einzupreisen ist.
- ·Die käuferseitige Provision von 3,6 Prozent brutto erhöht meine Gesamtkosten spürbar.
- 4
Erst dann unterschreiben
Alles davor lässt sich noch ändern. Ab der Unterschrift tragen Sie das Risiko.
- ·Qualitätsprüfung zu dieser Analyse: „bestätigt mit Hinweisen"
- ·Der faire Verkehrswert liegt bei rund 588.000 EUR, das Angebot von 539.000 EUR darunter. Kaufen Sie nur nach Einsicht in Rücklage, Protokolle und Grundbuch und überschreiten Sie Ihre Obergrenze von 529.088 EUR nicht.
Fertiger Anfrage-Text für den Makler
Enthält die offenen Unterlagen und die Fragen aus dieser Analyse. Bewusst ohne Preis und ohne Bewertung, das ist Ihre Verhandlungsposition.
Scores
Warum jede der sechs Noten so ausfällt
Red Flags & Chancen
Red Flags (6)
Energieklasse C und HWB 78 im GründerzeithausMarkteinschätzung
HWB 78 kWh/m²a ist für einen sanierten Altbau durchschnittlich, aber nicht zukunftssicher. Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD steuert auf strengere Standards zu. Energieausweis im Original verlangen und Register-Gültigkeit prüfen. Fenster- und Fassadendämmung des Gesamthauses klären, da Einzelmaßnahmen an der Fassade Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft erfordern.
Rücklage und beschlossene Haussanierungen unklarMarkteinschätzung
Der Hinweis 'anteiliger Reparaturfonds vorhanden' ist unverbindlich. Bei einem Haus von 1908 sind Dach, Fassade und Steigstränge werterhebliche Positionen. Rücklagenstand, Vorschreibung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen anfordern, um beschlossene oder drohende Sonderdotierungen zu erkennen.
Käuferseitige Maklerprovision 3,6 Prozent bruttoMarkteinschätzung
3 Prozent zuzüglich 20 Prozent USt ergeben 3,6 Prozent Zusatzkosten, rund 19.400 EUR. Diese Nebenkosten sind Teil der Gesamtinvestition und in die Verhandlungsobergrenze einzurechnen. Prüfen, ob das Bestellerprinzip greift oder Doppelmaklerei vorliegt.
Betriebskosten und Rücklagenanteil in 285 EUR gebündeltMarkteinschätzung
285 EUR pro Monat inklusive Rücklage sind für 94 m² plausibel, aber die Aufteilung ist offen. Aktuelle Betriebskostenabrechnung und die getrennte Ausweisung der Instandhaltungsrücklage verlangen, um versteckte Nachzahlungen auszuschließen.
Lärm- und Widmungslage nur behauptetMarkteinschätzung
Die Ruhe wird über den Innenhofbalkon plausibel, ist aber nicht belegt. Widmung und Bebauungsplan über den Wiener Flächenwidmungsplan prüfen. In der Lage-Karte des Dossiers lassen sich die amtlichen Ebenen zu Umgebungslärm und Widmung direkt am Objekt einblenden (Ebenen-Symbol oben rechts).
Angebotspreis auffällig günstig für die LageMarkteinschätzung
Der Preis liegt unter dem Niveau vergleichbarer sanierter Altbauten in 1070. Das kann ein fairer Verkäufer, eine Verlassenschaft oder ein zügiger Abverkauf sein, aber auch ein verschwiegener Mangel. Ursache im Termin erfragen und Grundbuch auf Lasten prüfen.
Chancen (3)
Angebot unter fairem MarktwertMarkteinschätzung
Der Angebotspreis liegt rund 8 Prozent unter dem gutachterlichen Verkehrswert. Bei sauberer Dokumentenlage ist das ein solides Eigennutzer-Investment mit Wertsicherung.
Top-Lage mit hoher Nachfrage und WiederverkäuflichkeitMarkteinschätzung
Spittelberg, Mariahilfer Straße und U3 sichern dauerhaft starke Nachfrage. Solche Objekte sind wertstabil und leicht wiederveräußerbar.
Substanzmerkmale mit CharakterMarkteinschätzung
3,2 m Raumhöhe, erhaltene Stuckdecken und geölter Eichenparkett sind gefragte Altbaumerkmale, die den Wert langfristig stützen.
Hintergrund und Prüfpunkte
Was hinter dem Verkauf stecken könnte und was ein Käufer, Makler oder Bauträger vor einer Entscheidung prüfen sollte. Recherchebasiert, Vermutungen sind als solche gekennzeichnet.
Was dahinterstecken könnte: 3 mögliche Verkaufsgründe, 3 Auffälligkeiten und 7 Punkte zum Prüfen
Das Haus stammt von 1908 und wurde 2019 generalsaniert, die Wohnung ist leer und sofort verfügbar. Der Angebotspreis liegt unter dem Niveau vergleichbarer sanierter Altbauten in 1070. Historie und Eigentümersituation sind aus dem Inserat nicht ersichtlich und über Grundbuch und Termin zu klären.
Mögliche Verkaufsgründe
Leerstand und rasch verfügbarer VerkaufMarkteinschätzung
Die Wohnung steht leer und ist nach Vereinbarung übergebbar. Das deutet auf einen Eigentümer, der zügig verkaufen möchte, etwa nach Auszug oder Umzug.
Verlassenschaft oder ErbeMarkteinschätzung
Ein leerstehendes, hochwertig saniertes Altbauobjekt zu einem Preis unter Lageniveau kann aus einer Verlassenschaft stammen. Nüchtern zu prüfen, ohne Unterstellung.
Anlegerverkauf nach SanierungMarkteinschätzung
Sanierung 2019 und jetziger Verkauf können auf einen Investor hindeuten, der die Wertsteigerung realisiert.
Auffälligkeiten
- ! Angebotspreis pro m² unter dem Lageniveau vergleichbarer sanierter Objekte
- ! Rücklage nur unverbindlich als vorhanden bezeichnet
- ! Kein Ansprechpartner und keine Portalquelle im Inseratstext genannt
Vor dem Kauf prüfen
Grundbuchauszug auf Lasten und Dienstbarkeiten
Pfandrechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte müssen vor dem Kauf ausgeschlossen werden.
Rücklagenstand und Vorschreibung der Hausverwaltung
Bei einem Haus von 1908 sind Höhe der Rücklage und geplante Sanierungen kaufentscheidend.
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Beschlossene Dach-, Fassaden- oder Strangsanierungen bedeuten künftige Sonderzahlungen.
Widmung und Bebauungsplan
Bestätigt die genehmigte Wohnnutzung und zeigt Bauvorhaben im Umfeld.
Energieausweis im Original
Bestätigt Klasse C und ist Grundlage für künftige Sanierungspflichten.
Betriebskostenabrechnung des Vorjahres
Prüft die Plausibilität der 285 EUR und deckt Nachzahlungsrisiken auf.
Ursache des günstigen Preises im Termin erfragen
Klärt, ob ein fairer Abverkauf oder ein verschwiegener Mangel vorliegt.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.