Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Komplett-Einschätzung · Bank-Niveau
Stilvoll sanierte Altbauwohnung mit Balkon, 1070 Wien (Neubau)
Ruhige Seitengasse nahe Spittelberg, 1070 Wien · Wien · Österreich
539.000 €
587.876 €
529.088 €
Was Sie hier haben
Die Komplett-Einschätzung zu diesem Objekt: Ihre Unterlagen sind gelesen und gegen das Inserat gehalten.
- 11 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigVon mittel auf niedrig gesenkt. Die unabhängige Zweitprüfung hält die Datenbasis für diese Stufe für nicht ausreichend belegt. Deshalb steht hier die niedrigere Stufe und nicht die, die die Analyse selbst angesetzt hatte.
- 6 Warnsignale und 3 Chancen
- 7 Unterlagen einzeln bewertet, 5 Belastungsproben gerechnet
- Prüfnummer 2849B3F0-A21 ✓
Tiefer geht es nicht
Beleihungswert, Ertragswert und die Belastungsproben stehen im Reiter Bank-Analyse, die Frageliste für den Termin im Fragenkatalog dort. Eine tiefere Prüfung gibt es bei Scan my Home nicht.
Was Sie jetzt tun können
1 von 11 · Übersicht
Auf einen Blick
Wichtigstes Warnsignal: Energieklasse C und HWB 78 im Gründerzeithaus (von 6 insgesamt)
Was noch offen ist · Unklarheiten
Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigEhrlich statt vollständig: Scan my Home arbeitet nur mit echten Angaben und Dokumenten. Diese Punkte konnten aus dem Inserat und den Unterlagen nicht sicher geklärt werden, bitte vor Ort oder beim Makler nachfragen.
- ○Kein maßstäblicher Grundriss vorhanden. Die gezeigte Raumaufteilung ist geschätzt, echten Plan beim Makler verlangen.
- ○Genaue Adresse und Portalquelle des Inserats
- ○Grundbuchauszug mit Lasten und Anteil
- ○Rücklagenstand und aktuelle Betriebskostenabrechnung
- ○Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- ○Original-Energieausweis mit Ausstellungsdatum
- ○Fotos des Objekts (kein Foto-Check möglich)
- ○Nutzwertgutachten und Miteigentumsanteil
Datengrundlage: 1 von 7 verlangten Unterlagen ausgewertet
davon 5 wichtige Unterlagen offen, benannt im Kapitel Dokumenten-Prüfung
Was jetzt zu tun ist
Ihr Fahrplan
In dieser Reihenfolge. Wer sie dreht, verhandelt über ein Objekt, das er noch nicht kennt.
- 1
Diese Unterlagen verlangen
Die 8 Punkte aus „Was noch offen ist" sind Ihre Liste für den Makler. Solange die offen sind, kennen Sie das Objekt nicht vollständig, und jede Zahl hier steht unter Vorbehalt.
- 2
Vor Ort prüfen
Aus dem Inserat allein lässt sich der Zustand nicht beurteilen.
- ·Vollständige Besichtigungs-Liste mit 15 Punkten: siehe „Vor-Ort-Checkliste"
- 3
Preis verhandeln
Über der Obergrenze zahlen Sie den Mangel mit, den Sie gerade gefunden haben.
- ·Ihre Obergrenze: 529.088 € (konservativer Wert, mit Sicherheitsabschlag)
- ·Fairer Marktwert: 587.876 €
- ·Das Angebot liegt 8,3 % unter dem Marktwert
- ·Vergleichbare sanierte Altbauten in 1070 werden mit 6.600 bis 7.600 EUR pro m² angeboten, ein sachlicher Preisanker.
- ·Energieklasse C bedeutet künftigen Sanierungsbedarf, der einzupreisen ist.
- ·Die käuferseitige Provision von 3,6 Prozent brutto erhöht meine Gesamtkosten spürbar.
- 4
Erst dann unterschreiben
Alles davor lässt sich noch ändern. Ab der Unterschrift tragen Sie das Risiko.
- ·Qualitätsprüfung zu dieser Analyse: „bestätigt mit Hinweisen"
- ·Der faire Verkehrswert liegt bei rund 588.000 EUR, das Angebot von 539.000 EUR darunter. Kaufen Sie nur nach Einsicht in Rücklage, Protokolle und Grundbuch und überschreiten Sie Ihre Obergrenze von 529.088 EUR nicht.
Fertiger Anfrage-Text für den Makler
Enthält die offenen Unterlagen und die Fragen aus dieser Analyse. Bewusst ohne Preis und ohne Bewertung, das ist Ihre Verhandlungsposition.
Scores
Warum jede der sechs Noten so ausfällt
Red Flags & Chancen
Red Flags (6)
Energieklasse C und HWB 78 im GründerzeithausMarkteinschätzung
HWB 78 kWh/m²a ist für einen sanierten Altbau durchschnittlich, aber nicht zukunftssicher. Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD steuert auf strengere Standards zu. Energieausweis im Original verlangen und Register-Gültigkeit prüfen. Fenster- und Fassadendämmung des Gesamthauses klären, da Einzelmaßnahmen an der Fassade Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft erfordern.
Rücklage und beschlossene Haussanierungen unklarMarkteinschätzung
Der Hinweis 'anteiliger Reparaturfonds vorhanden' ist unverbindlich. Bei einem Haus von 1908 sind Dach, Fassade und Steigstränge werterhebliche Positionen. Rücklagenstand, Vorschreibung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen anfordern, um beschlossene oder drohende Sonderdotierungen zu erkennen.
Käuferseitige Maklerprovision 3,6 Prozent bruttoMarkteinschätzung
3 Prozent zuzüglich 20 Prozent USt ergeben 3,6 Prozent Zusatzkosten, rund 19.400 EUR. Diese Nebenkosten sind Teil der Gesamtinvestition und in die Verhandlungsobergrenze einzurechnen. Prüfen, ob das Bestellerprinzip greift oder Doppelmaklerei vorliegt.
Betriebskosten und Rücklagenanteil in 285 EUR gebündeltMarkteinschätzung
285 EUR pro Monat inklusive Rücklage sind für 94 m² plausibel, aber die Aufteilung ist offen. Aktuelle Betriebskostenabrechnung und die getrennte Ausweisung der Instandhaltungsrücklage verlangen, um versteckte Nachzahlungen auszuschließen.
Lärm- und Widmungslage nur behauptetMarkteinschätzung
Die Ruhe wird über den Innenhofbalkon plausibel, ist aber nicht belegt. Widmung und Bebauungsplan über den Wiener Flächenwidmungsplan prüfen. In der Lage-Karte des Dossiers lassen sich die amtlichen Ebenen zu Umgebungslärm und Widmung direkt am Objekt einblenden (Ebenen-Symbol oben rechts).
Angebotspreis auffällig günstig für die LageMarkteinschätzung
Der Preis liegt unter dem Niveau vergleichbarer sanierter Altbauten in 1070. Das kann ein fairer Verkäufer, eine Verlassenschaft oder ein zügiger Abverkauf sein, aber auch ein verschwiegener Mangel. Ursache im Termin erfragen und Grundbuch auf Lasten prüfen.
Chancen (3)
Angebot unter fairem MarktwertMarkteinschätzung
Der Angebotspreis liegt rund 8 Prozent unter dem gutachterlichen Verkehrswert. Bei sauberer Dokumentenlage ist das ein solides Eigennutzer-Investment mit Wertsicherung.
Top-Lage mit hoher Nachfrage und WiederverkäuflichkeitMarkteinschätzung
Spittelberg, Mariahilfer Straße und U3 sichern dauerhaft starke Nachfrage. Solche Objekte sind wertstabil und leicht wiederveräußerbar.
Substanzmerkmale mit CharakterMarkteinschätzung
3,2 m Raumhöhe, erhaltene Stuckdecken und geölter Eichenparkett sind gefragte Altbaumerkmale, die den Wert langfristig stützen.
Hintergrund und Prüfpunkte
Was hinter dem Verkauf stecken könnte und was ein Käufer, Makler oder Bauträger vor einer Entscheidung prüfen sollte. Recherchebasiert, Vermutungen sind als solche gekennzeichnet.
Was dahinterstecken könnte: 3 mögliche Verkaufsgründe, 3 Auffälligkeiten und 7 Punkte zum Prüfen
Das Haus stammt von 1908 und wurde 2019 generalsaniert, die Wohnung ist leer und sofort verfügbar. Der Angebotspreis liegt unter dem Niveau vergleichbarer sanierter Altbauten in 1070. Historie und Eigentümersituation sind aus dem Inserat nicht ersichtlich und über Grundbuch und Termin zu klären.
Mögliche Verkaufsgründe
Leerstand und rasch verfügbarer VerkaufMarkteinschätzung
Die Wohnung steht leer und ist nach Vereinbarung übergebbar. Das deutet auf einen Eigentümer, der zügig verkaufen möchte, etwa nach Auszug oder Umzug.
Verlassenschaft oder ErbeMarkteinschätzung
Ein leerstehendes, hochwertig saniertes Altbauobjekt zu einem Preis unter Lageniveau kann aus einer Verlassenschaft stammen. Nüchtern zu prüfen, ohne Unterstellung.
Anlegerverkauf nach SanierungMarkteinschätzung
Sanierung 2019 und jetziger Verkauf können auf einen Investor hindeuten, der die Wertsteigerung realisiert.
Auffälligkeiten
- ! Angebotspreis pro m² unter dem Lageniveau vergleichbarer sanierter Objekte
- ! Rücklage nur unverbindlich als vorhanden bezeichnet
- ! Kein Ansprechpartner und keine Portalquelle im Inseratstext genannt
Vor dem Kauf prüfen
Grundbuchauszug auf Lasten und Dienstbarkeiten
Pfandrechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte müssen vor dem Kauf ausgeschlossen werden.
Rücklagenstand und Vorschreibung der Hausverwaltung
Bei einem Haus von 1908 sind Höhe der Rücklage und geplante Sanierungen kaufentscheidend.
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Beschlossene Dach-, Fassaden- oder Strangsanierungen bedeuten künftige Sonderzahlungen.
Widmung und Bebauungsplan
Bestätigt die genehmigte Wohnnutzung und zeigt Bauvorhaben im Umfeld.
Energieausweis im Original
Bestätigt Klasse C und ist Grundlage für künftige Sanierungspflichten.
Betriebskostenabrechnung des Vorjahres
Prüft die Plausibilität der 285 EUR und deckt Nachzahlungsrisiken auf.
Ursache des günstigen Preises im Termin erfragen
Klärt, ob ein fairer Abverkauf oder ein verschwiegener Mangel vorliegt.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
2 von 11 · Marktwert
Was das Objekt wirklich wert ist
Marktwert
587.876 €
fairer Verkehrswert, wie ein Gutachten
Konservativer Wert (−10%)
529.088 €
Ihre Verhandlungsobergrenze, damit rechnen Sie
Warum genau dieser Wert und kein anderer
Warum nicht höher
Ein höherer Wert scheitert an der Energieklasse C mit HWB 78 und an der käuferseitigen Provision, die die Nettokosten hebt. Sanierte Vergleichsobjekte in 1070 erzielen zwar bis über 8.000 EUR/m², das sind aber überwiegend Neubau- oder Erstbezugseinheiten. Für ein 2019 saniertes Gründerzeitobjekt mit sechs Jahre alten Gewerken ist über 6.500 EUR/m² am Objekt nicht belegbar.
Warum nicht niedriger
Ein niedrigerer Wert scheitert an der Spitzenlage nahe Spittelberg und Mariahilfer Straße mit U3 in 4 Gehminuten sowie an der soliden Substanz mit Balkon, Lift und Fernwärme. Der Wiener Markt zieht 2025 und 2026 wieder an, der Grundbuch-Durchschnitt lag bei 5.512 EUR/m² über alle Bezirke. In dieser gefragten Innenstadtlage sind sanierte Altbauten mit Freifläche selten unter 6.000 EUR/m² zu bekommen, weshalb 588.000 EUR die untere plausible Mitte markiert.
Wert-Herleitung auf einen Blick
Das goldene Band ist die Marktwert-Spanne, der Strich der Marktwert dieses Objekts. Beides auf derselben Skala wie die Balken darüber.
Vom Angebot über den marktüblichen Verhandlungsabschlag und die objektspezifischen Zu- und Abschläge zum Marktwert, dann der fixe Sicherheitsabschlag zum konservativen Wert.
Wie dieser Wert zustande kommt, Schritt für Schritt
Dieser Basiswert liegt 11 Prozent unter dem niedrigsten der 3 Vergleichsobjekte (Band 6.610 € bis 7.579 € je m²). Das ist bewusst die vorsichtige Linie. Warum nicht höher gerechnet wird, steht in der Begründung zur Wertermittlung.
Objektbezogene Anpassungen auf den Markt-Basiswert:
Der Angebotspreis liegt 8,3 % unter dem Schätzwert.
Marktwert-Spanne: 529.088 € – 615.000 €. Mehr als die Verhandlungsobergrenze zu bieten heißt, ohne Sicherheitspuffer zu kaufen.
BegründungBasis ist ein realistischer Referenzpreis von 5.900 EUR/m² für ein normal saniertes Altbauobjekt in 1070, abgeleitet aus dem Wiener Grundbuch-Durchschnitt von 5.512 EUR/m² für 2025 zuzüglich Bezirksaufschlag für Neubau. Auf 94 m² ergibt das 554.600 EUR. Objektbezogene Zuschläge für Top-Mikrolage, Balkon mit Lift sowie hochwertige Sanierung und Raumhöhe, abzüglich Energieklasse C, ergeben netto plus 6 Prozent und damit einen fairen Marktwert von 588.000 EUR. Der Angebotspreis von 539.000 EUR liegt rund 8 Prozent darunter. Ein marktüblicher Angebots-Kaufpreis-Abschlag von 5 Prozent ist reine Verhandlungsinformation und nicht Teil des Marktwerts.
konservativ
529.088 €
Fairer Marktwert mit zusätzlicher Marktkorrektur von 10 Prozent, entspricht zugleich der empfohlenen Kaufobergrenze und dem Sicherheitswert.
basis
587.876 €
Fairer Verkehrswert bei stabiler Nachfrage und einwandfreier Dokumentenlage.
optimistisch
615.000 €
Anhaltende Erholung des Wiener Marktes 2026, energetische Aufwertung des Hauses und ungestörte Ruhelage werden vollständig honoriert.
Kosten-Rechner
Stellen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung ein und sehen Sie sofort, was Sie wirklich zahlen. Die empfohlene Obergrenze ist der konservative Wert.
Vergleichsobjekte
Preis pro m² im Vergleich
Nach dem Preis pro m² liegt dieses Objekt auf Rang 1 von 4 (Rang 1 = niedrigster Preis pro m²).
Die 3 Vergleichsobjekte einzeln, mit Preis, Fläche und Quelle
Frisch renovierte Altbauwohnung Zieglergasse, 1070 Wien, 2. LiftstockQ1Ähnlichkeit 72nicht geprüft
Gleicher Bezirk, ähnliche Größe, saniert und mit Lift. Höherer Preis pro m² durch prominentere Lage direkt bei der Mariahilfer Straße, dafür ohne ausgewiesenen Balkon.
Auf dem Portal ansehen → immobilien.net, 7. Bezirk NeubauDieser Bericht ist vor der automatischen Quellenprüfung entstanden, deshalb trägt dieser Eintrag keinen Nachweis.
640.000 €
92 m² · 6.957 €/m²
Grundsanierte 3-Zimmer-Altbauwohnung mit Balkon und Terrasse nahe Mariahilfer Straße, 1070Q2Ähnlichkeit 68nicht geprüft
Sehr ähnlicher Typ und Größe, ebenfalls saniert mit Freifläche. Deutlich teurer wegen zusätzlicher Terrasse und Maisonette-Charakter, zeigt aber das obere Preisband der Lage.
Auf dem Portal ansehen → dibeo.at, Altbau 1070Dieser Bericht ist vor der automatischen Quellenprüfung entstanden, deshalb trägt dieser Eintrag keinen Nachweis.
720.000 €
95 m² · 7.579 €/m²
4-Zimmer-Altbauwohnung mit Loggia-Balkon in Biedermeierhaus mit Lift, 1070 NeubauQ3Ähnlichkeit 63nicht geprüft
Gleicher Bezirk, saniert, mit Lift und Freifläche. Größer und teurer, liefert aber eine belastbare EUR/m²-Referenz im mittleren Band der Lage.
Auf dem Portal ansehen → derStandard Immobilien, 1070 NeubauDieser Bericht ist vor der automatischen Quellenprüfung entstanden, deshalb trägt dieser Eintrag keinen Nachweis.
780.000 €
118 m² · 6.610 €/m²
Marktniveau
Diese Zahlen beschreiben den Markt als Ganzes, nicht ein einzelnes Objekt. Sie ordnen dieses Objekt ein und gehen in die Bewertung nicht als Vergleichsobjekt ein.
RE/MAX-ImmoSpiegel Grundbuch-Durchschnitt Eigentumswohnungen Wien 2025
5.547 € / m²
Kein Einzelobjekt, sondern der tatsächliche Transaktions-Durchschnitt Wiens. Dient als Untergrenze, da 1070 klar über dem Stadtmittel liegt.
Quelle: RE/MAX-ImmoSpiegel, Basis amtliches Grundbuch, Durchschnitt aller Wiener Bezirke · Q4
Belegregister: 40 geprüfte Quellen
Jede konsultierte Quelle trägt ihre eigene Nummer. Die Vergleichsobjekte oben verweisen mit ihrer Q-Nummer hierher, damit Sie jede Angabe selbst nachprüfen können.
- Q1Frisch renovierte Altbauwohnung Zieglergasse, 1070 Wien, 2. LiftstockVergleichsobjekt
- Q2Grundsanierte 3-Zimmer-Altbauwohnung mit Balkon und Terrasse nahe Mariahilfer Straße, 1070Vergleichsobjekt
- Q34-Zimmer-Altbauwohnung mit Loggia-Balkon in Biedermeierhaus mit Lift, 1070 NeubauVergleichsobjekt
- Q4RE/MAX-ImmoSpiegel Grundbuch-Durchschnitt Eigentumswohnungen Wien 2025Vergleichsobjekt
- Q5Die aktuellen Immobilienpreise für WienMarktdaten
- Q6Eigentumswohnungen in 1070 Wien, NeubauMarktdaten
- Q71320+ Immobilien in 1070 Wien, Neubau zu kaufen und zu ...Marktdaten
- Q8358 Eigentumswohnungen im Bezirk 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Jun. 2026Marktdaten
- Q9Immobilienpreise in Wien – Der umfassende Guide für Käufer & Verkäufer 2026 | ViresMarktdaten
- Q10Alle Eigentumswohnungen im 7. Bezirk Neubau - Immobilien.netMarktdaten
- Q11Wohnung ab 50 m² kaufen in 1070 Wien, Neubau » 11 AngeboteMarktdaten
- Q12▷ 42 Eigentumswohnungen in 1070 Wien, Neubau auf wohnnet.atMarktdaten
- Q13Wien Immobilienmarkt Q2 2026: Preise, Trends & Daten | ViresMarktdaten
- Q14Immobilienmarkt Wien 2026: Preise, Transaktionen & AusblickMarktdaten
- Q15Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und PrognoseMarktdaten
- Q16Die aktuellen Immobilienpreise in ÖsterreichMarktdaten
- Q17Immobilienmarkt WienMarktdaten
- Q18Die aktuellen Immobilienpreise für ÖsterreichMarktdaten
- Q19Immobilienpreis in Wien - Haus, Wohnung & Grundstück nach BezirkMarktdaten
- Q20Altbauwohnung Kauf | Wien | EigentumswohnungMarktdaten
- Q211070 Altbau Wohnung KaufenMarktdaten
- Q228.022 Altbauwohnungen zu kaufen in Wien - immosuchmaschine.at - Jun. 2026Marktdaten
- Q23Eigentumswohnung: Wohnung kaufen in 1070 Wien, Neubau » 68 AngeboteMarktdaten
- Q24ImmoScout24 – Mit über 6,5 Mio. Immobilien.Marktdaten
- Q25Wohnungen Miete Altbau - WienMarktdaten
- Q26Wiener Mietenrechner - Mietzinsüberprüfung im Altbau - Stadt WienMarktdaten
- Q27Wiener Mietenrechner - Mietzinsüberprüfung im AltbauMarktdaten
- Q28Richtwertmietzins in Österreich 2026 - Zuschläge, Abschläge & AlternativenMarktdaten
- Q29Die aktuellen Immobilienpreise für WienMarktdaten
- Q30Wiener-MietenrechnerMarktdaten
- Q31AK Altbau-Mietencheck | Arbeiterkammer WienMarktdaten
- Q32Richtwertmieten und Tarife seit 1994 – Mieterschutzverband WienMarktdaten
- Q33Richtwertmietzins in Österreich 2025: Informationen für VermieterMarktdaten
- Q34Richtwert und Richtwertmiete - Mietervereinigung ÖsterreichsMarktdaten
- Q35113 Wohnungen mit Balkon zu kaufen im Bezirk 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Jun. 2026Marktdaten
- Q36Wohnung kaufen in Wien, nur Altbau | DER STANDARD ImmobilienMarktdaten
- Q37243 Altbauwohnungen zu kaufen im Bezirk 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Mär. 2026Marktdaten
- Q38▷ 1.184 Altbauwohnungen in Wien auf wohnnet.atMarktdaten
- Q39Eigentumswohnungen in 1070 Wien,Neubau (Wien 7.,Neubau, Wien) | IMMMOMarktdaten
- Q40Investment-Analyse: Altbau-Eigentumswohnungen in Wien (Bezirke 1–9)Marktdaten
Solides Objekt unter Marktwert, mit klarer Obergrenze verhandeln
EmpfehlungDer faire Verkehrswert liegt bei rund 588.000 EUR, das Angebot von 539.000 EUR darunter. Kaufen Sie nur nach Einsicht in Rücklage, Protokolle und Grundbuch und überschreiten Sie Ihre Obergrenze von 529.088 EUR nicht.
Startgebot und Obergrenze festlegen
Mit rund 505.000 bis 515.000 EUR in die Verhandlung gehen und maximal 529.088 EUR zahlen. Das ist der konservative Sicherheitswert und liegt bereits unter dem Angebotspreis.
Dokumente vor der Zusage prüfen
Rücklagenstand, Betriebskostenabrechnung, die letzten drei Versammlungsprotokolle, Energieausweis und Grundbuchauszug einfordern. Fehlende Unterlagen sind ein Hebel für Preisnachlass.
Nebenkosten einplanen
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Eintragung 1,1 Prozent, Maklerprovision 3,6 Prozent brutto und Vertragskosten summieren sich auf rund 51.000 EUR zusätzlich zum Kaufpreis.
Energiethema adressieren
Klasse C und HWB 78 als Argument für den Preis nutzen und die energetische Sanierungsstrategie des Hauses erfragen.
Ursache des günstigen Preises klären
Im Termin sachlich nach dem Grund des Verkaufs und der Ruhelage fragen, um verdeckte Mängel auszuschließen.
Ihre Argumente
- 1Vergleichbare sanierte Altbauten in 1070 werden mit 6.600 bis 7.600 EUR pro m² angeboten, ein sachlicher Preisanker.
- 2Energieklasse C bedeutet künftigen Sanierungsbedarf, der einzupreisen ist.
- 3Die käuferseitige Provision von 3,6 Prozent brutto erhöht meine Gesamtkosten spürbar.
- 4Ohne belegte Rücklage und Versammlungsprotokolle trage ich das Risiko beschlossener Haussanierungen.
- 5Meine Finanzierung ist auf eine klare Obergrenze von 529.088 EUR kalkuliert.
Renovierung & Vermietung
Renovierungsbedarf
Σ 2.000 € – 33.000 €
Vermietungs-Potenzial
Nachhaltig erzielbare Kaltmiete rund 1.400 EUR pro Monat, entspricht bei einem Angebotspreis von 539.000 EUR einer Bruttorendite von 3,1 Prozent. Als Altbau vor 1945 unterliegt eine Vermietung dem Richtwertsystem des MRG, was die frei vereinbarbare Miete begrenzt.
Mietpreis-Check · was ist zulässig, was ist üblich
Für Mieter und Vermieter: die zulässige Obergrenze, der marktübliche Wert und die realistische Untergrenze der Kaltmiete. So verhandeln beide Seiten mit klaren Zahlen.
1.150 €marktüblich
1.400 €zulässige Obergrenze
1.500 €
pro Monat, netto Kaltmiete
RechtsrahmenBaujahr 1908, damit Altbau vor 1945 im Vollanwendungsbereich des MRG. Es gilt grundsätzlich der Richtwertmietzins mit Lagezuschlag für die überdurchschnittliche Lage sowie Zu- und Abschlägen für Ausstattung und Zustand.
- · Richtwert Wien als Basis, zuzüglich zulässigem Lagezuschlag und Ausstattungszuschlägen für Sanierung, Balkon und Lift
- · Befristung nur schriftlich und mindestens drei Jahre, bei Befristung Abschlag von 25 Prozent auf den Hauptmietzins
- · Kaution marktüblich maximal drei Bruttomonatsmieten, verzinst zu hinterlegen
- · Betriebskosten nur im gesetzlichen Katalog umlagefähig, keine Instandhaltungsrücklage auf den Mieter überwälzbar
- · Wertsicherung über Indexklausel möglich, 2026 greift die Mietpreisbremse mit gedeckelter Anpassung
- · Die genaue Zulässigkeit des Hauptmietzinses ist im Einzelfall über den Wiener Mietenrechner zu prüfen
Orientierung, keine Rechtsberatung. Die genaue Zulässigkeit im Einzelfall prüft eine Mietervereinigung, ein Anwalt oder die Schlichtungsstelle.
3 Förderprogramme passen zu diesem Objekt, mit Höhe und Voraussetzung
Diese aktuellen Programme passen zu Objekt und geplanter Sanierung. Wichtig: Förderungen müssen meist VOR Beginn der Maßnahme beantragt werden.
Arbeitsleistung für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten in der Wohnung
HöheZuschuss auf Arbeitskosten, Größenordnung bis rund 2.000 EUR pro Person und Jahr
Voraussetzung: Beauftragung befugter Unternehmen, Rechnung und Antrag im Förderzeitraum
Thermische Sanierung, Fenstertausch, Dämmung
HöheZuschuss je nach Maßnahme, mehrere tausend Euro
Voraussetzung: Antrag vor Maßnahmenbeginn, Nachweis der energetischen Verbesserung, meist gebäudebezogen über die Eigentümergemeinschaft
Umfassende Sanierung von Altbauten, thermische und haustechnische Verbesserung
HöheFörderdarlehen und Zuschüsse, objektabhängig
Voraussetzung: In der Regel Sanierung des Gesamthauses über die Eigentümergemeinschaft, Antrag vor Baubeginn
Angaben ohne Gewähr, Programme und Konditionen ändern sich. Verbindlich ist die jeweilige offizielle Programmseite.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
3 von 11 · Bank-Analyse
Bank-Analyse & Beleihungswert
BeleihungslogikAusgehend vom Marktwert 588.000 EUR wird ein Sicherheitsabschlag von 15 Prozent angesetzt. Er berücksichtigt die Altbausubstanz von 1908, die Energieklasse C und mögliche Marktschwankungen. Der nachhaltige Beleihungswert liegt damit bei rund 500.000 EUR.
Ertragswert-Herleitung
Ertragswert je nach Zins
Nachhaltige Kaltmiete 1.300 EUR mal 12 ergibt 15.600 EUR Rohertrag. Abzüglich 22 Prozent Bewirtschaftungskosten verbleibt ein Jahresreinertrag von rund 12.168 EUR. Kapitalisiert mit einem Liegenschaftszins von 3,0 Prozent ergibt sich ein Ertragswert von rund 406.000 EUR. Er liegt deutlich unter dem Sachwert, typisch für hochpreisige Wiener Wohnlagen.
Cashflow-Realität / Monat
Kaufpreis in Höhe der Verhandlungsobergrenze von 529.088 EUR, 25 Prozent Eigenkapital, Darlehen rund 396.900 EUR, 4 Prozent Nominalzins, 30 Jahre Laufzeit.
Stresstests: was passiert, wenn es schlecht läuft
Ehrliche Gesamtinvestition
Verhandlungsobergrenze 529.088 EUR (konservativer Wert) plus rund 53.702 EUR Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragung, Maklerprovision, Vertrag) plus rund 15.000 EUR Puffer für Anpassungen ergeben eine Gesamtinvestition von rund 597.790 EUR.
Typische Bank-Auflagen für dieses Objekt
- → Nachweis der Instandhaltungsrücklage und der Versammlungsprotokolle
- → Aktueller Grundbuchauszug und Energieausweis
- → Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent gemäß Kreditvergabestandards
Top-Lage, sanierte Substanz und stabile Nachfrage sprechen für gute Finanzierbarkeit. Die Bank bewertet jedoch mit Abschlag wegen Altbau, Energieklasse C und offener Rücklagenlage und orientiert die Beleihung am nachhaltigen Wert, nicht am Angebotspreis.
Dokumenten-Prüfung
- · Kaufpreis 539.000 EUR, 94 m², 3 Zimmer, 3. Stock mit Lift
- · Baujahr 1908, Generalsanierung 2019, Energieklasse C, HWB 78
- · Betriebskosten ca. 285 EUR inkl. Rücklage, leerstehend
- ⚠ Rücklage nur unverbindlich als vorhanden bezeichnet
- ⚠ Käuferseitige Provision 3,6 Prozent brutto
- ⚠ Kein Ansprechpartner und keine Portalquelle genannt
- ⚠ Lasten, Pfandrechte und Dienstbarkeiten vor Kauf zwingend zu prüfen
- ⚠ Klasse C und HWB 78 nur aus dem Inserat, Gültigkeit nicht belegt
- ⚠ Zuschnitt und tragende Wände nicht gesichert, Grundriss ist geschätzt
- ⚠ Höhe der Rücklage und mögliche Nachzahlungen unbekannt
- ⚠ Beschlossene Haussanierungen mit Sonderdotierung wären hier ersichtlich
- ⚠ Miteigentumsanteil und Zuordnung von Keller und Balkon zu prüfen
Vor dem Kauf fragen: 12 Fragen an Verkäufer und Hausverwaltung
- Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage aktuell und pro Anteil?
- Welche Sanierungen an Dach, Fassade und Steigsträngen sind beschlossen oder absehbar?
- Wie hoch war die letzte Betriebskostenabrechnung und gab es Nachzahlungen?
- Welche Gewerke umfasste die Generalsanierung 2019 genau und liegen Rechnungen vor?
- Wurde die Elektrik im gesamten Haus oder nur in der Wohnung erneuert?
- Gibt es Feuchtigkeit im Keller oder an den Außenwänden?
- Welche Lasten, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte sind im Grundbuch eingetragen?
- Wie ist die Wohnung parifiziert und wie hoch ist der Miteigentumsanteil?
- Gibt es einen gültigen Energieausweis und wann wurde er ausgestellt?
- Wie ist die Widmung und gibt es genehmigte Bauvorhaben im Haus, etwa Dachausbau?
- Warum wird verkauft und seit wann steht die Wohnung leer?
- Ist die Fernwärme direkt abgerechnet oder über die Hausgemeinschaft?
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
4 von 11 · Immo zu Gold
Immo zu Gold · Vermögens-Szenarien
Was in Ihrer Immobilie gebunden ist.
Ihre Immobilie ist rund 587.876 € wert, aber gebunden: ortsfest, illiquide, mit laufenden Kosten und Steuer beim Verkauf. Scan my Home zeigt Ihnen neutral, welche Kapital-Szenarien dieser Wert eröffnet und wie eine teilweise Umschichtung in physisches Anlagegold aussähe. Keine Empfehlung, nur die Zahlen.
Gerechnet wird hier bewusst mit dem konservativen Wert von 529.088 €, also mit dem Sicherheitsabschlag. Was Sie tatsächlich in der Hand halten, entscheidet sich erst beim Verkauf, und dabei rechnen wir lieber zu vorsichtig als zu schön.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
5 von 11 · Grundriss & 3D
Grundriss & 3D-Modell
Die Räume im Plan ergeben zusammen 95 m² Wohnfläche. Das Inserat nennt 94 m², das passt zusammen.
Dazu kommen 7 m² Freifläche (Balkon). Freifläche zählt nicht zur Wohnfläche und wird beim Preis pro Quadratmeter nicht mitgerechnet.
Kein Original-Grundriss übergeben. Die Raumaufteilung ist aus Inseratstext und Flächenangaben geschätzt und ersetzt keinen Aufmaßplan.
Grundriss stimmt nicht? Echten Plan nachreichen.
Laden Sie den echten Grundriss als Foto oder PDF hoch. Scan my Home liest die tatsächliche Raumaufteilung daraus ab und ersetzt die Schätzung. 2D-Plan, 3D-Modell und das Gutachten-PDF werden sofort genauer.
Aus dem Inserat und den Fotos: Wohnfläche und Zimmerzahl aus dem Inserat · Böden und Wandfarben, soweit auf den Fotos erkennbar.
Vom Modell ergänzt:
- ·Der Raumzuschnitt selbst: kein Grundriss lag vor, er ist geschätzt (siehe Hinweis oben).
Effizienz
Stärken
- + Offene Wohnküche mit Insel schafft einen großzügigen Wohnbereich
- + Separates WC zusätzlich zum Tageslichtbad
- + 3,2 m Raumhöhe wirkt großzügig und lichtdurchflutet
- + Balkon direkt vom Wohnraum zum ruhigen Innenhof
Schwächen
- − Zuschnitt ohne Originalplan nicht gesichert
- − Altbau-typisch mögliche Durchgangszimmer nicht ausgeschlossen
- − Ein Bad für drei Zimmer bei Familiennutzung knapp
Verbesserungen
- → Originaleinreichplan zur Prüfung tragender Wände beschaffen
- → Bei Bedarf Ankleide oder Einbauschränke im Vorzimmer ergänzen
- → Verschattung des Südbalkons für den Sommer vorsehen
Grundriss zeichnen, Umbau planen
Gestalten Sie das Objekt selbst weiter: den echten Grundriss zeichnen oder einen Umbau mit Kostenkalkulation planen. Direkt aus diesem Objekt heraus.
Sagen Sie, was Sie vorhaben.
Beschreiben Sie Ihr Vorhaben in eigenen Worten, etwa „Dachboden ausbauen" oder „Wand zwischen Küche und Wohnzimmer öffnen". Die Angaben zum Objekt kommen aus diesem Bericht, die müssen Sie nicht wiederholen.
Virtuelles Staging
Sagen Sie Scan my Home, wie Sie wohnen möchten, es entwirft die perfekte Einrichtung für genau diese Räume: Konzept, Möbel, Farbpalette und Render-Prompts pro Raum.
Wohnstil
Farbwelt
Budget
Haushalt
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
6 von 11 · Lage
Lage-Bericht
Lage und Luftbild
Öffentliche Verkehrsmittel
U3 Neubaugasse ca. 4 Gehminuten, Straßenbahn 49 in der Nähe
Nahversorgung
Supermärkte und Cafés fußläufig, Mariahilfer Straße ca. 6 Minuten
Schule und Kinderbetreuung
Volksschule und Gymnasium in der Nähe
Grünfläche und Park
Begrünter Innenhof am Objekt, MuseumsQuartier ca. 10 Minuten
Autobahnanschluss
Innenstadtlage, Gürtel und weiterführende Schnellstraßen ca. 2 bis 3 km
Lärm
Ruhig, da ruhige Seitengasse und Balkon zum begrünten Innenhof
Mikrolage
Ruhige Seitengasse nahe Spittelberg, 1070 Wien. U3 Neubaugasse in rund 4 Gehminuten, Mariahilfer Straße in 6 Minuten, Straßenbahn 49 und City-Bike-Station vor dem Haus. Supermärkte, Cafés, Ärztezentrum sowie Volksschule und Gymnasium fußläufig, MuseumsQuartier rund 10 Minuten. Balkon zum begrünten Innenhof mindert Straßenlärm.
Makrolage
Der 7. Bezirk Neubau zählt zu den gefragtesten und dichtesten Innenstadtbezirken Wiens mit hoher Kaufkraft und starker, stabiler Nachfrage. Der Wiener Wohnungsmarkt zeigte 2025 eine deutliche Erholung mit steigenden Transaktionszahlen und wieder anziehenden Preisen.
Entwicklung
Der Wiener Markt hat 2025 nach der Korrekturphase gedreht, der OeNB-Wohnimmobilienpreisindex erreichte Anfang 2026 einen Höchstwert. Für zentrale Lagen wie 1070 werden 2026 moderate Preiszuwächse erwartet.
Infrastruktur
Baugenehmigungen prüfen
Bauakten und Baubewilligungen für 1070 Wien sind bei der Baupolizei der Stadt Wien (MA 37) einsehbar, Einreichpläne über den Bauakt der jeweiligen Liegenschaft. Flächenwidmung und Bebauungsplan sind kostenlos im Wiener Flächenwidmungsplan online abrufbar. Für den Bauakt ist die Grundstücksadresse oder Einlagezahl anzugeben.
Kein zentrales öffentliches Baugenehmigungsregister — Einsicht in konkrete Baubewilligungen beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde/Magistrat (Wien: MA 37, Bauakte teils via wien.gv.at). Statistische Baubewilligungsdaten: Statistik Austria, Baubewilligungen (https://www.statistik.at/statistiken/menschen-und-gesellschaft/wohnen/wohnungsbestand-gebaeude-und-neubau)
Belege
- · Marktbericht (2)
- · Fachquelle (3)
Behörden-Check · was Scan my Home für Sie geprüft hat
Scan my Home hat die amtlich relevanten Punkte aktiv recherchiert: was öffentlich auffindbar ist, was das Ergebnis war und welches Dokument die volle Antwort liefert.
Flächenwidmung und Bebauungsplan für 1070 sind online öffentlich abrufbar, der konkrete Bauakt liegt bei der MA 37. In öffentlichen Quellen keine Auffälligkeit zur Adresse gefunden.
Sie brauchen: Flächenwidmungsplan der Stadt Wien online prüfen; Bauakt und Einreichplan bei der Baupolizei MA 37 unter Angabe der Adresse anfordern.
Im Inserat HWB 78 kWh/m²a, Klasse C, fGEE 1,1 angegeben. Gültigkeit und Ausstellungsdatum nicht belegt.
Sie brauchen: Original-Energieausweis vom Verkäufer verlangen, ist bei Verkauf gesetzlich Pflicht; Gültigkeit (10 Jahre) und Aussteller prüfen.
Innerstädtische Lage in 1070, keine Gewässernähe. Über die Naturgefahrenkarte HORA lässt sich die Adresse konkret prüfen.
Sie brauchen: HORA-Karte (hora.gv.at) für die Adresse abrufen; im Dossier zusätzlich die eingeblendete amtliche Karte am Objekt nutzen.
Quelle öffnen →Grundbuchstand, Dienstbarkeiten und Pfandrechte sind nicht öffentlich frei einsehbar.
Sie brauchen: Aktuellen Grundbuchauszug beim Bezirksgericht oder über eine Verrechnungsstelle anfordern, dazu Einlagezahl und Katastralgemeinde oder die genaue Adresse angeben.
Amtliche Register und Prüfstellen: 8 Stellen, bei denen Sie selbst nachsehen könnenAlle Datenquellen ansehen →
Hier prüfen Sie die Angaben gegen offizielle Quellen. So sehen Sie selbst, was Sache ist, statt sich auf das Inserat zu verlassen.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
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7 von 11 · Rendite
Rendite-Rechner
Vorbefüllt mit den Zahlen dieses Objekts und mit den Sätzen des Landes. Basis ist der Angebotspreis, die Bank-Analyse rechnet dagegen mit der empfohlenen Verhandlungsobergrenze. Der Prozentsatz der Kaufnebenkosten ist in beiden Fällen derselbe, nur der Betrag unterscheidet sich, weil die Basis eine andere ist. Passen Sie Finanzierung, Kosten und Prognose an und sehen Sie live Cashflow nach Steuer, Mietrendite, Eigenkapitalrendite und die Vermögensentwicklung über die Jahre.
Objektdaten
Kaufnebenkosten
Vorbelegt mit dem Satz für Österreich, zusammen 10,15 % vom Kaufpreis. Denselben Satz nutzen die Bank-Analyse und der Finanzierungs-Reiter, damit im Bericht nur eine Zahl steht.
Finanzierung
Steuer und Prognose
Österreich: Abschreibung 1,5 Prozent im Jahr für vermietete Wohngebäude (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988, Bundesministerium für Finanzen). Steuersatz 48 Prozent, das ist die Tarifstufe 2026 für Einkommensteile über 70.365 Euro.
Zuschussgeschäft
Diese Immobilie kostet Sie nach Steuer 850 € pro Monat aus eigener Tasche. Gesamtrendite über 10 Jahre: 9,2 % p.a.
Investition
Cashflow pro Monat
Kennzahlen
Prognose nach 10 Jahren
Stresstest: Zins steigt auf 5,1 %
Rechnet ausschließlich auf Ihren Eingaben. Orientierung, keine Steuer-, Anlage- oder Finanzierungsberatung. Werte vor einer Entscheidung mit Bank und Steuerberater prüfen.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
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8 von 11 · Finanzierung
Finanzierungs-Check
Schnellrechner
Woraus die Nebenkosten bestehen, und wogegen Sie sich wehren können (Österreich)
Bei jedem Posten steht, wie verbindlich er ist. Ein gesetzlich fester Satz und ein amtlicher Tarif lassen sich nachrechnen, aber nicht verhandeln. Eine gesetzliche Obergrenze lässt sich durchsetzen: mehr zu verlangen ist unzulässig. In Österreich gibt es einen solchen Posten.
Beim Kauf zwischen Fremden 3,5 Prozent der Gegenleistung, bundesweit einheitlich. Der begünstigte Stufentarif nach § 7 Abs. 1 Z 2 GrEStG gilt nur bei Übertragung im Familienverband, nicht beim gewöhnlichen Kauf.
1,1 Prozent für die Eintragung des Eigentumsrechts. Wer die Wohnung finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts (TP 9 lit. b Z 4 GGG).
Vor dem Kauf zu prüfen: Die befristete Befreiung nach § 25a GGG für Hauptwohnsitz-Käufe bis 500.000 Euro ist am 30.06.2026 ausgelaufen. Zum Rechtsstand dieses Kapitels war sie nicht verlängert, und genau so ist dieser Posten hier gerechnet: mit voller Gebühr. Eine spätere Verlängerung würde ihn senken.
Die IMV setzt eine Obergrenze je Auftraggeber: bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro höchstens 3 Prozent, zwischen 36.336,42 und 48.448,51 Euro pauschal höchstens 1.453,46 Euro, darunter höchstens 4 Prozent. Jeweils netto, dazu 20 Prozent Umsatzsteuer, also höchstens 3,6 Prozent brutto. Wer mehr verlangt, verlangt zu viel. Das Bestellerprinzip gilt seit 01.07.2023 NUR bei der Miete, beim Kauf zahlen üblicherweise beide Seiten.
Vor dem Kauf zu prüfen: Ob überhaupt ein Makler eingeschaltet ist (beim Direktkauf vom Eigentümer null) und was der Vermittlungsauftrag tatsächlich vereinbart.
Rechtsanwalt oder Notar errichtet den Kaufvertrag und führt die Treuhandschaft. Das Honorar ist frei vereinbar; markttypisch sind 1 bis 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, wohl aber Tarifwerke als Vergleichsmaßstab.
Vor dem Kauf zu prüfen: Das konkret vereinbarte Honorar. Ein Pauschalangebot ist üblich und verhandelbar.
Bemessungsgrundlage: Gerechnet wird auf die Gegenleistung, in der Regel den Kaufpreis (§ 4 Abs. 1 GrEStG). Es gibt keinen amtlichen Ersatzwert wie in Italien.
Umsatzsteuer beim Erwerb: Der Verkauf eines Grundstücks ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994). Der Verkäufer kann zur Steuerpflicht optieren (§ 6 Abs. 2 UStG), was praktisch nur zwischen Unternehmern vorkommt. Beim Kauf einer Wohnung von privat fällt also keine Umsatzsteuer an, dafür Grunderwerbsteuer.
Rechtsstand 2026-07-26. Regionale Sätze hängen am Ort des Objekts und sind vor der Unterschrift am geltenden Landesrecht zu prüfen.
Die Quote oben misst den Kredit am Kaufpreis. Die Bank misst ihn zusätzlich an ihrem eigenen, bewusst vorsichtigen Beleihungswert von 500.000 €: dagegen sind es 90 %. Über rund 80 Prozent wird der Kredit erfahrungsgemäß teurer, weil die Bank den Teil darüber als riskanter einstuft und mit Aufschlägen bepreist.
Gerechnet wird mit Ihrer Verhandlungsobergrenze von 529.088 €, nicht mit dem Angebotspreis von 539.000 €. Eine Finanzierung für einen Preis zu rechnen, von dem dieser Bericht abrät, wäre wenig hilfreich.
NEBENKOSTEN ÖSTERREICH:
Bundesweit einheitlich, keine regionalen Unterschiede bei GrESt (3,5%; begünstigter Stufentarif nur bei Übertragung im Familienverband). Maklerprovision gedeckelt bei Kaufpreis > 48.449 EUR mit 3% + USt pro Partei; kein Bestellerprinzip beim Kauf (nur bei Miete seit 2023). Finanzierungsnebenkosten (Bankbearbeitung ~1-3%, Schätzgebühr) kommen ggf. dazu.
Die befristete Befreiung für Hauptwohnsitz-Käufe bis 500.000 EUR ist am 30.06.2026 ausgelaufen. Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1%) und Pfandrechtsgebühr (1,2%) fallen seither wieder an und stecken in den Nebenkosten oben.
KI-Finanzierungs-Check (mit Ihrem Profil)
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9 von 11 · Eigentümergemeinschaft
Eigentümergemeinschaft
Kein Protokoll einer Eigentümerversammlung übergeben
Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen stehen in den Protokollen und sonst nirgends. Verlangen Sie die letzten drei Jahrgänge. Fehlen sie, ist das für sich schon eine Antwort.
Diese Unterlagen sollten Sie verlangen
- · Höhe der Rücklage
- · Vorschreibung der Bewirtschaftungskosten und letzte Abrechnung
- · Protokolle der Eigentümerversammlungen
- · Angaben des Verwalters zu offenen Beträgen
- · Grundbuchauszug auf Anmerkungen einer Klage nach § 27 Abs. 2 WEG 2002 prüfen; nur mit dieser Anmerkung wirkt das Vorzugspfandrecht
Was hier NICHT geprüft werden konnte
- · Ob die Rücklage den gesetzlichen Mindestbeitrag erreicht. Dafür fehlen der monatliche Beitrag und die Nutzfläche.
- · Welche Maßnahmen die Gemeinschaft bereits beschlossen hat.
- · Der tatsächliche Stand der Rücklage.
Rechtslage Österreich, Stand 2026-08-19. Dieses Kapitel ersetzt keine Rechtsberatung und keine Einsicht in die Originalunterlagen.
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10 von 11 · Potenzial & Energie
Bauliche Veränderungen im Bestand
Es handelt sich um eine einzelne, bereits sanierte Eigentumswohnung, nicht um ein Zinshaus oder Grundstück. Der Entwicklungsspielraum für einen Käufer ist daher begrenzt und liegt eher bei individueller Aufwertung.
Potenziale:
Grundriss-Optimierung im BestandMarkteinschätzung
Bei nicht tragenden Wänden lässt sich die Raumaufteilung an Familien- oder Homeoffice-Nutzung anpassen.
Balkon- und Innenhofnutzung aufwertenMarkteinschätzung
Begrünung und Beschattung des Innenhofbalkons steigern Wohnwert und Vermietbarkeit.
Vor baulichen Änderungen klären
Indikative Einschätzung aus Objekt- und Lagedaten. Ob ein Eingriff zulässig ist, entscheiden Einreichplan, Statik und die Eigentümergemeinschaft, nicht dieser Bericht.
Energie & Klimarisiko
Energieklasse (geschätzt)
C
Mittlerer Energiebedarf
HWB 78 kWh/m²a ist ein mittlerer Wert. Für einen 2019 sanierten Gründerzeitbau mit neuen Fenstern und Fernwärme plausibel, aber kein niedriger Verbrauch.
Heizkosten (Schätzung)
Schätzung ca. 1.300 bis 1.900 EUR pro Jahr für Heizung und Warmwasser, abhängig vom Nutzerverhalten und den Fernwärmetarifen.
Sanierungspflicht
Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD steuert auf strengere Standards und ein schrittweises Aus für die schlechtesten Klassen zu. Klasse C ist derzeit nicht akut betroffen, die konkrete Betroffenheit ist über den Energieausweis und die nationale Umsetzung im Einzelfall zu prüfen.
Klimarisiken der Lage
Hochwasser und StarkregenMarkteinschätzung
Innerstädtische Lage ohne Gewässernähe, Risiko gering. Konkret über die HORA-Karte und die eingeblendete amtliche Ebene im Dossier prüfbar.
Sommerliche ÜberhitzungMarkteinschätzung
Balkon und Dachnähe im obersten bewohnten Bereich können im Sommer aufheizen. Beschattung des Südbalkons empfehlenswert.
Sturm und HagelMarkteinschätzung
Übliches städtisches Niveau, keine besondere Exposition erkennbar.
Sinnvolle energetische Maßnahmen
- Fernwärme ist bereits vorhanden und ein Vorteil für die CO2-Bilanz
- Fensterdichtungen und Verschattung optimieren
- Energetische Fassaden- und Dachmaßnahmen nur gemeinsam über die Eigentümergemeinschaft
Maßgeblich ist der amtliche Energieausweis. Die Angaben hier sind eine Orientierung aus Baujahr, Sanierungsstand und Ausstattung.
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Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
11 von 11 · Tipps
Für den Kauf
Bevor Sie unterschreiben
Ihre stärkste Stellung ist das, was in diesem Bericht steht. Sie kennen den Marktwert, den konservativen Wert und die offenen Punkte. Damit gehen Sie ruhig in die Besichtigung und in das Preisgespräch.
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Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.