Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Komplett-Einschätzung · Bank-Niveau
Stilvoll sanierte Altbauwohnung mit Balkon, 1070 Wien (Neubau)
Ruhige Seitengasse nahe Spittelberg, 1070 Wien · Wien · Österreich
539.000 €
587.876 €
529.088 €
Was Sie hier haben
Die Komplett-Einschätzung zu diesem Objekt: Ihre Unterlagen sind gelesen und gegen das Inserat gehalten.
- 11 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigVon mittel auf niedrig gesenkt. Die unabhängige Zweitprüfung hält die Datenbasis für diese Stufe für nicht ausreichend belegt. Deshalb steht hier die niedrigere Stufe und nicht die, die die Analyse selbst angesetzt hatte.
- 6 Warnsignale und 3 Chancen
- 7 Unterlagen einzeln bewertet, 5 Belastungsproben gerechnet
- Prüfnummer 2849B3F0-A21 ✓
Tiefer geht es nicht
Beleihungswert, Ertragswert und die Belastungsproben stehen im Reiter Bank-Analyse, die Frageliste für den Termin im Fragenkatalog dort. Eine tiefere Prüfung gibt es bei Scan my Home nicht.
Was Sie jetzt tun können
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Woraus die Nebenkosten bestehen, und wogegen Sie sich wehren können (Österreich)
Bei jedem Posten steht, wie verbindlich er ist. Ein gesetzlich fester Satz und ein amtlicher Tarif lassen sich nachrechnen, aber nicht verhandeln. Eine gesetzliche Obergrenze lässt sich durchsetzen: mehr zu verlangen ist unzulässig. In Österreich gibt es einen solchen Posten.
Beim Kauf zwischen Fremden 3,5 Prozent der Gegenleistung, bundesweit einheitlich. Der begünstigte Stufentarif nach § 7 Abs. 1 Z 2 GrEStG gilt nur bei Übertragung im Familienverband, nicht beim gewöhnlichen Kauf.
1,1 Prozent für die Eintragung des Eigentumsrechts. Wer die Wohnung finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts (TP 9 lit. b Z 4 GGG).
Vor dem Kauf zu prüfen: Die befristete Befreiung nach § 25a GGG für Hauptwohnsitz-Käufe bis 500.000 Euro ist am 30.06.2026 ausgelaufen. Zum Rechtsstand dieses Kapitels war sie nicht verlängert, und genau so ist dieser Posten hier gerechnet: mit voller Gebühr. Eine spätere Verlängerung würde ihn senken.
Die IMV setzt eine Obergrenze je Auftraggeber: bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro höchstens 3 Prozent, zwischen 36.336,42 und 48.448,51 Euro pauschal höchstens 1.453,46 Euro, darunter höchstens 4 Prozent. Jeweils netto, dazu 20 Prozent Umsatzsteuer, also höchstens 3,6 Prozent brutto. Wer mehr verlangt, verlangt zu viel. Das Bestellerprinzip gilt seit 01.07.2023 NUR bei der Miete, beim Kauf zahlen üblicherweise beide Seiten.
Vor dem Kauf zu prüfen: Ob überhaupt ein Makler eingeschaltet ist (beim Direktkauf vom Eigentümer null) und was der Vermittlungsauftrag tatsächlich vereinbart.
Rechtsanwalt oder Notar errichtet den Kaufvertrag und führt die Treuhandschaft. Das Honorar ist frei vereinbar; markttypisch sind 1 bis 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, wohl aber Tarifwerke als Vergleichsmaßstab.
Vor dem Kauf zu prüfen: Das konkret vereinbarte Honorar. Ein Pauschalangebot ist üblich und verhandelbar.
Bemessungsgrundlage: Gerechnet wird auf die Gegenleistung, in der Regel den Kaufpreis (§ 4 Abs. 1 GrEStG). Es gibt keinen amtlichen Ersatzwert wie in Italien.
Umsatzsteuer beim Erwerb: Der Verkauf eines Grundstücks ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994). Der Verkäufer kann zur Steuerpflicht optieren (§ 6 Abs. 2 UStG), was praktisch nur zwischen Unternehmern vorkommt. Beim Kauf einer Wohnung von privat fällt also keine Umsatzsteuer an, dafür Grunderwerbsteuer.
Rechtsstand 2026-07-26. Regionale Sätze hängen am Ort des Objekts und sind vor der Unterschrift am geltenden Landesrecht zu prüfen.
Die Quote oben misst den Kredit am Kaufpreis. Die Bank misst ihn zusätzlich an ihrem eigenen, bewusst vorsichtigen Beleihungswert von 500.000 €: dagegen sind es 90 %. Über rund 80 Prozent wird der Kredit erfahrungsgemäß teurer, weil die Bank den Teil darüber als riskanter einstuft und mit Aufschlägen bepreist.
Gerechnet wird mit Ihrer Verhandlungsobergrenze von 529.088 €, nicht mit dem Angebotspreis von 539.000 €. Eine Finanzierung für einen Preis zu rechnen, von dem dieser Bericht abrät, wäre wenig hilfreich.
NEBENKOSTEN ÖSTERREICH:
Bundesweit einheitlich, keine regionalen Unterschiede bei GrESt (3,5%; begünstigter Stufentarif nur bei Übertragung im Familienverband). Maklerprovision gedeckelt bei Kaufpreis > 48.449 EUR mit 3% + USt pro Partei; kein Bestellerprinzip beim Kauf (nur bei Miete seit 2023). Finanzierungsnebenkosten (Bankbearbeitung ~1-3%, Schätzgebühr) kommen ggf. dazu.
Die befristete Befreiung für Hauptwohnsitz-Käufe bis 500.000 EUR ist am 30.06.2026 ausgelaufen. Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1%) und Pfandrechtsgebühr (1,2%) fallen seither wieder an und stecken in den Nebenkosten oben.
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Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.