Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Analyse-Bericht
3-Zimmer-Eigentumswohnung mit Lift und Keller, 1040 Wien Wieden, modernisierungsbedürftig (Verlassenschaft)
zwischen Wiedner Hauptstraße und Freihausviertel, 1040 Wien (genaue Adresse im Inserat nicht genannt), Stiege 5 · Wien · Österreich
435.000 €
400.221 €
360.199 €
Was Sie hier haben
Den vollständigen Prüfbericht zu diesem Objekt, aus Inserat und öffentlichen Registern.
- 10 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: mittel
- 10 Warnsignale, davon 2 schwer, und 6 Chancen
- Prüfnummer 59C92700-BDCB-4953-AB15-6541A988324A ✓
Was die Komplett-Einschätzung zusätzlich zeigt
- Beleihungswert und Ertragswert, wie eine Bank sie rechnet.
- Belastungsproben für Zins, Miete und Leerstand.
- Ihre eigenen Unterlagen gelesen und gegen das Inserat gehalten.
Was Sie jetzt tun können
Auf einen Blick
Wichtigstes Warnsignal: Vollständiger Modernisierungsbedarf (von 10 insgesamt, 2 davon hoch)
Was noch offen ist · Unklarheiten
Verlässlichkeit der Einschätzung: mittelEhrlich statt vollständig: Scan my Home arbeitet nur mit echten Angaben und Dokumenten. Diese Punkte konnten aus dem Inserat und den Unterlagen nicht sicher geklärt werden, bitte vor Ort oder beim Makler nachfragen.
- ○Kein maßstäblicher Grundriss vorhanden. Die gezeigte Raumaufteilung ist geschätzt, echten Plan beim Makler verlangen.
- ○Genaue Adresse, Einlagezahl und Katastralgemeinde, dadurch keine objektscharfe Abfrage von Grundbuch, Widmung und Naturgefahren möglich
- ○Aktueller Grundbuchauszug samt C-Blatt, Lasten und Dienstbarkeiten daher ungeprüft
- ○Stand der Reparaturrücklage, letzte Abrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- ○Beschlossene oder anstehende Sanierungen der Liegenschaft
- ○Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten, damit auch die belegte Nutzfläche gegenüber den inserierten 81 m²
- ○Energieausweis im Original samt Ausstellungsdatum und Angabe, ob wohnungs- oder gebäudebezogen
- ○Art und Alter der Heizung, Zustand von Steigleitungen, Elektrik und Fenstern
- ○Keine Fotos übergeben, daher kein Befund zu Feuchte, Rissen, Böden, Bad und Belichtung
- ○Ausrichtung der Wohnung und Zuordnung der straßenseitigen Zimmer
- ○Etwaige Vermietung oder Nutzung durch Dritte
- ○Belegte Einzeltransaktionen aus der Kaufpreissammlung für dieses Haus und die Nachbargassen, der Referenzpreis von 6.100 € je m² beruht auf Bezirksdurchschnitten und aktuellen Angeboten
Was jetzt zu tun ist
Ihr Fahrplan
In dieser Reihenfolge. Wer sie dreht, verhandelt über ein Objekt, das er noch nicht kennt.
- 1
Diese Unterlagen verlangen
Die 13 Punkte aus „Was noch offen ist" sind Ihre Liste für den Makler. Solange die offen sind, kennen Sie das Objekt nicht vollständig, und jede Zahl hier steht unter Vorbehalt.
- 2
Vor Ort prüfen
2 Punkte aus dieser Analyse lassen sich nur vor Ort klären. Bis dahin ist jede Zahl hier eine Annahme.
- ·Vollständiger Modernisierungsbedarf
- ·Rücklage und beschlossene Sanierungen nicht offengelegt
- ·Vollständige Besichtigungs-Liste mit 13 Punkten: siehe „Vor-Ort-Checkliste"
- 3
Preis verhandeln
Über der Obergrenze zahlen Sie den Mangel mit, den Sie gerade gefunden haben.
- ·Ihre Obergrenze: 360.199 € (konservativer Wert, mit Sicherheitsabschlag)
- ·Fairer Marktwert: 400.221 €
- ·Das Angebot liegt 8,7 % über dem Marktwert
- ·Für ein unsaniertes 3-Zimmer-Objekt in 1040 werden derzeit 3.176 bis 5.050 € je m² verlangt, hier sind es 5.370,37 € je m²; eine 2009 sanierte 92-m²-Wohnung im Bezirk wird mit 4.565 € je m² angeboten.
- ·Das Haus ist 1956 errichtet und damit Wiederaufbau, kein Gründerzeit-Altbau; die im Inserat verwendete Bezeichnung Altbau trifft nicht zu, und die Preisniveaus der Gründerzeit sind nicht übertragbar.
- ·Elektrik, Bad, WC, Küche, Böden und Fenster sind nach eigener Angabe des Inserats zu erneuern, das sind 70.000 bis 130.000 €, die ich vor dem Einzug aufbringen muss.
- 4
Erst dann unterschreiben
Alles davor lässt sich noch ändern. Ab der Unterschrift tragen Sie das Risiko.
- ·Qualitätsprüfung zu dieser Analyse: „bestätigt mit Hinweisen"
- ·Die Lage rechtfertigt Interesse, der Preis nicht. Steigen Sie mit rund 340.000 € ein und gehen Sie maximal bis 360.199 €, das ist der konservative Wert und Ihre Obergrenze; rechnen Sie zusätzlich rund 8,2 % Nebenkosten und 70.000 bis 130.000 € Sanierung ein.
Fertiger Anfrage-Text für den Makler
Enthält die offenen Unterlagen und die Fragen aus dieser Analyse. Bewusst ohne Preis und ohne Bewertung, das ist Ihre Verhandlungsposition.
Scores
Warum jede der sechs Noten so ausfällt
Red Flags & Chancen
Red Flags (10)
Vollständiger ModernisierungsbedarfMarkteinschätzung
Die Wohnung ist laut Inserat auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Realistisch sind 70.000 bis 130.000 € für Elektrik, Bad, WC, Küche, Böden, Malerei, Fenster und Heizungstherme. Lassen Sie vor dem Anbot einen Installateur und einen Elektriker die Wohnung begehen und den Zustand von Steigleitungen, Elektroverteiler, Fenstern und Wärmeerzeuger schriftlich festhalten. Fehlt eine Gasetagenheizung oder ist sie alt, kommt der Umstieg auf Fernwärme oder Wärmepumpe hinzu, was in einem Wohnungseigentumshaus eine Zustimmung der Gemeinschaft erfordern kann.
Rücklage und beschlossene Sanierungen nicht offengelegtMarkteinschätzung
Die Vorschreibung nennt 93,90 € Reparaturrücklage im Monat, das sind bei 81 m² rund 1,16 € je m² und damit knapp über dem gesetzlichen Mindestbeitrag von 1,13 € je m² seit 01.01.2026. Der Stand der Rücklage bleibt offen. Bei einem Haus aus 1956 stehen Fenster, Dach, Fassade, Steigleitungen und Liftmodernisierung an. Die Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft und geht mit dem Wohnungseigentum auf Sie über, ein ausscheidender Eigentümer bekommt seine Beiträge nicht zurück. Verlangen Sie vom Verwalter den Rücklagenstand, die letzten zwei Abrechnungen, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und eine Auskunft über offene Beträge und beschlossene Sanierungen. Eine beschlossene, aber nicht finanzierte Sanierung trifft Sie nach dem Kauf.
Bautyp im Inserat falsch bezeichnetMarkteinschätzung
Das Inserat nennt Altbau, gibt aber Baujahr 1956 an. Ein Gebäude mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 ist kein Gründerzeit-Altbau und fällt mietrechtlich nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG. Für den Käufer heißt das: keine Raumhöhen und Stilelemente der Gründerzeit, aber auch kein Richtwertmietzins bei späterer Vermietung. Verlangen Sie den Baubewilligungsbescheid mit Datum, damit Bauperiode und mietrechtliches Regime feststehen.
Verlassenschaft: Genehmigung und Räumung offenMarkteinschätzung
Bei einem Verkauf aus einer Verlassenschaft hängt der Vollzug von der Einantwortung beziehungsweise der Genehmigung durch das Verlassenschaftsgericht ab, der Übergabetermin ist damit nicht frei planbar. Die Wohnung ist noch möbliert, der Verkäufer stellt einen Abzug der Entrümpelungskosten vom Kaufpreis in Aussicht. Verlangen Sie die Zusage schriftlich mit Betrag oder mit klarer Regelung, wer räumt, bis wann und wer die Entsorgung zahlt, sonst tragen Sie 2.000 bis 5.000 € selbst. Klären Sie zudem, ob eine Erbengemeinschaft verkauft und ob alle Erben zustimmen.
Doppelmakler und ProvisionMarkteinschätzung
Der Vermittler ist für beide Seiten tätig. Das ist zulässig, er muss aber beide Auftraggeber darüber aufklären und beide Interessen wahren. Für Sie bedeutet es: keine einseitige Vertretung Ihrer Position in der Verhandlung. 3 % Provision plus 20 % Umsatzsteuer sind 3,6 % vom Kaufpreis, bei 435.000 € rund 15.660 €. Zusammen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Eintragungsgebühr summieren sich die Nebenkosten auf rund 8,2 %, also etwa 35.700 €.
Lasten im Grundbuch ungeprüftMarkteinschätzung
Das Inserat sagt nichts über Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder Pfandrechte. Eine im C-Blatt eingetragene Dienstbarkeit bindet jeden späteren Eigentümer, auch ohne dessen Zustimmung und auch dann, wenn er sie nicht kannte. Behauptet wird hier keine Last, sie zeigt sich erst im Auszug. Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und lesen Sie das C-Blatt Zeile für Zeile, insbesondere auf Belastungs- und Veräußerungsverbote, Vorkaufsrechte und Fruchtgenuss.
Preisniveau über der WertspanneMarkteinschätzung
Der Angebotspreis von 435.000 € liegt über dem Marktwert von 400.221 € und im oberen Bereich der ausgewiesenen Wertspanne von 360.199 bis 425.000 €. Für einen unsanierten Nachkriegsbau ohne Freifläche ist der geforderte Quadratmeterpreis anspruchsvoll. Ihre Verhandlungsobergrenze liegt bei 360.199 €, das ist der konservative Wert.
Energieklasse D, keine gebäudescharfe SanierungspflichtMarkteinschätzung
HWB 108 kWh/m²a und Klasse D bedeuten hohe Heizkosten, aber in Österreich gibt es keine bundesweite Zwangssanierung nach Energieklasse. Anforderungen an die thermische Qualität entstehen erst bei größeren Renovierungen und ergeben sich aus der OIB-Richtlinie 6 und der Wiener Bauordnung. Der Energieausweis ist bis 31.01.2033 gültig und muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss ausgehändigt werden.
Konsensprüfung bei Änderungen im WohnungsinnerenMarkteinschätzung
Das Inserat nennt keinen Zubau, keine Balkonverglasung und keinen Dachausbau, ein Schwarzbau wird daher nicht unterstellt. Da eine Vollsanierung ansteht: Verlangen Sie den genehmigten Einreichplan und die Benützungsbewilligung und vergleichen Sie ihn mit dem tatsächlichen Bestand. Weicht der Bestand ab, genießt er keinen Bestandsschutz, und die Baubehörde kann einen Beseitigungsauftrag auch gegen Sie als späteren Käufer erlassen. Planen Sie Wanddurchbrüche oder eine Küchenverlegung, ist vorab die Bauordnung und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu klären.
Lärm der Wiedner HauptstraßeMarkteinschätzung
Die Lage zwischen Wiedner Hauptstraße und Freihausviertel bringt Straßenbahn- und Kfz-Lärm, das Schlafzimmer liegt laut Inserat hofseitig und damit auf der ruhigen Seite. Welche Zimmer straßenseitig liegen, ist offen. Besichtigen Sie zur Abendzeit bei geöffnetem Fenster und prüfen Sie das Fensteralter. In der Lage-Karte des Dossiers können Sie über das Ebenen-Symbol oben rechts die amtliche Umgebungslärm-Karte direkt am Objekt einblenden.
Chancen (6)
Zwei U-Bahn-Linien unter 500 mMarkteinschätzung
U1 und U4 in Gehdistanz, dazu Karlsplatz als Knoten. Diese Anbindung stützt Wiederverkauf und Vermietbarkeit dauerhaft und ist der stärkste Werttreiber des Objekts.
Wertsprung durch SanierungMarkteinschätzung
Saniert liegen vergleichbare Wohnungen in Wieden laut Marktbeobachtung deutlich über dem hier abgeleiteten Niveau von 4.941 € je m². Wer 70.000 bis 130.000 € investiert und selbst nutzt, hebt Wohnwert und Verkehrswert in einem Schritt.
Lift und Keller im NachkriegsbauMarkteinschätzung
Der 3. Stock mit Lift ist voll altersgerecht nutzbar, ein Keller ergänzt die 81 m² Wohnfläche. Beides fehlt vielen Gründerzeitobjekten der Umgebung und verbessert die Position beim Wiederverkauf.
Verhandlungsspielraum aus der VerkaufssituationMarkteinschätzung
Verlassenschaft, möblierter Zustand und Modernisierungsbedarf verengen den Käuferkreis. Das ist die sachliche Grundlage für ein Anbot deutlich unter dem Angebotspreis.
Freier Mietzins bei späterer VermietungMarkteinschätzung
Bei Baujahr 1956 gilt kein Richtwertmietzins nach MRG-Vollanwendung, sondern angemessener beziehungsweise frei vereinbarter Mietzins. Für eine späte Vermietung nach Sanierung ist das ein Ertragsvorteil gegenüber Gründerzeitobjekten im Vollanwendungsbereich.
Niedrige laufende KostenMarkteinschätzung
264,01 € monatlich inklusive Umsatzsteuer für 81 m² sind für ein Haus mit Lift moderat. Die Rücklagendotierung liegt mit rund 1,16 € je m² knapp über dem gesetzlichen Mindestbeitrag.
Hintergrund und Prüfpunkte
Was hinter dem Verkauf stecken könnte und was ein Käufer, Makler oder Bauträger vor einer Entscheidung prüfen sollte. Recherchebasiert, Vermutungen sind als solche gekennzeichnet.
Was dahinterstecken könnte: 4 mögliche Verkaufsgründe, 8 Auffälligkeiten und 10 Punkte zum Prüfen
Angeboten wird eine 81 m² große 3-Zimmer-Wohnung im 3. Liftstock eines Wiederaufbauhauses aus 1956 in der Innenlage von Wieden, verkauft aus einer Verlassenschaft und noch möbliert. Das Umfeld zwischen Wiedner Hauptstraße und Freihausviertel ist eine etablierte, teure Wohnlage mit zwei U-Bahn-Linien in unter 500 m, der Bezirk liegt nach Grundbuchdaten bei 6.116 € je m² und zeigte laut Marktauswertungen zuletzt den stärksten Preisanstieg aller Wiener Bezirke. Das Inserat bezeichnet das Haus als Altbau, nennt aber Baujahr 1956; das ist Wiederaufbau und mietrechtlich ein anderes Regime. Im Bezirk werden derzeit unsanierte 3-Zimmer-Wohnungen zwischen 3.176 und 5.050 € je m² und ein 2009 saniertes Objekt mit 4.565 € je m² angeboten, das Objekt selbst mit 5.370,37 € je m².
Mögliche Verkaufsgründe
Verkauf aus einer VerlassenschaftMarkteinschätzung
Im Inserat ausdrücklich genannt. Erben verwerten die Wohnung meist zeitnah und ohne eigene Sanierung, weil sie Kosten und Aufwand vermeiden wollen. Das erklärt den unsanierten, möblierten Zustand und schafft Verhandlungsspielraum, bindet den Vollzug aber an die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts.
Kein Interesse an einer Investition vor dem VerkaufMarkteinschätzung
Das Inserat verweist selbst auf den Modernisierungsbedarf und stellt lediglich einen Abzug der Entrümpelungskosten in Aussicht. Die Verkäuferseite verlagert den Aufwand bewusst auf den Käufer, verlangt jedoch einen Preis am oberen Rand für unsanierte Objekte.
Mehrere Erben mit AufteilungsbedarfMarkteinschätzung
Vermutung, im Inserat nicht bestätigt. Bei einer Erbengemeinschaft entscheidet nicht eine Person allein, das verlängert Zusagen und kann eine Preisuntergrenze aus internen Absprachen erzeugen. Zu prüfen über das B-Blatt des Grundbuchs und die Verlassenschaftsabhandlung.
Anstehende Investitionen im HausMarkteinschätzung
Vermutung. Bei Baujahr 1956 stehen Fenster, Steigleitungen und Liftmodernisierung an. Wer eine beschlossene Sanierung kennt, verkauft eher vorher. Klären über Versammlungsprotokolle und Rücklagenstand.
Auffälligkeiten
- ! Bautypangabe Altbau steht im Widerspruch zum genannten Baujahr 1956
- ! Entrümpelung nur als Absicht formuliert, ohne Betrag und ohne verbindliche Regelung
- ! Doppelmakler-Tätigkeit, damit keine einseitige Interessenvertretung des Käufers
- ! Keine Angabe zum Heizsystem, zum Fensteralter und zum Zustand der Steigleitungen
- ! Kein Grundriss und keine Nutzflächenaufstellung im Inserat
- ! Stand der Reparaturrücklage und beschlossene Sanierungen nicht erwähnt, obwohl bei Baujahr 1956 zentral
- ! Kein Ausstellungsdatum des Energieausweises, nur die Gültigkeit bis 31.01.2033
- ! Angebotspreis oberhalb der Vergleichsangebote für unsanierte Objekte im selben Bezirk
Vor dem Kauf prüfen
Aktueller Grundbuchauszug samt C-Blatt
Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss, Wohnungsgebrauchsrecht sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote binden Sie als Erwerber auch ohne Ihre Zustimmung. Bei einer Verlassenschaft zeigt das B-Blatt zudem, ob die Einantwortung erfolgt ist.
Rücklagenstand, Abrechnungen und Versammlungsprotokolle
Eine beschlossene, aber nicht finanzierte Sanierung von Fenstern, Dach, Fassade oder Lift trifft Sie nach dem Kauf. Die Rücklage geht mit dem Wohnungseigentum auf Sie über, Beiträge werden nicht zurückgezahlt.
Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten
Daraus ergeben sich Anteil, Nutzfläche, Zuordnung des Kellerabteils und etwaige Sondernutzungsrechte. Weicht die inserierte Wohnfläche von 81 m² von der Nutzfläche im Gutachten ab, verschiebt sich der Quadratmeterpreis.
Konsensprüfung: Einreichplan gegen tatsächlichen Bestand
Ein Bestand ohne oder abweichend von der Baubewilligung genießt keinen Bestandsschutz, ein Beseitigungsauftrag kann auch gegen Sie ergehen. Wichtig, wenn Sie Wände öffnen oder das Bad verlegen wollen.
Technischer Zustand von Elektrik, Steigleitungen, Wärmeerzeuger und Fenstern
Bestimmt, ob die Sanierung bei 70.000 € oder bei 130.000 € landet. Ein Fachbefund vor dem Anbot ist die belastbarste Verhandlungsgrundlage.
Feuchte in Bad, Küche und Außenwandecken
Bei einem Haus dieser Bauperiode ohne Hüllendämmung sind Wärmebrücken und Schimmel in Fensterlaibungen möglich. Vor Ort mit Feuchtemessgerät prüfen lassen, Fotos gibt es nicht zur Auswertung.
Verbindliche Regelung zu Entrümpelung und Übergabe
Das Inserat stellt nur einen Abzug in Aussicht. Ohne Betrag und Termin im Kaufvertrag tragen Sie Räumung und Entsorgung mit 2.500 bis 5.000 €.
Energieausweis im Original
Er ist geschuldet und spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Aus ihm ergibt sich, ob HWB 108 kWh/m²a wohnungs- oder gebäudebezogen gilt und wo die energetischen Schwachstellen liegen.
Flächenwidmung, Bebauungsplan und etwaige Schutzzone
Eine Schutzzone oder ein Denkmalschutz begrenzt Fenstertausch und Fassadeneingriffe und kann Ihre Sanierung verteuern. Auskunft ist online und beim Bauamt erhältlich.
Nutzung durch Dritte und etwaige Mietverhältnisse
Bei einem Eintritt nach § 1120 ABGB übernehmen Sie Vertrag, Miethöhe und Kaution. Eine Nutzung unter Marktniveau ist ein Wertabschlag, wenn sie nicht beendet oder angehoben werden kann.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.