Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Analyse-Bericht
3-Zimmer-Eigentumswohnung mit Lift und Keller, 1040 Wien Wieden, modernisierungsbedürftig (Verlassenschaft)
zwischen Wiedner Hauptstraße und Freihausviertel, 1040 Wien (genaue Adresse im Inserat nicht genannt), Stiege 5 · Wien · Österreich
435.000 €
400.221 €
360.199 €
Was Sie hier haben
Den vollständigen Prüfbericht zu diesem Objekt, aus Inserat und öffentlichen Registern.
- 10 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: mittel
- 10 Warnsignale, davon 2 schwer, und 6 Chancen
- Prüfnummer 59C92700-BDCB-4953-AB15-6541A988324A ✓
Was die Komplett-Einschätzung zusätzlich zeigt
- Beleihungswert und Ertragswert, wie eine Bank sie rechnet.
- Belastungsproben für Zins, Miete und Leerstand.
- Ihre eigenen Unterlagen gelesen und gegen das Inserat gehalten.
Was Sie jetzt tun können
1 von 10 · Übersicht
Auf einen Blick
Wichtigstes Warnsignal: Vollständiger Modernisierungsbedarf (von 10 insgesamt, 2 davon hoch)
Was noch offen ist · Unklarheiten
Verlässlichkeit der Einschätzung: mittelEhrlich statt vollständig: Scan my Home arbeitet nur mit echten Angaben und Dokumenten. Diese Punkte konnten aus dem Inserat und den Unterlagen nicht sicher geklärt werden, bitte vor Ort oder beim Makler nachfragen.
- ○Kein maßstäblicher Grundriss vorhanden. Die gezeigte Raumaufteilung ist geschätzt, echten Plan beim Makler verlangen.
- ○Genaue Adresse, Einlagezahl und Katastralgemeinde, dadurch keine objektscharfe Abfrage von Grundbuch, Widmung und Naturgefahren möglich
- ○Aktueller Grundbuchauszug samt C-Blatt, Lasten und Dienstbarkeiten daher ungeprüft
- ○Stand der Reparaturrücklage, letzte Abrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- ○Beschlossene oder anstehende Sanierungen der Liegenschaft
- ○Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten, damit auch die belegte Nutzfläche gegenüber den inserierten 81 m²
- ○Energieausweis im Original samt Ausstellungsdatum und Angabe, ob wohnungs- oder gebäudebezogen
- ○Art und Alter der Heizung, Zustand von Steigleitungen, Elektrik und Fenstern
- ○Keine Fotos übergeben, daher kein Befund zu Feuchte, Rissen, Böden, Bad und Belichtung
- ○Ausrichtung der Wohnung und Zuordnung der straßenseitigen Zimmer
- ○Etwaige Vermietung oder Nutzung durch Dritte
- ○Belegte Einzeltransaktionen aus der Kaufpreissammlung für dieses Haus und die Nachbargassen, der Referenzpreis von 6.100 € je m² beruht auf Bezirksdurchschnitten und aktuellen Angeboten
Was jetzt zu tun ist
Ihr Fahrplan
In dieser Reihenfolge. Wer sie dreht, verhandelt über ein Objekt, das er noch nicht kennt.
- 1
Diese Unterlagen verlangen
Die 13 Punkte aus „Was noch offen ist" sind Ihre Liste für den Makler. Solange die offen sind, kennen Sie das Objekt nicht vollständig, und jede Zahl hier steht unter Vorbehalt.
- 2
Vor Ort prüfen
2 Punkte aus dieser Analyse lassen sich nur vor Ort klären. Bis dahin ist jede Zahl hier eine Annahme.
- ·Vollständiger Modernisierungsbedarf
- ·Rücklage und beschlossene Sanierungen nicht offengelegt
- ·Vollständige Besichtigungs-Liste mit 13 Punkten: siehe „Vor-Ort-Checkliste"
- 3
Preis verhandeln
Über der Obergrenze zahlen Sie den Mangel mit, den Sie gerade gefunden haben.
- ·Ihre Obergrenze: 360.199 € (konservativer Wert, mit Sicherheitsabschlag)
- ·Fairer Marktwert: 400.221 €
- ·Das Angebot liegt 8,7 % über dem Marktwert
- ·Für ein unsaniertes 3-Zimmer-Objekt in 1040 werden derzeit 3.176 bis 5.050 € je m² verlangt, hier sind es 5.370,37 € je m²; eine 2009 sanierte 92-m²-Wohnung im Bezirk wird mit 4.565 € je m² angeboten.
- ·Das Haus ist 1956 errichtet und damit Wiederaufbau, kein Gründerzeit-Altbau; die im Inserat verwendete Bezeichnung Altbau trifft nicht zu, und die Preisniveaus der Gründerzeit sind nicht übertragbar.
- ·Elektrik, Bad, WC, Küche, Böden und Fenster sind nach eigener Angabe des Inserats zu erneuern, das sind 70.000 bis 130.000 €, die ich vor dem Einzug aufbringen muss.
- 4
Erst dann unterschreiben
Alles davor lässt sich noch ändern. Ab der Unterschrift tragen Sie das Risiko.
- ·Qualitätsprüfung zu dieser Analyse: „bestätigt mit Hinweisen"
- ·Die Lage rechtfertigt Interesse, der Preis nicht. Steigen Sie mit rund 340.000 € ein und gehen Sie maximal bis 360.199 €, das ist der konservative Wert und Ihre Obergrenze; rechnen Sie zusätzlich rund 8,2 % Nebenkosten und 70.000 bis 130.000 € Sanierung ein.
Fertiger Anfrage-Text für den Makler
Enthält die offenen Unterlagen und die Fragen aus dieser Analyse. Bewusst ohne Preis und ohne Bewertung, das ist Ihre Verhandlungsposition.
Scores
Warum jede der sechs Noten so ausfällt
Red Flags & Chancen
Red Flags (10)
Vollständiger ModernisierungsbedarfMarkteinschätzung
Die Wohnung ist laut Inserat auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Realistisch sind 70.000 bis 130.000 € für Elektrik, Bad, WC, Küche, Böden, Malerei, Fenster und Heizungstherme. Lassen Sie vor dem Anbot einen Installateur und einen Elektriker die Wohnung begehen und den Zustand von Steigleitungen, Elektroverteiler, Fenstern und Wärmeerzeuger schriftlich festhalten. Fehlt eine Gasetagenheizung oder ist sie alt, kommt der Umstieg auf Fernwärme oder Wärmepumpe hinzu, was in einem Wohnungseigentumshaus eine Zustimmung der Gemeinschaft erfordern kann.
Rücklage und beschlossene Sanierungen nicht offengelegtMarkteinschätzung
Die Vorschreibung nennt 93,90 € Reparaturrücklage im Monat, das sind bei 81 m² rund 1,16 € je m² und damit knapp über dem gesetzlichen Mindestbeitrag von 1,13 € je m² seit 01.01.2026. Der Stand der Rücklage bleibt offen. Bei einem Haus aus 1956 stehen Fenster, Dach, Fassade, Steigleitungen und Liftmodernisierung an. Die Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft und geht mit dem Wohnungseigentum auf Sie über, ein ausscheidender Eigentümer bekommt seine Beiträge nicht zurück. Verlangen Sie vom Verwalter den Rücklagenstand, die letzten zwei Abrechnungen, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und eine Auskunft über offene Beträge und beschlossene Sanierungen. Eine beschlossene, aber nicht finanzierte Sanierung trifft Sie nach dem Kauf.
Bautyp im Inserat falsch bezeichnetMarkteinschätzung
Das Inserat nennt Altbau, gibt aber Baujahr 1956 an. Ein Gebäude mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 ist kein Gründerzeit-Altbau und fällt mietrechtlich nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG. Für den Käufer heißt das: keine Raumhöhen und Stilelemente der Gründerzeit, aber auch kein Richtwertmietzins bei späterer Vermietung. Verlangen Sie den Baubewilligungsbescheid mit Datum, damit Bauperiode und mietrechtliches Regime feststehen.
Verlassenschaft: Genehmigung und Räumung offenMarkteinschätzung
Bei einem Verkauf aus einer Verlassenschaft hängt der Vollzug von der Einantwortung beziehungsweise der Genehmigung durch das Verlassenschaftsgericht ab, der Übergabetermin ist damit nicht frei planbar. Die Wohnung ist noch möbliert, der Verkäufer stellt einen Abzug der Entrümpelungskosten vom Kaufpreis in Aussicht. Verlangen Sie die Zusage schriftlich mit Betrag oder mit klarer Regelung, wer räumt, bis wann und wer die Entsorgung zahlt, sonst tragen Sie 2.000 bis 5.000 € selbst. Klären Sie zudem, ob eine Erbengemeinschaft verkauft und ob alle Erben zustimmen.
Doppelmakler und ProvisionMarkteinschätzung
Der Vermittler ist für beide Seiten tätig. Das ist zulässig, er muss aber beide Auftraggeber darüber aufklären und beide Interessen wahren. Für Sie bedeutet es: keine einseitige Vertretung Ihrer Position in der Verhandlung. 3 % Provision plus 20 % Umsatzsteuer sind 3,6 % vom Kaufpreis, bei 435.000 € rund 15.660 €. Zusammen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Eintragungsgebühr summieren sich die Nebenkosten auf rund 8,2 %, also etwa 35.700 €.
Lasten im Grundbuch ungeprüftMarkteinschätzung
Das Inserat sagt nichts über Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder Pfandrechte. Eine im C-Blatt eingetragene Dienstbarkeit bindet jeden späteren Eigentümer, auch ohne dessen Zustimmung und auch dann, wenn er sie nicht kannte. Behauptet wird hier keine Last, sie zeigt sich erst im Auszug. Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und lesen Sie das C-Blatt Zeile für Zeile, insbesondere auf Belastungs- und Veräußerungsverbote, Vorkaufsrechte und Fruchtgenuss.
Preisniveau über der WertspanneMarkteinschätzung
Der Angebotspreis von 435.000 € liegt über dem Marktwert von 400.221 € und im oberen Bereich der ausgewiesenen Wertspanne von 360.199 bis 425.000 €. Für einen unsanierten Nachkriegsbau ohne Freifläche ist der geforderte Quadratmeterpreis anspruchsvoll. Ihre Verhandlungsobergrenze liegt bei 360.199 €, das ist der konservative Wert.
Energieklasse D, keine gebäudescharfe SanierungspflichtMarkteinschätzung
HWB 108 kWh/m²a und Klasse D bedeuten hohe Heizkosten, aber in Österreich gibt es keine bundesweite Zwangssanierung nach Energieklasse. Anforderungen an die thermische Qualität entstehen erst bei größeren Renovierungen und ergeben sich aus der OIB-Richtlinie 6 und der Wiener Bauordnung. Der Energieausweis ist bis 31.01.2033 gültig und muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss ausgehändigt werden.
Konsensprüfung bei Änderungen im WohnungsinnerenMarkteinschätzung
Das Inserat nennt keinen Zubau, keine Balkonverglasung und keinen Dachausbau, ein Schwarzbau wird daher nicht unterstellt. Da eine Vollsanierung ansteht: Verlangen Sie den genehmigten Einreichplan und die Benützungsbewilligung und vergleichen Sie ihn mit dem tatsächlichen Bestand. Weicht der Bestand ab, genießt er keinen Bestandsschutz, und die Baubehörde kann einen Beseitigungsauftrag auch gegen Sie als späteren Käufer erlassen. Planen Sie Wanddurchbrüche oder eine Küchenverlegung, ist vorab die Bauordnung und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu klären.
Lärm der Wiedner HauptstraßeMarkteinschätzung
Die Lage zwischen Wiedner Hauptstraße und Freihausviertel bringt Straßenbahn- und Kfz-Lärm, das Schlafzimmer liegt laut Inserat hofseitig und damit auf der ruhigen Seite. Welche Zimmer straßenseitig liegen, ist offen. Besichtigen Sie zur Abendzeit bei geöffnetem Fenster und prüfen Sie das Fensteralter. In der Lage-Karte des Dossiers können Sie über das Ebenen-Symbol oben rechts die amtliche Umgebungslärm-Karte direkt am Objekt einblenden.
Chancen (6)
Zwei U-Bahn-Linien unter 500 mMarkteinschätzung
U1 und U4 in Gehdistanz, dazu Karlsplatz als Knoten. Diese Anbindung stützt Wiederverkauf und Vermietbarkeit dauerhaft und ist der stärkste Werttreiber des Objekts.
Wertsprung durch SanierungMarkteinschätzung
Saniert liegen vergleichbare Wohnungen in Wieden laut Marktbeobachtung deutlich über dem hier abgeleiteten Niveau von 4.941 € je m². Wer 70.000 bis 130.000 € investiert und selbst nutzt, hebt Wohnwert und Verkehrswert in einem Schritt.
Lift und Keller im NachkriegsbauMarkteinschätzung
Der 3. Stock mit Lift ist voll altersgerecht nutzbar, ein Keller ergänzt die 81 m² Wohnfläche. Beides fehlt vielen Gründerzeitobjekten der Umgebung und verbessert die Position beim Wiederverkauf.
Verhandlungsspielraum aus der VerkaufssituationMarkteinschätzung
Verlassenschaft, möblierter Zustand und Modernisierungsbedarf verengen den Käuferkreis. Das ist die sachliche Grundlage für ein Anbot deutlich unter dem Angebotspreis.
Freier Mietzins bei späterer VermietungMarkteinschätzung
Bei Baujahr 1956 gilt kein Richtwertmietzins nach MRG-Vollanwendung, sondern angemessener beziehungsweise frei vereinbarter Mietzins. Für eine späte Vermietung nach Sanierung ist das ein Ertragsvorteil gegenüber Gründerzeitobjekten im Vollanwendungsbereich.
Niedrige laufende KostenMarkteinschätzung
264,01 € monatlich inklusive Umsatzsteuer für 81 m² sind für ein Haus mit Lift moderat. Die Rücklagendotierung liegt mit rund 1,16 € je m² knapp über dem gesetzlichen Mindestbeitrag.
Hintergrund und Prüfpunkte
Was hinter dem Verkauf stecken könnte und was ein Käufer, Makler oder Bauträger vor einer Entscheidung prüfen sollte. Recherchebasiert, Vermutungen sind als solche gekennzeichnet.
Was dahinterstecken könnte: 4 mögliche Verkaufsgründe, 8 Auffälligkeiten und 10 Punkte zum Prüfen
Angeboten wird eine 81 m² große 3-Zimmer-Wohnung im 3. Liftstock eines Wiederaufbauhauses aus 1956 in der Innenlage von Wieden, verkauft aus einer Verlassenschaft und noch möbliert. Das Umfeld zwischen Wiedner Hauptstraße und Freihausviertel ist eine etablierte, teure Wohnlage mit zwei U-Bahn-Linien in unter 500 m, der Bezirk liegt nach Grundbuchdaten bei 6.116 € je m² und zeigte laut Marktauswertungen zuletzt den stärksten Preisanstieg aller Wiener Bezirke. Das Inserat bezeichnet das Haus als Altbau, nennt aber Baujahr 1956; das ist Wiederaufbau und mietrechtlich ein anderes Regime. Im Bezirk werden derzeit unsanierte 3-Zimmer-Wohnungen zwischen 3.176 und 5.050 € je m² und ein 2009 saniertes Objekt mit 4.565 € je m² angeboten, das Objekt selbst mit 5.370,37 € je m².
Mögliche Verkaufsgründe
Verkauf aus einer VerlassenschaftMarkteinschätzung
Im Inserat ausdrücklich genannt. Erben verwerten die Wohnung meist zeitnah und ohne eigene Sanierung, weil sie Kosten und Aufwand vermeiden wollen. Das erklärt den unsanierten, möblierten Zustand und schafft Verhandlungsspielraum, bindet den Vollzug aber an die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts.
Kein Interesse an einer Investition vor dem VerkaufMarkteinschätzung
Das Inserat verweist selbst auf den Modernisierungsbedarf und stellt lediglich einen Abzug der Entrümpelungskosten in Aussicht. Die Verkäuferseite verlagert den Aufwand bewusst auf den Käufer, verlangt jedoch einen Preis am oberen Rand für unsanierte Objekte.
Mehrere Erben mit AufteilungsbedarfMarkteinschätzung
Vermutung, im Inserat nicht bestätigt. Bei einer Erbengemeinschaft entscheidet nicht eine Person allein, das verlängert Zusagen und kann eine Preisuntergrenze aus internen Absprachen erzeugen. Zu prüfen über das B-Blatt des Grundbuchs und die Verlassenschaftsabhandlung.
Anstehende Investitionen im HausMarkteinschätzung
Vermutung. Bei Baujahr 1956 stehen Fenster, Steigleitungen und Liftmodernisierung an. Wer eine beschlossene Sanierung kennt, verkauft eher vorher. Klären über Versammlungsprotokolle und Rücklagenstand.
Auffälligkeiten
- ! Bautypangabe Altbau steht im Widerspruch zum genannten Baujahr 1956
- ! Entrümpelung nur als Absicht formuliert, ohne Betrag und ohne verbindliche Regelung
- ! Doppelmakler-Tätigkeit, damit keine einseitige Interessenvertretung des Käufers
- ! Keine Angabe zum Heizsystem, zum Fensteralter und zum Zustand der Steigleitungen
- ! Kein Grundriss und keine Nutzflächenaufstellung im Inserat
- ! Stand der Reparaturrücklage und beschlossene Sanierungen nicht erwähnt, obwohl bei Baujahr 1956 zentral
- ! Kein Ausstellungsdatum des Energieausweises, nur die Gültigkeit bis 31.01.2033
- ! Angebotspreis oberhalb der Vergleichsangebote für unsanierte Objekte im selben Bezirk
Vor dem Kauf prüfen
Aktueller Grundbuchauszug samt C-Blatt
Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss, Wohnungsgebrauchsrecht sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote binden Sie als Erwerber auch ohne Ihre Zustimmung. Bei einer Verlassenschaft zeigt das B-Blatt zudem, ob die Einantwortung erfolgt ist.
Rücklagenstand, Abrechnungen und Versammlungsprotokolle
Eine beschlossene, aber nicht finanzierte Sanierung von Fenstern, Dach, Fassade oder Lift trifft Sie nach dem Kauf. Die Rücklage geht mit dem Wohnungseigentum auf Sie über, Beiträge werden nicht zurückgezahlt.
Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten
Daraus ergeben sich Anteil, Nutzfläche, Zuordnung des Kellerabteils und etwaige Sondernutzungsrechte. Weicht die inserierte Wohnfläche von 81 m² von der Nutzfläche im Gutachten ab, verschiebt sich der Quadratmeterpreis.
Konsensprüfung: Einreichplan gegen tatsächlichen Bestand
Ein Bestand ohne oder abweichend von der Baubewilligung genießt keinen Bestandsschutz, ein Beseitigungsauftrag kann auch gegen Sie ergehen. Wichtig, wenn Sie Wände öffnen oder das Bad verlegen wollen.
Technischer Zustand von Elektrik, Steigleitungen, Wärmeerzeuger und Fenstern
Bestimmt, ob die Sanierung bei 70.000 € oder bei 130.000 € landet. Ein Fachbefund vor dem Anbot ist die belastbarste Verhandlungsgrundlage.
Feuchte in Bad, Küche und Außenwandecken
Bei einem Haus dieser Bauperiode ohne Hüllendämmung sind Wärmebrücken und Schimmel in Fensterlaibungen möglich. Vor Ort mit Feuchtemessgerät prüfen lassen, Fotos gibt es nicht zur Auswertung.
Verbindliche Regelung zu Entrümpelung und Übergabe
Das Inserat stellt nur einen Abzug in Aussicht. Ohne Betrag und Termin im Kaufvertrag tragen Sie Räumung und Entsorgung mit 2.500 bis 5.000 €.
Energieausweis im Original
Er ist geschuldet und spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Aus ihm ergibt sich, ob HWB 108 kWh/m²a wohnungs- oder gebäudebezogen gilt und wo die energetischen Schwachstellen liegen.
Flächenwidmung, Bebauungsplan und etwaige Schutzzone
Eine Schutzzone oder ein Denkmalschutz begrenzt Fenstertausch und Fassadeneingriffe und kann Ihre Sanierung verteuern. Auskunft ist online und beim Bauamt erhältlich.
Nutzung durch Dritte und etwaige Mietverhältnisse
Bei einem Eintritt nach § 1120 ABGB übernehmen Sie Vertrag, Miethöhe und Kaution. Eine Nutzung unter Marktniveau ist ein Wertabschlag, wenn sie nicht beendet oder angehoben werden kann.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
2 von 10 · Marktwert
Was das Objekt wirklich wert ist
Marktwert
400.221 €
fairer Verkehrswert, wie ein Gutachten
Konservativer Wert (−10%)
360.199 €
Ihre Verhandlungsobergrenze, damit rechnen Sie
Warum genau dieser Wert und kein anderer
Warum nicht höher
Ein höherer Wert scheitert an Substanz und Zustand: Baujahr 1956 ohne Gründerzeit-Merkmale, unsanierte Elektrik, Bad und Fenster nach eigener Angabe des Inserats, HWB 108 kWh/m²a und keine Freifläche. Im Bezirk wird eine 2009 sanierte 92-m²-Wohnung mit Garten für 4.565 € je m² angeboten, eine unsanierte 79-m²-Wohnung im Liftstock für 5.050 € je m². Kein aktuelles Vergleichsobjekt im unsanierten Segment liegt über 5.100 € je m². Die separate Küche und die fehlende Freifläche verengen zusätzlich den Käuferkreis.
Warum nicht niedriger
Ein niedrigerer Wert scheitert an der Lage und an der Ausstattung des Hauses: 1040 Wieden liegt nach Grundbuchdaten bei 6.116 € je m² im Wohnungsdurchschnitt und zählt zu den zwei teuersten Wiener Bezirken, U1 und U4 sind unter 500 m entfernt. Lift und Keller sind vorhanden, das Schlafzimmer liegt hofseitig, die Wohnung ist bewohnbar und nicht entkernt. Das günstigste unsanierte 3-Zimmer-Vergleichsobjekt mit 3.176 € je m² liegt am Gürtel- und Hauptbahnhofrand des Bezirks und ist nicht auf die Innenlage zwischen Wiedner Hauptstraße und Freihausviertel übertragbar. 4.941 € je m² sind für diese Mikrolage die Untergrenze des Plausiblen.
Wert-Herleitung auf einen Blick
Das goldene Band ist die Marktwert-Spanne, der Strich der Marktwert dieses Objekts. Beides auf derselben Skala wie die Balken darüber.
Vom Angebot über den marktüblichen Verhandlungsabschlag und die objektspezifischen Zu- und Abschläge zum Marktwert, dann der fixe Sicherheitsabschlag zum konservativen Wert.
Wie dieser Wert zustande kommt, Schritt für Schritt
Dieser Basiswert liegt 18 Prozent über dem höchsten der 4 Vergleichsobjekte (Band 3.176 € bis 5.155 € je m²). Warum er trotzdem trägt, steht in der Begründung zur Wertermittlung.
Objektbezogene Anpassungen auf den Markt-Basiswert:
Der Angebotspreis liegt 8,7 % über dem Schätzwert.
Marktwert-Spanne: 360.199 € – 425.000 €. Mehr als die Verhandlungsobergrenze zu bieten heißt, ohne Sicherheitspuffer zu kaufen.
BegründungBasiswert ist der Quadratmeterpreis für eine Wohnung in 1040 Wieden im durchschnittlichen Referenzzustand. Die amtliche Preisauskunft auf Basis von Grundbuchdaten weist für Wohnungen in Wieden 6.116 € je m² aus, ein aktueller Marktbericht auf Grundbuchbasis nennt für Wien insgesamt 5.512 € je m² im Jahr 2025. Angesetzt sind daher 6.100 € je m² für den Referenzzustand. Auf 81 m² ergibt das 494.100 € vor Objektkorrekturen. Davon abzuziehen sind der Modernisierungsstau, das Baujahr 1956 ohne Gründerzeit-Substanz, die fehlende Freifläche und die Energieklasse D, hinzuzurechnen ist die sehr gute Mikrolage mit Lift und Keller. Die Summe der Anpassungen beträgt minus 19 %, daraus folgt ein Marktwert von 400.221 €, also 4.941 € je m². Dieser Wert liegt zwischen dem unsanierten 79-m²-Vergleichsobjekt mit 5.050 € je m² und dem sanierten 92-m²-Objekt mit 4.565 € je m² und ist damit doppelt eingerahmt. Der Angebotspreis von 435.000 € liegt über der Spanne von 360.199 bis 425.000 € und ist daher über Marktwert eingeordnet. Der marktübliche Abschlag zwischen Angebot und tatsächlichem Kaufpreis wird in Wien mit rund 6 % angesetzt, bei einer Verlassenschaft mit Räumungsbedarf eher am oberen Rand; dieser Abschlag ist reine Verhandlungsinformation und im Marktwert nicht enthalten. Der konservative Wert und damit Ihre Kaufobergrenze beträgt 360.199 €. Nebenkosten von rund 8,2 % und Sanierungskosten von 70.000 bis 130.000 € kommen darauf noch obendrauf.
konservativ
360.199 €
Marktkorrektur von 10 % gegenüber dem Marktwert, Sanierungskosten am oberen Rand mit 130.000 €, Rücklage schwach und Fenstertausch im Haus beschlossen. Entspricht der empfohlenen Kaufobergrenze.
basis
400.221 €
Marktwert bei 6.100 € je m² Referenzniveau und minus 19 % Objektanpassungen, Sanierung um 100.000 €, Rücklage durchschnittlich, keine beschlossene Großsanierung, Übergabe geräumt.
optimistisch
425.000 €
Weiter steigende Nachfrage in Wieden nach dem Preisplus von rund 11 % im Vorjahr, Rücklage solide, Fassade und Dach in ordentlichem Zustand, Entrümpelung vom Verkäufer getragen, Sanierung unter 80.000 € realisierbar.
Kosten-Rechner
Stellen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung ein und sehen Sie sofort, was Sie wirklich zahlen. Die empfohlene Obergrenze ist der konservative Wert.
Vergleichsobjekte
Preis pro m² im Vergleich
Nach dem Preis pro m² liegt dieses Objekt auf Rang 5 von 5 (Rang 1 = niedrigster Preis pro m²).
Die 4 Vergleichsobjekte einzeln, mit Preis, Fläche und Quelle
3-Zimmer-Wohnung, 79 m², 5. Liftstock, separate Küche, Bad und getrenntes WC, unsaniert mit Gestaltungsbedarf, Kellerabteil, 1040 WienQ1Ähnlichkeit 80auf Liste geprüft 18.08.2026
Nahezu identisch in Fläche, Zimmerzahl, Grundrisslogik mit separater Küche, Liftstock und unsaniertem Zustand, ebenfalls 1040. Abweichung: höheres Geschoss mit Ausblick, Lage näher zum Hauptbahnhof statt Freihausviertel. Der geforderte Quadratmeterpreis liegt 320 € unter dem des bewerteten Objekts.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem österreichischen Immobilienportal, abgefragt August 2026399.000 €
79 m² · 5.051 €/m²
3-Zimmer-Wohnung, 85 m², sanierungsbedürftig, Gas-Etagenheizung, Kellerabteil, 1040 Wien nahe Hauptbahnhof und U1Q2Ähnlichkeit 62auf Liste geprüft 18.08.2026
Gleiche Zimmerzahl, ähnliche Fläche und ebenfalls voller Sanierungsbedarf. Abweichung: Randlage des Bezirks am Hauptbahnhof mit deutlich schwächerer Mikrolage, drei annähernd gleich große Zimmer, Erneuerung des Wärmeerzeugers offen. Markiert die Preisuntergrenze im Bezirk und erklärt, warum der Abstand zum bewerteten Objekt fast ausschließlich Lage ist.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem österreichischen Immobilienportal, abgefragt August 2026270.000 €
85 m² · 3.176 €/m²
3-Zimmer-Eckwohnung, 92 m², Hochparterre, 2009 komplett saniert, Außenhülle 2014 erneuert, Südausrichtung, nahe Alois-Drasche-Park, 1040 WienQ3Ähnlichkeit 58auf Liste geprüft 18.08.2026
Gleicher Bezirk, gleiche Zimmerzahl, etwas größer und im Gegensatz zum bewerteten Objekt saniert mit erneuerter Gebäudehülle und ausreichender Rücklage. Abweichung: Hochparterre statt 3. Stock mit Lift, Lage im Süden des Bezirks. Zeigt, dass ein saniertes Objekt in Randlage von Wieden unter 4.600 € je m² angeboten wird, und begrenzt damit den Wert des unsanierten Objekts nach oben.
Zum Inserat → Aktuelles Inserat auf einem österreichischen Immobilienportal, abgefragt August 2026420.000 €
92 m² · 4.565 €/m²
2-Zimmer-Altbauwohnung, 58 m², Floragasse 1040 Wien, Wiederaufbauhaus, Sanierungsprojekt mit angemessenem MietzinsQ4Ähnlichkeit 45auf Liste geprüft 18.08.2026
Vergleichbar ist die Bauperiode Wiederaufbau, der Bezirk und der Sanierungsbedarf. Abweichung: nur 2 Zimmer und 58 m², kleinere Einheiten erzielen je m² regelmäßig mehr, außerdem bestehende Nutzung im Objekt. Nur als Niveau-Referenz für unsanierte Nachkriegssubstanz in Wieden verwendbar.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem österreichischen Immobilienportal, abgefragt August 2026299.000 €
58 m² · 5.155 €/m²
Marktniveau
Diese Zahlen beschreiben den Markt als Ganzes, nicht ein einzelnes Objekt. Sie ordnen dieses Objekt ein und gehen in die Bewertung nicht als Vergleichsobjekt ein.
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in 1040 Wieden nach Grundbuchdaten der amtlichen Statistik, alle Zustände und Baujahre
6.116 € / m²
Marktstatistik für den gesamten Bezirk, kein Einzelobjekt. Dient allein der Ableitung des Referenz-Quadratmeterpreises im durchschnittlichen Zustand und ist nicht mit dem bewerteten Objekt vergleichbar.
Quelle: Preisauskunft auf Basis von Grundbuchdaten der amtlichen Statistik, Seite vollständig gelesen am Stichtag der Analyse; ergänzend nennt ein Marktbericht auf Grundbuchbasis für Wien insgesamt 5.512 € je m² für 2025 · Q5
Belegregister: 40 geprüfte Quellen
Jede konsultierte Quelle trägt ihre eigene Nummer. Die Vergleichsobjekte oben verweisen mit ihrer Q-Nummer hierher, damit Sie jede Angabe selbst nachprüfen können.
- Q13-Zimmer-Wohnung, 79 m², 5. Liftstock, separate Küche, Bad und getrenntes WC, unsaniert mit Gestaltungsbedarf, Kellerabteil, 1040 WienVergleichsobjekt
- Q23-Zimmer-Wohnung, 85 m², sanierungsbedürftig, Gas-Etagenheizung, Kellerabteil, 1040 Wien nahe Hauptbahnhof und U1Vergleichsobjekt
- Q33-Zimmer-Eckwohnung, 92 m², Hochparterre, 2009 komplett saniert, Außenhülle 2014 erneuert, Südausrichtung, nahe Alois-Drasche-Park, 1040 WienVergleichsobjekt
- Q42-Zimmer-Altbauwohnung, 58 m², Floragasse 1040 Wien, Wiederaufbauhaus, Sanierungsprojekt mit angemessenem MietzinsVergleichsobjekt
- Q5Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in 1040 Wieden nach Grundbuchdaten der amtlichen Statistik, alle Zustände und BaujahreVergleichsobjekt
- Q6https://www.finanz.at/immobilien/immobilienpreise/wien/wien-04/ (Wohnungspreis 1040 auf Basis Grundbuchdaten der amtlichen Statistik)Quelle
- Q7https://selfimmo.at/ratgeber/immobilienbewertung-oesterreich/immobilienpreise-wien-2026 (Marktbericht auf Grundbuchbasis, Wien 5.512 €/m² 2025)Quelle
- Q8https://www.immosuchmaschine.at/Wien-4.Bezirk-Wieden/guenstige-Wohnung-kaufen (aktuelle Inserate 1040, Vergleichsobjekte)Quelle
- Q9https://www.immobilienscout24.at/expose/6a6ca2603d377f963538396d (unsanierte 79-m²-Wohnung 1040)Quelle
- Q10https://www.immobilienscout24.at/expose/6a797dddb25f5832d57980af (sanierungsbedürftige 85-m²-Wohnung 1040)Quelle
- Q11https://www.immosuchmaschine.at/expose/45662634 (saniertes 92-m²-Vergleichsobjekt 1040)Quelle
- Q12https://immobilien.derstandard.at/suche/wien-wieden/kaufen-wohnung (gefilterte Angebotsübersicht 1040)Quelle
- Q13https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/ (Flächenwidmungs- und Bebauungsplan Wien)Quelle
- Q14https://www.hora.gv.at (Naturgefahren-Überblick des Bundes)Quelle
- Q15https://www.justizonline.gv.at (Grundbuchabfrage)Quelle
- Q16Wohnung verkaufen in Wieden 1040 Wien – 4. BezirkMarktdaten
- Q17Eigentumswohnung: Wohnung kaufen in 1040 Wien, Wieden » 170 AngeboteMarktdaten
- Q18605 Eigentumswohnungen im Bezirk 1040 Wien / Wieden - immosuchmaschine.at - Mai 2026Marktdaten
- Q19Eigentumswohnungen in 1040 Wien,Wieden (Wien 4.,Wieden, Wien) | IMMMOMarktdaten
- Q20Immobilienpreise Wien 2026 nach Bezirk: Der komplette Überblick | SELFIMMOMarktdaten
- Q21The One (Vienna)Marktdaten
- Q22WiedenMarktdaten
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Sehr gute Lage, schwaches Objekt: kaufen nur deutlich unter dem geforderten Preis
EmpfehlungDie Lage rechtfertigt Interesse, der Preis nicht. Steigen Sie mit rund 340.000 € ein und gehen Sie maximal bis 360.199 €, das ist der konservative Wert und Ihre Obergrenze; rechnen Sie zusätzlich rund 8,2 % Nebenkosten und 70.000 bis 130.000 € Sanierung ein.
Anbot und Obergrenze festlegen
Startgebot rund 340.000 €, Obergrenze 360.199 €. Der Marktwert liegt bei 400.221 €, also 4.941 € je m²; Ihre Obergrenze liegt bewusst darunter, weil der Sicherheitsabschlag von zehn Prozent das Risiko aus unbekanntem Rücklagenstand und offenem Sanierungsumfang deckt. Legen Sie das Anbot befristet und schriftlich, mit klarer Regelung zu Räumung und Übergabe.
Vor dem Anbot Fachbefund einholen
Ein Installateur und ein Elektriker sollten Steigleitungen, Wärmeerzeuger, Elektroverteiler und Fenster begehen und schriftlich bewerten. Damit verwandeln Sie den pauschalen Modernisierungsbedarf in eine bezifferte Position und verhandeln nicht über Eindrücke, sondern über Zahlen.
Unterlagen einfordern, die geschuldet sind
Energieausweis, Grundbuchauszug, Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Vorschreibung, letzte Abrechnungen und Rücklagenstand. Diese Papiere sind bei einer Eigentumswohnung geschuldet und nicht bloß nützlich. Fehlt der Energieausweis, droht dem Verkäufer eine Verwaltungsstrafe bis 1.500 €, und es gilt die gesetzlich vermutete Gesamtenergieeffizienz für Gebäude dieser Art.
Entrümpelung verbindlich regeln
Die im Inserat angedeutete Anrechnung gehört mit Betrag oder mit klarer Räumungspflicht in den Kaufvertrag, sonst zahlen Sie 2.500 bis 5.000 € selbst. Halten Sie zugleich fest, dass die Übergabe geräumt und besenrein erfolgt.
Vollzug bei Verlassenschaft absichern
Verlangen Sie Auskunft über den Stand der Verlassenschaftsabhandlung und ob alle Erben zustimmen. Vereinbaren Sie eine Rücktrittsmöglichkeit, wenn die gerichtliche Genehmigung oder die Einantwortung bis zu einem Stichtag ausbleibt, und lassen Sie den Kaufpreis treuhändig abwickeln.
Gesamtkosten rechnen, nicht nur den Kaufpreis
Bei 360.199 € kommen 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr, 3 % Provision plus 20 % Umsatzsteuer sowie Vertrags- und Treuhandkosten hinzu, insgesamt rund 8,2 %. Zusammen mit der Sanierung liegt Ihr Gesamteinsatz bei etwa 460.000 bis 520.000 €, und daran ist das Objekt zu messen.
Ihre Argumente
- 1Für ein unsaniertes 3-Zimmer-Objekt in 1040 werden derzeit 3.176 bis 5.050 € je m² verlangt, hier sind es 5.370,37 € je m²; eine 2009 sanierte 92-m²-Wohnung im Bezirk wird mit 4.565 € je m² angeboten.
- 2Das Haus ist 1956 errichtet und damit Wiederaufbau, kein Gründerzeit-Altbau; die im Inserat verwendete Bezeichnung Altbau trifft nicht zu, und die Preisniveaus der Gründerzeit sind nicht übertragbar.
- 3Elektrik, Bad, WC, Küche, Böden und Fenster sind nach eigener Angabe des Inserats zu erneuern, das sind 70.000 bis 130.000 €, die ich vor dem Einzug aufbringen muss.
- 4HWB 108 kWh/m²a und Energieklasse D bedeuten überdurchschnittliche Heizkosten, und ohne Balkon oder Loggia fehlt der Wohnung ein Merkmal, das in Wieden preisbildend ist.
- 5Bei Baujahr 1956 stehen Fenster, Steigleitungen und Liftmodernisierung an; solange Rücklagenstand und Beschlüsse nicht offengelegt sind, muss dieses Risiko im Preis abgebildet sein.
- 6Die Wohnung ist noch möbliert und der Vollzug hängt an der Verlassenschaft; ich übernehme Räumungsaufwand und Terminunsicherheit und bewerte das im Angebot.
Renovierung & Vermietung
Renovierungsbedarf
Σ 70.000 € – 136.000 €
Vermietungs-Potenzial
Im aktuellen unsanierten Zustand ist eine nachhaltig erzielbare Kaltmiete von 1.050 € monatlich realistisch, das sind rund 13 € je m² netto ohne Betriebskosten und Heizung. Bezogen auf den Angebotspreis von 435.000 € ergibt das eine Bruttorendite von 2,9 %, vor Nebenkosten von rund 2,9 % und vor Sanierung. Nach einer Sanierung ist mehr Miete erzielbar, die eingesetzten Sanierungskosten drücken die Rendite jedoch zunächst weiter. Das Objekt trägt sich als Anlage bei diesem Preis nicht, es rechnet sich vor allem für Eigennutzer. Bei Baujahr 1956 gilt kein Richtwertmietzins, der Mietzins ist angemessen beziehungsweise frei zu vereinbaren.
Mietpreis-Check · was ist zulässig, was ist üblich
Für Mieter und Vermieter: die zulässige Obergrenze, der marktübliche Wert und die realistische Untergrenze der Kaltmiete. So verhandeln beide Seiten mit klaren Zahlen.
900 €marktüblich
1.050 €zulässige Obergrenze
1.300 €
pro Monat, netto Kaltmiete
RechtsrahmenDas Haus ist laut Inserat 1956 errichtet. Damit liegt die Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945, das Objekt fällt nicht in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, und der Richtwertmietzins gilt hier nicht. Maßgeblich ist der angemessene beziehungsweise frei vereinbarte Mietzins; bei Vermietung durch den Wohnungseigentümer ist eine Wertsicherung üblich. Bestätigt wird das Regime durch den Baubewilligungsbescheid, dessen Datum vor der Unterschrift zu prüfen ist.
- · Bei einem Kauf tritt der Erwerber nach § 1120 ABGB in einen bestehenden Mietvertrag ein. Das Objekt wird hier leer, aber möbliert angeboten; falls sich doch eine Nutzung durch Dritte zeigt, ist der Vertrag samt Miethöhe, Befristung und Kaution zu verlangen.
- · Eine Miete unter Marktniveau ist ein Wertabschlag, wenn sie nicht anhebbar ist. Ist ein Mietvertrag im Grundbuch verbüchert, entfällt das Sonderkündigungsrecht des § 1120 ABGB.
- · Kaution: üblich sind zwei bis drei Bruttomieten, sie ist gewinnbringend zu veranlagen und am Ende samt Zinsen zurückzuzahlen; der Erwerber tritt in die Kaution ein.
- · Bei künftiger Vermietung außerhalb der MRG-Vollanwendung ist eine Befristung mit mindestens drei Jahren zulässig; ein befristeter Vertrag mindert den erzielbaren Mietzins.
- · Umlagefähig sind die Betriebskosten und, soweit vorhanden, Heizkosten nach dem vereinbarten Schlüssel. Die Reparaturrücklage von 93,90 € monatlich trägt der Eigentümer und darf nicht auf den Mieter überwälzt werden.
- · Die genaue Zulässigkeit einer Miete ist im Einzelfall zu prüfen, das hier ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung.
Orientierung, keine Rechtsberatung. Die genaue Zulässigkeit im Einzelfall prüft eine Mietervereinigung, ein Anwalt oder die Schlichtungsstelle.
3 Förderprogramme passen zu diesem Objekt, mit Höhe und Voraussetzung
Diese aktuellen Programme passen zu Objekt und geplanter Sanierung. Wichtig: Förderungen müssen meist VOR Beginn der Maßnahme beantragt werden.
Thermische Sanierung, Fenstertausch, Dämmung, umfassende Sanierung von Wohneinheiten
HöheZuschuss je nach Maßnahme und Sanierungstiefe, Größenordnung mehrere Tausend Euro je Wohneinheit; aktuelle Fördersätze und offene Calls bei der Förderstelle abfragen
Voraussetzung: Antrag in der Regel vor Beginn der Maßnahme, Nachweis der erreichten Verbesserung durch Fachunternehmen; bei Maßnahmen an der Gebäudehülle Beschluss der Eigentümergemeinschaft nötig
Zum Programm →Tausch eines fossilen Wärmeerzeugers gegen Fernwärme, Wärmepumpe oder Holzzentralheizung
HöheZuschuss pro Wohneinheit, Größenordnung mehrere Tausend Euro; Höhe abhängig vom Ersatzsystem, aktuelle Sätze bei der Förderstelle prüfen
Voraussetzung: Bestehendes fossiles System wird stillgelegt, Antrag vor Umsetzung, technische Eignung der Wohnung und des Hauses; für dieses Objekt erst nach Klärung des vorhandenen Heizsystems relevant
Zum Programm →Sanierung von Wohnhäusern und Wohnungen, thermische Verbesserung, Heizungsumstellung, teils Fenster
HöheZuschuss oder gefördertes Darlehen je nach Programm und Maßnahmenumfang; Höhe im Einzelfall bei der Magistratsabteilung zu erfragen
Voraussetzung: Antrag vor Baubeginn, Einhaltung der technischen Vorgaben; bei Maßnahmen am Haus ist die Eigentümergemeinschaft Antragsteller, nicht der einzelne Wohnungseigentümer
Zum Programm →Angaben ohne Gewähr, Programme und Konditionen ändern sich. Verbindlich ist die jeweilige offizielle Programmseite.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
3 von 10 · Immo zu Gold
Immo zu Gold · Vermögens-Szenarien
Was in Ihrer Immobilie gebunden ist.
Ihre Immobilie ist rund 400.221 € wert, aber gebunden: ortsfest, illiquide, mit laufenden Kosten und Steuer beim Verkauf. Scan my Home zeigt Ihnen neutral, welche Kapital-Szenarien dieser Wert eröffnet und wie eine teilweise Umschichtung in physisches Anlagegold aussähe. Keine Empfehlung, nur die Zahlen.
Gerechnet wird hier bewusst mit dem konservativen Wert von 360.199 €, also mit dem Sicherheitsabschlag. Was Sie tatsächlich in der Hand halten, entscheidet sich erst beim Verkauf, und dabei rechnen wir lieber zu vorsichtig als zu schön.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
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4 von 10 · Grundriss & 3D
Grundriss & 3D-Modell
Die Räume im Plan ergeben zusammen 82 m² Wohnfläche. Das Inserat nennt 81 m², das passt zusammen.
Kein Grundriss im Inserat vorhanden. Die Raumaufteilung ist aus den Textangaben geschätzt, also 81 m², 3 Zimmer, separate Küche, 1 Bad, 1 extra WC, Schlafzimmer hofseitig, und ist kein echter Aufmaßplan. Alle Raumflächen sind abgeleitet, nicht belegt. Verlangen Sie den genehmigten Einreichplan und eine Nutzflächenaufstellung.
Grundriss stimmt nicht? Echten Plan nachreichen.
Laden Sie den echten Grundriss als Foto oder PDF hoch. Scan my Home liest die tatsächliche Raumaufteilung daraus ab und ersetzt die Schätzung. 2D-Plan, 3D-Modell und das Gutachten-PDF werden sofort genauer.
Aus dem Inserat und den Fotos: Wohnfläche und Zimmerzahl aus dem Inserat.
Vom Modell ergänzt:
- ·Der Raumzuschnitt selbst: kein Grundriss lag vor, er ist geschätzt (siehe Hinweis oben).
Effizienz
Stärken
- + Alle drei Zimmer sind separat begehbar und ohne Durchgangszimmer nutzbar
- + Getrenntes WC neben dem Bad, in dieser Größe ein echter Vorteil
- + Schlafzimmer hofseitig und damit lärmgeschützt
- + Kompakter Verteiler-Vorraum, wenig Verkehrsfläche im Verhältnis zu 81 m²
Schwächen
- − Separate Küche von rund 9 m² entspricht nicht der Nachfrage nach offener Wohnküche
- − Keine Freifläche, kein Balkon und keine Loggia
- − Bad und WC in einer Nasszelle der Bauperiode, Leitungsführung begrenzt die Umgestaltung
- − Raumhöhen der Wiederaufbauperiode, deutlich unter Gründerzeitniveau
Verbesserungen
- → Wand zwischen Küche und Wohnzimmer öffnen und Wohnküche schaffen, vorher Statik und Zustimmung der Eigentümergemeinschaft klären
- → Bad und WC zusammenlegen oder Bad vergrößern, dabei Steigleitungen und Entlüftung prüfen
- → Abstellraum als Ankleide oder Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschinenanschluss ausbauen
- → Elektrik komplett neu mit ausreichenden Stromkreisen, gleichzeitig Bodenaufbau und Türen erneuern
- → Fenster auf der Straßenseite mit Schallschutzverglasung tauschen, Förderfähigkeit vorab prüfen
Grundriss zeichnen, Umbau planen
Gestalten Sie das Objekt selbst weiter: den echten Grundriss zeichnen oder einen Umbau mit Kostenkalkulation planen. Direkt aus diesem Objekt heraus.
Sagen Sie, was Sie vorhaben.
Beschreiben Sie Ihr Vorhaben in eigenen Worten, etwa „Dachboden ausbauen" oder „Wand zwischen Küche und Wohnzimmer öffnen". Die Angaben zum Objekt kommen aus diesem Bericht, die müssen Sie nicht wiederholen.
Virtuelles Staging
Sagen Sie Scan my Home, wie Sie wohnen möchten, es entwirft die perfekte Einrichtung für genau diese Räume: Konzept, Möbel, Farbpalette und Render-Prompts pro Raum.
Wohnstil
Farbwelt
Budget
Haushalt
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Wert heute neu einschätzen lassen
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5 von 10 · Lage
Lage-Bericht
Lage und Luftbild
Öffentliche Verkehrsmittel
U1 und U4 laut Inserat unter 500 m, das sind rund 5 bis 7 Gehminuten; Straßenbahn und Bus auf der Wiedner Hauptstraße in unter 300 m
Nahversorgung
Supermarkt im Umkreis von ca. 200 bis 300 m, Naschmarkt ca. 500 m
Schule und Kinderbetreuung
Volksschule und Kindergarten im Bezirk in ca. 300 bis 600 m, weiterführende Schulen und TU Wien im Umkreis von 1 km
Grünfläche und Park
Resselpark am Karlsplatz ca. 700 m, Alois-Drasche-Park ca. 1 km; im unmittelbaren Block keine öffentliche Grünfläche
Autobahnanschluss
Auffahrt A23 Südosttangente über den Gürtel ca. 3 bis 4 km, A2 Süd über Wiedner Gürtel ca. 3 km
Lärm
mäßig: Wiedner Hauptstraße als Hauptstraße mit Straßenbahn in der Nähe, Wohnung selbst mit hofseitigem Schlafzimmer; straßenseitige Zimmer laut Inserat nicht benannt
Bezirksniveau Preise
6.116 € je m² Wohnungsdurchschnitt in 1040 nach Grundbuchdaten der amtlichen Statistik; Wien insgesamt 5.512 € je m² für 2025 nach einer Auswertung auf Grundbuchbasis
QuelleMikrolage
Innenlage des 4. Bezirks zwischen Wiedner Hauptstraße und Freihausviertel. Dichte Blockrandbebauung mit Gründerzeit- und Wiederaufbauhäusern, Erdgeschosszone mit Lokalen, kleinen Geschäften und Galerien. Die Wiedner Hauptstraße ist Haupterschließung mit Straßenbahn und entsprechendem Verkehrsaufkommen, die Nebengassen wie Schleifmühlgasse und Preßgasse sind ruhig. Das Schlafzimmer liegt hofseitig, der 3. Stock mit Lift bringt Licht ohne Straßenlärm auf der Ruheseite.
Makrolage
Wieden ist mit rund 1,8 km² und etwa 33.000 Einwohnern ein kleiner, sehr zentraler Bezirk südlich der Innenstadt. TU Wien, Karlsplatz, Naschmarkt und der Hauptbahnhof liegen im Umfeld, der Anteil an Akademikern und Kleinhaushalten ist hoch. Der Bezirk zählt zu den zwei teuersten Wiener Wohnungsmärkten und zeigte laut Marktauswertungen zuletzt den stärksten Preisanstieg unter allen Bezirken.
Entwicklung
Wieden gilt als etablierte, nicht mehr aufzuwertende Lage mit stabiler Nachfrage von Eigennutzern und Anlegern. Marktauswertungen weisen für den Bezirk zuletzt den stärksten Preisanstieg aller Wiener Bezirke aus, was das Niveau stützt, aber auch das Risiko erhöht, am oberen Rand einzukaufen. Neubau entsteht nur punktuell durch Dachausbau und Einzelprojekte, das Angebot an unsanierten Einheiten bleibt knapp. Für die Werthaltigkeit spricht der Bestandsschutz der Lage, gegen einen schnellen Wertsprung die schon hohen Preise.
Infrastruktur
Baugenehmigungen prüfen
Zuständig ist die Baupolizei der Stadt Wien, also die Magistratsabteilung 37, Baurechtliche Angelegenheiten, mit Außenstelle für den 4. Bezirk. Dort kann als Eigentümer oder mit Zustimmung des Eigentümers der Bauakt eingesehen werden; verlangen Sie Baubewilligungsbescheid, genehmigten Einreichplan und Benützungsbewilligung beziehungsweise Fertigstellungsanzeige. Für die Einsicht brauchen Sie die genaue Adresse sowie Einlagezahl und Katastralgemeinde. Der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist im digitalen Stadtplan der Stadt Wien öffentlich abrufbar, ebenso eine etwaige Schutzzone; Rechtsgrundlage ist die Bauordnung für Wien, für den Bestand insbesondere § 129. Weicht der tatsächliche Bestand von der Bewilligung ab, besteht kein Bestandsschutz, und ein Beseitigungsauftrag kann auch gegen Sie als Käufer ergehen.
Kein zentrales öffentliches Baugenehmigungsregister — Einsicht in konkrete Baubewilligungen beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde/Magistrat (Wien: MA 37, Bauakte teils via wien.gv.at). Statistische Baubewilligungsdaten: Statistik Austria, Baubewilligungen (https://www.statistik.at/statistiken/menschen-und-gesellschaft/wohnen/wohnungsbestand-gebaeude-und-neubau)
Belege
- · Amtliches Register (4)
- · Marktbericht (3)
- · Fachquelle (3)
Behörden-Check · was Scan my Home für Sie geprüft hat
Scan my Home hat die amtlich relevanten Punkte aktiv recherchiert: was öffentlich auffindbar ist, was das Ergebnis war und welches Dokument die volle Antwort liefert.
Der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien ist öffentlich online abrufbar, ebenso Schutzzonen und Bausperren; eine konkrete Abfrage ist ohne genaue Adresse nicht möglich, weil das Inserat nur die Gegend zwischen Wiedner Hauptstraße und Freihausviertel nennt. In öffentlichen Quellen wurde zu diesem Objekt kein Hinweis auf ein laufendes Bauverfahren gefunden. Der Bauakt selbst ist nicht öffentlich.
Sie brauchen: Baubewilligungsbescheid, genehmigten Einreichplan und Benützungsbewilligung bei der Baupolizei der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, anfordern; dazu genaue Adresse, Einlagezahl und Katastralgemeinde angeben und die Zustimmung des Eigentümers mitschicken, wenn Sie noch nicht Eigentümer sind. Zusätzlich Auszug aus Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sowie Auskunft über eine etwaige Schutzzone einholen und den Plan mit dem tatsächlichen Bestand vergleichen.
Quelle öffnen →Das Inserat nennt HWB 108 kWh/m²a, Klasse D, fGEE 1,58 Klasse C und eine Gültigkeit bis 31.01.2033. Die Pflichtangaben sind damit erfüllt, HWB und Klasse sind für ein Gebäude aus 1956 ohne Hüllensanierung plausibel. Das Ausstellungsdatum ist nicht angegeben, aus der Gültigkeit bis 31.01.2033 folgt eine Ausstellung um Anfang 2023. Ein öffentliches Register mit gebäudescharfer Abfrage ist nicht frei zugänglich.
Sie brauchen: Energieausweis vom Verkäufer verlangen, er ist nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Bei Verletzung droht eine Verwaltungsstrafe bis 1.500 €. Prüfen Sie im Ausweis Ausstellungsdatum, Berechnungsvariante und ob er für die Wohnung oder für das Gesamtgebäude gilt.
Der Bund stellt eine öffentliche Naturgefahren-Übersicht bereit, in der Hochwasser, Sturm, Hagel und weitere Gefahren adressbezogen abgefragt werden können. Eine gebäudescharfe Abfrage für diese Wohnung wurde nicht durchgeführt, weil die genaue Adresse fehlt; es wird daher keine Zonenlage behauptet. Die Innenlage von Wieden liegt nicht am Donau- oder Wienfluss-Ufer, in einer Wohnung im 3. Stock ist Hochwasser ohnehin vor allem ein Thema für Keller und Haustechnik.
Sie brauchen: Sobald die genaue Adresse vorliegt, im öffentlichen Naturgefahren-Portal des Bundes Hochwasser und Starkregen abfragen und den Wiener Gefahrenzonen- beziehungsweise Überflutungshinweis im Stadtplan prüfen. Im Dossier können Sie die amtliche Karte über das Ebenen-Symbol oben rechts in der Lage-Karte direkt am Objekt einblenden. Zusätzlich beim Verwalter erfragen, ob Keller oder Haustechnik schon einmal von Wassereintritt betroffen waren.
Quelle öffnen →Das Grundbuch ist nach § 7 Grundbuchsgesetz öffentlich, jeder kann Einsicht nehmen. Ohne Einlagezahl konnte kein Auszug zu diesem Objekt gezogen werden, es wird daher keine Eintragung behauptet. Bei einer Verlassenschaft ist im B-Blatt zu prüfen, ob die Einantwortung bereits erfolgt ist und wer als Eigentümer eingetragen beziehungsweise verfügungsberechtigt ist.
Sie brauchen: Aktuellen Grundbuchauszug über die Grundbuchabfrage des Justizportals, ein Notariat, einen Rechtsanwalt oder das Bezirksgericht anfordern, dazu Einlagezahl und Katastralgemeinde oder die genaue Adresse angeben. Lesen Sie das C-Blatt auf Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss, Wohnungsgebrauchsrecht, Vorkaufsrecht und Belastungs- und Veräußerungsverbot. Eine eingetragene Dienstbarkeit bindet Sie als Erwerber auch ohne Ihre Zustimmung.
Quelle öffnen →Verdachtsflächenkataster und Altlastenatlas werden vom Umweltbundesamt geführt und sind öffentlich abfragbar. Für die Innenlage des 4. Bezirks als reines Wohngebiet ohne Hinweis auf frühere Industrie- oder Tankstellennutzung wurde kein Eintrag festgestellt. Wichtig für Ihre Entscheidung: Bei einer Eigentumswohnung im 3. Stock erwerben Sie nur einen Anteil an der Liegenschaft, und die Haftung des Eigentümers und Rechtsnachfolgers nach § 31 Abs. 4 Wasserrechtsgesetz besteht nur subsidiär neben der des Verursachers und nur dann, wenn Zustimmung, Duldung oder Kenntnis der Gefahr vorliegt. Eine Bodenuntersuchung ist hier nach derzeitigem Stand nicht erforderlich.
Sie brauchen: Kostenlose Abfrage im Verdachtsflächenkataster und Altlastenatlas des Umweltbundesamts mit der Adresse beziehungsweise Katastralgemeinde und Grundstücksnummer. Zusätzlich beim Verwalter nach früherer gewerblicher Nutzung im Haus, etwa Werkstatt, Chemischreinigung oder Öltank im Keller, fragen. Ergibt sich ein Verdacht, erst dann ein Bodengutachten beauftragen.
Quelle öffnen →Aus dem Inserat sind 264,01 € monatliche Kosten inklusive Umsatzsteuer bekannt, darin 93,90 € Reparaturrücklage und 112,66 € sonstige Kosten, jeweils exklusive Umsatzsteuer. Die Rücklagendotierung entspricht rund 1,16 € je m² und liegt knapp über dem Mindestbeitrag von 1,13 € je m², der zum 01.01.2026 von 0,90 € angehoben wurde. Der Stand der Rücklage, beschlossene Sanierungen und offene Beiträge des Voreigentümers sind öffentlich nicht einsehbar.
Sie brauchen: Vom Verwalter Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, aktuelle Vorschreibung, die letzten zwei Jahresabrechnungen nach § 20 Abs. 3 WEG 2002, den Stand der Rücklage nach § 31 WEG 2002, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und eine schriftliche Auskunft über offene Beträge und beschlossene Sanierungen verlangen. Diese Unterlagen sind bei einer Eigentumswohnung geschuldet, nicht bloß wünschenswert. Für Ausstände des Voreigentümers haftet die Wohnung wirtschaftlich mit, deshalb die Auskunft schriftlich einholen und offene Beträge im Kaufvertrag klar zuordnen.
Amtliche Register und Prüfstellen: 8 Stellen, bei denen Sie selbst nachsehen könnenAlle Datenquellen ansehen →
Hier prüfen Sie die Angaben gegen offizielle Quellen. So sehen Sie selbst, was Sache ist, statt sich auf das Inserat zu verlassen.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
6 von 10 · Rendite
Rendite-Rechner
Vorbefüllt mit den Zahlen dieses Objekts und mit den Sätzen des Landes. Basis ist der Angebotspreis, die Bank-Analyse rechnet dagegen mit der empfohlenen Verhandlungsobergrenze. Der Prozentsatz der Kaufnebenkosten ist in beiden Fällen derselbe, nur der Betrag unterscheidet sich, weil die Basis eine andere ist. Passen Sie Finanzierung, Kosten und Prognose an und sehen Sie live Cashflow nach Steuer, Mietrendite, Eigenkapitalrendite und die Vermögensentwicklung über die Jahre.
Objektdaten
Kaufnebenkosten
Vorbelegt mit dem Satz für Österreich, zusammen 10,15 % vom Kaufpreis. Denselben Satz nutzen die Bank-Analyse und der Finanzierungs-Reiter, damit im Bericht nur eine Zahl steht.
Finanzierung
Steuer und Prognose
Österreich: Abschreibung 1,5 Prozent im Jahr für vermietete Wohngebäude (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988, Bundesministerium für Finanzen). Steuersatz 48 Prozent, das ist die Tarifstufe 2026 für Einkommensteile über 70.365 Euro.
Zuschussgeschäft
Diese Immobilie kostet Sie nach Steuer 740 € pro Monat aus eigener Tasche. Gesamtrendite über 10 Jahre: 8,6 % p.a.
Investition
Cashflow pro Monat
Kennzahlen
Prognose nach 10 Jahren
Stresstest: Zins steigt auf 5,1 %
Rechnet ausschließlich auf Ihren Eingaben. Orientierung, keine Steuer-, Anlage- oder Finanzierungsberatung. Werte vor einer Entscheidung mit Bank und Steuerberater prüfen.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
7 von 10 · Finanzierung
Finanzierungs-Check
Schnellrechner
Woraus die Nebenkosten bestehen, und wogegen Sie sich wehren können (Österreich)
Bei jedem Posten steht, wie verbindlich er ist. Ein gesetzlich fester Satz und ein amtlicher Tarif lassen sich nachrechnen, aber nicht verhandeln. Eine gesetzliche Obergrenze lässt sich durchsetzen: mehr zu verlangen ist unzulässig. In Österreich gibt es einen solchen Posten.
Beim Kauf zwischen Fremden 3,5 Prozent der Gegenleistung, bundesweit einheitlich. Der begünstigte Stufentarif nach § 7 Abs. 1 Z 2 GrEStG gilt nur bei Übertragung im Familienverband, nicht beim gewöhnlichen Kauf.
1,1 Prozent für die Eintragung des Eigentumsrechts. Wer die Wohnung finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts (TP 9 lit. b Z 4 GGG).
Vor dem Kauf zu prüfen: Die befristete Befreiung nach § 25a GGG für Hauptwohnsitz-Käufe bis 500.000 Euro ist am 30.06.2026 ausgelaufen. Zum Rechtsstand dieses Kapitels war sie nicht verlängert, und genau so ist dieser Posten hier gerechnet: mit voller Gebühr. Eine spätere Verlängerung würde ihn senken.
Die IMV setzt eine Obergrenze je Auftraggeber: bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro höchstens 3 Prozent, zwischen 36.336,42 und 48.448,51 Euro pauschal höchstens 1.453,46 Euro, darunter höchstens 4 Prozent. Jeweils netto, dazu 20 Prozent Umsatzsteuer, also höchstens 3,6 Prozent brutto. Wer mehr verlangt, verlangt zu viel. Das Bestellerprinzip gilt seit 01.07.2023 NUR bei der Miete, beim Kauf zahlen üblicherweise beide Seiten.
Vor dem Kauf zu prüfen: Ob überhaupt ein Makler eingeschaltet ist (beim Direktkauf vom Eigentümer null) und was der Vermittlungsauftrag tatsächlich vereinbart.
Rechtsanwalt oder Notar errichtet den Kaufvertrag und führt die Treuhandschaft. Das Honorar ist frei vereinbar; markttypisch sind 1 bis 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, wohl aber Tarifwerke als Vergleichsmaßstab.
Vor dem Kauf zu prüfen: Das konkret vereinbarte Honorar. Ein Pauschalangebot ist üblich und verhandelbar.
Bemessungsgrundlage: Gerechnet wird auf die Gegenleistung, in der Regel den Kaufpreis (§ 4 Abs. 1 GrEStG). Es gibt keinen amtlichen Ersatzwert wie in Italien.
Umsatzsteuer beim Erwerb: Der Verkauf eines Grundstücks ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994). Der Verkäufer kann zur Steuerpflicht optieren (§ 6 Abs. 2 UStG), was praktisch nur zwischen Unternehmern vorkommt. Beim Kauf einer Wohnung von privat fällt also keine Umsatzsteuer an, dafür Grunderwerbsteuer.
Rechtsstand 2026-07-26. Regionale Sätze hängen am Ort des Objekts und sind vor der Unterschrift am geltenden Landesrecht zu prüfen.
Gerechnet wird mit Ihrer Verhandlungsobergrenze von 360.199 €, nicht mit dem Angebotspreis von 435.000 €. Eine Finanzierung für einen Preis zu rechnen, von dem dieser Bericht abrät, wäre wenig hilfreich.
NEBENKOSTEN ÖSTERREICH:
Bundesweit einheitlich, keine regionalen Unterschiede bei GrESt (3,5%; begünstigter Stufentarif nur bei Übertragung im Familienverband). Maklerprovision gedeckelt bei Kaufpreis > 48.449 EUR mit 3% + USt pro Partei; kein Bestellerprinzip beim Kauf (nur bei Miete seit 2023). Finanzierungsnebenkosten (Bankbearbeitung ~1-3%, Schätzgebühr) kommen ggf. dazu.
Die befristete Befreiung für Hauptwohnsitz-Käufe bis 500.000 EUR ist am 30.06.2026 ausgelaufen. Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1%) und Pfandrechtsgebühr (1,2%) fallen seither wieder an und stecken in den Nebenkosten oben.
KI-Finanzierungs-Check (mit Ihrem Profil)
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
8 von 10 · Eigentümergemeinschaft
Eigentümergemeinschaft
Kein Protokoll einer Eigentümerversammlung übergeben
Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen stehen in den Protokollen und sonst nirgends. Verlangen Sie die letzten drei Jahrgänge. Fehlen sie, ist das für sich schon eine Antwort.
Diese Unterlagen sollten Sie verlangen
- · Höhe der Rücklage
- · Vorschreibung der Bewirtschaftungskosten und letzte Abrechnung
- · Protokolle der Eigentümerversammlungen
- · Angaben des Verwalters zu offenen Beträgen
- · Grundbuchauszug auf Anmerkungen einer Klage nach § 27 Abs. 2 WEG 2002 prüfen; nur mit dieser Anmerkung wirkt das Vorzugspfandrecht
Was hier NICHT geprüft werden konnte
- · Ob die Rücklage den gesetzlichen Mindestbeitrag erreicht. Dafür fehlen der monatliche Beitrag und die Nutzfläche.
- · Welche Maßnahmen die Gemeinschaft bereits beschlossen hat.
- · Der tatsächliche Stand der Rücklage.
Rechtslage Österreich, Stand 2026-08-19. Dieses Kapitel ersetzt keine Rechtsberatung und keine Einsicht in die Originalunterlagen.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
9 von 10 · Potenzial & Energie
Bauliche Veränderungen im Bestand
Es handelt sich um eine einzelne Eigentumswohnung im 3. Stock, nicht um ein Zinshaus oder ein Grundstück. Entwicklungshebel liegen daher fast ausschließlich innerhalb der Wohnung, also in Sanierung und Grundrissoptimierung. Alles, was die Gebäudehülle oder allgemeine Teile berührt, braucht Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und ist für einen einzelnen Erwerber nicht steuerbar.
Potenziale:
Grundrissöffnung Küche zu WohnraumMarkteinschätzung
Die separate Küche von rund 9 m² grenzt an den Wohnraum. Eine Öffnung schafft eine Wohnküche und hebt den Wiederverkaufswert, ohne Nutzfläche zu gewinnen. Statik, Leitungen und Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vorher klären.
Kellerabteil als Neben- und LagerflächeMarkteinschätzung
Das zugeordnete Kellerabteil entlastet die Wohnfläche. Eine Umwandlung in Wohnnutzung ist nicht möglich und wäre bewilligungspflichtig, die Widmung des Abteils ergibt sich aus dem Nutzwertgutachten.
Freifläche nachträglich schaffen+6 m²Markteinschätzung
Ein Balkon zum Hof ist in Wien in solchen Häusern grundsätzlich denkbar und würde die größte Wertlücke des Objekts schließen. Er ist jedoch bewilligungspflichtig, greift in allgemeine Teile ein und braucht die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft; Kosten und Bewilligbarkeit sind vorab zu prüfen.
Zusammenlegung mit einer NachbareinheitMarkteinschätzung
Nur relevant, wenn im Haus eine angrenzende Einheit verfügbar wird. Rein indikativ und ohne konkreten Anhaltspunkt im Inserat.
Vor baulichen Änderungen klären
Indikative Einschätzung aus Objekt- und Lagedaten. Ob ein Eingriff zulässig ist, entscheiden Einreichplan, Statik und die Eigentümergemeinschaft, nicht dieser Bericht.
Energie & Klimarisiko
Energieklasse (geschätzt)
D
Mittlerer Energiebedarf
HWB 108 kWh/m²a laut Inserat ist ein mittlerer bis hoher Heizwärmebedarf und passt zu einem Wiederaufbauhaus aus 1956 ohne Dämmung der Gebäudehülle. Der fGEE von 1,58 mit Klasse C zeigt, dass der Wärmeerzeuger besser dasteht als die Hülle. Die Werte stammen aus dem Energieausweis mit Gültigkeit bis 31.01.2033 und haben Vorrang vor jeder Schätzung.
Heizkosten (Schätzung)
Schätzung: ca. 1.500 bis 2.300 EUR pro Jahr für Heizung und Warmwasser bei 81 m² und HWB 108 kWh/m²a, abhängig vom Energieträger und Nutzerverhalten. Nach Fenstertausch und Optimierung realistisch 1.000 bis 1.600 EUR pro Jahr.
Sanierungspflicht
In Österreich gibt es keine bundesweite Zwangssanierung nach Energieklasse und keine Austauschpflicht für bestehende fossile Heizungen, auch nicht bei Klasse D. Anforderungen an die thermische Qualität entstehen erst bei größeren Renovierungen und ergeben sich aus der OIB-Richtlinie 6 und der Wiener Bauordnung; der Neueinbau von Ölheizungen ist stark eingeschränkt. Ob Ihre geplante Sanierung als größere Renovierung gilt, ist im Einzelfall mit der Baubehörde und einem Planer zu klären.
Klimarisiken der Lage
Hochwasser und StarkregenMarkteinschätzung
Innenlage von Wieden abseits von Donau und Wienfluss, die Wohnung liegt im 3. Stock. Betroffen wären allenfalls Keller und Haustechnik bei Starkregen. Es wird keine Zonenlage behauptet; prüfen Sie die adressbezogene Abfrage im öffentlichen Naturgefahren-Portal des Bundes und die im Dossier einblendbare amtliche Karte.
Sommerliche ÜberhitzungMarkteinschätzung
Erhöht: dichte innerstädtische Bebauung mit Wärmeinseleffekt, 3. Stock, ungedämmte Hülle und Fenster der Bauperiode ohne Außenverschattung. Eine Außenjalousie oder Markise braucht in Wien in der Regel eine Bewilligung und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Sturm und HagelMarkteinschätzung
Normales städtisches Niveau. Relevant für Dach und Fassade und damit für die Rücklage der Gemeinschaft, nicht für die Wohnung selbst.
Lärmbelastung als NutzungsrisikoMarkteinschätzung
Die Nähe zur Wiedner Hauptstraße mit Straßenbahn bringt Verkehrslärm; das Schlafzimmer liegt hofseitig. Schallschutzfenster auf der Straßenseite sind die wirksame Maßnahme und lassen sich mit dem energetischen Fenstertausch verbinden.
Sinnvolle energetische Maßnahmen
- Fenstertausch mit Dreifachverglasung und Schallschutz zur Straße, senkt Heizbedarf und Lärm in einem Schritt
- Oberste Geschoßdecke beziehungsweise Dach und Kellerdecke dämmen, Maßnahme der Eigentümergemeinschaft und über Sanierungsförderung zuschussfähig
- Wärmeerzeuger prüfen und, wenn möglich, auf Fernwärme oder Wärmepumpe umstellen, dazu Fördermöglichkeiten für den Ausstieg aus fossilen Systemen abfragen
- Innendämmung an Wärmebrücken und Fensterlaibungen fachgerecht planen, sonst droht Schimmel
- Außenverschattung und Nachtlüftung gegen Überhitzung, Bewilligung und Zustimmung der Gemeinschaft vorab klären
Maßgeblich ist der amtliche Energieausweis, hier mit HWB 108 kWh/m²a, Klasse D und fGEE 1,58 Klasse C, gültig bis 31.01.2033. Die Kostenangaben und die Bewertung der Klimarisiken sind Orientierung und Schätzung, keine Messung.
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10 von 10 · Tipps
Für den Kauf
Bevor Sie unterschreiben
Ihre stärkste Stellung ist das, was in diesem Bericht steht. Sie kennen den Marktwert, den konservativen Wert und die offenen Punkte. Damit gehen Sie ruhig in die Besichtigung und in das Preisgespräch.
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