3-Zimmer-Eigentumswohnung mit Lift und Keller, 1040 Wien Wieden, modernisierungsbedürftig (Verlassenschaft)

Der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien ist öffentlich online abrufbar, ebenso Schutzzonen und Bausperren; eine konkrete Abfrage ist ohne genaue Adresse nicht möglich, weil das Inserat nur die Gegend zwischen Wiedner Hauptstraße und Freihausviertel nennt. In öffentlichen Quellen wurde zu diesem Objekt kein Hinweis auf ein laufendes Bauverfahren gefunden. Der Bauakt selbst ist nicht öffentlich.

Sie brauchen: Baubewilligungsbescheid, genehmigten Einreichplan und Benützungsbewilligung bei der Baupolizei der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, anfordern; dazu genaue Adresse, Einlagezahl und Katastralgemeinde angeben und die Zustimmung des Eigentümers mitschicken, wenn Sie noch nicht Eigentümer sind. Zusätzlich Auszug aus Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sowie Auskunft über eine etwaige Schutzzone einholen und den Plan mit dem tatsächlichen Bestand vergleichen.

Das Inserat nennt HWB 108 kWh/m²a, Klasse D, fGEE 1,58 Klasse C und eine Gültigkeit bis 31.01.2033. Die Pflichtangaben sind damit erfüllt, HWB und Klasse sind für ein Gebäude aus 1956 ohne Hüllensanierung plausibel. Das Ausstellungsdatum ist nicht angegeben, aus der Gültigkeit bis 31.01.2033 folgt eine Ausstellung um Anfang 2023. Ein öffentliches Register mit gebäudescharfer Abfrage ist nicht frei zugänglich.

Sie brauchen: Energieausweis vom Verkäufer verlangen, er ist nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Bei Verletzung droht eine Verwaltungsstrafe bis 1.500 €. Prüfen Sie im Ausweis Ausstellungsdatum, Berechnungsvariante und ob er für die Wohnung oder für das Gesamtgebäude gilt.

Der Bund stellt eine öffentliche Naturgefahren-Übersicht bereit, in der Hochwasser, Sturm, Hagel und weitere Gefahren adressbezogen abgefragt werden können. Eine gebäudescharfe Abfrage für diese Wohnung wurde nicht durchgeführt, weil die genaue Adresse fehlt; es wird daher keine Zonenlage behauptet. Die Innenlage von Wieden liegt nicht am Donau- oder Wienfluss-Ufer, in einer Wohnung im 3. Stock ist Hochwasser ohnehin vor allem ein Thema für Keller und Haustechnik.

Sie brauchen: Sobald die genaue Adresse vorliegt, im öffentlichen Naturgefahren-Portal des Bundes Hochwasser und Starkregen abfragen und den Wiener Gefahrenzonen- beziehungsweise Überflutungshinweis im Stadtplan prüfen. Im Dossier können Sie die amtliche Karte über das Ebenen-Symbol oben rechts in der Lage-Karte direkt am Objekt einblenden. Zusätzlich beim Verwalter erfragen, ob Keller oder Haustechnik schon einmal von Wassereintritt betroffen waren.

Das Grundbuch ist nach § 7 Grundbuchsgesetz öffentlich, jeder kann Einsicht nehmen. Ohne Einlagezahl konnte kein Auszug zu diesem Objekt gezogen werden, es wird daher keine Eintragung behauptet. Bei einer Verlassenschaft ist im B-Blatt zu prüfen, ob die Einantwortung bereits erfolgt ist und wer als Eigentümer eingetragen beziehungsweise verfügungsberechtigt ist.

Sie brauchen: Aktuellen Grundbuchauszug über die Grundbuchabfrage des Justizportals, ein Notariat, einen Rechtsanwalt oder das Bezirksgericht anfordern, dazu Einlagezahl und Katastralgemeinde oder die genaue Adresse angeben. Lesen Sie das C-Blatt auf Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss, Wohnungsgebrauchsrecht, Vorkaufsrecht und Belastungs- und Veräußerungsverbot. Eine eingetragene Dienstbarkeit bindet Sie als Erwerber auch ohne Ihre Zustimmung.

Verdachtsflächenkataster und Altlastenatlas werden vom Umweltbundesamt geführt und sind öffentlich abfragbar. Für die Innenlage des 4. Bezirks als reines Wohngebiet ohne Hinweis auf frühere Industrie- oder Tankstellennutzung wurde kein Eintrag festgestellt. Wichtig für Ihre Entscheidung: Bei einer Eigentumswohnung im 3. Stock erwerben Sie nur einen Anteil an der Liegenschaft, und die Haftung des Eigentümers und Rechtsnachfolgers nach § 31 Abs. 4 Wasserrechtsgesetz besteht nur subsidiär neben der des Verursachers und nur dann, wenn Zustimmung, Duldung oder Kenntnis der Gefahr vorliegt. Eine Bodenuntersuchung ist hier nach derzeitigem Stand nicht erforderlich.

Sie brauchen: Kostenlose Abfrage im Verdachtsflächenkataster und Altlastenatlas des Umweltbundesamts mit der Adresse beziehungsweise Katastralgemeinde und Grundstücksnummer. Zusätzlich beim Verwalter nach früherer gewerblicher Nutzung im Haus, etwa Werkstatt, Chemischreinigung oder Öltank im Keller, fragen. Ergibt sich ein Verdacht, erst dann ein Bodengutachten beauftragen.

Aus dem Inserat sind 264,01 € monatliche Kosten inklusive Umsatzsteuer bekannt, darin 93,90 € Reparaturrücklage und 112,66 € sonstige Kosten, jeweils exklusive Umsatzsteuer. Die Rücklagendotierung entspricht rund 1,16 € je m² und liegt knapp über dem Mindestbeitrag von 1,13 € je m², der zum 01.01.2026 von 0,90 € angehoben wurde. Der Stand der Rücklage, beschlossene Sanierungen und offene Beiträge des Voreigentümers sind öffentlich nicht einsehbar.

Sie brauchen: Vom Verwalter Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, aktuelle Vorschreibung, die letzten zwei Jahresabrechnungen nach § 20 Abs. 3 WEG 2002, den Stand der Rücklage nach § 31 WEG 2002, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und eine schriftliche Auskunft über offene Beträge und beschlossene Sanierungen verlangen. Diese Unterlagen sind bei einer Eigentumswohnung geschuldet, nicht bloß wünschenswert. Für Ausstände des Voreigentümers haftet die Wohnung wirtschaftlich mit, deshalb die Auskunft schriftlich einholen und offene Beträge im Kaufvertrag klar zuordnen.