1-bedroom apartment (1 bed), first floor, with balcony and resident parking space in Clontarf, Dublin 3

Clontarf ist im Dublin City Development Plan 2022 bis 2028 im Kern als Wohnnutzung ausgewiesen, die Zoning-Geodaten des Councils sind öffentlich abrufbar. Zur konkreten Wohnanlage wurde in öffentlichen Quellen kein anhängiges Bauverfahren und kein Hinweis auf eine ungenehmigte Veränderung gefunden. Das Inserat nennt keinen Zubau und keine Nutzungsänderung.

You need: Beauftragen Sie Ihren solicitor mit der planning search bei Dublin City Council für die konkrete Adresse und die Nachbargrundstücke. Verlangen Sie vom Verkäufer die planning permission mit Auflagen und das Certificate of Compliance with Planning Permission and Building Regulations. Für die Auskunft brauchen Sie die genaue Adresse mit Eircode und, wenn vorhanden, die Nummer der ursprünglichen Bewilligung. Fehlt der Nachweis, bleibt offen, ob Veränderungen bewilligt sind, und die Bank verweigert regelmäßig die Auszahlung.

Das Inserat nennt die Klasse C3, aber weder die BER-Nummer noch den Kennwert in kWh je Quadratmeter und Jahr. Beides ist in jeder Anzeige geschuldet. Jeder Ausweis ist über die MPRN im öffentlichen Register der staatlichen Energieagentur nachprüfbar, ein Eintrag zu dieser Einheit konnte ohne Nummer und ohne genaue Adresse nicht abgefragt werden.

You need: Verlangen Sie vom Makler das BER-Zertifikat mit Nummer und Ablaufdatum sowie den BER Advisory Report. Beides ist vor Abschluss auszuhändigen, Grundlage sind die European Union (Energy Performance of Buildings) Regulations 2012 (S.I. No. 243 of 2012). Prüfen Sie den Eintrag anschließend im öffentlichen BER-Register über die MPRN der Wohnung gegen. Ein Ausweis ist zehn Jahre gültig. Fehlt er, ist das eine Straftat mit Geldstrafe bis 5.000 € je Fall, verfolgt von der Building Control Authority.

Clontarf ist als küstenhochwassergefährdet dokumentiert. Im Februar 2026 wurde die Ufermauer bei Flut überspült, Promenade, Radweg und Parkplätze standen unter Wasser, das Wasser reichte bis an die Grundstücksgrenzen gegenüber. Der Ausbau der Hochwasserabwehr ist nach den Berichten erst für 2033 vorgesehen. Ob die konkrete Anlage in Flood Zone A oder B liegt, ließ sich ohne die genaue Adresse nicht bestimmen.

You need: Fragen Sie die Hochwasserzone für den Eircode über den öffentlichen Kartendienst der irischen Hochwasserinformation ab. Verlangen Sie zusätzlich vom Verwalter den Versicherungsnachweis der Anlage mit ausdrücklicher Deckung für Überschwemmung sowie die Schadenshistorie der letzten zehn Jahre. Holen Sie vor dem Gebot ein Angebot Ihres eigenen Versicherers ein, damit Sie wissen, ob und zu welcher Prämie gedeckt wird.

Das Inserat nennt weder Eigentumsform noch Folio-Nummer, und es gibt keinen Hinweis auf ein Wegerecht, ein Wohnrecht oder eine Nutzung durch Dritte. Ohne Folio lässt sich nicht sagen, welche Lasten eingetragen sind. Eine wirksam begründete und eingetragene Dienstbarkeit bindet jeden späteren Eigentümer, ohne dass er zustimmen müsste.

You need: Fordern Sie über Ihren solicitor das Folio und die Land Registry map bei Tailte Éireann an und lesen Sie Part 3 des Folios, dort stehen die burdens. Dafür brauchen Sie Folio-Nummer und County oder die genaue Adresse. Beachten Sie den Fallstrick: easements und profits a prendre binden registriertes Grund nach Section 72 Abs. 1 Buchst. h Registration of Title Act 1964 auch OHNE Eintragung, solange sie nicht nach der Erstregistrierung ausdrücklich eingeräumt wurden. Ein seit Jahrzehnten benutzter Weg kann Sie also binden, während das Folio schweigt. Ergänzen Sie deshalb die Antworten auf die Objections and Requisitions on Title zu Wegerechten und Nutzungen Dritter sowie eine Begehung der Örtlichkeit. Bei nicht registriertem Titel ist die Urkundenkette im Registry of Deeds zu prüfen.

Es gibt in Irland kein landesweites Altlastenkataster. Für den Standort Clontarf, eine seit langem bestehende Wohnlage ohne Hinweis auf früheres Gewerbe im Inserat, wurde in den öffentlichen Quellen kein Anhaltspunkt für eine Verunreinigung gefunden. Wichtig für Ihre Entscheidung: Die Haftung nach Section 32 Waste Management Act 1996 knüpft an das Halten der Fläche an und kann deshalb den Eigentümer treffen, auch wenn ein anderer die Verunreinigung verursacht hat. Bei einer Wohnung in einer Anlage liegt der Grund und Boden allerdings bei der owners management company, nicht bei Ihnen allein. Eine allgemeine, an Grenzwerte gebundene Sanierungspflicht gibt es nicht; ausgelöst wird eine Sanierung durch Anordnung der Behörde nach dem Abfallrecht oder, weit häufiger, durch Auflagen in einer planning permission bei Neubebauung. Für den Kauf einer bestehenden Wohnung im ersten Stock ist eine eigene Bodenuntersuchung nach dieser Sachlage nicht erforderlich.

You need: Lassen Sie die planning history des Grundstücks und der Nachbargrundstücke im Rahmen der planning search mitprüfen, mit Blick auf früheres Gewerbe. Prüfen Sie ergänzend das Lizenzregister und die Kartendienste der Environmental Protection Agency sowie den waste management plan von Dublin City Council mit der Liste historischer Ablagerungsflächen. Stellen Sie in den requisitions on title ausdrücklich die Frage nach früherer Nutzung und bekannten Verunreinigungen. Nur bei einem konkreten Verdacht ist eine Site Investigation nach dem EPA Code of Practice sinnvoll, Phase 1 als Recherche, Phase 2 mit Bohrungen.

Das Inserat nennt eine jährliche Verwaltungsgebühr von 1.818,88 € für 2026 ohne Aufschlüsselung. Stand der Rücklage, beschlossene Arbeiten und Name der Verwaltungsgesellschaft fehlen. Diese Angaben sind nicht öffentlich einsehbar, sie kommen aus den Unterlagen der Gesellschaft und aus dem Firmenregister.

You need: Verlangen Sie über Ihren solicitor: die Bescheinigung der owners management company über offene Beiträge der Einheit nach Section 18 Multi-Unit Developments Act 2011, den Jahresabschluss und den Stand des building investment fund nach Section 19, den Haushaltsplan mit Einzelpositionen, die Protokolle der letzten Mitgliederversammlungen mit Blick auf geplante Großausgaben, die Kopie des lease mit Restlaufzeit, den Nachweis, dass das Gemeinschaftseigentum tatsächlich an die Gesellschaft übertragen wurde, und den Versicherungsnachweis der Anlage. Den Namen und die Kennzahlen der Gesellschaft können Sie zusätzlich im Firmenregister prüfen. Ohne die Beitragsbescheinigung bleiben offene service charges an der Einheit hängen und treffen Sie.