This is the public example dossier. It shows what a report looks like, but is not a real customer report.
Analysis dossier
1-bedroom apartment (1 bed), first floor, with balcony and resident parking space in Clontarf, Dublin 3
Wohnanlage nahe Vernon Avenue, Clontarf, Dublin 3 (D03), genaue Adresse im Inserat genannt, hier nicht übernommen · Dublin · Irland
€295,000
€280,830
€252,747
What you have here
The complete inspection report on this property, from the listing and public registers.
- 10 chapters, each available on its own
- Confidence: lowLowered from medium to low. The independent second review does not consider the data base sufficient for the higher level. The lower level is shown here instead of the one the analysis itself assumed. The second review left one serious finding open (Mietrecht). While it is open, confidence cannot exceed medium.
- 9 warning signals, 2 of them serious, and 5 opportunities
- Reference number BAA19F2B-3D9B-4DFA-BAC1-842A7139FD1F ✓
What the full assessment additionally shows
- Lending value and income value, the way a bank calculates them.
- Stress tests for interest, rent and vacancy.
- Your own documents read and checked against the listing.
What you can do now
Structural changes to the existing property
Eine einzelne Ein-Zimmer-Wohnung von 34,5 m² im ersten Stock einer bestehenden Anlage bietet für einen Entwickler keinen Hebel. Gemeinschaftseigentum und Restrechte liegen bei der owners management company, jede bauliche Veränderung über die Einheit hinaus setzt deren Zustimmung voraus. Wertsteigerung ist hier nur über Innenausbau und energetische Aufwertung erreichbar, nicht über zusätzliche Fläche.
Potentials:
Energetische Aufwertung innerhalb der Einheitmarket assessment
Von C3 in Richtung B über Dichtungen, Warmwasser, Heizungsregelung und, mit Zustimmung der Verwaltungsgesellschaft, Fenster oder Wärmepumpe. Zuschüsse der staatlichen Energieagentur decken einen Teil der Kosten. Der Hebel liegt in Betriebskosten und Vermarktbarkeit, nicht in Fläche.
Stauraum- und Ausbauoptimierungmarket assessment
Einbauschränke, deckenhohe Regallösung in der Abstellkammer und eine kompakte Küchenzeile erhöhen den Nutzwert auf gleicher Fläche. Bei Kleinwohnungen schlägt das auf Miete und Wiederverkauf durch.
Balkonnutzung ganzjährig+3 m²market assessment
Eine Verglasung des Balkons wäre nur mit Zustimmung der Verwaltungsgesellschaft und, weil sie das äußere Erscheinungsbild verändert, voraussichtlich mit planning permission zulässig. Vor jeder Planung ist zu klären, ob die Anlage in einer Architectural Conservation Area liegt.
Aufwertung der Gesamtanlagemarket assessment
Dämmung, Fenster und Heizzentrale auf Ebene der Anlage heben den Wert aller Einheiten. Das ist nur über Beschluss der Mitgliederversammlung erreichbar und daher kein Hebel eines einzelnen Käufers, wohl aber ein Grund, sich im Vorstand der Gesellschaft zu engagieren.
Clarify before any structural change
Indicative assessment from property and location data. Whether a change is permitted is decided by the building plans, the structural engineer and the owners association, not by this report.
Energy & climate risk
Energy class (estimated)
C3 (laut Inserat, Kennwert in kWh je m² und Jahr nicht genannt)
Mittlerer Energiebedarf
Mittel. C3 ist im irischen Bestand ein durchschnittlicher Wert, deutlich besser als die typischen D- und E-Einstufungen älterer Wohnanlagen, aber klar unter B. In Verbindung mit Gasheizung, kleiner Fläche und der geschützten Lage einer Wohnung im ersten Stock zwischen anderen Einheiten ist der absolute Heizwärmebedarf niedrig. Ohne den Kennwert bleibt das eine Einordnung, keine Rechnung.
Heating cost (estimate)
Schätzung: ca. 700 bis 1.200 € pro Jahr für Heizung und Warmwasser bei 34,5 m², Gasheizung und Klasse C3, ohne Haushaltsstrom. Der tatsächliche Wert hängt vom Kennwert des BER, vom Nutzerverhalten und vom Gaspreis ab.
Renovation obligation
In Irland besteht keine gebäudescharfe Sanierungspflicht an einer bestimmten BER-Note, und es gibt kein Vermietungs- oder Verkaufsverbot ab einer bestimmten Klasse, anders als in Frankreich oder Flandern. Für den Bestand gibt es auch keine Austauschpflicht für eine vorhandene Heizung; Gaskessel dürfen weiter betrieben werden. Eine schlechte Note wirkt über Kosten und Förderfähigkeit, nicht über eine Pflicht. Der Nearly Zero Energy Building Standard nach Teil L der Building Regulations gilt für Neubauten, nicht für dieses Objekt.
Location climate risks
Küstenhochwasser und Sturmflutmarket assessment
Konkret und belegt. Im Februar 2026 wurde die Ufermauer in Clontarf bei Flut überspült, Promenade, Radweg und Parkplätze standen unter Wasser. Clontarf gilt als der am geringsten geschützte Punkt der Stadt, der Ausbau der Hochwasserabwehr ist nach den Berichten erst für 2033 vorgesehen. Eine Wohnung im ersten Stock ist gegen eindringendes Wasser weitgehend geschützt; betroffen sind Zugang, Stellplätze, Gemeinschaftsflächen im Erdgeschoss und vor allem Prämie und Verfügbarkeit der Gebäudeversicherung. Hochwasserzone über den öffentlichen Kartendienst für den Eircode abfragen.
Starkregenmarket assessment
Mittel. In Küstenlage mit Vorflut über die Bucht kann Starkregen bei gleichzeitigem Hochwasser nicht abfließen. Für eine Wohnung im ersten Stock gering, für Tiefgarage und Stellplätze der Anlage relevant.
Sommerliche Überhitzungmarket assessment
Gering bis mittel. Meeresnahe Lage mit maritimem Klima begrenzt Hitzespitzen. Bei einer Wohnung mit nur einer Fassadenseite ist Querlüftung allerdings nicht möglich, was an heißen Tagen spürbar wird.
Sturm und Hagelmarket assessment
Mittel. Exponierte Küstenlage an der Dublin Bay mit entsprechender Windlast auf Fenster, Balkon und Dach der Anlage. Relevant für den Zustand der Gemeinschaftsteile und die Versicherungsprämie.
Sensible energy measures
- Fensterdichtungen und Beschläge prüfen und erneuern, geringer Aufwand mit sofortiger Wirkung auf Zugluft und Heizkosten
- Heizungsregelung und Thermostatventile modernisieren, mit Zuschuss der staatlichen Energieagentur förderfähig
- Warmwasserspeicher und Rohrleitungen dämmen, insbesondere im Bereich der Abstellkammer
- Fenstertausch auf Dreifachverglasung, nur mit Zustimmung der Verwaltungsgesellschaft und wenn die Anlage keine einheitliche Fassadenvorgabe hat
- Umstieg von Gas auf Wärmepumpe, in einer Wohnanlage nur gemeinschaftlich sinnvoll und förderfähig, deshalb über die Mitgliederversammlung zu betreiben
Maßgeblich ist der amtliche Energieausweis, also das BER-Zertifikat samt Advisory Report, nachprüfbar über die MPRN im öffentlichen Register der staatlichen Energieagentur. Alle Angaben hier sind eine Orientierung aus Klasse, Heizsystem, Fläche und Lage, keine Messung.
Scan my Home dossier · AI-assisted indication, not a sworn market-value appraisal · valuation conservative incl. 10 % safety discount · Interest/market data as of 2026-07 · Version 663
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