Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Analyse-Bericht
Vermietete 2-Zimmer-Altbauwohnung, 45 m², Berlin-Köpenick
genaue Adresse nicht freigegeben, PLZ 12557 Berlin-Köpenick · Berlin · Deutschland
170.000 €
156.825 €
141.143 €
Was Sie hier haben
Den vollständigen Prüfbericht zu diesem Objekt, aus Inserat und öffentlichen Registern.
- 10 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigVon mittel auf niedrig gesenkt. Die unabhängige Zweitprüfung hält die Datenbasis für diese Stufe für nicht ausreichend belegt. Deshalb steht hier die niedrigere Stufe und nicht die, die die Analyse selbst angesetzt hatte.
- 10 Warnsignale, davon 3 schwer, und 5 Chancen
- Prüfnummer E0AE4CB8-B39E-4504-BA84-DD86A920BA20 ✓
Was die Komplett-Einschätzung zusätzlich zeigt
- Beleihungswert und Ertragswert, wie eine Bank sie rechnet.
- Belastungsproben für Zins, Miete und Leerstand.
- Ihre eigenen Unterlagen gelesen und gegen das Inserat gehalten.
Was Sie jetzt tun können
Auf einen Blick
Wichtigstes Warnsignal: Laufende Vermietung bindet den Erwerber (von 10 insgesamt, 3 davon hoch)
Was noch offen ist · Unklarheiten
Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigEhrlich statt vollständig: Scan my Home arbeitet nur mit echten Angaben und Dokumenten. Diese Punkte konnten aus dem Inserat und den Unterlagen nicht sicher geklärt werden, bitte vor Ort oder beim Makler nachfragen.
- ○Kein maßstäblicher Grundriss vorhanden. Die gezeigte Raumaufteilung ist geschätzt, echten Plan beim Makler verlangen.
- ○genaue Adresse und damit Wohnlageeinstufung, Lärm- und Hochwasserlage, objektscharfer Bodenrichtwert
- ○Ist-Miete, Mietvertragslaufzeit, Kaution und etwaige Index- oder Staffelklausel
- ○Energieausweis mit Kennwert, Ausweisart, Energieträger und Ausstellungsdatum
- ○Stand der Erhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Beschlusssammlung
- ○Teilungserklärung mit Miteigentumsanteil und Zuordnung des Kellers
- ○Grundbuchauszug samt Abteilung II und Baulastenverzeichnis
- ○Geschoss, Aufzug, Ausrichtung, Vorhandensein einer Freifläche
- ○Zustand von Bad, Küche, Elektrik, Fenstern und Steigleitungen, Feuchtebefund
- ○keine objektscharfen Vergleichsinserate mit Preis und Fläche auffindbar, zwei Vergleichswerte sind als synthetische Marktreferenz gekennzeichnet
- ○Angabe zur Umwandlung in Wohnungseigentum und zu einer laufenden Sperrfrist nach § 577a BGB
Was jetzt zu tun ist
Ihr Fahrplan
In dieser Reihenfolge. Wer sie dreht, verhandelt über ein Objekt, das er noch nicht kennt.
- 1
Diese Unterlagen verlangen
Die 11 Punkte aus „Was noch offen ist" sind Ihre Liste für den Makler. Solange die offen sind, kennen Sie das Objekt nicht vollständig, und jede Zahl hier steht unter Vorbehalt.
- 2
Vor Ort prüfen
3 Punkte aus dieser Analyse lassen sich nur vor Ort klären. Bis dahin ist jede Zahl hier eine Annahme.
- ·Laufende Vermietung bindet den Erwerber
- ·Rendite deckt Finanzierung und Instandhaltung knapp
- ·Unbekannte Erhaltungsrücklage und beschlossene Maßnahmen
- 3
Preis verhandeln
Über der Obergrenze zahlen Sie den Mangel mit, den Sie gerade gefunden haben.
- ·Ihre Obergrenze: 141.143 € (konservativer Wert, mit Sicherheitsabschlag)
- ·Fairer Marktwert: 156.825 €
- ·Das Angebot liegt 8,4 % über dem Marktwert
- ·Der Angebotspreis von 3.777,78 € je m2 liegt über der für diese Ausstattung ableitbaren Wertspanne von 149.000 € bis 165.000 €, obwohl Aufzug, Balkon und Sanierungsnachweis fehlen.
- ·Die laufende Vermietung schließt Eigennutzer als Käufer aus und begrenzt den Ertrag auf 3,0 % brutto bei 420 € nachhaltiger Kaltmiete und 180 € Hausgeld im Monat.
- ·Erwerbsnebenkosten von 11,57 %, also rund 19.700 €, sind nicht wertbildend und beim Wiederverkauf verloren.
- 4
Erst dann unterschreiben
Alles davor lässt sich noch ändern. Ab der Unterschrift tragen Sie das Risiko.
- ·Qualitätsprüfung zu dieser Analyse: „bestätigt mit Hinweisen"
- ·Der faire Marktwert liegt bei 156.825 €, gefordert werden 170.000 €, also über der Wertspanne von 149.000 € bis 165.000 €. Steigen Sie mit rund 138.000 € ein und zahlen Sie höchstens 141.143 €, den konservativen Wert.
Fertiger Anfrage-Text für den Makler
Enthält die offenen Unterlagen und die Fragen aus dieser Analyse. Bewusst ohne Preis und ohne Bewertung, das ist Ihre Verhandlungsposition.
Scores
Warum jede der sechs Noten so ausfällt
Red Flags & Chancen
Red Flags (10)
Laufende Vermietung bindet den ErwerberMarkteinschätzung
Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, die Kaution geht nach § 566a BGB mit über. Eine Miete unter Marktniveau ist damit ein Wertabschlag, weil sie nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nur innerhalb der Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren anhebbar ist. Verlangen Sie Mietvertrag, aktuelle Miethöhe, Kautionsnachweis und Angabe, ob die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde: dann läuft eine Sperrfrist nach § 577a BGB von bis zu zehn Jahren, bevor Eigenbedarf angemeldet werden kann.
Rendite deckt Finanzierung und Instandhaltung knappMarkteinschätzung
Bei einer nachhaltig erzielbaren Kaltmiete von 420 € im Monat ergibt sich auf den Angebotspreis eine Bruttorendite von 3,0 %. Vom Mietertrag gehen Hausgeld von 180 € im Monat, der nicht umlagefähige Verwaltungs- und Rücklagenanteil sowie Instandhaltung im Sondereigentum ab. Rechnen Sie vor dem Gebot mit der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan durch, welcher Anteil des Hausgelds nicht umlagefähig ist.
Unbekannte Erhaltungsrücklage und beschlossene MaßnahmenMarkteinschätzung
Bei Baujahr 1935 stehen Dach, Fassade, Stränge und Heizung im Lebenszyklus an. Der Erwerber haftet nicht für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers, wohl aber für alle Beträge, die nach dem Eigentumsübergang fällig werden, auch für eine bereits vorher beschlossene Sonderumlage. Verlangen Sie Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 WEG sowie den Stand der Erhaltungsrücklage. Diese Unterlagen sind geschuldet, nicht nur wünschenswert.
Energieklasse D, Gasheizung und Nachrüstpflichten beim EigentümerwechselMarkteinschätzung
Eine gebäudescharfe Zwangssanierung nach Effizienzklasse gibt es nicht. Anlassbezogen muss ein neuer Eigentümer aber die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen (§ 35 GModG) und zugängliche Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG), in der Regel binnen zwei Jahren nach dem Kauf. In der Eigentümergemeinschaft betrifft das Gemeinschaftseigentum: Fragen Sie nach Nachweisen, ob die Dämmpflichten schon erfüllt sind. Die frühere Austauschpflicht für alte Konstanttemperatur-Kessel ist seit dem 29.07.2026 gestrichen, eine Pflicht zum Mindestanteil erneuerbarer Energie beim Heizungstausch besteht seit dem GModG nicht mehr.
Energieausweis ohne Datum und ohne Kennwert im InseratMarkteinschätzung
Angegeben ist nur die Klasse D, es fehlen Energiekennwert, Art des Ausweises und Energieträger als Pflichtangaben nach § 87 GEG. Der Verkäufer muss den gültigen Ausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und nach Vertragsabschluss übergeben (§ 80 GEG), sonst droht ein Bußgeld bis zu 10.000 € (§ 108 GEG). Fordern Sie den Ausweis samt Ausstellungsdatum schriftlich an.
Keine Adresse, kein Grundriss, keine Fotos im übergebenen MaterialMarkteinschätzung
Ohne genaue Adresse sind Wohnlageeinstufung, Lärmbelastung, Bodenrichtwert und Überschwemmungslage nicht objektscharf prüfbar. Fordern Sie die Adresse vor jedem Gebot an und prüfen Sie in der Lage-Karte des Dossiers über das Ebenen-Symbol oben rechts die amtlichen Ebenen zu Hochwasser, Lärm und Widmung direkt am Objekt.
Dingliche Lasten und Baulasten noch offenMarkteinschätzung
Eingetragene Rechte wie Wege-, Leitungs- oder Wohnungsrecht haften am Grundstück und binden den Erwerber auch ohne seine Zustimmung. Sie stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Das deutsche Grundbuch ist nicht frei einsehbar, es braucht ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO, der Käufer ist also auf Verkäufer oder Notar angewiesen. Verlangen Sie aktuellen Grundbuchauszug samt Abteilung II und einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Aus dem Inserat ergibt sich kein Hinweis auf eine bestehende Last.
Erwerbsnebenkosten von rund 11,57 %Markteinschätzung
Provision 3,57 %, Grunderwerbsteuer 6 %, Notar 1,5 % und Grundbuch 0,5 % ergeben auf 170.000 € rund 19.700 €, der Gesamteinsatz liegt damit bei etwa 189.700 €. Diese Kosten sind nicht wertbildend und beim Wiederverkauf verloren. Rechnen Sie sie in Ihre Gebotsgrenze ein.
Lage im Einzugsbereich von Spree und DahmeMarkteinschätzung
Für Berlin sind Überschwemmungsgebiete unter anderem für Müggelspree und Untere Havel/Untere Spree förmlich festgesetzt. Ob das Grundstück betroffen ist, lässt sich ohne Adresse nicht sagen. Prüfen Sie die amtliche Überschwemmungsgebietskarte des Landes Berlin und die im Dossier eingeblendete Ebene und klären Sie mit dem Versicherer die Elementarschadendeckung.
Zustandsangabe nicht belegtMarkteinschätzung
Gepflegt ist keine technische Aussage. Der Verkäufer muss ihm bekannte, nicht ohne Weiteres erkennbare Mängel offenlegen, arglistiges Verschweigen macht jeden Haftungsausschluss unwirksam (§ 444 BGB). Lassen Sie sich Feuchtigkeit, Vorschäden und behördliche Auflagen schriftlich bestätigen und besichtigen Sie die Wohnung im vermieteten Zustand mit einem Bausachverständigen.
Chancen (5)
Kleine Fläche ist am Berliner Markt gut handelbarMarkteinschätzung
45 m² und 2 Zimmer sind das liquideste Segment: geringer Kapitaleinsatz, breite Käuferschicht aus Anlegern und Singles, gute Wiederverkäuflichkeit.
Mietanhebungspotenzial im BestandMarkteinschätzung
Nach dem Berliner Mietspiegel 2026 liegt der Mittelwert für Baujahr 1919 bis 1949, mittlere Wohnlage, 45 bis unter 60 m² bei 7,73 € je m2, der obere Spannenwert bei 9,80 € je m2. Liegt die Ist-Miete darunter, ist eine Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der Kappungsgrenze möglich.
Lagequalität KöpenickMarkteinschätzung
Altstadt, Kietz und Wendenschloss sind wasserbezogene, nachgefragte Wohnlagen mit S-Bahn- und Tramanschluss. Der Bodenrichtwert im PLZ-Bereich 12557 gehört laut amtlicher Preisauskunft zu den höchsten in Köpenick.
Wertsteigerung nach Modernisierung des SondereigentumsMarkteinschätzung
Bad, Elektrik und Böden lassen sich nach einem Mieterwechsel mit einem mittleren fünfstelligen Betrag auf zeitgemäßen Standard bringen, was Miete und Verkehrswert je m2 hebt.
Verhandlungsspielraum durch offene UnterlagenMarkteinschätzung
Fehlende Beschlusssammlung, unbekannte Rücklage und fehlendes Energieausweisdatum sind harte Verhandlungsargumente, weil es sich um geschuldete Unterlagen handelt.
Hintergrund und Prüfpunkte
Was hinter dem Verkauf stecken könnte und was ein Käufer, Makler oder Bauträger vor einer Entscheidung prüfen sollte. Recherchebasiert, Vermutungen sind als solche gekennzeichnet.
Was dahinterstecken könnte: 4 mögliche Verkaufsgründe, 6 Auffälligkeiten und 10 Punkte zum Prüfen
Angeboten wird eine 45 m² große Zweizimmerwohnung von 1935 im Ortsteil Köpenick, PLZ 12557, vermietet, mit Keller und Gaszentralheizung, Energieklasse D, Hausgeld 180 € im Monat. Die Adresse ist nicht freigegeben, damit fehlen Wohnlageeinstufung, Geschoss und Hausumfeld. Der PLZ-Bereich umfasst mit Altstadt, Kietz und Wendenschloss sehr unterschiedliche Lagen, der Bodenrichtwert liegt dort mit rund 626 € je m2 an der Spitze Köpenicks. Der Markt in Köpenick ist nach dem Rückgang seit 2022 seitwärts, während die Mieten laut Mietspiegel weiter steigen.
Mögliche Verkaufsgründe
Portfoliobereinigung eines AnlegersMarkteinschätzung
Vermutung. Die Wohnung wird ausdrücklich als Investitionsmöglichkeit beworben, ist vermietet und klein. Das ist typisch für einen Eigentümer, der eine Einzelposition abgibt, statt eine Wohnung für den Eigenbedarf zu verkaufen.
Ertrag deckt Aufwand nicht mehrMarkteinschätzung
Vermutung, gestützt auf die Kennzahlen: bei rund 420 € nachhaltiger Kaltmiete und 180 € Hausgeld bleibt nach nicht umlagefähigen Anteilen und Instandhaltung wenig übrig. Anstehende Maßnahmen am Altbau von 1935 können den Verkaufsentschluss auslösen.
Anstehende Sanierung im GemeinschaftseigentumMarkteinschätzung
Vermutung. Ein Hausgeld von 4,00 € je m2 ist für einen Altbau eher niedrig, das kann auf eine schwache Rücklage und eine bevorstehende Sonderumlage hindeuten. Nur die Beschlusssammlung klärt das.
Preisfindung über einen ambitionierten AngebotspreisMarkteinschätzung
Beobachtung. 3.777,78 € je m2 liegen für eine vermietete, unsanierte Kleinwohnung ohne Freifläche über der abgeleiteten Wertspanne. Das lässt Verhandlungsspielraum vermuten, insbesondere bei längerer Vermarktungsdauer.
Auffälligkeiten
- ! Genaue Adresse nicht freigegeben, damit sind Lage, Lärm, Hochwasser und Bodenrichtwert nicht objektscharf prüfbar.
- ! Pflichtangaben aus dem Energieausweis nach § 87 GEG unvollständig: Energiekennwert, Ausweisart und Energieträger fehlen.
- ! Ist-Miete, Mietvertragslaufzeit und Kaution des laufenden Mietverhältnisses nicht genannt, obwohl das Objekt als Kapitalanlage beworben wird.
- ! Geschoss nicht angegeben, obwohl als Etagenwohnung bezeichnet und kein Aufzug erwähnt ist.
- ! Kein Grundriss, keine Angaben zu Bad, Elektrik, Fenstern und Strangsanierung, Zustand nur als gepflegt bezeichnet.
- ! Hausgeld von 4,00 € je m2 ist für einen Altbau von 1935 niedrig, Rücklagenstand unbekannt.
Vor dem Kauf prüfen
Grundbuchauszug samt Abteilung II
Dienstbarkeiten, Nießbrauch und Reallasten binden den Erwerber ohne seine Zustimmung; das Grundbuch ist nur mit berechtigtem Interesse nach § 12 GBO einsehbar, daher über Verkäufer oder Notar.
Teilungserklärung und Sondereigentum
Klärt, ob der Keller Sondereigentum oder nur Sondernutzungsrecht ist, und welche Bauteile die Gemeinschaft trägt.
Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklage
Beschlossene Sonderumlagen und Bauvorhaben binden den Käufer für alle nach dem Eigentumsübergang fälligen Beträge.
Mietvertrag, Ist-Miete, Kaution, Indexklausel
Der Käufer tritt nach § 566 BGB ein. Eine Miete unter Markt ist ein Wertabschlag, wenn sie nur begrenzt anhebbar ist.
Umwandlung in Wohnungseigentum und laufende Sperrfrist
Nach Umwandlung und Verkauf darf Eigenbedarf erst nach der Sperrfrist nach § 577a BGB angemeldet werden, je nach Land bis zu zehn Jahren.
Energieausweis mit Kennwert und Datum, Nachweise der Dämm-Nachrüstpflichten
Klärt Energiekosten und ob die Pflichten nach §§ 35 und 69 GModG binnen zwei Jahren nach dem Kauf noch auf den Erwerber zukommen.
Zustand von Bad, Elektrik, Fenstern und Steigleitungen, Feuchtebefund
Bestimmt das Investitionsvolumen von 16.500 € bis 32.000 € und ist Grundlage jeder Preisverhandlung; arglistig verschwiegene Mängel machen einen Haftungsausschluss nach § 444 BGB unwirksam.
Bauakte und Baulastenverzeichnis beim Bezirksamt
Abgleich von genehmigtem und tatsächlichem Bestand; die Verantwortung für formell illegale Bauteile trifft nach dem Kauf den Erwerber.
Auskunft aus dem Bodenbelastungskataster
Der Eigentümer haftet als Zustandsstörer nach § 4 BBodSchG neben dem Verursacher, grundsätzlich begrenzt auf den Verkehrswert, bei Kenntnis beim Erwerb auch darüber hinaus.
Überschwemmungsgebiet und Versicherbarkeit
Berlin hat Überschwemmungsgebiete an Spree und Dahme festgesetzt; Zonierung entscheidet über Prämie und Deckung.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.