Vermietete 2-Zimmer-Altbauwohnung, 45 m², Berlin-Köpenick

Die zulässige Nutzung ergibt sich aus dem Bebauungsplan der Gemeinde (§ 30 BauGB), sonst aus dem Einfügen in die Umgebung (§ 34 BauGB). Ohne freigegebene Adresse konnte kein Planstand für dieses Grundstück recherchiert werden. Für Köpenick als gewachsenes Wohngebiet ist eine Wohnnutzung im Bestand von 1935 plausibel.

Sie brauchen: Auszug aus Bebauungsplan und Flächennutzungsplan beim Stadtentwicklungsamt Treptow-Köpenick anfordern, dazu Adresse oder Flurstück und Gemarkung angeben; Bauakte und Baugenehmigung mit Bauvorlagen beim Bauaufsichtsamt einsehen; Auszug aus dem Baulastenverzeichnis anfordern; Auskunft der Gemeinde zu einem Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB einholen, das etwa in Sanierungsgebieten bestehen kann.

Das Inserat nennt nur die Klasse D. Energiekennwert, Art des Ausweises, Energieträger als Pflichtangaben nach § 87 GEG und das Ausstellungsdatum fehlen. In öffentlichen Quellen ist kein Ausweis zu diesem Objekt auffindbar, ein frei zugängliches Register gibt es in Deutschland nicht.

Sie brauchen: Gültigen Energieausweis vom Verkäufer verlangen, er ist spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und nach Vertragsabschluss zu übergeben (§ 80 GEG), sonst Bußgeld bis 10.000 € (§ 108 GEG). Zusätzlich Registriernummer, Ausstellungsdatum, Art des Ausweises und den ausgewiesenen Endenergiebedarf abfragen sowie Nachweise über erfüllte Dämm-Nachrüstpflichten nach §§ 35 und 69 GModG.

Berlin hat Überschwemmungsgebiete förmlich festgesetzt, darunter Müggelspree und Gosener Wiesen sowie Untere Havel/Untere Spree, letzteres mit Verordnung vom 23.10.2018 und vierzehn Karten im Maßstab 1:2.500. Ob das Grundstück in einem dieser Gebiete liegt, ist ohne Adresse nicht feststellbar.

Sie brauchen: Nach Erhalt der Adresse die Überschwemmungsgebietskarte des Landes Berlin und den Umweltatlas abfragen, zusätzlich die im Dossier eingeblendete amtliche Ebene der Lage-Karte prüfen. Beim Versicherer die Elementarschadendeckung und die Zonierung für die Adresse anfragen.

Das deutsche Grundbuch ist nicht frei einsehbar, Einsicht setzt ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO voraus. Öffentlich ist daher nichts zu Eigentümer, Grundpfandrechten oder Dienstbarkeiten feststellbar. Das Inserat nennt keine Last.

Sie brauchen: Aktuellen Grundbuchauszug über den Verkäufer oder den beauftragten Notar besorgen und Abteilung II auf Wege-, Leitungs- und Wohnungsrechte, Nießbrauch und Reallasten prüfen. Eingetragene Rechte haften am Grundstück und binden den Erwerber auch ohne seine Zustimmung. Dazu die Teilungserklärung mit Sondereigentumszuordnung des Kellers anfordern.

Zu Rücklage, Verwalter, Beschlüssen und Sonderumlagen ist öffentlich nichts einsehbar. Aus dem Inserat ist nur das Hausgeld von 180 € im Monat bekannt, das sind 4,00 € je m2.

Sie brauchen: Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung nach § 28 WEG, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Stand der Erhaltungsrücklage und Verwaltervertrag beim Verkäufer oder der Verwaltung anfordern. Rückständiges Hausgeld des Voreigentümers trifft Sie nicht, alle nach dem Eigentumsübergang fälligen Beträge und eine schon vorher beschlossene Sonderumlage aber sehr wohl.

Zum Grundstück ist ohne Adresse keine Katasterauskunft möglich. Das Objekt ist eine Wohnung in einem Wohngebäude von 1935 in gewachsener Wohnlage, ein Hinweis auf gewerbliche Vornutzung wie Tankstelle oder Deponie liegt nicht vor.

Sie brauchen: Auskunft aus dem Berliner Bodenbelastungskataster bei der Bodenschutzbehörde einholen, dazu Adresse und Flurstück angeben, und die frühere Nutzung des Grundstücks abfragen. Wichtig zur Einordnung: Neben dem Verursacher haftet auch der Eigentümer als Zustandsstörer nach § 4 BBodSchG für die Sanierung auf eigene Kosten, grundsätzlich begrenzt auf den Verkehrswert, ohne diese Grenze aber, wenn er die Altlast beim Erwerb kannte. Ein Bodengutachten ist bei diesem Wohnbestand ohne Verdachtsmoment nicht veranlasst, die Katasterauskunft genügt.