Vermietete 2-Zimmer-Altbauwohnung, 45 m², Berlin-Köpenick

Laufende Vermietung bindet den ErwerberMarkteinschätzung

Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, die Kaution geht nach § 566a BGB mit über. Eine Miete unter Marktniveau ist damit ein Wertabschlag, weil sie nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nur innerhalb der Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren anhebbar ist. Verlangen Sie Mietvertrag, aktuelle Miethöhe, Kautionsnachweis und Angabe, ob die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde: dann läuft eine Sperrfrist nach § 577a BGB von bis zu zehn Jahren, bevor Eigenbedarf angemeldet werden kann.

Rendite deckt Finanzierung und Instandhaltung knappMarkteinschätzung

Bei einer nachhaltig erzielbaren Kaltmiete von 420 € im Monat ergibt sich auf den Angebotspreis eine Bruttorendite von 3,0 %. Vom Mietertrag gehen Hausgeld von 180 € im Monat, der nicht umlagefähige Verwaltungs- und Rücklagenanteil sowie Instandhaltung im Sondereigentum ab. Rechnen Sie vor dem Gebot mit der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan durch, welcher Anteil des Hausgelds nicht umlagefähig ist.

Unbekannte Erhaltungsrücklage und beschlossene MaßnahmenMarkteinschätzung

Bei Baujahr 1935 stehen Dach, Fassade, Stränge und Heizung im Lebenszyklus an. Der Erwerber haftet nicht für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers, wohl aber für alle Beträge, die nach dem Eigentumsübergang fällig werden, auch für eine bereits vorher beschlossene Sonderumlage. Verlangen Sie Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 WEG sowie den Stand der Erhaltungsrücklage. Diese Unterlagen sind geschuldet, nicht nur wünschenswert.

Energieklasse D, Gasheizung und Nachrüstpflichten beim EigentümerwechselMarkteinschätzung

Eine gebäudescharfe Zwangssanierung nach Effizienzklasse gibt es nicht. Anlassbezogen muss ein neuer Eigentümer aber die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen (§ 35 GModG) und zugängliche Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG), in der Regel binnen zwei Jahren nach dem Kauf. In der Eigentümergemeinschaft betrifft das Gemeinschaftseigentum: Fragen Sie nach Nachweisen, ob die Dämmpflichten schon erfüllt sind. Die frühere Austauschpflicht für alte Konstanttemperatur-Kessel ist seit dem 29.07.2026 gestrichen, eine Pflicht zum Mindestanteil erneuerbarer Energie beim Heizungstausch besteht seit dem GModG nicht mehr.

Energieausweis ohne Datum und ohne Kennwert im InseratMarkteinschätzung

Angegeben ist nur die Klasse D, es fehlen Energiekennwert, Art des Ausweises und Energieträger als Pflichtangaben nach § 87 GEG. Der Verkäufer muss den gültigen Ausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und nach Vertragsabschluss übergeben (§ 80 GEG), sonst droht ein Bußgeld bis zu 10.000 € (§ 108 GEG). Fordern Sie den Ausweis samt Ausstellungsdatum schriftlich an.

Keine Adresse, kein Grundriss, keine Fotos im übergebenen MaterialMarkteinschätzung

Ohne genaue Adresse sind Wohnlageeinstufung, Lärmbelastung, Bodenrichtwert und Überschwemmungslage nicht objektscharf prüfbar. Fordern Sie die Adresse vor jedem Gebot an und prüfen Sie in der Lage-Karte des Dossiers über das Ebenen-Symbol oben rechts die amtlichen Ebenen zu Hochwasser, Lärm und Widmung direkt am Objekt.

Dingliche Lasten und Baulasten noch offenMarkteinschätzung

Eingetragene Rechte wie Wege-, Leitungs- oder Wohnungsrecht haften am Grundstück und binden den Erwerber auch ohne seine Zustimmung. Sie stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Das deutsche Grundbuch ist nicht frei einsehbar, es braucht ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO, der Käufer ist also auf Verkäufer oder Notar angewiesen. Verlangen Sie aktuellen Grundbuchauszug samt Abteilung II und einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Aus dem Inserat ergibt sich kein Hinweis auf eine bestehende Last.

Erwerbsnebenkosten von rund 11,57 %Markteinschätzung

Provision 3,57 %, Grunderwerbsteuer 6 %, Notar 1,5 % und Grundbuch 0,5 % ergeben auf 170.000 € rund 19.700 €, der Gesamteinsatz liegt damit bei etwa 189.700 €. Diese Kosten sind nicht wertbildend und beim Wiederverkauf verloren. Rechnen Sie sie in Ihre Gebotsgrenze ein.

Lage im Einzugsbereich von Spree und DahmeMarkteinschätzung

Für Berlin sind Überschwemmungsgebiete unter anderem für Müggelspree und Untere Havel/Untere Spree förmlich festgesetzt. Ob das Grundstück betroffen ist, lässt sich ohne Adresse nicht sagen. Prüfen Sie die amtliche Überschwemmungsgebietskarte des Landes Berlin und die im Dossier eingeblendete Ebene und klären Sie mit dem Versicherer die Elementarschadendeckung.

Zustandsangabe nicht belegtMarkteinschätzung

Gepflegt ist keine technische Aussage. Der Verkäufer muss ihm bekannte, nicht ohne Weiteres erkennbare Mängel offenlegen, arglistiges Verschweigen macht jeden Haftungsausschluss unwirksam (§ 444 BGB). Lassen Sie sich Feuchtigkeit, Vorschäden und behördliche Auflagen schriftlich bestätigen und besichtigen Sie die Wohnung im vermieteten Zustand mit einem Bausachverständigen.