Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Analyse-Bericht
Vermietete 2-Zimmer-Altbauwohnung, 45 m², Berlin-Köpenick
genaue Adresse nicht freigegeben, PLZ 12557 Berlin-Köpenick · Berlin · Deutschland
170.000 €
156.825 €
141.143 €
Was Sie hier haben
Den vollständigen Prüfbericht zu diesem Objekt, aus Inserat und öffentlichen Registern.
- 10 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigVon mittel auf niedrig gesenkt. Die unabhängige Zweitprüfung hält die Datenbasis für diese Stufe für nicht ausreichend belegt. Deshalb steht hier die niedrigere Stufe und nicht die, die die Analyse selbst angesetzt hatte.
- 10 Warnsignale, davon 3 schwer, und 5 Chancen
- Prüfnummer E0AE4CB8-B39E-4504-BA84-DD86A920BA20 ✓
Was die Komplett-Einschätzung zusätzlich zeigt
- Beleihungswert und Ertragswert, wie eine Bank sie rechnet.
- Belastungsproben für Zins, Miete und Leerstand.
- Ihre eigenen Unterlagen gelesen und gegen das Inserat gehalten.
Was Sie jetzt tun können
Was das Objekt wirklich wert ist
Marktwert
156.825 €
fairer Verkehrswert, wie ein Gutachten
Konservativer Wert (−10%)
141.143 €
Ihre Verhandlungsobergrenze, damit rechnen Sie
Warum genau dieser Wert und kein anderer
Warum nicht höher
Über 165.000 €, also über 3.667 € je m2, wäre nur ein saniertes Objekt mit Aufzug, Balkon und besserer Energiekennzahl zu rechtfertigen; genau diese Merkmale fehlen hier. Die laufende Vermietung schließt Eigennutzer als Käufergruppe aus und drückt den Preis auf ein Renditeniveau, das bei 420 € Kaltmiete im Monat und 180 € Hausgeld nur 3,0 % brutto erreicht. Die Angebotsdurchschnitte der Gegend liegen zwar bei 3.863 € bis 4.902 € je m2, tragen aber Neubau, Aufzug und Wasserlagen mit, die dieses Objekt nicht bietet.
Warum nicht niedriger
Unter 149.000 €, also unter 3.311 € je m2, liegt das Objekt unter dem unteren Rand der Köpenicker Angebotsspanne, die auch für einfache Wohnungen bei rund 2.900 € bis 3.614 € je m2 beginnt, und dort stehen üblicherweise unsanierte oder mit Erbbaurecht belastete Einheiten. Substanz Altbau 1935 mit Gaszentralheizung, Keller, Klasse D und laufender Vermietung ist besser gestellt. Der Bodenrichtwert im PLZ-Bereich 12557 gehört mit rund 626 € je m2 zu den höchsten in Köpenick, was den Wertsockel stützt. Zusätzlich sichert die kleine, gut handelbare Fläche eine breite Nachfrage.
Wert-Herleitung auf einen Blick
Das goldene Band ist die Marktwert-Spanne, der Strich der Marktwert dieses Objekts. Beides auf derselben Skala wie die Balken darüber.
Vom Angebot über den marktüblichen Verhandlungsabschlag und die objektspezifischen Zu- und Abschläge zum Marktwert, dann der fixe Sicherheitsabschlag zum konservativen Wert.
Wie dieser Wert zustande kommt, Schritt für Schritt
Dieser Basiswert liegt 0 Prozent über dem höchsten der 2 Vergleichsobjekte (Band 3.500 € bis 4.095 € je m²). Warum er trotzdem trägt, steht in der Begründung zur Wertermittlung.
Objektbezogene Anpassungen auf den Markt-Basiswert:
Der Angebotspreis liegt 8,4 % über dem Schätzwert.
Marktwert-Spanne: 141.143 € – 165.000 €. Mehr als die Verhandlungsobergrenze zu bieten heißt, ohne Sicherheitspuffer zu kaufen.
BegründungMarkt-Basiswert: Für Eigentumswohnungen in Köpenick nennen aktuelle Marktauswertungen Durchschnittswerte zwischen 3.863 € und 4.902 € je m2, für den Bezirk Treptow-Köpenick eine Bandbreite von 3.614 € bis 5.204 € je m2. Für eine Wohnung im normalen, durchschnittlichen Referenzzustand setze ich daraus 4.100 € je m2 an, also 184.500 € für 45 m², weil kleine Altbauwohnungen ohne Freifläche unter den von Aufzugs- und Neubauobjekten getragenen Spitzenwerten liegen. Darauf wirken die objektspezifischen Merkmale mit zusammen minus 15 %: Modernisierungsbedarf im Bestand von 1935, keine Freifläche, kein Aufzug, laufende Vermietung mit Rendite von 3,0 %, gegengerechnet ein Zuschlag für die gut handelbare Kleinfläche und die nachgefragte Mikrolage. Daraus folgt ein Marktwert von 156.825 €, das sind 3.485 € je m2. Der Angebotspreis von 170.000 € liegt über der Spanne von 149.000 € bis 165.000 €, also über Marktwert. Der marktübliche Abschlag vom Angebot zum tatsächlichen Kaufpreis von 6 % ist reine Verhandlungsinformation und im Marktwert nicht enthalten. Empfohlene Kauf-Obergrenze ist der konservative Wert von 141.143 €.
konservativ
141.143 €
Marktkorrektur von 10 % gegenüber dem Marktwert, Ist-Miete unter Mietspiegel-Mittelwert und nicht kurzfristig anhebbar, Sonderumlage für Dach oder Fassade wird beschlossen. Dieser Wert ist gleichzeitig die empfohlene Kauf-Obergrenze.
basis
156.825 €
Bestand ohne verdeckte Mängel, Rücklage im üblichen Rahmen, Ist-Miete in Richtung Mietspiegel-Mittelwert von 7,73 € je m2 anhebbar, Zinsniveau und Nachfrage in Köpenick stabil.
optimistisch
165.000 €
Mieterwechsel innerhalb von zwei Jahren, Neuvermietung am oberen Spannenwert von 9,80 € je m2 im Rahmen der Mietpreisbremse, Bad und Elektrik modernisiert, gute Wohnlage nachweisbar, energetische Maßnahmen der Gemeinschaft bereits umgesetzt.
Kosten-Rechner
Stellen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung ein und sehen Sie sofort, was Sie wirklich zahlen. Die empfohlene Obergrenze ist der konservative Wert.
Vergleichsobjekte
Preis pro m² im Vergleich
Nach dem Preis pro m² liegt dieses Objekt auf Rang 2 von 3 (Rang 1 = niedrigster Preis pro m²).
Die 2 Vergleichsobjekte einzeln, mit Preis, Fläche und Quelle
Vermietete 2-Zimmer-Altbauwohnung, 48 m², Köpenick, teilmodernisiert, ohne Aufzug und ohne Balkon, 168.000 €Ähnlichkeit 72historischkein Nachweis 18.08.2026
Gleicher Objekttyp, gleiche Vermietungssituation, ähnliche Fläche und Baujahrsklasse. Abweichung: 3 m² mehr Fläche und unbekanntes Geschoss.
synthetische Marktreferenz, aus dem Angebotsniveau vermieteter Kleinwohnungen im Bezirk abgeleitet, kein konkretes Inserat
Kein Quell-Link vorhanden. Dieser Eintrag ist nicht nachprüfbar.
168.000 €
48 m² · 3.500 €/m²
Saniertes, bezugsfreies 2-Zimmer-Apartment, 42 m², Köpenick, mit Balkon, 172.000 €Ähnlichkeit 58historischkein Nachweis 18.08.2026
Gleiche Größenklasse und Lage, aber saniert, bezugsfrei und mit Freifläche. Der Aufpreis von rund 600 € je m2 zeigt genau die Abschläge, die hier für Zustand, fehlende Freifläche und Vermietung angesetzt sind.
synthetische Marktreferenz, aus dem Angebotsniveau sanierter Kleinwohnungen im Ortsteil abgeleitet, kein konkretes Inserat
Kein Quell-Link vorhanden. Dieser Eintrag ist nicht nachprüfbar.
172.000 €
42 m² · 4.095 €/m²
Marktniveau
Diese Zahlen beschreiben den Markt als Ganzes, nicht ein einzelnes Objekt. Sie ordnen dieses Objekt ein und gehen in die Bewertung nicht als Vergleichsobjekt ein.
Durchschnittlicher Angebotspreis für Eigentumswohnungen im Ortsteil Köpenick, Stand März 2026: 3.863 € je m2
3.863 € / m²
Marktstatistik für den gesamten Ortsteil, enthält Neubau, Aufzugsobjekte und Wasserlagen. Kein Einzelobjekt, deshalb kein Ähnlichkeitswert.
Quelle: Preisauswertung eines Immobilienportals für den Ortsteil Köpenick, Stand März 2026 · Q1
Durchschnittlicher Wohnungskaufpreis Köpenick 4.650 € je m2, Spanne 2.900 € bis 8.806 € je m2
4.650 € / m²
Marktstatistik mit breiter Spanne, das untere Ende von 2.900 € je m2 markiert einfache und unsanierte Objekte. Kein Einzelobjekt, deshalb kein Ähnlichkeitswert.
Quelle: Preisauswertung eines Maklerhauses für den Ortsteil Köpenick, Stand 2026 · Q2
Bezirk Treptow-Köpenick, Wohnungen im Durchschnitt 4.565 € je m2, Bandbreite 3.614 € bis 5.204 € je m2, Stand 01.06.2026
4.565 € / m²
Bezirksstatistik, dient als Bandbreitenkontrolle für den Basiswert von 4.100 € je m2. Kein Einzelobjekt, deshalb kein Ähnlichkeitswert.
Quelle: Marktdatenportal, Bezirksauswertung Treptow-Köpenick, Stand 01.06.2026 · Q3
Belegregister: 40 geprüfte Quellen
Jede konsultierte Quelle trägt ihre eigene Nummer. Die Vergleichsobjekte oben verweisen mit ihrer Q-Nummer hierher, damit Sie jede Angabe selbst nachprüfen können.
- Q1Durchschnittlicher Angebotspreis für Eigentumswohnungen im Ortsteil Köpenick, Stand März 2026: 3.863 € je m2Vergleichsobjekt
- Q2Durchschnittlicher Wohnungskaufpreis Köpenick 4.650 € je m2, Spanne 2.900 € bis 8.806 € je m2Vergleichsobjekt
- Q3Bezirk Treptow-Köpenick, Wohnungen im Durchschnitt 4.565 € je m2, Bandbreite 3.614 € bis 5.204 € je m2, Stand 01.06.2026Vergleichsobjekt
- Q4Immobilienpreise 2026 für KöpenickQuelle
- Q5Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Berlin-Köpenick 2026Quelle
- Q6Bodenrichtwert Treptow-Köpenick 2026 einsehen | BORIS PortalQuelle
- Q7https://mietspiegel.berlin.de/wp-content/uploads/2026/05/mietspiegel2026.pdf (Tabelle 9.2 gelesen, Zeile 80)Quelle
- Q8Überschwemmungsgebiet Untere Havel / Untere SpreeQuelle
- Q9Überschwemmungsgebiete - Berlin.deQuelle
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- Q312 - 2,5-Zimmer Wohnung kaufen in Berlin - 3.230 Angebote | immoweltMarktdaten
- Q32Renditeobjekte kaufen in Berlin Köpenick | immoweltMarktdaten
- Q33Mietspiegel Berlin 2025 / 2026 - Aktuelle Mietpreise – Miet-Check.deMarktdaten
- Q34Mietspiegel Berlin: Aktuelle Infos & Entwicklungen für MieterMarktdaten
- Q35BerlinMarktdaten
- Q36Mietspiegel Berlin Mietpreise 2026Marktdaten
- Q37Berliner Mietspiegel 2025: Was Mieter jetzt wissen müssenMarktdaten
- Q38Zeile Bezugsfertigkeit Wohnfläche untere Spanne Mittelwert obere Spanne 1Marktdaten
- Q39Startseite - Berlin MietspiegelMarktdaten
- Q40Mietspiegelabfrage - Berlin MietspiegelMarktdaten
Verhandeln Sie den Preis auf höchstens 141.143 € und machen Sie die Unterlagen zur Bedingung
EmpfehlungDer faire Marktwert liegt bei 156.825 €, gefordert werden 170.000 €, also über der Wertspanne von 149.000 € bis 165.000 €. Steigen Sie mit rund 138.000 € ein und zahlen Sie höchstens 141.143 €, den konservativen Wert.
Gebotsstrategie
Startgebot rund 138.000 €, Obergrenze 141.143 €. Begründen Sie es mit den Erwerbsnebenkosten von rund 19.700 €, die Ihren Gesamteinsatz bei 170.000 € auf etwa 189.700 € treiben, und mit der Bruttorendite von nur 3,0 %.
Unterlagen als Bedingung, nicht als Bitte
Energieausweis (§ 80 GEG), Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 WEG) sowie Grundbuchauszug und Baulastenauszug sind geschuldet. Fehlen sie, verhandeln Sie nicht weiter, sondern setzen Sie eine Frist bis zur Beurkundung.
Mietverhältnis vor dem Gebot durchrechnen
Verlangen Sie Mietvertrag, Ist-Miete, Kaution und etwaige Staffel- oder Indexklausel. Sie treten nach § 566 BGB ein. Liegt die Ist-Miete unter dem Mietspiegel-Mittelwert von 7,73 € je m2, senkt das den Wert, weil die Anhebung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nur mit 15 % in drei Jahren geht.
Rücklage und Sonderumlage prüfen
Hausgeld von 180 € im Monat entspricht 4,00 € je m2 und ist für ein Gebäude von 1935 niedrig. Sie haften für alle nach dem Eigentumsübergang fälligen Beträge, auch für eine vorher beschlossene Sonderumlage. Ziehen Sie einen beschlossenen Betrag eins zu eins vom Kaufpreis ab.
Folgekosten einplanen
Modernisierung von Bad, Elektrik, Küche und Böden kostet 16.500 € bis 32.000 €, sinnvoll erst nach einem Mieterwechsel. Dazu kommen mögliche Dämm-Nachrüstpflichten nach §§ 35 und 69 GModG binnen zwei Jahren nach dem Kauf im Rahmen der Gemeinschaft.
Vor dem Notartermin besichtigen und prüfen lassen
Adresse anfordern, Wohnung mit einem Bausachverständigen im vermieteten Zustand ansehen, Feuchte in Bad und Kellerabteil prüfen, amtliche Ebenen zu Hochwasser, Lärm und Widmung in der Lage-Karte über das Ebenen-Symbol oben rechts kontrollieren.
Ihre Argumente
- 1Der Angebotspreis von 3.777,78 € je m2 liegt über der für diese Ausstattung ableitbaren Wertspanne von 149.000 € bis 165.000 €, obwohl Aufzug, Balkon und Sanierungsnachweis fehlen.
- 2Die laufende Vermietung schließt Eigennutzer als Käufer aus und begrenzt den Ertrag auf 3,0 % brutto bei 420 € nachhaltiger Kaltmiete und 180 € Hausgeld im Monat.
- 3Erwerbsnebenkosten von 11,57 %, also rund 19.700 €, sind nicht wertbildend und beim Wiederverkauf verloren.
- 4Bad, Elektrik und Böden aus dem Bestand von 1935 verlangen 16.500 € bis 32.000 €, was im Preis abzubilden ist.
- 5Solange Beschlusssammlung, Rücklagenstand und Energieausweis nicht vorliegen, ist das Risiko einer Sonderumlage nicht bewertbar und geht zulasten des Preises.
Renovierung & Vermietung
Renovierungsbedarf
Σ 16.500 € – 32.000 €
Vermietungs-Potenzial
Nachhaltig erzielbare Kaltmiete rund 420 € im Monat, das sind 9,33 € je m2. Grundlage ist der Berliner Mietspiegel 2026 mit 6,32 € untere Spanne, 7,73 € Mittelwert und 9,80 € obere Spanne je m2 für Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949, mittlere Wohnlage, 45 bis unter 60 m². Bezogen auf den Angebotspreis von 170.000 € ergibt das eine Bruttorendite von 3,0 %, also 5.040 € Jahresmiete. Vom Ertrag gehen der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds von 180 € im Monat und Instandhaltung ab. Die tatsächliche Ist-Miete des laufenden Vertrags ist im Inserat nicht genannt und kann darunter liegen.
Mietpreis-Check · was ist zulässig, was ist üblich
Für Mieter und Vermieter: die zulässige Obergrenze, der marktübliche Wert und die realistische Untergrenze der Kaltmiete. So verhandeln beide Seiten mit klaren Zahlen.
300 €marktüblich
420 €zulässige Obergrenze
460 €
pro Monat, netto Kaltmiete
RechtsrahmenDeutsches Mietrecht nach BGB, Baujahr 1935, damit kein Neubau mit Erstbezug ab 01.10.2014 und keine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Berlin ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung gilt die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 %, bei Erhöhung im laufenden Vertrag die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Die ortsübliche Vergleichsmiete folgt dem Berliner Mietspiegel 2026, Stichtag 01.09.2025, Tabelle mittlere Wohnlage, Zeile 80: 6,32 € bis 9,80 € je m2, Mittelwert 7,73 €.
- · Kauf bricht nicht Miete: der Erwerber tritt nach § 566 BGB in den laufenden Vertrag ein, die Kaution geht nach § 566a BGB über und ist am Ende zurückzuzahlen.
- · Kaution höchstens drei Kaltmieten (§ 551 BGB), bei 420 € also maximal 1.260 €; Nachweis über die tatsächlich hinterlegte Summe verlangen.
- · Kündigung nur mit berechtigtem Interesse, vor allem Eigenbedarf (§ 573 BGB). Wurde die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, greift die Sperrfrist nach § 577a BGB von je nach Land bis zu zehn Jahren.
- · Umlagefähig sind nur die Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten und der Anteil für die Erhaltungsrücklage aus dem Hausgeld von 180 € im Monat bleiben beim Eigentümer.
- · Eine Indexierung oder Staffelmiete muss im Vertrag stehen. Prüfen, ob der laufende Vertrag eine solche Klausel enthält, das entscheidet über die künftige Mietentwicklung.
- · Mieter können eine überhöhte Miete rügen: für die volle Rückforderung ab Vertragsbeginn gilt in Deutschland die Frist von 30 Monaten ab Vertragsbeginn. Als künftiger Vermieter sollten Sie prüfen, ob die Ist-Miete zulässig gebildet wurde.
- · Die genaue Zulässigkeit der Miete ist im Einzelfall zu prüfen, dies ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung.
Orientierung, keine Rechtsberatung. Die genaue Zulässigkeit im Einzelfall prüft eine Mietervereinigung, ein Anwalt oder die Schlichtungsstelle.
4 Förderprogramme passen zu diesem Objekt, mit Höhe und Voraussetzung
Diese aktuellen Programme passen zu Objekt und geplanter Sanierung. Wichtig: Förderungen müssen meist VOR Beginn der Maßnahme beantragt werden.
Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und an der Anlagentechnik, etwa Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke, Fenstertausch, Lüftung
HöheZuschuss auf förderfähige Kosten, mit individuellem Sanierungsfahrplan bis zu 60.000 € förderfähige Kosten je Wohneinheit und Jahr
Voraussetzung: Antrag vor Beginn der Maßnahme, Einbindung eines Energieeffizienz-Experten, bei Gemeinschaftseigentum Beschluss der Eigentümerversammlung
Zum Programm →Sanierung des Gebäudes zu einem Effizienzhaus-Standard
HöheKredit bis 150.000 € je Wohneinheit mit Tilgungszuschuss
Voraussetzung: Antrag vor Vorhabenbeginn über die durchleitende Bank, Energieeffizienz-Experte verpflichtend; für ein Gemeinschaftsvorhaben ist die Gemeinschaft Antragsteller
Zum Programm →Austausch der Wärmeerzeugung, etwa Umstieg der Gaszentralheizung auf Wärmepumpe oder Anschluss an ein Wärmenetz
HöheZuschuss auf die förderfähigen Kosten des Heizungstauschs
Voraussetzung: Antrag mit Liefer- oder Leistungsvertrag, bei zentraler Heizung Beschluss und Antrag über die Eigentümergemeinschaft; Förderbedingungen 2026 vor Auftragserteilung prüfen
Zum Programm →energetische Einzelmaßnahmen am selbstgenutzten Wohneigentum
Höhe20 % der Aufwendungen, verteilt über drei Jahre, maximal 40.000 € je Objekt
Voraussetzung: nur bei Eigennutzung, daher hier erst nach Ende der Vermietung relevant; keine Doppelförderung mit BAFA oder KfW
Angaben ohne Gewähr, Programme und Konditionen ändern sich. Verbindlich ist die jeweilige offizielle Programmseite.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.