Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Analyse-Bericht
Helle, modern sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon, vermietet bis 01.10.2028
8307 Effretikon (genaue Strasse im Inserat nicht genannt) · Illnau-Effretikon · Schweiz
670.000 CHF
625.100 CHF
562.590 CHF
Was Sie hier haben
Den vollständigen Prüfbericht zu diesem Objekt, aus Inserat und öffentlichen Registern.
- 10 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigVon mittel auf niedrig gesenkt. Die unabhängige Zweitprüfung hält die Datenbasis für diese Stufe für nicht ausreichend belegt. Deshalb steht hier die niedrigere Stufe und nicht die, die die Analyse selbst angesetzt hatte.
- 9 Warnsignale, davon 3 schwer, und 5 Chancen
- Prüfnummer 4785D1E6-755B-4B7E-AB27-C57D5677D3F1 ✓
Was die Komplett-Einschätzung zusätzlich zeigt
- Beleihungswert und Ertragswert, wie eine Bank sie rechnet.
- Belastungsproben für Zins, Miete und Leerstand.
- Ihre eigenen Unterlagen gelesen und gegen das Inserat gehalten.
Was Sie jetzt tun können
Auf einen Blick
Wichtigstes Warnsignal: Eigennutzung bis 01.10.2028 gesperrt, Erwerber tritt in den Mietvertrag ein (von 9 insgesamt, 3 davon hoch)
Was noch offen ist · Unklarheiten
Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigEhrlich statt vollständig: Scan my Home arbeitet nur mit echten Angaben und Dokumenten. Diese Punkte konnten aus dem Inserat und den Unterlagen nicht sicher geklärt werden, bitte vor Ort oder beim Makler nachfragen.
- ○Kein maßstäblicher Grundriss vorhanden. Die gezeigte Raumaufteilung ist geschätzt, echten Plan beim Makler verlangen.
- ○Höhe des laufenden Mietzinses und vollständiger Mietvertrag samt Nachträgen und Kautionsnachweis (Pflichtangabe für jede Renditerechnung, hier vollständig offen)
- ○Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten, Vorkaufsrechten und Anmerkungen (vor der Beurkundung geschuldet, Art. 970 ZGB)
- ○Höhe des Erneuerungsfonds, Jahresrechnung, Budget und Bestätigung über offene Beiträge des Voreigentümers
- ○Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen sowie Nutzungs- und Verwaltungsreglement
- ○Wertquote der Einheit
- ○Monatliche Nebenkosten
- ○Genaue Strasse und Hausnummer sowie Parzellen- und Grundbuchblattnummer
- ○GEAK-Klasse und Energiekennwerte; im Kanton Zürich beim Verkauf nicht vorgeschrieben, hier fundiert geschätzt
- ○Sanierungsstand von Dach, Fassade, Fenstern, Steigleitungen und Lift
- ○Baubewilligung und Abnahmeprotokoll zur Sanierung 2022 und zum Küchenumbau 2023
- ○Auszug aus dem Kataster der belasteten Standorte und Auskunft zur Gefahrenkarte, beides ohne Adresse nicht abrufbar
- ○Auszug aus Zonenplan und Bau- und Zonenordnung
- ○Angaben zu Maklerprovision sowie zur Verteilung von Notariats- und Grundbuchgebühren
- ○Unbearbeitete Originalfotos; die vorliegenden Bilder sind virtuell möbliert
- ○Vermietungsstand und Miethöhe vergleichbarer Wohnungen als Beleg; die angesetzte Marktmiete von CHF 1'700 ist eine fundierte Schätzung ohne Einzelbeleg
- ○Tatsächliche Transaktionspreise aus einer amtlichen Kaufpreissammlung; die verwendeten Vergleichswerte sind Angebotspreise
Was jetzt zu tun ist
Ihr Fahrplan
In dieser Reihenfolge. Wer sie dreht, verhandelt über ein Objekt, das er noch nicht kennt.
- 1
Diese Unterlagen verlangen
Die 16 Punkte aus „Was noch offen ist" sind Ihre Liste für den Makler. Solange die offen sind, kennen Sie das Objekt nicht vollständig, und jede Zahl hier steht unter Vorbehalt.
- 2
Vor Ort prüfen
3 Punkte aus dieser Analyse lassen sich nur vor Ort klären. Bis dahin ist jede Zahl hier eine Annahme.
- ·Eigennutzung bis 01.10.2028 gesperrt, Erwerber tritt in den Mietvertrag ein
- ·Miethöhe im Inserat nicht genannt
- ·Nebenkosten und Erneuerungsfonds nicht beziffert
- ·Vollständige Besichtigungs-Liste mit 15 Punkten: siehe „Vor-Ort-Checkliste"
- 3
Preis verhandeln
Über der Obergrenze zahlen Sie den Mangel mit, den Sie gerade gefunden haben.
- ·Ihre Obergrenze: 562.590 CHF (konservativer Wert, mit Sicherheitsabschlag)
- ·Fairer Marktwert: 625.100 CHF
- ·Das Angebot liegt 7,2 % über dem Marktwert
- ·Vergleichbare Bestandswohnungen werden in Effretikon aktuell mit CHF 8'861 pro m2 bei 101 m² und CHF 8'688 pro m2 bei 80 m² angeboten, der Ortsdurchschnitt liegt bei rund CHF 9'076 pro m2; die geforderten CHF 9'571 pro m2 liegen darüber.
- ·Bis 01.10.2028 ist die Wohnung nicht selbst nutzbar, und die Miete ist zu unveränderten Konditionen gebunden. Wer das kauft, kauft eine Kapitalbindung ohne Handlungsspielraum, und dafür ist ein Abschlag üblich.
- ·Die Miethöhe wird nicht genannt. Solange die zentrale Zahl einer Kapitalanlage fehlt, kann ich den Preis nicht mit Rendite begründen und richte mich nach dem Substanzwert.
- 4
Erst dann unterschreiben
Alles davor lässt sich noch ändern. Ab der Unterschrift tragen Sie das Risiko.
- ·Qualitätsprüfung zu dieser Analyse: „bestätigt mit Hinweisen"
- ·Bieten Sie nicht vor Vorlage von Mietvertrag, Erneuerungsfonds und Versammlungsprotokollen. Steigen Sie danach bei rund CHF 570'000 ein und zahlen Sie höchstens CHF 562'590, wenn die Unterlagen Schwächen zeigen; das ist die Obergrenze, die dieses Dossier empfiehlt.
Fertiger Anfrage-Text für den Makler
Enthält die offenen Unterlagen und die Fragen aus dieser Analyse. Bewusst ohne Preis und ohne Bewertung, das ist Ihre Verhandlungsposition.
Scores
Warum jede der sechs Noten so ausfällt
Red Flags & Chancen
Red Flags (9)
Eigennutzung bis 01.10.2028 gesperrt, Erwerber tritt in den Mietvertrag einMarkteinschätzung
Beim Verkauf geht das Mietverhältnis nach Art. 261 OR mit dem Eigentum auf den Käufer über. Der Erwerber übernimmt den laufenden Vertrag zu unveränderten Konditionen. Eine ausserordentliche Kündigung ist nur bei dringendem Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte möglich und erst ab dem Grundbucheintrag; der Mieter kann dagegen eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Prüfweg: Vor der Beurkundung den vollständigen Mietvertrag samt Nachträgen, Kündigungstermine, Indexierung oder Staffelung sowie das Kautionskonto verlangen. Die Kaution darf nach Art. 257e OR höchstens drei Monatsmieten betragen und muss auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters liegen; lassen Sie sich den Kontoauszug zeigen und den Übertrag im Kaufvertrag regeln.
Miethöhe im Inserat nicht genanntMarkteinschätzung
Bei einem als Kapitalanlage angebotenen Objekt ist die Miete die zentrale Kennzahl. Ohne sie ist die Rendite nicht bestimmbar. Eine Miete unter Markt ist ein Wertabschlag, solange sie nicht anhebbar ist, und anhebbar ist sie bis 01.10.2028 nicht, weil der Vertrag zu unveränderten Konditionen läuft. Prüfweg: Mietvertrag und die letzten zwölf Mietzinsabrechnungen verlangen, dazu das amtliche Formular zur Mietzinsfestsetzung, sofern vorhanden. Rechnen Sie die Rendite erst nach Vorlage der echten Zahl.
Nebenkosten und Erneuerungsfonds nicht beziffertMarkteinschätzung
Bei Stockwerkeigentum werden die gemeinschaftlichen Kosten nach Wertquoten getragen. Der Erneuerungsfonds geht mit der Einheit auf den Käufer über und wird nicht zurückerstattet. Für offene Beiträge der letzten drei Jahre besteht ein gesetzliches Gemeinschaftspfandrecht an der Einheit nach Art. 712i ZGB, der Erwerber kann also für Ausstände des Voreigentümers über die Einheit in Anspruch genommen werden. Prüfweg: Höhe des Erneuerungsfonds, Jahresrechnung und Budget, die Protokolle der letzten drei bis fünf Versammlungen sowie das Nutzungs- und Verwaltungsreglement verlangen und sich von der Verwaltung schriftlich bestätigen lassen, dass keine Beiträge offen sind.
Gasheizung in einem Gebäude von 1966, keine GEAK-AngabeMarkteinschätzung
Die Heizung wurde 2020 erneuert, bleibt aber fossil. Im Kanton Zürich gelten beim Ersatz einer fossilen Heizung besondere Anforderungen; eine gebäudescharfe Zwangssanierung bestehender Bauten allein wegen einer schlechten Energieklasse gibt es dagegen weder auf Bundesebene noch als landesweite Pflicht. Der GEAK ist im Kanton Zürich beim Verkauf nicht vorgeschrieben, verpflichtend ist er nur in den Kantonen Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura. Fehlt er hier, ist das kein Rechtsverstoss, aber ein Verhandlungspunkt. Prüfweg: Bei der Verwaltung erfragen, ob ein GEAK vorliegt, wann die Gasheizung ersetzt werden muss und ob die Gemeinschaft bereits über einen Ersatz oder einen Fernwärmeanschluss beschlossen hat.
Zustand der Gebäudehülle nicht belegtMarkteinschätzung
Saniert ist laut Inserat die Wohnung, nicht nachweislich das Haus von 1966. Fassade, Dach, Fenster, Steigleitungen und Lift sind die teuren Positionen und werden über die Wertquote auf alle Eigentümer verteilt. Prüfweg: Sanierungsplan oder Erhaltungsstrategie der Gemeinschaft, Protokolle mit beschlossenen oder diskutierten Sanierungen und die letzte Liegenschaftsschätzung anfordern. Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierungen gehören in die Preisverhandlung.
Virtuell möblierte InseratsbilderMarkteinschätzung
Virtuelle Möblierung ist zulässig, verdeckt aber den realen Zustand von Böden, Wänden, Fugen und Fenstern und lässt Räume regelmässig grösser wirken. Prüfweg: Unbearbeitete Originalfotos aller Räume verlangen und bei der Besichtigung gezielt Fensterlaibungen, Zimmerecken an der Aussenwand, Balkontür und Bad auf Feuchtespuren kontrollieren. Ohne echte Aufnahmen kein Angebot abgeben.
Genaue Adresse im Inserat nicht genanntMarkteinschätzung
Ohne Strasse und Hausnummer lassen sich Grundbuchblatt, Zonenzuordnung, Lärmbelastung und Kataster der belasteten Standorte nicht parzellenscharf prüfen. Prüfweg: Adresse, Grundbuchblatt und Parzellennummer vor jeder Besichtigung erfragen. Im Dossier können Sie die amtlichen Karten über das Ebenen-Symbol oben rechts in der Lage-Karte direkt am Objekt einblenden, sobald die Adresse feststeht.
Kaufnebenkosten und Provision nicht beziffertMarkteinschätzung
Im Kanton Zürich fällt seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr an, es bleiben Notariats- und Grundbuchgebühren, die üblicherweise geteilt werden. Ungeklärt ist, ob eine Käuferprovision verlangt wird. Prüfweg: Vor der Besichtigung schriftlich klären, wer Beurkundung, Grundbucheintrag und Provision trägt, und die Kostenaufstellung des Notariats einholen.
Kein Parkplatz im AngebotMarkteinschätzung
Weder Aussenplatz noch Garage werden genannt. In einer Pendlergemeinde mindert das die Wiederverkäuflichkeit und die Mieterauswahl. Prüfweg: Bei der Verwaltung nach verfügbaren Plätzen, Warteliste und Monatsmiete fragen und einen allfälligen Zukauf preislich einrechnen.
Chancen (5)
Wohnungssubstanz frisch, kein sofortiger InvestitionsbedarfMarkteinschätzung
Totalsanierung 2022, Küche 2023, Boiler 2020, Waschküche 2023. In den ersten Jahren sind innerhalb der Wohnung keine grösseren Ausgaben zu erwarten, was den Cashflow der Vermietungsphase bis 01.10.2028 stabil hält.
Planbarer Einstieg mit späterer EigennutzungMarkteinschätzung
Wer ohnehin erst ab Herbst 2028 einziehen will, kauft heute zu heutigen Konditionen und lässt bis dahin den Mieter die laufenden Kosten mittragen. Das ist genau der Käuferkreis, für den das Objekt passt.
Lift und rollstuhlgängiger Zugang im 5. ObergeschossMarkteinschätzung
Barrierefreiheit in Verbindung mit oberster Wohnlage, Balkon und Grünblick ist im Bestand von 1966 selten und verbreitert den späteren Käufer- und Mieterkreis, insbesondere bei älteren Interessenten.
Verhandlungsspielraum aus fehlenden AngabenMarkteinschätzung
Miethöhe, Nebenkosten, Erneuerungsfonds, Sanierungsstand des Hauses und Parkplatzfrage sind offen. Jede dieser Lücken ist ein sachlicher Anlass, den Preis zu verhandeln, ohne den eigenen Wertansatz offenzulegen.
Beitrag an eine spätere HeizungsumstellungMarkteinschätzung
Ein späterer Umstieg der Gemeinschaft auf Wärmepumpe oder Fernwärme kann über kantonale und kommunale Energie-Förderbeiträge unterstützt werden. Das senkt die Betriebskosten und verbessert die Position beim Weiterverkauf.
Hintergrund und Prüfpunkte
Was hinter dem Verkauf stecken könnte und was ein Käufer, Makler oder Bauträger vor einer Entscheidung prüfen sollte. Recherchebasiert, Vermutungen sind als solche gekennzeichnet.
Was dahinterstecken könnte: 4 mögliche Verkaufsgründe, 8 Auffälligkeiten und 10 Punkte zum Prüfen
Angeboten wird eine 3-Zimmer-Wohnung von 70 m² im 5. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses von 1966 in Effretikon, innen 2022 total saniert und 2023 mit neuer Küche versehen. Das Objekt wird über eine Vermittlungsgesellschaft mit Sitz in Cham vertrieben und ist parallel auf mehreren Portalen sichtbar, das Inserat ist zum Abrufzeitpunkt frisch. Verkauft wird eine gebundene Anlage: Der Mietvertrag läuft zu unveränderten Konditionen bis 01.10.2028, die Miethöhe wird nicht genannt. Das lokale Angebot ist sehr dünn, in der Postleitzahl 8307 stehen nur vier bis sechs Wohnungen zum Verkauf, die beiden vergleichbaren Bestandsobjekte werden zu tieferen Quadratmeterpreisen angeboten.
Mögliche Verkaufsgründe
Verkauf einer Renditeliegenschaft aus einem PortfolioMarkteinschätzung
Das Objekt wird ausdrücklich als Kapitalanlage vermarktet und ist bis 2028 gebunden. Ein Eigentümer, der Kapital umschichtet oder das Segment verlässt, ist die naheliegendste Erklärung. Vermutung, nicht belegt.
Realisierung des Wertgewinns nach der Totalsanierung 2022Markteinschätzung
Sanierung 2022, Küche 2023, Verkauf 2026: ein typisches Muster, wenn der Eigentümer die Aufwertung in den Preis überführen will. Das erklärt auch den über dem Ortsdurchschnitt liegenden Quadratmeterpreis.
Rendite unter Erwartung wegen gebundener MieteMarkteinschätzung
Läuft der Vertrag zu unveränderten Konditionen und liegt die studentische Miete unter Markt, ist die laufende Rendite tief. Ein Verkauf ist dann wirtschaftlich sinnvoller als das Abwarten bis 2028. Vermutung, die sich mit dem Mietvertrag klären lässt.
Anstehende Kosten der EigentümergemeinschaftMarkteinschätzung
Bei einem Gebäude von 1966 stehen Hülle, Fenster und der spätere Heizungsersatz an. Wer diesen Beiträgen ausweichen will, verkauft vorher. Ohne Protokolle ist das reine Vermutung und genau deshalb prüfbedürftig.
Auffälligkeiten
- ! Die zentrale Zahl einer Kapitalanlage, die Miethöhe, fehlt im Inserat vollständig.
- ! Nebenkosten, Beiträge an den Erneuerungsfonds und dessen Stand werden nicht genannt.
- ! Genaue Strasse und Hausnummer werden nicht genannt, was jede parzellenscharfe amtliche Prüfung verhindert.
- ! Energiekennwerte und GEAK-Klasse fehlen, obwohl mit Gas beheizt wird.
- ! Die Bilder sind virtuell möbliert, echte Zustandsaufnahmen fehlen.
- ! Der geforderte Quadratmeterpreis liegt über dem Ortsdurchschnitt und über beiden vergleichbaren Bestandsangeboten am selben Ort.
- ! Es wird kein Parkplatz angeboten, obwohl dies in einer Pendlergemeinde erwartbar wäre.
- ! Der Anbieter sitzt im Kanton Zug und nicht in der Region, was Rückfragen zur Liegenschaft erschweren kann.
Vor dem Kauf prüfen
Mietvertrag samt Nachträgen, Mietzinshöhe, Kündigungstermine und Kautionskonto
Der Erwerber tritt nach Art. 261 OR in den Vertrag ein. Die Miethöhe entscheidet über die Rendite, die Kaution muss auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters liegen.
Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten und die zugehörigen Verträge
Eine eingetragene Last bindet den Erwerber auch ohne dessen Kenntnis. Der Auszug ist vor der Beurkundung geschuldet.
Höhe des Erneuerungsfonds, Jahresrechnung, Budget und Bestätigung über offene Beiträge
Der Fonds geht ohne Rückerstattung auf den Käufer über, und für offene Beiträge der letzten drei Jahre besteht ein Gemeinschaftspfandrecht an der Einheit nach Art. 712i ZGB.
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre
Nur dort stehen beschlossene und diskutierte Sanierungen, Streitigkeiten und geplante Sonderumlagen, die den Kaufpreis direkt betreffen.
Nutzungs- und Verwaltungsreglement sowie Wertquote der Einheit
Reglement und Quote bestimmen, was Sonderrecht ist, welche Umbauten zulässig sind und wie hoch Ihr Anteil an gemeinschaftlichen Kosten ausfällt.
Sanierungsstand von Dach, Fassade, Fenstern, Steigleitungen und Lift
Die Wohnung ist saniert, das Haus von 1966 nachweislich nicht. Diese Positionen kosten pro Einheit fünfstellig.
Alter, Ersatztermin und kantonale Anforderungen an die Gasheizung
Im Kanton Zürich gelten beim Ersatz fossiler Heizungen besondere Anforderungen; der Anteil wird über die Wertquote getragen.
Bewilligte Pläne der Sanierung 2022 und des Küchenumbaus 2023
Fehlt eine erforderliche Bewilligung, kann die Behörde die Wiederherstellung verlangen, und diese Pflicht trifft nach dem Kauf den Erwerber.
Auszug aus dem Kataster der belasteten Standorte sowie Zonenplan und Bau- und Zonenordnung
Beides ist ohne Adresse nicht geprüft. Der Katasterauszug klärt die Altlastenfrage abschliessend, der Zonenplan die zulässige Nutzung.
Schriftliche Klärung von Käuferprovision, Notariats- und Grundbuchgebühren sowie Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer
Eine Handänderungssteuer fällt im Kanton Zürich nicht mehr an, für die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers haftet aber das Grundstück.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.