Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Analyse-Bericht
Helle, modern sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon, vermietet bis 01.10.2028
8307 Effretikon (genaue Strasse im Inserat nicht genannt) · Illnau-Effretikon · Schweiz
670.000 CHF
625.100 CHF
562.590 CHF
Was Sie hier haben
Den vollständigen Prüfbericht zu diesem Objekt, aus Inserat und öffentlichen Registern.
- 10 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigVon mittel auf niedrig gesenkt. Die unabhängige Zweitprüfung hält die Datenbasis für diese Stufe für nicht ausreichend belegt. Deshalb steht hier die niedrigere Stufe und nicht die, die die Analyse selbst angesetzt hatte.
- 9 Warnsignale, davon 3 schwer, und 5 Chancen
- Prüfnummer 4785D1E6-755B-4B7E-AB27-C57D5677D3F1 ✓
Was die Komplett-Einschätzung zusätzlich zeigt
- Beleihungswert und Ertragswert, wie eine Bank sie rechnet.
- Belastungsproben für Zins, Miete und Leerstand.
- Ihre eigenen Unterlagen gelesen und gegen das Inserat gehalten.
Was Sie jetzt tun können
1 von 10 · Übersicht
Auf einen Blick
Wichtigstes Warnsignal: Eigennutzung bis 01.10.2028 gesperrt, Erwerber tritt in den Mietvertrag ein (von 9 insgesamt, 3 davon hoch)
Was noch offen ist · Unklarheiten
Verlässlichkeit der Einschätzung: niedrigEhrlich statt vollständig: Scan my Home arbeitet nur mit echten Angaben und Dokumenten. Diese Punkte konnten aus dem Inserat und den Unterlagen nicht sicher geklärt werden, bitte vor Ort oder beim Makler nachfragen.
- ○Kein maßstäblicher Grundriss vorhanden. Die gezeigte Raumaufteilung ist geschätzt, echten Plan beim Makler verlangen.
- ○Höhe des laufenden Mietzinses und vollständiger Mietvertrag samt Nachträgen und Kautionsnachweis (Pflichtangabe für jede Renditerechnung, hier vollständig offen)
- ○Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten, Vorkaufsrechten und Anmerkungen (vor der Beurkundung geschuldet, Art. 970 ZGB)
- ○Höhe des Erneuerungsfonds, Jahresrechnung, Budget und Bestätigung über offene Beiträge des Voreigentümers
- ○Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen sowie Nutzungs- und Verwaltungsreglement
- ○Wertquote der Einheit
- ○Monatliche Nebenkosten
- ○Genaue Strasse und Hausnummer sowie Parzellen- und Grundbuchblattnummer
- ○GEAK-Klasse und Energiekennwerte; im Kanton Zürich beim Verkauf nicht vorgeschrieben, hier fundiert geschätzt
- ○Sanierungsstand von Dach, Fassade, Fenstern, Steigleitungen und Lift
- ○Baubewilligung und Abnahmeprotokoll zur Sanierung 2022 und zum Küchenumbau 2023
- ○Auszug aus dem Kataster der belasteten Standorte und Auskunft zur Gefahrenkarte, beides ohne Adresse nicht abrufbar
- ○Auszug aus Zonenplan und Bau- und Zonenordnung
- ○Angaben zu Maklerprovision sowie zur Verteilung von Notariats- und Grundbuchgebühren
- ○Unbearbeitete Originalfotos; die vorliegenden Bilder sind virtuell möbliert
- ○Vermietungsstand und Miethöhe vergleichbarer Wohnungen als Beleg; die angesetzte Marktmiete von CHF 1'700 ist eine fundierte Schätzung ohne Einzelbeleg
- ○Tatsächliche Transaktionspreise aus einer amtlichen Kaufpreissammlung; die verwendeten Vergleichswerte sind Angebotspreise
Was jetzt zu tun ist
Ihr Fahrplan
In dieser Reihenfolge. Wer sie dreht, verhandelt über ein Objekt, das er noch nicht kennt.
- 1
Diese Unterlagen verlangen
Die 16 Punkte aus „Was noch offen ist" sind Ihre Liste für den Makler. Solange die offen sind, kennen Sie das Objekt nicht vollständig, und jede Zahl hier steht unter Vorbehalt.
- 2
Vor Ort prüfen
3 Punkte aus dieser Analyse lassen sich nur vor Ort klären. Bis dahin ist jede Zahl hier eine Annahme.
- ·Eigennutzung bis 01.10.2028 gesperrt, Erwerber tritt in den Mietvertrag ein
- ·Miethöhe im Inserat nicht genannt
- ·Nebenkosten und Erneuerungsfonds nicht beziffert
- ·Vollständige Besichtigungs-Liste mit 15 Punkten: siehe „Vor-Ort-Checkliste"
- 3
Preis verhandeln
Über der Obergrenze zahlen Sie den Mangel mit, den Sie gerade gefunden haben.
- ·Ihre Obergrenze: 562.590 CHF (konservativer Wert, mit Sicherheitsabschlag)
- ·Fairer Marktwert: 625.100 CHF
- ·Das Angebot liegt 7,2 % über dem Marktwert
- ·Vergleichbare Bestandswohnungen werden in Effretikon aktuell mit CHF 8'861 pro m2 bei 101 m² und CHF 8'688 pro m2 bei 80 m² angeboten, der Ortsdurchschnitt liegt bei rund CHF 9'076 pro m2; die geforderten CHF 9'571 pro m2 liegen darüber.
- ·Bis 01.10.2028 ist die Wohnung nicht selbst nutzbar, und die Miete ist zu unveränderten Konditionen gebunden. Wer das kauft, kauft eine Kapitalbindung ohne Handlungsspielraum, und dafür ist ein Abschlag üblich.
- ·Die Miethöhe wird nicht genannt. Solange die zentrale Zahl einer Kapitalanlage fehlt, kann ich den Preis nicht mit Rendite begründen und richte mich nach dem Substanzwert.
- 4
Erst dann unterschreiben
Alles davor lässt sich noch ändern. Ab der Unterschrift tragen Sie das Risiko.
- ·Qualitätsprüfung zu dieser Analyse: „bestätigt mit Hinweisen"
- ·Bieten Sie nicht vor Vorlage von Mietvertrag, Erneuerungsfonds und Versammlungsprotokollen. Steigen Sie danach bei rund CHF 570'000 ein und zahlen Sie höchstens CHF 562'590, wenn die Unterlagen Schwächen zeigen; das ist die Obergrenze, die dieses Dossier empfiehlt.
Fertiger Anfrage-Text für den Makler
Enthält die offenen Unterlagen und die Fragen aus dieser Analyse. Bewusst ohne Preis und ohne Bewertung, das ist Ihre Verhandlungsposition.
Scores
Warum jede der sechs Noten so ausfällt
Red Flags & Chancen
Red Flags (9)
Eigennutzung bis 01.10.2028 gesperrt, Erwerber tritt in den Mietvertrag einMarkteinschätzung
Beim Verkauf geht das Mietverhältnis nach Art. 261 OR mit dem Eigentum auf den Käufer über. Der Erwerber übernimmt den laufenden Vertrag zu unveränderten Konditionen. Eine ausserordentliche Kündigung ist nur bei dringendem Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte möglich und erst ab dem Grundbucheintrag; der Mieter kann dagegen eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Prüfweg: Vor der Beurkundung den vollständigen Mietvertrag samt Nachträgen, Kündigungstermine, Indexierung oder Staffelung sowie das Kautionskonto verlangen. Die Kaution darf nach Art. 257e OR höchstens drei Monatsmieten betragen und muss auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters liegen; lassen Sie sich den Kontoauszug zeigen und den Übertrag im Kaufvertrag regeln.
Miethöhe im Inserat nicht genanntMarkteinschätzung
Bei einem als Kapitalanlage angebotenen Objekt ist die Miete die zentrale Kennzahl. Ohne sie ist die Rendite nicht bestimmbar. Eine Miete unter Markt ist ein Wertabschlag, solange sie nicht anhebbar ist, und anhebbar ist sie bis 01.10.2028 nicht, weil der Vertrag zu unveränderten Konditionen läuft. Prüfweg: Mietvertrag und die letzten zwölf Mietzinsabrechnungen verlangen, dazu das amtliche Formular zur Mietzinsfestsetzung, sofern vorhanden. Rechnen Sie die Rendite erst nach Vorlage der echten Zahl.
Nebenkosten und Erneuerungsfonds nicht beziffertMarkteinschätzung
Bei Stockwerkeigentum werden die gemeinschaftlichen Kosten nach Wertquoten getragen. Der Erneuerungsfonds geht mit der Einheit auf den Käufer über und wird nicht zurückerstattet. Für offene Beiträge der letzten drei Jahre besteht ein gesetzliches Gemeinschaftspfandrecht an der Einheit nach Art. 712i ZGB, der Erwerber kann also für Ausstände des Voreigentümers über die Einheit in Anspruch genommen werden. Prüfweg: Höhe des Erneuerungsfonds, Jahresrechnung und Budget, die Protokolle der letzten drei bis fünf Versammlungen sowie das Nutzungs- und Verwaltungsreglement verlangen und sich von der Verwaltung schriftlich bestätigen lassen, dass keine Beiträge offen sind.
Gasheizung in einem Gebäude von 1966, keine GEAK-AngabeMarkteinschätzung
Die Heizung wurde 2020 erneuert, bleibt aber fossil. Im Kanton Zürich gelten beim Ersatz einer fossilen Heizung besondere Anforderungen; eine gebäudescharfe Zwangssanierung bestehender Bauten allein wegen einer schlechten Energieklasse gibt es dagegen weder auf Bundesebene noch als landesweite Pflicht. Der GEAK ist im Kanton Zürich beim Verkauf nicht vorgeschrieben, verpflichtend ist er nur in den Kantonen Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura. Fehlt er hier, ist das kein Rechtsverstoss, aber ein Verhandlungspunkt. Prüfweg: Bei der Verwaltung erfragen, ob ein GEAK vorliegt, wann die Gasheizung ersetzt werden muss und ob die Gemeinschaft bereits über einen Ersatz oder einen Fernwärmeanschluss beschlossen hat.
Zustand der Gebäudehülle nicht belegtMarkteinschätzung
Saniert ist laut Inserat die Wohnung, nicht nachweislich das Haus von 1966. Fassade, Dach, Fenster, Steigleitungen und Lift sind die teuren Positionen und werden über die Wertquote auf alle Eigentümer verteilt. Prüfweg: Sanierungsplan oder Erhaltungsstrategie der Gemeinschaft, Protokolle mit beschlossenen oder diskutierten Sanierungen und die letzte Liegenschaftsschätzung anfordern. Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierungen gehören in die Preisverhandlung.
Virtuell möblierte InseratsbilderMarkteinschätzung
Virtuelle Möblierung ist zulässig, verdeckt aber den realen Zustand von Böden, Wänden, Fugen und Fenstern und lässt Räume regelmässig grösser wirken. Prüfweg: Unbearbeitete Originalfotos aller Räume verlangen und bei der Besichtigung gezielt Fensterlaibungen, Zimmerecken an der Aussenwand, Balkontür und Bad auf Feuchtespuren kontrollieren. Ohne echte Aufnahmen kein Angebot abgeben.
Genaue Adresse im Inserat nicht genanntMarkteinschätzung
Ohne Strasse und Hausnummer lassen sich Grundbuchblatt, Zonenzuordnung, Lärmbelastung und Kataster der belasteten Standorte nicht parzellenscharf prüfen. Prüfweg: Adresse, Grundbuchblatt und Parzellennummer vor jeder Besichtigung erfragen. Im Dossier können Sie die amtlichen Karten über das Ebenen-Symbol oben rechts in der Lage-Karte direkt am Objekt einblenden, sobald die Adresse feststeht.
Kaufnebenkosten und Provision nicht beziffertMarkteinschätzung
Im Kanton Zürich fällt seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr an, es bleiben Notariats- und Grundbuchgebühren, die üblicherweise geteilt werden. Ungeklärt ist, ob eine Käuferprovision verlangt wird. Prüfweg: Vor der Besichtigung schriftlich klären, wer Beurkundung, Grundbucheintrag und Provision trägt, und die Kostenaufstellung des Notariats einholen.
Kein Parkplatz im AngebotMarkteinschätzung
Weder Aussenplatz noch Garage werden genannt. In einer Pendlergemeinde mindert das die Wiederverkäuflichkeit und die Mieterauswahl. Prüfweg: Bei der Verwaltung nach verfügbaren Plätzen, Warteliste und Monatsmiete fragen und einen allfälligen Zukauf preislich einrechnen.
Chancen (5)
Wohnungssubstanz frisch, kein sofortiger InvestitionsbedarfMarkteinschätzung
Totalsanierung 2022, Küche 2023, Boiler 2020, Waschküche 2023. In den ersten Jahren sind innerhalb der Wohnung keine grösseren Ausgaben zu erwarten, was den Cashflow der Vermietungsphase bis 01.10.2028 stabil hält.
Planbarer Einstieg mit späterer EigennutzungMarkteinschätzung
Wer ohnehin erst ab Herbst 2028 einziehen will, kauft heute zu heutigen Konditionen und lässt bis dahin den Mieter die laufenden Kosten mittragen. Das ist genau der Käuferkreis, für den das Objekt passt.
Lift und rollstuhlgängiger Zugang im 5. ObergeschossMarkteinschätzung
Barrierefreiheit in Verbindung mit oberster Wohnlage, Balkon und Grünblick ist im Bestand von 1966 selten und verbreitert den späteren Käufer- und Mieterkreis, insbesondere bei älteren Interessenten.
Verhandlungsspielraum aus fehlenden AngabenMarkteinschätzung
Miethöhe, Nebenkosten, Erneuerungsfonds, Sanierungsstand des Hauses und Parkplatzfrage sind offen. Jede dieser Lücken ist ein sachlicher Anlass, den Preis zu verhandeln, ohne den eigenen Wertansatz offenzulegen.
Beitrag an eine spätere HeizungsumstellungMarkteinschätzung
Ein späterer Umstieg der Gemeinschaft auf Wärmepumpe oder Fernwärme kann über kantonale und kommunale Energie-Förderbeiträge unterstützt werden. Das senkt die Betriebskosten und verbessert die Position beim Weiterverkauf.
Hintergrund und Prüfpunkte
Was hinter dem Verkauf stecken könnte und was ein Käufer, Makler oder Bauträger vor einer Entscheidung prüfen sollte. Recherchebasiert, Vermutungen sind als solche gekennzeichnet.
Was dahinterstecken könnte: 4 mögliche Verkaufsgründe, 8 Auffälligkeiten und 10 Punkte zum Prüfen
Angeboten wird eine 3-Zimmer-Wohnung von 70 m² im 5. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses von 1966 in Effretikon, innen 2022 total saniert und 2023 mit neuer Küche versehen. Das Objekt wird über eine Vermittlungsgesellschaft mit Sitz in Cham vertrieben und ist parallel auf mehreren Portalen sichtbar, das Inserat ist zum Abrufzeitpunkt frisch. Verkauft wird eine gebundene Anlage: Der Mietvertrag läuft zu unveränderten Konditionen bis 01.10.2028, die Miethöhe wird nicht genannt. Das lokale Angebot ist sehr dünn, in der Postleitzahl 8307 stehen nur vier bis sechs Wohnungen zum Verkauf, die beiden vergleichbaren Bestandsobjekte werden zu tieferen Quadratmeterpreisen angeboten.
Mögliche Verkaufsgründe
Verkauf einer Renditeliegenschaft aus einem PortfolioMarkteinschätzung
Das Objekt wird ausdrücklich als Kapitalanlage vermarktet und ist bis 2028 gebunden. Ein Eigentümer, der Kapital umschichtet oder das Segment verlässt, ist die naheliegendste Erklärung. Vermutung, nicht belegt.
Realisierung des Wertgewinns nach der Totalsanierung 2022Markteinschätzung
Sanierung 2022, Küche 2023, Verkauf 2026: ein typisches Muster, wenn der Eigentümer die Aufwertung in den Preis überführen will. Das erklärt auch den über dem Ortsdurchschnitt liegenden Quadratmeterpreis.
Rendite unter Erwartung wegen gebundener MieteMarkteinschätzung
Läuft der Vertrag zu unveränderten Konditionen und liegt die studentische Miete unter Markt, ist die laufende Rendite tief. Ein Verkauf ist dann wirtschaftlich sinnvoller als das Abwarten bis 2028. Vermutung, die sich mit dem Mietvertrag klären lässt.
Anstehende Kosten der EigentümergemeinschaftMarkteinschätzung
Bei einem Gebäude von 1966 stehen Hülle, Fenster und der spätere Heizungsersatz an. Wer diesen Beiträgen ausweichen will, verkauft vorher. Ohne Protokolle ist das reine Vermutung und genau deshalb prüfbedürftig.
Auffälligkeiten
- ! Die zentrale Zahl einer Kapitalanlage, die Miethöhe, fehlt im Inserat vollständig.
- ! Nebenkosten, Beiträge an den Erneuerungsfonds und dessen Stand werden nicht genannt.
- ! Genaue Strasse und Hausnummer werden nicht genannt, was jede parzellenscharfe amtliche Prüfung verhindert.
- ! Energiekennwerte und GEAK-Klasse fehlen, obwohl mit Gas beheizt wird.
- ! Die Bilder sind virtuell möbliert, echte Zustandsaufnahmen fehlen.
- ! Der geforderte Quadratmeterpreis liegt über dem Ortsdurchschnitt und über beiden vergleichbaren Bestandsangeboten am selben Ort.
- ! Es wird kein Parkplatz angeboten, obwohl dies in einer Pendlergemeinde erwartbar wäre.
- ! Der Anbieter sitzt im Kanton Zug und nicht in der Region, was Rückfragen zur Liegenschaft erschweren kann.
Vor dem Kauf prüfen
Mietvertrag samt Nachträgen, Mietzinshöhe, Kündigungstermine und Kautionskonto
Der Erwerber tritt nach Art. 261 OR in den Vertrag ein. Die Miethöhe entscheidet über die Rendite, die Kaution muss auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters liegen.
Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten und die zugehörigen Verträge
Eine eingetragene Last bindet den Erwerber auch ohne dessen Kenntnis. Der Auszug ist vor der Beurkundung geschuldet.
Höhe des Erneuerungsfonds, Jahresrechnung, Budget und Bestätigung über offene Beiträge
Der Fonds geht ohne Rückerstattung auf den Käufer über, und für offene Beiträge der letzten drei Jahre besteht ein Gemeinschaftspfandrecht an der Einheit nach Art. 712i ZGB.
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre
Nur dort stehen beschlossene und diskutierte Sanierungen, Streitigkeiten und geplante Sonderumlagen, die den Kaufpreis direkt betreffen.
Nutzungs- und Verwaltungsreglement sowie Wertquote der Einheit
Reglement und Quote bestimmen, was Sonderrecht ist, welche Umbauten zulässig sind und wie hoch Ihr Anteil an gemeinschaftlichen Kosten ausfällt.
Sanierungsstand von Dach, Fassade, Fenstern, Steigleitungen und Lift
Die Wohnung ist saniert, das Haus von 1966 nachweislich nicht. Diese Positionen kosten pro Einheit fünfstellig.
Alter, Ersatztermin und kantonale Anforderungen an die Gasheizung
Im Kanton Zürich gelten beim Ersatz fossiler Heizungen besondere Anforderungen; der Anteil wird über die Wertquote getragen.
Bewilligte Pläne der Sanierung 2022 und des Küchenumbaus 2023
Fehlt eine erforderliche Bewilligung, kann die Behörde die Wiederherstellung verlangen, und diese Pflicht trifft nach dem Kauf den Erwerber.
Auszug aus dem Kataster der belasteten Standorte sowie Zonenplan und Bau- und Zonenordnung
Beides ist ohne Adresse nicht geprüft. Der Katasterauszug klärt die Altlastenfrage abschliessend, der Zonenplan die zulässige Nutzung.
Schriftliche Klärung von Käuferprovision, Notariats- und Grundbuchgebühren sowie Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer
Eine Handänderungssteuer fällt im Kanton Zürich nicht mehr an, für die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers haftet aber das Grundstück.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
2 von 10 · Marktwert
Was das Objekt wirklich wert ist
Marktwert
625.100 CHF
fairer Verkehrswert, wie ein Gutachten
Konservativer Wert (−10%)
562.590 CHF
Ihre Verhandlungsobergrenze, damit rechnen Sie
Warum genau dieser Wert und kein anderer
Warum nicht höher
Ein höherer Wert scheitert an drei belegbaren Punkten. Die beiden aktuell in Effretikon angebotenen Bestandswohnungen liegen mit CHF 8'861 pro m2 bei 101 m² und CHF 8'688 pro m2 bei 80 m² unter dem hier geforderten Niveau, ein Objekt oberhalb von CHF 9'571 pro m2 findet sich im Bestand des Ortes nicht; nur der Neubau an der Rebenstrasse erreicht mit CHF 13'457 pro m2 mehr, ist aber ein anderes Produkt. Zweitens fällt bis 01.10.2028 der gesamte Eigennutzerkreis als Käufer aus, und das ist in einer Pendlergemeinde die zahlungskräftigste Nachfragegruppe. Drittens bleibt die Beheizung fossil und die Substanz des Hauses stammt von 1966, ohne Beleg über den Zustand von Hülle, Fenstern und Steigleitungen.
Warum nicht niedriger
Ein tieferer Wert ist ebenso wenig zu halten. Die Wohnung wurde 2022 total saniert und 2023 mit neuer Küche ausgestattet, es besteht also kein Investitionsstau innerhalb der Einheit, der einen Modernisierungsabschlag rechtfertigen würde. Der Ortsdurchschnitt liegt je nach Auswertung bei CHF 9'076 bis CHF 9'459 pro m2; der angesetzte Wert von CHF 625'100 entspricht CHF 8'930 pro m2 und damit bereits einem Abschlag auf diesen Durchschnitt. Lift, Barrierefreiheit, Balkon mit Grünblick und die S-Bahn-Lage zwischen Zürich und Winterthur sichern die Nachfrage nach unten ab, und die laufende Vermietung erzeugt bis 2028 durchgehend Ertrag.
Wert-Herleitung auf einen Blick
Das goldene Band ist die Marktwert-Spanne, der Strich der Marktwert dieses Objekts. Beides auf derselben Skala wie die Balken darüber.
Vom Angebot über den marktüblichen Verhandlungsabschlag und die objektspezifischen Zu- und Abschläge zum Marktwert, dann der fixe Sicherheitsabschlag zum konservativen Wert.
Wie dieser Wert zustande kommt, Schritt für Schritt
Objektbezogene Anpassungen auf den Markt-Basiswert:
Der Angebotspreis liegt 7,2 % über dem Schätzwert.
Marktwert-Spanne: 562.590 CHF – 672.000 CHF. Mehr als die Verhandlungsobergrenze zu bieten heißt, ohne Sicherheitspuffer zu kaufen.
BegründungBasis ist der ortsübliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Effretikon im normalen, durchschnittlichen Referenzzustand. Eine Marktauswertung weist für die PLZ 8307 einen Durchschnitt von CHF 9'076 pro m2 aus, eine zweite für die Gemeinde Illnau-Effretikon rund CHF 9'459 pro m2 im Juni 2026. Kleinere Einheiten erzielen systematisch einen höheren Quadratmeterpreis als grosse, deshalb wird der Basiswert mit CHF 9'400 pro m2 angesetzt, das ergibt CHF 658'000 für 70 m². Darauf wirken die objektspezifischen Merkmale: plus 6 Prozent für die Totalsanierung 2022 und die Küche 2023, plus 2 Prozent für Lift, Barrierefreiheit und Balkon mit Grünblick, minus 8 Prozent für die bis 01.10.2028 gesperrte Eigennutzung bei ungenannter Miethöhe, minus 3 Prozent für die fossile Beheizung ohne GEAK-Beleg und minus 2 Prozent für den unbelegten Sanierungsstand der Gebäudehülle von 1966 und den fehlenden Parkplatz. Summe minus 5 Prozent, Marktwert CHF 625'100. Die zwei nächstliegenden Angebote in Effretikon liegen bei CHF 8'861 und CHF 8'688 pro m2, der geforderte Preis bei CHF 9'571 pro m2. Der Angebotspreis von CHF 670'000 liegt oberhalb der Spanne bis CHF 655'000. In der Schweiz ist der Abschlag vom Angebot zum beurkundeten Preis mit rund 4 Prozent üblich, das ist reine Verhandlungsinformation und nicht Teil des Wertes. Der konservative Wert und zugleich die empfohlene Kauf-Obergrenze liegt bei CHF 562'590.
konservativ
562.590 CHF
Marktkorrektur von 10 Prozent auf den Marktwert. Berücksichtigt eine tiefere Bestandsmiete als angenommen, anstehende Sanierungen an Hülle oder Heizung, die über die Wertquote getragen werden, und den in der Gemeinde zuletzt gemessenen Rückgang der durchschnittlichen Preise. Dieser Wert ist zugleich die empfohlene Kauf-Obergrenze.
basis
625.100 CHF
Bestandsmiete etwa auf Marktniveau, Erneuerungsfonds ausreichend dotiert, keine beschlossene Grosssanierung, Heizungsersatz erst nach 2030. Kaufpreisniveau in Effretikon bleibt stabil um CHF 9'000 bis CHF 9'400 pro m2 für sanierte Bestandswohnungen.
optimistisch
672.000 CHF
Mietvertrag endet früher oder Eigenbedarf greift, Gebäudehülle nachweislich saniert, Erneuerungsfonds gut dotiert, Parkplatz zukaufbar, und das Zürcher Umland setzt den Preisanstieg der letzten zwölf Monate im Wohnungssegment fort. Kein weiterer Aufschlag darüber hinaus, weil kein Bestandsobjekt im Ort über diesem Niveau gehandelt wird.
Kosten-Rechner
Stellen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung ein und sehen Sie sofort, was Sie wirklich zahlen. Die empfohlene Obergrenze ist der konservative Wert.
Vergleichsobjekte
Preis pro m² im Vergleich
Nach dem Preis pro m² liegt dieses Objekt auf Rang 4 von 5 (Rang 1 = niedrigster Preis pro m²).
Die 4 Vergleichsobjekte einzeln, mit Preis, Fläche und Quelle
4.5-Zimmer-Wohnung, 80 m², ruhige familienfreundliche Lage, gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, mit ausgewiesenem ModernisierungspotenzialQ2Ähnlichkeit 71auf Liste geprüft 19.08.2026
Sehr ähnliche Grössenordnung und gleiche Ortslage, ebenfalls Geschosswohnung im Bestand. Abweichungen: ein Zimmer mehr auf 10 m² mehr Fläche, aber Modernisierungsbedarf statt frischer Totalsanierung, und keine Vermietungsbindung. Der Abstand von rund 880 CHF pro m2 zum geforderten Preis misst im Kern den Sanierungsvorsprung des bewerteten Objekts, der mit plus 6 Prozent angesetzt ist.
Auf dem Portal ansehen → realadvisor.ch, Inserat 8307 Effretikon, seit rund drei Monaten am Markt, abgefragt August 2026695.000 CHF
80 m² · 8.688 CHF/m²
3.5-Zimmer-Wohnung, 101 m², in einem 2005 umfassend sanierten ehemaligen Bauernhaus, gedeckter Balkon, Nassbereiche 2018 erneuert, Garage und Aussenplatz optional zukaufbarQ1Ähnlichkeit 62nicht prüfbar 19.08.2026
Gleicher Ort, gleiches Segment saniertes Wohneigentum, ebenfalls Balkon. Abweichungen: 31 m² mehr Fläche, frei verfügbar statt vermietet, mit Garagenoption, dafür kein Lift und kein rollstuhlgängiger Zugang. Der tiefere Quadratmeterpreis erklärt sich zum Teil über die grössere Fläche, zum Teil über die fehlende Nutzungsbindung des bewerteten Objekts, die dort gerade nicht besteht.
Zum Inserat → homegate.ch, Objekt 4003047777, 8307 Effretikon, abgefragt August 2026Die Quelle antwortete beim Abruf mit Fehler 403, deshalb lässt sich der Eintrag maschinell nicht bestätigen. Der Bericht behauptet hier nichts, sondern zeigt die archivierte Kopie.
895.000 CHF
101 m² · 8.861 CHF/m²
3.5-Zimmer-Neubauwohnung, 81 m², Rebenstrasse 40, Bezug 2026/2027, Lift, rollstuhlgängig, Solaranlage, Garage zukaufbarQ4Ähnlichkeit 45nicht prüfbar 19.08.2026
Gleicher Ort, ähnliche Zimmerzahl und Fläche, ebenfalls Lift und Barrierefreiheit. Abweichung ist fundamental: Neubau mit Erstbezug, Solarstrom und moderner Haustechnik gegenüber einer sanierten Einheit in einem Haus von 1966 mit Gasheizung. Der Aufschlag von rund 3'900 CHF pro m2 markiert die Obergrenze des lokalen Marktes und ist für das bewertete Objekt nicht erreichbar.
Zum Inserat → homegate.ch, Objekt 4003099262, Rebenstrasse 40, 8307 Illnau-Effretikon, abgefragt August 2026Die Quelle antwortete beim Abruf mit Fehler 403, deshalb lässt sich der Eintrag maschinell nicht bestätigen. Der Bericht behauptet hier nichts, sondern zeigt die archivierte Kopie.
1.090.000 CHF
81 m² · 13.457 CHF/m²
4.5-Zimmer-Penthouse, 140 m², zweigeschossig, gedeckter Balkon, ruhiges DreiparteienhausQ3Ähnlichkeit 38auf Liste geprüft 19.08.2026
Gleicher Ort, gehobenes Segment. Abweichungen: doppelte Fläche, Maisonette-Charakter, exklusive Hauslage mit nur drei Parteien, keine Vermietung. Dient als obere Preisverankerung des Ortes und zeigt, dass selbst grosszügige Objekte in Effretikon unter CHF 8'600 pro m2 angeboten werden.
Auf dem Portal ansehen → realadvisor.ch, Inserat 8307 Effretikon, seit rund zwei Monaten am Markt, abgefragt August 20261.195.000 CHF
140 m² · 8.536 CHF/m²
Marktniveau
Diese Zahlen beschreiben den Markt als Ganzes, nicht ein einzelnes Objekt. Sie ordnen dieses Objekt ein und gehen in die Bewertung nicht als Vergleichsobjekt ein.
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in der Postleitzahl 8307 Effretikon, Marktauswertung Stand August 2026
9.076 CHF / m²
Beschreibt den gesamten Wohnungsmarkt der Postleitzahl und nicht ein einzelnes Objekt. Dient als Plausibilitätsanker für den Basiswert von CHF 9'400 pro m2, der für die kleinere Fläche leicht darüber angesetzt ist.
Quelle: Marktauswertung realadvisor.ch für 8307 Effretikon; mittlerer Kaufpreis CHF 830'425, 80 Prozent der Objekte zwischen CHF 492'376 und CHF 1'653'501 · Q5
Belegregister: 40 geprüfte Quellen
Jede konsultierte Quelle trägt ihre eigene Nummer. Die Vergleichsobjekte oben verweisen mit ihrer Q-Nummer hierher, damit Sie jede Angabe selbst nachprüfen können.
- Q13.5-Zimmer-Wohnung, 101 m², in einem 2005 umfassend sanierten ehemaligen Bauernhaus, gedeckter Balkon, Nassbereiche 2018 erneuert, Garage und Aussenplatz optional zukaufbarVergleichsobjekt
- Q24.5-Zimmer-Wohnung, 80 m², ruhige familienfreundliche Lage, gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, mit ausgewiesenem ModernisierungspotenzialVergleichsobjekt
- Q34.5-Zimmer-Penthouse, 140 m², zweigeschossig, gedeckter Balkon, ruhiges DreiparteienhausVergleichsobjekt
- Q43.5-Zimmer-Neubauwohnung, 81 m², Rebenstrasse 40, Bezug 2026/2027, Lift, rollstuhlgängig, Solaranlage, Garage zukaufbarVergleichsobjekt
- Q5Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in der Postleitzahl 8307 Effretikon, Marktauswertung Stand August 2026Vergleichsobjekt
- Q6Immobilienpreise in Illnau-Effretikon - RealAdvisorQuelle
- Q7Immobilien kaufen in Illnau-Effretikon: 6 Angebote │ Immobilienmakler NehoQuelle
- Q86 Wohnung kaufen in 8307 (Effretikon, Ottikon b. Kemptthal)Quelle
- Q9Heizungsersatz | Kanton ZürichQuelle
- Q10Grundsteuer (Grundstückgewinnsteuer) und Mietverträge / Versicherungen | Ihre Notariate im Kanton ZürichQuelle
- Q11GEAK - Gebäudeenergieausweis der KantoneQuelle
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- Q22Immobilienpreise an der Wattstrasse, Illnau-Effretikon | RealAdvisorMarktdaten
- Q2328 Wohnungen zum Mieten in Illnau-Effretikon | propertiMarktdaten
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- Q28Real estate prices in Illnau-Effretikon (ZH) in June 2026 | NehoMarktdaten
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Gutes Objekt, gebundener Ertrag, zu hoher Preis: nur mit Unterlagen und deutlich unter dem Angebot einsteigen
EmpfehlungBieten Sie nicht vor Vorlage von Mietvertrag, Erneuerungsfonds und Versammlungsprotokollen. Steigen Sie danach bei rund CHF 570'000 ein und zahlen Sie höchstens CHF 562'590, wenn die Unterlagen Schwächen zeigen; das ist die Obergrenze, die dieses Dossier empfiehlt.
Unterlagen zuerst, Preis danach
Grundbuchauszug, Mietvertrag mit Kautionskonto, Höhe des Erneuerungsfonds, Jahresrechnung, Budget, Protokolle der letzten drei bis fünf Versammlungen und das Nutzungs- und Verwaltungsreglement. Der Grundbuchauszug ist vor der Beurkundung geschuldet, nicht nur wünschenswert. Ohne diese Papiere ist kein Angebot sinnvoll.
Startgebot und Obergrenze festlegen
Marktwert CHF 625'100, entsprechend CHF 8'930 pro m2. Startgebot rund CHF 570'000. Verhandlungsobergrenze CHF 562'590, wenn die Unterlagen Risiken zeigen, etwa eine tiefe Bestandsmiete, einen schwach dotierten Erneuerungsfonds oder eine beschlossene Sanierung. Geforderte CHF 670'000 sind ohne Nachweise nicht zu rechtfertigen.
Die Bindung bis 2028 sauber einpreisen
Bis 01.10.2028 tritt jeder Erwerber in den Vertrag zu unveränderten Konditionen ein. Rechnen Sie mit der realen Miete, nicht mit der Marktmiete von rund CHF 1'700 pro Monat. Bei diesem Marktansatz und dem Angebotspreis läge die Bruttorendite bei 3,0 Prozent, vor Nebenkosten, Fondsbeiträgen und Verwaltung.
Kosten des Hauses erfragen, nicht nur der Wohnung
Gefragt sind der Sanierungsstand von Dach, Fassade, Fenstern, Steigleitungen und Lift sowie der geplante Termin für den Heizungsersatz. Im Kanton Zürich gelten beim Ersatz einer fossilen Heizung besondere Anforderungen. Ihr Anteil richtet sich nach der Wertquote; kalkulieren Sie eine Rückstellung von CHF 6'000 bis CHF 20'000 ein.
Echte Fotos und eine Besichtigung mit Fachbegleitung
Die Bilder sind virtuell möbliert. Verlangen Sie unbearbeitete Aufnahmen und prüfen Sie vor Ort Fensterlaibungen, Zimmerecken an Aussenwänden, Balkontür, Bad und Keller auf Feuchtespuren. Ein Gewährleistungsausschluss ist in Schweizer Kaufverträgen der Regelfall und hält nur dort nicht, wo ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (Art. 199 OR). Was Sie selbst sehen könnten, ist danach Ihr Risiko.
Nebenkosten des Kaufs vorab festzurren
Im Kanton Zürich fällt keine Handänderungssteuer mehr an; es bleiben Notariats- und Grundbuchgebühren. Klären Sie schriftlich, wer sie trägt, ob eine Käuferprovision verlangt wird, und lassen Sie die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers im Vertrag sicherstellen, da dafür das Grundstück haftet.
Ihre Argumente
- 1Vergleichbare Bestandswohnungen werden in Effretikon aktuell mit CHF 8'861 pro m2 bei 101 m² und CHF 8'688 pro m2 bei 80 m² angeboten, der Ortsdurchschnitt liegt bei rund CHF 9'076 pro m2; die geforderten CHF 9'571 pro m2 liegen darüber.
- 2Bis 01.10.2028 ist die Wohnung nicht selbst nutzbar, und die Miete ist zu unveränderten Konditionen gebunden. Wer das kauft, kauft eine Kapitalbindung ohne Handlungsspielraum, und dafür ist ein Abschlag üblich.
- 3Die Miethöhe wird nicht genannt. Solange die zentrale Zahl einer Kapitalanlage fehlt, kann ich den Preis nicht mit Rendite begründen und richte mich nach dem Substanzwert.
- 4Das Gebäude stammt von 1966 und wird mit Gas beheizt; Nebenkosten, Erneuerungsfonds und Sanierungsstand der Gebäudehülle sind nicht offengelegt. Diese offenen Positionen gehören in den Preis.
- 5Das Angebot in Effretikon ist zwar dünn, aber ein Drittel der Wohnungen steht länger als drei Monate am Markt, und die Preise in der Gemeinde bewegen sich seitwärts. Es besteht kein Grund, über dem Durchschnitt zu bezahlen.
Renovierung & Vermietung
Renovierungsbedarf
Σ 11.300 CHF – 35.200 CHF
Vermietungs-Potenzial
Nachhaltig erzielbare Nettomiete für eine sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit 70 m², Balkon und Lift in Effretikon, geschätzt auf CHF 1'700 pro Monat, also CHF 20'400 im Jahr. Bezogen auf den Angebotspreis von CHF 670'000 ergibt das eine Bruttorendite von 3,0 Prozent. Achtung: Die tatsächliche Miete des laufenden Vertrags ist im Inserat nicht genannt. Bei einem studentischen Mieter liegt sie erfahrungsgemäss eher darunter, und bis 01.10.2028 ist sie zu unveränderten Konditionen gebunden. Die reale Rendite kann deshalb spürbar tiefer liegen; sie ist erst nach Vorlage des Mietvertrags berechenbar. Von der Bruttorendite gehen ausserdem Nebenkosten, Beiträge an den Erneuerungsfonds und Verwaltungskosten ab.
Mietpreis-Check · was ist zulässig, was ist üblich
Für Mieter und Vermieter: die zulässige Obergrenze, der marktübliche Wert und die realistische Untergrenze der Kaltmiete. So verhandeln beide Seiten mit klaren Zahlen.
1.450 CHFmarktüblich
1.700 CHFzulässige Obergrenze
1.700 CHF
pro Monat, netto Kaltmiete
RechtsrahmenSchweiz, Baujahr der Liegenschaft 1966, Stockwerkeigentum im Kanton Zürich. Es gibt keine Richtwerttabelle und keine gesetzliche Mietzinstabelle. Massgeblich ist die orts- und quartierübliche Miete nach Art. 269a OR; ein Anfangsmietzins kann innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Die in diesem Abschnitt genannten Werte von CHF 1'450 bis CHF 1'700 pro Monat sind deshalb keine rechtliche Ober- oder Untergrenze, sondern die geschätzte Bandbreite der orts- und quartierüblichen Marktmiete für eine sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit 70 m², Balkon und Lift in Effretikon; der Wert von CHF 1'700 entspricht der angesetzten Marktmiete. Für den Käufer entscheidend: Nach Art. 261 OR geht der laufende Mietvertrag mit dem Eigentum auf ihn über, hier bis 01.10.2028 zu unveränderten Konditionen.
- · Die angegebenen Mietwerte sind eine geschätzte Marktbandbreite, keine gesetzliche Mietzinsgrenze; eine Anfechtung stützt sich allein auf die orts- und quartierübliche Miete nach Art. 269a OR und den Referenzzinssatz.
- · Der Erwerber tritt vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein, einschliesslich Kündigungsfristen und Terminen.
- · Eine ausserordentliche Kündigung ist nur bei dringendem Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte möglich und besteht erst ab dem Grundbucheintrag; der Mieter kann Erstreckung verlangen.
- · Eine Mietzinserhöhung ist anfechtbar und orientiert sich am hypothekarischen Referenzzinssatz und an der orts- und quartierüblichen Miete.
- · Die Kaution beträgt höchstens drei Monatsmieten und muss auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters liegen (Art. 257e OR); Kontoauszug verlangen und Übertrag im Kaufvertrag regeln.
- · Eine Miete unter Marktniveau ist ein Wertabschlag, solange sie nicht anhebbar ist. Bis 01.10.2028 ist sie hier nicht anhebbar.
- · Der Stand des hypothekarischen Referenzzinssatzes und die letzte Mietzinsanpassung sind vor der Beurkundung zu erfragen.
Orientierung, keine Rechtsberatung. Die genaue Zulässigkeit im Einzelfall prüft eine Mietervereinigung, ein Anwalt oder die Schlichtungsstelle.
3 Förderprogramme passen zu diesem Objekt, mit Höhe und Voraussetzung
Diese aktuellen Programme passen zu Objekt und geplanter Sanierung. Wichtig: Förderungen müssen meist VOR Beginn der Maßnahme beantragt werden.
Energetische Sanierung der Gebäudehülle und Ersatz fossiler Heizungen durch erneuerbare Systeme. Bei Stockwerkeigentum wird das Gebäude gefördert, Antragstellerin ist die Eigentümergemeinschaft, nicht die einzelne Einheit.
HöheBeiträge je nach Massnahme und Fläche, in der Grössenordnung mehrerer tausend bis zehntausend Franken pro Gebäude
Voraussetzung: Gesuch vor Baubeginn einreichen, Umsetzung nach den kantonalen Vorgaben
Erstellung des Gebäudeenergieausweises mit umfassendem Beratungsbericht als Grundlage für Sanierungsentscheide
HöheTeilfinanzierung der Erstellungskosten, Grössenordnung einige hundert bis rund tausend Franken
Voraussetzung: Erstellung durch eine zertifizierte GEAK-Expertin oder einen zertifizierten Experten; für Sanierungsförderungen ist der GEAK Plus verbreitet Voraussetzung
Zum Programm →Ersatz fossiler Heizungen durch erneuerbare Systeme; im Kanton Zürich gelten beim Heizungsersatz besondere Anforderungen, unter anderem kann der Nachweis der GEAK-Gesamtenergieeffizienzklasse D oder besser eine Rolle spielen
HöheBeitragshöhe je nach Massnahme, verbindlich nur nach Auskunft der zuständigen Stelle
Voraussetzung: Gesuch vor Beginn der Massnahme, Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich
Zum Programm →Angaben ohne Gewähr, Programme und Konditionen ändern sich. Verbindlich ist die jeweilige offizielle Programmseite.
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Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
3 von 10 · Immo zu Gold
Immo zu Gold · Vermögens-Szenarien
Was in Ihrer Immobilie gebunden ist.
Ihre Immobilie ist rund 625.100 CHF wert, aber gebunden: ortsfest, illiquide, mit laufenden Kosten und Steuer beim Verkauf. Scan my Home zeigt Ihnen neutral, welche Kapital-Szenarien dieser Wert eröffnet und wie eine teilweise Umschichtung in physisches Anlagegold aussähe. Keine Empfehlung, nur die Zahlen.
Gerechnet wird hier bewusst mit dem konservativen Wert von 562.590 CHF, also mit dem Sicherheitsabschlag. Was Sie tatsächlich in der Hand halten, entscheidet sich erst beim Verkauf, und dabei rechnen wir lieber zu vorsichtig als zu schön.
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4 von 10 · Grundriss & 3D
Grundriss & 3D-Modell
Die Räume im Plan ergeben zusammen 69 m² Wohnfläche. Das Inserat nennt 70 m², das passt zusammen.
Dazu kommen 8 m² Freifläche (Balkon). Freifläche zählt nicht zur Wohnfläche und wird beim Preis pro Quadratmeter nicht mitgerechnet.
Kein Grundriss-Bild vorhanden. Die Raumaufteilung ist aus den im Inserat genannten Zimmergrössen (Schlafzimmer 16 m² mit Balkonzugang, zweites Zimmer 11 m², Wohn- und Küchenbereich 30 m²) und der Wohnfläche von 70 m² geschätzt. Bad, Flur und Balkongrösse sind rechnerisch abgeleitet, nicht belegt. Dies ist kein Aufmassplan.
Grundriss stimmt nicht? Echten Plan nachreichen.
Laden Sie den echten Grundriss als Foto oder PDF hoch. Scan my Home liest die tatsächliche Raumaufteilung daraus ab und ersetzt die Schätzung. 2D-Plan, 3D-Modell und das Gutachten-PDF werden sofort genauer.
Aus dem Inserat und den Fotos: Wohnfläche und Zimmerzahl aus dem Inserat.
Vom Modell ergänzt:
- ·Der Raumzuschnitt selbst: kein Grundriss lag vor, er ist geschätzt (siehe Hinweis oben).
Effizienz
Stärken
- + 30 m² offener Wohn- und Kochbereich als klarer Mittelpunkt der Wohnung
- + Schlafzimmer mit 16 m² und direktem Balkonzugang
- + Zwei getrennt nutzbare Zimmer bei nur 70 m², damit Homeoffice oder Kinderzimmer möglich
- + Barrierefreie Erschliessung über Lift bis in die 5. Etage
Schwächen
- − Nur eine Nasszelle mit Dusche, keine Badewanne und kein separates Gäste-WC
- − Zweites Zimmer mit 11 m² knapp für ein Doppelbett mit Schrank
- − Rund 13 m² der Fläche entfallen auf Flur und Bad, das ist bei 70 m² ein hoher Anteil
- − Der Balkon ist offenbar nur über das Schlafzimmer erreichbar, was die Nutzung vom Wohnbereich aus einschränkt
Verbesserungen
- → Bei der Besichtigung prüfen, ob ein zweiter Balkonzugang aus dem Wohnbereich baulich möglich ist; jede Änderung an der Fassade ist bewilligungspflichtig und braucht zusätzlich den Beschluss der Eigentümergemeinschaft
- → Einbauschränke im Flur schaffen Stauraum, ohne Wohnfläche zu verlieren
- → Im Bad eine bodenebene Dusche mit Ablage prüfen, sofern nicht bereits 2022 so ausgeführt
- → Zweites Zimmer mit Wandbett oder Schrankwand doppelt nutzbar machen
Grundriss zeichnen, Umbau planen
Gestalten Sie das Objekt selbst weiter: den echten Grundriss zeichnen oder einen Umbau mit Kostenkalkulation planen. Direkt aus diesem Objekt heraus.
Sagen Sie, was Sie vorhaben.
Beschreiben Sie Ihr Vorhaben in eigenen Worten, etwa „Dachboden ausbauen" oder „Wand zwischen Küche und Wohnzimmer öffnen". Die Angaben zum Objekt kommen aus diesem Bericht, die müssen Sie nicht wiederholen.
Virtuelles Staging
Sagen Sie Scan my Home, wie Sie wohnen möchten, es entwirft die perfekte Einrichtung für genau diese Räume: Konzept, Möbel, Farbpalette und Render-Prompts pro Raum.
Wohnstil
Farbwelt
Budget
Haushalt
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5 von 10 · Lage
Lage-Bericht
Lage und Luftbild
Öffentliche Verkehrsmittel
Bahnhof Effretikon, S-Bahn-Halt Richtung Zürich und Winterthur; aus dem Ortszentrum von Effretikon je nach Quartier rund 5 bis 15 Gehminuten. Ohne genaue Adresse ist die Distanz nicht exakt bestimmbar.
Nahversorgung
Laut Inserat Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe; in Effretikon bestehen Grossverteiler im Ortszentrum, Grössenordnung wenige hundert Meter
Schule und Kinderbetreuung
Laut Inserat Schulen in unmittelbarer Nähe; Illnau-Effretikon führt mehrere Primar- und Sekundarschulhäuser im Ortsteil Effretikon
Grünfläche und Park
Balkon mit Blick ins Grüne laut Inserat; Naherholungsflächen am Ortsrand von Effretikon, Grössenordnung wenige hundert Meter
Autobahnanschluss
A1 im Raum Effretikon/Brüttisellen, Grössenordnung rund 5 bis 10 Fahrminuten
Lärm
Ohne Adresse nur einordnend: in Bahnhofsnähe mässig bis erhöht durch Bahn und Hauptachsen, in den Wohnquartieren ruhig. Die 5. Etage mit Grünblick spricht für eine ruhigere Ausrichtung. Vor Ort und auf der amtlichen Lärmkarte prüfen.
Preisniveau Gemeinde Illnau-Effretikon
Durchschnitt rund CHF 9'459 pro m2 im Juni 2026, Wohnungspreise in zwölf Monaten plus 4 Prozent
QuelleMikrolage
Effretikon ist der grössere der beiden Ortsteile von Illnau-Effretikon und um den Bahnhof herum verdichtet. Das Inserat nennt zentrale und zugleich ruhige Lage mit Einkauf, Schulen und öffentlichem Verkehr in unmittelbarer Nähe, gibt aber weder Strasse noch Hausnummer an. Die 5. Etage mit Balkon und Blick ins Grüne spricht für eine vom Verkehr abgesetzte Ausrichtung, prüfbar ist das erst mit der genauen Adresse. Lärm aus Bahnlinie und Hauptachsen ist in Bahnhofsnähe möglich; die amtliche Lärmkarte lässt sich im Dossier über das Ebenen-Symbol oben rechts in der Lage-Karte direkt am Objekt einblenden, sobald die Adresse bekannt ist.
Makrolage
Illnau-Effretikon liegt im Bezirk Pfäffikon im Kanton Zürich, zwischen der Stadt Zürich und Winterthur, und ist über den Bahnhof Effretikon an die S-Bahn angebunden. Der Ort ist eine klassische Pendlergemeinde mit rund 17'000 Einwohnern und mittlerem Preisniveau innerhalb des Kantons. Marktauswertungen zeigen für die Gemeinde ein uneinheitliches Bild: eine Quelle weist für das letzte Jahr einen Rückgang der durchschnittlichen Immobilienpreise um 3,5 Prozent aus, eine andere einen Anstieg der Wohnungspreise um 4 Prozent. Beides zusammen bedeutet einen seitwärts laufenden Markt ohne Preisdruck nach oben.
Entwicklung
Der lokale Markt läuft seitwärts. Eine Auswertung weist für die Gemeinde einen Rückgang der durchschnittlichen Immobilienpreise um 3,5 Prozent im letzten Jahr aus, eine andere für Wohnungen einen Anstieg um 4 Prozent. Das Angebot in der Postleitzahl 8307 ist mit vier bis sechs Wohnungen sehr dünn, ein Drittel davon steht länger als drei Monate am Markt. Neubauten wie an der Rebenstrasse ziehen das Preisdach nach oben, wirken aber nicht auf den Bestand von 1966 durch. Für den Käufer bedeutet das: kein Zeitdruck, keine Bieterkonkurrenz zu erwarten.
Infrastruktur
Baugenehmigungen prüfen
Zuständig ist die Stadt Illnau-Effretikon. Bau- und Umbaubewilligungen sowie die Bauakten zur Liegenschaft sind bei der Bauverwaltung der Stadt Illnau-Effretikon einzusehen; dafür brauchen Sie die genaue Adresse und die Parzellennummer und müssen ein Interesse darlegen. Zonenplan und Bau- und Zonenordnung liegen ebenfalls bei der Stadt auf und sind über das kantonale Geoinformationssystem des Kantons Zürich parzellenscharf abrufbar. Für die konkrete Wohnung sollten Sie zusätzlich die bewilligten Pläne der Totalsanierung 2022 und des Küchenumbaus 2023 verlangen. Massgeblich ist das kantonale Baugesetz zusammen mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung; auf Bundesebene trennt das Raumplanungsgesetz Bau- von Nichtbauzonen.
Baugesuche werden kommunal/kantonal in Amtsblättern publiziert (z.B. amtsblatt.zh.ch, Geoportale wie geoportal.ch); gesamtschweizerische Baubewilligungsstatistik: BFS Bau- und Wohnbaustatistik https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen/bautaetigkeit.html; kommerziell aggregiert: baublatt.ch
Belege
- · Amtliches Register (2)
- · Fachquelle (7)
Behörden-Check · was Scan my Home für Sie geprüft hat
Scan my Home hat die amtlich relevanten Punkte aktiv recherchiert: was öffentlich auffindbar ist, was das Ergebnis war und welches Dokument die volle Antwort liefert.
Zonenplan und Bau- und Zonenordnung von Illnau-Effretikon sind öffentlich, ohne Strasse, Hausnummer und Parzellennummer aber nicht parzellenscharf abfragbar. Die Recherche hat für dieses Objekt keine öffentlich einsehbare Bauakte ergeben. Ein Hinweis auf einen Zubau, Dachausbau oder eine Nutzungsänderung findet sich im Inserat nicht; ein Verdacht auf eine unbewilligte Baute besteht daher nicht. Die Totalsanierung 2022 und der Küchenumbau 2023 sind Innenausbau; ob sie bewilligungspflichtige Eingriffe enthielten, etwa an Leitungen oder tragenden Bauteilen, ist offen.
Sie brauchen: Verlangen Sie vom Verkäufer die Baubewilligung samt bewilligten Plänen und, soweit im Kanton Zürich vorgesehen, das Abnahmeprotokoll zur Sanierung 2022. Holen Sie bei der Bauverwaltung der Stadt Illnau-Effretikon einen Auszug aus Zonenplan und Bau- und Zonenordnung sowie den Katasterplan; dafür Adresse und Parzellennummer angeben. Fehlt eine erforderliche Bewilligung, kann die Behörde die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangen, und diese Pflicht trifft nach dem Kauf Sie als Eigentümer.
Das Inserat nennt weder GEAK-Klasse noch Energiekennwerte, nur die Beheizung mit Gas. Im Kanton Zürich ist der GEAK beim Verkauf nicht vorgeschrieben; verpflichtend ist er beim Verkauf nur in den Kantonen Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura. Das Fehlen ist hier also kein Rechtsverstoss, sondern ein Verhandlungspunkt. Beim Heizungsersatz gelten im Kanton Zürich besondere Anforderungen, bei denen der Nachweis der GEAK-Klasse D oder besser eine Rolle spielen kann.
Sie brauchen: Fragen Sie bei der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach, ob ein GEAK für das Gebäude existiert, und lassen Sie sich Art, Alter und geplanten Ersatztermin der Gasheizung schriftlich bestätigen. Liegt kein GEAK vor, verlangen Sie die Erstellung auf Kosten des Verkäufers oder rechnen Sie die Kosten in den Preis ein.
Quelle öffnen →Der Kanton Zürich führt öffentliche Gefahren- und Naturgefahrenkarten. Ohne genaue Adresse liess sich für dieses Objekt keine parzellenscharfe Auskunft einholen; die Recherche hat also weder eine Gefahrenzone bestätigt noch ausgeschlossen. Die Wohnung liegt im 5. Obergeschoss, womit eine unmittelbare Betroffenheit durch Oberflächenwasser gering ist; betroffen wären Keller, Waschküche und Technik.
Sie brauchen: Fragen Sie beim Bauamt der Stadt Illnau-Effretikon oder über das kantonale Geoinformationssystem die Gefahrenkarte für die Parzelle ab, dafür Adresse und Parzellennummer angeben. Im Dossier können Sie die amtlichen Karten über das Ebenen-Symbol oben rechts in der Lage-Karte direkt am Objekt einblenden. Klären Sie zusätzlich, ob Keller und Technikräume in der Vergangenheit von Wassereintritt betroffen waren.
Die Kantone führen einen öffentlich zugänglichen Kataster der belasteten Standorte. Für diese Adresse konnte ohne Strasse und Parzellennummer kein Eintrag geprüft werden. Wichtig für die Einordnung: Es gilt das Verursacherprinzip, in erster Linie zahlt, wer die Belastung verursacht hat. Nur wenn der Verursacher nicht ermittelbar oder zahlungsunfähig ist, kann der Grundeigentümer als Standortinhaber anteilig herangezogen werden. Bei einer Stockwerkeigentumseinheit in einem Wohngebäude von 1966 ohne Hinweis auf frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung ist das Risiko gering; eine Bodenuntersuchung ist auf Basis der vorliegenden Angaben nicht angezeigt.
Sie brauchen: Holen Sie einen Auszug aus dem Kataster der belasteten Standorte des Kantons Zürich für die Parzelle ein, dafür Adresse und Parzellennummer angeben, und fragen Sie den Verkäufer nach der früheren Nutzung der Parzelle. Nur bei einem Eintrag oder bei Hinweisen auf frühere gewerbliche Nutzung ist eine technische Untersuchung sinnvoll.
Dienstbarkeiten wie Weg- und Leitungsrechte, Nutzniessung, Wohnrecht und Grundlasten stehen im Grundbuch und sind nicht frei einsehbar. Eine eingetragene Dienstbarkeit bindet den Erwerber auch dann, wenn er keine Kenntnis davon hatte, und muss nicht neu vereinbart werden. Das Inserat enthält keinen Hinweis auf ein Wegrecht, ein Wohnrecht oder eine Nutzung durch Dritte; eine Last ist damit weder belegt noch ausgeschlossen, das zeigt erst der Registerauszug. Zusätzlich zu beachten: Für offene Beiträge der Gemeinschaft aus den letzten drei Jahren besteht ein gesetzliches Gemeinschaftspfandrecht an der Einheit nach Art. 712i ZGB.
Sie brauchen: Fordern Sie beim zuständigen Grundbuchamt einen Grundbuchauszug für die Einheit an; als Kaufinteressent mit konkreter Absicht ist das nach Art. 970 ZGB erforderliche Interesse gegeben. Geben Sie dafür Adresse, Parzellen- und Grundbuchblattnummer an. Verlangen Sie zusätzlich die zugrunde liegenden Dienstbarkeitsverträge sowie eine schriftliche Bestätigung der Verwaltung, dass keine Beiträge des Voreigentümers offen sind. Der Auszug ist vor der öffentlichen Beurkundung geschuldet, die nach Art. 216 OR für den Kaufvertrag zwingend ist.
Amtliche Register und Prüfstellen: 5 Stellen, bei denen Sie selbst nachsehen könnenAlle Datenquellen ansehen →
Hier prüfen Sie die Angaben gegen offizielle Quellen. So sehen Sie selbst, was Sache ist, statt sich auf das Inserat zu verlassen.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
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6 von 10 · Rendite
Rendite-Rechner
Vorbefüllt mit den Zahlen dieses Objekts und mit den Sätzen des Landes. Basis ist der Angebotspreis, die Bank-Analyse rechnet dagegen mit der empfohlenen Verhandlungsobergrenze. Der Prozentsatz der Kaufnebenkosten ist in beiden Fällen derselbe, nur der Betrag unterscheidet sich, weil die Basis eine andere ist. Passen Sie Finanzierung, Kosten und Prognose an und sehen Sie live Cashflow nach Steuer, Mietrendite, Eigenkapitalrendite und die Vermögensentwicklung über die Jahre.
Objektdaten
Kaufnebenkosten
Vorbelegt mit dem Satz für Schweiz, zusammen 2,25 % vom Kaufpreis. Denselben Satz nutzen die Bank-Analyse und der Finanzierungs-Reiter, damit im Bericht nur eine Zahl steht.
Finanzierung
Steuer und Prognose
Schweiz: Mietzinsen aus einer Liegenschaft im Privatvermögen gehen ins steuerbare Gesamteinkommen (Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG). Die Belastung setzt sich aus direkter Bundessteuer, Kantons- und Gemeindesteuer zusammen, der Wohnort entscheidet deshalb über mehr als zwanzig Prozentpunkte: In den Kantonshauptorten reicht die Spanne 2026 von rund 21,9 Prozent in Zug bis rund 43,2 Prozent in Genf, im Mittel rund 33 Prozent (Fachbericht einer Prüfungsgesellschaft, ohne Kirchensteuer; eine amtliche Übersicht der Spanne gibt es nicht). Die direkte Bundessteuer allein beträgt höchstens 11,5 Prozent (Art. 128 Abs. 1 lit. a BV). Eine Abschreibung ist im Privatvermögen ausgeschlossen, sie ist dem Geschäftsvermögen vorbehalten (Art. 28 Abs. 1 DBG, dazu Art. 34 lit. d DBG für Anschaffungs- und Wertvermehrungskosten). An ihre Stelle tritt der Abzug für Liegenschaftsunterhalt, wahlweise effektiv oder pauschal mit 10 Prozent des Bruttomietertrags bei einem Gebäude bis zehn Jahre und 20 Prozent darüber (Art. 32 Abs. 2 und 4 DBG, Art. 5 Liegenschaftskostenverordnung); mehrere Kantone weichen davon ab. Die beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts wirkt erst zum 01.01.2029 und lässt den Unterhaltsabzug bei vermieteten Objekten ohnehin unberührt.
Zuschussgeschäft
Diese Immobilie kostet Sie nach Steuer 619 € pro Monat aus eigener Tasche. Gesamtrendite über 10 Jahre: 30,3 % p.a.
Investition
Cashflow pro Monat
Kennzahlen
Prognose nach 10 Jahren
Stresstest: Zins steigt auf 3,5 %
Rechnet ausschließlich auf Ihren Eingaben. Orientierung, keine Steuer-, Anlage- oder Finanzierungsberatung. Werte vor einer Entscheidung mit Bank und Steuerberater prüfen.
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Wert heute neu einschätzen lassen
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7 von 10 · Finanzierung
Finanzierungs-Check
Schnellrechner
Woraus die Nebenkosten bestehen, und wogegen Sie sich wehren können (Schweiz)
Bei jedem Posten steht, wie verbindlich er ist. Ein gesetzlich fester Satz und ein amtlicher Tarif lassen sich nachrechnen, aber nicht verhandeln. Eine gesetzliche Obergrenze lässt sich durchsetzen: mehr zu verlangen ist unzulässig. In Schweiz gibt es einen solchen Posten.
Die Steuer ist kantonal, die Spanne reicht von null bis rund 3,3 Prozent. Die Kantone Zürich, Zug, Aargau, Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Tessin und Uri erheben KEINE Handänderungssteuer und verlangen nur eine geringe Gebühr. In Zürich ist sie seit 1.1.2005 abgeschafft. Eine Schweizer Durchschnittszahl führt deshalb in die Irre.
Vor dem Kauf zu prüfen: Das Steuergesetz des Kantons, in dem das Objekt liegt, samt der Frage, wer die Steuer trägt. Verbreitet ist eine Teilung zwischen Käufer und Verkäufer, teils hälftig, teils nach Ortsgebrauch.
Die öffentliche Beurkundung ist Pflicht, der Tarif ist kantonal festgelegt und nicht verhandelbar. Zusammen mit der Grundbuchgebühr typisch 0,2 bis 1 Prozent, je Kanton verschieden. In Kantonen mit Amtsnotariat rechnet der Staat ab, in anderen ein freiberuflicher Notar.
Vor dem Kauf zu prüfen: Der Gebührentarif des Kantons für Beurkundung und Grundbucheintrag.
Der Maklerlohn ist frei vereinbar, aber nicht unbegrenzt: Ist bei der Vermittlung eines Grundstückkaufs ein unverhältnismäßig hoher Mäklerlohn vereinbart, kann der Richter ihn auf Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabsetzen (Art. 417 OR). Das Bundesgericht hat bis zu 3 Prozent im Raum Zürich wiederholt als üblich bezeichnet und im Einzelfall bei einem Kaufpreis von 2,8 Millionen Franken auch 3,75 Prozent nicht als übermäßig eingestuft. Es gibt also keine feste Grenze, aber eine gerichtlich durchsetzbare.
Vor dem Kauf zu prüfen: Der vereinbarte Satz und was in der Region als üblich gilt, denn daran misst das Gericht.
Bemessungsgrundlage: Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Die Kosten sind kantonal geregelt und unterscheiden sich stärker als in jedem anderen Land dieser Liste.
Umsatzsteuer beim Erwerb: Der Verkauf einer Liegenschaft ist von der Mehrwertsteuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG). Eine Option zur Versteuerung ist möglich, bei Wohnliegenschaften für private Nutzung aber ausgeschlossen.
Rechtsstand 2026-08-17. Regionale Sätze hängen am Ort des Objekts und sind vor der Unterschrift am geltenden Landesrecht zu prüfen.
Gerechnet wird mit Ihrer Verhandlungsobergrenze von 562.590 CHF, nicht mit dem Angebotspreis von 670.000 CHF. Eine Finanzierung für einen Preis zu rechnen, von dem dieser Bericht abrät, wäre wenig hilfreich.
NEBENKOSTEN SCHWEIZ:
Nebenkosten stark kantonal: Kanton Zürich, Zug, Aargau, Schwyz ohne Handänderungssteuer (nur Notar/Grundbuch, Gesamt ~0.2-1%); Genf/Neuenburg/Waadt am teuersten (bis ~5%). Kosten werden je nach Kanton oft hälftig Käufer/Verkäufer geteilt. Zusatz: Schuldbrief-Errichtung ~0.1-0.3% der Pfandsumme. Für Ausländer gilt die Lex Koller (Erwerbsbeschränkung für Nicht-Residenten). Zinswerte = marktübliche Schätzung Stand Juli 2026 auf Basis von Bankpublikationen (LUKB, UBS, hypotheke.ch).
KI-Finanzierungs-Check (mit Ihrem Profil)
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Wert heute neu einschätzen lassen
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8 von 10 · Eigentümergemeinschaft
Eigentümergemeinschaft
Kein Protokoll einer Eigentümerversammlung übergeben
Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen stehen in den Protokollen und sonst nirgends. Verlangen Sie die letzten drei Jahrgänge. Fehlen sie, ist das für sich schon eine Antwort.
Diese Unterlagen sollten Sie verlangen
- · Höhe des Erneuerungsfonds
- · Jahresrechnung und Budget
- · Protokolle der Versammlungen
- · Nutzungs- und Verwaltungsreglement
Was hier NICHT geprüft werden konnte
- · Welche Maßnahmen die Gemeinschaft bereits beschlossen hat.
- · Der tatsächliche Stand der Rücklage.
Rechtslage Schweiz, Stand 2026-07-28. Dieses Kapitel ersetzt keine Rechtsberatung und keine Einsicht in die Originalunterlagen.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
9 von 10 · Potenzial & Energie
Bauliche Veränderungen im Bestand
Es handelt sich um eine einzelne Stockwerkeigentumseinheit von 70 m² in einem Mehrfamilienhaus von 1966. Der Handlungsspielraum eines Entwicklers endet an der Wohnungstür, alles Weitere braucht Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Ein Entwicklungsgewinn ist nur über die Gemeinschaft und nur über das gesamte Gebäude denkbar, nicht über diese Einheit allein.
Potenziale:
Aufstockung oder Dachausbau durch die GemeinschaftMarkteinschätzung
Bei einem Gebäude von 1966 kann eine nicht ausgeschöpfte Ausnützungsziffer bestehen. Umsetzbar nur über einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft, mit Prüfung der Statik und einer Baubewilligung. Rein indikativ, ohne Zonenauskunft nicht bezifferbar.
Energetische Aufwertung des GesamtgebäudesMarkteinschätzung
Ersatz der Gasheizung durch Wärmepumpe oder Fernwärme, Fenster- und Fassadendämmung. Das hebt Marktwert und Vermietbarkeit aller Einheiten und ist über kantonale Programme förderfähig. Der Hebel liegt bei der Gemeinschaft, nicht beim Einzeleigentümer.
Zusammenlegung mit einer NachbareinheitMarkteinschätzung
Bei Erwerb einer angrenzenden Wohnung liesse sich eine grössere Familienwohnung schaffen, für die im Ort weniger Angebot besteht. Voraussetzung sind Verfügbarkeit, Reglement, Statik und eine Bewilligung.
Umnutzung von NebenräumenMarkteinschätzung
Veloraum, Estrich oder Kellerflächen lassen sich in manchen Liegenschaften zu Abstell- oder Hobbyflächen aufwerten. Das sind gemeinschaftliche Teile, jede Nutzungsänderung braucht Beschluss und je nach Umfang eine Bewilligung.
Vor baulichen Änderungen klären
Indikative Einschätzung aus Objekt- und Lagedaten. Ob ein Eingriff zulässig ist, entscheiden Einreichplan, Statik und die Eigentümergemeinschaft, nicht dieser Bericht.
Energie & Klimarisiko
Energieklasse (geschätzt)
nicht bekannt, geschätzt E bis F
Mittel bis hoch. Wohnhaus von 1966 mit fossiler Beheizung über Gas; die Wohnung wurde 2022 innen total saniert, was Heizkomfort und Dichtigkeit verbessert haben kann, doch über Dämmung der Fassade, Dach und Fenster liegt kein Beleg vor. Die Wohnlage im obersten Geschoss erhöht den Wärmeverlust über das Dach, sofern dieses nicht gedämmt ist. Die Schätzung stützt sich allein auf Baujahr, Heizsystem und Zustandsangaben.
Heizkosten (Schätzung)
Schätzung, keine belegte Zahl: rund CHF 1'100 bis CHF 1'800 pro Jahr für Heizung und Warmwasser bei 70 m² und Gasbeheizung, abhängig von Dämmstand des Gebäudes und Nutzung. Bei laufender Vermietung sind diese Kosten je nach Vertrag ganz oder teilweise Nebenkosten des Mieters.
Sanierungspflicht
Eine landesweite Zwangssanierung bestehender Gebäude gibt es in der Schweiz nicht, und an einer schlechten Energieklasse allein hängt hier keine gebäudescharfe Sanierungspflicht. Vorgaben setzen die Kantone: Im Kanton Zürich gelten beim Ersatz einer fossilen Heizung besondere Anforderungen, bei denen unter anderem der Nachweis der GEAK-Gesamtenergieeffizienzklasse D oder besser eine Rolle spielen kann. Da die Energieklasse dieses Gebäudes nicht bekannt ist, bleibt die Frage offen und ist bei der Verwaltung und der Baudirektion des Kantons im Einzelfall zu klären.
Klimarisiken der Lage
Hochwasser und StarkregenMarkteinschätzung
Ohne genaue Adresse nicht parzellenscharf prüfbar. Für die Wohnung im 5. Obergeschoss ist eine direkte Betroffenheit unwahrscheinlich, gefährdet wären Keller, Waschküche und Haustechnik. Die öffentliche Gefahrenkarte des Kantons Zürich gibt Auskunft; im Dossier lässt sich die amtliche Karte über das Ebenen-Symbol oben rechts in der Lage-Karte am Objekt einblenden.
Sommerliche ÜberhitzungMarkteinschätzung
Erhöht. Oberstes Geschoss unter dem Dach, keine Klimatisierung, kein aussenliegender Sonnenschutz im Inserat genannt. Prüfen Sie bei der Besichtigung die Ausrichtung der Fenster und ob Storen oder Lamellen vorhanden sind.
Sturm und HagelMarkteinschätzung
Für das Zürcher Mittelland relevant, betrifft Fassade, Storen und Balkonverglasung. Die kantonale Gebäudeversicherung deckt Elementarschäden am Gebäude; Beiträge und Deckung sind über die Verwaltung zu erfragen.
Trockenheit und SetzungMarkteinschätzung
Für ein Mehrfamilienhaus in dieser Lage kein erkennbar erhöhtes Risiko. Setzungsrisse wären bei der Besichtigung an Wänden über Türen und im Treppenhaus sichtbar.
Sinnvolle energetische Maßnahmen
- Ersatz der Gasheizung durch Wärmepumpe oder Anschluss an ein Wärmenetz, senkt Betriebskosten und verbessert die Weiterverkäuflichkeit; Beschluss der Gemeinschaft erforderlich
- Fenstertausch, sofern noch Bestand vor 2000, mit spürbarem Effekt auf Heizbedarf und Schallschutz
- Dämmung von Dach beziehungsweise oberster Geschossdecke, besonders wirksam für eine Wohnung im obersten Geschoss
- Fassadendämmung im Zuge einer ohnehin fälligen Instandsetzung der Hülle
- Aussenliegender Sonnenschutz gegen sommerliche Überhitzung
- GEAK Plus als Entscheidungsgrundlage der Gemeinschaft und als Voraussetzung vieler Förderbeiträge
Dies ist eine Orientierung aus Baujahr, Heizsystem, Zustandsangaben und Lage. Massgeblich ist der amtliche Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK); ein solcher liegt für dieses Objekt nicht vor und ist im Kanton Zürich beim Verkauf auch nicht vorgeschrieben.
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10 von 10 · Tipps
Für den Kauf
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Ihre stärkste Stellung ist das, was in diesem Bericht steht. Sie kennen den Marktwert, den konservativen Wert und die offenen Punkte. Damit gehen Sie ruhig in die Besichtigung und in das Preisgespräch.
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