Generalsanierte Gründerzeit-Eigentumswohnung mit Hofbalkon, Neubaugasse 68, Top 14, 1070 Wien

Das Raumbuch zum Einreichplan, Planstand 04.04.2018, weist die Wohnnutzfläche mit 87,40 m² nach § 17 Abs 2 WEG 2002 aus, Balkon und Kellerabteil ausdrücklich nicht enthalten. Auch die Betriebskostenabrechnung 2025 rechnet mit 87,4 m². Die Verkäuferangabe von 94 m² liegt 6,60 m² darüber, das sind rund 47.600 € Wertunterschied beim ermittelten Quadratmeterwert. Prüfweg: Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten anfordern, Fläche bei der Besichtigung nachmessen, im Kaufvertrag die Fläche mit Bezug auf den Einreichplan und ohne Flächengarantie-Verzicht festhalten. Für Bewertung und Verhandlung gilt in diesem Dossier durchgehend 87,40 m².

Der Energieausweis vom 12.06.2019 nennt HWB Ref,SK 78,4 kWh/m²a und fGEE 1,08, beides Klasse C. Klasse B mit rund 46 kWh/m²a steht im Ausweis ausdrücklich nur als Prognose nach Durchführung der hofseitigen Fassaden- und Fenstersanierung und ersetzt laut Ausweis keinen neuen Energieausweis. Die Verkäuferangabe Klasse B beschreibt also einen Zustand, der erst nach Bauende, in Aussicht gestellt für das 4. Quartal 2027, vorliegen kann. Prüfweg: schriftliche Klarstellung verlangen und im Kaufvertrag nur die aktuelle Klasse C zugrunde legen. Der Ausweis ist ein Gebäude-Energieausweis, nicht objektbezogen; das ist zulässig, die Werte gelten aber für das ganze Haus.

Die Eigentümerversammlung vom 14.03.2026 hat unter TOP 3 die hofseitige Fassaden- und Fenstersanierung zu brutto 1.480.000 € beschlossen, davon 620.000 € aus der Rücklage und 860.000 € als Sonderumlage in zwei Raten zu je 430.000 €, fällig am 31.03.2027 und am 30.09.2027, aufgeteilt nach Nutzwertanteilen. Bei 148/10.000 Anteilen für Top 14 ergibt das rund 12.728 €, je Rate rund 6.364 €. Prüfweg: schriftliche Bestätigung der Hausverwaltung über den auf Top 14 entfallenden Betrag einholen und im Kaufvertrag regeln, wer die Raten 2027 trägt. Diese Summe ist ein direkter Punkt.

Der Rücklagennachweis zum 31.12.2025 weist 641.200 € aus, nach der beschlossenen Entnahme von 620.000 € verbleiben laut Vorschau 21.200 €, das sind rund 312 € je Objekt. Für ein Haus von 1897 mit 68 Objekten ist das kein Puffer. Jede weitere Maßnahme, etwa die straßenseitige Fassade, Steigleitungen oder das Dach über dem Bestand, führt zu einer neuen Sonderumlage. Prüfweg: Wirtschaftsplan 2026 und 2027, den Sanierungsfahrplan der Verwaltung und die Protokolle der Versammlungen 2024 und 2025 anfordern.

Die Betriebskostenabrechnung 2025 nennt für Top 14 eine Rücklagenzuführung von 650,31 € im Jahr und rechnet das ausdrücklich auf 0,62 € je m² und Monat um. Seit dem 01.01.2026 gilt nach § 31 Abs 5 WEG 2002 ein monatlicher Mindestbeitrag von 1,12 € je m² Nutzfläche, der nur ausnahmsweise unterschritten werden darf. Die Vorschreibung 2026 von 524 € im Monat soll laut Abrechnung die Rücklagenbildung bereits berücksichtigen, weist aber keine Aufschlüsselung aus. Prüfweg: Wirtschaftsplan 2026 mit ausgewiesenem Rücklagenanteil verlangen. Wird der Mindestbeitrag nicht erreicht, ist mit einer Anhebung der laufenden Vorschreibung zu rechnen.

Im C-Blatt der Liegenschaft ist unter C-LNR 3 eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhof zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Nachbarliegenschaft EZ 1251 eingetragen, TZ 118/1954. Eine eingetragene Dienstbarkeit bindet jeden späteren Eigentümer auch ohne dessen Zustimmung, § 481 Abs 1 ABGB. Der Balkon von Top 14 liegt zu genau diesem Hof. Ruhe und Nutzung des begrünten Hofs stehen damit unter dem Vorbehalt fremder Zufahrt. Prüfweg: Einverleibungsurkunde von 1954 beim Bezirksgericht Josefstadt einsehen und Inhalt sowie Umfang klären, den Hof zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen und die tatsächliche Nutzung durch die Nachbarn erfragen. In der Lage-Karte des Dossiers lässt sich über das Ebenen-Symbol oben rechts zusätzlich die amtliche Widmungs- und Schutzzonen-Ebene direkt am Objekt einsehen.

Im C-Blatt des Anteils B-LNR 14 ist unter C-LNR 5 ein Pfandrecht mit Höchstbetrag 380.000 € für die kreditgebende Bank einverleibt, TZ 4563/2018. Das ist bei einem finanzierten Verkauf normal, muss aber lastenfrei abgewickelt werden. Prüfweg: Löschungserklärung der Bank vor Kaufpreiszahlung, Abwicklung ausschließlich über Treuhandschaft eines Notars oder Rechtsanwalts, Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung anmerken lassen. Der Auszug vom 02.09.2026 weist dazu bisher keine Anmerkung aus.

Laut Protokoll TOP 5 wurde der Dachboden 2023 an einen Bauträger verkauft, der Ausbau erfolgt auf dessen Kosten. Top 14 liegt im 4. Stock, also unmittelbar unter der Baustelle. Typische Folgen sind Lärm, Erschütterung, Eingriffe in Statik und Steigleitungen sowie Bauschäden in der obersten Wohnebene. Prüfweg: Zeitplan und Baubewilligung des Dachgeschossausbaus bei der Verwaltung und in der Bauakte der MA 37 einsehen, Deckenanschlüsse und Wände in Top 14 auf frische Risse prüfen, Beweissicherung des Bauträgers erfragen.

Der Beschluss vom 14.03.2026 erfasst ausdrücklich die hofseitige Fassade und die hofseitigen Fenster. Der Energieausweis nennt für den Bestand Verbund- und Kastenfenster mit U-Wert 1,40 W/m²K und eine ungedämmte Außenwand mit 1,32 W/m²K für das ganze Gebäude. Für die straßenseitige Hülle liegt kein Beschluss und keine Finanzierung vor. Prüfweg: Sanierungskonzept und Anbot im Wortlaut verlangen und klären, welche Fenster von Top 14 hofseitig und welche straßenseitig liegen. Straßenseitige Fenster bleiben nach heutigem Stand Sache des jeweiligen Eigentümers oder einer späteren Umlage.

Unter TOP 6 wurden wiederkehrende Feuchtigkeitserscheinungen an der Kellerwand beim Kellerabteil Top 22 beanstandet, die Verwaltung soll bis Juni 2026 ein Gutachten einholen. Zum Kaufobjekt gehört das Kellerabteil Nr. 14 mit 4,20 m². Eine Ursache steht nicht fest, in Frage kommen aufsteigende Feuchte, ein Leitungsschaden oder Oberflächenwasser. Prüfweg: das inzwischen vorliegende Gutachten anfordern, Kellerabteil 14 selbst besichtigen und Wand und Boden auf Salzausblühungen und Geruch prüfen. Eine Kellertrockenlegung wäre eine Maßnahme der Gemeinschaft und damit eine weitere Umlage.

Die amtliche Auskunft weist für den Bereich 7. Neubau eine Schutzzone nach der Wiener Bauordnung aus. Änderungen am äußeren Erscheinungsbild, also Fenster, Fassade, Balkone und Dach, sind damit bewilligungspflichtig und in der Ausführung eingeschränkt, was Sanierungen verteuert und die Wahl der Fenster vorgibt. Für die Wertstabilität des Straßenbilds ist die Zone von Vorteil. Prüfweg: Auskunft zu Widmung und Schutzzone beim Bauamt der Stadt Wien einholen und in der Lage-Karte des Dossiers über das Ebenen-Symbol oben rechts die amtliche Widmungsebene am Objekt ansehen.

Der Energieausweis und die Planunterlagen nennen 1897. Das amtliche Gebäuderegister führt im Suchradius zwei Gebäude, eines mit Baujahr 1875 und fünf Geschossen, eines mit Bauperiode nach 1945 und sechs Geschossen, die Zuordnung zu genau diesem Objekt steht laut Auskunft nicht fest. Für den Kauf ist das nur mittelbar relevant, für die mietrechtliche Einordnung dagegen entscheidend, weil der Richtwertmietzins an eine Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 anknüpft. Prüfweg: Baujahr und Baubewilligung über die Bauakte der MA 37 belegen lassen.