Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Komplett-Einschätzung · Bank-Niveau
Generalsanierte Gruenderzeit-Eigentumswohnung mit Hofbalkon, Neubaugasse 68, Top 14, 1070 Wien
Neubaugasse 68, 1070 Wien · Top 14 · Wien · Österreich
677.740 €
609.966 €
23.728 €
Diese Instandsetzung kommt zum Kaufpreis dazu. Der Bericht schätzt sie auf 23.728 € bis 54.728 €.
Was Sie hier haben
Die Komplett-Einschätzung zu diesem Objekt: Ihre Unterlagen sind gelesen und gegen das Inserat gehalten.
- 10 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: mittel
- 12 Warnsignale, davon 4 schwer, und 6 Chancen
- 13 Unterlagen einzeln bewertet, 6 Belastungsproben gerechnet
- Prüfnummer 7ABA98AF-5F78-442B-8469-53AFAA6979B3 ✓
Tiefer geht es nicht
Beleihungswert, Ertragswert und die Belastungsproben stehen im Reiter Bank-Analyse, die Frageliste für den Termin im Fragenkatalog dort. Eine tiefere Prüfung gibt es bei Scan my Home nicht.
Was Sie jetzt tun können
1 von 10 · Übersicht
Auf einen Blick
Wichtigstes Warnsignal: Fläche 87,40 m² statt der genannten 94 m² (von 12 insgesamt, 4 davon hoch)
Was noch offen ist · Unklarheiten
Verlässlichkeit der Einschätzung: mittelEhrlich statt vollständig: Scan my Home arbeitet nur mit echten Angaben und Dokumenten. Diese Punkte konnten aus dem Inserat und den Unterlagen nicht sicher geklärt werden, bitte vor Ort oder beim Makler nachfragen.
- ○Die Raumflächen stammen unverändert aus Ihren Unterlagen. Die Zeichnung selbst ist nicht maßstäblich, Längen lassen sich daraus nicht abmessen.
- ○Keine Besichtigung und keine Fotos der Wohnung, daher keine Aussage zu Feuchte, Rissen, Böden, Elektrik und tatsächlichem Zustand
- ○Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten liegen nicht vor, Zuordnung von Balkon, Kellerabteil und Hofnutzung damit nicht belegt
- ○Wirtschaftsplan 2026 ohne aufgeschlüsselten Rücklagenanteil, daher nicht prüfbar, ob der Mindestbeitrag von 1,12 € je m² erreicht wird
- ○Protokolle der Eigentümerversammlungen 2024 und 2025 fehlen, weitere angekündigte Maßnahmen unbekannt
- ○Sanierungskonzept und das Anbot vom 09.02.2026 liegen nicht im Wortlaut vor, Abgrenzung hofseitig zu straßenseitig unklar
- ○Gutachten zur Kellerfeuchtigkeit aus TOP 6 liegt nicht vor
- ○Kein Kaufvertragsentwurf, daher keine Prüfung von Gewährleistung, Übergabetermin und Zuordnung der Sonderumlage möglich
- ○Keine amtliche Hochwasser- und Naturgefahrenauskunft für die Adresse übergeben
- ○Keine tatsächlichen Transaktionspreise aus der amtlichen Kaufpreissammlung für diese Katastralgemeinde; die Vergleichswerte sind Angebotspreise
- ○Baujahr aus Unterlagen 1897, amtliches Gebäuderegister nennt für den Suchradius 1875 und Bauperiode nach 1945 ohne feste Zuordnung; die mietrechtliche Einordnung steht daher unter Vorbehalt
- ○Zeitplan und Beweissicherung des Dachgeschossausbaus nicht dokumentiert
Datengrundlage: 6 von 13 verlangten Unterlagen ausgewertet
davon 5 wichtige Unterlagen offen, benannt im Kapitel Dokumenten-Prüfung
Was jetzt zu tun ist
Ihr Fahrplan
In dieser Reihenfolge. Wer sie dreht, verhandelt über ein Objekt, das er noch nicht kennt.
- 1
Diese Unterlagen verlangen
Die 12 Punkte aus „Was noch offen ist" sind Ihre Liste für den Anbieter. Solange die offen sind, kennen Sie das Objekt nicht vollständig, und jede Zahl hier steht unter Vorbehalt.
- 2
Vor Ort prüfen
4 Punkte aus dieser Analyse lassen sich nur vor Ort klären. Bis dahin ist jede Zahl hier eine Annahme.
- ·Fläche 87,40 m² statt der genannten 94 m²
- ·Energieklasse C, nicht B
- ·Beschlossene Sonderumlage, Anteil Top 14 rund 12.728 €
- ·Rücklage nach der Entnahme nahezu aufgebraucht
- 3
Preis verhandeln
Über der Obergrenze zahlen Sie den Mangel mit, den Sie gerade gefunden haben.
- ·Ihre Obergrenze: 609.966 € (konservativer Wert, mit Sicherheitsabschlag)
- ·Fairer Marktwert: 677.740 €
- ·Die belegte Wohnnutzfläche beträgt 87,40 m² und nicht 94 m², nachzulesen im Raumbuch des Einreichplans und in der Betriebskostenabrechnung 2025.
- ·Der Energieausweis vom 12.06.2019 weist 78,4 kWh/m²a und Klasse C aus; Klasse B ist dort ausdrücklich nur die Prognose nach der Sanierung mit Fertigstellung in Aussicht gestellt für das 4. Quartal 2027.
- ·Auf Top 14 entfallen aus dem Beschluss vom 14.03.2026 rund 12.728 € Sonderumlage, fällig 2027, und die Rücklage sinkt planmäßig auf 21.200 € für 68 Objekte.
- 4
Erst dann unterschreiben
Alles davor lässt sich noch ändern. Ab der Unterschrift tragen Sie das Risiko.
- ·Das Objekt hat Substanz und eine sehr gute Lage, der faire Marktwert liegt bei 677.740 €. Als Käufer sollten Sie höchstens 609.966 € zahlen, weil Ihnen 12.728 € Sonderumlage, eine nahezu leere Rücklage und Klasse C statt B unmittelbar zufallen.
Scores
Warum jede der sechs Noten so ausfällt
Red Flags & Chancen
Red Flags (12)
Fläche 87,40 m² statt der genannten 94 m²aus Foto/Dokument
Das Raumbuch zum Einreichplan, Planstand 04.04.2018, weist die Wohnnutzfläche mit 87,40 m² nach § 17 Abs 2 WEG 2002 aus, Balkon und Kellerabteil ausdrücklich nicht enthalten. Auch die Betriebskostenabrechnung 2025 rechnet mit 87,4 m². Die Verkäuferangabe von 94 m² liegt 6,60 m² darüber, das sind rund 47.600 € Wertunterschied beim ermittelten Quadratmeterwert. Prüfweg: Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten anfordern, Fläche bei der Besichtigung nachmessen, im Kaufvertrag die Fläche mit Bezug auf den Einreichplan und ohne Flächengarantie-Verzicht festhalten. Für Bewertung und Verhandlung gilt in diesem Dossier durchgehend 87,40 m².
Energieklasse C, nicht Baus Foto/Dokument
Der Energieausweis vom 12.06.2019 nennt HWB Ref,SK 78,4 kWh/m²a und fGEE 1,08, beides Klasse C. Klasse B mit rund 46 kWh/m²a steht im Ausweis ausdrücklich nur als Prognose nach Durchführung der hofseitigen Fassaden- und Fenstersanierung und ersetzt laut Ausweis keinen neuen Energieausweis. Die Verkäuferangabe Klasse B beschreibt also einen Zustand, der erst nach Bauende, in Aussicht gestellt für das 4. Quartal 2027, vorliegen kann. Prüfweg: schriftliche Klarstellung verlangen und im Kaufvertrag nur die aktuelle Klasse C zugrunde legen. Der Ausweis ist ein Gebäude-Energieausweis, nicht objektbezogen; das ist zulässig, die Werte gelten aber für das ganze Haus.
Beschlossene Sonderumlage, Anteil Top 14 rund 12.728 €aus Foto/Dokument
Die Eigentümerversammlung vom 14.03.2026 hat unter TOP 3 die hofseitige Fassaden- und Fenstersanierung zu brutto 1.480.000 € beschlossen, davon 620.000 € aus der Rücklage und 860.000 € als Sonderumlage in zwei Raten zu je 430.000 €, fällig am 31.03.2027 und am 30.09.2027, aufgeteilt nach Nutzwertanteilen. Bei 148/10.000 Anteilen für Top 14 ergibt das rund 12.728 €, je Rate rund 6.364 €. Prüfweg: schriftliche Bestätigung der Hausverwaltung über den auf Top 14 entfallenden Betrag einholen und im Kaufvertrag regeln, wer die Raten 2027 trägt. Diese Summe ist ein direkter Verhandlungspunkt.
Rücklage nach der Entnahme nahezu aufgebrauchtaus Foto/Dokument
Der Rücklagennachweis zum 31.12.2025 weist 641.200 € aus, nach der beschlossenen Entnahme von 620.000 € verbleiben laut Vorschau 21.200 €, das sind rund 312 € je Objekt. Für ein Haus von 1897 mit 68 Objekten ist das kein Puffer. Jede weitere Maßnahme, etwa die straßenseitige Fassade, Steigleitungen oder das Dach über dem Bestand, führt zu einer neuen Sonderumlage. Prüfweg: Wirtschaftsplan 2026 und 2027, den Sanierungsfahrplan der Verwaltung und die Protokolle der Versammlungen 2024 und 2025 anfordern.
Rücklagenzuführung 2025 unter dem gesetzlichen MindestbeitragRechtsregel
Die Betriebskostenabrechnung 2025 nennt für Top 14 eine Rücklagenzuführung von 650,31 € im Jahr und rechnet das ausdrücklich auf 0,62 € je m² und Monat um. Seit dem 01.01.2026 gilt nach § 31 Abs 5 WEG 2002 ein monatlicher Mindestbeitrag von 1,12 € je m² Nutzfläche, der nur ausnahmsweise unterschritten werden darf. Die Vorschreibung 2026 von 524 € im Monat soll laut Abrechnung die Rücklagenbildung bereits berücksichtigen, weist aber keine Aufschlüsselung aus. Prüfweg: Wirtschaftsplan 2026 mit ausgewiesenem Rücklagenanteil verlangen. Wird der Mindestbeitrag nicht erreicht, ist mit einer Anhebung der laufenden Vorschreibung zu rechnen.
Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhofaus Foto/Dokument
Im C-Blatt der Liegenschaft ist unter C-LNR 3 eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhof zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Nachbarliegenschaft EZ 1251 eingetragen, TZ 118/1954. Eine eingetragene Dienstbarkeit bindet jeden späteren Eigentümer auch ohne dessen Zustimmung, § 481 Abs 1 ABGB. Der Balkon von Top 14 liegt zu genau diesem Hof. Ruhe und Nutzung des begrünten Hofs stehen damit unter dem Vorbehalt fremder Zufahrt. Prüfweg: Einverleibungsurkunde von 1954 beim Bezirksgericht Josefstadt einsehen und Inhalt sowie Umfang klären, den Hof zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen und die tatsächliche Nutzung durch die Nachbarn erfragen. In der Lage-Karte des Dossiers lässt sich über das Ebenen-Symbol oben rechts zusätzlich die amtliche Widmungs- und Schutzzonen-Ebene direkt am Objekt einsehen.
Pfandrecht über 380.000 € auf dem Anteil B-LNR 14aus Foto/Dokument
Im C-Blatt des Anteils B-LNR 14 ist unter C-LNR 5 ein Pfandrecht mit Höchstbetrag 380.000 € für die kreditgebende Bank einverleibt, TZ 4563/2018. Das ist bei einem finanzierten Verkauf normal, muss aber lastenfrei abgewickelt werden. Prüfweg: Löschungserklärung der Bank vor Kaufpreiszahlung, Abwicklung ausschließlich über Treuhandschaft eines Notars oder Rechtsanwalts, Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung anmerken lassen. Der Auszug vom 02.09.2026 weist dazu bisher keine Anmerkung aus.
Ausgebautes Dachgeschoss über der Wohnung, Bauphase noch nicht abgeschlossenaus Foto/Dokument
Laut Protokoll TOP 5 wurde der Dachboden 2023 an einen Bauträger verkauft, der Ausbau erfolgt auf dessen Kosten. Top 14 liegt im 4. Stock, also unmittelbar unter der Baustelle. Typische Folgen sind Lärm, Erschütterung, Eingriffe in Statik und Steigleitungen sowie Bauschäden in der obersten Wohnebene. Prüfweg: Zeitplan und Baubewilligung des Dachgeschossausbaus bei der Verwaltung und in der Bauakte der MA 37 einsehen, Deckenanschlüsse und Wände in Top 14 auf frische Risse prüfen, Beweissicherung des Bauträgers erfragen.
Nur die hofseitige Fassade und die hofseitigen Fenster sind beschlossenaus Foto/Dokument
Der Beschluss vom 14.03.2026 erfasst ausdrücklich die hofseitige Fassade und die hofseitigen Fenster. Der Energieausweis nennt für den Bestand Verbund- und Kastenfenster mit U-Wert 1,40 W/m²K und eine ungedämmte Außenwand mit 1,32 W/m²K für das ganze Gebäude. Für die straßenseitige Hülle liegt kein Beschluss und keine Finanzierung vor. Prüfweg: Sanierungskonzept und Anbot im Wortlaut verlangen und klären, welche Fenster von Top 14 hofseitig und welche straßenseitig liegen. Straßenseitige Fenster bleiben nach heutigem Stand Sache des jeweiligen Eigentümers oder einer späteren Umlage.
Feuchtigkeit im Kellerbereich, Gutachten offenaus Foto/Dokument
Unter TOP 6 wurden wiederkehrende Feuchtigkeitserscheinungen an der Kellerwand beim Kellerabteil Top 22 beanstandet, die Verwaltung soll bis Juni 2026 ein Gutachten einholen. Zum Kaufobjekt gehört das Kellerabteil Nr. 14 mit 4,20 m². Eine Ursache steht nicht fest, in Frage kommen aufsteigende Feuchte, ein Leitungsschaden oder Oberflächenwasser. Prüfweg: das inzwischen vorliegende Gutachten anfordern, Kellerabteil 14 selbst besichtigen und Wand und Boden auf Salzausblühungen und Geruch prüfen. Eine Kellertrockenlegung wäre eine Maßnahme der Gemeinschaft und damit eine weitere Umlage.
Schutzzone nach der Wiener BauordnungRechtsregel
Die amtliche Auskunft weist für den Bereich 7. Neubau eine Schutzzone nach der Wiener Bauordnung aus. Änderungen am äußeren Erscheinungsbild, also Fenster, Fassade, Balkone und Dach, sind damit bewilligungspflichtig und in der Ausführung eingeschränkt, was Sanierungen verteuert und die Wahl der Fenster vorgibt. Für die Wertstabilität des Straßenbilds ist die Zone von Vorteil. Prüfweg: Auskunft zu Widmung und Schutzzone beim Bauamt der Stadt Wien einholen und in der Lage-Karte des Dossiers über das Ebenen-Symbol oben rechts die amtliche Widmungsebene am Objekt ansehen.
Abweichende Baujahresangaben im amtlichen Gebäuderegisteraus Foto/Dokument
Der Energieausweis und die Planunterlagen nennen 1897. Das amtliche Gebäuderegister führt im Suchradius zwei Gebäude, eines mit Baujahr 1875 und fünf Geschossen, eines mit Bauperiode nach 1945 und sechs Geschossen, die Zuordnung zu genau diesem Objekt steht laut Auskunft nicht fest. Für den Kauf ist das nur mittelbar relevant, für die mietrechtliche Einordnung dagegen entscheidend, weil der Richtwertmietzins an eine Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 anknüpft. Prüfweg: Baujahr und Baubewilligung über die Bauakte der MA 37 belegen lassen.
Chancen (6)
Zusammenlegung 2018 behördlich bewilligtaus Foto/Dokument
Der Einreichplan-Auszug nennt die Zusammenlegung der vormaligen Top 14 und Top 15, Einreichung bei der MA 37, Geschäftszahl MA 37/1070-118/2018, Bescheiddatum 22.05.2018. Der heutige Bestand ist damit konsensgedeckt, ein Beseitigungsauftrag nach § 129 Bauordnung für Wien wegen der Zusammenlegung ist nicht zu erwarten. Fehlt noch die Fertigstellungsanzeige, ist sie zu verlangen.
Lift 2024 getauscht und bezahltaus Foto/Dokument
Laut Protokoll TOP 4 ist der Lifttausch aus 2024 abgeschlossen und vollständig bezahlt, Schlussrechnung 214.600 €, Nachforderungen bestehen nicht. Ein neuer Lift im Gründerzeithaus ist im 4. Stock unmittelbar wertrelevant und für die nächsten 20 Jahre kein Kostenthema.
Energetischer Sprung nach der Hofsanierungaus Foto/Dokument
Der Energieausweis prognostiziert nach der hofseitigen Fassaden- und Fenstersanierung rund 46 kWh/m²a, das entspricht Klasse B. Die Maßnahme ist beschlossen und zu 620.000 € aus der Rücklage sowie 860.000 € Sonderumlage finanziert, Fertigstellung in Aussicht gestellt für das 4. Quartal 2027. Der Käufer zahlt seinen Anteil, erhält aber ein Haus mit deutlich besserer Hülle und niedrigeren Heizkosten.
Dachbodenverkauf hat die Rücklage gespeistaus Foto/Dokument
Der Erlös aus dem Dachbodenverkauf von 1.150.000 € wurde laut Protokoll TOP 5 zur Gänze der Rücklage zugeführt, der Ausbau erfolgt auf Kosten der Käuferin. Ohne diesen Erlös müsste die Gemeinschaft die Fassadensanierung fast vollständig über Umlagen finanzieren.
Substanzmerkmale, die am Markt bezahlt werdenMarkteinschätzung
3,18 m lichte Raumhöhe, erhaltene Stuckdecken, geölter Eichenparkett, 31,20 m² Wohnküche und ein Hofbalkon mit 6,80 m² sind im 7. Bezirk knapp und heben das Objekt über die Masse des sanierten Altbaus. Vergleichbar ausgestattete Wohnungen im Bezirk werden aktuell zwischen 6.500 € und 8.400 € je m² angeboten.
Fernwärme statt Gasthermeaus Foto/Dokument
Der Energieausweis nennt Fernwärme Wien mit Anschluss seit 2011 und zentraler Warmwasserbereitung. Damit entfällt das in Wiener Altbauten häufige Thema Gasthermentausch samt Kaminsanierung, und es besteht kein Handlungsdruck aus dem Ausstieg aus fossilen Heizsystemen.
Hintergrund und Prüfpunkte
Was hinter dem Verkauf stecken könnte und was ein Käufer, Makler oder Bauträger vor einer Entscheidung prüfen sollte. Recherchebasiert, Vermutungen sind als solche gekennzeichnet.
Was dahinterstecken könnte: 4 mögliche Verkaufsgründe, 6 Auffälligkeiten und 10 Punkte zum Prüfen
Die Liegenschaft EZ 1247 ist ein Gründerzeithaus von 1897 mit 68 Wohnungseigentumsobjekten, davon 7 Geschäftslokale im Erdgeschoss, verwaltet von der Hausverwaltung Ehrenfels GmbH. Das Haus wurde in den letzten Jahren aktiv bewirtschaftet: Fernwärmeanschluss 2011, Verkauf des Dachbodens 2023 mit einem Erlös von 1.150.000 € zur Gänze in die Rücklage, Lifttausch 2024 über 214.600 € abgeschlossen und bezahlt, Dachrinne und Kellerabgang 2025 aus der Rücklage instand gesetzt. Der nächste große Schritt, die hofseitige Fassaden- und Fenstersanierung über brutto 1.480.000 €, ist am 14.03.2026 beschlossen und wird zu 620.000 € aus der Rücklage und zu 860.000 € über Sonderumlage finanziert. Top 14 selbst entstand 2018 durch bewilligte Zusammenlegung der vormaligen Top 14 und Top 15 und wurde in diesem Zug generalsaniert.
Mögliche Verkaufsgründe
Vermeidung der Sonderumlage und der Bauphase 2027aus Foto/Dokument
Der Beschluss vom 14.03.2026 belastet Top 14 mit rund 12.728 € in zwei Raten am 31.03.2027 und 30.09.2027 und bringt eine Baustelle im Hof, zu dem der Balkon liegt. Ein Verkauf vor der ersten Rate verschiebt Kosten und Belastung auf den Käufer. Das ist eine Vermutung aus den Fristen, kein Vorwurf.
Finanzierung und Ablöse der eingetragenen Belastungaus Foto/Dokument
Am Anteil ist ein Pfandrecht mit Höchstbetrag 380.000 € einverleibt, einverleibt am 14.11.2018. Ein Verkauf zum ermittelten Marktwert löst die Finanzierung ab und lässt einen Überschuss. Ob eine Umschuldung, ein Zinsanstieg oder ein anderer Anlass dahintersteht, ist aus den Unterlagen nicht erkennbar.
Realisierung des Wertzuwachses seit 2018aus Foto/Dokument
Erwerb laut Grundbuch mit Kaufvertrag vom 08.11.2018, Generalsanierung und Zusammenlegung im selben Jahr bewilligt. Nach acht Jahren und der Wiener Preisentwicklung ist ein Verkauf zur Realisierung des Zuwachses plausibel.
Veränderter WohnbedarfMarkteinschätzung
Eine 87,40 m² große Wohnung mit zwei abgeschlossenen Zimmern im 4. Stock passt zu bestimmten Lebensphasen und nicht zu anderen. Das ist eine allgemeine Erfahrungsannahme ohne Beleg in den Unterlagen.
Auffälligkeiten
- ! Die Verkäuferangabe von 94 m² weicht von der belegten Wohnnutzfläche von 87,40 m² aus dem Raumbuch und der Betriebskostenabrechnung ab.
- ! Die Verkäuferangabe Energieklasse B entspricht der im Energieausweis genannten Prognose nach der Sanierung, nicht dem Bestandswert von Klasse C.
- ! Der Verkauf fällt in das Zeitfenster zwischen Beschluss der Sonderumlage im März 2026 und deren Fälligkeit 2027.
- ! Die Rücklage sinkt planmäßig von 641.200 € auf 21.200 €, während ein Haus von 1897 mit 68 Objekten weiteren Erhaltungsbedarf hat, insbesondere straßenseitig.
- ! Die Rücklagenzuführung 2025 von 0,62 € je m² und Monat liegt unter dem seit 01.01.2026 geltenden gesetzlichen Mindestbeitrag von 1,12 € je m²; die Zusammensetzung der Vorschreibung 2026 von 524 € ist nicht aufgeschlüsselt.
- ! Das amtliche Gebäuderegister nennt im Suchradius Baujahre 1875 und Bauperiode nach 1945 ohne feste Zuordnung, die Unterlagen nennen 1897.
Vor dem Kauf prüfen
Aktueller Grundbuchauszug unmittelbar vor Unterschrift, C-Blatt der Liegenschaft und des Anteils
Eine eingetragene Last bindet jeden Erwerber auch ohne Zustimmung, § 481 Abs 1 ABGB. Zu prüfen sind die Dienstbarkeit C-LNR 3, das Pfandrecht C-LNR 5 und ob zwischenzeitlich eine Klagsanmerkung nach § 27 Abs 2 WEG 2002 eingetragen wurde.
Schriftliche Bestätigung der Hausverwaltung über den Sonderumlagen-Anteil von Top 14 und über offene Vorschreibungen
Der Betrag von rund 12.728 € ist der größte einzelne Verhandlungsposten und muss vertraglich zugeordnet werden. Offene Rückstände können über ein Vorzugspfandrecht wirken, wenn eine Klage angemerkt ist.
Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten
Belegen Nutzwertanteil 148/10.000, die Zuordnung von Balkon, Kellerabteil und allfälligen Sondernutzungsrechten am Hof sowie die Fläche. Diese Unterlagen sind nach WEG 2002 geschuldet.
Wirtschaftsplan 2026 und Protokolle der Versammlungen 2024 und 2025
Zeigen, welche Maßnahmen diskutiert, aber noch nicht beschlossen sind, insbesondere zur straßenseitigen Fassade, und ob der gesetzliche Mindestbeitrag zur Rücklage erreicht wird.
Bauakteneinsicht bei der MA 37 samt Fertigstellungsanzeige zur Zusammenlegung
Ein Bauteil ohne Konsens genießt keinen Bestandsschutz, ein Beseitigungsauftrag nach § 129 Bauordnung für Wien kann auch den Käufer treffen. Der Bescheid von 2018 liegt vor, der Fertigstellungsnachweis fehlt in den Unterlagen.
Gutachten zur Kellerfeuchtigkeit aus TOP 6
Die Ursache ist offen. Handelt es sich um aufsteigende Feuchte im gesamten Kellerbereich, folgt eine weitere Maßnahme der Gemeinschaft und damit eine weitere Umlage.
Zeitplan und Bewilligung des Dachgeschossausbaus
Top 14 liegt unmittelbar darunter. Zu klären sind Bauzeit, Eingriffe in Statik und Steigleitungen sowie die Beweissicherung, damit späterer Streit über Risse und Schäden vermieden wird.
Einverleibungsurkunde der Hof-Dienstbarkeit TZ 118/1954
Nur die Urkunde zeigt Inhalt und Umfang des Fahrtrechts. Der Balkon von Top 14 und der Wohnwert hängen an der tatsächlichen Nutzung des Hofs.
Löschungserklärung der Pfandgläubigerin und Treuhandabwicklung
Der Kaufpreis darf erst gegen gesicherte Lastenfreistellung fließen. Ohne Treuhand und Rangordnung trägt der Käufer das Risiko.
Elektroinstallation, Steigleitungen und Feuchtemessung in der Wohnung
Die Sanierung von 2018 betraf Bad und Küche; Zustand von Elektrik und Leitungen im Altbau von 1897 ist damit nicht geklärt. Ohne Fotos oder Besichtigungsbefund ist das aus der Ferne nicht beurteilbar.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
2 von 10 · Marktwert
Was das Objekt wirklich wert ist
Marktwert
677.740 €
fairer Verkehrswert, wie ein Gutachten
Konservativer Wert (−10%)
609.966 €
Ihre Verhandlungsobergrenze, damit rechnen Sie
Warum genau dieser Wert und kein anderer
Warum nicht höher
Ein höherer Wert scheitert an drei belegten Punkten. Erstens der Energiezustand: 78,4 kWh/m²a, ungedämmte Außenwand mit 1,32 W/m²K und Fenster mit 1,40 W/m²K, also Klasse C und nicht B. Zweitens die Kostenfront der Gemeinschaft: 12.728 € Sonderumlage-Anteil und eine nach der Entnahme auf 21.200 € reduzierte Rücklage bei 68 Objekten. Drittens findet sich im Bezirk kein vergleichbares Bestandsobjekt oberhalb von 8.428 € je m², und das dortige Vergleichsobjekt ist kleiner, im Erstbezug-Standard und ohne anstehende Umlage. Auch die eingetragene Hof-Dienstbarkeit und die Baustelle im Dachgeschoss sprechen gegen einen Aufschlag.
Warum nicht niedriger
Ein niedrigerer Wert wäre durch die Vergleichsdaten nicht zu halten. Unsanierte Wohnungen im Bezirk werden bei 3.601 € je m² angeboten, sanierte Bestandswohnungen mit Lift bei 6.507 € je m² ohne Freifläche, hochwertig sanierte bei 8.428 € je m². Diese Wohnung ist 2018 generalsaniert, hat einen 2024 getauschten Lift, Fernwärme, 3,18 m Raumhöhe, Stuck und einen Hofbalkon von 6,80 m², liegt also klar über dem mittleren Vergleichsniveau. Die Marktstatistik für den Bezirk weist für diese Größenklasse sogar 9.980 € je m² aus. 7.210 € je m² ist damit die belegte Mitte, nicht das Maximum.
Wert-Herleitung auf einen Blick
Das goldene Band ist die Marktwert-Spanne, der Strich der Marktwert dieses Objekts. Beides auf derselben Skala wie die Balken darüber.
Vom Angebot über den marktüblichen Verhandlungsabschlag und die objektspezifischen Zu- und Abschläge zum Marktwert, dann der fixe Sicherheitsabschlag zum konservativen Wert.
Wie dieser Wert zustande kommt, Schritt für Schritt
Objektbezogene Anpassungen auf den Markt-Basiswert:
Marktwert-Spanne: 609.966 € – 745.514 €. Mehr als die Verhandlungsobergrenze zu bieten heißt, ohne Sicherheitspuffer zu kaufen.
Begründung
Es liegt kein Angebotspreis vor, bewertet wird der Verkehrswert. Grundlage ist die belegte Wohnnutzfläche von 87,40 m² aus dem Raumbuch, nicht die genannten 94 m². Als Markt-Basiswert setze ich 7.000 € je m² für eine durchschnittlich sanierte Gründerzeit-Eigentumswohnung dieser Größe mit Lift im 7. Bezirk. Das stützt sich auf aktuelle Vergleichsinserate der Gegend zwischen 3.601 € je m² unsaniert und 8.428 € je m² hochwertig saniert sowie auf eine Marktstatistik, die für Wohnungen von 81 bis 129 m² im Bezirk im 2. Quartal 2026 im Schnitt 9.980 € je m² nennt, ein Wert, der von Dachgeschoss- und Neubauprojekten nach oben gezogen wird. Die objektspezifischen Merkmale sind einzeln in den Anpassungen abgebildet und ergeben in der Summe plus 3 Prozent. Daraus folgt 7.000 € je m² mal 87,40 m² mal 1,03 gleich 630.154 € Marktwert, das sind 7.210 € je m², bei einer engen Spanne von 595.000 € bis 665.000 €. Als eigene Sicherheitslinie weise ich 567.139 € aus, also den Marktwert minus zehn Prozent; das ist die empfohlene Kauf-Obergrenze. Der marktübliche Abschlag zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Kaufpreis liegt in Wien derzeit bei etwa 5 Prozent; er ist reine Verhandlungsinformation und nicht in den Wert eingerechnet. Der ermittelte Marktwert liegt 10.154 € über der Wertvorstellung des Eigentümers von 620.000 €. Der Abstand ist gering und erklärt sich daraus, dass die Vorstellung offenbar auf 94 m² beruht, während die belegte Fläche kleiner ist, die hohe Ausstattungsqualität und der neue Lift diesen Flächenabzug aber weitgehend ausgleichen. Nach einem Verkauf zum ermittelten Wert und Abzug der offenen Belastung von 380.000 € blieben dem Eigentümer 250.154 €, wobei Vorfälligkeitsentschädigung, Steuern und Verkaufsnebenkosten davon noch abgehen können.
konservativ
609.966 €
Marktkorrektur von 10 Prozent gegenüber dem heutigen Niveau, Sonderumlage wie beschlossen, keine weitere Maßnahme der Gemeinschaft. Dieser Wert ist zugleich die empfohlene Kauf-Obergrenze.
basis
677.740 €
Preisniveau des 7. Bezirks bleibt stabil, Sanierung wird zu den beschlossenen 1.480.000 € brutto abgewickelt, Fläche 87,40 m², Energieklasse C zum Kaufzeitpunkt.
optimistisch
745.514 €
Hofseitige Sanierung 2027 fertiggestellt, neuer Energieausweis bestätigt die Prognose von rund 46 kWh/m²a und damit Klasse B, Dachgeschossausbau abgeschlossen, weiterhin knappes Angebot an sanierten Altbauwohnungen mit Freifläche im Bezirk.
Kosten-Rechner
Stellen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung ein und sehen Sie sofort, was Sie wirklich zahlen. Die empfohlene Obergrenze ist der konservative Wert.
Vergleichsobjekte
Preis pro m² im Vergleich
Nach dem Preis pro m² liegt dieses Objekt auf Rang 5 von 6 (Rang 1 = niedrigster Preis pro m²).
Die 5 Vergleichsobjekte einzeln, mit Preis, Fläche und Quelle
Gepflegte Altbauwohnung im 3. Liftstock, Neubaugasse, 1070 WienQ2Ähnlichkeit 74auf Liste geprüft 09.09.2026
Dieselbe Straße, klassisches Altbauwohnhaus, Lift vorhanden, ähnliche Etage. Abweichung: 18 m² kleiner, 2 Zimmer, keine Freifläche, kein Hinweis auf eine Generalsanierung des Bades und der Küche. Zeigt das Niveau für gepflegten, nicht generalsanierten Bestand an derselben Adresse.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem Immobilienportal, Stand September 2026449.000 €
69 m² · 6.507 €/m²
Sanierte 2-Zimmer-Altbauwohnung, Bernardgasse, 1070 Wien, Stuck, Designbad, ruhige LageQ1Ähnlichkeit 72auf Liste geprüft 09.09.2026
Gleicher Bezirk, gleicher Haustyp, ähnlich hochwertig saniert mit Stuck und neuem Bad. Abweichung: nur 2 Zimmer, 10 m² kleiner, keine ausgewiesene Freifläche, keine beschlossene Sonderumlage. Markiert die Obergrenze des Bezirksniveaus für sanierten Bestand.
Zum Inserat → Aktuelles Inserat, in der Trefferliste eines Immobilienportals gefunden, Stand September 2026649.000 €
77 m² · 8.429 €/m²
3-Zimmer-Erstbezug im 4. OG, Kaiserstraße, 1070 WienQ4Ähnlichkeit 62auf Liste geprüft 09.09.2026
Gleiche Zimmerzahl, nahezu gleiche Fläche, gleiche Etage im 7. Bezirk, Zustand sogar neuwertig. Abweichung: Randlage des Bezirks nahe dem Gürtel statt Kernlage Neubaugasse, keine erhaltenen Stuckdecken und keine 3,18 m Raumhöhe. Belegt, dass die Mikrolage innerhalb des Bezirks über 1.500 € je m² Unterschied macht.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem Immobilienportal, Stand September 2026474.000 €
83 m² · 5.711 €/m²
Unsanierte 3,5-Zimmer-Wohnung im sanierten Stilaltbau, Neustiftgasse, 1070 Wien, 1. Liftstock, Baujahr 1900Q3Ähnlichkeit 58auf Liste geprüft 09.09.2026
Fast identische Fläche, gleicher Bezirk, Lift vorhanden, Baujahr 1900. Abweichung: unsaniert, Lage direkt am Lerchenfelder Gürtel mit deutlich höherer Lärmbelastung, niedrige Etage, keine Freifläche. Der Abstand von rund 3.600 € je m² zum bewerteten Objekt beziffert den Markt-Aufpreis für Generalsanierung, ruhige Grätzllage und Balkon.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem Immobilienportal, Stand September 2026298.890 €
83 m² · 3.601 €/m²
Großzügige 4,5-Zimmer-Wohnung, Kirchengasse, 1070 Wien, zwei Einheiten laut GrundbuchQ5Ähnlichkeit 48auf Liste geprüft 09.09.2026
Kernlage des Bezirks, Altbau, größere Fläche. Abweichung: rechtlich zwei Einheiten und damit erst zusammenzulegen, Zustand nicht generalsaniert, keine ausgewiesene Freifläche. Dient als Untergrenze für große Altbauwohnungen in Kernlage mit Umbaubedarf.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem Immobilienportal, Stand September 2026560.000 €
112 m² · 5.000 €/m²
Marktniveau
Diese Zahlen beschreiben den Markt als Ganzes, nicht ein einzelnes Objekt. Sie ordnen dieses Objekt ein und gehen in die Bewertung nicht als Vergleichsobjekt ein.
Marktstatistik Kaufpreise Wohnungen, Wien 7. Bezirk Neubau, Größenklasse 81 bis 129 m², Auswertung 2. Quartal 2026
9.980 € / m²
Eine Statistik beschreibt den gesamten Bezirksmarkt und keine einzelne Wohnung, daher ist kein Ähnlichkeitswert sinnvoll. Der Wert enthält auch Dachgeschoss- und Neubauprojekte und liegt deshalb über dem Niveau des sanierten Bestands; er dient nur als Obergrenzen-Orientierung.
Quelle: Marktstatistik einer laufenden Kaufpreis-Auswertung für den Bezirk, Stand 2. Quartal 2026; die Quelle nennt für diese Größenklasse keinen einzelnen Durchschnittspreis und keine Durchschnittsfläche, daher 0 eingetragen · Q6
Belegregister: 40 geprüfte Quellen
Jede konsultierte Quelle trägt ihre eigene Nummer. Die Vergleichsobjekte oben verweisen mit ihrer Q-Nummer hierher, damit Sie jede Angabe selbst nachprüfen können.
- Q1Sanierte 2-Zimmer-Altbauwohnung, Bernardgasse, 1070 Wien, Stuck, Designbad, ruhige LageVergleichsobjekt
- Q2Gepflegte Altbauwohnung im 3. Liftstock, Neubaugasse, 1070 WienVergleichsobjekt
- Q3Unsanierte 3,5-Zimmer-Wohnung im sanierten Stilaltbau, Neustiftgasse, 1070 Wien, 1. Liftstock, Baujahr 1900Vergleichsobjekt
- Q43-Zimmer-Erstbezug im 4. OG, Kaiserstraße, 1070 WienVergleichsobjekt
- Q5Großzügige 4,5-Zimmer-Wohnung, Kirchengasse, 1070 Wien, zwei Einheiten laut GrundbuchVergleichsobjekt
- Q6Marktstatistik Kaufpreise Wohnungen, Wien 7. Bezirk Neubau, Größenklasse 81 bis 129 m², Auswertung 2. Quartal 2026Vergleichsobjekt
- Q7https://www.immo-barometer.at/kaufpreise/gemeinde/90701/ (Kaufpreise Wohnungen Wien 7. Bezirk Neubau, Q2/2026)Quelle
- Q8https://www.immosuchmaschine.at/Wien-7.Bezirk-Neubau/Altbauwohnungen-kaufen (Angebotsliste Altbauwohnungen 1070, Stand September 2026)Quelle
- Q9https://www.immobilienscout24.at/expose/6a9d25f7b90b0a16dd732fa9 (Vergleichsobjekt Neubaugasse)Quelle
- Q10https://www.wohnnet.at/immobilien/etagenwohnung-1070-wien-neubau-kauf-2-zimmer-297610856 (Vergleichsobjekt Bernardgasse)Quelle
- Q11https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/mietwohnung/mietzins/Richtwertmietzins.html (Richtwertmietzins, Lagezuschlag, Gründerzeitviertel)Quelle
- Q12https://www.oesterreich.gv.at/de/themen/umwelt_und_klima/energie_und_ressourcen_sparen/1/sanierungsoffensive (Sanierungsoffensive 2026)Quelle
- Q13https://www.wohnfonds.wien.at/thewosan (Wiener Wohnhaussanierungsförderung THEWOSAN)Quelle
- Q14https://www.infina.at/ratgeber/immobilienpreise-in-oesterreich/ (Preisentwicklung Österreich und Wien)Quelle
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- Q16401 Eigentumswohnungen im Bezirk 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Aug. 2026Marktdaten
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- Q20durchschnittspreise fuer eigentumswohnungen in wienMarktdaten
- Q21entwicklung der kaufpreise sanierter eigentumswohnungen in leipzigMarktdaten
- Q22durchschnittspreise fuer eigentumswohnungen in wienMarktdaten
- Q23Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und PrognoseMarktdaten
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- Q25Immobilienpreise Wien 2026Marktdaten
- Q26Wohnung kaufen in 1070 Neubau | DER STANDARD ImmobilienMarktdaten
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- Q301.015 Immobilien im Bezirk 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Nov. 2025Marktdaten
- Q31243 Altbauwohnungen zu kaufen im Bezirk 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Mär. 2026Marktdaten
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- Q38Aktuelle Immobilienpreise Wien | Preisspiegel zum Download!Marktdaten
- Q39Kaufpreise Wohnungen | WienMarktdaten
- Q40Apartamentos amueblados en Viena, ATMarktdaten
Kaufen ja, aber zu 567.139 € und mit dem Sanierungspaket schriftlich geregelt
EmpfehlungDas Objekt hat Substanz und eine sehr gute Lage, der faire Marktwert liegt bei 677.740 €. Als Käufer sollten Sie höchstens 609.966 € zahlen, weil Ihnen 12.728 € Sonderumlage, eine nahezu leere Rücklage und Klasse C statt B unmittelbar zufallen.
Startgebot und Obergrenze
Starten Sie bei rund 540.000 € und gehen Sie nicht über 609.966 €. Diese Obergrenze ist der Marktwert von 677.740 € minus zehn Prozent Sicherheitsabschlag und deckt genau die Punkte ab, die Sie nach dem Kauf treffen.
Fläche im Vertrag auf 87,40 m² stellen
Das Raumbuch nennt 87,40 m² nach § 17 Abs 2 WEG 2002, die Betriebskostenabrechnung rechnet ebenso. Die genannten 94 m² sind 6,60 m² zu viel, das sind beim ermittelten Quadratmeterwert rund 47.600 €. Lassen Sie die Fläche mit Bezug auf den Einreichplan in den Vertrag schreiben.
Sonderumlage vertraglich zuordnen
Die zwei Raten von je rund 6.364 € werden am 31.03.2027 und 30.09.2027 fällig. Verlangen Sie eine Klausel, dass die Verkäuferin beide Raten trägt oder der Kaufpreis um 12.728 € reduziert wird, und dazu die schriftliche Bestätigung der Hausverwaltung über den auf Top 14 entfallenden Betrag.
Rechnen Sie mit der leeren Rücklage
Nach der Entnahme bleiben 21.200 € für 68 Objekte, rund 312 € je Objekt. Kalkulieren Sie eine eigene Reserve von mindestens 15.000 € für die nächsten fünf Jahre, insbesondere für die straßenseitige Fassade und eine mögliche Kellertrockenlegung.
Vor der Unterschrift prüfen
Aktueller Grundbuchauszug, Einverleibungsurkunde zur Hof-Dienstbarkeit von 1954, Löschungserklärung der Bank für das Pfandrecht von 380.000 €, Wohnungseigentumsvertrag samt Nutzwertgutachten, Wirtschaftsplan 2026, Protokolle 2024 und 2025, Fertigstellungsanzeige zur Zusammenlegung, Gutachten zur Kellerfeuchtigkeit, Zeitplan des Dachgeschossausbaus.
Folgekosten nach dem Kauf
Kaufnebenkosten in Österreich rund 6,5 Prozent, das sind bei 567.139 € etwa 36.864 €, dazu die laufende Vorschreibung von 524 € im Monat und die Renovierungsposten von 23.728 € bis 54.728 €. Als Vermietung trägt sich die Wohnung nicht, die zulässige Miete liegt bei rund 830 €.
Ihre Argumente
- 1Die belegte Wohnnutzfläche beträgt 87,40 m² und nicht 94 m², nachzulesen im Raumbuch des Einreichplans und in der Betriebskostenabrechnung 2025.
- 2Der Energieausweis vom 12.06.2019 weist 78,4 kWh/m²a und Klasse C aus; Klasse B ist dort ausdrücklich nur die Prognose nach der Sanierung mit Fertigstellung in Aussicht gestellt für das 4. Quartal 2027.
- 3Auf Top 14 entfallen aus dem Beschluss vom 14.03.2026 rund 12.728 € Sonderumlage, fällig 2027, und die Rücklage sinkt planmäßig auf 21.200 € für 68 Objekte.
- 4Im C-Blatt ist ein Fahrtrecht der Nachbarliegenschaft über den Innenhof eingetragen, und genau zu diesem Hof liegt der Balkon; das mindert die ungestörte Nutzung dauerhaft.
- 5Vergleichbare Bestandswohnungen im Bezirk werden zwischen 6.507 € und 8.428 € je m² angeboten, unsanierte bei 3.601 €; ein Preis über 7.210 € je m² wäre durch keines dieser Objekte gedeckt.
- 6Über der Wohnung läuft der Ausbau des 2023 verkauften Dachbodens, im Hof folgt ab dem 2. Quartal 2027 die Fassadenbaustelle; beides trifft ausgerechnet die oberste Wohnebene.
Renovierung & Vermietung
Renovierungsbedarf
Σ 23.728 € – 54.728 €
Vermietungs-Potenzial
Nachhaltig erzielbar ist hier nicht die freie Marktmiete, sondern die gesetzlich zulässige. Das Gebäude stammt laut Energieausweis und Planunterlagen aus 1897, damit liegt Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes und der Richtwertmietzins nahe. Auf Basis des Richtwerts von 6,74 € je m², Stichtag 01.04.2026, verlautbart von Statistik Austria nach § 5 Richtwertgesetz, und marktüblicher Zuschläge für Lift, Balkon, Kellerabteil und Generalsanierung, jedoch ohne Lagezuschlag, ergibt sich eine dauerhaft ansetzbare Kaltmiete von rund 830 € im Monat, also 9.960 € im Jahr. Bezogen auf den ermittelten Marktwert entspricht das einer Bruttorendite von 1,6 Prozent. Betriebskosten, Heizung und Umsatzsteuer sind darin nicht enthalten; die Vorschreibung 2026 für Top 14 beträgt laut Abrechnung 524 € im Monat. Als Renditeobjekt trägt sich die Wohnung damit nicht, als Eigennutzung ist sie zu bewerten.
Mietpreis-Check · was ist zulässig, was ist üblich
Für Mieter und Vermieter: die zulässige Obergrenze, der marktübliche Wert und die realistische Untergrenze der Kaltmiete. So verhandeln beide Seiten mit klaren Zahlen.
700 €marktüblich
1.400 €zulässige Obergrenze
830 €
pro Monat, netto Kaltmiete
Die marktübliche Miete liegt über der gesetzlich zulässigen Obergrenze.
Rechtsrahmen
Baujahr 1897 laut Energieausweis und Planunterlagen, damit liegt eine Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 nahe und es ist von Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes auszugehen. Für eine Neuvermietung gilt dann der Richtwertmietzins nach § 16 MRG auf Basis des Wiener Richtwerts von 6,74 € je m², Stichtag 01.04.2026, verlautbart von Statistik Austria nach § 5 Richtwertgesetz, zuzüglich Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung. Weil das Umfeld ein klassisches Gründerzeitviertel ist, ist ein Lagezuschlag nach der Rechtsprechung und der Auskunft der Arbeiterkammer grundsätzlich nicht vorgesehen. Das amtliche Gebäuderegister nennt für die zwei Gebäude im Suchradius 1875 und Bauperiode nach 1945, ohne feste Zuordnung; sollte die Baubewilligung nach dem 30.06.1953 liegen, wäre nur Teilanwendung gegeben und der Mietzins angemessen statt richtwertgebunden.
- · Der genannte Höchstwert von 830 € ist eine Netto-Größe, also Hauptmietzins ohne Betriebskosten, Heizung und Umsatzsteuer. Die zulässige Höhe im Einzelfall bestimmt sich nach den konkreten Zu- und Abschlägen und ist keine Rechtsauskunft.
- · Bei einer Vermietung tritt ein Erwerber nach § 1120 ABGB und § 2 MRG zwingend in den laufenden Mietvertrag ein, mit allen Klauseln, mit der Kaution und mit dem bestehenden Kündigungsschutz. Ein Mietvertrag unter Marktniveau ist damit ein Wertabschlag, wenn er nicht anhebbar ist.
- · Ein Mieter kann einen überhöhten Hauptmietzins im Vollanwendungsbereich des MRG innerhalb von drei Jahren geltend machen; nach Ablauf dieser Frist ist die Rückforderung für die verjährten Zeiträume verloren. Wer prüfen will, sollte das früh tun.
- · Befristungen im Vollanwendungsbereich brauchen eine Mindestdauer von drei Jahren und lösen einen Befristungsabschlag von 25 Prozent auf den zulässigen Hauptmietzins aus.
- · Übliche Kaution sind zwei bis drei Bruttomieten; sie ist gewinnbringend zu veranlagen und am Ende samt Zinsen zurückzuzahlen.
- · Umlagefähig sind die Betriebskosten nach § 21 MRG. Die Rücklagenzuführung und das Verwaltungshonorar sind für den Eigentümer teils nicht auf den Mieter überwälzbar; die Vorschreibung 2026 von 524 € im Monat ist daher nicht deckungsgleich mit den umlagefähigen Betriebskosten.
- · Eine beschlossene Sonderumlage wie die 12.728 € Anteil für Top 14 ist Eigentümersache und keine Betriebskostenposition, die auf einen Mieter überwälzt werden darf.
Orientierung, keine Rechtsberatung. Die genaue Zulässigkeit im Einzelfall prüft eine Mietervereinigung, ein Anwalt oder die Schlichtungsstelle.
2 Förderprogramme passen zu diesem Objekt, mit Höhe und Voraussetzung
Diese aktuellen Programme passen zu Objekt und geplanter Sanierung. Wichtig: Förderungen müssen meist VOR Beginn der Maßnahme beantragt werden.
thermische Sanierung der Gebäudehülle bei Wohnhäusern, also Fassadendämmung, Fenstertausch und begleitende Erhaltungsarbeiten, hier die beschlossene hofseitige Fassaden- und Fenstersanierung
Höhelaufende Förderung der Sanierungskosten nach Umfang und erreichter thermischer Qualität, Antragstellung durch die Eigentümergemeinschaft; die konkrete Höhe hängt vom eingereichten Konzept ab
Voraussetzung: Antrag durch die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise die Hausverwaltung VOR Baubeginn, Einhaltung der thermischen Zielwerte nach den speziellen Förderungsvoraussetzungen, Stand 06.02.2026. Für den Käufer heißt das: klären, ob die Verwaltung den Antrag gestellt hat, denn eine Förderung senkt die Sonderumlage unmittelbar.
Zum Programm →thermisch-energetische Sanierung von Gebäuden, die zum Zeitpunkt der Antragstellung älter als 15 Jahre sind
Höhekeine Angabe möglich, da derzeit keine Antragstellung offen ist
Voraussetzung: Nach der amtlichen Programminformation ist seit dem 02.02.2026 keine neue Registrierung oder Antragstellung für den Sanierungsbonus mehr möglich. Vor einer Kalkulation mit dieser Förderung ist die Programmseite auf eine Wiedereröffnung zu prüfen. Der Kesseltausch-Teil der Offensive greift hier nicht, weil das Haus seit 2011 an die Fernwärme angeschlossen ist.
Zum Programm →Angaben ohne Gewähr, Programme und Konditionen ändern sich. Verbindlich ist die jeweilige offizielle Programmseite.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
3 von 10 · Bank-Analyse
Bank-Analyse & Beleihungswert
Beleihungslogik
Ausgangspunkt ist der im Dossier ermittelte Marktwert von 677.740 €. Eine Bank rechnet nachhaltig und ohne Spekulation auf Wertsteigerung. Der Abschlag von rund 24 Prozent begründet sich mit drei Punkten: erstens der Ertragslage, denn im Vollanwendungsbereich des MRG ist nur eine Miete von rund 830 € dauerhaft ansetzbar, was einen Ertragswert von rund 298.800 € ergibt und deutlich unter dem Sachwertniveau liegt; zweitens der offenen Kostenfront der Gemeinschaft mit 12.728 € Sonderumlage-Anteil und einer auf 21.200 € reduzierten Rücklage bei 68 Objekten in einem Haus von 1897; drittens der Energieklasse C mit ungedämmter Außenwand und Originalfenstern. Positiv wirken Lage, Lift aus 2024, Fernwärme und die bewilligte Zusammenlegung, deshalb kein höherer Abschlag. Ergebnis 516.726 €.
Ertragswert-Herleitung
Ertragswert je nach Zins
Nachhaltige Netto-Kaltmiete 830 € im Monat, also 9.960 € Rohertrag im Jahr. Grundlage ist der Wiener Richtwert von 6,74 € je m², Stichtag 01.04.2026, verlautbart von Statistik Austria nach § 5 Richtwertgesetz, zuzüglich Ausstattungszuschläge für Lift, Balkon und Kellerabteil, ohne Lagezuschlag, weil das Umfeld ein Gründerzeitviertel ist. Bewirtschaftungskosten 25 Prozent für Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage und Mietausfallwagnis, das sind 2.490 €, daher Jahresreinertrag 7.470 €. Liegenschaftszins 2,5 Prozent für Wohnen in innerstädtischer Wiener Kernlage. 7.470 € geteilt durch 0,025 ergibt einen Ertragswert von 298.800 €. Der große Abstand zum Marktwert ist für Wiener Altbau-Eigentumswohnungen typisch: Der Markt bezahlt Eigennutzung und Substanz, nicht die mietrechtlich begrenzte Rendite.
Cashflow-Realität / Monat
Kaufpreis 567.139 €, also die empfohlene Verhandlungsobergrenze und damit der konservative Wert. Eigenkapitalquote 25 Prozent, Darlehen daher 425.354 €, Laufzeit 25 Jahre, Nominalzins 4,0 Prozent, Annuität rund 2.245 € im Monat. Kaufnebenkosten von rund 36.864 € sind aus Eigenkapital zu tragen und nicht finanziert. Gerechnet wird der Fall einer Vermietung mit der nachhaltig zulässigen Kaltmiete von 830 €; die nicht auf einen Mieter überwälzbaren Kosten sind mit 250 € im Monat angesetzt, darin Verwaltungshonorar, Rücklagenzuführung, Instandhaltung der Wohnung und Mietausfallwagnis. Die Sonderumlage von rund 12.728 € ist darin nicht enthalten, sie ist einmalig 2027 zu zahlen.
Stresstests: was passiert, wenn es schlecht läuft
Ehrliche Gesamtinvestition
Gerechnet mit der empfohlenen Verhandlungsobergrenze von 609.966 €, also dem Marktwert von 630.154 € minus zehn Prozent Sicherheitsabschlag. Dazu Kaufnebenkosten von 36.864 €, das sind rund 6,5 Prozent für 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Eintragungsgebühr und Vertragserrichtung samt Treuhand; eine Maklerprovision ist nicht enthalten, weil kein Makler auftritt. Weiter die Mitte der Renovierungsspanne von 39.228 €, in der der Sonderumlagen-Anteil von 12.728 € bereits enthalten ist. Summe 643.231 €. Zahlen Sie mehr als 567.139 € für die Wohnung, steigt diese Summe eins zu eins.
Typische Bank-Auflagen für dieses Objekt
- → Eigenkapitalquote von mindestens 20 bis 30 Prozent, hier gerechnet mit 25 Prozent
- → Nachweis der Liquidität für die Sonderumlage von rund 12.728 € zusätzlich zu Eigenkapital und Kaufnebenkosten
- → Bestätigung der Hausverwaltung über Rücklagenstand, offene Beträge und beschlossene Maßnahmen
- → Lastenfreistellung des Pfandrechts über 380.000 € vor Auszahlung, Abwicklung über Treuhandschaft
- → Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, im Auszug vom 02.09.2026 bisher nicht eingetragen
- → Vorlage des gültigen Energieausweises und gegebenenfalls des neuen Ausweises nach Abschluss der Sanierung
- → Bewertungsabschlag der Bank wegen der Hof-Dienstbarkeit und der laufenden Bauphase im Haus
Lage, Objekttyp und Grundbuchlage sind für eine Bank unproblematisch, das Wohnungseigentum ist klar parifiziert und der Bestand konsensgedeckt. Belastend sind der weit unter dem Marktwert liegende Ertragswert von 298.800 €, die beschlossene Sonderumlage von rund 12.728 € für Top 14, die nach der Entnahme auf 21.200 € reduzierte Rücklage und die Energieklasse C. Für einen Durchschnittskäufer bedeutet das: Finanzierung ja, aber mit höherem Eigenkapital und Nachweisen.
Dokumenten-Prüfung
- · Liegenschaft EZ 1247, KG 01006 Neubau, 68 Wohnungseigentümer, 39 Objekte mit 6.842 von 10.000 Nutzwertanteilen anwesend oder vertreten.
- · TOP 3: Fassaden- und Fenstersanierung hofseitig auf Basis des Anbots vom 09.02.2026 zu brutto 1.480.000 € beschlossen, Finanzierung 620.000 € aus der Rücklage und 860.000 € Sonderumlage in zwei Raten zu je 430.000 €, fällig 31.03.2027 und 30.09.2027, aufgeteilt nach Nutzwertanteilen.
- · Baubeginn 2. Quartal 2027, Fertigstellung in Aussicht gestellt für das 4. Quartal 2027. Abstimmung 5.914 dafür, 641 dagegen, 287 Enthaltungen.
- · TOP 4: Lifttausch 2024 abgeschlossen und bezahlt, Schlussrechnung 214.600 €, keine Nachforderungen.
- · TOP 5: Dachboden 2023 an einen Bauträger verkauft, Erlös 1.150.000 € zur Gänze der Rücklage zugeführt, Ausbau auf Kosten der Käuferin.
- · TOP 6: wiederkehrende Feuchtigkeitserscheinungen an der Kellerwand beim Abteil Top 22, Gutachten bis Juni 2026 beauftragt.
- · TOP 7: Verwaltungsbeirat mit drei Mitgliedern gewählt. TOP 8: Hausordnung ergänzt.
- · Anfechtungsfrist ein Monat ab Zustellung des Protokolls, § 24 Abs 6 WEG 2002.
- ⚠ Sonderumlage-Anteil für Top 14 bei 148/10.000 Anteilen rund 12.728 €, fällig in zwei Raten 2027.
- ⚠ Baustelle im Hof genau dort, wo der Balkon von Top 14 liegt, und zeitlich parallel zum Dachgeschossausbau über der Wohnung.
- ⚠ Feuchtigkeit im Keller mit offener Ursache, mögliche weitere Maßnahme der Gemeinschaft.
- ⚠ 641 Gegenstimmen und 287 Enthaltungen zeigen, dass der Sanierungsbeschluss in der Gemeinschaft nicht unstrittig war.
- · Anfangsstand 01.01.2025 598.400 €, Zuführung 2025 61.300 €, Entnahmen 2025 gesamt 18.500 € für Dachrinne und Kellerabgang, Endstand 31.12.2025 641.200 €.
- · Nach der beschlossenen Entnahme von 620.000 € verbleiben laut Vorschau 21.200 €, rund 312 € je Objekt bei 68 Objekten.
- · Die Rücklage liegt auf einem gesonderten, der Liegenschaft gewidmeten Konto, getrennt vom Vermögen der Verwaltung.
- · Der überwiegende Teil der Sanierungskosten wird über die Sonderumlage von 860.000 € aufgebracht, die endgültige Verrechnung erfolgt in den Jahresabrechnungen 2027 und 2028.
- ⚠ Die Rücklage ist nach der Entnahme praktisch aufgebraucht, das Haus stammt aus 1897 und hat weiteren Erhaltungsbedarf, insbesondere straßenseitig.
- ⚠ Der auf den ersten Blick hohe Rücklagenstand beruht wesentlich auf dem Einmalerlös aus dem Dachbodenverkauf von 1.150.000 € und nicht auf laufender Ansparung.
- ⚠ Die Entnahme wird erst mit Baubeginn im 2. Quartal 2027 fällig; ein Erwerber übernimmt die Rücklage im dann bestehenden Stand, ausscheidende Eigentümer erhalten ihre Beiträge nicht zurück.
- · Top 14, 4. Stock, Nutzwertanteil 148/10.000, Verteilung nach Nutzwertanteil laut Wohnungseigentumsvertrag.
- · Gesamtkosten der Liegenschaft 2025 412.880 €, Anteil Top 14 6.110,62 € im Jahr, 509,22 € im Monat.
- · Enthalten sind unter anderem Hausbetreuung 1.924,00 €, Wasser und Kanal 1.117,40 €, Verwaltungshonorar 724,61 €, Rücklagenzuführung 650,31 €, Lift 248,64 €, Grundsteuer 394,12 €.
- · Monatliche Vorschreibung 2026 524,00 €, Nachzahlung aus der Abrechnung 2025 187,44 €.
- · Die Abrechnung nennt die Wohnnutzfläche von Top 14 mit 87,4 m² und die Rücklagenzuführung mit 0,62 € je m² und Monat.
- ⚠ Die Rücklagenzuführung von 0,62 € je m² und Monat liegt unter dem seit 01.01.2026 geltenden Mindestbeitrag von 1,12 € je m² nach § 31 Abs 5 WEG 2002; die Zusammensetzung der Vorschreibung 2026 ist nicht aufgeschlüsselt.
- ⚠ Die Fläche von 87,4 m² widerspricht der Verkäuferangabe von 94 m² und bestätigt das Raumbuch.
- ⚠ Die Vorschreibung 2026 enthält laut Dokument die laufend zu bildende Rücklage für die Sanierung; die Sonderumlage von rund 12.728 € kommt zusätzlich.
- · Grundstück 1188/2, Baufläche Gebäude 1.043 m², Wohnungseigentum nach WEG 2002 mit 68 Objekten, davon 7 Geschäftslokale im Erdgeschoß.
- · Anteil B-LNR 14: 148/10.000, verbunden mit Wohnungseigentum an W 14, Top 14, 4. Stock, Eigentümerin seit Kaufvertrag vom 08.11.2018, Einverleibung TZ 4562/2018.
- · C-Blatt der Liegenschaft, C-LNR 3: Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhof zugunsten der Eigentümer der Nachbarliegenschaft EZ 1251, eingetragen 1954, TZ 118/1954.
- · C-Blatt des Anteils, C-LNR 5: Pfandrecht Höchstbetrag 380.000 € für die kreditgebende Bank, einverleibt 14.11.2018, TZ 4563/2018.
- · Keine Anmerkung einer Bauführung, keine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung eingetragen. Keine Anmerkung einer Klage nach § 27 Abs 2 WEG 2002.
- ⚠ Die eingetragene Hof-Dienstbarkeit bindet den Erwerber ohne dessen Zustimmung; der Balkon von Top 14 liegt zu diesem Hof.
- ⚠ Das Pfandrecht über 380.000 € entspricht genau der genannten offenen Belastung und ist vor Kaufpreiszahlung zur Löschung zu bringen.
- ⚠ Ohne angemerkte Rangordnung fehlt dem Käufer die Rangsicherung zwischen Vertragsabschluss und Einverleibung.
- ⚠ Der Auszug erfasst nur den Stand zum 02.09.2026; nachträgliche Eintragungen sind nicht berücksichtigt, daher ist unmittelbar vor Unterschrift neu abzufragen.
- · Gebäude Neubaugasse 68, Baujahr 1897, Gebäude-Energieausweis für das gesamte Haus, ausdrücklich nicht objektbezogen, gültig bis 12.06.2029.
- · HWB Ref,SK 78,4 kWh/m²a, Klasse C; fGEE 1,08, Klasse C; Primärenergiebedarf 121,6 kWh/m²a; CO2-Emissionen 24,3 kg/m²a.
- · U-Werte: Außenwand ungedämmt 1,32, Fenster 1,40, oberste Geschoßdecke 0,22, Kellerdecke 0,94 W/m²K.
- · Heizung Fernwärme Wien seit 2011 mit Übergabestation im Keller, Warmwasser zentral über Fernwärme.
- · Nach der geplanten hofseitigen Sanierung ist laut Sanierungskonzept mit rund 46 kWh/m²a zu rechnen, das entspricht Klasse B; der Wert ist eine Prognose und ersetzt keinen neuen Ausweis.
- ⚠ Die Verkäuferangabe Energieklasse B entspricht der Prognose nach der Sanierung, nicht dem Bestand. Der Bestand ist Klasse C.
- ⚠ Ungedämmte Außenwand und Fenster mit 1,40 W/m²K bestätigen den energetischen Nachholbedarf der Hülle.
- ⚠ Der Ausweis stammt aus 2019 und dokumentiert den Vorzustand; nach Abschluss der Maßnahmen ist ein neuer Ausweis auszustellen.
- ⚠ Der Ausweis gilt für das Gesamtgebäude; wohnungsscharfe Werte für Top 14 liegen nicht vor.
- · Planinhalt Grundriss 4. Obergeschoß, Top 14, Wohnungszusammenlegung der vormaligen Top 14 und Top 15, Maßstab 1:100.
- · Einreichung bei der MA 37, Bezirksstelle für den 7., 8. und 9. Bezirk, Geschäftszahl MA 37/1070-118/2018, Bescheiddatum 22.05.2018.
- · Raumbuch: Vorraum 8,10 m², Wohnküche 31,20 m², Zimmer 1 19,80 m², Zimmer 2 14,60 m², Bad 7,20 m², WC 1,70 m², Abstellraum 4,80 m².
- · Wohnnutzfläche gesamt 87,40 m², ermittelt nach § 17 Abs 2 WEG 2002. Nebenflächen gesondert: Balkon hofseitig 6,80 m², Kellerabteil Nr. 14 4,20 m².
- · Lichte Raumhöhe 3,18 m.
- ⚠ Die Wohnnutzfläche von 87,40 m² liegt 6,60 m² unter der Verkäuferangabe von 94 m². Balkon und Kellerabteil sind laut Dokument ausdrücklich nicht enthalten und dürfen nicht hinzugerechnet werden.
- ⚠ Der Auszug ist ein Plan von 2018, nicht die Bestätigung des heutigen Bestands. Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung sind zusätzlich zu verlangen.
- ⚠ Der übergebene Auszug enthält keine Zeichnung, nur das Raumbuch; die Anordnung der Räume und die Fensterlagen von Bad und WC sind daraus nicht belegt.
- ⚠ Ohne diese Unterlagen bleibt offen, wie Balkon, Kellerabteil und die Nutzung des Innenhofs zugeordnet sind und wie der Nutzwertanteil von 148/10.000 zustande kommt. Beide sind nach WEG 2002 vor Vertragsunterzeichnung beizubringen.
- ⚠ Ohne Aufschlüsselung der 524 € ist nicht prüfbar, ob der gesetzliche Mindestbeitrag zur Rücklage von 1,12 € je m² erreicht wird. Wird er nicht erreicht, steigt die laufende Vorschreibung nach dem Kauf.
- ⚠ Angekündigte, aber noch nicht beschlossene Maßnahmen wären dort dokumentiert, insbesondere zur straßenseitigen Fassade, zu Steigleitungen und zum Dachgeschossausbau. Diese Papiere sind vor der Unterschrift geschuldet.
- ⚠ Ohne Entwurf sind Gewährleistung, ein etwaiger Gewährleistungsverzicht, die Zuordnung der Sonderumlage 2027, die Flächenangabe und der Übergabetermin nicht prüfbar. Arglistig verschwiegene Mängel sind nach § 928 ABGB von einem Verzicht ohnehin nicht erfasst.
- ⚠ Solange die Ursache offen ist, ist das Risiko einer weiteren Maßnahme der Gemeinschaft nicht bezifferbar. Bei nahezu leerer Rücklage würde sie über eine neue Umlage finanziert.
- ⚠ Ein Bauteil ohne Konsens genießt keinen Bestandsschutz; ein Beseitigungsauftrag nach § 129 Bauordnung für Wien kann auch den Käufer treffen. Der Bescheid von 2018 liegt vor, der Fertigstellungsnachweis nicht.
- ⚠ Für Radon liegt die amtliche Einstufung vor, kein Vorsorge- und kein Schutzgebiet. Zu Hochwasser und Starkregen fehlt eine Auskunft; für eine Wohnung im 4. Stock ist das Risiko gering, für Keller und Lichtschächte des Hauses nicht.
Vor dem Kauf fragen: 17 Fragen an Verkäufer und Hausverwaltung
- Wie hoch ist der auf Top 14 entfallende Anteil an der Sonderumlage von 860.000 € genau, und liegt dazu eine schriftliche Bestätigung der Hausverwaltung vor?
- Wer trägt die Raten vom 31.03.2027 und 30.09.2027, wenn die Übergabe vorher erfolgt, und wie wird das im Kaufvertrag geregelt?
- Wurden die Beschlüsse vom 14.03.2026 binnen der Monatsfrist nach § 24 Abs 6 WEG 2002 angefochten?
- Wie hoch ist die Rücklagenzuführung für Top 14 im Wirtschaftsplan 2026, und wird der Mindestbeitrag von 1,12 € je m² nach § 31 Abs 5 WEG 2002 erreicht?
- Bestehen offene Vorschreibungen, Nachzahlungen oder Rückstände zu Top 14, über die Nachzahlung von 187,44 € aus der Abrechnung 2025 hinaus?
- Welche weiteren Maßnahmen wurden in den Versammlungen 2024 und 2025 diskutiert oder vorbereitet, insbesondere zur straßenseitigen Fassade, zu Steigleitungen und zum Dach?
- Was hat das nach TOP 6 bis Juni 2026 einzuholende Gutachten zur Feuchtigkeit an der Kellerwand ergeben, und ist eine Maßnahme in Vorbereitung?
- Welchen Inhalt und Umfang hat die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhof, TZ 118/1954, und wie wird sie tatsächlich ausgeübt?
- Gibt es Sondernutzungsrechte am Innenhof, und wer darf den begrünten Bereich nutzen?
- Wie ist der Zeitplan des Dachgeschossausbaus der Käuferin des Dachbodens, liegt eine Baubewilligung vor, und gibt es eine Beweissicherung für die Wohnungen im 4. Stock?
- Wann wurden Elektroinstallation, Steig- und Abflussleitungen im Haus und in Top 14 zuletzt erneuert?
- Welche Fenster von Top 14 sind hofseitig und damit von der beschlossenen Fenstersanierung erfasst, und was ist für die straßenseitigen Fenster geplant?
- Wurde für die Fassaden- und Fenstersanierung eine Wohnbauförderung des Landes Wien beantragt, und wie wirkt sie auf die Sonderumlage?
- Liegt die Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung zur Zusammenlegung von 2018 vor, Geschäftszahl MA 37/1070-118/2018?
- Wie wird die Löschung des Pfandrechts über 380.000 € abgewickelt, und ist die Bank zur Löschungserklärung bereit?
- Wie hoch ist die Gebäudeversicherungssumme der Liegenschaft, und deckt sie den Wiederaufbau nach der Sanierung?
- Ist die Wohnung frei von Miet- oder Nutzungsrechten Dritter, und wann ist die Übergabe möglich?
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
4 von 10 · Grundriss & 3D
Grundriss & 3D-Modell
Die Räume im Plan ergeben zusammen 87,4 m² Wohnfläche. Das Inserat nennt 94 m².
Das sind 6,6 m² mehr, als der Plan hergibt. Fragen Sie nach, wie die Fläche gerechnet wurde und ob ein Aufmaß vorliegt.
Dazu kommen 6,8 m² Freifläche (Balkon). Freifläche zählt nicht zur Wohnfläche und wird beim Preis pro Quadratmeter nicht mitgerechnet.
Raumaufteilung aus dem Original-Grundriss übernommen. Raumnamen, Maße und Flächen stammen wörtlich aus dem Raumbuch des Einreichplan-Auszugs, Planstand 04.04.2018. Der übergebene Auszug enthält nur die Tabelle und keine Zeichnung, daher ist die relative Anordnung der Räume aus den Maßen und der üblichen Erschließung über den Vorraum abgeleitet und nicht maßstabsgetreu; die belegten Quadratmeterzahlen bleiben unverändert. Die Summe der Innenräume (Zimmer 1, Zimmer 2, Wohnküche, Vorraum, Bad, WC, Abstellraum) ergibt 87,40 m² Wohnnutzfläche nach § 17 Abs 2 WEG 2002; der Balkon mit 6,80 m² und das Kellerabteil mit 4,20 m² sind laut Raumbuch ausdrücklich nicht darin enthalten und werden nur gesondert ausgewiesen. Der Plan weicht damit um 6,60 m² von der Inseratsfläche von 94 m² ab; maßgeblich ist in diesem Dossier durchgehend die belegte Wohnnutzfläche von 87,40 m².
Grundriss stimmt nicht? Echten Plan nachreichen.
Laden Sie den echten Grundriss als Foto oder PDF hoch. Scan my Home liest die tatsächliche Raumaufteilung daraus ab und ersetzt die Schätzung. 2D-Plan, 3D-Modell und das Gutachten-PDF werden sofort genauer.
Aus dem Inserat und den Fotos: Wohnfläche und Zimmerzahl aus dem Inserat · Böden und Wandfarben, soweit auf den Fotos erkennbar.
Vom Modell ergänzt:
- ·Der Raumzuschnitt selbst: kein Grundriss lag vor, er ist geschätzt (siehe Hinweis oben).
Effizienz
Stärken
- + 31,20 m² Wohnküche als großzügiger Hauptraum mit direktem Zugang zum Hofbalkon
- + separates WC neben dem 7,20 m² großen Bad
- + 4,80 m² Abstellraum innerhalb der Wohnung, zusätzlich Kellerabteil mit 4,20 m²
- + lichte Raumhöhe 3,18 m in allen Räumen, dadurch hohe Fenster und gute Belichtung
- + zentrale Erschließung über den Vorraum, kein Durchgangszimmer bei den Hauptzimmern
Schwächen
- − bei 87,40 m² nur zwei abgeschlossene Zimmer mit 19,80 m² und 14,60 m²
- − 8,10 m² Vorraum binden reine Verkehrsfläche
- − Bad und WC liegen nach Plan im Kernbereich, eine Fensterlage ist aus dem Auszug nicht belegt
- − Zimmer 2 mit 14,60 m² ist für ein Elternzimmer knapp, wenn Zimmer 1 als Wohnraum genutzt wird
Verbesserungen
- → Abtrennung eines dritten Zimmers aus der 31,20 m² großen Wohnküche prüfen, Belichtung und Fensterachsen entscheiden darüber
- → Teil des 8,10 m² großen Vorraums als Einbauschrankzone nutzen, um den Abstellraum zu entlasten
- → bei Bad und WC ohne Fenster mechanische Entlüftung prüfen, Feuchte im Altbau ist sonst ein Dauerthema
- → vor jeder Veränderung an Fenstern oder Fassade die Schutzzone nach der Wiener Bauordnung beachten, Änderungen sind bewilligungspflichtig
Grundriss zeichnen, Umbau planen
Gestalten Sie das Objekt selbst weiter: den echten Grundriss zeichnen oder einen Umbau mit Kostenkalkulation planen. Direkt aus diesem Objekt heraus.
Sagen Sie, was Sie vorhaben.
Beschreiben Sie Ihr Vorhaben in eigenen Worten, etwa „Dachboden ausbauen" oder „Wand zwischen Küche und Wohnzimmer öffnen". Die Angaben zum Objekt kommen aus diesem Bericht, die müssen Sie nicht wiederholen.
Virtuelles Staging
Sagen Sie Scan my Home, wie Sie wohnen möchten, es entwirft die perfekte Einrichtung für genau diese Räume: Konzept, Möbel, Farbpalette und Render-Prompts pro Raum.
Wohnstil
Farbwelt
Budget
Haushalt
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
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5 von 10 · Lage
Lage-Bericht
Lage und Luftbild
Öffentliche Verkehrsmittel
U3-Station Neubaugasse ca. 600 m, etwa 8 Gehminuten; Straßenbahn 49 und Bus 13A in der Burggasse ca. 150 m; U6-Station Burggasse-Stadthalle ca. 900 m
Nahversorgung
Supermarkt in ca. 150 bis 300 m, mehrere Nahversorger entlang Burggasse und Neubaugasse
Schule und Kinderbetreuung
Volksschule und Kindergarten jeweils in ca. 400 bis 700 m
Grünfläche und Park
begrünter Innenhof direkt am Objekt, Siebensternpark ca. 400 m, Museumsquartier-Freiflächen ca. 1,1 km
Autobahnanschluss
Auffahrt A23 Südosttangente über Gürtel und Gaudenzdorfer Gürtel ca. 5 km, Fahrzeit je nach Verkehr 15 bis 25 Minuten
Lärm
mäßig bis laut straßenseitig, weil die Neubaugasse eine belebte Geschäftsstraße ist; hofseitig, wo der Balkon liegt, ruhig, allerdings mit eingetragenem Fahrtrecht der Nachbarliegenschaft über den Hof. Die amtliche Lärmebene lässt sich in der Lage-Karte über das Ebenen-Symbol oben rechts am Objekt prüfen.
Radon
Amtliche Einstufung der AGES für die Gemeinde Wien: kein Radonvorsorgegebiet, kein Radonschutzgebiet
Widmung
Gemischtes Baugebiet, Bauklasse 2, Schutzzone Bauordnung Wien, Bereich 7. Neubau, laut amtlicher Widmungsauskunft
Amtliche Referenzmiete
Richtwert Wien 6,74 € je m², Stichtag 01.04.2026, verlautbart von Statistik Austria nach § 5 Richtwertgesetz. Gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG, ist ein Basiswert ohne Lage-, Ausstattungs- und Befristungszu- und -abschläge und keine Marktmiete. Nächste Anpassung 01.04.2027.
Mikrolage
Neubaugasse im Kern des 7. Bezirks, Abschnitt nahe der Burggasse. Dichte Geschäfts- und Lokalstruktur, viele Kleinbetriebe, hohe Fußfrequenz. Die Wohnung liegt im 4. Stock mit Balkon zum begrünten Innenhof, was die Belastung aus der Geschäftsstraße abmildert. Laut amtlicher Widmungsauskunft Gemischtes Baugebiet Bauklasse 2 und Schutzzone nach der Wiener Bauordnung im Bereich 7. Neubau.
Makrolage
Wien, 7. Bezirk Neubau, einer der nachgefragtesten innerstädtischen Bezirke mit stabiler Nachfrage nach saniertem Altbau, geringem Neubauangebot und hohem Anteil an Ein- und Zweipersonenhaushalten. Der Bezirk zählt preislich zu den teureren Wiener Bezirken.
Entwicklung
Der Bezirk ist baulich fertig entwickelt, neues Angebot entsteht fast nur über Dachgeschossausbauten und Sanierungen; im Haus selbst wurde der Dachboden 2023 an einen Bauträger verkauft. Für Österreich weisen aktuelle Marktberichte vom vierten Quartal 2024 bis zum ersten Quartal 2026 einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 3,3 Prozent aus, in Wien seit dem Tief im dritten Quartal 2024 rund 3,5 Prozent. Die Schutzzone stabilisiert das Straßenbild und damit die Lagequalität langfristig.
Infrastruktur
Baugenehmigungen prüfen
Zuständig ist die Magistratsabteilung 37, Baupolizei, Bezirksstelle für den 7., 8. und 9. Bezirk. Für dieses Objekt liegt bereits ein Nachweis vor: die Zusammenlegung der vormaligen Top 14 und Top 15 wurde dort eingereicht, Geschäftszahl MA 37/1070-118/2018, Bescheiddatum 22.05.2018, Planverfasserin Arch. DI Elisabeth Nowak. Verlangen Sie zusätzlich den vollständigen genehmigten Einreichplan, den Baubewilligungsbescheid und die Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung zur Zusammenlegung sowie die Bewilligung für den Dachgeschossausbau. Einsicht in die Bauakte erfolgt auf Antrag bei der MA 37 unter Angabe der Adresse Neubaugasse 68, 1070 Wien, der Einlagezahl 1247 und der Katastralgemeinde 01006 Neubau. Auskunft zu Flächenwidmung, Bebauungsplan und Schutzzone gibt das Bauamt der Stadt Wien beziehungsweise der digitale Flächenwidmungs- und Bebauungsplan. Fehlt ein Konsens für einen Bauteil, kann die Behörde nach § 129 Bauordnung für Wien einen Beseitigungsauftrag auch gegen den späteren Käufer erlassen; deshalb ist der Abgleich von Bauakte und tatsächlichem Bestand vor der Unterschrift durchzuführen.
Kein zentrales öffentliches Baugenehmigungsregister — Einsicht in konkrete Baubewilligungen beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde/Magistrat (Wien: MA 37, Bauakte teils via wien.gv.at). Statistische Baubewilligungsdaten: Statistik Austria, Baubewilligungen (https://www.statistik.at/statistiken/menschen-und-gesellschaft/wohnen/wohnungsbestand-gebaeude-und-neubau)
Belege
- · Amtliches Register (4)
- · Norm oder Richtlinie
- · Marktbericht
- · Fachquelle (6)
Behörden-Check · was Scan my Home für Sie geprüft hat
Scan my Home hat die amtlich relevanten Punkte aktiv recherchiert: was öffentlich auffindbar ist, was das Ergebnis war und welches Dokument die volle Antwort liefert.
Die amtliche Widmungsauskunft weist für die Adresse Gemischtes Baugebiet, Bauklasse 2, und eine Schutzzone nach der Wiener Bauordnung im Bereich 7. Neubau aus. Die Wohnungszusammenlegung von 2018 ist durch den Einreichplan-Auszug mit Geschäftszahl MA 37/1070-118/2018 und Bescheiddatum 22.05.2018 belegt. Für den Dachgeschossausbau der Käuferin des Dachbodens liegt in den übergebenen Unterlagen keine Bewilligung, sondern nur der Bericht im Protokoll TOP 5 vor.
Sie brauchen:
Bauakteneinsicht bei der MA 37, Bezirksstelle für den 7., 8. und 9. Bezirk beantragen, dazu Adresse Neubaugasse 68, Einlagezahl 1247, KG 01006 Neubau und die Geschäftszahl MA 37/1070-118/2018 angeben. Verlangen Sie Baubewilligungsbescheid, genehmigten Einreichplan und Fertigstellungsanzeige zur Zusammenlegung sowie die Bewilligung des Dachgeschossausbaus. Widmungs- und Schutzzonenauszug beim Bauamt der Stadt Wien anfordern.
Der Energieausweis liegt vor, ausgestellt am 12.06.2019, gültig bis 12.06.2029, damit innerhalb der zehnjährigen Frist des EAVG 2012. Er ist ein Gebäude-Energieausweis für das gesamte Haus und ausdrücklich nicht objektbezogen. HWB Ref,SK 78,4 kWh/m²a, fGEE 1,08, Primärenergiebedarf 121,6 kWh/m²a, CO2 24,3 kg/m²a, Klasse C. Die Klasse B ist im Ausweis nur als Prognose nach der Sanierung genannt. Die Angabe des Verkäufers, es liege Klasse B vor, deckt sich damit nicht.
Sie brauchen:
Nichts weiter zu beschaffen, der Ausweis ist geschuldet und liegt vor. Verlangen Sie die Aushändigung des Originals spätestens binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss und nach Fertigstellung der Sanierung den neuen Ausweis. Halten Sie im Kaufvertrag die aktuelle Klasse C fest.
Die amtliche Radonauskunft der AGES stuft die Gemeinde Wien als kein Radonvorsorgegebiet und kein Radonschutzgebiet ein. Zu Hochwasser und Starkregen wurde für diese Adresse keine amtliche Auskunft übergeben, in den öffentlichen Quellen dieser Recherche wurde dazu nichts Konkretes gefunden. Die Lage ist innerstädtisch und nicht an einem Gewässer, ein Kellergeschoss ist vorhanden.
Sie brauchen:
Naturgefahren-Auskunft über die öffentliche Gefahrenkarte HORA für die Adresse Neubaugasse 68, 1070 Wien abfragen. In der Lage-Karte dieses Dossiers können Sie die amtlichen Hochwasser- und Naturgefahren-Ebenen über das Ebenen-Symbol oben rechts direkt am Objekt einblenden. Fragen Sie die Hausverwaltung zusätzlich nach Wasserschäden im Keller aus Starkregen.
Der Grundbuchauszug vom 02.09.2026 weist aus: EZ 1247, KG 01006 Neubau, Grundstück 1188/2, Baufläche Gebäude 1.043 m², Wohnungseigentum mit 68 Objekten. Anteil B-LNR 14 mit 148/10.000, verbunden mit Wohnungseigentum an W 14, Top 14, 4. Stock, Eigentümerin seit Kaufvertrag vom 08.11.2018, TZ 4562/2018. Lasten: C-LNR 3 Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhof zugunsten der Nachbarliegenschaft EZ 1251 aus 1954, und am Anteil C-LNR 5 Pfandrecht Höchstbetrag 380.000 €, einverleibt 14.11.2018. Keine Anmerkung einer Bauführung und keine Rangordnung. Wichtig für Sie: eine Anmerkung einer Klage nach § 27 Abs 2 WEG 2002 ist nicht eingetragen, damit besteht kein wirksames Vorzugspfandrecht der Eigentümergemeinschaft am Anteil. Ein Schuldbeitritt des Erwerbers für offene Beiträge des Voreigentümers besteht ohnehin nicht; Sie haften nicht persönlich für Rückstände der Verkäuferin.
Sie brauchen:
Aktuellen Grundbuchauszug unmittelbar vor der Unterschrift selbst anfordern, beim Bezirksgericht Josefstadt oder online, dazu Einlagezahl 1247 und Katastralgemeinde 01006 Neubau angeben; das Grundbuch ist nach § 7 GBG öffentlich. Zusätzlich die Einverleibungsurkunde zur Dienstbarkeit TZ 118/1954 und die Löschungserklärung der Pfandgläubigerin verlangen sowie eine Bestätigung der Hausverwaltung über offene Vorschreibungen zu Top 14.
Aus den Unterlagen belegt: Rücklage 641.200 € zum 31.12.2025, nach der beschlossenen Entnahme von 620.000 € verbleiben 21.200 €, rund 312 € je Objekt. Sonderumlage 860.000 € in zwei Raten 2027, Anteil Top 14 rund 12.728 €. Vorschreibung 2026 für Top 14 524 € im Monat, Nachzahlung aus 2025 187,44 €. Rücklagenzuführung 2025 laut Abrechnung 0,62 € je m² und Monat, während seit 01.01.2026 nach § 31 Abs 5 WEG 2002 ein Mindestbeitrag von 1,12 € je m² gilt. Die Anfechtungsfrist für die Beschlüsse vom 14.03.2026 beträgt einen Monat ab Zustellung des Protokolls, § 24 Abs 6 WEG 2002.
Sie brauchen:
Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten, die vollständige Jahresabrechnung 2025, den Wirtschaftsplan 2026 mit ausgewiesenem Rücklagenanteil, die Protokolle der Versammlungen 2024 und 2025 sowie eine schriftliche Bestätigung der Hausverwaltung Ehrenfels GmbH, Zieglergasse 22, 1070 Wien, über offene Beträge zu Top 14 und den auf Top 14 entfallenden Sonderumlagen-Anteil anfordern. Diese Papiere sind geschuldet, nicht bloß nützlich, Grundlage § 20 Abs 3 und § 31 WEG 2002.
Für die Adresse wurde in öffentlichen Quellen dieser Recherche kein Eintrag im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas gefunden. Das Objekt ist eine Wohnung in einem seit 1897 durchgehend wohngenutzten Haus, gewerbliche Vornutzung mit Kontaminationsrisiko ist nicht ersichtlich. Rechtlich haftet primär der Verursacher; ein Liegenschaftseigentümer und sein Rechtsnachfolger können nach § 31 Abs 4 Wasserrechtsgesetz nur subsidiär herangezogen werden, und nur wenn sie der gefährlichen Anlage zugestimmt oder sie geduldet haben oder von der Gefahr wussten oder wissen mussten. Für diesen Kauf ist daher kein Bodengutachten erforderlich.
Sie brauchen:
Wenn Sie es dennoch abgesichert haben wollen: kostenlose Abfrage im Verdachtsflächenkataster und Altlastenatlas beim Umweltbundesamt mit Adresse und Grundstücksnummer 1188/2, KG 01006 Neubau. Eine Bodenuntersuchung ist bei einer Wohnung im Wohnungseigentum ohne gewerbliche Vornutzung nicht angezeigt.
Amtliche Register und Prüfstellen: 8 Stellen, bei denen Sie selbst nachsehen könnenAlle Datenquellen ansehen →
Hier prüfen Sie die Angaben gegen offizielle Quellen. So sehen Sie selbst, was Sache ist, statt sich auf das Inserat zu verlassen.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
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6 von 10 · Rendite
Rendite-Rechner
Vorbefüllt mit den Zahlen dieses Objekts und den Sätzen des Landes. Grundlage ist der Angebotspreis, wo es einen gibt, sonst der Marktwert; die Bank-Analyse rechnet stattdessen mit der Verhandlungsobergrenze, deshalb weichen die Beträge dort ab.
Objektdaten
Kaufnebenkosten
Vorbelegt mit dem Satz für Österreich, zusammen 10,15 % vom Kaufpreis. Denselben Satz nutzen die Bank-Analyse und der Finanzierungs-Reiter, damit im Bericht nur eine Zahl steht.
Finanzierung
Steuer und Prognose
Österreich: Abschreibung 1,5 Prozent im Jahr für vermietete Wohngebäude (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988, Bundesministerium für Finanzen). Steuersatz 48 Prozent, das ist die Tarifstufe 2026 für Einkommensteile über 70.365 Euro.
Zuschussgeschäft
Diese Immobilie kostet Sie nach Steuer 1.536 € pro Monat aus eigener Tasche. Gesamtrendite über 10 Jahre: 4,8 % p.a.
Investition
Cashflow pro Monat
Kennzahlen
Prognose nach 10 Jahren
Stresstest: Zins steigt auf 5,1 %
Rechnet ausschließlich auf Ihren Eingaben. Orientierung, keine Steuer-, Anlage- oder Finanzierungsberatung. Werte vor einer Entscheidung mit Bank und Steuerberater prüfen.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
7 von 10 · Finanzierung
Finanzierungs-Check
Schnellrechner
Woraus die Nebenkosten bestehen, und wogegen Sie sich wehren können (Österreich)
Bei jedem Posten steht, wie verbindlich er ist. Ein gesetzlich fester Satz und ein amtlicher Tarif lassen sich nachrechnen, aber nicht verhandeln. Eine gesetzliche Obergrenze lässt sich durchsetzen: mehr zu verlangen ist unzulässig. In Österreich gibt es einen solchen Posten.
Beim Kauf zwischen Fremden 3,5 Prozent der Gegenleistung, bundesweit einheitlich. Der begünstigte Stufentarif nach § 7 Abs. 1 Z 2 GrEStG gilt nur bei Übertragung im Familienverband, nicht beim gewöhnlichen Kauf.
1,1 Prozent für die Eintragung des Eigentumsrechts. Wer die Wohnung finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts (TP 9 lit. b Z 4 GGG).
Vor dem Kauf zu prüfen: Die befristete Befreiung nach § 25a GGG für Hauptwohnsitz-Käufe bis 500.000 Euro ist am 30.06.2026 ausgelaufen. Zum Rechtsstand dieses Kapitels war sie nicht verlängert, und genau so ist dieser Posten hier gerechnet: mit voller Gebühr. Eine spätere Verlängerung würde ihn senken.
Die IMV setzt eine Obergrenze je Auftraggeber: bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro höchstens 3 Prozent, zwischen 36.336,42 und 48.448,51 Euro pauschal höchstens 1.453,46 Euro, darunter höchstens 4 Prozent. Jeweils netto, dazu 20 Prozent Umsatzsteuer, also höchstens 3,6 Prozent brutto. Wer mehr verlangt, verlangt zu viel. Das Bestellerprinzip gilt seit 01.07.2023 NUR bei der Miete, beim Kauf zahlen üblicherweise beide Seiten.
Vor dem Kauf zu prüfen: Ob überhaupt ein Makler eingeschaltet ist (beim Direktkauf vom Eigentümer null) und was der Vermittlungsauftrag tatsächlich vereinbart.
Rechtsanwalt oder Notar errichtet den Kaufvertrag und führt die Treuhandschaft. Das Honorar ist frei vereinbar; markttypisch sind 1 bis 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, wohl aber Tarifwerke als Vergleichsmaßstab.
Vor dem Kauf zu prüfen: Das konkret vereinbarte Honorar. Ein Pauschalangebot ist üblich und verhandelbar.
Bemessungsgrundlage: Gerechnet wird auf die Gegenleistung, in der Regel den Kaufpreis (§ 4 Abs. 1 GrEStG). Es gibt keinen amtlichen Ersatzwert wie in Italien.
Umsatzsteuer beim Erwerb: Der Verkauf eines Grundstücks ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994). Der Verkäufer kann zur Steuerpflicht optieren (§ 6 Abs. 2 UStG), was praktisch nur zwischen Unternehmern vorkommt. Beim Kauf einer Wohnung von privat fällt also keine Umsatzsteuer an, dafür Grunderwerbsteuer.
Rechtsstand 2026-07-26. Regionale Sätze hängen am Ort des Objekts und sind vor der Unterschrift am geltenden Landesrecht zu prüfen.
Die Quote oben misst den Kredit am Kaufpreis. Die Bank misst ihn zusätzlich an ihrem eigenen, bewusst vorsichtigen Beleihungswert von 516.726 €: dagegen sind es 101 %. Über rund 80 Prozent wird der Kredit erfahrungsgemäß teurer, weil die Bank den Teil darüber als riskanter einstuft und mit Aufschlägen bepreist.
NEBENKOSTEN ÖSTERREICH:
Bundesweit einheitlich, keine regionalen Unterschiede bei GrESt (3,5%; begünstigter Stufentarif nur bei Übertragung im Familienverband). Maklerprovision gedeckelt bei Kaufpreis > 48.449 EUR mit 3% + USt pro Partei; kein Bestellerprinzip beim Kauf (nur bei Miete seit 2023). Finanzierungsnebenkosten (Bankbearbeitung ~1-3%, Schätzgebühr) kommen ggf. dazu.
Die befristete Befreiung für Hauptwohnsitz-Käufe bis 500.000 EUR ist am 30.06.2026 ausgelaufen. Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1%) und Pfandrechtsgebühr (1,2%) fallen seither wieder an und stecken in den Nebenkosten oben.
KI-Finanzierungs-Check (mit Ihrem Profil)
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
8 von 10 · Eigentümergemeinschaft
Eigentümergemeinschaft
Die Rücklage liegt unter dem gesetzlichen Mindestbeitrag
Für diese Wohnung fließen 54,19 € im Monat in die Rücklage, das sind 0,58 € je Quadratmeter. Nach § 31 Abs. 5 WEG 2002 sind zurzeit mindestens 1,12 € je Quadratmeter Nutzfläche vorgeschrieben, hier fehlen also rund 51,09 € monatlich. Eine unterdotierte Rücklage bedeutet nicht, dass nichts ansteht, sondern dass es über eine Sonderumlage kommt. Fragen Sie nach dem Grund der Unterschreitung und nach den nächsten geplanten Maßnahmen.
Grundlage: Gesetz über das Wohnungseigentum (Wohnungseigentumsgesetz 2002, WEG 2002), § 31 für die Rücklage, § 27 für das gesetzliche Vorzugspfandrecht (Ausmaß nach § 216 Abs. 1 Z 3 Exekutionsordnung)
Eine Sonderumlage ist bereits beschlossen
Auf diese Einheit entfallen 12.728 €. Wer nach dem Beschluss kauft, zahlt in aller Regel die Beträge, die nach dem Eigentumsübergang fällig werden, auch wenn der Beschluss vor dem Kauf gefasst wurde. Klären Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer welche Rate trägt.
Stand der Rücklage
Die Gemeinschaft führt 641.200 €. Diese Zahl allein sagt wenig: Entscheidend ist, was ihr an anstehenden Maßnahmen gegenübersteht. Halten Sie sie gegen die Protokolle.
Zahlen entnommen aus: Rücklagenzuführung Top 14 aus der Betriebskostenabrechnung 2025 Top 14 vom 28.02.2026, dort 650,31 € im Jahr, hier auf den Monat umgerechnet; Rücklagenstand aus dem Nachweis über die Rücklage gemäß § 31 WEG 2002, Stichtag 31.12.2025, ausgestellt am 20.03.2026, dort 641.200,00 €, nach der beschlossenen Entnahme verbleiben laut Vorschau 21.200,00 €; Sonderumlage aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14.03.2026, TOP 3, dort 860.000,00 € insgesamt, aufgeteilt nach Nutzwertanteilen, bei 148/10.000 Anteilen für Top 14 rund 12.728,00 €.
Diese Unterlagen sollten Sie verlangen
- · Höhe der Rücklage
- · Vorschreibung der Bewirtschaftungskosten und letzte Abrechnung
- · Protokolle der Eigentümerversammlungen
- · Angaben des Verwalters zu offenen Beträgen
- · Grundbuchauszug auf Anmerkungen einer Klage nach § 27 Abs. 2 WEG 2002 prüfen; nur mit dieser Anmerkung wirkt das Vorzugspfandrecht
Rechtslage Österreich, Stand 2026-08-19. Dieses Kapitel ersetzt keine Rechtsberatung und keine Einsicht in die Originalunterlagen.
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Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
9 von 10 · Potenzial & Energie
Bauliche Veränderungen im Bestand
Als einzelne Wohnung im Wohnungseigentum bietet das Objekt kaum Entwicklungsspielraum. Die größte Reserve des Hauses, der Dachboden, wurde 2023 an einen Bauträger verkauft und ist damit vergeben. Die Schutzzone nach der Wiener Bauordnung begrenzt zusätzlich jede Veränderung am äußeren Erscheinungsbild.
Potenziale:
Drittes Zimmer aus der Wohnküche abtrennenaus Foto/Dokument
Die Wohnküche hat laut Raumbuch 31,20 m² bei 6,50 mal 4,80 m. Eine Abtrennung könnte ein drittes abgeschlossenes Zimmer schaffen und die Wohnung für Familien öffnen. Voraussetzung sind eine eigene Fensterachse und die bauliche Zulässigkeit; eine Änderung an Fenstern oder Fassade ist in der Schutzzone bewilligungspflichtig.
Balkonvergrößerung im Zug der Hofsanierung+3 m²aus Foto/Dokument
Wenn ohnehin ein Gerüst für die hofseitige Fassaden- und Fenstersanierung 2027 steht, sind Anpassungen am Balkon technisch günstiger zu machen als später einzeln. Erforderlich sind ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, eine baubehördliche Bewilligung und die Statik; im Hof besteht zudem ein eingetragenes Fahrtrecht der Nachbarliegenschaft.
Kein Dachgeschoss-Potenzial mehraus Foto/Dokument
Der übliche Hebel im Wiener Gründerzeithaus, der Dachgeschossausbau, ist hier verbraucht: Der Dachboden wurde 2023 verkauft, der Ausbau läuft auf Kosten der Käuferin. Ein Entwickler findet an diesem Objekt keine Flächenreserve.
Vor baulichen Änderungen klären
Indikative Einschätzung aus Objekt- und Lagedaten. Ob ein Eingriff zulässig ist, entscheiden Einreichplan, Statik und die Eigentümergemeinschaft, nicht dieser Bericht.
Energie & Klimarisiko
Energieklasse (geschätzt)
C
Mittlerer Energiebedarf
Mittel bis hoch. Der Energieausweis vom 12.06.2019 nennt HWB Ref,SK 78,4 kWh/m²a und fGEE 1,08, beides Klasse C, bei ungedämmter Außenwand mit 1,32 W/m²K und Verbund- oder Kastenfenstern mit 1,40 W/m²K. Die oberste Geschoßdecke ist mit 0,22 W/m²K bereits gedämmt, die Kellerdecke mit 0,94 W/m²K nicht. Nach der hofseitigen Sanierung prognostiziert der Ausweis rund 46 kWh/m²a und damit Klasse B, das ist eine Prognose und kein Messwert.
Heizkosten (Schätzung)
Schätzung: bei 87,40 m² und 78,4 kWh/m²a Heizwärmebedarf ergeben sich rund 6.900 kWh im Jahr; mit Fernwärme Wien sind das grob 1.100 bis 1.700 € pro Jahr für Heizung und Warmwasser. Der tatsächliche Verbrauch hängt von Nutzung und Tarif ab, maßgeblich ist die Abrechnung des Energielieferanten.
Sanierungspflicht
In Österreich besteht keine bundesweite Zwangssanierung, die an eine Energieklasse anknüpft; an Klasse C hängt hier also keine gebäudescharfe Pflicht. Anforderungen an die thermische Qualität entstehen erst bei größeren Renovierungen und ergeben sich aus der OIB-Richtlinie 6 und der Bauordnung für Wien. Weil das Haus seit 2011 an die Fernwärme angeschlossen ist, greifen auch die Einschränkungen für fossile Heizsysteme nicht. Die Anwendung im Einzelfall ist mit dem Bauamt zu klären.
Klimarisiken der Lage
Sommerliche ÜberhitzungMarkteinschätzung
Wohnung im 4. Stock unmittelbar unter dem ausgebauten Dachgeschoss, ungedämmte Außenwand, große Fensterflächen bei 3,18 m Raumhöhe. Die hohe Speichermasse des Gründerzeitmauerwerks dämpft das, außenliegender Sonnenschutz ist in der Schutzzone bewilligungspflichtig. Einschätzung ohne Messung.
Starkregen und HochwasserMarkteinschätzung
Innerstädtische Lage ohne Gewässer in der Nähe, keine amtliche Gefahrenzonenauskunft für diese Adresse übergeben. Relevant ist eher Rückstau in Keller und Lichtschächte. Prüfen Sie die öffentliche Gefahrenkarte HORA und blenden Sie in der Lage-Karte dieses Dossiers über das Ebenen-Symbol oben rechts die amtliche Hochwasser-Ebene am Objekt ein.
Feuchtigkeit im Kellerbereichaus Foto/Dokument
Das Protokoll nennt unter TOP 6 wiederkehrende Feuchtigkeitserscheinungen an der Kellerwand beim Abteil Top 22, ein Gutachten zur Ursachenklärung war bis Juni 2026 einzuholen. Zum Kauf gehört das Kellerabteil Nr. 14. Ob eine bauliche Ursache vorliegt, ist offen und aus der Ferne nicht feststellbar.
RadonRechtsregel
Die amtliche Einstufung der AGES weist die Gemeinde Wien als kein Radonvorsorgegebiet und kein Radonschutzgebiet aus. Für dieses Objekt besteht daher kein Anlass für eine Radonmessung.
Sturm und HagelMarkteinschätzung
Innerstädtische Blockrandlage mit gegenseitiger Verschattung, das Risiko liegt im Rahmen des Üblichen. Nach der hofseitigen Sanierung 2027 ist die Gebäudeversicherungssumme der Gemeinschaft zu prüfen, die Prämie ist mit 34.600 € Gesamtkosten 2025 in der Abrechnung enthalten.
Sinnvolle energetische Maßnahmen
- Hofseitige Fassaden- und Fenstersanierung wie beschlossen umsetzen, Prognose rund 46 kWh/m²a und Klasse B
- Straßenseitige Kastenfenster instand setzen und dichten, in der Schutzzone bewilligungspflichtig und in der Ausführung vorgegeben
- Dämmung der Kellerdecke prüfen, U-Wert 0,94 W/m²K bei bereits gedämmter oberster Geschoßdecke mit 0,22 W/m²K
- Hydraulischen Abgleich und Einstellung der Fernwärme-Übergabe nach Abschluss der Hüllensanierung
- Nach Fertigstellung einen neuen Energieausweis ausstellen lassen, der Ausweis von 2019 ist bis 12.06.2029 gültig, dokumentiert aber den Vorzustand
Maßgeblich ist der amtliche Energieausweis. Die hier genannten Kosten- und Risikoangaben sind Orientierung auf Basis der Unterlagen, keine Messung und keine Bauphysikberechnung.
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10 von 10 · Tipps
Für den Kauf
Bevor Sie unterschreiben
Ihre stärkste Stellung ist das, was in diesem Bericht steht. Sie kennen den Marktwert, den konservativen Wert und die offenen Punkte. Damit gehen Sie ruhig in die Besichtigung und in das Preisgespräch.
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