Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Komplett-Einschätzung · Bank-Niveau
Generalsanierte Gründerzeit-Wohnung mit Balkon zum Innenhof, Neubaugasse 68, Top 14
Neubaugasse 68, 1070 Wien · Top 14 · Wien · Österreich
700.112 €
630.101 €
Was Sie hier haben
Die Komplett-Einschätzung zu diesem Objekt: Ihre Unterlagen sind gelesen und gegen das Inserat gehalten.
- 11 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: mittel
- 14 Warnsignale, davon 5 schwer, und 7 Chancen
- 14 Unterlagen einzeln bewertet, 6 Belastungsproben gerechnet
- Prüfnummer A82E30E8-08CD-489C-B4A7-1CC2D0211D56 ✓
Tiefer geht es nicht
Beleihungswert, Ertragswert und die Belastungsproben stehen im Reiter Bank-Analyse, die Frageliste für den Termin im Fragenkatalog dort. Eine tiefere Prüfung gibt es bei Scan my Home nicht.
Was Sie jetzt tun können
Auf einen Blick
Wichtigstes Warnsignal: Beschlossene Sonderumlage: 12.728 € Anteil für Top 14, fällig 2027 (von 14 insgesamt, 5 davon hoch)
Was noch offen ist · Unklarheiten
Verlässlichkeit der Einschätzung: mittelEhrlich statt vollständig: Scan my Home arbeitet nur mit echten Angaben und Dokumenten. Diese Punkte konnten aus dem Inserat und den Unterlagen nicht sicher geklärt werden, bitte vor Ort oder beim Makler nachfragen.
- ○Kein konkreter Kaufpreis genannt, nur eine Wertvorstellung von 620.000 €; das Urteil bezieht sich daher auf die Spanne und nicht auf ein Angebot
- ○Wohnungseigentumsvertrag samt Nachträgen: fehlt, obwohl bei einer Eigentumswohnung nach § 20 Abs 3 und § 31 WEG 2002 geschuldet
- ○Nutzwertgutachten beziehungsweise Parifizierung nach der Zusammenlegung 2018: fehlt und ist der wichtigste offene Punkt
- ○Vollständiger Grundbuchauszug mit allen B-Anteilen der EZ 1247; der vorliegende Auszug stellt die Anteile 1 bis 13 und 15 bis 68 ausdrücklich nicht dar
- ○Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung zur Bauführung MA 37/1070-118/2018
- ○Einverleibungsurkunde zur Dienstbarkeit C-LNR 3, TZ 118/1954, samt Inhalt und Umfang
- ○Aufschlüsselung der Vorschreibung 2026 von 524,00 € nach Betriebskosten und Rücklagenanteil; Angaben zur Erfüllung des Mindestbeitrags von 1,12 € je m² fehlen
- ○Wirtschaftsplan 2026 und 2027 sowie Protokolle der Versammlungen 2024 und 2025
- ○Gutachten zur Feuchtigkeitsursache im Kellerbereich, laut Protokoll bis Juni 2026 zugesagt
- ○Saldenbestätigung der Verwaltung über offene Beträge zum Anteil 148/10.000
- ○Rechnungen und Gewährleistungsunterlagen zur Generalsanierung 2018
- ○Objektbezogener Energieausweis für Top 14; der vorliegende ist ein Gebäude-Ausweis von 2019
- ○Restschuldbestätigung und Löschungserklärung zum Pfandrecht über 380.000 €
- ○Keine Fotos übergeben, daher keine Zustandsprüfung an Bildern möglich; Bodenbeläge im Grundriss sind aus Objekttyp und Angaben abgeleitet
- ○Gefahrenzonenauskunft zu Hochwasser und Starkregen für diese Adresse wurde nicht amtlich abgefragt
- ○Keine Angabe zu Baujahr und Zuordnung im Gebäuderegister gesichert; zwei Gebäude im Suchradius mit Baujahr 1875 und Bauperiode nach 1945
Datengrundlage: 6 von 14 verlangten Unterlagen ausgewertet
davon 5 wichtige Unterlagen offen, benannt im Kapitel Dokumenten-Prüfung
Was jetzt zu tun ist
Ihr Fahrplan
In dieser Reihenfolge. Wer sie dreht, verhandelt über ein Objekt, das er noch nicht kennt.
- 1
Diese Unterlagen verlangen
Die 16 Punkte aus „Was noch offen ist" sind Ihre Liste für den Anbieter. Solange die offen sind, kennen Sie das Objekt nicht vollständig, und jede Zahl hier steht unter Vorbehalt.
- 2
Vor Ort prüfen
5 Punkte aus dieser Analyse lassen sich nur vor Ort klären. Bis dahin ist jede Zahl hier eine Annahme.
- ·Beschlossene Sonderumlage: 12.728 € Anteil für Top 14, fällig 2027
- ·Rücklage nach der beschlossenen Entnahme praktisch leer
- ·Fläche: 87,40 m² statt der genannten 94 m²
- ·Energieklasse: Ausweis sagt C, nicht B
- 3
Preis verhandeln
Über der Obergrenze zahlen Sie den Mangel mit, den Sie gerade gefunden haben.
- ·Ihre Obergrenze: 630.101 € (konservativer Wert, mit Sicherheitsabschlag)
- ·Fairer Marktwert: 700.112 €
- ·Die belegte Wohnnutzfläche beträgt 87,40 m² nach § 17 Abs 2 WEG 2002, nicht 94 m²; Balkon mit 6,80 m² und Kellerabteil mit 4,20 m² sind laut Plan ausdrücklich nicht Teil der Wohnnutzfläche.
- ·Der Energieausweis vom 12.06.2019 weist 78,4 kWh/m²a und damit Klasse C aus; Klasse B ist im Ausweis ausdrücklich nur die Prognose nach der Sanierung und noch nicht erreicht.
- ·Auf Top 14 entfallen 12.728 € an der beschlossenen Sonderumlage, fällig 2027, und die Rücklage sinkt nach der Entnahme von 620.000 € auf 21.200 €, das sind rund 312 € je Objekt.
- 4
Erst dann unterschreiben
Alles davor lässt sich noch ändern. Ab der Unterschrift tragen Sie das Risiko.
- ·Qualitätsprüfung zu dieser Analyse: „bestätigt mit Hinweisen"
- ·Der faire Marktwert liegt bei 700.112 €. Bieten Sie mit 560.000 € an und gehen Sie nicht über 630.101 €, das ist Ihre Obergrenze; die beiden Sonderumlagenraten von je 6.364 € gehören ausdrücklich zulasten der Verkäuferin in den Vertrag. Unterschreiben Sie nicht, bevor Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten die Zusammenlegung von Top 14 und Top 15 belegen.
Scores
Warum jede der sechs Noten so ausfällt
Red Flags & Chancen
Red Flags (14)
Beschlossene Sonderumlage: 12.728 € Anteil für Top 14, fällig 2027aus Foto/Dokument
Die Eigentümerversammlung vom 14.03.2026 hat unter TOP 3 die hofseitige Fassaden- und Fenstersanierung zu brutto 1.480.000 € beschlossen, finanziert mit 620.000 € aus der Rücklage und 860.000 € Sonderumlage in zwei Raten zu je 430.000 €, fällig am 31.03.2027 und am 30.09.2027, verteilt nach Nutzwertanteilen. Auf 148/10.000 entfallen exakt 12.728 €, also zwei Raten von je 6.364 €. Prüfweg: Verlangen Sie vom Verwalter eine schriftliche Bestätigung des auf Top 14 entfallenden Betrags, des Stands allfälliger Vorauszahlungen und der Anfechtungsfreiheit des Beschlusses; die Anfechtungsfrist beträgt nach § 24 Abs 6 WEG 2002 einen Monat ab Zustellung des Protokolls. Regeln Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer die beiden Raten trägt, oder ziehen Sie den Betrag vom Kaufpreis ab.
Rücklage nach der beschlossenen Entnahme praktisch leeraus Foto/Dokument
Der Rücklagennachweis zum 31.12.2025 weist 641.200 € aus. Nach der beschlossenen Entnahme von 620.000 € verbleiben 21.200 €, also rund 312 € je Objekt und 313,76 € bezogen auf den Anteil 148/10.000. Für ein Haus mit 68 Objekten, Baujahr 1897, ist das keine Reserve. Jede weitere Maßnahme, etwa die straßenseitige Fassade, die Steigleitungen oder die Kellerabdichtung, führt zu einer neuen Sonderumlage. Prüfweg: Verlangen Sie den Wirtschaftsplan 2026 und 2027 sowie die Protokolle der letzten drei Versammlungen und fragen Sie den Verwalter schriftlich nach weiteren geplanten Maßnahmen.
Fläche: 87,40 m² statt der genannten 94 m²aus Foto/Dokument
Der Einreichplan-Auszug mit Raumbuch, Planstand 04.04.2018, Bescheid der Baupolizei vom 22.05.2018, weist eine Wohnnutzfläche von 87,40 m² nach § 17 Abs 2 WEG 2002 aus, Summe aller Räume geprüft. Auch die Betriebskostenabrechnung rechnet mit 87,4 m². Die Verkäuferangabe von 94 m² liegt 6,60 m² darüber, das sind 7,0 Prozent. Balkon 6,80 m² und Kellerabteil 4,20 m² sind laut Plan ausdrücklich nicht in der Wohnnutzfläche enthalten; die Differenz erklärt sich vermutlich aus einer Zurechnung des Balkons. Bewertet wird ausschließlich mit 87,40 m². Prüfweg: Fläche im Kaufvertrag mit Verweis auf den Planstand festschreiben, keine Kaufpreisbasis von 94 m² akzeptieren.
Energieklasse: Ausweis sagt C, nicht Baus Foto/Dokument
Der Energieausweis vom 12.06.2019, gültig bis 12.06.2029, weist HWB 78,4 kWh/m²a und fGEE 1,08 aus, beides Klasse C. Die im Dokument markierte Klasse B ist ausdrücklich die Prognose nach Durchführung der hofseitigen Sanierung mit rund 46 kWh/m²a und ersetzt laut Ausweis keinen neuen Energieausweis. Die Angabe Klasse B trifft den heutigen Bestand also nicht. Prüfweg: Klasse C im Kaufvertrag zugrunde legen und die Erstellung eines neuen Ausweises nach Fertigstellung 2027 vereinbaren. Der Verkäufer schuldet den Ausweis nach §§ 3 bis 5 EAVG 2012 ohnehin; er liegt vor, ist aber ein Gebäude-Ausweis und nicht objektbezogen.
Wohnungszusammenlegung 2018 grundbücherlich möglicherweise nicht nachgezogenaus Foto/Dokument
Der Einreichplan beschreibt den Planinhalt als Wohnungszusammenlegung, vormals Top 14 und Top 15. Der Grundbuchauszug vom 02.09.2026 weist zum Anteil B-LNR 14 aber nur 148/10.000 aus, verbunden mit Wohnungseigentum an W 14, und beschreibt die Liegenschaft weiterhin mit 68 Objekten, davon 61 Wohnungen. Ein Anteil für die vormalige Top 15 ist im Auszug nicht dargestellt, die Anteile 1 bis 13 und 15 bis 68 sind ausdrücklich nicht abgebildet. Damit bleibt offen, ob nach der Zusammenlegung eine Nutzwertneufestsetzung erfolgt ist und ob der gesamte tatsächlich genutzte Raum von 87,40 m² von dem einen verkauften Anteil erfasst wird. Analog zur Behandlung mehrerer Anteile gilt: Die Flächen werden hier nicht stillschweigend addiert. Prüfweg vor der Unterschrift: Wohnungseigentumsvertrag samt allen Nachträgen, Nutzwertgutachten nach der Zusammenlegung und vollständigen Grundbuchauszug der EZ 1247 mit allen B-Anteilen anfordern, notfalls durch einen Notar oder Rechtsanwalt prüfen lassen. Fachprüfung nötig.
Rücklagendotierung unter dem gesetzlichen MindestbeitragRechtsregel
Die Betriebskostenabrechnung 2025 weist für Top 14 eine Rücklagenzuführung von 650,31 € im Jahr aus, das sind 54,19 € im Monat und laut Dokument 0,62 € je m² und Monat. Der monatliche Mindestbeitrag nach § 31 Abs 5 WEG 2002 beträgt seit 01.01.2026 1,12 € je m² Nutzfläche, für 87,40 m² also 97,89 € im Monat. Die Dotierung 2025 lag darunter. Ob die Vorschreibung 2026 von 524,00 € den Mindestbeitrag bereits erreicht, geht aus der Abrechnung nicht hervor. Prüfweg: Aufschlüsselung der Vorschreibung 2026 nach Betriebskosten und Rücklage beim Verwalter anfordern. Rechnen Sie mit einer Anhebung von rund 44 € im Monat, wenn nachdotiert wird.
Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhofaus Foto/Dokument
Das C-Blatt der Liegenschaft weist unter C-LNR 3 eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhof zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Nachbarliegenschaft EZ 1251, KG 01006 Neubau aus, eingetragen 1954, TZ 118/1954. Diese Last ist nach § 481 Abs 1 ABGB durch die Eintragung entstanden und bindet jeden späteren Eigentümer, also auch Sie, ohne Ihre Zustimmung und unabhängig von Ihrer Kenntnis. Die Beschreibung eines begrünten, ruhigen Innenhofs erwähnt diese Nutzung durch Dritte nicht. Fachprüfung nötig: Einverleibungsurkunde von 1954 beim Bezirksgericht anfordern und Inhalt und Umfang klären, insbesondere ob auch ein Fahrrecht für Fahrzeuge besteht und wie oft der Hof tatsächlich befahren wird. Das betrifft unmittelbar die Qualität des hofseitigen Balkons.
Pfandrecht über 380.000 € am Anteil, Lastenfreistellung zu regelnaus Foto/Dokument
Am Anteil B-LNR 14 ist unter C-LNR 5 ein Pfandrecht mit Höchstbetrag 380.000 € für ein Kreditinstitut einverleibt, TZ 4563/2018. Das entspricht der vom Eigentümer genannten offenen Belastung. Der Kauf muss lastenfrei erfolgen. Prüfweg: Aktuelle Restschuldbestätigung der Gläubigerbank und deren Löschungserklärung vor Kaufpreiszahlung, Abwicklung ausschließlich über ein Treuhandkonto beim Vertragserrichter, Kaufpreisfreigabe erst gegen gesicherte Löschung. Zusätzlich empfiehlt sich eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, die laut Auszug derzeit nicht eingetragen ist.
Ungeklärte Feuchtigkeit im Kellerbereichaus Foto/Dokument
Unter TOP 6 des Protokolls vom 14.03.2026 beanstandet der Eigentümer des Kellerabteils Top 22 wiederkehrende Feuchtigkeitserscheinungen an der Kellerwand; die Verwaltung soll bis Juni 2026 ein Gutachten zur Ursachenklärung einholen. 2025 wurde außerdem der Kellerabgang für 7.300 € instandgesetzt. Die Ursache ist damit offen und kann von aufsteigender Feuchte bis zu einem Leitungsschaden reichen; das lässt sich aus dem Protokoll allein nicht feststellen. Prüfweg: Gutachten beim Verwalter anfordern, Kellerabteil Nr. 14 vor Ort auf Feuchte, Salzausblühungen und Geruch prüfen und die Kostenfolge einer allfälligen Abdichtung erfragen. Eine Kellerabdichtung in einem Haus dieser Größe ist ein Kandidat für die nächste Sonderumlage.
Baustelle im Haus 2027 und laufender Dachbodenausbauaus Foto/Dokument
Der Dachboden wurde 2023 an einen Bauträger verkauft, der Ausbau erfolgt auf dessen Kosten. Die hofseitige Fassaden- und Fenstersanierung ist für das 2. Quartal 2027 mit Fertigstellung im 4. Quartal 2027 vorgesehen. Für Top 14 im 4. Stock bedeutet das Gerüst vor den Hoffenstern, eingeschränkte Balkonnutzung und Baulärm über mehrere Monate, teils zeitlich überlagert mit dem Dachgeschoßausbau darüber. Prüfweg: Bauzeitplan und Information der Verwaltung vor Baubeginn anfordern, Zutritts- und Gerüstregelungen klären, bei Eigennutzung die Übergabe zeitlich planen.
Straßenseitige Fenster nicht Teil des Sanierungsbeschlussesaus Foto/Dokument
Der Beschluss vom 14.03.2026 betrifft ausdrücklich die hofseitige Fassade und die hofseitigen Fenster. Die straßenseitigen Fenster der Wohnung, laut Energieausweis Verbund- beziehungsweise Kastenfenster mit U 1,40 W/m²K, bleiben davon unberührt. In Wien sind die Fenster in der Regel Teil der allgemeinen Teile der Liegenschaft, die Kostenzuordnung ist aber im Wohnungseigentumsvertrag zu prüfen. Prüfweg: Wohnungseigentumsvertrag zur Kostenzuordnung der Fenster einsehen und beim Verwalter erfragen, ob und wann die Straßenseite folgen soll. Rechnen Sie mit 9.000 bis 18.000 € für eine straßenseitige Fenstersanierung.
Schutzzone der Wiener BauordnungRechtsregel
Die amtliche Auskunft weist für diesen Bereich eine Schutzzone nach der Bauordnung für Wien aus, Bereich 7. Neubau. Das bindet Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild, also Fenster, Fassade, Balkon und Dach, an eine baubehördliche Bewilligung und an Gestaltungsvorgaben. Für Sie heißt das: Ein Fenstertausch straßenseitig ist nicht frei wählbar, sondern in Material und Teilung vorgegeben, was ihn teurer macht. Prüfweg: Vor jeder Maßnahme Vorabklärung bei der Baupolizei, Bezirksstelle für den 7., 8. und 9. Bezirk; in der Lage-Karte des Dossiers können Sie Widmung und Schutzzonen über das Ebenen-Symbol oben rechts direkt am Objekt einblenden.
Offene Beiträge der Voreigentümerin und VorzugspfandrechtRechtsregel
Als Erwerber treten Sie den Verbindlichkeiten der Voreigentümerin gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht bei. Es besteht aber ein gesetzliches Vorzugspfandrecht am Miteigentumsanteil nach § 27 Abs 1 WEG 2002. Es wirkt nach Absatz 2 nur, wenn der Berechtigte die Forderung binnen sechs Monaten mit Klage geltend macht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Anteil beantragt. Genau das ist im Auszug vom 02.09.2026 zum Anteil B-LNR 14 nicht ersichtlich, dort ist außer dem Pfandrecht C-LNR 5 keine Eintragung dargestellt. Prüfweg: Unmittelbar vor Unterschrift einen tagesaktuellen Auszug ziehen und zusätzlich eine schriftliche Bestätigung des Verwalters über den Stand der Zahlungen der Voreigentümerin verlangen. Die Abrechnung 2025 weist eine offene Nachzahlung von 187,44 € aus.
Nachzahlung und steigende Vorschreibungaus Foto/Dokument
Die Abrechnung 2025 für Top 14 endet mit Ist-Kosten von 6.110,62 €, Akontozahlungen von 5.923,18 € und einer Nachzahlung von 187,44 €, fällig mit der nächsten Vorschreibung. Die monatliche Vorschreibung 2026 beträgt 524,00 €, das sind 6,00 € je m² und Monat auf 87,40 m². Prüfweg: Klären, wer die Nachzahlung 2025 trägt, und einkalkulieren, dass die Verrechnung der Sonderumlage laut Rücklagennachweis erst in den Jahresabrechnungen 2027 und 2028 endgültig erfolgt.
Chancen (7)
Lift 2024 getauscht und vollständig bezahltaus Foto/Dokument
Laut TOP 4 des Protokolls ist der Lifttausch 2024 abgeschlossen und vollständig bezahlt, Schlussrechnung 214.600 €, ohne Nachforderungen. Der teuerste Einzelposten eines Gründerzeithauses ist damit für Jahrzehnte erledigt und erschließt den 4. Stock barrierearm.
Dachbodenerlös von 1.150.000 € finanziert die Sanierung mitaus Foto/Dokument
Der 2023 verkaufte Dachboden brachte laut TOP 5 einen Erlös von 1.150.000 €, der zur Gänze der Rücklage zugeführt wurde. Ohne diesen Erlös wäre die Sonderumlage für die 1.480.000 € teure Sanierung deutlich höher ausgefallen. Der Ausbau selbst erfolgt auf Kosten des Käufers, der Gemeinschaft entstehen daraus keine Kosten.
Energetischer Sprung von C auf B ab Ende 2027aus Foto/Dokument
Der Energieausweis prognostiziert nach der hofseitigen Sanierung rund 46 kWh/m²a und damit Klasse B. Sie kaufen ein Haus, dessen wichtigste Hüllsanierung beschlossen, ausgeschrieben und finanziert ist. Das senkt die Heizkosten und hebt den Wiederverkaufswert, sobald ein neuer Ausweis vorliegt.
Fernwärme statt fossiler HeizungRechtsregel
Die Anlagentechnik ist laut Energieausweis seit 2011 an die Fernwärme angeschlossen, Warmwasser zentral über Fernwärme. Eine bundesweite Austauschpflicht für bestehende Heizsysteme ist nicht in Kraft, und ein Heizungstausch steht hier gar nicht an. Das ist ein Kostenrisiko, das andere Gründerzeitobjekte mit Gasetagenheizung noch vor sich haben.
Substanzqualität aus dem Plan belegtaus Foto/Dokument
Das Raumbuch belegt 3,18 m lichte Raumhöhe, eine Wohnküche von 31,20 m², ein Zimmer mit 19,80 m² und nur 8,10 m² Vorraum bei 87,40 m² Nutzfläche. Diese Kombination aus Höhe, großem Hauptraum und geringer Verkehrsfläche ist im Neubau praktisch nicht herstellbar und trägt den Preis dieser Lage.
Verkehrsknoten U2 und U3 im AusbauMarkteinschätzung
An der Station Neubaugasse entsteht laut Verkehrsbetrieb ein neuer Umsteigeknoten von U2 und U3 mit acht Aufzügen. Eine zweite U-Bahn-Linie in Gehdistanz stützt die Mikrolage dauerhaft, unabhängig vom Zustand des Objekts.
Wertvorstellung unter dem ermittelten MarktwertMarkteinschätzung
Die Wertvorstellung von 620.000 € liegt 80.112 € unter dem ermittelten Marktwert von 700.112 €, also rund 11,4 Prozent darunter. Das ist Verhandlungsspielraum in Ihre Richtung, den Sie mit dem Sonderumlagen-Anteil von 12.728 € und der geleerten Rücklage weiter ausbauen können.
Hintergrund und Prüfpunkte
Was hinter dem Verkauf stecken könnte und was ein Käufer, Makler oder Bauträger vor einer Entscheidung prüfen sollte. Recherchebasiert, Vermutungen sind als solche gekennzeichnet.
Was dahinterstecken könnte: 4 mögliche Verkaufsgründe, 7 Auffälligkeiten und 10 Punkte zum Prüfen
Die Eigentümerin hat den Anteil mit Kaufvertrag vom 08.11.2018 erworben, die Einverleibung erfolgte unter TZ 4562/2018, die Finanzierung mit einem Pfandrecht über 380.000 € eine Woche später. Der Einreichplan mit Planstand 04.04.2018 und dem Bescheid vom 22.05.2018 zeigt, dass die heutige Wohnung aus den vormaligen Objekten Top 14 und Top 15 zusammengelegt wurde, also unmittelbar vor oder im Zug des Erwerbs. Das Haus selbst hat sich in den letzten Jahren erkennbar bewegt: 2023 Verkauf des Dachbodens mit einem Erlös von 1.150.000 € zur Gänze in die Rücklage, 2024 Lifttausch für 214.600 € abgeschlossen und bezahlt, 2026 Beschluss der hofseitigen Fassaden- und Fenstersanierung über 1.480.000 €. Die Gemeinschaft handelt also und hat große Posten im Zulauf abgearbeitet, hat dafür aber ihre Rücklage bis auf 21.200 € eingesetzt.
Mögliche Verkaufsgründe
Vorziehen des Verkaufs vor die Sonderumlage 2027aus Foto/Dokument
Die beiden Raten von je 6.364 € Anteil sind am 31.03.2027 und am 30.09.2027 fällig, der Beschluss datiert vom 14.03.2026. Ein Verkauf davor verlagert die Zahlung auf den Erwerber. Das ist eine Vermutung aus der Zeitfolge, keine Feststellung, und für Sie vor allem ein Verhandlungsargument.
Bauphase 2027 im Hausaus Foto/Dokument
Fassadensanierung vom 2. bis 4. Quartal 2027 hofseitig plus laufender Dachgeschoßausbau bedeuten Gerüst, Lärm und eingeschränkte Balkonnutzung. Wer nicht durch eine solche Phase wohnen will, verkauft davor.
Lebensphase der EigentümerinMarkteinschätzung
Die Eigentümerin ist laut Grundbuch 1971 geboren und hat 2018 gekauft und generalsaniert. Ein Verkauf nach acht Jahren Eigennutzung ist ein üblicher Wechsel, etwa wegen Familiengröße, Arbeitsort oder Wunsch nach mehr Zimmern; die Wohnung bietet auf 87,40 m² nur zwei abgeschlossene Zimmer. Reine Vermutung ohne Belegwert.
Nutzung des PreisniveausMarkteinschätzung
Das Bezirksniveau ist 2025 und 2026 gestiegen, die Zahl der Kaufakte in Wien deutlich. Ein Verkauf in einen anziehenden Markt ist wirtschaftlich naheliegend, ebenso das Ablösen des Kredits mit Höchstbetrag 380.000 €.
Auffälligkeiten
- ! Flächenangabe 94 m² gegenüber der belegten Wohnnutzfläche von 87,40 m² aus dem Raumbuch, Abweichung 7,0 Prozent
- ! Energieklasse B genannt, obwohl der Ausweis von 2019 Klasse C mit 78,4 kWh/m²a ausweist und B ausdrücklich nur die Prognose nach der Sanierung ist
- ! Einreichplan beschreibt eine Zusammenlegung von Top 14 und Top 15, der Grundbuchauszug führt jedoch weiter 68 Objekte und zum Anteil B-LNR 14 nur 148/10.000; eine Nutzwertneufestsetzung ist aus den Unterlagen nicht belegt
- ! Die 2025 dotierte Rücklage von 0,62 € je m² und Monat liegt unter dem gesetzlichen Mindestbeitrag von 1,12 € je m², der seit 01.01.2026 gilt
- ! Die im Hof eingetragene Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens zugunsten der Nachbarliegenschaft wird in der Beschreibung des begrünten Innenhofs nicht erwähnt
- ! Der Energieausweis ist ein Gebäude-Ausweis von 2019 und bildet die Wohnungssanierung von 2018 nicht objektbezogen ab
- ! Feuchtigkeitsursache im Keller seit der Versammlung vom 14.03.2026 in Klärung, Gutachten war bis Juni 2026 zugesagt und liegt nicht vor
Vor dem Kauf prüfen
Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten nach der Zusammenlegung 2018
Nur daraus ergibt sich, welche Anteile zum Kaufgegenstand gehören und ob die 87,40 m² rechtlich vom verkauften Anteil 148/10.000 gedeckt sind. Ohne diese Klärung kaufen Sie eine Fläche, deren grundbücherliche Zuordnung offen ist.
Vollständiger Grundbuchauszug der EZ 1247 mit allen B-Anteilen, tagesaktuell
Der vorliegende Auszug zeigt die Anteile 1 bis 13 und 15 bis 68 ausdrücklich nicht. Ob ein Anteil für die vormalige Top 15 noch existiert, ist die zentrale offene Frage.
Einverleibungsurkunde zur Dienstbarkeit C-LNR 3, TZ 118/1954
Inhalt und Umfang der Hofnutzung durch die Nachbarliegenschaft bestimmen, wie ruhig der Balkon tatsächlich ist. Die Last bindet Sie nach § 481 Abs 1 ABGB ohne Ihre Zustimmung.
Schriftliche Bestätigung des Sonderumlagen-Anteils und der Anfechtungsfreiheit des Beschlusses
12.728 € sind unmittelbar zahlungsrelevant. Die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG 2002 beträgt einen Monat ab Zustellung des Protokolls; ist sie verstrichen, gilt der Beschluss als rechtswirksam.
Wirtschaftsplan 2026 und 2027, Aufschlüsselung der Vorschreibung von 524,00 €
Zeigt, ob die Rücklage auf den gesetzlichen Mindestbeitrag von 1,12 € je m² angehoben wurde und welche weiteren Maßnahmen finanziert werden sollen.
Gutachten zur Feuchtigkeit im Kellerbereich
Eine Kellerabdichtung in einem Haus mit 68 Objekten ist der nächste Kandidat für eine Sonderumlage, unmittelbar nachdem die Rücklage geleert ist.
Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung zur Bauführung MA 37/1070-118/2018
Ein Bau, der von der Bewilligung abweicht, genießt keinen Bestandsschutz; ein Beseitigungsauftrag nach § 129 Bauordnung für Wien kann auch gegen Sie als Käufer ergehen.
Saldenbestätigung der Verwaltung zum Anteil 148/10.000
Sie treten den Schulden der Voreigentümerin nicht bei, aber offene Beträge können über das Vorzugspfandrecht nach § 27 WEG 2002 wirken, wenn Klage und Grundbuchanmerkung erfolgt sind. Die Abrechnung 2025 weist 187,44 € offen aus.
Rechnungen und Gewährleistungsunterlagen der Generalsanierung 2018
Bad, Küche, Elektrik und Böden bestimmen den Zustandsvorteil, der mit 4 Prozent in die Bewertung eingeht. Ohne Nachweis bleibt der Umfang der Sanierung eine Behauptung.
Restschuldbestätigung und Löschungserklärung zum Pfandrecht C-LNR 5
Der Kauf muss lastenfrei erfolgen. Ohne gesicherte Löschung des Höchstbetrags von 380.000 € darf kein Kaufpreis freigegeben werden.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.