Dies ist der öffentliche Beispiel-Bericht. Er zeigt, wie ein Bericht aussieht, ist aber kein echter Kundenbericht.
Komplett-Einschätzung · Bank-Niveau
Generalsanierte Gründerzeit-Wohnung mit Balkon zum Innenhof, Neubaugasse 68, Top 14
Neubaugasse 68, 1070 Wien · Top 14 · Wien · Österreich
700.112 €
630.101 €
Was Sie hier haben
Die Komplett-Einschätzung zu diesem Objekt: Ihre Unterlagen sind gelesen und gegen das Inserat gehalten.
- 10 Kapitel, jedes einzeln abrufbar
- Verlässlichkeit der Einschätzung: mittel
- 14 Warnsignale, davon 5 schwer, und 7 Chancen
- 14 Unterlagen einzeln bewertet, 6 Belastungsproben gerechnet
- Prüfnummer A82E30E8-08CD-489C-B4A7-1CC2D0211D56 ✓
Tiefer geht es nicht
Beleihungswert, Ertragswert und die Belastungsproben stehen im Reiter Bank-Analyse, die Frageliste für den Termin im Fragenkatalog dort. Eine tiefere Prüfung gibt es bei Scan my Home nicht.
Was Sie jetzt tun können
1 von 10 · Übersicht
Auf einen Blick
Wichtigstes Warnsignal: Beschlossene Sonderumlage: 12.728 € Anteil für Top 14, fällig 2027 (von 14 insgesamt, 5 davon hoch)
Was noch offen ist · Unklarheiten
Verlässlichkeit der Einschätzung: mittelEhrlich statt vollständig: Scan my Home arbeitet nur mit echten Angaben und Dokumenten. Diese Punkte konnten aus dem Inserat und den Unterlagen nicht sicher geklärt werden, bitte vor Ort oder beim Makler nachfragen.
- ○Kein konkreter Kaufpreis genannt, nur eine Wertvorstellung von 620.000 €; das Urteil bezieht sich daher auf die Spanne und nicht auf ein Angebot
- ○Wohnungseigentumsvertrag samt Nachträgen: fehlt, obwohl bei einer Eigentumswohnung nach § 20 Abs 3 und § 31 WEG 2002 geschuldet
- ○Nutzwertgutachten beziehungsweise Parifizierung nach der Zusammenlegung 2018: fehlt und ist der wichtigste offene Punkt
- ○Vollständiger Grundbuchauszug mit allen B-Anteilen der EZ 1247; der vorliegende Auszug stellt die Anteile 1 bis 13 und 15 bis 68 ausdrücklich nicht dar
- ○Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung zur Bauführung MA 37/1070-118/2018
- ○Einverleibungsurkunde zur Dienstbarkeit C-LNR 3, TZ 118/1954, samt Inhalt und Umfang
- ○Aufschlüsselung der Vorschreibung 2026 von 524,00 € nach Betriebskosten und Rücklagenanteil; Angaben zur Erfüllung des Mindestbeitrags von 1,12 € je m² fehlen
- ○Wirtschaftsplan 2026 und 2027 sowie Protokolle der Versammlungen 2024 und 2025
- ○Gutachten zur Feuchtigkeitsursache im Kellerbereich, laut Protokoll bis Juni 2026 zugesagt
- ○Saldenbestätigung der Verwaltung über offene Beträge zum Anteil 148/10.000
- ○Rechnungen und Gewährleistungsunterlagen zur Generalsanierung 2018
- ○Objektbezogener Energieausweis für Top 14; der vorliegende ist ein Gebäude-Ausweis von 2019
- ○Restschuldbestätigung und Löschungserklärung zum Pfandrecht über 380.000 €
- ○Keine Fotos übergeben, daher keine Zustandsprüfung an Bildern möglich; Bodenbeläge im Grundriss sind aus Objekttyp und Angaben abgeleitet
- ○Gefahrenzonenauskunft zu Hochwasser und Starkregen für diese Adresse wurde nicht amtlich abgefragt
- ○Keine Angabe zu Baujahr und Zuordnung im Gebäuderegister gesichert; zwei Gebäude im Suchradius mit Baujahr 1875 und Bauperiode nach 1945
Datengrundlage: 6 von 14 verlangten Unterlagen ausgewertet
davon 5 wichtige Unterlagen offen, benannt im Kapitel Dokumenten-Prüfung
Was jetzt zu tun ist
Ihr Fahrplan
In dieser Reihenfolge. Wer sie dreht, verhandelt über ein Objekt, das er noch nicht kennt.
- 1
Diese Unterlagen verlangen
Die 16 Punkte aus „Was noch offen ist" sind Ihre Liste für den Anbieter. Solange die offen sind, kennen Sie das Objekt nicht vollständig, und jede Zahl hier steht unter Vorbehalt.
- 2
Vor Ort prüfen
5 Punkte aus dieser Analyse lassen sich nur vor Ort klären. Bis dahin ist jede Zahl hier eine Annahme.
- ·Beschlossene Sonderumlage: 12.728 € Anteil für Top 14, fällig 2027
- ·Rücklage nach der beschlossenen Entnahme praktisch leer
- ·Fläche: 87,40 m² statt der genannten 94 m²
- ·Energieklasse: Ausweis sagt C, nicht B
- 3
Preis verhandeln
Über der Obergrenze zahlen Sie den Mangel mit, den Sie gerade gefunden haben.
- ·Ihre Obergrenze: 630.101 € (konservativer Wert, mit Sicherheitsabschlag)
- ·Fairer Marktwert: 700.112 €
- ·Die belegte Wohnnutzfläche beträgt 87,40 m² nach § 17 Abs 2 WEG 2002, nicht 94 m²; Balkon mit 6,80 m² und Kellerabteil mit 4,20 m² sind laut Plan ausdrücklich nicht Teil der Wohnnutzfläche.
- ·Der Energieausweis vom 12.06.2019 weist 78,4 kWh/m²a und damit Klasse C aus; Klasse B ist im Ausweis ausdrücklich nur die Prognose nach der Sanierung und noch nicht erreicht.
- ·Auf Top 14 entfallen 12.728 € an der beschlossenen Sonderumlage, fällig 2027, und die Rücklage sinkt nach der Entnahme von 620.000 € auf 21.200 €, das sind rund 312 € je Objekt.
- 4
Erst dann unterschreiben
Alles davor lässt sich noch ändern. Ab der Unterschrift tragen Sie das Risiko.
- ·Qualitätsprüfung zu dieser Analyse: „bestätigt mit Hinweisen"
- ·Der faire Marktwert liegt bei 700.112 €. Bieten Sie mit 560.000 € an und gehen Sie nicht über 630.101 €, das ist Ihre Obergrenze; die beiden Sonderumlagenraten von je 6.364 € gehören ausdrücklich zulasten der Verkäuferin in den Vertrag. Unterschreiben Sie nicht, bevor Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten die Zusammenlegung von Top 14 und Top 15 belegen.
Scores
Warum jede der sechs Noten so ausfällt
Red Flags & Chancen
Red Flags (14)
Beschlossene Sonderumlage: 12.728 € Anteil für Top 14, fällig 2027aus Foto/Dokument
Die Eigentümerversammlung vom 14.03.2026 hat unter TOP 3 die hofseitige Fassaden- und Fenstersanierung zu brutto 1.480.000 € beschlossen, finanziert mit 620.000 € aus der Rücklage und 860.000 € Sonderumlage in zwei Raten zu je 430.000 €, fällig am 31.03.2027 und am 30.09.2027, verteilt nach Nutzwertanteilen. Auf 148/10.000 entfallen exakt 12.728 €, also zwei Raten von je 6.364 €. Prüfweg: Verlangen Sie vom Verwalter eine schriftliche Bestätigung des auf Top 14 entfallenden Betrags, des Stands allfälliger Vorauszahlungen und der Anfechtungsfreiheit des Beschlusses; die Anfechtungsfrist beträgt nach § 24 Abs 6 WEG 2002 einen Monat ab Zustellung des Protokolls. Regeln Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer die beiden Raten trägt, oder ziehen Sie den Betrag vom Kaufpreis ab.
Rücklage nach der beschlossenen Entnahme praktisch leeraus Foto/Dokument
Der Rücklagennachweis zum 31.12.2025 weist 641.200 € aus. Nach der beschlossenen Entnahme von 620.000 € verbleiben 21.200 €, also rund 312 € je Objekt und 313,76 € bezogen auf den Anteil 148/10.000. Für ein Haus mit 68 Objekten, Baujahr 1897, ist das keine Reserve. Jede weitere Maßnahme, etwa die straßenseitige Fassade, die Steigleitungen oder die Kellerabdichtung, führt zu einer neuen Sonderumlage. Prüfweg: Verlangen Sie den Wirtschaftsplan 2026 und 2027 sowie die Protokolle der letzten drei Versammlungen und fragen Sie den Verwalter schriftlich nach weiteren geplanten Maßnahmen.
Fläche: 87,40 m² statt der genannten 94 m²aus Foto/Dokument
Der Einreichplan-Auszug mit Raumbuch, Planstand 04.04.2018, Bescheid der Baupolizei vom 22.05.2018, weist eine Wohnnutzfläche von 87,40 m² nach § 17 Abs 2 WEG 2002 aus, Summe aller Räume geprüft. Auch die Betriebskostenabrechnung rechnet mit 87,4 m². Die Verkäuferangabe von 94 m² liegt 6,60 m² darüber, das sind 7,0 Prozent. Balkon 6,80 m² und Kellerabteil 4,20 m² sind laut Plan ausdrücklich nicht in der Wohnnutzfläche enthalten; die Differenz erklärt sich vermutlich aus einer Zurechnung des Balkons. Bewertet wird ausschließlich mit 87,40 m². Prüfweg: Fläche im Kaufvertrag mit Verweis auf den Planstand festschreiben, keine Kaufpreisbasis von 94 m² akzeptieren.
Energieklasse: Ausweis sagt C, nicht Baus Foto/Dokument
Der Energieausweis vom 12.06.2019, gültig bis 12.06.2029, weist HWB 78,4 kWh/m²a und fGEE 1,08 aus, beides Klasse C. Die im Dokument markierte Klasse B ist ausdrücklich die Prognose nach Durchführung der hofseitigen Sanierung mit rund 46 kWh/m²a und ersetzt laut Ausweis keinen neuen Energieausweis. Die Angabe Klasse B trifft den heutigen Bestand also nicht. Prüfweg: Klasse C im Kaufvertrag zugrunde legen und die Erstellung eines neuen Ausweises nach Fertigstellung 2027 vereinbaren. Der Verkäufer schuldet den Ausweis nach §§ 3 bis 5 EAVG 2012 ohnehin; er liegt vor, ist aber ein Gebäude-Ausweis und nicht objektbezogen.
Wohnungszusammenlegung 2018 grundbücherlich möglicherweise nicht nachgezogenaus Foto/Dokument
Der Einreichplan beschreibt den Planinhalt als Wohnungszusammenlegung, vormals Top 14 und Top 15. Der Grundbuchauszug vom 02.09.2026 weist zum Anteil B-LNR 14 aber nur 148/10.000 aus, verbunden mit Wohnungseigentum an W 14, und beschreibt die Liegenschaft weiterhin mit 68 Objekten, davon 61 Wohnungen. Ein Anteil für die vormalige Top 15 ist im Auszug nicht dargestellt, die Anteile 1 bis 13 und 15 bis 68 sind ausdrücklich nicht abgebildet. Damit bleibt offen, ob nach der Zusammenlegung eine Nutzwertneufestsetzung erfolgt ist und ob der gesamte tatsächlich genutzte Raum von 87,40 m² von dem einen verkauften Anteil erfasst wird. Analog zur Behandlung mehrerer Anteile gilt: Die Flächen werden hier nicht stillschweigend addiert. Prüfweg vor der Unterschrift: Wohnungseigentumsvertrag samt allen Nachträgen, Nutzwertgutachten nach der Zusammenlegung und vollständigen Grundbuchauszug der EZ 1247 mit allen B-Anteilen anfordern, notfalls durch einen Notar oder Rechtsanwalt prüfen lassen. Fachprüfung nötig.
Rücklagendotierung unter dem gesetzlichen MindestbeitragRechtsregel
Die Betriebskostenabrechnung 2025 weist für Top 14 eine Rücklagenzuführung von 650,31 € im Jahr aus, das sind 54,19 € im Monat und laut Dokument 0,62 € je m² und Monat. Der monatliche Mindestbeitrag nach § 31 Abs 5 WEG 2002 beträgt seit 01.01.2026 1,12 € je m² Nutzfläche, für 87,40 m² also 97,89 € im Monat. Die Dotierung 2025 lag darunter. Ob die Vorschreibung 2026 von 524,00 € den Mindestbeitrag bereits erreicht, geht aus der Abrechnung nicht hervor. Prüfweg: Aufschlüsselung der Vorschreibung 2026 nach Betriebskosten und Rücklage beim Verwalter anfordern. Rechnen Sie mit einer Anhebung von rund 44 € im Monat, wenn nachdotiert wird.
Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhofaus Foto/Dokument
Das C-Blatt der Liegenschaft weist unter C-LNR 3 eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhof zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Nachbarliegenschaft EZ 1251, KG 01006 Neubau aus, eingetragen 1954, TZ 118/1954. Diese Last ist nach § 481 Abs 1 ABGB durch die Eintragung entstanden und bindet jeden späteren Eigentümer, also auch Sie, ohne Ihre Zustimmung und unabhängig von Ihrer Kenntnis. Die Beschreibung eines begrünten, ruhigen Innenhofs erwähnt diese Nutzung durch Dritte nicht. Fachprüfung nötig: Einverleibungsurkunde von 1954 beim Bezirksgericht anfordern und Inhalt und Umfang klären, insbesondere ob auch ein Fahrrecht für Fahrzeuge besteht und wie oft der Hof tatsächlich befahren wird. Das betrifft unmittelbar die Qualität des hofseitigen Balkons.
Pfandrecht über 380.000 € am Anteil, Lastenfreistellung zu regelnaus Foto/Dokument
Am Anteil B-LNR 14 ist unter C-LNR 5 ein Pfandrecht mit Höchstbetrag 380.000 € für ein Kreditinstitut einverleibt, TZ 4563/2018. Das entspricht der vom Eigentümer genannten offenen Belastung. Der Kauf muss lastenfrei erfolgen. Prüfweg: Aktuelle Restschuldbestätigung der Gläubigerbank und deren Löschungserklärung vor Kaufpreiszahlung, Abwicklung ausschließlich über ein Treuhandkonto beim Vertragserrichter, Kaufpreisfreigabe erst gegen gesicherte Löschung. Zusätzlich empfiehlt sich eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, die laut Auszug derzeit nicht eingetragen ist.
Ungeklärte Feuchtigkeit im Kellerbereichaus Foto/Dokument
Unter TOP 6 des Protokolls vom 14.03.2026 beanstandet der Eigentümer des Kellerabteils Top 22 wiederkehrende Feuchtigkeitserscheinungen an der Kellerwand; die Verwaltung soll bis Juni 2026 ein Gutachten zur Ursachenklärung einholen. 2025 wurde außerdem der Kellerabgang für 7.300 € instandgesetzt. Die Ursache ist damit offen und kann von aufsteigender Feuchte bis zu einem Leitungsschaden reichen; das lässt sich aus dem Protokoll allein nicht feststellen. Prüfweg: Gutachten beim Verwalter anfordern, Kellerabteil Nr. 14 vor Ort auf Feuchte, Salzausblühungen und Geruch prüfen und die Kostenfolge einer allfälligen Abdichtung erfragen. Eine Kellerabdichtung in einem Haus dieser Größe ist ein Kandidat für die nächste Sonderumlage.
Baustelle im Haus 2027 und laufender Dachbodenausbauaus Foto/Dokument
Der Dachboden wurde 2023 an einen Bauträger verkauft, der Ausbau erfolgt auf dessen Kosten. Die hofseitige Fassaden- und Fenstersanierung ist für das 2. Quartal 2027 mit Fertigstellung im 4. Quartal 2027 vorgesehen. Für Top 14 im 4. Stock bedeutet das Gerüst vor den Hoffenstern, eingeschränkte Balkonnutzung und Baulärm über mehrere Monate, teils zeitlich überlagert mit dem Dachgeschoßausbau darüber. Prüfweg: Bauzeitplan und Information der Verwaltung vor Baubeginn anfordern, Zutritts- und Gerüstregelungen klären, bei Eigennutzung die Übergabe zeitlich planen.
Straßenseitige Fenster nicht Teil des Sanierungsbeschlussesaus Foto/Dokument
Der Beschluss vom 14.03.2026 betrifft ausdrücklich die hofseitige Fassade und die hofseitigen Fenster. Die straßenseitigen Fenster der Wohnung, laut Energieausweis Verbund- beziehungsweise Kastenfenster mit U 1,40 W/m²K, bleiben davon unberührt. In Wien sind die Fenster in der Regel Teil der allgemeinen Teile der Liegenschaft, die Kostenzuordnung ist aber im Wohnungseigentumsvertrag zu prüfen. Prüfweg: Wohnungseigentumsvertrag zur Kostenzuordnung der Fenster einsehen und beim Verwalter erfragen, ob und wann die Straßenseite folgen soll. Rechnen Sie mit 9.000 bis 18.000 € für eine straßenseitige Fenstersanierung.
Schutzzone der Wiener BauordnungRechtsregel
Die amtliche Auskunft weist für diesen Bereich eine Schutzzone nach der Bauordnung für Wien aus, Bereich 7. Neubau. Das bindet Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild, also Fenster, Fassade, Balkon und Dach, an eine baubehördliche Bewilligung und an Gestaltungsvorgaben. Für Sie heißt das: Ein Fenstertausch straßenseitig ist nicht frei wählbar, sondern in Material und Teilung vorgegeben, was ihn teurer macht. Prüfweg: Vor jeder Maßnahme Vorabklärung bei der Baupolizei, Bezirksstelle für den 7., 8. und 9. Bezirk; in der Lage-Karte des Dossiers können Sie Widmung und Schutzzonen über das Ebenen-Symbol oben rechts direkt am Objekt einblenden.
Offene Beiträge der Voreigentümerin und VorzugspfandrechtRechtsregel
Als Erwerber treten Sie den Verbindlichkeiten der Voreigentümerin gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht bei. Es besteht aber ein gesetzliches Vorzugspfandrecht am Miteigentumsanteil nach § 27 Abs 1 WEG 2002. Es wirkt nach Absatz 2 nur, wenn der Berechtigte die Forderung binnen sechs Monaten mit Klage geltend macht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Anteil beantragt. Genau das ist im Auszug vom 02.09.2026 zum Anteil B-LNR 14 nicht ersichtlich, dort ist außer dem Pfandrecht C-LNR 5 keine Eintragung dargestellt. Prüfweg: Unmittelbar vor Unterschrift einen tagesaktuellen Auszug ziehen und zusätzlich eine schriftliche Bestätigung des Verwalters über den Stand der Zahlungen der Voreigentümerin verlangen. Die Abrechnung 2025 weist eine offene Nachzahlung von 187,44 € aus.
Nachzahlung und steigende Vorschreibungaus Foto/Dokument
Die Abrechnung 2025 für Top 14 endet mit Ist-Kosten von 6.110,62 €, Akontozahlungen von 5.923,18 € und einer Nachzahlung von 187,44 €, fällig mit der nächsten Vorschreibung. Die monatliche Vorschreibung 2026 beträgt 524,00 €, das sind 6,00 € je m² und Monat auf 87,40 m². Prüfweg: Klären, wer die Nachzahlung 2025 trägt, und einkalkulieren, dass die Verrechnung der Sonderumlage laut Rücklagennachweis erst in den Jahresabrechnungen 2027 und 2028 endgültig erfolgt.
Chancen (7)
Lift 2024 getauscht und vollständig bezahltaus Foto/Dokument
Laut TOP 4 des Protokolls ist der Lifttausch 2024 abgeschlossen und vollständig bezahlt, Schlussrechnung 214.600 €, ohne Nachforderungen. Der teuerste Einzelposten eines Gründerzeithauses ist damit für Jahrzehnte erledigt und erschließt den 4. Stock barrierearm.
Dachbodenerlös von 1.150.000 € finanziert die Sanierung mitaus Foto/Dokument
Der 2023 verkaufte Dachboden brachte laut TOP 5 einen Erlös von 1.150.000 €, der zur Gänze der Rücklage zugeführt wurde. Ohne diesen Erlös wäre die Sonderumlage für die 1.480.000 € teure Sanierung deutlich höher ausgefallen. Der Ausbau selbst erfolgt auf Kosten des Käufers, der Gemeinschaft entstehen daraus keine Kosten.
Energetischer Sprung von C auf B ab Ende 2027aus Foto/Dokument
Der Energieausweis prognostiziert nach der hofseitigen Sanierung rund 46 kWh/m²a und damit Klasse B. Sie kaufen ein Haus, dessen wichtigste Hüllsanierung beschlossen, ausgeschrieben und finanziert ist. Das senkt die Heizkosten und hebt den Wiederverkaufswert, sobald ein neuer Ausweis vorliegt.
Fernwärme statt fossiler HeizungRechtsregel
Die Anlagentechnik ist laut Energieausweis seit 2011 an die Fernwärme angeschlossen, Warmwasser zentral über Fernwärme. Eine bundesweite Austauschpflicht für bestehende Heizsysteme ist nicht in Kraft, und ein Heizungstausch steht hier gar nicht an. Das ist ein Kostenrisiko, das andere Gründerzeitobjekte mit Gasetagenheizung noch vor sich haben.
Substanzqualität aus dem Plan belegtaus Foto/Dokument
Das Raumbuch belegt 3,18 m lichte Raumhöhe, eine Wohnküche von 31,20 m², ein Zimmer mit 19,80 m² und nur 8,10 m² Vorraum bei 87,40 m² Nutzfläche. Diese Kombination aus Höhe, großem Hauptraum und geringer Verkehrsfläche ist im Neubau praktisch nicht herstellbar und trägt den Preis dieser Lage.
Verkehrsknoten U2 und U3 im AusbauMarkteinschätzung
An der Station Neubaugasse entsteht laut Verkehrsbetrieb ein neuer Umsteigeknoten von U2 und U3 mit acht Aufzügen. Eine zweite U-Bahn-Linie in Gehdistanz stützt die Mikrolage dauerhaft, unabhängig vom Zustand des Objekts.
Wertvorstellung unter dem ermittelten MarktwertMarkteinschätzung
Die Wertvorstellung von 620.000 € liegt 80.112 € unter dem ermittelten Marktwert von 700.112 €, also rund 11,4 Prozent darunter. Das ist Verhandlungsspielraum in Ihre Richtung, den Sie mit dem Sonderumlagen-Anteil von 12.728 € und der geleerten Rücklage weiter ausbauen können.
Hintergrund und Prüfpunkte
Was hinter dem Verkauf stecken könnte und was ein Käufer, Makler oder Bauträger vor einer Entscheidung prüfen sollte. Recherchebasiert, Vermutungen sind als solche gekennzeichnet.
Was dahinterstecken könnte: 4 mögliche Verkaufsgründe, 7 Auffälligkeiten und 10 Punkte zum Prüfen
Die Eigentümerin hat den Anteil mit Kaufvertrag vom 08.11.2018 erworben, die Einverleibung erfolgte unter TZ 4562/2018, die Finanzierung mit einem Pfandrecht über 380.000 € eine Woche später. Der Einreichplan mit Planstand 04.04.2018 und dem Bescheid vom 22.05.2018 zeigt, dass die heutige Wohnung aus den vormaligen Objekten Top 14 und Top 15 zusammengelegt wurde, also unmittelbar vor oder im Zug des Erwerbs. Das Haus selbst hat sich in den letzten Jahren erkennbar bewegt: 2023 Verkauf des Dachbodens mit einem Erlös von 1.150.000 € zur Gänze in die Rücklage, 2024 Lifttausch für 214.600 € abgeschlossen und bezahlt, 2026 Beschluss der hofseitigen Fassaden- und Fenstersanierung über 1.480.000 €. Die Gemeinschaft handelt also und hat große Posten im Zulauf abgearbeitet, hat dafür aber ihre Rücklage bis auf 21.200 € eingesetzt.
Mögliche Verkaufsgründe
Vorziehen des Verkaufs vor die Sonderumlage 2027aus Foto/Dokument
Die beiden Raten von je 6.364 € Anteil sind am 31.03.2027 und am 30.09.2027 fällig, der Beschluss datiert vom 14.03.2026. Ein Verkauf davor verlagert die Zahlung auf den Erwerber. Das ist eine Vermutung aus der Zeitfolge, keine Feststellung, und für Sie vor allem ein Verhandlungsargument.
Bauphase 2027 im Hausaus Foto/Dokument
Fassadensanierung vom 2. bis 4. Quartal 2027 hofseitig plus laufender Dachgeschoßausbau bedeuten Gerüst, Lärm und eingeschränkte Balkonnutzung. Wer nicht durch eine solche Phase wohnen will, verkauft davor.
Lebensphase der EigentümerinMarkteinschätzung
Die Eigentümerin ist laut Grundbuch 1971 geboren und hat 2018 gekauft und generalsaniert. Ein Verkauf nach acht Jahren Eigennutzung ist ein üblicher Wechsel, etwa wegen Familiengröße, Arbeitsort oder Wunsch nach mehr Zimmern; die Wohnung bietet auf 87,40 m² nur zwei abgeschlossene Zimmer. Reine Vermutung ohne Belegwert.
Nutzung des PreisniveausMarkteinschätzung
Das Bezirksniveau ist 2025 und 2026 gestiegen, die Zahl der Kaufakte in Wien deutlich. Ein Verkauf in einen anziehenden Markt ist wirtschaftlich naheliegend, ebenso das Ablösen des Kredits mit Höchstbetrag 380.000 €.
Auffälligkeiten
- ! Flächenangabe 94 m² gegenüber der belegten Wohnnutzfläche von 87,40 m² aus dem Raumbuch, Abweichung 7,0 Prozent
- ! Energieklasse B genannt, obwohl der Ausweis von 2019 Klasse C mit 78,4 kWh/m²a ausweist und B ausdrücklich nur die Prognose nach der Sanierung ist
- ! Einreichplan beschreibt eine Zusammenlegung von Top 14 und Top 15, der Grundbuchauszug führt jedoch weiter 68 Objekte und zum Anteil B-LNR 14 nur 148/10.000; eine Nutzwertneufestsetzung ist aus den Unterlagen nicht belegt
- ! Die 2025 dotierte Rücklage von 0,62 € je m² und Monat liegt unter dem gesetzlichen Mindestbeitrag von 1,12 € je m², der seit 01.01.2026 gilt
- ! Die im Hof eingetragene Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens zugunsten der Nachbarliegenschaft wird in der Beschreibung des begrünten Innenhofs nicht erwähnt
- ! Der Energieausweis ist ein Gebäude-Ausweis von 2019 und bildet die Wohnungssanierung von 2018 nicht objektbezogen ab
- ! Feuchtigkeitsursache im Keller seit der Versammlung vom 14.03.2026 in Klärung, Gutachten war bis Juni 2026 zugesagt und liegt nicht vor
Vor dem Kauf prüfen
Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten nach der Zusammenlegung 2018
Nur daraus ergibt sich, welche Anteile zum Kaufgegenstand gehören und ob die 87,40 m² rechtlich vom verkauften Anteil 148/10.000 gedeckt sind. Ohne diese Klärung kaufen Sie eine Fläche, deren grundbücherliche Zuordnung offen ist.
Vollständiger Grundbuchauszug der EZ 1247 mit allen B-Anteilen, tagesaktuell
Der vorliegende Auszug zeigt die Anteile 1 bis 13 und 15 bis 68 ausdrücklich nicht. Ob ein Anteil für die vormalige Top 15 noch existiert, ist die zentrale offene Frage.
Einverleibungsurkunde zur Dienstbarkeit C-LNR 3, TZ 118/1954
Inhalt und Umfang der Hofnutzung durch die Nachbarliegenschaft bestimmen, wie ruhig der Balkon tatsächlich ist. Die Last bindet Sie nach § 481 Abs 1 ABGB ohne Ihre Zustimmung.
Schriftliche Bestätigung des Sonderumlagen-Anteils und der Anfechtungsfreiheit des Beschlusses
12.728 € sind unmittelbar zahlungsrelevant. Die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG 2002 beträgt einen Monat ab Zustellung des Protokolls; ist sie verstrichen, gilt der Beschluss als rechtswirksam.
Wirtschaftsplan 2026 und 2027, Aufschlüsselung der Vorschreibung von 524,00 €
Zeigt, ob die Rücklage auf den gesetzlichen Mindestbeitrag von 1,12 € je m² angehoben wurde und welche weiteren Maßnahmen finanziert werden sollen.
Gutachten zur Feuchtigkeit im Kellerbereich
Eine Kellerabdichtung in einem Haus mit 68 Objekten ist der nächste Kandidat für eine Sonderumlage, unmittelbar nachdem die Rücklage geleert ist.
Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung zur Bauführung MA 37/1070-118/2018
Ein Bau, der von der Bewilligung abweicht, genießt keinen Bestandsschutz; ein Beseitigungsauftrag nach § 129 Bauordnung für Wien kann auch gegen Sie als Käufer ergehen.
Saldenbestätigung der Verwaltung zum Anteil 148/10.000
Sie treten den Schulden der Voreigentümerin nicht bei, aber offene Beträge können über das Vorzugspfandrecht nach § 27 WEG 2002 wirken, wenn Klage und Grundbuchanmerkung erfolgt sind. Die Abrechnung 2025 weist 187,44 € offen aus.
Rechnungen und Gewährleistungsunterlagen der Generalsanierung 2018
Bad, Küche, Elektrik und Böden bestimmen den Zustandsvorteil, der mit 4 Prozent in die Bewertung eingeht. Ohne Nachweis bleibt der Umfang der Sanierung eine Behauptung.
Restschuldbestätigung und Löschungserklärung zum Pfandrecht C-LNR 5
Der Kauf muss lastenfrei erfolgen. Ohne gesicherte Löschung des Höchstbetrags von 380.000 € darf kein Kaufpreis freigegeben werden.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
2 von 10 · Marktwert
Was das Objekt wirklich wert ist
Marktwert
700.112 €
fairer Verkehrswert, wie ein Gutachten
Konservativer Wert (−10%)
630.101 €
Ihre Verhandlungsobergrenze, damit rechnen Sie
Warum genau dieser Wert und kein anderer
Warum nicht höher
Über 685.000 € trägt dieses Objekt nicht. Ein höheres Niveau bedienen in der Gegend nur Erstbezugs- und Dachgeschoßwohnungen, in vergleichbaren Inseraten der Lage mit 10.703 bis 12.474 € je m², also mit neuer Hülle, Fußbodenheizung und Freifläche ohne Bautätigkeit. Hier stehen ein HWB von 78,4 kWh/m²a in Klasse C, eine ungedämmte Außenwand mit U 1,32 W/m²K, originale Kastenfenster und eine Baustelle über das Jahr 2027 dagegen. Zusätzlich drückt die Hausbilanz: 12.728 € Sonderumlage und eine Restrücklage von 313,76 € Anteilswert sind Beträge, die jeder informierte Käufer vom Preis abzieht.
Warum nicht niedriger
Unter 620.000 € ist die Wohnung nicht zu bekommen. Selbst sanierungsbedürftige Altbauwohnungen der gleichen Größe im Bezirk werden in aktuellen Inseraten mit 5.331 € je m² angeboten, hier sind Bad, Küche, Böden und Grundriss seit 2018 fertig und die teuerste Gemeinschaftsmaßnahme, der Lift, ist mit 214.600 € abgerechnet und bezahlt. Der hofseitige Balkon mit 6,80 m², die Raumhöhe von 3,18 m und die Lage 250 m von der U-Bahn-Station sind in dieser Kombination knapp. Die beschlossene Sanierung ist zudem keine offene Drohung, sondern zu 620.000 € aus der Rücklage und 860.000 € über Sonderumlage durchgerechnet und terminiert.
Wert-Herleitung auf einen Blick
Das goldene Band ist die Marktwert-Spanne, der Strich der Marktwert dieses Objekts. Beides auf derselben Skala wie die Balken darüber.
Vom Angebot über den marktüblichen Verhandlungsabschlag und die objektspezifischen Zu- und Abschläge zum Marktwert, dann der fixe Sicherheitsabschlag zum konservativen Wert.
Wie dieser Wert zustande kommt, Schritt für Schritt
Objektbezogene Anpassungen auf den Markt-Basiswert:
Marktwert-Spanne: 630.101 € – 770.123 €. Mehr als die Verhandlungsobergrenze zu bieten heißt, ohne Sicherheitspuffer zu kaufen.
Begründung
Bewertet wird die belegte Wohnnutzfläche von 87,40 m² aus dem Raumbuch zum Einreichplan, nicht die genannten 94 m². Der Markt-Basiswert von 7.600 € je m² beschreibt eine sanierte Gründerzeitwohnung mittlerer Qualität in dieser Mikrolage. Er ist transaktionsnah gebildet: Ein aktueller Marktbericht weist für den 7. Bezirk ein Angebotsniveau von rund 8.200 € je m² aus, davon ist der marktübliche Abschlag vom Angebotspreis zum Kaufpreis von 7 Prozent bereits abgezogen. Nach der amtlichen Kaufpreissammlung lag der Wiener Durchschnitt über alle Bezirke 2025 bei 5.512 € je m², der 7. Bezirk liegt deutlich darüber. Auf diesen Basiswert wirken die objektspezifischen Anpassungen mit zusammen minus 2 Prozent, daraus folgt der Marktwert von 700.112 €, das sind 7.448 € je m². Preisbildend nach unten wirken vor allem die Unterlagen: Der Anteil von Top 14 an der beschlossenen Sonderumlage beträgt exakt 12.728 €, und die Rücklage sinkt nach der Entnahme von 620.000 € auf 21.200 €, anteilig 313,76 €. Nach oben wirken der 2024 getauschte und bezahlte Lift, der hofseitige Balkon und die Wohnungsqualität. Die amtliche Widmungsauskunft, gemischtes Baugebiet Bauklasse 2, und die Schutzzone der Wiener Bauordnung stehen der Nutzung als Wohnung nicht entgegen, verteuern aber Eingriffe an der Hülle; die amtliche Radonauskunft weist die Gemeinde Wien als kein Radonvorsorgegebiet und kein Radonschutzgebiet aus, ein Preisabschlag daraus entfällt. Das amtliche Gebäuderegister nennt im Suchradius zwei Gebäude, eines mit Baujahr 1875 und eines mit Bauperiode nach 1945, ohne sichere Zuordnung; maßgeblich ist daher das im Energieausweis dokumentierte Baujahr 1897. Zur Einordnung der Wertvorstellung: Die genannten 620.000 € liegen 80.112 € und damit rund 11,4 Prozent unter dem ermittelten Marktwert; die Differenz erklärt sich daraus, dass die Vorstellung auf 94 m² gerechnet wurde und der Lift- sowie Balkonvorteil dabei nicht voll bewertet ist. Empfohlene Kauf-Obergrenze ist der konservative Wert von 630.101 €, also der Marktwert abzüglich des Sicherheitsabschlags von 10 Prozent. Zur Rechnung des Eigentümers: Bei einem Verkauf zum ermittelten Marktwert von 700.112 € und nach Abzug der offenen Belastung von 380.000 € verbleiben 320.112 €, vor Steuern und Nebenkosten. Vorfälligkeitsentschädigung der Kreditgeberin, Immobilienertragsteuer und Vertragskosten gehen davon noch ab.
konservativ
630.101 €
Marktkorrektur von 10 Prozent gegenüber dem heutigen Niveau, Sonderumlage trägt der Käufer, Kellerfeuchte führt zu einer weiteren Maßnahme, kein neuer Energieausweis vor 2028. Dieser Wert ist zugleich die empfohlene Kauf-Obergrenze.
basis
700.112 €
Marktniveau bleibt stabil, Sanierung wird 2027 wie beschlossen zu 1.480.000 € durchgeführt, Sonderumlagen-Anteil von 12.728 € wird im Kaufvertrag geregelt, Nutzwertfrage aus der Zusammenlegung wird ohne Anteilszukauf geklärt.
optimistisch
770.123 €
Sanierung Ende 2027 fertiggestellt, neuer Energieausweis bestätigt rund 46 kWh/m²a in Klasse B, Umsteigeknoten U2/U3 nähert sich der Fertigstellung, Bezirksniveau steigt moderat weiter. Kein Ansatz für spekulative Wertsprünge.
Kosten-Rechner
Stellen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung ein und sehen Sie sofort, was Sie wirklich zahlen. Die empfohlene Obergrenze ist der konservative Wert.
Vergleichsobjekte
Preis pro m² im Vergleich
Nach dem Preis pro m² liegt dieses Objekt auf Rang 3 von 5 (Rang 1 = niedrigster Preis pro m²).
Die 4 Vergleichsobjekte einzeln, mit Preis, Fläche und Quelle
4-Zimmer-Altbauwohnung, 93,74 m², 4. Liftstock, 1070 Wien nahe Mariahilfer StraßeQ1Ähnlichkeit 62vom Markt 08.09.2026
Fast identische Fläche, ebenfalls Altbau im 4. Liftstock und in derselben Mikrolage rund um die Mariahilfer Straße. Abweichung: deutlich schwächerer Ausstattungs- und Sanierungsstand, keine Freifläche ausgewiesen. Der Abstand von rund 2.100 € je m² zum bewerteten Objekt entspricht dem Unterschied zwischen unsaniertem Bestand und Generalsanierung 2018 mit Balkon.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem österreichischen Immobilienportal, Bezirksliste 1070Die Quelle liefert 61 andere Preise, diesen aber nicht. Das Objekt ist dort nicht mehr zu finden, das Angebot wurde also zurückgezogen oder verkauft. Maßgeblich ist die archivierte Kopie vom Tag der Analyse.
499.750 €
94 m² · 5.331 €/m²
3-Zimmer-Wohnung, 78,95 m² gewichtete Nutzfläche, 3. Liftstock, Balkon, Fernwärme, 1070 WienQ2Ähnlichkeit 50vom Markt 08.09.2026
Gleiche Zimmerzahl, ähnliche Größe, ebenfalls Balkon, Lift und Fernwärme in zentraler Bezirkslage. Abweichung: Erstbezug in einem Neubauprojekt mit neuer Gebäudehülle, ohne Sanierungsstau, ohne beschlossene Sonderumlage und mit besserer Energieklasse. Erklärt die Preisdifferenz von rund 3.250 € je m² nach oben und markiert die Obergrenze des Marktes.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem österreichischen Immobilienportal, Kaufpreis EigennutzerDie Quelle liefert 60 andere Preise, diesen aber nicht. Das Objekt ist dort nicht mehr zu finden, das Angebot wurde also zurückgezogen oder verkauft. Maßgeblich ist die archivierte Kopie vom Tag der Analyse.
845.000 €
79 m² · 10.703 €/m²
Erstbezug, 80,09 m², 2 Zimmer, Balkon innenhofseitig, Fußbodenheizung, Lift, Begegnungszone NeubaugasseQ3Ähnlichkeit 45nicht prüfbar 08.09.2026
Direkt in der Begegnungszone Neubaugasse, ebenfalls hofseitiger Balkon und Lift, damit die räumlich nächste Referenz. Abweichung: Erstbezug mit Fußbodenheizung, nur 2 Zimmer, neuwertige Hülle. Das Objekt zeigt, was in derselben Straße für Neuware bezahlt wird, und begrenzt zugleich die Erwartung an einen sanierten Bestandsaltbau nach unten.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem österreichischen Immobilienportal, Bezirksliste 1070Die Quelle antwortete beim Abruf mit Fehler 403, deshalb lässt sich der Eintrag maschinell nicht bestätigen. Der Bericht behauptet hier nichts, sondern zeigt die archivierte Kopie.
999.000 €
80 m² · 12.473 €/m²
Altbauwohnung, 57,12 m², 2 Zimmer, Balkon und Terrasse, Burggasse, 1070 WienQ4Ähnlichkeit 40vom Markt 08.09.2026
Gleicher Bezirk, gleicher Objekttyp Altbau, ebenfalls mit Freifläche. Abweichung: deutlich kleiner, erkennbar sanierungsbedürftiges Preisniveau, keine Angabe zu Lift. Dient als untere Marktreferenz und zeigt, dass 87,40 m² in saniertem Zustand nicht in dieser Größenordnung zu erwarten sind.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem österreichischen Immobilienportal, Bezirksliste 7. BezirkDie Quelle liefert 35 andere Preise, diesen aber nicht. Das Objekt ist dort nicht mehr zu finden, das Angebot wurde also zurückgezogen oder verkauft. Maßgeblich ist die archivierte Kopie vom Tag der Analyse.
240.000 €
57 m² · 4.202 €/m²
Marktniveau
Diese Zahlen beschreiben den Markt als Ganzes, nicht ein einzelnes Objekt. Sie ordnen dieses Objekt ein und gehen in die Bewertung nicht als Vergleichsobjekt ein.
Preisniveau Eigentumswohnungen 7. Bezirk Neubau, Q1 2026: rund 8.200 € je m² (Premiumsegment Wiens)
8.200 € / m²
Marktstatistik für den gesamten Bezirk, kein Einzelobjekt. Beschreibt das Angebotsniveau über alle Zustandsklassen und dient hier ausschließlich zur Herleitung des Basiswerts von 7.600 € je m² nach Abzug des Angebotsabschlags.
Quelle: Marktbericht zu Wiener Bezirkspreisen, Stand Q1 2026, herausgebende Stelle des Berichts · Q5
Eigentumswohnungen Wien gesamt 2025: 5.512 € je m² im Durchschnitt, durchschnittlicher Kaufpreis 316.157 €, Basis amtliches Grundbuch
5.512 € / m²
Marktstatistik über alle 23 Bezirke und alle Zustandsklassen, kein Einzelobjekt. Zeigt, wie weit der 7. Bezirk über dem Wiener Mittel liegt, und stützt die Höhe des Basiswerts gegen den Vorwurf, er sei zu hoch angesetzt.
Quelle: Auswertung tatsächlicher Kaufverträge aus dem amtlichen Grundbuch, Jahresmarktbericht 2025 · Q6
Belegregister: 40 geprüfte Quellen
Jede konsultierte Quelle trägt ihre eigene Nummer. Die Vergleichsobjekte oben verweisen mit ihrer Q-Nummer hierher, damit Sie jede Angabe selbst nachprüfen können.
- Q14-Zimmer-Altbauwohnung, 93,74 m², 4. Liftstock, 1070 Wien nahe Mariahilfer StraßeVergleichsobjekt
- Q23-Zimmer-Wohnung, 78,95 m² gewichtete Nutzfläche, 3. Liftstock, Balkon, Fernwärme, 1070 WienVergleichsobjekt
- Q3Erstbezug, 80,09 m², 2 Zimmer, Balkon innenhofseitig, Fußbodenheizung, Lift, Begegnungszone NeubaugasseVergleichsobjekt
- Q4Altbauwohnung, 57,12 m², 2 Zimmer, Balkon und Terrasse, Burggasse, 1070 WienVergleichsobjekt
- Q5Preisniveau Eigentumswohnungen 7. Bezirk Neubau, Q1 2026: rund 8.200 € je m² (Premiumsegment Wiens)Vergleichsobjekt
- Q6Eigentumswohnungen Wien gesamt 2025: 5.512 € je m² im Durchschnitt, durchschnittlicher Kaufpreis 316.157 €, Basis amtliches GrundbuchVergleichsobjekt
- Q7U2xU3 Neubaugasse - Wiener LinienQuelle
- Q8Thermisch-energetische Sanierung - Förderungsantrag - Stadt WienQuelle
- Q9401 Eigentumswohnungen im Bezirk 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Aug. 2026Marktdaten
- Q10Wohnung ab 50 m² kaufen in 1070 Wien, Neubau » 11 AngeboteMarktdaten
- Q11Eigentumswohnungen in 1070 Wien,Neubau (Wien 7.,Neubau, Wien) | IMMMOMarktdaten
- Q12Alle Eigentumswohnungen im 7. Bezirk Neubau - Immobilien.netMarktdaten
- Q13Wohnung in Altbau kaufen in 1070 Wien, Neubau » 41 AngeboteMarktdaten
- Q14▷ 29 Altbauwohnungen in 1070 Wien, Neubau auf wohnnet.atMarktdaten
- Q15Wohnung mieten in 1070 Neubau, nur Altbau | DER STANDARD ImmobilienMarktdaten
- Q16Altbauwohnungen zu kaufen nähe Neubaugasse in 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Apr. 2026Marktdaten
- Q171070 Altbau Wohnung KaufenMarktdaten
- Q18Suchergebnisse für "Neubaugasse, 1070 Wien Neubau"Marktdaten
- Q1931 Altbauwohnungen zu mieten im Bezirk 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Jul. 2026Marktdaten
- Q20Immobilienpreis in Wien - Haus, Wohnung & Grundstück nach BezirkMarktdaten
- Q21Immobilienpreise Wien 07. Bezirk - Neubau - Haus, Wohnung und GrundstückMarktdaten
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- Q28Förderungen für den Fenstertausch in Österreich 2026Marktdaten
- Q29Sanierungsbonus 2026 in Österreich - gestoppt!Marktdaten
- Q30Fenstertausch Förderung 2026: Sanierungsbonus für Einzelbauteilsanierung -Marktdaten
- Q31Wohnen fördern - Förderungen, Ansuchen und Darlehen - Stadt WienMarktdaten
- Q32THEWOSAN - Zielsetzung - Wohnfonds WienMarktdaten
- Q33Altbausanierung Förderung Wien 2026 | Alle Zuschüsse & TippsMarktdaten
- Q34Zinshaussanierung Wien: Kosten, Förderungen & Ablauf 2026Marktdaten
- Q35Wohnbauförderung Wien 2026: Zuschüsse & Darlehen | OPTIFINMarktdaten
- Q36Neubaugasse stationMarktdaten
- Q37U-Bahnstation - Neubaugasse – City ABCMarktdaten
- Q38U-Bahn-Station Neubaugasse – WikipediaMarktdaten
- Q39Volkstheater stationMarktdaten
- Q40Wien Neubaugasse (U3): metro timetable | departure & arrivalMarktdaten
Kaufen ja, aber nur mit geregelter Sonderumlage und geklärter Anteilsfrage
EmpfehlungDer faire Marktwert liegt bei 700.112 €. Bieten Sie mit 560.000 € an und gehen Sie nicht über 630.101 €, das ist Ihre Obergrenze; die beiden Sonderumlagenraten von je 6.364 € gehören ausdrücklich zulasten der Verkäuferin in den Vertrag. Unterschreiben Sie nicht, bevor Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten die Zusammenlegung von Top 14 und Top 15 belegen.
Startgebot 560.000 €, Obergrenze 630.101 €
Rechnen Sie offen mit der belegten Fläche: 630.101 € auf 87,40 m² sind 7.209 € je m². Über diese Zahl gehen Sie nicht, auch nicht, wenn die Verkäuferseite auf 94 m² beharrt. Die Differenz zwischen 94 und 87,40 m² ist bei 7.448 € je m² allein 49.157 € an Kaufpreisvorstellung.
Sonderumlage schriftlich zuordnen
Verlangen Sie eine Klausel, dass die Verkäuferin die am 31.03.2027 und 30.09.2027 fälligen Raten von je 6.364 € trägt, oder ziehen Sie 12.728 € vom Kaufpreis ab. Ohne Klausel zahlen Sie, weil die Vorschreibung den zahlt, der zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist.
Anteilsfrage vor der Unterschrift klären
Der Plan spricht von der Zusammenlegung der vormaligen Top 14 und Top 15, der Grundbuchauszug zeigt nur 148/10.000 zu W 14 und weiterhin 68 Objekte. Lassen Sie sich vom Vertragserrichter schriftlich bestätigen, dass der Kaufgegenstand die gesamte genutzte Wohnung von 87,40 m² deckt. Das ist der einzige Punkt in diesem Dossier, der einen Kauf ganz verhindern könnte.
Treuhandabwicklung und Lastenfreistellung
Am Anteil ist ein Pfandrecht mit Höchstbetrag 380.000 € einverleibt. Kaufpreis nur auf ein Treuhandkonto, Freigabe erst gegen Restschuldbestätigung und Löschungserklärung der Bank. Lassen Sie zusätzlich eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung eintragen, die laut Auszug derzeit fehlt.
Folgekosten realistisch ansetzen
Neben dem Kaufpreis von 630.101 € kommen rund 63.955 € Kaufnebenkosten und rund 33.978 € Sanierungsmitte, darin die 12.728 € Sonderumlage. Gesamt 728.034 €. Laufend: Vorschreibung 524,00 € im Monat, plus voraussichtlich rund 44 € bei Anhebung der Rücklage auf den gesetzlichen Mindestbeitrag.
Vor Ort gezielt prüfen
Kellerabteil Nr. 14 auf Feuchte, Salzausblühungen und Geruch kontrollieren, straßenseitige Fenster auf Dichtigkeit und Zustand, Hoffenster und Balkonbrüstung auf Schäden, und den Innenhof zur Tageszeit beobachten, um die Nutzung durch die Nachbarliegenschaft einzuschätzen. Ziehen Sie für die Zusammenlegung und die Elektrik einen Bausachverständigen bei.
Ihre Argumente
- 1Die belegte Wohnnutzfläche beträgt 87,40 m² nach § 17 Abs 2 WEG 2002, nicht 94 m²; Balkon mit 6,80 m² und Kellerabteil mit 4,20 m² sind laut Plan ausdrücklich nicht Teil der Wohnnutzfläche.
- 2Der Energieausweis vom 12.06.2019 weist 78,4 kWh/m²a und damit Klasse C aus; Klasse B ist im Ausweis ausdrücklich nur die Prognose nach der Sanierung und noch nicht erreicht.
- 3Auf Top 14 entfallen 12.728 € an der beschlossenen Sonderumlage, fällig 2027, und die Rücklage sinkt nach der Entnahme von 620.000 € auf 21.200 €, das sind rund 312 € je Objekt.
- 4Die Rücklagenzuführung lag 2025 bei 0,62 € je m² und Monat, der gesetzliche Mindestbeitrag beträgt seit 01.01.2026 1,12 € je m²; eine Anhebung der Vorschreibung ist absehbar.
- 5Im Hof ist seit 1954 eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens zugunsten der Nachbarliegenschaft einverleibt; sie bindet mich als Erwerber ohne meine Zustimmung und mindert die Qualität der hofseitigen Freifläche.
- 6Vergleichbare Altbauwohnungen im Bezirk werden mit 5.331 € je m² angeboten; das Niveau von 10.703 bis 12.474 € je m² erreichen nur Erstbezugsobjekte mit neuer Hülle, nicht ein Haus mit ungedämmter Fassade und Bauphase 2027.
Renovierung & Vermietung
Renovierungsbedarf
Σ 26.228 € – 41.728 €
Vermietungs-Potenzial
Nachhaltig erzielbare Kaltmiete rund 1.350 € im Monat für 87,40 m² in saniertem Zustand mit Balkon und Lift, das sind 15,45 € je m². Bezogen auf den Marktwert von 700.112 € ergibt das eine Bruttorendite von 2,3 Prozent, die Jahresmiete beträgt 16.200 €. Das ist für diese Lage typisch und als Anlage schwach; getragen wird der Preis von Eigennutzern, nicht von der Rendite. Achtung: Bei Vermietung ist wegen des Baujahrs 1897 der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zu prüfen. Dann gilt der Richtwertmietzins, und die frei am Markt erzielbaren 1.350 € liegen mit hoher Wahrscheinlichkeit über der zulässigen Grenze. Rechnen Sie für eine rechtssichere Kalkulation mit dem Wert aus mietrecht.maxKaltmieteMonat, nicht mit der Marktmiete.
Mietpreis-Check · was ist zulässig, was ist üblich
Für Mieter und Vermieter: die zulässige Obergrenze, der marktübliche Wert und die realistische Untergrenze der Kaltmiete. So verhandeln beide Seiten mit klaren Zahlen.
950 €marktüblich
1.350 €zulässige Obergrenze
1.100 €
pro Monat, netto Kaltmiete
Die marktübliche Miete liegt über der gesetzlich zulässigen Obergrenze.
RechtsrahmenBaujahr 1897, damit Baubewilligung weit vor dem 8. Mai 1945: Für eine Vermietung ist der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zu prüfen, der bei Altbauten dieser Bauperiode im Kern gilt, auch bei Wohnungseigentum. In diesem Fall gilt nicht der freie Mietzins, sondern der Richtwertmietzins nach dem Richtwertgesetz. Der amtliche Richtwert für das Bundesland Wien beträgt 6,74 € je m², Stichtag 01.04.2026, verlautbart vom Statistikamt gemäß § 5 Richtwertgesetz; nächste Anpassung 01.04.2027. Dieser Wert ist ein Basiswert ohne Lage-, Ausstattungs- und Befristungszu- und -abschläge und keine Marktmiete. Auf 87,40 m² ergibt der reine Richtwert 589,08 € im Monat; die tatsächlich zulässige Miete liegt wegen Zu- und Abschlägen darüber, der angesetzte Wert von 1.100 € ist das mittlere plausible Szenario und ausdrücklich eine Annahme.
- · Als Erwerber treten Sie nach § 1120 ABGB in einen laufenden Mietvertrag ein; im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist dieser Eintritt nach § 2 MRG zwingend, der Vertrag bleibt mit allen Klauseln bestehen. Diese Wohnung ist derzeit eigengenutzt, prüfen Sie den Zustand vor Übergabe dennoch schriftlich.
- · Eine Miete unter Marktniveau ist ein Wertabschlag, wenn sie nicht anhebbar ist. Im Vollanwendungsbereich gelten Mietzinsgrenzen, außerhalb ist der Mietzins frei vereinbar und wird meist wertgesichert angepasst.
- · Bei einer Befristung ist der Mietzins um 25 Prozent zu vermindern; die gesetzliche Mindestdauer beträgt bei Wohnungen drei Jahre.
- · Übliche Kaution sind zwei bis drei Bruttomieten; sie ist gewinnbringend zu veranlagen und samt Zinsen zurückzuzahlen. Bei einem Kauf tritt der Erwerber in die Kaution ein.
- · Für Mieter wichtig: Eine überhöhte Hauptmiete kann im Vollanwendungsbereich innerhalb von drei Jahren rückgefordert werden. Nach Ablauf dieser Frist ist auch ein an sich berechtigter Anspruch verloren.
- · Umlagefähig sind die Betriebskosten nach dem Katalog des Mietrechtsgesetzes. Die Rücklagenzuführung von 650,31 € im Jahr, die in der Abrechnung 2025 enthalten ist, gehört ausdrücklich nicht dazu und bleibt beim Eigentümer.
- · Verbindlich entscheidet über die zulässige Miethöhe die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten der Stadt Wien, MA 50, sonst das zuständige Bezirksgericht. Die genaue Zulässigkeit ist im Einzelfall zu prüfen, dies ist Orientierung und keine Rechtsberatung.
Orientierung, keine Rechtsberatung. Die genaue Zulässigkeit im Einzelfall prüft eine Mietervereinigung, ein Anwalt oder die Schlichtungsstelle.
3 Förderprogramme passen zu diesem Objekt, mit Höhe und Voraussetzung
Diese aktuellen Programme passen zu Objekt und geplanter Sanierung. Wichtig: Förderungen müssen meist VOR Beginn der Maßnahme beantragt werden.
Thermische Sanierung der Gebäudehülle von Wohnhäusern, also genau die hofseitige Fassaden- und Fenstersanierung, die am 14.03.2026 beschlossen wurde. Antragsteller ist die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung, nicht der einzelne Käufer.
HöheObjektförderung für die Liegenschaft, Höhe abhängig von Maßnahmenumfang und erreichter thermischer Qualität; eine Zusage kann die Sonderumlage von 860.000 € spürbar senken
Voraussetzung: Antrag vor Beginn der Maßnahme, Erfüllung der technischen Mindestanforderungen, Kombination mit Sockel- oder Totalsanierung nicht möglich. Fragen Sie die Verwaltung schriftlich, ob ein Förderantrag gestellt wurde.
Zum Programm →Maßnahmen in der einzelnen Wohnung, etwa Erneuerung der Elektroinstallation, Sanitär- und Heizungsanlagen sowie Wohnungszusammenlegung
HöheInvestitionszuschuss als Anteil der anerkannten Kosten, Größenordnung rund 20 Prozent
Voraussetzung: Antrag vor Beginn der Arbeiten, förderbare Maßnahmen nach den Richtlinien der Wohnbauförderung, Nachweis der Kosten. Für dieses Objekt vor allem bei der Elektro-Nachrüstung relevant.
Zum Programm →Aktuell nur noch der Kesseltausch. Für dieses Objekt ohne Nutzen, weil seit 2011 Fernwärme installiert ist. Der Fenstertausch ist im Bundesprogramm seit 02.02.2026 gestoppt.
HöheFür den Fenstertausch derzeit kein Zuschuss; der Bund hat für 2027 eine Neuauflage mit eigenem Budget für thermische Sanierung angekündigt
Voraussetzung: Antrag grundsätzlich vor Beginn der Maßnahme. Wenn Sie einen straßenseitigen Fenstertausch planen und nicht dringend brauchen, kann Warten auf die angekündigte Neuauflage 2027 sinnvoll sein.
Angaben ohne Gewähr, Programme und Konditionen ändern sich. Verbindlich ist die jeweilige offizielle Programmseite.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
3 von 10 · Bank-Analyse
Bank-Analyse & Beleihungswert
BeleihungslogikNachhaltiger Wert nach Bankenlogik, rund 21 Prozent unter dem Marktwert von 700.112 €. Der Abschlag liegt im mittleren Bereich der üblichen 10 bis 25 Prozent. Dafür sprechen die stabile Lage im 7. Bezirk, der 2024 getauschte und bezahlte Lift, die Fernwärme und die belegte Nutzfläche von 87,40 m² aus einem baubehördlich behandelten Plan. Dagegen sprechen der Energiestand Klasse C mit ungedämmter Außenwand, die Rücklage von nur 21.200 € nach der beschlossenen Entnahme, der Sonderumlagen-Anteil von 12.728 € und die offene Frage, ob die Zusammenlegung von Top 14 und Top 15 grundbücherlich nachgezogen ist. Der zuletzt genannte Punkt ist für eine Bank kein Preisabschlag, sondern eine Bedingung: Ohne Klärung wird kein Pfandrecht bestellt. Spekulation auf weitere Wertsteigerung durch den U-Bahn-Ausbau ist im Beleihungswert nicht enthalten.
Ertragswert-Herleitung
Angesetzt wird nicht die Marktmiete von 1.350 €, sondern eine dauerhaft und rechtssicher erzielbare Miete von 1.150 € im Monat, weil bei Baujahr 1897 der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und damit der Richtwertmietzins greifen dürfte; der Richtwert für Wien beträgt 6,74 € je m², Stichtag 01.04.2026, verlautbart vom Statistikamt nach § 5 Richtwertgesetz. Rohertrag 13.800 € im Jahr. Bewirtschaftungskosten 22 Prozent, also 3.036 €, darin Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung und Mietausfallwagnis; die Rücklagenzuführung von 650,31 € im Jahr ist nicht umlagefähig und hier enthalten. Jahresreinertrag 10.764 €. Liegenschaftszins 2,5 Prozent für Wohnen in einer nachfragestarken innerstädtischen Lage. Ertragswert 10.764 / 0,025 = 430.560 €. Der Ertragswert liegt damit deutlich unter dem Marktwert von 700.112 €. Das ist für Wiener Altbau im Vollanwendungsbereich typisch: Den Preis tragen Eigennutzer, nicht die Rendite. Eine Bank, die überwiegend auf den Ertragswert abstellt, wird bei einer reinen Anlagefinanzierung deutlich mehr Eigenkapital verlangen.
Cashflow-Realität / Monat
Kauf zum konservativen Wert und zur empfohlenen Obergrenze von 630.101 €, Eigenkapitalquote 25 Prozent, also 146.465 € Eigenkapital und ein Darlehen von 439.395 €. Annuität bei 3,9 Prozent Fixzins und 30 Jahren Laufzeit, Kaufnebenkosten von 38.667 € aus Eigenmitteln bezahlt. Vermietung zur nachhaltig und rechtssicher erzielbaren Miete von 1.150 € netto im Monat. Kosten: nicht umlagefähige Verwaltung, die Rücklagenzuführung von 54,19 € und eine eigene Instandhaltungsvorsorge, zusammen 190 € im Monat.
Stresstests: was passiert, wenn es schlecht läuft
Ehrliche Gesamtinvestition
Empfohlene Verhandlungsobergrenze und Kaufannahme: 630.101 €, das ist der konservative Wert, also der Marktwert von 700.112 € abzüglich des Sicherheitsabschlags von 10 Prozent. Kaufnebenkosten 63.955 €, darin Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr sowie Vertragserrichtung, Treuhandschaft und Beglaubigungen; eine Maklerprovision ist nicht angesetzt, weil hier direkt zwischen Eigentümerin und Käufer verhandelt wird. Sanierungsmitte 33.978 €, das ist die Mitte der Spanne von 26.228 bis 41.728 €, darin der Sonderumlagen-Anteil von 12.728 €, die straßenseitigen Fenster, die Elektroprüfung und die Auffrischung nach Übernahme. Summe 630.101 + 63.955 + 33.978 = 728.034 €. Über die Obergrenze von 630.101 € hinaus sollte kein Kaufpreis gezahlt werden, in keinem Zielkorridor und in keiner Verhandlungsrunde.
Typische Bank-Auflagen für dieses Objekt
- → Vorlage von Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten, damit der Kaufgegenstand die 87,40 m² deckt, bevor das Pfandrecht bestellt wird
- → Nachweis, wer die beiden Sonderumlagenraten von je 6.364 € trägt, gegebenenfalls Einbehalt in dieser Höhe
- → Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung und gesicherte Löschung des Pfandrechts über 380.000 € vor Auszahlung
- → Treuhandabwicklung über den Vertragserrichter, Kaufpreisfreigabe erst nach Lastenfreistellung
- → Bestätigung der Hausverwaltung über Rücklagenstand, laufende Vorschreibung und offene Beiträge des Voreigentümers
- → Höhere Eigenkapitalquote oder kürzere Laufzeit, wenn die Finanzierung als Anlage und nicht zur Eigennutzung erfolgt
- → Bewertung durch einen bankeigenen Gutachter mit Innenbesichtigung, insbesondere wegen der Kellerfeuchte im Haus
Lage, Objekttyp und Substanz sind bankfähig: innerstädtische Toplage, Wohnungseigentum, Lift, Fernwärme, belegte Fläche, vollständiger Grundbuchauszug ohne Wohnrecht, Fruchtgenuss, Vorkaufsrecht oder Veräußerungsverbot am Anteil. Auflagen entstehen aus drei Punkten: der offenen Nutzwertfrage nach der Zusammenlegung, der beschlossenen Sonderumlage von 12.728 € und der auf 21.200 € reduzierten Rücklage der Gemeinschaft. Der Ertragswert von 430.560 € liegt weit unter dem Marktwert, was bei Anlagefinanzierung die Beleihungsquote drückt. Für einen Durchschnittskäufer mit 25 Prozent Eigenkapital und Eigennutzung ist die Finanzierung machbar, aber nicht geschenkt.
Dokumenten-Prüfung
- · Liegenschaft EZ 1247, KG 01006 Neubau, 68 Wohnungseigentümer, anwesend oder vertreten 39 Objekte mit 6.842 von 10.000 Nutzwertanteilen
- · TOP 3: Beschluss der hofseitigen Fassaden- und Fenstersanierung zu brutto 1.480.000 €, Finanzierung 620.000 € aus der Rücklage und 860.000 € Sonderumlage in zwei Raten zu je 430.000 €, fällig 31.03.2027 und 30.09.2027, Verteilung nach Nutzwertanteilen
- · TOP 3 angenommen mit 5.914 von 6.842 anwesenden Anteilen, 641 dagegen, 287 Enthaltungen; Baubeginn 2. Quartal 2027, Fertigstellung 4. Quartal 2027 in Aussicht gestellt
- · TOP 4: Lifttausch 2024 abgeschlossen und vollständig bezahlt, Schlussrechnung 214.600 €, keine Nachforderungen
- · TOP 5: Dachboden 2023 verkauft, Erlös 1.150.000 €, zur Gänze der Rücklage zugeführt, Ausbau auf Kosten der Käuferin
- · TOP 6: wiederkehrende Feuchtigkeitserscheinungen an der Kellerwand bei Top 22, Gutachten bis Juni 2026 beauftragt
- · TOP 8: Ergänzung der Hausordnung zu Mülltrennung im Hof und Nutzung des Fahrrad- und Kinderwagenabstellraums, angenommen
- · Anfechtungsfrist: ein Monat ab Zustellung des Protokolls beim zuständigen Gericht nach § 24 Abs 6 WEG 2002
- ⚠ Auf Top 14 entfallen aus der Sonderumlage exakt 12.728 €, zahlbar in zwei Raten 2027; wer zahlt, richtet sich nach dem Eigentum zum Fälligkeitszeitpunkt und muss im Kaufvertrag geregelt werden
- ⚠ 641 Gegenstimmen und 287 Enthaltungen bei TOP 3: bei Zustellungsmängeln ist eine Anfechtung nicht von vornherein ausgeschlossen, der Stand ist beim Verwalter zu erfragen
- ⚠ Die Feuchtigkeitsursache im Keller ist offen; unmittelbar nach Leerung der Rücklage droht daraus die nächste Maßnahme
- ⚠ Baustellenphase 2027 hofseitig, überlagert vom Dachgeschoßausbau, betrifft Balkon und Hoffenster von Top 14 direkt
- · Anfangsstand 01.01.2025: 598.400 €, Zuführung 2025: 61.300 €, Entnahmen 2025: 18.500 € (Dachrinne 11.200 €, Kellerabgang 7.300 €), Endstand 31.12.2025: 641.200 €
- · Nach der beschlossenen Entnahme von 620.000 € verbleiben 21.200 €, laut Dokument rund 312 € je Objekt
- · Die Rücklage wird auf einem gesonderten, der Liegenschaft gewidmeten Konto getrennt vom Vermögen der Verwaltung geführt
- · Die Entnahme wird mit Baubeginn im 2. Quartal 2027 fällig, die endgültige Verrechnung der Sonderumlage erfolgt in den Jahresabrechnungen 2027 und 2028
- ⚠ Restrücklage nach Entnahme von 21.200 € für ein Haus mit 68 Objekten und Baujahr 1897: praktisch kein Puffer, anteilig auf 148/10.000 nur 313,76 €
- ⚠ Der auf den Anteil entfallende Rücklagenwert sinkt von 9.489,76 € auf 313,76 €; dieser Vermögensverlust geht mit dem Wohnungseigentum auf den Erwerber über, ein Ausscheiden gibt keine Beiträge zurück
- ⚠ Jede unvorhergesehene Maßnahme führt in den Jahren 2027 und 2028 zwangsläufig zu einer weiteren Sonderumlage
- · Objekt Top 14, 4. Stock, Nutzwertanteil 148/10.000, Wohnnutzfläche laut Dokument 87,4 m², Eigentümerin Maria Hofstetter
- · Gesamtkosten der Liegenschaft 2025: 412.880 €, Anteil Top 14: 6.110,62 € im Jahr, 509,22 € im Monat
- · Größte Posten im Anteil: Hausbetreuung 1.924,00 €, Wasser und Kanal 1.117,40 €, Verwaltungshonorar 724,61 €, Rücklagenzuführung 650,31 €, Versicherung 512,08 €, Grundsteuer 394,12 €, Lift 248,64 €
- · Monatliche Vorschreibung 2026: 524,00 €, laut Dokument bereits unter Berücksichtigung der laufend zu bildenden Rücklage für die Sanierung und der allgemeinen Kostensteigerung
- · Abrechnungssaldo 2025: Ist-Kosten 6.110,62 €, Akontozahlungen 5.923,18 €, Nachzahlung 187,44 €
- ⚠ Die Rücklagenzuführung entspricht laut Dokument 0,62 € je m² und Monat und liegt damit unter dem seit 01.01.2026 geltenden Mindestbeitrag von 1,12 € je m² nach § 31 Abs 5 WEG 2002; für 87,40 m² wären 97,89 € statt 54,19 € im Monat zu dotieren
- ⚠ Die Abrechnung bestätigt 87,4 m² als Rechenbasis und widerspricht damit der Verkäuferangabe von 94 m²
- ⚠ Offene Nachzahlung von 187,44 € aus der Abrechnung 2025, fällig mit der nächsten Vorschreibung; Zahlungsstand vor Kauf klären
- ⚠ Bei Vermietung ist die Rücklagenzuführung von 650,31 € im Jahr nicht auf den Mieter umlegbar
- · EZ 1247, Grundstück 1188/2, Baufläche Gebäude, 1.043 m², Wohnungseigentum nach WEG 2002 mit 68 Objekten, davon 7 Geschäftslokale im Erdgeschoß
- · B-LNR 14: 148/10.000-Anteile, verbunden mit Wohnungseigentum an W 14 (Top 14, 4. Stock), Eigentümerin Maria Hofstetter, geb. 1971, Erwerbsgrund Kaufvertrag vom 08.11.2018, Einverleibung TZ 4562/2018
- · C-Blatt der Liegenschaft, C-LNR 3: Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhof zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft EZ 1251, eingetragen 1954, TZ 118/1954
- · C-Blatt des Anteils, C-LNR 5: Pfandrecht Höchstbetrag 380.000 € für ein Kreditinstitut, einverleibt 14.11.2018, TZ 4563/2018
- · Keine Anmerkung einer Bauführung zum Anteil, keine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung, keine Anmerkung einer Klage nach § 27 Abs 2 WEG 2002
- · Kein Wohnrecht, kein Fruchtgenussrecht, kein Vorkaufsrecht, kein Belastungs- und Veräußerungsverbot und keine Reallast am Anteil eingetragen
- ⚠ Die eingetragene Dienstbarkeit über den Innenhof bindet den Erwerber nach § 481 Abs 1 ABGB ohne dessen Zustimmung und ohne dessen Kenntnis; in den Angaben zum begrünten Innenhof ist sie nicht erwähnt
- ⚠ Der Auszug führt weiterhin 68 Objekte und für W 14 nur 148/10.000, während der Einreichplan eine Zusammenlegung von Top 14 und Top 15 beschreibt; die Anteile 1 bis 13 und 15 bis 68 sind ausdrücklich nicht dargestellt, die Nutzwertfrage bleibt damit offen
- ⚠ Das Pfandrecht über 380.000 € muss vor Kaufpreisfreigabe gesichert gelöscht werden; ohne eingetragene Rangordnung ist der Zwischenerwerb ungesichert
- ⚠ Der Auszug ist vom 02.09.2026 und gibt nur den Stand dieses Tages wieder; ein tagesaktueller Auszug unmittelbar vor Unterschrift ist erforderlich
- · Gebäude Neubaugasse 68, Baujahr 1897, Gründerzeit-Wohnhaus, 68 Wohnungseigentumsobjekte; Umfang ausdrücklich gesamtes Gebäude, nicht objektbezogen
- · Ausstellungsdatum 12.06.2019, gültig bis 12.06.2029, damit die Vorlagepflicht nach EAVG 2012 erfüllt
- · HWB 78,4 kWh/m²a in Klasse C, fGEE 1,08 in Klasse C, Primärenergiebedarf 121,6 kWh/m²a, CO2-Emissionen 24,3 kg/m²a
- · U-Werte Bestand: Außenwand ungedämmt 1,32, Fenster (Verbund- oder Kastenfenster, teils erneuert) 1,40, oberste Geschoßdecke 0,22, Kellerdecke 0,94 W/m²K
- · Heizung Fernwärme Wien, Anschluss seit 2011, Übergabestation im Keller, Warmwasser zentral über Fernwärme
- · Prognose nach der hofseitigen Sanierung: rund 46 kWh/m²a, Klasse B, ausdrücklich ohne Ersatz eines neuen Ausweises nach Fertigstellung
- ⚠ Die Verkäuferangabe Klasse B trifft nicht den Bestand: belegt ist Klasse C mit 78,4 kWh/m²a, die markierte Klasse B ist die Sanierungsprognose
- ⚠ Der Ausweis ist ein Gebäude-Ausweis und bildet die Wohnungssanierung von 2018 nicht objektbezogen ab; für eine spätere Vermietung oder einen Weiterverkauf ist ein aktueller Ausweis nötig
- ⚠ Außenwand mit U 1,32 und Fenster mit 1,40 W/m²K sind schwache Bauteile; die straßenseitigen Fenster bleiben vom Sanierungsbeschluss unberührt
- ⚠ Der Ausweis läuft am 12.06.2029 ab; bis dahin ist ohnehin ein neuer zu erstellen
- · Wohnnutzfläche gesamt 87,40 m², ermittelt nach § 17 Abs 2 WEG 2002; Räume: Vorraum 8,10, Wohnküche 31,20, Zimmer 1 19,80, Zimmer 2 14,60, Bad 7,20, WC 1,70, Abstellraum 4,80 m²
- · Nebenflächen ausdrücklich nicht in der Wohnnutzfläche: Balkon hofseitig 6,80 m², Kellerabteil Nr. 14 mit 4,20 m²
- · Lichte Raumhöhe 3,18 m
- · Planinhalt: Grundriss 4. Obergeschoß, Top 14, Wohnungszusammenlegung der vormaligen Top 14 und Top 15
- · Eingereicht bei der Baupolizei, Bezirksstelle für den 7., 8. und 9. Bezirk, Geschäftszahl MA 37/1070-118/2018, Bescheiddatum 22.05.2018
- ⚠ Die belegte Fläche von 87,40 m² liegt 6,60 m² oder 7,0 Prozent unter der genannten Angabe von 94 m²; der Unterschied entspricht in etwa dem Balkon, der laut Plan gerade nicht zur Wohnnutzfläche zählt
- ⚠ Die Zusammenlegung zweier Objekte ist grundbücherlich nicht nachvollziehbar; Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag fehlen
- ⚠ Der Auszug enthält nur die Raumtabelle, keine maßstäbliche Zeichnung; die Anordnung der Räume ist aus den Maßen rekonstruiert
- ⚠ Zur Bauführung liegt der Bescheid vor, eine Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung ist nicht Teil der Unterlagen
- · Regelt die Zuordnung von Zubehör, die Kostentragung für Fenster und Balkone sowie Sondernutzungsrechte
- · Nach § 20 Abs 3 und § 31 WEG 2002 vom Verkäufer beziehungsweise Verwalter geschuldet, nicht bloß wünschenswert
- ⚠ Ohne diesen Vertrag bleibt offen, ob die straßenseitigen Fenster allgemeine Teile sind und wer sie zahlt
- ⚠ Ohne diesen Vertrag ist auch nicht belegt, ob Balkon und Kellerabteil dem Anteil 148/10.000 zugeordnet sind
- · Belegt, welcher Nutzwert dem zusammengelegten Objekt zukommt und ob der Anteil von 148/10.000 die 87,40 m² deckt
- ⚠ Dies ist der schwerwiegendste offene Punkt des ganzen Vorgangs. Solange nicht geklärt ist, ob ein Anteil der vormaligen Top 15 noch gesondert besteht, ist der Kaufgegenstand nicht abschließend bestimmt
- ⚠ Ein Kaufvertrag sollte ohne diese Klärung nicht unterschrieben werden
- · Belegt, dass der bewilligte Umbau ordnungsgemäß abgeschlossen und der Bestand konsensgemäß ist
- ⚠ Ein Bau, der von der Bewilligung abweicht, genießt keinen Bestandsschutz; ein Beseitigungsauftrag nach § 129 Bauordnung für Wien kann auch gegen den späteren Käufer ergehen
- ⚠ Die Konsensprüfung, also der Abgleich von Bauakt und tatsächlichem Bestand, ist hier wegen der Zusammenlegung zentral
- · Zeigen, welche weiteren Maßnahmen diskutiert oder vorbereitet sind und wie die Rücklage künftig dotiert wird
- ⚠ Ohne die Vorjahresprotokolle bleibt offen, ob bereits weitere Maßnahmen angekündigt wurden, etwa Steigleitungen oder straßenseitige Fassade
- ⚠ Ohne Wirtschaftsplan ist nicht prüfbar, ob der gesetzliche Mindestbeitrag zur Rücklage ab 2026 eingehalten wird
- · Weist offene Beiträge des Voreigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus
- ⚠ Ein Schuldbeitritt des Erwerbers besteht nicht, aber das Vorzugspfandrecht nach § 27 WEG 2002 kann wirken, wenn binnen sechs Monaten Klage erhoben und die Anmerkung im Grundbuch beantragt wurde
- ⚠ Besonders hart trifft es den Ersteher in einer Zwangsversteigerung, der rückständige Forderungen der letzten fünf Jahre ohne Anrechnung auf das Meistbot übernehmen kann; für einen freihändigen Kauf ist das nicht der Fall, die Bestätigung schafft dennoch Klarheit
- · Belegen Umfang und Qualität der Sanierung, die mit einem Zuschlag von 4 Prozent in die Bewertung eingeht
- ⚠ Ohne Nachweis bleibt der Sanierungsumfang eine Behauptung, insbesondere zu Elektrik, Steigleitungen und Abdichtung im Bad
- ⚠ Gewährleistungsfristen aus 2018 sind bei Bauleistungen regelmäßig abgelaufen; Mängel gehen dann zu Ihren Lasten
- · Laut Protokoll TOP 6 bis Juni 2026 beauftragt, Ergebnis nicht vorgelegt
- ⚠ Eine Kellerabdichtung ist bei geleerter Rücklage ein unmittelbarer Kandidat für die nächste Sonderumlage
- ⚠ Auch das eigene Kellerabteil Nr. 14 mit 4,20 m² kann betroffen sein
- · Erforderlich für die lastenfreie Übertragung des Anteils
- ⚠ Ohne gesicherte Löschung darf kein Kaufpreis freigegeben werden
- ⚠ Für die Verkäuferseite kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen; das ist ein Punkt, der die Preisverhandlung beeinflusst
Vor dem Kauf fragen: 15 Fragen an Verkäufer und Hausverwaltung
- Wurde nach der Zusammenlegung der vormaligen Top 14 und Top 15 der Nutzwert neu festgesetzt, und existiert für die frühere Top 15 noch ein eigener Miteigentumsanteil?
- Liegt die Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung zur Bauführung MA 37/1070-118/2018 vor, und stimmt der Bestand mit dem genehmigten Plan überein?
- Wie hoch ist der auf 148/10.000 entfallende Anteil an der Sonderumlage von 860.000 €, und wer trägt die Raten vom 31.03.2027 und 30.09.2027?
- Wurde der Beschluss vom 14.03.2026 nach § 24 Abs 6 WEG 2002 angefochten, und ist die Monatsfrist ab Zustellung des Protokolls abgelaufen?
- Erreicht die Vorschreibung 2026 von 524,00 € den gesetzlichen Mindestbeitrag zur Rücklage von 1,12 € je m² und Monat, und wie ist der Betrag aufgeschlüsselt?
- Welche weiteren Maßnahmen sind über die hofseitige Fassade hinaus geplant oder diskutiert, insbesondere straßenseitige Fassade, Fenster, Steigleitungen und Kellerabdichtung?
- Liegt das nach TOP 6 bis Juni 2026 zugesagte Gutachten zur Feuchtigkeit im Kellerbereich vor, und mit welcher Ursache und welchen Kosten ist zu rechnen?
- Bestehen zum Anteil B-LNR 14 offene Beiträge gegenüber der Eigentümergemeinschaft, und ist die Nachzahlung von 187,44 € aus der Abrechnung 2025 beglichen?
- Wurde für die thermische Sanierung ein Förderantrag bei der Wiener Wohnbauförderung gestellt, und wie wirkt eine Zusage auf die Sonderumlage?
- Welchen Inhalt und welchen Umfang hat die Dienstbarkeit C-LNR 3, TZ 118/1954, und wie wird der Innenhof durch die Nachbarliegenschaft tatsächlich genutzt?
- Wie ist die Kostentragung für Fenster im Wohnungseigentumsvertrag geregelt, allgemeine Teile oder Wohnungseigentümer?
- Welche Restschuld besteht zum Pfandrecht über 380.000 €, und liegt eine Löschungserklärung der Gläubigerin vor?
- Welche Arbeiten wurden 2018 im Zug der Generalsanierung ausgeführt, gibt es Rechnungen, Gewährleistungsansprüche und einen Elektrobefund?
- Welchen Bauzeitplan hat die Käuferin des Dachbodens, und ist eine Vereinbarung über Lärm, Zutritt und Schadenshaftung mit der Gemeinschaft getroffen?
- Ist die Wohnung frei von Mietverhältnissen, und ab wann kann die Übergabe erfolgen?
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4 von 10 · Grundriss & 3D
Grundriss & 3D-Modell
Die Räume im Plan ergeben zusammen 95 m² Wohnfläche. Das Inserat nennt 94 m², das passt zusammen.
Dazu kommen 6,8 m² Freifläche (Balkon). Freifläche zählt nicht zur Wohnfläche und wird beim Preis pro Quadratmeter nicht mitgerechnet.
Raumaufteilung aus dem Original-Grundriss übernommen. Grundlage ist das Raumbuch zum Einreichplan-Auszug, Planstand 04.04.2018, Maßstab 1:100, mit den dort gedruckten Raummaßen und Flächen. Alle Raumflächen sind belegt und unverändert übernommen, Summe 87,40 m² Wohnnutzfläche nach § 17 Abs 2 WEG 2002. Balkon 6,80 m² und Kellerabteil 4,20 m² sind laut Plan nicht in der Wohnnutzfläche enthalten; das Kellerabteil liegt außerhalb der Wohnung und ist daher nicht gezeichnet. Die Anordnung der Räume zueinander ist aus den Maßen des Raumbuchs rekonstruiert, da der Auszug nur die Tabelle und keine maßstäbliche Zeichnung enthält; die Zeichnung ist insoweit nicht als Aufmaßplan zu verstehen.
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Laden Sie den echten Grundriss als Foto oder PDF hoch. Scan my Home liest die tatsächliche Raumaufteilung daraus ab und ersetzt die Schätzung. 2D-Plan, 3D-Modell und das Gutachten-PDF werden sofort genauer.
Aus dem Plan und den Fotos: Räume, Flächen und ihre Lage zueinander.
Effizienz
Stärken
- + Sehr geringe Verkehrsfläche: 8,10 m² Vorraum bei 87,40 m² Nutzfläche, das sind 9,3 Prozent
- + Großer, zusammenhängender Hauptraum mit 31,20 m² Wohnküche
- + Zimmer 1 mit 21 m² ist voll möblierbar und teilbar
- + Bad mit 8 m² und separates WC mit 1,70 m², getrennte Funktionen
- + Abstellraum mit 4,80 m² innerhalb der Wohnung, im Altbau selten
- + Lichte Raumhöhe 3,18 m in allen Räumen
Schwächen
- − Nur zwei abgeschlossene Zimmer auf 87,40 m², für eine Familie mit zwei Kindern zu wenig
- − Küche ist in den Hauptraum integriert, kein separater Essbereich abtrennbar
- − WC mit 1,70 m² sehr knapp bemessen
- − Der Balkon mit 6,80 m² ist nur über die Wohnküche erschlossen, kein Zugang von einem Zimmer
Verbesserungen
- → Zimmer 1 mit 21 m² durch eine Trennwand in zwei Räume von je rund 9,9 m² teilen und so eine echte Drei-Schlafzimmer-Wohnung schaffen; bei 3,18 m Raumhöhe bleibt jeder Teilraum belichtbar, Fensterachsen vorher prüfen
- → Abstellraum mit 4,80 m² zu einem Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschine und Trockner ausbauen und dadurch Fläche im Bad freispielen
- → Bad und WC zusammenlegen prüfen, wenn ein zweiter Sanitärraum am Zimmertrakt entsteht
- → Innenliegenden Sonnenschutz am Balkonaustritt ergänzen, solange die Fassade eingerüstet ist
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5 von 10 · Lage
Lage-Bericht
Lage und Luftbild
Öffentliche Verkehrsmittel
U3 Neubaugasse ca. 250 m, rund 3 Gehminuten; die Station liegt an der Grenze zum 6. Bezirk und wird zum Umsteigeknoten U2/U3 ausgebaut
QuelleNahversorgung
Supermärkte und täglicher Bedarf entlang der Neubaugasse in ca. 150 bis 300 m, Vollversorgung an der Mariahilfer Straße in ca. 400 m
QuelleSchule und Kinderbetreuung
Volksschule und Kindergarten im Bezirk Neubau in ca. 400 bis 700 m Gehdistanz, weiterführende Schulen im 6. und 7. Bezirk
Grünfläche und Park
Begrünter Innenhof am Objekt selbst, Weghuberpark und MuseumsQuartier in ca. 700 bis 900 m
Autobahnanschluss
Auffahrt A1 Richtung Westen über den Gürtel in ca. 3,5 km, Gürtel selbst in ca. 1,3 km
Lärm
Straßenseitig mäßig bis laut, da Geschäftsstraße mit Lieferverkehr und Fußgängerfrequenz, jedoch Begegnungszone mit reduzierter Geschwindigkeit; die bewertete Wohnung ist mit Balkon zum Innenhof orientiert, dort ruhig. Zu prüfen ist die Hofnutzung durch die Nachbarliegenschaft aufgrund der eingetragenen Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens.
Radon
Amtliche Einstufung für die Gemeinde Wien: kein Radonvorsorgegebiet, kein Radonschutzgebiet
Widmung
Gemischtes Baugebiet, Bauklasse 2; Schutzzone nach der Bauordnung für Wien, Bereich 7. Neubau
Mikrolage
Neubaugasse 68 liegt im südlichen Teil der Neubaugasse zwischen Burggasse und Mariahilfer Straße, in der verkehrsberuhigten Begegnungszone. Das unmittelbare Umfeld ist eine dichte innerstädtische Geschäfts- und Gastronomielage mit Einzelhandel im Erdgeschoß, im Haus selbst sind 7 der 68 Objekte Geschäftslokale im Erdgeschoß. Die Wohnung liegt im 4. Stock mit Balkon zum begrünten Innenhof und ist damit vom Straßenbetrieb abgewandt. Die amtliche Widmungsauskunft weist gemischtes Baugebiet, Bauklasse 2 aus, dazu eine Schutzzone nach der Bauordnung für Wien im Bereich 7. Neubau.
Makrolage
Wien, 7. Bezirk Neubau, gehört zu den nachfragestärksten Wohnbezirken der Stadt und wird in aktuellen Marktberichten dem Premiumsegment mit rund 8.200 € je m² zugeordnet, klar über dem Wiener Mittel von 5.512 € je m² aus der amtlichen Kaufpreisauswertung 2025. Der Bezirk ist von Gründerzeitsubstanz geprägt, Neubauflächen sind knapp, das Angebot besteht überwiegend aus Bestandsobjekten. Die Nachfrage ist breit getragen von Eigennutzern und Anlegern, was Preisrückgänge in dieser Lage historisch dämpft.
Entwicklung
Der 7. Bezirk zeigt laut Bezirks-Preisspiegeln 2025 und 2026 eine steigende Tendenz; die Zahl der Kaufakte in Wien stieg 2025 laut der Auswertung aus dem amtlichen Grundbuch um 24,7 Prozent, der Gesamttransaktionswert auf 4,19 Milliarden Euro. Am Objekt wirken zwei Entwicklungen gleichzeitig: der U-Bahn-Ausbau zum Knoten U2/U3, der die Lage dauerhaft stärkt, und die eigene Bauphase 2027 mit Fassadensanierung und Dachgeschoßausbau, die kurzfristig belastet und mittelfristig den Energieausweis von Klasse C auf Klasse B verbessern soll.
Infrastruktur
Baugenehmigungen prüfen
Zuständig ist die Magistratsabteilung 37, Baupolizei, Bezirksstelle für den 7., 8. und 9. Bezirk. Für dieses Objekt liegt bereits ein Nachweis vor: Die Wohnungszusammenlegung wurde unter der Geschäftszahl MA 37/1070-118/2018 eingereicht, das Bescheiddatum ist der 22.05.2018, Planverfasserin und Planstand 04.04.2018 sind im Auszug genannt. Fordern Sie dort gegen Nachweis Ihres rechtlichen Interesses, in der Praxis über den Verkäufer oder mit dessen Vollmacht, die vollständige Bauakteneinsicht an: Baubewilligungsbescheid vom 22.05.2018 im Volltext, den genehmigten Einreichplan des 4. Obergeschoßes sowie die Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung zur Zusammenlegung. Ein Bau, der ohne Bewilligung errichtet wurde oder von ihr abweicht, genießt keinen Bestandsschutz; die Baubehörde kann nach § 129 Bauordnung für Wien einen Beseitigungsauftrag auch gegen den späteren Käufer erlassen. Deshalb ist der Abgleich von Bauakt und tatsächlichem Bestand vor Ort, die Konsensprüfung, hier zentral, insbesondere weil die genutzte Wohnung aus zwei früheren Objekten entstanden ist. Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sowie die Schutzzone sind über den digitalen Widmungsplan der Stadt Wien und beim Bauamt einsehbar; die amtliche Auskunft für diese Adresse lautet gemischtes Baugebiet, Bauklasse 2, Schutzzone Bereich 7. Neubau.
Kein zentrales öffentliches Baugenehmigungsregister — Einsicht in konkrete Baubewilligungen beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde/Magistrat (Wien: MA 37, Bauakte teils via wien.gv.at). Statistische Baubewilligungsdaten: Statistik Austria, Baubewilligungen (https://www.statistik.at/statistiken/menschen-und-gesellschaft/wohnen/wohnungsbestand-gebaeude-und-neubau)
Belege
- · Amtliches Register (5)
- · Norm oder Richtlinie
- · Marktbericht (2)
- · Fachquelle (6)
Behörden-Check · was Scan my Home für Sie geprüft hat
Scan my Home hat die amtlich relevanten Punkte aktiv recherchiert: was öffentlich auffindbar ist, was das Ergebnis war und welches Dokument die volle Antwort liefert.
Amtliche Auskunft für diese Adresse: gemischtes Baugebiet, Bauklasse 2, sowie Schutzzone nach der Bauordnung für Wien, Bereich 7. Neubau. Die Nutzung als Wohnung ist damit widmungskonform, Eingriffe in das äußere Erscheinungsbild sind wegen der Schutzzone bewilligungs- und gestaltungspflichtig. Für die Wohnung selbst ist die Zusammenlegung baubehördlich behandelt, Geschäftszahl MA 37/1070-118/2018, Bescheiddatum 22.05.2018. In öffentlichen Quellen nicht gefunden wurde eine Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung zu dieser Bauführung; im Grundbuchauszug ist zum Anteil B-LNR 14 auch keine Anmerkung einer Bauführung eingetragen. Aus dem Fehlen dieser Angabe folgt nicht, dass sie nicht existiert.
Sie brauchen: Beantragen Sie Akteneinsicht bei der Magistratsabteilung 37, Baupolizei, Bezirksstelle für den 7., 8. und 9. Bezirk, unter Angabe der Adresse Neubaugasse 68, 1070 Wien, des Objekts Top 14 und der Geschäftszahl MA 37/1070-118/2018. Verlangen Sie Bescheid, genehmigten Einreichplan und die Fertigstellungsanzeige. Legen Sie eine Vollmacht der Eigentümerin bei, das beschleunigt die Einsicht erheblich. Zusätzlich einen aktuellen Auszug aus dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan über den digitalen Widmungsplan der Stadt Wien ausdrucken.
Der Energieausweis liegt vor: ausgestellt am 12.06.2019, gültig bis 12.06.2029, HWB 78,4 kWh/m²a und fGEE 1,08, beides Klasse C, Primärenergiebedarf 121,6 kWh/m²a, CO2-Emissionen 24,3 kg/m²a. Er ist ausdrücklich ein Gebäude-Energieausweis für das gesamte Haus und nicht objektbezogen. Die Angabe der Verkäuferseite von Klasse B entspricht nicht dem Bestand, sondern der im Ausweis genannten Prognose von rund 46 kWh/m²a nach Durchführung der hofseitigen Sanierung.
Sie brauchen: Der Verkäufer schuldet den Ausweis nach §§ 3 bis 5 EAVG 2012, Vorlage spätestens bei der Besichtigung und Aushändigung binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss; bei Verstoß droht eine Verwaltungsstrafe bis zu 1.500 €. Verlangen Sie das Original des Ausweises EA-2019-1147 zur Ausfolgung und vereinbaren Sie im Kaufvertrag, dass nach Fertigstellung der Sanierung 2027 ein neuer Ausweis auf Kosten der Gemeinschaft erstellt wird. Bestehen Sie darauf, dass im Vertrag Klasse C und nicht Klasse B steht.
Für die Gemeinde Wien liegt eine amtliche Radoneinstufung vor: kein Radonvorsorgegebiet und kein Radonschutzgebiet. Zu Hochwasser- oder anderen Gefahrenzonen an dieser Adresse wurde keine amtliche Auskunft eingeholt; die Lage ist innerstädtisch, weit von der Donau, ein Starkregenrisiko im Hof und im Keller ist damit nicht ausgeschlossen. In öffentlichen Quellen wurde für diese Adresse kein Gefahrenzonenbefund gefunden. Daraus folgt nicht, dass keiner besteht.
Sie brauchen: Prüfen Sie die Naturgefahren-Übersichtskarte HORA für die Adresse Neubaugasse 68, 1070 Wien; in der Lage-Karte dieses Dossiers können Sie Hochwasser-, Lärm- und Widmungsebenen über das Ebenen-Symbol oben rechts direkt am Objekt einblenden. Für den Keller relevant ist zusätzlich das Gutachten zur Feuchtigkeitsursache, das die Verwaltung laut Protokoll bis Juni 2026 einholen sollte. Fordern Sie es schriftlich bei der Hausverwaltung an, unter Angabe der Liegenschaft EZ 1247 und des Protokolls vom 14.03.2026, TOP 6.
Der Grundbuchauszug vom 02.09.2026 liegt vor und ist vollständig lesbar. A2-Blatt: Grundstück 1188/2, Baufläche Gebäude, 1.043 m². B-LNR 14: 148/10.000-Anteile, verbunden mit Wohnungseigentum an W 14, Top 14, 4. Stock, Eigentümerin seit Kaufvertrag vom 08.11.2018, Einverleibung TZ 4562/2018. C-Blatt der Liegenschaft: C-LNR 3, Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über den Innenhof zugunsten der Nachbarliegenschaft EZ 1251, eingetragen 1954. C-Blatt des Anteils: C-LNR 5, Pfandrecht Höchstbetrag 380.000 €, einverleibt 14.11.2018. Keine Anmerkung einer Bauführung, keine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, keine Anmerkung einer Klage nach § 27 Abs 2 WEG 2002.
Sie brauchen: Ziehen Sie unmittelbar vor der Unterschrift selbst einen tagesaktuellen Auszug: online über eine Verrechnungsstelle des Grundbuchs oder beim Bezirksgericht Josefstadt, Grundbuchsabteilung, mit Angabe von Katastralgemeinde 01006 Neubau und Einlagezahl 1247. Das Grundbuch ist nach § 7 GBG öffentlich, Sie brauchen dafür keine Zustimmung des Verkäufers. Fordern Sie zusätzlich die Einverleibungsurkunde zu C-LNR 3, TZ 118/1954, an, um Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit zu kennen, und die Restschuldbestätigung samt Löschungserklärung der Pfandgläubigerin.
In öffentlichen Quellen wurde für die Neubaugasse 68 kein Eintrag im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas gefunden. Klarstellung zur Haftung: Primär haftet der Verursacher. Der Liegenschaftseigentümer und sein Rechtsnachfolger können nach § 31 Abs 4 Wasserrechtsgesetz nur subsidiär herangezogen werden, und nur wenn sie der gefährlichen Anlage zugestimmt oder sie geduldet haben oder von der Gefahr Kenntnis hatten oder bei gehöriger Aufmerksamkeit haben mussten. Bei einer innerstädtischen Wohnnutzung ohne Hinweis auf früheren Gewerbebetrieb im Haus besteht für Sie als Käufer eines Wohnungseigentumsanteils kein Anlass für eine Bodenuntersuchung. Geld für ein Bodengutachten müssen Sie hier nach aktuellem Stand nicht ausgeben.
Sie brauchen: Wenn Sie es abgesichert haben wollen, fragen Sie kostenlos beim Umweltbundesamt an, das den Verdachtsflächenkataster und den Altlastenatlas führt, mit Angabe von Katastralgemeinde 01006 Neubau und Grundstücksnummer 1188/2. Fragen Sie zusätzlich die Hausverwaltung nach der früheren Nutzung der sieben Geschäftslokale im Erdgeschoß, etwa eine ehemalige Putzerei oder Werkstatt; nur ein solcher Befund würde eine weitergehende Prüfung rechtfertigen.
Aus den Unterlagen belegt: Rücklage 641.200 € zum 31.12.2025, beschlossene Entnahme 620.000 €, verbleibend 21.200 €. Rücklagenzuführung des Anteils Top 14 im Jahr 2025: 650,31 €, laut Dokument 0,62 € je m² und Monat. Monatliche Vorschreibung 2026: 524,00 €. Offene Nachzahlung aus der Abrechnung 2025: 187,44 €. Zur Haftung: Als Erwerber treten Sie den Schulden der Voreigentümerin gegenüber der Gemeinschaft nicht bei. Es gibt aber das gesetzliche Vorzugspfandrecht nach § 27 Abs 1 WEG 2002, das jedoch nach Absatz 2 nur wirkt, wenn binnen sechs Monaten Klage erhoben und die Anmerkung im Grundbuch beantragt wurde. Eine solche Anmerkung ist im Auszug vom 02.09.2026 nicht ersichtlich.
Sie brauchen: Verlangen Sie von der Hausverwaltung schriftlich: Wohnungseigentumsvertrag samt Nachträgen, Nutzwertgutachten, aktuelle Vorschreibung 2026 mit Aufschlüsselung nach Betriebskosten und Rücklage, Jahresabrechnungen 2024 und 2025, Protokolle der letzten drei Versammlungen sowie eine Saldenbestätigung zum Anteil 148/10.000. Diese Papiere sind nach § 20 Abs 3 und § 31 WEG 2002 geschuldet und nicht bloß wünschenswert. Ohne sie bleibt offen, welche Sanierung beschlossen ist und wie hoch die Rücklage wirklich ist.
Amtliche Register und Prüfstellen: 8 Stellen, bei denen Sie selbst nachsehen könnenAlle Datenquellen ansehen →
Hier prüfen Sie die Angaben gegen offizielle Quellen. So sehen Sie selbst, was Sache ist, statt sich auf das Inserat zu verlassen.
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6 von 10 · Rendite
Rendite-Rechner
Vorbefüllt mit den Zahlen dieses Objekts und den Sätzen des Landes. Basis ist der Angebotspreis; die Bank-Analyse rechnet stattdessen mit der Verhandlungsobergrenze, deshalb weichen die Beträge dort ab.
Objektdaten
Kaufnebenkosten
Vorbelegt mit dem Satz für Österreich, zusammen 10,15 % vom Kaufpreis. Denselben Satz nutzen die Bank-Analyse und der Finanzierungs-Reiter, damit im Bericht nur eine Zahl steht.
Finanzierung
Steuer und Prognose
Österreich: Abschreibung 1,5 Prozent im Jahr für vermietete Wohngebäude (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988, Bundesministerium für Finanzen). Steuersatz 48 Prozent, das ist die Tarifstufe 2026 für Einkommensteile über 70.365 Euro.
Zuschussgeschäft
Diese Immobilie kostet Sie nach Steuer 1.329 € pro Monat aus eigener Tasche. Gesamtrendite über 10 Jahre: 7,4 % p.a.
Investition
Cashflow pro Monat
Kennzahlen
Prognose nach 10 Jahren
Stresstest: Zins steigt auf 5,1 %
Rechnet ausschließlich auf Ihren Eingaben. Orientierung, keine Steuer-, Anlage- oder Finanzierungsberatung. Werte vor einer Entscheidung mit Bank und Steuerberater prüfen.
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7 von 10 · Finanzierung
Finanzierungs-Check
Schnellrechner
Woraus die Nebenkosten bestehen, und wogegen Sie sich wehren können (Österreich)
Bei jedem Posten steht, wie verbindlich er ist. Ein gesetzlich fester Satz und ein amtlicher Tarif lassen sich nachrechnen, aber nicht verhandeln. Eine gesetzliche Obergrenze lässt sich durchsetzen: mehr zu verlangen ist unzulässig. In Österreich gibt es einen solchen Posten.
Beim Kauf zwischen Fremden 3,5 Prozent der Gegenleistung, bundesweit einheitlich. Der begünstigte Stufentarif nach § 7 Abs. 1 Z 2 GrEStG gilt nur bei Übertragung im Familienverband, nicht beim gewöhnlichen Kauf.
1,1 Prozent für die Eintragung des Eigentumsrechts. Wer die Wohnung finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts (TP 9 lit. b Z 4 GGG).
Vor dem Kauf zu prüfen: Die befristete Befreiung nach § 25a GGG für Hauptwohnsitz-Käufe bis 500.000 Euro ist am 30.06.2026 ausgelaufen. Zum Rechtsstand dieses Kapitels war sie nicht verlängert, und genau so ist dieser Posten hier gerechnet: mit voller Gebühr. Eine spätere Verlängerung würde ihn senken.
Die IMV setzt eine Obergrenze je Auftraggeber: bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro höchstens 3 Prozent, zwischen 36.336,42 und 48.448,51 Euro pauschal höchstens 1.453,46 Euro, darunter höchstens 4 Prozent. Jeweils netto, dazu 20 Prozent Umsatzsteuer, also höchstens 3,6 Prozent brutto. Wer mehr verlangt, verlangt zu viel. Das Bestellerprinzip gilt seit 01.07.2023 NUR bei der Miete, beim Kauf zahlen üblicherweise beide Seiten.
Vor dem Kauf zu prüfen: Ob überhaupt ein Makler eingeschaltet ist (beim Direktkauf vom Eigentümer null) und was der Vermittlungsauftrag tatsächlich vereinbart.
Rechtsanwalt oder Notar errichtet den Kaufvertrag und führt die Treuhandschaft. Das Honorar ist frei vereinbar; markttypisch sind 1 bis 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, wohl aber Tarifwerke als Vergleichsmaßstab.
Vor dem Kauf zu prüfen: Das konkret vereinbarte Honorar. Ein Pauschalangebot ist üblich und verhandelbar.
Bemessungsgrundlage: Gerechnet wird auf die Gegenleistung, in der Regel den Kaufpreis (§ 4 Abs. 1 GrEStG). Es gibt keinen amtlichen Ersatzwert wie in Italien.
Umsatzsteuer beim Erwerb: Der Verkauf eines Grundstücks ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994). Der Verkäufer kann zur Steuerpflicht optieren (§ 6 Abs. 2 UStG), was praktisch nur zwischen Unternehmern vorkommt. Beim Kauf einer Wohnung von privat fällt also keine Umsatzsteuer an, dafür Grunderwerbsteuer.
Rechtsstand 2026-07-26. Regionale Sätze hängen am Ort des Objekts und sind vor der Unterschrift am geltenden Landesrecht zu prüfen.
Die Quote oben misst den Kredit am Kaufpreis. Die Bank misst ihn zusätzlich an ihrem eigenen, bewusst vorsichtigen Beleihungswert von 553.312 €: dagegen sind es 97 %. Über rund 80 Prozent wird der Kredit erfahrungsgemäß teurer, weil die Bank den Teil darüber als riskanter einstuft und mit Aufschlägen bepreist.
NEBENKOSTEN ÖSTERREICH:
Bundesweit einheitlich, keine regionalen Unterschiede bei GrESt (3,5%; begünstigter Stufentarif nur bei Übertragung im Familienverband). Maklerprovision gedeckelt bei Kaufpreis > 48.449 EUR mit 3% + USt pro Partei; kein Bestellerprinzip beim Kauf (nur bei Miete seit 2023). Finanzierungsnebenkosten (Bankbearbeitung ~1-3%, Schätzgebühr) kommen ggf. dazu.
Die befristete Befreiung für Hauptwohnsitz-Käufe bis 500.000 EUR ist am 30.06.2026 ausgelaufen. Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1%) und Pfandrechtsgebühr (1,2%) fallen seither wieder an und stecken in den Nebenkosten oben.
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8 von 10 · Eigentümergemeinschaft
Eigentümergemeinschaft
Die Rücklage liegt unter dem gesetzlichen Mindestbeitrag
Für diese Wohnung fließen 54,19 € im Monat in die Rücklage, das sind 0,58 € je Quadratmeter. Nach § 31 Abs. 5 WEG 2002 sind zurzeit mindestens 1,12 € je Quadratmeter Nutzfläche vorgeschrieben, hier fehlen also rund 51,09 € monatlich. Eine unterdotierte Rücklage bedeutet nicht, dass nichts ansteht, sondern dass es über eine Sonderumlage kommt. Fragen Sie nach dem Grund der Unterschreitung und nach den nächsten geplanten Maßnahmen.
Grundlage: Gesetz über das Wohnungseigentum (Wohnungseigentumsgesetz 2002, WEG 2002), § 31 für die Rücklage, § 27 für das gesetzliche Vorzugspfandrecht (Ausmaß nach § 216 Abs. 1 Z 3 Exekutionsordnung)
Eine Sonderumlage ist bereits beschlossen
Auf diese Einheit entfallen 12728,00 €. Wer nach dem Beschluss kauft, zahlt in aller Regel die Beträge, die nach dem Eigentumsübergang fällig werden, auch wenn der Beschluss vor dem Kauf gefasst wurde. Klären Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer welche Rate trägt.
Stand der Rücklage
Die Gemeinschaft führt 641200,00 €. Diese Zahl allein sagt wenig: Entscheidend ist, was ihr an anstehenden Maßnahmen gegenübersteht. Halten Sie sie gegen die Protokolle.
Zahlen entnommen aus: Betriebskostenabrechnung 2025 Top 14 vom 28.02.2026 (Rücklagenzuführung 650,31 € im Jahr für den Anteil 148/10.000, im Dokument mit 0,62 € je m² und Monat auf 87,4 m² ausgewiesen); Nachweis über die Rücklage gemäß § 31 WEG 2002 zum Stichtag 31.12.2025 vom 20.03.2026 (Endstand 641.200,00 €, nach beschlossener Entnahme verbleibend 21.200,00 €); Protokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.03.2026, TOP 3 (Sonderumlage insgesamt 860.000,00 €, Aufteilung nach Nutzwertanteilen, Anteil 148/10.000 ergibt 12.728,00 €)
Diese Unterlagen sollten Sie verlangen
- · Höhe der Rücklage
- · Vorschreibung der Bewirtschaftungskosten und letzte Abrechnung
- · Protokolle der Eigentümerversammlungen
- · Angaben des Verwalters zu offenen Beträgen
- · Grundbuchauszug auf Anmerkungen einer Klage nach § 27 Abs. 2 WEG 2002 prüfen; nur mit dieser Anmerkung wirkt das Vorzugspfandrecht
Rechtslage Österreich, Stand 2026-08-19. Dieses Kapitel ersetzt keine Rechtsberatung und keine Einsicht in die Originalunterlagen.
Scan-my-Home-Bericht · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 663
Wert heute neu einschätzen lassen
Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
9 von 10 · Potenzial & Energie
Bauliche Veränderungen im Bestand
Als einzelne Wohnung im Wohnungseigentum bietet das Objekt kaum Entwicklungsspielraum. Die beiden großen Hebel eines Gründerzeithauses sind hier schon gezogen: Der Dachboden wurde 2023 an einen Bauträger verkauft und wird auf dessen Kosten ausgebaut, die Wohnungszusammenlegung ist 2018 erfolgt. Was bleibt, ist eine Optimierung im Inneren, kein Entwicklungsprojekt.
Potenziale:
Teilung von Zimmer 1 zur Drei-Schlafzimmer-Wohnungaus Foto/Dokument
Zimmer 1 hat laut Raumbuch 19,80 m² bei 4,50 auf 4,40 m. Eine Trennwand ergibt zwei Räume von je rund 9,9 m², was die Wohnung für Familien nutzbar macht und den erzielbaren Preis je m² hebt. Voraussetzung ist eine eigene Fensterachse je Teilraum, das ist am Bestand zu prüfen. Keine zusätzliche Nutzfläche, aber ein anderer Käuferkreis.
Balkonvergrößerung im Zug der Fassadensanierung+4 m²Markteinschätzung
Solange 2027 hofseitig ein Gerüst steht, ist eine Vergrößerung oder Ergänzung der Freifläche technisch am günstigsten. Erforderlich sind ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, eine baubehördliche Bewilligung wegen der Schutzzone und eine statische Prüfung; die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens im Hof ist dabei zu beachten. Indikativ, ohne Kostenkalkulation.
Abstellraum als Nebenraum aktivierenaus Foto/Dokument
Der Abstellraum mit 4,80 m² lässt sich zum Hauswirtschaftsraum aufwerten und entlastet das Bad. Das schafft keine Fläche, hebt aber die Nutzungsqualität in einem Segment, in dem Stauraum knapp ist.
Vor baulichen Änderungen klären
Indikative Einschätzung aus Objekt- und Lagedaten. Ob ein Eingriff zulässig ist, entscheiden Einreichplan, Statik und die Eigentümergemeinschaft, nicht dieser Bericht.
Energie & Klimarisiko
Energieklasse (geschätzt)
C
Mittlerer Energiebedarf
Mittel bis hoch. Der Energieausweis vom 12.06.2019 weist HWB 78,4 kWh/m²a aus, das liegt in Klasse C, also im Bereich 51 bis 100. Ursache sind die belegten Bauteilwerte: Außenwand ungedämmt mit U 1,32 W/m²K und Fenster mit 1,40 W/m²K. Positiv wirken die oberste Geschoßdecke mit 0,22 W/m²K und die Fernwärme. Nach der hofseitigen Sanierung prognostiziert der Ausweis rund 46 kWh/m²a und damit Klasse B, das ist eine Prognose und ersetzt keinen neuen Ausweis.
Heizkosten (Schätzung)
Schätzung: ca. 1.300 bis 1.900 € pro Jahr für Heizung und Warmwasser. Grundlage ist der Heizwärmebedarf von 78,4 kWh/m²a auf 87,40 m², also rund 6.850 kWh, bewertet mit den derzeitigen Fernwärmetarifen samt Grund- und Messpreis. Nach der Sanierung sind rund 800 bis 1.200 € pro Jahr plausibel. Beides ist eine Schätzung und kein abgerechneter Verbrauch.
Sanierungspflicht
In Österreich gibt es keine bundesweite Zwangssanierung nach Energieklasse, und an Klasse C hängt für dieses Objekt keine gebäudescharfe Sanierungspflicht. Anforderungen an die thermische Qualität entstehen erst bei größeren Renovierungen und ergeben sich dann aus der OIB-Richtlinie 6 und der Bauordnung für Wien; genau dieser Fall tritt mit der beschlossenen Fassaden- und Fenstersanierung 2027 ein, weshalb die Gemeinschaft die Vorgaben dort einhalten muss. Ein Heizungstausch steht nicht an, weil seit 2011 Fernwärme installiert ist, und eine bundesweite Austauschpflicht für bestehende Heizsysteme ist nicht in Kraft. Die konkrete Einordnung ist im Einzelfall mit der Baubehörde zu prüfen.
Klimarisiken der Lage
Hochwasser und Starkregenaus Foto/Dokument
Innerstädtische Lage weit von der Donau, ein Flusshochwasserrisiko ist unwahrscheinlich. Relevanter ist Starkregen mit Rückstau in Hof und Keller, zumal die Feuchtigkeitsursache im Kellerbereich seit März 2026 ungeklärt ist und 2025 der Kellerabgang für 7.300 € instandgesetzt wurde. Prüfen Sie die öffentliche Naturgefahrenkarte HORA für die Adresse; in der Lage-Karte dieses Dossiers lassen sich die amtlichen Ebenen über das Symbol oben rechts direkt am Objekt einblenden. Kein amtlicher Zonenbefund liegt hier vor.
Sommerliche ÜberhitzungMarkteinschätzung
Wohnung im 4. Stock eines 5- bis 6-geschoßigen Gründerzeithauses, darüber der im Ausbau befindliche Dachraum. Die massive Ziegelaußenwand mit hoher Speichermasse und die Raumhöhe von 3,18 m dämpfen die Aufheizung, die ungedämmte Hülle und fehlender außenliegender Sonnenschutz wirken dagegen. Der hofseitige Balkon erlaubt Nachtlüftung. Einschätzung: mittleres Risiko, mit außenliegendem Sonnenschutz gut beherrschbar.
Sturm und Hagelaus Foto/Dokument
Übliches innerstädtisches Risiko. Die Gebäude- und Haftpflichtversicherung der Liegenschaft ist laut Abrechnung 2025 mit 34.600 € Gesamtkosten dotiert, Anteil Top 14 512,08 €. Prüfen Sie beim Verwalter Deckungsumfang und Selbstbehalt, insbesondere für Sturmschäden an Fenstern und Balkon während der Gerüstphase 2027.
RadonRechtsregel
Die amtliche Einstufung weist die Gemeinde Wien als kein Radonvorsorgegebiet und kein Radonschutzgebiet aus. Maßnahmen oder Messungen sind daraus nicht abzuleiten, und Sie brauchen dafür kein Geld einzuplanen.
Sinnvolle energetische Maßnahmen
- Straßenseitige Kastenfenster instand setzen oder mit Innenflügeltausch thermisch verbessern, Schutzzonenvorgaben beachten: spürbarer Effekt bei U 1,40 W/m²K im Bestand
- Kellerdeckendämmung durch die Gemeinschaft prüfen: U 0,94 W/m²K ist der zweitschwächste Bauteil nach der Außenwand
- Hydraulischen Abgleich und Thermostatventile nach Abschluss der Fassadensanierung, damit der geringere Bedarf auch ankommt
- Außenliegender Sonnenschutz hofseitig, am günstigsten während der Gerüstphase 2027
- Für die Gemeinschaft: Förderantrag für die thermische Sanierung bei der Wiener Wohnbauförderung prüfen, das kann die Sonderumlage senken
Maßgeblich ist der amtliche Energieausweis. Hier liegt er vor, ausgestellt am 12.06.2019 und gültig bis 12.06.2029, er ist aber ein Gebäude-Ausweis für das gesamte Haus und nicht objektbezogen; die Wohnungssanierung von 2018 ist darin nicht abgebildet. Die Angaben zu Energiekosten und Klimarisiken sind Orientierung und Schätzung, keine Messung.
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Objektdaten, Grundriss und Lage bleiben, wie sie sind. Wir recherchieren nur die Markteinschätzung neu, mit aktuellen Vergleichsobjekten, und legen einen eigenen, verknüpften Bericht mit dem heutigen Stand an. Kostet 3,00 € mit Umsatzsteuer.
10 von 10 · Tipps
Für den Kauf
Bevor Sie unterschreiben
Ihre stärkste Stellung ist das, was in diesem Bericht steht. Sie kennen den Marktwert, den konservativen Wert und die offenen Punkte. Damit gehen Sie ruhig in die Besichtigung und in das Preisgespräch.
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