To jest publicznie dostępne dossier przykładowe. Pokazuje, jak wygląda raport, ale nie jest prawdziwym raportem klienta.
Dossier analityczne
Mieszkanie 2-pokojowe, 56 m², Warszawa-Żoliborz, Sady Żoliborskie, do remontu
Sady Żoliborskie, Stadtbezirk Żoliborz, Warschau (Straße im Inserat genannt, hier nicht übernommen; Hausnummer fehlt) · Warschau · Polen
920.000 PLN
880.600 PLN
792.540 PLN
Co Państwo tutaj mają
Pełny raport kontrolny dotyczący tej nieruchomości, sporządzony na podstawie ogłoszenia i rejestrów publicznych.
- 10 rozdziałów, każdy dostępny osobno
- Pewność: niskaWcześniej średnia, teraz niska. Niezależna druga ocena uznaje, że baza danych jest niewystarczająca dla wyższego poziomu. Dlatego pokazany jest tu poziom niższy, a nie ten, który przyjęła sama analiza. Jedna kontrola rachunkowa się nie zgadza (Fließtext gegen die Felder geprüft). Dlatego pewność jest co najwyżej średnia.
- 10 sygnałów ostrzegawczych, w tym 1 poważnych, oraz 6 szans
- Numer kontrolny A485C6EC-3BA1-4A78-AFE5-60217709C8A2 ✓
Co dodatkowo pokazuje pełna ocena
- Wartość bankowo-hipoteczna i wartość dochodowa, tak jak liczy je bank.
- Testy warunków skrajnych dla oprocentowania, czynszu i pustostanów.
- Państwa własne dokumenty przeczytane i zestawione z ogłoszeniem.
Co mogą Państwo teraz zrobić
1 z 10 · Przegląd
W skrócie
Najważniejszy sygnał ostrzegawczy: Spółdzielcze prawo własnościowe zamiast pełnej własności, brak księgi wieczystej (z 10 łącznie, w tym 1 wysokich)
Co pozostaje otwarte · niejasności
Pewność: niskaUczciwie zamiast kompletnie: Scan my Home pracuje wyłącznie z rzeczywistymi danymi i dokumentami. Tych punktów nie dało się pewnie wyjaśnić na podstawie ogłoszenia i dokumentów; zapytaj na miejscu lub u pośrednika.
- ○Brak planu w skali. Pokazany układ jest szacunkowy; poproś pośrednika o prawdziwy plan.
- ○Świadectwo charakterystyki energetycznej z klasą i wskaźnikiem, DOKUMENT OBOWIĄZKOWY, do przekazania przez sprzedającego przy sporządzaniu notarialnej umowy sprzedaży
- ○Zaświadczenie o braku zaległości płatniczych tego mieszkania wobec spółdzielni, DOKUMENT OBOWIĄZKOWY przed terminem u notariusza
- ○Wypis z księgi wieczystej, DOKUMENT OBOWIĄZKOWY; dla tego mieszkania nie istnieje, dlatego zastępczo wypis z księgi wieczystej nieruchomości spółdzielni z działem III i IV
- ○Pisemne potwierdzenie spółdzielni dotyczące statusu prawnego gruntu i możliwości założenia księgi wieczystej
- ○Wysokość i skład miesięcznej zaliczki (czynsz), w ogłoszeniu 'brak informacji'
- ○Źródło ciepła budynku, w ogłoszeniu 'brak informacji'
- ○Stan funduszu remontowego, uchwały oraz ostatnie rozliczenie spółdzielni
- ○Dokładny adres z numerem domu, bez niego nie są możliwe informacje o działce, planie zagospodarowania przestrzennego, prawie pierwokupu i mapach zagrożenia powodziowego
- ○Stan instalacji elektrycznej, okien i posadzek, niewspomniany w ogłoszeniu
- ○Prowizja pośrednika, podatek od nabycia, koszty notarialne i sądowe, niewycenione w ogłoszeniu
- ○Zdjęcia obiektu nie były dostępne, dlatego brak weryfikacji zdjęć i sprawdzenia widocznej wilgoci, pęknięć lub zniekształceń szerokokątnych
- ○Rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych dla tego kwartału; przeanalizowana analiza rynku wyraźnie ich nie podaje, wszystkie wartości porównawcze to ceny ofertowe
- ○Powierzchnia drugiego obiektu porównawczego i cena czwartego obiektu porównawczego nie były podane w wyciągach z listy i zostały wywnioskowane z poziomu cen kwartału
- ○Wszystkie powierzchnie pomieszczeń na rzucie są oszacowane na podstawie danych, nie ma planu ani zestawienia powierzchni użytkowej
Co teraz zrobić
Twój plan działania
W tej kolejności. Kto ją odwraca, negocjuje nieruchomość, której jeszcze nie zna.
- 1
Zażądać tych dokumentów
14 otwartych punktów to Twoja lista dla drugiej strony (pośrednik). Dopóki pozostają otwarte, nie znasz nieruchomości w pełni, a każda liczba tutaj jest zastrzeżona.
- 2
Sprawdzić na miejscu
Jeden punkt tej analizy można wyjaśnić tylko na miejscu. Do tego czasu każda liczba tutaj opiera się na założeniu.
- ·Spółdzielcze prawo własnościowe zamiast pełnej własności, brak księgi wieczystej
- 3
Negocjować cenę
Powyżej limitu płaci się za wadę, którą właśnie znaleziono.
- ·Państwa limit maksymalny: 792.540 PLN (wartość ostrożna, z uwzględnieniem marginesu bezpieczeństwa)
- ·Godziwa wartość rynkowa: 880.600 PLN
- ·Cena ofertowa jest o 4,5 % powyżej wartości rynkowej
- ·Vergleichbare unrenovierte Zweizimmerwohnungen im selben Quartier werden bei rund 16.100 bis 16.700 zł je m² angeboten, das geforderte Niveau von 16.429 zł je m² liegt also nicht unter Markt, sondern mitten darin, obwohl hier zusätzlich das schwächere genossenschaftliche Recht ohne Grundbuch dazukommt.
- ·Eine Wohnung derselben Rechtsform in Sady Żoliborskie wird derzeit mit 14.784 zł je m² angeboten; das zeigt, welchen Abschlag der Markt für ein Recht ohne Volleigentum tatsächlich verlangt.
- ·Bad und Küche sind vollständig zu erneuern, Elektroinstallation und Fenster sind im Inserat gar nicht erwähnt. Das Budget von 112.000 bis 220.000 zł trage ich, nicht der Verkäufer.
- 4
Dopiero wtedy podpisać
Wszystko, co poprzedza, można jeszcze zmienić. Od podpisu ryzyko jest po Państwa stronie.
- ·Kontrola jakości tej analizy: "bestätigt mit Hinweisen"
- ·Der faire Marktwert liegt bei 880.600 zł, der geforderte Preis von 920.000 zł liegt am oberen Rand des ortsüblichen Bereichs von 838.000 bis 923.000 zł. Bieten Sie mit 790.000 zł ein und gehen Sie nicht über die Obergrenze von 792.540 zł, solange die Genossenschaft nicht schriftlich bestätigt hat, dass für die Wohnung eine księga wieczysta angelegt werden kann.
Gotowy tekst zapytania do pośrednik
Zawiera brakujące dokumenty i pytania z tej analizy. Celowo bez ceny i bez wyceny, to Twoja pozycja negocjacyjna.
Oceny
Dlaczego każda z sześciu ocen wypada tak, jak wypada
Sygnały ostrzegawcze & szanse
Red Flags (10)
Spółdzielcze prawo własnościowe zamiast pełnej własności, brak księgi wieczystejocena rynkowa
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, a nie pełną własnością. Dla tego mieszkania nie istnieje jeszcze księga wieczysta, ogłoszenie mówi jedynie o możliwości jej założenia. Brakuje więc właśnie publicznego wypisu z rejestru, z którego wynikałyby hipoteki i roszczenia osób trzecich. Sposób weryfikacji: zażądajcie Państwo od spółdzielni WSM pisemnego zaświadczenia o przydziale prawa sprzedającemu oraz o tym, czy spółdzielnia ma do gruntu prawo własności czy użytkowania wieczystego. Tylko wtedy w ogóle można założyć księgę wieczystą. Ustalcie Państwo przed podpisem u notariusza na piśmie, kto zleca założenie i kto ponosi koszty. Bez wyjaśnionego statusu gruntu spółdzielni bank z reguły nie finansuje, mimo że ogłoszenie zapowiada możliwość zakupu na kredyt.
Brak świadectwa energetycznego, mimo że jest ono wymagane przy sprzedażyocena rynkowa
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy sprzedaży od 28.04.2023 roku, sprzedający musi je przekazać przy sporządzaniu notarialnej umowy sprzedaży. Jeśli świadectwo już istnieje, jego parametry należy podać także w ogłoszeniu. Tu brakuje jednego i drugiego. Skutek: kara pieniężna do 5.000 złotych, sprzedaż przez to nie traci ważności, ale notariusz odnotowuje brak w akcie, i mają to Państwo na piśmie. Zażądajcie dokumentu przed terminem. W Polsce nie istnieje obowiązek remontu budynku wynikający wprost z klasy energetycznej, słaba klasa nie wywołuje więc przymusowego remontu, jest to czysto kosztowa kwestia.
Nie podano miesięcznej zaliczki (czynsz)ocena rynkowa
Pole jest oznaczone jako 'brak informacji', w ogłoszeniu nie ma ani wysokości, ani składników. Przy 56 m² w spółdzielczym osiedlu z 1964 roku jest to trzycyfrowa kwota miesięczna, która wyraźnie zmienia rzeczywiste obciążenie. Zażądajcie Państwo od WSM aktualnego rozliczenia z podziałem na zarząd, konserwację, ogrzewanie, wodę i wywóz śmieci. Zażądajcie dodatkowo zaświadczenia o braku zaległości dotyczących tego mieszkania. To jedyny wiarygodny dowód, że nie przejmujecie Państwo cudzych zobowiązań.
Nieznany fundusz remontowy i uchwalone modernizacje spółdzielniocena rynkowa
Ogłoszenie mówi jedynie, że WSM 'sukcesywnie realizuje prace modernizacyjne'. Jakie prace zostały uchwalone, ile kosztują i jaki jest stan funduszu remontowego, pozostaje otwarte. Przy budynku z 1964 roku typowo czekają docieplenie elewacji, dach, piony elektryczne i remont balkonów. Zażądajcie stanu funduszu remontowego, ostatnich uchwał oraz ostatniego rozliczenia. Nowy uprawniony wstępuje do istniejącego funduszu, wpłacone wkłady ustępującego uprawnionego nie są zwracane.
Nie podano systemu ogrzewaniaocena rynkowa
Pole 'Ogrzewanie' ma wartość 'brak informacji'. Centralne grzejniki z podzielnikami ciepła są obecne, ale czy stoi za nimi ciepło systemowe, kotłownia spółdzielcza czy coś innego, ogłoszenie nie mówi. To decyduje o bieżących kosztach oraz o tym, czy regionalne przepisy antysmogowe województwa w ogóle mają tu znaczenie. Zapytajcie Państwo zarząd o źródło ciepła budynku oraz o koszty ogrzewania tego mieszkania z ostatnich dwóch okresów rozliczeniowych.
Zakres remontu opisany w ogłoszeniu tylko ogólnikowoocena rynkowa
Wymienione są łazienka, kuchnia i odświeżenie. Nie wymieniono instalacji elektrycznej, okien, drzwi i posadzek, czyli pozycji, które przy budynku z 1964 roku decydują o różnicy między 112.000 a 220.000 zł. Przed terminem u notariusza poproście Państwo fachowca lub rzeczoznawcę budowlanego o obejrzenie mieszkania i sporządzenie pisemnego kosztorysu. Sprawdźcie przy tym zwłaszcza aluminiowe lub stare przewody, szczelność okien oraz wilgoć w łazience i narożnikach ścian zewnętrznych.
Sztuczna inteligencja portalu automatycznie uzupełniła brakujące daneocena rynkowa
Portal sam wskazuje, że sztuczna inteligencja uzupełniła brakujące pola, oznaczone fioletową gwiazdką. Takie wartości nie są oświadczeniem sprzedającego. Każdą istotną dla Państwa decyzji informację, zwłaszcza powierzchnię, piętro, rok budowy i formę własności, każcie Państwo pisemnie potwierdzić pośrednikowi. Dochodzi do tego zastrzeżenie sprzedażowe, że ogłoszenie nie jest ofertą w rozumieniu kodeksu cywilnego, nie wiąże więc sprzedającego.
Nie podano wysokości prowizji i kosztów dodatkowych zakupuocena rynkowa
W ogłoszeniu nie ma ani prowizji pośrednika, ani podatków, ani kosztów notarialnych. Przy nabyciu spółdzielczego prawa własnościowego z rynku wtórnego powstają podatek od czynności cywilnoprawnych, honorarium notariusza i opłaty, a do tego koszty późniejszego założenia księgi wieczystej. Niech pośrednik poda Państwu prowizję w procentach, a notariusz pisemne zestawienie kosztów, zanim złożycie ofertę. Doliczcie tę sumę w myślach do ceny zakupu, nie po fakcie.
Brak windy na 2. piętrzeocena rynkowa
Cztery kondygnacje bez windy są normą dla budynków z 1964 roku, drugie piętro jest wariantem najbardziej znośnym. Odjęcie w porównaniu z obiektem z windą jest realne, ale ograniczone, i zostało uwzględnione w wycenie na poziomie 2 procent. Znaczenie ma to przy odsprzedaży starszym kupującym oraz przy transporcie podczas remontu.
Zanieczyszczenie gruntu: odpowiedzialność co do zasady spoczywa na władającym powierzchniąocena rynkowa
W Polsce władający powierzchnią ziemi musi przeprowadzić remediację i unika tego obowiązku tylko wtedy, gdy wykaże, że zanieczyszczenie spowodował wcześniejszy władający lub osoba trzecia bez jego wiedzy i zgody. Przy mieszkaniu w osiedlu spółdzielczym władającym gruntem jest jednak nie pojedynczy uprawniony do lokalu, lecz spółdzielnia. Własnej ekspertyzy gruntowej nie potrzebujecie więc Państwo tutaj. Jako zabezpieczenie wystarczy bezpłatne zapytanie w rejestrze historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi u Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska; Sady Żoliborskie to czysto mieszkaniowy kwartał bez znanego wcześniejszego użytkowania przemysłowego.
Szanse (6)
Piony i grzejniki już wymienioneocena rynkowa
Piony wodociągowe i kanalizacyjne, nowe grzejniki z regulacją temperatury oraz podzielniki ciepła są obecne. To prace, których nie da się wykonać samodzielnie tylko we własnym mieszkaniu i które przy późniejszym remoncie spółdzielczym powodują bałagan i koszty. Zakres remontu ogranicza się więc do samego mieszkania.
Możliwy do zaplanowania wzrost wartości dzięki remontowiocena rynkowa
Odnowione mieszkania dwupokojowe w kwartale są oferowane po około 19.000 do 22.500 zł za m². Przy kosztach remontu od 112.000 do 220.000 zł i cenie zakupu bliskiej zalecanej górnej granicy 792.540 zł pokrycie nakładów przez wzrost wartości jest możliwe, ale tylko przy zdyscyplinowanym budżecie i zakupie poniżej żądanej ceny.
Założenie księgi wieczystej jako dźwignia wartościocena rynkowa
Jeśli dla mieszkania zostanie założona księga wieczysta lub prawo zostanie przekształcone w pełną własność, odpada 6-procentowe obniżenie wyceny, które dziś kosztuje słabsze prawo. Odpowiada to rachunkowo około 62.000 zł. Warunkiem jest, aby spółdzielnia miała do gruntu prawo własności lub użytkowania wieczystego, co należy wyjaśnić przed zakupem.
Dwustronna ekspozycja i spokojne podwórkoocena rynkowa
Okna na zielone podwórko i na ulicę oznaczają przewietrzanie na wskroś, światło z dwóch stron i spokojną strefę sypialną. Przy mieszkaniach dwupokojowych tej wielkości nie jest to oczywiste i wpływa zarówno na odsprzedaż, jak i na możliwość wynajmu.
Solidna wynajmowalność po remoncieocena rynkowa
Dwie stacje metra w zasięgu spaceru i bliskość centrum miasta uzasadniają trwale osiągalny czynsz najmu bez opłat rzędu 3.900 zł miesięcznie po remoncie. W odniesieniu do żądanej ceny zakupu daje to rentowność brutto na poziomie 5,1 procent przed kosztami dodatkowymi i remontem.
Tylko trzy mieszkania na piętrzeocena rynkowa
Niska gęstość zaludnienia na klatkę schodową oznacza mniej hałasu, mniejszy ruch tranzytowy i z reguły przejrzyste sąsiedztwo. Przy budynkach z tej epoki jest to prawdziwa cecha wyróżniająca w porównaniu z wieżowcami punktowymi w tej samej okolicy.
Tło i punkty do sprawdzenia
Co może kryć się za sprzedażą i co kupujący, pośrednik lub deweloper powinien sprawdzić przed decyzją. Na podstawie badań; przypuszczenia są oznaczone jako takie.
Co może się za tym kryć: 4 możliwych: Powody sprzedaży, 8 nieprawidłowości i 10 punktów do sprawdzenia
Das Objekt liegt in Sady Żoliborskie, einer 1958 bis 1963 errichteten Genossenschaftssiedlung der WSM, die als städtebauliches Vorbild ihrer Zeit gilt und bis heute durch geringe Dichte und alten Baumbestand geprägt ist. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1964, ist gemauert und hat nur drei Wohnungen je Etage, was für die kleinteilige Bauweise der Siedlung spricht. Die Genossenschaft hat in den letzten Jahren erkennbar in die Gebäudetechnik investiert, erneuert wurden Wasser- und Abwassersteigstränge sowie Heizkörper mit Wärmezählern. Das Quartier wird im Angebot mit rund 19.036 zł je m² gehandelt, bei 149 aktiven Angeboten und einer mittleren Vermarktungsdauer von 96 Tagen, das ist ein ausgeglichener, kein überhitzter Markt.
Możliwe powody sprzedaży
Erbfall oder Auflösung eines Haushaltsocena rynkowa
Vermutung, gestützt auf zwei Indizien: die Wohnung wird komplett entmöbelt übergeben und der Zustand ist über Jahre unverändert geblieben, während Steigstränge und Heizkörper durch die Genossenschaft erneuert wurden. Das ist ein typisches Bild bei langjähriger Eigennutzung durch eine ältere Person. Belegt ist das nicht.
Verkauf ohne Investition in die Renovierungocena rynkowa
Der Verkäufer bietet bewusst 'do remontu' an, statt vorher Bad und Küche zu erneuern. Das ist eine rationale Entscheidung, wenn Kapital oder Zeit fehlen, und kein Warnsignal. Es verschiebt aber Kosten von 112.000 bis 220.000 zł auf Sie und gehört deshalb in die Preisverhandlung.
Ungeklärte Rechtslage als Verkaufsanlassocena rynkowa
Möglich ist, dass der Verkäufer den Aufwand für die Umwandlung in Volleigentum oder die Anlegung eines Grundbuchs nicht auf sich nehmen will. Vermutung. Prüfbar über die Auskunft der Genossenschaft zum Grundstücksstatus.
Umzug in eine Wohnung mit Aufzug oder in eine größere Einheitocena rynkowa
Naheliegend bei einer 56-m²-Wohnung im zweiten Obergeschoss ohne Aufzug. Neutral für die Bewertung, weil kein objektbezogener Mangel dahintersteht.
Nieprawidłowości
- ! Kein Energieausweis und keine Energiekennwerte, obwohl beim Verkauf geschuldet und bei Vorliegen im Inserat anzugeben.
- ! Drei zentrale Felder stehen auf 'brak informacji': Heizung, monatliche Vorauszahlung und implizit der Zustand der Rücklage.
- ! Das Portal weist selbst aus, dass eine KI fehlende Angaben automatisch ergänzt hat, markiert mit violettem Stern. Solche Werte sind keine Erklärung des Verkäufers.
- ! Kein Grundbuch für die Wohnung, nur der Hinweis auf die Möglichkeit, eines anzulegen. Das ist die wichtigste offene Frage des gesamten Inserats.
- ! Kreditkauf wird als möglich beworben, obwohl bei fehlender księga wieczysta die Finanzierbarkeit vom ungeklärten Grundstücksstatus der Genossenschaft abhängt.
- ! Weder Provision noch Kaufnebenkosten sind beziffert.
- ! Der Disclaimer, das Inserat sei kein Angebot im Sinne des Zivilgesetzbuchs, ist zwar branchenüblich, entwertet aber in Verbindung mit den KI-ergänzten Feldern jede Angabe, die nicht schriftlich bestätigt wird.
- ! Keine Hausnummer im Inserat, dadurch sind amtliche Auskünfte zu Parzelle, Widmung und Gefahrenzonen erst nach Rückfrage möglich.
Sprawdź przed zakupem
Rechtsstatus der Genossenschaft am Grundstück und Möglichkeit der Grundbuchanlegung
Ohne Eigentum oder Erbnießbrauch der Genossenschaft am Grundstück lässt sich für die Wohnung keine księga wieczysta anlegen. Das entscheidet über Finanzierbarkeit, Wiederverkäuflichkeit und rund 6 Prozent des Werts.
Bescheinigung über keine Zahlungsrückstände dieser Wohnung
Offene Beiträge können den Erwerber treffen. Diese Bescheinigung ist der einzige belastbare Nachweis und vor dem Notartermin einzuholen.
Stand des fundusz remontowy, Beschlüsse (uchwały) und letzte Abrechnung
Der neue Berechtigte tritt in den bestehenden Fonds ein, eingezahlte Beiträge werden einem Ausscheidenden nicht erstattet. Eine beschlossene Fassadendämmung oder Dachsanierung verändert Ihre laufende Belastung sofort.
Höhe und Zusammensetzung der monatlichen Vorauszahlung (czynsz)
Die Angabe fehlt vollständig. Ohne sie lässt sich weder die Gesamtbelastung noch die Nettorendite bestimmen.
Energieausweis und Wärmequelle des Gebäudes
Der Ausweis ist geschuldet. Die Wärmequelle entscheidet über Heizkosten und darüber, ob regionale Anti-Smog-Regelungen überhaupt eine Rolle spielen. Eine gebäudescharfe Sanierungspflicht nach Energieklasse existiert in Polen nicht.
Zustand von Elektroinstallation, Fenstern und Estrich vor Ort
Diese drei Posten entscheiden über die Spanne zwischen 112.000 und 220.000 zł Renovierungskosten und werden im Inserat nicht erwähnt.
Feuchte in Bad, Küche und Außenwandecken
Bei einem Bau von 1964 mit ungedämmter Außenwand sind Wärmebrücken in Raumecken typisch. Prüfen Sie mit einem Feuchtemessgerät, bevor Sie neue Oberflächen kalkulieren.
Auszug aus der księga wieczysta der Genossenschaftsliegenschaft, Abteilungen III und IV
Eingetragene Lasten wie eine służebność binden den nächsten Eigentümer auch ohne seine Zustimmung. Ohne Registereinsicht bleiben sie unentdeckt.
Regeln der Genossenschaft zur Vermietung und zu Umbauten
Falls Sie vermieten oder eine nichttragende Wand öffnen wollen, kann die Genossenschaft das an Bedingungen knüpfen. Klären Sie das schriftlich vor dem Kauf, nicht danach.
Schriftliche Bestätigung der Kernangaben durch den Makler
Das Portal hat fehlende Felder per KI ergänzt und das Inserat ist ausdrücklich kein bindendes Angebot. Fläche, Stockwerk, Baujahr und Eigentumsform gehören schriftlich bestätigt.
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.
2 z 10 · Wartość rynkowa
Ile naprawdę wart jest obiekt
Wartość rynkowa
880.600 PLN
uczciwa wartość rynkowa, jak w wycenie
Wartość ostrożna (−10%)
792.540 PLN
Twój pułap negocjacyjny, na to musisz liczyć
Dlaczego dokładnie ta wartość, a nie inna
Dlaczego nie wyżej
Trzy cechy uniemożliwiają wyższą wartość. Po pierwsze spółdzielcze prawo własnościowe bez istniejącej księgi wieczystej, które w porównaniu z pełną własnością jest prawem słabszym i utrudnia finansowanie bankowe. Po drugie konieczność pełnego remontu łazienki i kuchni, czemu odpowiadają koszty od 112.000 do 220.000 zł. Po trzecie brak windy. Żaden aktualny obiekt porównawczy w porównywalnym stanie i z porównywalnym prawem nie jest sprzedawany w kwartale powyżej około 16.500 zł za m²; obiekt tej samej formy prawnej w tym samym osiedlu wynosi 14.784 zł za m².
Dlaczego nie niżej
Substancja budynku jest murowana, a drogie prace wspólne w mieszkaniu są wykonane: piony wodno-kanalizacyjne, grzejniki i podzielniki ciepła są wymienione. Mikrolokalizacja z dwiema stacjami metra w odległości około 10 minut pieszo i przylegającym parkiem należy do najbardziej pożądanych lokalizacji mieszkaniowych Warszawy, poziom cen kwartału wynosi około 19.036 zł za m² i wzrósł od początku roku o niespełna 10 procent. Dwustronna ekspozycja, oddzielna kuchnia z oknem, łazienka z oknem i balkon to cechy, które w tej klasie wielkości niosą dopłatę. Poniżej 838.000 zł, czyli 14.964 zł za m², obiekt znalazłby się poniżej poziomu porównywalnych nieodnowionych mieszkań na gorszych piętrach tego samego kwartału.
Ustalenie wartości w skrócie
Złoty pas to przedział wartości rynkowej, kreska oznacza wartość rynkową tej nieruchomości. Oba korzystają ze skali słupków powyżej.
Od ceny wywoławczej, przez zwyczajowy rabat negocjacyjny oraz dopłaty i odliczenia specyficzne dla obiektu do wartości rynkowej, następnie stałe odliczenie bezpieczeństwa do wartości ostrożnej.
Jak powstaje ta wartość, krok po kroku
Korekty specyficzne dla nieruchomości względem bazowej wartości rynkowej:
Cena wywoławcza jest 4,5 % powyżej wartości szacunkowej.
Przedział wartości rynkowej: 792.540 PLN – 923.000 PLN. Oferowanie więcej niż pułap negocjacyjny oznacza zakup bez marginesu bezpieczeństwa.
UzasadnienieBazowa wartość rynkowa 18.500 zł za m² opisuje mieszkanie dwupokojowe w kwartale Sady Żoliborskie w normalnym, przeciętnym stanie referencyjnym, czyli nadające się do zamieszkania i współczesne, w istniejącym budynku z lat 1960-tych. Opiera się na aktualnym poziomie ofertowym kwartału wynoszącym około 19.036 zł za m² w lipcu 2026 roku oraz na poziomie sąsiedniego Starego Żoliborza wynoszącym około 18.000 zł za m², oba pochodzą z na bieżąco aktualizowanej analizy danych rynku wtórnego. Dla kontroli: dzielnica Żoliborz na rynku wtórnym ma medianę na poziomie około 20.056 zł za m², wartość ta zawiera jednak wyraźnie droższe kwartały nowej zabudowy i dlatego nie została przyjęta jako baza. Ponieważ wszystkie punkty odniesienia to ceny ofertowe, należy przyjąć rynkowo zwyczajowy upust w wysokości 5 procent do rzeczywistej ceny zakupu; jest to czysta informacja negocjacyjna i nie jest wliczona do wartości rynkowej. Od bazy odjęto i doliczono wyłącznie cechy wartościujące specyficzne dla obiektu, łącznie minus 15 procent. Wynika z tego 18.500 × 56 × 0,85 = 880.600 zł. Żądana cena 920.000 zł mieści się w przedziale od 838.000 do 923.000 zł, a więc na górnej granicy zakresu zwyczajowego dla tej okolicy. Zalecana górna granica zakupu jako wartość konserwatywna wynosi 792.540 zł.
konservativ
792.540 PLN
Marktkorrektur von 10 Prozent gegenüber dem heutigen Niveau, Renovierungskosten am oberen Rand bei rund 220.000 zł, die Anlegung des Grundbuchs verzögert sich und die Genossenschaft beschließt eine umlagepflichtige Gebäudesanierung. Dieser Wert ist zugleich die empfohlene Kauf-Obergrenze.
basis
880.600 PLN
Preisniveau des Quartiers bleibt stabil bei rund 19.000 zł je m² für zeitgemäße Wohnungen, Renovierungskosten im mittleren Bereich um 160.000 zł, das genossenschaftliche Recht bleibt bestehen, die laufenden Vorauszahlungen liegen im ortsüblichen Rahmen.
optimistisch
923.000 PLN
Die Genossenschaft klärt den Grundstücksstatus, für die Wohnung wird eine księga wieczysta angelegt, die Renovierung bleibt bei rund 130.000 zł und das Quartier setzt den seit Jahresbeginn beobachteten Anstieg von knapp 10 Prozent moderat fort. Kein Ansatz für spekulative Neubaupreise.
Kalkulator kosztów
Ustaw cenę zakupu, koszty dodatkowe i remont, a od razu zobaczysz, ile naprawdę płacisz. Zalecany limit to wartość ostrożna.
Nieruchomości porównawcze
Cena za m² w porównaniu
Według cena za m², ta nieruchomość zajmuje pozycję 3 z 5 (pozycja 1 = najniższa cena za m²).
4 nieruchomości porównawczych pojedynczo, z ceną, powierzchnią i źródłem
Mieszkanie 2-pokojowe, 38,5 m², Sady Żoliborskie, 4. z 4 pięter bez windy, rok budowy 1968, do remontuQ4Podobieństwo 66wycofane 19.08.2026
Bardzo podobna konstelacja: ten sam kwartał, rok budowy 1968 zamiast 1964, brak windy, również 'do remontu' i układ dwupokojowy. Różnice: tylko 38,5 m² zamiast 56 m² oraz najwyższe piętro zamiast drugiego piętra, co zwiększa ryzyka cieplne i dachowe oraz obniża cenę. Potwierdza, że nieodnowione mieszkania bez windy są sprzedawane w kwartale w okolicach 16.000 zł za m².
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat aus der nach Quartier gefilterten Ergebnisliste eines polnischen Immobilienportals; der Preis ist aus dem Quartiersniveau abgeleitet und im Listenauszug nicht beziffert, deshalb als Näherung zu lesenŹródło pokazuje 4 innych cen, ale nie tę. Obiektu już tam nie ma, więc oferta została wycofana lub sprzedana. Obowiązuje kopia z archiwum z dnia analizy.
620.000 PLN
39 m² · 16.104 PLN/m²
Mieszkanie 2-pokojowe, 39,57 m², Sady Żoliborskie, 9. z 9 pięter, spółdzielcze prawo własnościowe, miejskie ciepło systemowe, czynsz 600 złQ1Podobieństwo 62nie do sprawdzenia 19.08.2026
Ten sam kwartał, ta sama forma prawna bez pełnej własności i również układ dwupokojowy, to najbardziej wiarygodny punkt odniesienia dla obniżenia z tytułu prawa. Różnice: wyraźnie mniejsze, 39,57 zamiast 56 m², najwyższe z dziewięciu pięter w wieżowcu punktowym zamiast drugiego z czterech w murowanym budynku z trzema mieszkaniami na piętrze, a stan wykończenia nie jest podany w ogłoszeniu. Niższa cena za metr kwadratowy wynika z formatu małego mieszkania w wieżowcu punktowym oraz z położenia na najwyższej kondygnacji.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem großen polnischen Immobilienportal, Objektseite gelesenŹródło podczas sprawdzania odpowiedziało błędem 410, dlatego tej pozycji nie można potwierdzić automatycznie. Ten raport nic tu nie twierdzi i pokazuje kopię z archiwum.
585.000 PLN
40 m² · 14.784 PLN/m²
Mieszkanie do generalnego remontu w Sady Żoliborskie, dwustronna ekspozycja, możliwość salonu z aneksem kuchennym, cena ofertowa 750.000 złQ2Podobieństwo 55wycofane 19.08.2026
Ten sam kwartał, ten sam stan 'do generalnego remontu' i również dwustronna ekspozycja z oknami z dala od ruchliwej ulicy, dlatego to najbliższy punkt odniesienia pod względem stanu. Różnice: piętro, rok budowy i forma prawna nie są możliwe do potwierdzenia z wyciągu z listy, powierzchnia jest szacowana. Cena za metr kwadratowy leży praktycznie na żądanym poziomie wycenianego obiektu i wspiera zakwalifikowanie jako zgodne z rynkiem na górnej granicy.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat aus der nach Quartier und Suchbegriff 'do remontu' gefilterten Ergebnisliste eines großen polnischen Immobilienportals; die Fläche ist aus dem Preis-pro-m²-Niveau des Quartiers abgeleitet und nicht im Auszug beziffertŹródło pokazuje 46 innych cen, ale nie tę. Obiektu już tam nie ma, więc oferta została wycofana lub sprzedana. Obowiązuje kopia z archiwum z dnia analizy.
750.000 PLN
45 m² · 16.667 PLN/m²
Mieszkanie 2-pokojowe, 52,44 m², Sady Żoliborskie, nowa inwestycja przy Krasińskiego, 6. i najwyższe piętro, balkon 7,90 m², ekspozycja południowo-wschodniaQ3Podobieństwo 48nie do sprawdzenia 19.08.2026
Niemal identyczna powierzchnia i ten sam kwartał, dlatego wiarygodne jako górna granica kwartału. Różnice są znaczne: nowoczesne osiedle z windą zamiast budynku z 1964 roku, stan pod klucz zamiast konieczności remontu, pełna własność zamiast prawa spółdzielczego, salon z aneksem kuchennym zamiast oddzielnej kuchni. Różnica około 6.070 zł za m² wobec żądanej ceny znaczy dokładnie sumę obniżek z tytułu stanu, prawa i braku windy.
Zum Inserat → Aktuelles Inserat auf einem polnischen Immobilienportal, Objektseite gelesenŹródło podczas sprawdzania odpowiedziało błędem 410, dlatego tej pozycji nie można potwierdzić automatycznie. Ten raport nic tu nie twierdzi i pokazuje kopię z archiwum.
1.180.000 PLN
52 m² · 22.502 PLN/m²
Poziom rynku
Te liczby opisują rynek jako całość, a nie pojedynczą nieruchomość. Umieszczają tę nieruchomość w szerszym obrazie i nie wchodzą do wyceny jako obiekt porównawczy.
Poziom ofertowy rynku wtórnego w kwartale Sady Żoliborskie, lipiec 2026: 19.036 zł za m², 149 aktywnych ofert, średni czas sprzedaży 96 dni, od początku roku plus 9,79 procent
19.036 PLN / m²
Statystyka rynkowa dla całego kwartału, nie pojedynczy obiekt. Dostarcza ramy odniesienia dla bazowej wartości rynkowej i pokazuje zarazem, że przy średnim czasie sprzedaży wynoszącym 96 dni nie mamy do czynienia z rynkiem sprzedającego, który uzasadniałby dopłaty powyżej średniej.
Źródło: Laufend fortgeschriebene Marktdatenauswertung des Zweitmarkts für das Quartier, Seite vollständig gelesen; die Auswertung weist für diese Lage ausdrücklich keine Transaktionsdaten aus notariellen Urkunden aus · Q5
Rejestr źródeł: 40 sprawdzonych źródeł
Każde konsultowane źródło ma własny numer. Nieruchomości porównawcze powyżej odsyłają tutaj przez swój numer Q, abyś mógł samodzielnie sprawdzić każdą wartość.
- Q12-Zimmer-Wohnung, 39,57 m², Sady Żoliborskie, 9. von 9 Geschossen, genossenschaftliches Eigentumsrecht, städtische Fernwärme, czynsz 600 złnieruchomość porównawcza
- Q2Wohnung zum Generalumbau in Sady Żoliborskie, zweiseitige Ausrichtung, Möglichkeit eines Wohnzimmers mit Kochnische, Angebotspreis 750.000 złnieruchomość porównawcza
- Q32-Zimmer-Wohnung, 52,44 m², Sady Żoliborskie, Neubauanlage an der Krasińskiego, 6. und oberstes Geschoss, Balkon 7,90 m², südöstliche Ausrichtungnieruchomość porównawcza
- Q42-Zimmer-Wohnung, 38,5 m², Sady Żoliborskie, 4. von 4 Geschossen ohne Aufzug, Baujahr 1968, renovierungsbedürftignieruchomość porównawcza
- Q5Angebotsniveau Zweitmarkt im Quartier Sady Żoliborskie, Juli 2026: 19.036 zł je m², 149 aktive Angebote, mittlere Vermarktungsdauer 96 Tage, seit Jahresbeginn plus 9,79 Prozentnieruchomość porównawcza
- Q6Ceny transakcyjne mieszkań Stary Żoliborz, Warszawa · SonarHomeźródło
- Q7Średnie ceny mieszkań Warszawa Żoliborzźródło
- Q8Mieszkania na sprzedaż Żoliborz - Warszawa - Domiporta.plźródło
- Q9Ceny mieszkań Warszawa Żoliborz - wykresy, porównywarka dzielnic, rynek pierwotny i wtórny | Tabelaofert.plźródło
- Q10Mieszkania na wynajem - Żoliborz, Warszawa | Znajdź Najemźródło
- Q11Remont mieszkania Warszawa cena za m² 2026 | ceny-remontu.plźródło
- Q12Ile kosztuje wykończenie mieszkania w 2026 za m²?źródło
- Q13Kupno mieszkania bez księgi wieczystej – jak ograniczyć ryzyko takiej transakcji? - direct.money.plźródło
- Q14Mieszkanie spółdzielcze własnościowe - co warto wiedzieć? - rynekpierwotny.plźródło
- Q15Nowe mieszkania Warszawa, Żoliborz 2026 - cena od 522 000 zł - rynekpierwotny.pldane rynkowe
- Q16Ceny transakcyjne mieszkań Żoliborz, Warszawa · SonarHomedane rynkowe
- Q17Ceny mieszkań Warszawa Żoliborz | Viva Investdane rynkowe
- Q18Oferty i ceny mieszkań w Warszawie, Żoliborz w kwietniu 2026 - zametr.pldane rynkowe
- Q19Ceny nieruchomości Żoliborz, Warszawa 2026 – 22 323 zł/m² | Cenogramdane rynkowe
- Q20Aktualne ceny mieszkań Warszawa Żoliborz - SprzedamSzybko.pldane rynkowe
- Q21Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny - AG Nieruchomości | AG Nieruchomościdane rynkowe
- Q22grunt nieuregulowany, kredyt hipoteczny, zakup ...dane rynkowe
- Q23Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – z księgą czy bez? – Kancelaria notarialnadane rynkowe
- Q24Hipoteka na spółdzielczym prawie do lokalu - co warto wiedzieć?dane rynkowe
- Q25Sprzedaż mieszkania spółdzielczego bez księgi wieczystejdane rynkowe
- Q26Mieszkanie bez księgi wieczystej w 2026 roku - ekspert wyjaśnia!dane rynkowe
- Q27Mieszkania na sprzedaż: Żoliborz | Otodom.pldane rynkowe
- Q28Mieszkania Sady Żoliborskie Warszawa - Sprzedaż i wynajem nieruchomości dzielnica Żoliborz (Osiedle Sady Żoliborskie)dane rynkowe
- Q29Mieszkania 2 pokojowe na wynajem: Sady Żoliborskie, Żoliborz | Otodom.pldane rynkowe
- Q30Mieszkania na sprzedaż Warszawa, Sady Żoliborskie - gethome.pldane rynkowe
- Q31Mieszkania na sprzedaż Warszawa Żoliborz | Tabelaofert.pldane rynkowe
- Q32Mieszkania na sprzedaż (do remontu): Żoliborz, Warszawa | Otodom.pldane rynkowe
- Q33Mieszkania 2 pokojowe na sprzedaż: Stary Żoliborz, Żoliborz | Otodom.pldane rynkowe
- Q34Mieszkania na sprzedaż Warszawa, Żoliborzdane rynkowe
- Q3583 mieszkania warszawa metro na sprzedaż w Żoliborz, Warszawa - Trovitdane rynkowe
- Q36Mieszkania 2-pokojowe Warszawa Żoliborz [Bez pośredników]dane rynkowe
- Q37Idź do strony głównejdane rynkowe
- Q38Sady Żoliborskie 55 mieszkań. Mieszkania na sprzedaż Sady Żoliborskie - Nestoriadane rynkowe
- Q39Sprzedam mieszkanie dwupokojowe: Warszawa Żoliborz , ulica Sady Żoliborskie, 80 m², 1040000 PLN, 2 pokoje - Domiporta.pldane rynkowe
- Q40Mieszkania Żoliborz Warszawa - Sprzedaż i wynajem nieruchomości dzielnica Żoliborzdane rynkowe
Kaufen ja, aber erst nach Klärung des Rechtsstatus und nicht über 792.540 zł
RekomendacjaDer faire Marktwert liegt bei 880.600 zł, der geforderte Preis von 920.000 zł liegt am oberen Rand des ortsüblichen Bereichs von 838.000 bis 923.000 zł. Bieten Sie mit 790.000 zł ein und gehen Sie nicht über die Obergrenze von 792.540 zł, solange die Genossenschaft nicht schriftlich bestätigt hat, dass für die Wohnung eine księga wieczysta angelegt werden kann.
Startgebot 790.000 zł, Obergrenze 792.540 zł
Der marktübliche Abschlag vom Angebots- zum Kaufpreis liegt in diesem Markt bei rund 5 Prozent, das allein bringt Sie auf etwa 874.000 zł. Der weitere Abstand zur Obergrenze von 792.540 zł ist Ihre Absicherung gegen die Renovierungskosten von 112.000 bis 220.000 zł und gegen das ungeklärte Recht. Legen Sie das Startgebot bei 790.000 zł an und lassen Sie sich in kleinen Schritten bis maximal 792.540 zł bewegen. Bei 96 Tagen mittlerer Vermarktungsdauer im Quartier haben Sie Zeit.
Rechtsfrage vor der Preisfrage klären
Verlangen Sie schriftlich von der Genossenschaft WSM: Bescheinigung über die Zuweisung des Rechts an den Verkäufer, Angabe des Rechtsstatus am Grundstück (Eigentum oder Erbnießbrauch) und die Nummer der księga wieczysta der Liegenschaft. Ohne diese drei Auskünfte gibt es kein Gebot. Fällt die Antwort negativ aus, ist das Objekt für eine Bankfinanzierung praktisch ungeeignet, obwohl das Inserat einen Kreditkauf in Aussicht stellt.
Die drei Pflichtunterlagen einfordern, nicht erbitten
Der Energieausweis ist geschuldet und bei der Errichtung des notariellen Kaufvertrags zu übergeben; fehlt er, drohen dem Verkäufer bis zu 5.000 Złoty und der Notar vermerkt das Fehlen in der Urkunde. Der Grundbuchauszug ist öffentlich, hier ersatzweise der Auszug der Genossenschaftsliegenschaft mit Abteilung III und IV. Die Bescheinigung über keine Zahlungsrückstände ist der einzige belastbare Nachweis, dass Sie keine fremden Beiträge übernehmen. Diese drei sind Pflicht; Rücklagenstand, Beschlüsse und Heizkostenabrechnung sind nur nützlich, aber ebenso wichtig für Ihre Kalkulation.
Renovierungsbudget vor dem Gebot festschreiben
Lassen Sie vor dem Notartermin einen Handwerksbetrieb die Wohnung begehen und ein schriftliches Leistungsverzeichnis mit Preis erstellen. Kritisch sind Elektroinstallation, Fenster und Estrich, alle drei im Inserat nicht erwähnt. Ein verbindliches Angebot ersetzt in der Verhandlung jede Behauptung und verschiebt die Diskussion auf Zahlen.
Nebenkosten des Erwerbs vorab beziffern
Provision, Erwerbsteuer, Notarhonorar und die spätere Anlegung eines Grundbuchs stehen nicht im Inserat. Lassen Sie sich die Provision in Prozent schriftlich geben und holen Sie beim Notar eine Kostenaufstellung ein, bevor Sie bieten. Diese Summe gehört gedanklich zum Kaufpreis, nicht danach.
Was nach dem Kauf auf Sie zukommt
Sie treten in den bestehenden fundusz remontowy der Genossenschaft ein, eingezahlte Beiträge werden bei einem späteren Verkauf nicht erstattet. Beschlossene Gebäudearbeiten treffen Sie ab dem ersten Monat. Eine Bodenuntersuchung brauchen Sie nicht: Die Remediationspflicht für eine historische Verunreinigung trifft den Flächeninhaber des Grundstücks, also die Genossenschaft, nicht Sie als Wohnungsberechtigten. Eine kostenlose Abfrage im Register historischer Bodenverunreinigungen beim Regionalen Direktor für Umweltschutz genügt.
Twoje argumenty
- 1Vergleichbare unrenovierte Zweizimmerwohnungen im selben Quartier werden bei rund 16.100 bis 16.700 zł je m² angeboten, das geforderte Niveau von 16.429 zł je m² liegt also nicht unter Markt, sondern mitten darin, obwohl hier zusätzlich das schwächere genossenschaftliche Recht ohne Grundbuch dazukommt.
- 2Eine Wohnung derselben Rechtsform in Sady Żoliborskie wird derzeit mit 14.784 zł je m² angeboten; das zeigt, welchen Abschlag der Markt für ein Recht ohne Volleigentum tatsächlich verlangt.
- 3Bad und Küche sind vollständig zu erneuern, Elektroinstallation und Fenster sind im Inserat gar nicht erwähnt. Das Budget von 112.000 bis 220.000 zł trage ich, nicht der Verkäufer.
- 4Es fehlen Energieausweis, Angabe der Wärmequelle und die monatliche Vorauszahlung. Solange diese Zahlen nicht auf dem Tisch liegen, kann ich die Gesamtbelastung nicht kalkulieren und muss die Unsicherheit einpreisen.
- 5Ohne bestehende księga wieczysta ist die Bankfinanzierung nicht gesichert, der Käuferkreis für dieses Objekt ist damit deutlich kleiner als für vergleichbare Wohnungen mit Volleigentum. Bei 96 Tagen mittlerer Vermarktungsdauer im Quartier ist das ein Argument, das mit der Zeit für mich arbeitet.
Remont i najem
Potrzeba remontu
Σ 112.000 PLN – 220.000 PLN
Potencjał wynajmu
Przyjęto trwale osiągalny czynsz najmu bez opłat w wysokości 3.900 zł miesięcznie po zakończonym remoncie, co odpowiada około 70 zł za m². Mediana dla mieszkań na wynajem na Żoliborzu w lipcu 2026 roku wynosi 3.550 zł, średnia około 84 zł za m², ta wyższa wartość jest jednak podtrzymywana przez nowe mieszkania z windą. Brak windy i rok budowy 1964 nie uzasadniają przyjęcia wartości z górnej granicy. Rentowność brutto na poziomie 5,1 procent wynika z 3.900 zł razy dwanaście, czyli 46.800 zł rocznego czynszu, w odniesieniu do żądanej ceny zakupu 920.000 zł. Jest to wielkość brutto przed kosztami dodatkowymi zakupu, przed remontem w wysokości od 112.000 do 220.000 zł, przed zaliczkami na rzecz spółdzielni i przed podatkami. Jeśli wliczyć remont w cenę nabycia, rentowność spada do grubsza 4,1 do 5,1 procent. Dodatkowo należy uwzględnić: spółdzielnia może uzależnić wynajem od określonych zasad, co należy wyjaśnić na piśmie przed zakupem.
Kontrola czynszu · co dozwolone, co typowe
Dla najemców i wynajmujących: dozwolony limit górny, wartość rynkowa i realistyczna granica dolna czynszu netto. Tak obie strony negocjują z jasnymi liczbami.
3.400 PLNstawka rynkowa
3.900 PLNDozwolony górny limit
4.700 PLN
miesięcznie, czynsz netto
Ramy prawnePolska nie zna dla swobodnie wynajmowanych lokali mieszkalnych ustawowej górnej granicy czynszu w rodzaju wartości wskaźnikowej czy tabeli czynszów. Decydujący jest czynsz zwyczajowy w danej okolicy; podana tu wartość maksymalna 4.700 zł nie jest więc granicą prawną, lecz górnym końcem rynku dla odnowionych mieszkań dwupokojowych tej wielkości na Żoliborzu. Prawnie ograniczona jest natomiast podwyżka czynszu w trwającej umowie: podwyżkę przekraczającą 3 procent wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie lub następującą z poziomu już powyżej tej wartości wynajmujący musi uzasadnić i można ją zaskarżyć. Przy zakupie należy dodatkowo wyjaśnić, czy spółdzielnia uzależnia wynajem od określonych warunków.
- · Mieszkanie zgodnie z ogłoszeniem zostanie przekazane bez mebli i najwyraźniej wolne od najemców. Mimo to zażądajcie Państwo pisemnego oświadczenia sprzedającego, że nie istnieje żaden stosunek najmu.
- · Gdyby jednak trwała umowa najmu: zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego nabywca wstępuje w miejsce zbywcy w stosunek najmu. Umowa na czas określony, pisemna, z datą pewną, przy już przekazanym mieszkaniu wyklucza Państwa szczególne prawo wypowiedzenia. Czynsz poniżej poziomu rynkowego byłby wtedy obniżeniem wartości, a nie zaletą.
- · Jako wynajmujący mogą Państwo wypowiedzieć umowę z miesięcznym terminem na koniec miesiąca tylko z przyczyn wyczerpująco wymienionych w art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, na przykład przy zwłoce w płatności wynoszącej co najmniej trzy pełne okresy płatności po upomnieniu i wyznaczonym dodatkowym terminie.
- · Podwyżkę czynszu należy zapowiedzieć co najmniej trzy miesiące wcześniej, a poza opłatami podobnymi do kosztów eksploatacyjnych jest ona dopuszczalna najwyżej co sześć miesięcy.
- · Kaucja jest ustawowo ograniczona do najwyżej dwunastu miesięcznych czynszów, w praktyce zwyczajowo stosuje się od jednego do trzech miesięcznych czynszów.
- · Zaliczka na rzecz spółdzielni (czynsz) jest nieznana. Bez tej liczby nie da się ani obliczyć czynszu z opłatami, ani rzetelnie określić rentowności netto.
- · Dokładną dopuszczalność poszczególnych klauzul umownych należy sprawdzić indywidualnie; jest to orientacja, a nie porada prawna.
Orientacja, nie porada prawna. Dokładną dopuszczalność w konkretnym przypadku sprawdza zrzeszenie najemców, prawnik lub komisja rozjemcza.
2 programów dotacji pasuje do tego obiektu, z kwotą i warunkiem
Te aktualne programy pasują do obiektu i planowanego remontu. Ważne: o dotacje trzeba zwykle wystąpić PRZED rozpoczęciem prac.
Wymiana nieefektywnego źródła ciepła na paliwo stałe w mieszkaniu w budynku wielorodzinnym, dodatkowo okna, drzwi i instalacja rozprowadzania ciepła
KwotaDotacja na mieszkanie, wysokość zróżnicowana według progu dochodowego; konkretne stawki określa dany nabór gminny i nie są tu udokumentowane
Stan: Uprawniona do wniosku jest osoba fizyczna z tytułem prawnym do mieszkania w budynku wielorodzinnym, wniosek przed rozpoczęciem prac w ramach naboru gminnego. Warunkiem jest istniejący stary piec na paliwo stałe. To mieszkanie ma centralne grzejniki z podzielnikami ciepła, dlatego kwalifikowalność do dofinansowania jest według obecnej wiedzy mało prawdopodobna i przed każdą kalkulacją należy ją sprawdzić w urzędzie miasta.
Modernizacja energetyczna całego budynku, na przykład docieplenie ścian zewnętrznych, dachu, okien w częściach wspólnych oraz modernizacja zaopatrzenia w ciepło
KwotaDotacja na spłatę zaciągniętego kredytu modernizacyjnego; procent jest uregulowany w programie i nie jest tu udokumentowany
Stan: Wnioskodawcą jest właściciel lub zarządca budynku, tu więc spółdzielnia, a nie pojedynczy uprawniony do lokalu. Warunkiem są audyt energetyczny i kredyt modernizacyjny. Dla Państwa jako kupujących istotne jest pytanie, czy spółdzielnia planuje takie przedsięwzięcie i jak wpłynie ono na zaliczki.
Dane bez gwarancji, programy i warunki się zmieniają. Wiążąca jest odpowiednia oficjalna strona programu.
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.
3 z 10 · Z nieruchomości w złoto
Z nieruchomości w złoto · scenariusze majątkowe
Co jest związane w Twojej nieruchomości.
Twoja nieruchomość jest warta około 880.600 PLN ale związane: nieruchome, niepłynne, z bieżącymi kosztami i podatkiem przy sprzedaży. Scan my Home pokazuje Państwu neutralnie, jakie scenariusze kapitałowe otwiera ta wartość i jak wyglądałoby częściowe przesunięcie w fizyczne złoto inwestycyjne. Żadnej rekomendacji, tylko liczby.
Obliczenie tutaj celowo opiera się na wartości konserwatywnej wynoszącej 792.540 PLN, czyli z uwzględnieniem marginesu bezpieczeństwa. To, co faktycznie Państwo otrzymają, rozstrzyga się dopiero przy sprzedaży, dlatego wolimy liczyć zbyt ostrożnie niż zbyt optymistycznie.
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.
4 z 10 · Rzut & 3D
Rzut & model 3D
The rooms in the plan add up to 57 m² of living space. The listing states 56 m², which matches.
In addition there are 23 m² of outdoor space (Balkon, Wohnzimmer mit Balkonzugang). Outdoor space is not living space and is not counted in the price per square metre.
Brak obrazu rzutu. Podział pomieszczeń jest oszacowany na podstawie danych z ogłoszenia, czyli z 56 m², dwóch pokoi, oddzielnej kuchni z oknem, łazienki z oknem, dużego przedpokoju z zabudowaną szafą, balkonu przy jednym pokoju i dwustronnej ekspozycji. Poszczególne powierzchnie przyjęto tak, aby w sumie dawały powierzchnię mieszkalną z ogłoszenia wynoszącą 56 m² (kuchnia 8 m² i przedpokój 10 m² zgodnie z danymi w tekście, sypialnia odpowiednio do pozostałej powierzchni); balkon o powierzchni 4 m² jest powierzchnią zewnętrzną i nie liczy się do powierzchni mieszkalnej. Jest to przedstawienie schematyczne i wyraźnie nie jest planem z pomiarem. Poszczególne powierzchnie pomieszczeń są wywnioskowane, a nie udokumentowane, i przed każdą ofertą należy je zastąpić własnym pomiarem na miejscu lub protokołem pomiarowym sprzedającego; w szczególności dla przebicia ściany między kuchnią a przedpokojem nie stanowią one wiarygodnej podstawy planowania.
Rzut się nie zgadza? Prześlij prawdziwy plan.
Prześlij prawdziwy rzut jako zdjęcie lub PDF. Scan my Home odczyta z niego rzeczywisty układ i zastąpi szacunek. Rzut 2D, model 3D i PDF opinii od razu stają się dokładniejsze.
Z ogłoszenia i zdjęć: Powierzchnia mieszkalna i liczba pokoi z ogłoszenia.
Dodane przez model:
- ·Sam układ pomieszczeń: nie był dostępny żaden rzut, jest on szacowany (patrz uwaga powyżej).
Efektywność
Mocne strony
- + Dwa niezależne od siebie pokoje bez sytuacji przechodniej
- + Oddzielna kuchnia z oknem, w tej klasie wielkości zaleta w porównaniu z aneksem kuchennym
- + Łazienka z oknem, co trwale obniża ryzyko wilgoci i pleśni
- + Dwustronna ekspozycja umożliwia przewietrzanie na wskroś i światło z dwóch stron
- + Balkon bezpośrednio przy salonie
- + Duży przedpokój z zabudowaną szafą zastępuje dodatkową powierzchnię do przechowywania
Słabe strony
- − Duży przedpokój zajmuje szacunkowo 10 m², a więc około 18 procent powierzchni bez funkcji mieszkalnej
- − Tylko jedna łazienka bez oddzielnej toalety, przy 56 m² typowe, ale przy dwóch mieszkańcach odczuwalne
- − Kuchnia o szacunkowej powierzchni 8 m² jest za mała na pełnowartościowy jadalny stół
- − Brak wzmianki o schowku wewnątrz mieszkania, piwnica nie jest wspomniana w ogłoszeniu
- − Poszczególne powierzchnie są rachunkowo rozłożone na powierzchnię z ogłoszenia wynoszącą 56 m² i nie są potwierdzone planem z pomiarem
Ulepszenia
- → Sprawdzić, czy ściana między kuchnią a przedpokojem nie jest nośna. Przebicie powiększyłoby kuchnię do kuchni z jadalnią i skróciło przedpokój. Przy murowanym budynku z 1964 roku konieczne jest w tym celu uzyskanie potwierdzenia spółdzielni oraz w razie potrzeby ekspertyzy konstrukcyjnej.
- → Zachować zabudowaną szafę w przedpokoju lub wykonać ją na nowo do sufitu, co zastąpi brakujący schowek.
- → Odnowić łazienkę i kuchnię jednocześnie, ponieważ obie są podłączone do tych samych pionów i przewody trzeba otworzyć tylko raz.
- → Pokój zwrócony w stronę podwórka wykorzystać jako sypialnię, pokój od strony ulicy jako salon z wyjściem na balkon.
Narysuj rzut, zaplanuj remont
Rozwiń nieruchomość samodzielnie: narysuj rzeczywisty rzut albo zaplanuj przebudowę wraz z kalkulacją kosztów. Bezpośrednio z tej nieruchomości.
Powiedz, co planujesz.
Opisz swój plan własnymi słowami, na przykład „adaptacja poddasza" albo „otwarcie ściany między kuchnią a salonem". Dane o nieruchomości pochodzą z tego raportu, nie musisz ich powtarzać.
Wirtualna aranżacja
Powiedz Scan my Home, jak chcesz mieszkać, a zaprojektuje idealne urządzenie dokładnie tych pomieszczeń: koncepcja, meble, paleta barw i prompty renderujące dla każdego pomieszczenia.
Styl mieszkania
Świat kolorów
Budżet
Gospodarstwo
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.
5 z 10 · Lokalizacja
Dokumentacja lokalizacji
Lokalizacja i zdjęcie lotnicze
Komunikacja publiczna
Stacje metra Plac Wilsona i Marymont linii M1, każda w odległości około 10 minut pieszo, co odpowiada około 700 do 850 m. Dodatkowo tramwaj i autobus na głównych arteriach kwartału.
Zaopatrzenie codzienne
Pełny asortyment i stragany targowe w kwartale, w odległości rzędu 300 do 500 m; centrum handlowe Arkadia leży na południowy zachód w niedużej odległości.
ŹródłoSzkoła i opieka nad dziećmi
Szkoły podstawowe, przedszkola i żłobki w kwartale, w odległości rzędu 300 do 700 m pieszo. Sady Żoliborskie zostało zaplanowane jako osiedle z infrastrukturą społeczną w obrębie kwartału.
ŹródłoTereny zielone i park
Park Sady Żoliborskie bezpośrednio przylegający, odległość pieszo poniżej 300 m. Podwórko budynku jest zielone.
Dojazd do trasy szybkiego ruchu
Dojazd do drogi ekspresowej S8 na północnym zachodzie, w odległości rzędu 3 do 5 km jazdy.
Hałas
Mieszany: cicho od strony podwórka, umiarkowanie od strony ulicy. Dwustronna ekspozycja pozwala umieścić strefę sypialną od strony podwórka. Dokładne obciążenie zależy od nieprzejętej tu nazwy ulicy i należy je sprawdzić podczas oględzin w godzinach szczytu.
Poziom cen w kwartale
19.036 zł za m² poziom ofertowy na rynku wtórnym, lipiec 2026 roku, przy 149 aktywnych ofertach i średnim czasie sprzedaży 96 dni.
ŹródłoMikrolokalizacja
Sady Żoliborskie to zielone osiedle spółdzielcze z lat 1960-tych w dzielnicy Żoliborz o niskiej gęstości zabudowy, starym drzewostanie i uspokojonych ulicach mieszkaniowych. Mieszkanie znajduje się na drugim piętrze murowanego budynku z tylko trzema mieszkaniami na piętrze i ma okna zarówno na spokojne zielone podwórko, jak i na ulicę. Park Sady Żoliborskie leży w bezpośrednim sąsiedztwie. Kwartał jest czysto mieszkaniowy, bez wcześniejszego użytkowania przemysłowego.
Makrolokalizacja
Warszawa-Żoliborz należy do najbardziej ugruntowanych i najdroższych dzielnic mieszkaniowych miasta, tuż na północ od centrum i bezpośrednio połączona linią metra M1. Poziom ofertowy na rynku wtórnym dzielnicy w pierwszym kwartale 2026 roku wynosi medianę na poziomie około 20.056 zł za m², w kwartale Sady Żoliborskie około 19.036 zł za m² w lipcu 2026 roku. Rynek nie pokazuje jednolitego obrazu w ostatnich sześciu miesiącach: kwartał zyskał od początku roku niespełna 10 procent, podczas gdy dla całej dzielnicy odnotowuje się także spadki. Średni czas sprzedaży wynoszący 96 dni świadczy o zrównoważonym rynku.
Rozwój
Żoliborz jest pod względem zabudowy w dużej mierze w pełni rozwinięty, wzrost następuje niemal wyłącznie przez dogęszczanie dawnych terenów przemysłowych we wschodniej części dzielnicy, tam powstają nowe kwartały zabudowy z cenami ofertowymi rzędu 22.500 zł za m² i więcej. Dla Sady Żoliborskie oznacza to stabilny, wspierany przez lokalizację i zieleń popyt przy ograniczonej podaży. Dane rynkowe pokazują dla kwartału od początku roku wzrost o niespełna 10 procent, natomiast dla całej dzielnicy również ruchy boczne i spadkowe, nie można więc z tego wyprowadzić liniowego trendu wzrostowego.
Infrastruktura
Sprawdź pozwolenia na budowę
Za pozwolenia budowlane i akta budowlane w Warszawie odpowiada Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Żoliborz Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, a dla obiektów istniejących nadzór budowlany (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy). Zażądajcie Państwo od spółdzielni WSM dokumentacji odbioru budynku oraz, jeśli w mieszkaniu kiedykolwiek dokonano zmian budowlanych, odpowiedniego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Dopuszczalne użytkowanie działki wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dostępnego w urzędzie dzielnicy lub w geoportalu miasta; jeśli plan nie istnieje, decyduje decyzja o warunkach zabudowy. Od 1 września 2026 roku plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium. Ważne dla Państwa: przy samowoli budowlanej, czyli budowie bez pozwolenia, nadzór budowlany może zarządzić wstrzymanie robót, często znaczną opłatę legalizacyjną lub rozbiórkę, naruszenie się nie przedawnia, a obowiązek legalizacji dotyczy każdorazowego właściciela, czyli po zakupie Państwa. W niniejszym ogłoszeniu nie ma żadnej wzmianki o dobudowie, przebiciu ściany czy zmianie sposobu użytkowania; samowola budowlana nie jest tu w żaden sposób sugerowana. Jeśli sami chcą Państwo otworzyć ścianę między kuchnią a przedpokojem, wyjaśnijcie wcześniej pisemnie ze spółdzielnią, czy wymagane jest zgłoszenie lub pozwolenie.
GUNB public register of building permit applications/decisions (RWDZ) — https://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/ ; e-permitting portal e-Budownictwo — https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/ ; permit statistics: GUS — https://stat.gov.pl/en/topics/industry-construction-fixed-assets/
Dowody
- · Źródło branżowe (13)
Kontrola urzędowa · co Scan my Home sprawdził za Ciebie
Scan my Home aktywnie zbadał urzędowo istotne punkty: co jest publicznie dostępne, jaki był wynik i który dokument daje pełną odpowiedź.
In öffentlichen Quellen wurden zu diesem konkreten Gebäude keine Bauakten gefunden. Das Quartier Sady Żoliborskie ist eine geplante Wohnsiedlung der 1960er Jahre; eine gewerbliche oder abweichende Nutzung ist nicht ersichtlich. Der für die Parzelle geltende Raumbewirtschaftungsplan wurde nicht recherchiert, weil die Hausnummer im Inserat fehlt und ohne Parzellennummer keine belastbare Auskunft möglich ist.
Potrzebujesz: Fordern Sie beim Bauamt des Stadtbezirks Żoliborz einen Auszug (wypis) und einen Kartenausschnitt (wyrys) aus dem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego an. Dafür brauchen Sie die Nummer der Parzelle (numer działki) und der Katastraleinheit (obręb ewidencyjny); beides erhalten Sie von der Genossenschaft WSM oder über das Geoportal der Stadt, sobald Ihnen die genaue Adresse mit Hausnummer bekannt ist. Fragen Sie im selben Antrag, ob für die Parzelle ein gemeindliches Vorkaufsrecht (prawo pierwokupu) besteht.
Im Inserat fehlen Energieausweis, Klasse und kWh-Wert vollständig, obwohl die Kennwerte anzugeben sind, sobald ein Ausweis vorliegt. In öffentlichen Quellen ließ sich kein Eintrag für dieses Objekt finden.
Potrzebujesz: Verlangen Sie das świadectwo charakterystyki energetycznej vom Verkäufer. Er schuldet es Ihnen bei der Errichtung des notariellen Kaufvertrags; Grundlage ist die Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków. Fehlt es, drohen ihm bis zu 5.000 Złoty Geldstrafe, der Verkauf bleibt wirksam, aber der Notar hält das Fehlen in der Urkunde fest. Prüfen lässt sich ein ausgestellter Ausweis im zentralen Register (centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków) des zuständigen Ministeriums, dafür brauchen Sie die Ausweisnummer.
Es wurde keine amtliche Kartenauskunft für diese Adresse eingeholt, weil die Hausnummer fehlt. Sady Żoliborskie liegt auf der Hochterrasse westlich der Weichselniederung, eine Hochwassergefährdung ist nach Lage nicht naheliegend, das ist jedoch keine amtliche Feststellung. Starkregen und sommerliche Überhitzung im obersten Geschoss sind hier die realistischeren Themen, letzteres betrifft diese Wohnung im zweiten von vier Geschossen nicht.
Potrzebujesz: Prüfen Sie die Adresse selbst in den amtlichen Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten (mapy zagrożenia powodziowego) im Hydroportal der staatlichen Wasserwirtschaft. Sie brauchen dafür nur die Adresse. Im Dossier können Sie die amtlichen Karten zusätzlich direkt über dem Objekt einblenden, über das Symbol Ebenen oben rechts in der Lage-Karte.
Für diese Wohnung existiert keine księga wieczysta, das Inserat nennt nur die Möglichkeit, eine anzulegen. Damit ist der sonst öffentliche und online abrufbare Registerweg hier verschlossen. Ein eingetragenes Wegerecht, ein Nießbrauch oder ein Leibgeding wird im Inserat nicht erwähnt; ohne Registerauszug wird eine Last aber weder bestätigt noch ausgeschlossen.
Potrzebujesz: Verlangen Sie erstens von der Genossenschaft WSM eine Bescheinigung über die Zuweisung des genossenschaftlichen Eigentumsrechts an den Verkäufer und über den Rechtsstatus der Genossenschaft am Grundstück, also Eigentum oder Erbnießbrauch. Zweitens einen Auszug aus der księga wieczysta der Genossenschaftsliegenschaft, insbesondere Abteilung III (Lasten und Beschränkungen) und Abteilung IV (Hypotheken); eine eingetragene Last bindet den nächsten Eigentümer auch ohne dessen Zustimmung. Der Auszug ist beim zuständigen Grundbuchamt (sąd rejonowy, wydział ksiąg wieczystych) oder online zu holen, dafür brauchen Sie die Nummer der księga wieczysta, die Ihnen die Genossenschaft nennt. Drittens eine Bescheinigung über keine Zahlungsrückstände dieser Wohnung.
Otwórz źródło →Sady Żoliborskie ist eine reine Wohnsiedlung ohne bekannte industrielle Vornutzung. Ein Eintrag für dieses Quartier wurde nicht recherchiert. Wichtig für Ihre Entscheidung: Die Remediationspflicht trifft den Flächeninhaber des Grundstücks, das ist bei einer Genossenschaftsanlage die Genossenschaft, nicht der einzelne Wohnungsberechtigte. Eine Bodenuntersuchung auf eigene Kosten brauchen Sie hier nicht.
Potrzebujesz: Eine kostenlose Abfrage im rejestr historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi beim Regionalen Direktor für Umweltschutz (Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Warszawie) genügt zur Absicherung. Sie brauchen dafür die Adresse oder die Parzellennummer. Eine badania gruntowo-wodne, also eine Boden- und Grundwasseruntersuchung, ist bei diesem Objekt nicht angezeigt.
Urzędowe rejestry i instytucje: 3 miejsc, gdzie sprawdzisz samodzielnieZobacz wszystkie źródła danych →
Tutaj sprawdzasz dane wobec oficjalnych źródeł. W ten sposób sam widzisz, jak jest, zamiast polegać na ogłoszeniu.
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.
6 z 10 · Rentowność
Kalkulator rentowności
Wstępnie wypełnione liczbami tej nieruchomości i stawkami kraju. Podstawą jest cena wywoławcza, natomiast analiza bankowa liczy z zalecanym pułapem negocjacyjnym. Procent kosztów dodatkowych zakupu jest w obu przypadkach taki sam; różni się tylko kwota, ponieważ podstawa jest inna. Dostosuj finansowanie, koszty i prognozę i zobacz na żywo przepływ gotówki po opodatkowaniu, rentowność najmu, rentowność kapitału własnego i rozwój majątku na przestrzeni lat.
Dane obiektu
Koszty dodatkowe zakupu
Wstępnie ustawione stawką dla Europa (ogólnie), łącznie 4,5 % ceny zakupu. Analiza bankowa i zakładka finansowania używają tej samej stawki, żeby w raporcie stała tylko jedna liczba.
Finansowanie
Podatki i prognoza
Dla tego kraju nie zapisano własnej wartości podatkowej. Amortyzacja i stawka podatku są uproszczonymi założeniami i przed decyzją należy je sprawdzić w danym kraju.
Co miesiąc trzeba dopłacać
Po podatku ta nieruchomość kosztuje Państwa 2.586 € miesięcznie z własnej kieszeni. Rentowność łączna w ciągu 10 lat: 12,2 % rocznie.
Inwestycja
Przepływ pieniężny miesięcznie
Wskaźniki
Prognoza po 10 latach
Test warunków skrajnych: oprocentowanie rośnie do 8,5 %
Liczy wyłącznie na Państwa danych. Orientacja, a nie doradztwo podatkowe, inwestycyjne czy kredytowe. Przed decyzją proszę sprawdzić wartości w banku i u doradcy podatkowego.
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.
7 z 10 · Finansowanie
Sprawdzenie finansowania
Szybki kalkulator
Z czego składają się koszty dodatkowe i czemu możesz się sprzeciwić (Poland)
Przy każdej pozycji podano, jak bardzo jest wiążąca. Ustawowo ustaloną stawkę i urzędową taryfę można przeliczyć, ale nie negocjować. Ustawowy limit można wyegzekwować: żądanie więcej jest niedozwolone. W Poland jest jedna taka pozycja.
2 per cent on a secondary-market purchase, without brackets or exceptions in the rate. No PCC arises on a purchase from a developer; value added tax applies instead. Since 01.01.2024 an additional rate of 6 per cent applies to the acquisition of the sixth and each further flat in the same building or on the same plot (Article 7a), intended to prevent bulk purchases of entire buildings.
A first-time buyer of a flat or house on the secondary market pays no PCC at all. The conditions are that the buyer has never previously owned residential premises or a share of more than 50 per cent therein, and that the exemption is declared in the notarial deed. It does not apply to undeveloped land, even if a first house is to be built there. The Supreme Administrative Court held on 07.04.2026 (III FSK 281/25) that in a joint purchase the exemption no longer operates on an all-or-nothing basis but can apply proportionally.
Fixed amounts, no percentages: 200 zloty for registration of ownership, 200 zloty for a mortgage. At usual purchase prices this item is negligible.
The regulation expressly states MAXIMUM RATES by value brackets, on a degressive scale. The notary may charge less but not more. In addition, 23 per cent value added tax on the fee, costs for copies per page, and court fees apply. Negotiation within the limit is permitted.
The commission is freely negotiable, typically 2 to 3 per cent plus 23 per cent value added tax, per party. The brokerage contract must be in writing; otherwise it is void, which is the effective protection of the client.
Podstawa opodatkowania: Calculation is by reference to the market value, not necessarily the agreed price (Article 6(1) no. 1 of the Act on Civil Law Transactions Tax (Ustawa o PCC)). If the price is conspicuously below market value, the tax authority fixes the value.
VAT przy nabyciu: Private secondary market: no value added tax, but PCC. From a developer: 8 per cent value added tax for flats up to 150 square metres under the social housing programme, and 23 per cent on the excess (Article 41(12) of the Act on Value Added Tax (Ustawa o VAT)). No PCC is then due.
Stan prawny 2026-07-26. Stawki regionalne zależą od miejsca położenia obiektu i przed podpisaniem należy je sprawdzić z obowiązującym prawem regionalnym.
Obliczenie opiera się na Twoim górna granica negocjacji wynoszącym 792.540 PLN, a nie ceną wywoławczą 920.000 PLN. Obliczanie finansowania dla ceny, którą ten dokument odradza, byłoby mało pomocne.
KOSZTY DODATKOWE POLEN:
No regional variation in taxes — PCC and notary tariff are national. Buyer pays PCC and notary. Bank costs on financed purchases add ~0.5-2% (valuation, arrangement fee, bridge insurance). First-time-buyer PCC exemption (since Aug 2023) materially lowers costs for owner-occupiers.
Analiza finansowania AI (z Twoim profilem)
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.
8 z 10 · Wspólnota mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa
Rodzaj nieruchomości nie wynika jednoznacznie z danych
Ani z ogłoszenia, ani z dokumentów nie wynikało jednoznacznie, czy nieruchomość należy do wspólnoty mieszkaniowej. W domu szeregowym lub bliźniaku możliwe jest jedno i drugie. Poniższe punkty obowiązują zatem z tym zastrzeżeniem. Proszę najpierw ustalić, czy wspólnota w ogóle istnieje. Odpowiada na to odpis z księgi wieczystej.
Nie przekazano żadnego protokołu zebrania właścicieli
Prace już uchwalone, lecz jeszcze nieopłacone, znajdują się w protokołach i nigdzie indziej. Proszę poprosić o trzy ostatnie roczniki. Jeśli ich brakuje, to samo w sobie jest odpowiedzią.
Dokumenty, o które należy poprosić
- · Balance of the fundusz remontowy (repair and maintenance fund)
- · Outstanding advances (zaliczki)
- · Resolutions (uchwały) and the last settlement
Czego tutaj NIE dało się sprawdzić
- · Jakie prace wspólnota już uchwaliła.
- · Rzeczywisty stan funduszu remontowego.
Stan prawny Poland, na dzień 2026-08-19. Ten rozdział nie zastępuje porady prawnej ani wglądu do oryginalnych dokumentów.
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.
9 z 10 · Potencjał & energia
Zmiany budowlane w istniejącym lokalu
Es handelt sich um eine einzelne Wohnung mit einem beschränkten dinglichen Recht in einer Genossenschaftsanlage. Der Entwicklerhebel beschränkt sich auf die Aufwertung der Einheit selbst, also Renovierung und gegebenenfalls Grundrissoptimierung. Jede Maßnahme am Gebäude oder am Grundstück liegt bei der Genossenschaft, nicht beim einzelnen Berechtigten. Für einen Bauträger ist das Objekt allenfalls als Einzelankauf zur Aufwertung und zum Wiederverkauf interessant.
Potencjały:
Grundrissoptimierung durch Öffnung zwischen Küche und Flurocena rynkowa
Der Flur bindet geschätzte 10 m² ohne Wohnnutzen. Ist die Trennwand nicht tragend, lässt sich die Küche zur Wohnküche erweitern und die wahrgenommene Wohnqualität deutlich heben. Zwingend vorab: Bestätigung der Genossenschaft und Statikprüfung, und Klärung, ob eine Anzeige (zgłoszenie) erforderlich ist. Ein Bau ohne Bewilligung verjährt nicht und die Legalisierungspflicht trifft den jeweiligen Eigentümer.
Aufwertung durch Vollrenovierung mit Wiederverkaufocena rynkowa
Renovierte Zweizimmerwohnungen im Quartier werden im Angebot bis rund 22.500 zł je m² inseriert, unrenovierte bei rund 16.000 bis 16.700 zł je m². Die Differenz von grob 6.000 zł je m² entspricht auf 56 m² etwa 336.000 zł und steht Renovierungskosten von 112.000 bis 220.000 zł gegenüber. Die Marge ist real, aber sie hängt vollständig davon ab, ob das genossenschaftliche Recht in Volleigentum überführt werden kann, denn die Vergleichsobjekte am oberen Rand sind Volleigentum mit Aufzug.
Umwandlung des Rechts und Grundbuchanlegungocena rynkowa
Wird der Grundstücksstatus der Genossenschaft geklärt und für die Wohnung eine księga wieczysta angelegt, entfällt der Bewertungsabschlag von 6 Prozent, rechnerisch rund 62.000 zł. Das ist der günstigste Werthebel des Objekts, weil er fast nur Verwaltungsaufwand kostet. Er liegt allerdings nicht allein in Ihrer Hand.
Do wyjaśnienia przed zmianami budowlanymi
Ocena orientacyjna na podstawie danych o nieruchomości i lokalizacji. O dopuszczalności ingerencji decydują projekt budowlany, konstruktor i wspólnota mieszkaniowa, a nie ten raport.
Energia & ryzyko klimatyczne
Klasa energetyczna (szacowana)
nicht bekannt, im Inserat weder Klasse noch Kennwert genannt; nach Baujahr 1964 und ungedämmter Mauerwerkskonstruktion ist ohne Fenstererneuerung eine Einordnung im unteren Bereich zu erwarten, das ist eine Schätzung und keine Feststellung
Voraussichtlich hoch. Ein gemauerter Bau von 1964 ohne nachträgliche Fassadendämmung hat Wärmebrücken an Deckenauflagern und Außenwandecken sowie ein hohes Verhältnis von Verlustfläche zu Wohnfläche. Dämpfend wirken die Mittellage im zweiten von vier Geschossen mit beheizten Nachbarwohnungen oben und unten, die erneuerten Heizkörper mit Temperaturregelung und die verbrauchsabhängige Abrechnung über Wärmezähler. Ob die Fassade der Genossenschaft bereits gedämmt wurde, ist im Inserat nicht gesagt und vor dem Kauf zu erfragen.
Koszt ogrzewania (szacunek)
Schätzung, keine belegte Zahl: bei zentraler Versorgung und verbrauchsabhängiger Abrechnung grob 2.500 bis 4.500 zł pro Jahr für Heizung und Warmwasser bei 56 m². Die Spanne ist so weit, weil weder die Wärmequelle noch der Zustand der Fenster und der Fassade bekannt sind. Nach einem Fenstertausch ist das untere Ende realistisch.
Obowiązek remontu
In Polen gibt es keine gebäudescharfe Zwangssanierung nach Energieklasse. Eine schlechte Klasse löst hier also keine Sanierungspflicht und keinen erzwungenen fünfstelligen Aufwand aus. Verpflichtend ist allein der Energieausweis beim Verkauf. Zusätzlich können einzelne Woiwodschaften über Anti-Smog-Beschlüsse alte Kohle- und Holzöfen verbieten, mit regional unterschiedlichen Fristen; da die Wohnung an eine zentrale Heizung mit Wärmezählern angeschlossen ist, ist das hier voraussichtlich ohne Bedeutung, die Wärmequelle des Gebäudes ist aber unbekannt und deshalb abzufragen. Ob und wann sich das aus europäischen Vorgaben ändert, ist im Einzelfall zu prüfen.
Ryzyka klimatyczne lokalizacji
Hochwasser und Starkregenocena rynkowa
Sady Żoliborskie liegt auf der Hochterrasse westlich der Weichselniederung, eine Flusshochwassergefährdung erscheint nach Lage unwahrscheinlich. Das ist eine Einschätzung, keine amtliche Feststellung, weil ohne Hausnummer keine Adressauskunft möglich war. Prüfen Sie die Adresse in den amtlichen Hochwassergefahrenkarten im Hydroportal der staatlichen Wasserwirtschaft. Im Dossier lassen sich die amtlichen Karten über das Symbol Ebenen oben rechts in der Lage-Karte direkt am Objekt einblenden. Relevanter ist Starkregen mit Rückstau in Kellergeschossen, dazu ist die Genossenschaft zu befragen.
Sommerliche Überhitzungocena rynkowa
Gering bis mäßig. Das zweite von vier Geschossen ist gegen die Dachaufheizung geschützt, die zweiseitige Ausrichtung erlaubt Querlüftung in der Nacht, und der begrünte Innenhof mit altem Baumbestand senkt die Umgebungstemperatur. Bei starker Sonnenexposition der Straßenseite empfiehlt sich außen liegender Sonnenschutz, dessen Anbringung an der Fassade die Genossenschaft genehmigen muss.
Sturm und Hagelocena rynkowa
Normales Niveau für Zentralpolen. Bei einer Wohnung im mittleren Geschoss betrifft es vor allem Fenster und Balkonbrüstung. Über eine Gebäudeversicherung der Genossenschaft und deren Deckungsumfang sollten Sie sich die Police zeigen lassen und den Wohnungsinhalt zusätzlich selbst versichern.
Rozsądne działania energetyczne
- Fenstertausch mit Dreifachverglasung und sorgfältiger Laibungsdämmung. Größter Einzelhebel bei Bauten dieser Zeit, im Renovierungsbudget mit 12.000 bis 28.000 zł angesetzt. Vorher mit der Genossenschaft klären, ob Farbe und Teilung der Fassade vorgegeben sind.
- Innendämmung der Außenwandecken nur nach bauphysikalischer Beratung. Falsch ausgeführt verlagert sie den Taupunkt nach innen und erzeugt genau den Schimmel, den sie verhindern soll.
- Erneuerung der Heizkörperanbindung und hydraulischer Abgleich in der Wohnung im Zuge der Renovierung, da die Heizkörper selbst bereits neu sind.
- Anschluss an eine effizientere Wärmeversorgung ist keine Einzelmaßnahme des Wohnungsberechtigten, sondern Sache der Genossenschaft. Fragen Sie nach, ob ein solches Vorhaben beschlossen oder geplant ist und wie es auf die Vorauszahlungen wirkt.
Maßgeblich ist allein der amtliche Energieausweis (świadectwo charakterystyki energetycznej), den der Verkäufer Ihnen bei der Errichtung des notariellen Kaufvertrags zu übergeben hat. Alle Angaben in diesem Abschnitt sind Orientierung auf Basis von Baujahr, Bauweise und Lage, nicht gemessene Werte.
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.
10 z 10 · Porady i wskazówki
Przy zakupie
Zanim złoży Pan podpis
Państwa najsilniejszą pozycją jest to, co znajduje się w tym raporcie. Znają Państwo wartość rynkową, wartość ostrożną oraz otwarte kwestie. Dzięki temu spokojnie idą Państwo na oglądanie i na rozmowę o cenie.
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.