To jest publicznie dostępne dossier przykładowe. Pokazuje, jak wygląda raport, ale nie jest prawdziwym raportem klienta.
Dossier analityczne
Mieszkanie 2-pokojowe, 56 m², Warszawa-Żoliborz, Sady Żoliborskie, do remontu
Sady Żoliborskie, Stadtbezirk Żoliborz, Warschau (Straße im Inserat genannt, hier nicht übernommen; Hausnummer fehlt) · Warschau · Polen
920.000 PLN
880.600 PLN
792.540 PLN
Co Państwo tutaj mają
Pełny raport kontrolny dotyczący tej nieruchomości, sporządzony na podstawie ogłoszenia i rejestrów publicznych.
- 10 rozdziałów, każdy dostępny osobno
- Pewność: niskaWcześniej średnia, teraz niska. Niezależna druga ocena uznaje, że baza danych jest niewystarczająca dla wyższego poziomu. Dlatego pokazany jest tu poziom niższy, a nie ten, który przyjęła sama analiza. Jedna kontrola rachunkowa się nie zgadza (Fließtext gegen die Felder geprüft). Dlatego pewność jest co najwyżej średnia.
- 10 sygnałów ostrzegawczych, w tym 1 poważnych, oraz 6 szans
- Numer kontrolny A485C6EC-3BA1-4A78-AFE5-60217709C8A2 ✓
Co dodatkowo pokazuje pełna ocena
- Wartość bankowo-hipoteczna i wartość dochodowa, tak jak liczy je bank.
- Testy warunków skrajnych dla oprocentowania, czynszu i pustostanów.
- Państwa własne dokumenty przeczytane i zestawione z ogłoszeniem.
Co mogą Państwo teraz zrobić
Zmiany budowlane w istniejącym lokalu
Es handelt sich um eine einzelne Wohnung mit einem beschränkten dinglichen Recht in einer Genossenschaftsanlage. Der Entwicklerhebel beschränkt sich auf die Aufwertung der Einheit selbst, also Renovierung und gegebenenfalls Grundrissoptimierung. Jede Maßnahme am Gebäude oder am Grundstück liegt bei der Genossenschaft, nicht beim einzelnen Berechtigten. Für einen Bauträger ist das Objekt allenfalls als Einzelankauf zur Aufwertung und zum Wiederverkauf interessant.
Potencjały:
Grundrissoptimierung durch Öffnung zwischen Küche und Flurocena rynkowa
Der Flur bindet geschätzte 10 m² ohne Wohnnutzen. Ist die Trennwand nicht tragend, lässt sich die Küche zur Wohnküche erweitern und die wahrgenommene Wohnqualität deutlich heben. Zwingend vorab: Bestätigung der Genossenschaft und Statikprüfung, und Klärung, ob eine Anzeige (zgłoszenie) erforderlich ist. Ein Bau ohne Bewilligung verjährt nicht und die Legalisierungspflicht trifft den jeweiligen Eigentümer.
Aufwertung durch Vollrenovierung mit Wiederverkaufocena rynkowa
Renovierte Zweizimmerwohnungen im Quartier werden im Angebot bis rund 22.500 zł je m² inseriert, unrenovierte bei rund 16.000 bis 16.700 zł je m². Die Differenz von grob 6.000 zł je m² entspricht auf 56 m² etwa 336.000 zł und steht Renovierungskosten von 112.000 bis 220.000 zł gegenüber. Die Marge ist real, aber sie hängt vollständig davon ab, ob das genossenschaftliche Recht in Volleigentum überführt werden kann, denn die Vergleichsobjekte am oberen Rand sind Volleigentum mit Aufzug.
Umwandlung des Rechts und Grundbuchanlegungocena rynkowa
Wird der Grundstücksstatus der Genossenschaft geklärt und für die Wohnung eine księga wieczysta angelegt, entfällt der Bewertungsabschlag von 6 Prozent, rechnerisch rund 62.000 zł. Das ist der günstigste Werthebel des Objekts, weil er fast nur Verwaltungsaufwand kostet. Er liegt allerdings nicht allein in Ihrer Hand.
Do wyjaśnienia przed zmianami budowlanymi
Ocena orientacyjna na podstawie danych o nieruchomości i lokalizacji. O dopuszczalności ingerencji decydują projekt budowlany, konstruktor i wspólnota mieszkaniowa, a nie ten raport.
Energia & ryzyko klimatyczne
Klasa energetyczna (szacowana)
nicht bekannt, im Inserat weder Klasse noch Kennwert genannt; nach Baujahr 1964 und ungedämmter Mauerwerkskonstruktion ist ohne Fenstererneuerung eine Einordnung im unteren Bereich zu erwarten, das ist eine Schätzung und keine Feststellung
Voraussichtlich hoch. Ein gemauerter Bau von 1964 ohne nachträgliche Fassadendämmung hat Wärmebrücken an Deckenauflagern und Außenwandecken sowie ein hohes Verhältnis von Verlustfläche zu Wohnfläche. Dämpfend wirken die Mittellage im zweiten von vier Geschossen mit beheizten Nachbarwohnungen oben und unten, die erneuerten Heizkörper mit Temperaturregelung und die verbrauchsabhängige Abrechnung über Wärmezähler. Ob die Fassade der Genossenschaft bereits gedämmt wurde, ist im Inserat nicht gesagt und vor dem Kauf zu erfragen.
Koszt ogrzewania (szacunek)
Schätzung, keine belegte Zahl: bei zentraler Versorgung und verbrauchsabhängiger Abrechnung grob 2.500 bis 4.500 zł pro Jahr für Heizung und Warmwasser bei 56 m². Die Spanne ist so weit, weil weder die Wärmequelle noch der Zustand der Fenster und der Fassade bekannt sind. Nach einem Fenstertausch ist das untere Ende realistisch.
Obowiązek remontu
In Polen gibt es keine gebäudescharfe Zwangssanierung nach Energieklasse. Eine schlechte Klasse löst hier also keine Sanierungspflicht und keinen erzwungenen fünfstelligen Aufwand aus. Verpflichtend ist allein der Energieausweis beim Verkauf. Zusätzlich können einzelne Woiwodschaften über Anti-Smog-Beschlüsse alte Kohle- und Holzöfen verbieten, mit regional unterschiedlichen Fristen; da die Wohnung an eine zentrale Heizung mit Wärmezählern angeschlossen ist, ist das hier voraussichtlich ohne Bedeutung, die Wärmequelle des Gebäudes ist aber unbekannt und deshalb abzufragen. Ob und wann sich das aus europäischen Vorgaben ändert, ist im Einzelfall zu prüfen.
Ryzyka klimatyczne lokalizacji
Hochwasser und Starkregenocena rynkowa
Sady Żoliborskie liegt auf der Hochterrasse westlich der Weichselniederung, eine Flusshochwassergefährdung erscheint nach Lage unwahrscheinlich. Das ist eine Einschätzung, keine amtliche Feststellung, weil ohne Hausnummer keine Adressauskunft möglich war. Prüfen Sie die Adresse in den amtlichen Hochwassergefahrenkarten im Hydroportal der staatlichen Wasserwirtschaft. Im Dossier lassen sich die amtlichen Karten über das Symbol Ebenen oben rechts in der Lage-Karte direkt am Objekt einblenden. Relevanter ist Starkregen mit Rückstau in Kellergeschossen, dazu ist die Genossenschaft zu befragen.
Sommerliche Überhitzungocena rynkowa
Gering bis mäßig. Das zweite von vier Geschossen ist gegen die Dachaufheizung geschützt, die zweiseitige Ausrichtung erlaubt Querlüftung in der Nacht, und der begrünte Innenhof mit altem Baumbestand senkt die Umgebungstemperatur. Bei starker Sonnenexposition der Straßenseite empfiehlt sich außen liegender Sonnenschutz, dessen Anbringung an der Fassade die Genossenschaft genehmigen muss.
Sturm und Hagelocena rynkowa
Normales Niveau für Zentralpolen. Bei einer Wohnung im mittleren Geschoss betrifft es vor allem Fenster und Balkonbrüstung. Über eine Gebäudeversicherung der Genossenschaft und deren Deckungsumfang sollten Sie sich die Police zeigen lassen und den Wohnungsinhalt zusätzlich selbst versichern.
Rozsądne działania energetyczne
- Fenstertausch mit Dreifachverglasung und sorgfältiger Laibungsdämmung. Größter Einzelhebel bei Bauten dieser Zeit, im Renovierungsbudget mit 12.000 bis 28.000 zł angesetzt. Vorher mit der Genossenschaft klären, ob Farbe und Teilung der Fassade vorgegeben sind.
- Innendämmung der Außenwandecken nur nach bauphysikalischer Beratung. Falsch ausgeführt verlagert sie den Taupunkt nach innen und erzeugt genau den Schimmel, den sie verhindern soll.
- Erneuerung der Heizkörperanbindung und hydraulischer Abgleich in der Wohnung im Zuge der Renovierung, da die Heizkörper selbst bereits neu sind.
- Anschluss an eine effizientere Wärmeversorgung ist keine Einzelmaßnahme des Wohnungsberechtigten, sondern Sache der Genossenschaft. Fragen Sie nach, ob ein solches Vorhaben beschlossen oder geplant ist und wie es auf die Vorauszahlungen wirkt.
Maßgeblich ist allein der amtliche Energieausweis (świadectwo charakterystyki energetycznej), den der Verkäufer Ihnen bei der Errichtung des notariellen Kaufvertrags zu übergeben hat. Alle Angaben in diesem Abschnitt sind Orientierung auf Basis von Baujahr, Bauweise und Lage, nicht gemessene Werte.
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.