To jest publicznie dostępne dossier przykładowe. Pokazuje, jak wygląda raport, ale nie jest prawdziwym raportem klienta.
Dossier analityczne
Mieszkanie 2-pokojowe, 56 m², Warszawa-Żoliborz, Sady Żoliborskie, do remontu
Sady Żoliborskie, Stadtbezirk Żoliborz, Warschau (Straße im Inserat genannt, hier nicht übernommen; Hausnummer fehlt) · Warschau · Polen
920.000 PLN
880.600 PLN
792.540 PLN
Co Państwo tutaj mają
Pełny raport kontrolny dotyczący tej nieruchomości, sporządzony na podstawie ogłoszenia i rejestrów publicznych.
- 10 rozdziałów, każdy dostępny osobno
- Pewność: niskaWcześniej średnia, teraz niska. Niezależna druga ocena uznaje, że baza danych jest niewystarczająca dla wyższego poziomu. Dlatego pokazany jest tu poziom niższy, a nie ten, który przyjęła sama analiza. Jedna kontrola rachunkowa się nie zgadza (Fließtext gegen die Felder geprüft). Dlatego pewność jest co najwyżej średnia.
- 10 sygnałów ostrzegawczych, w tym 1 poważnych, oraz 6 szans
- Numer kontrolny A485C6EC-3BA1-4A78-AFE5-60217709C8A2 ✓
Co dodatkowo pokazuje pełna ocena
- Wartość bankowo-hipoteczna i wartość dochodowa, tak jak liczy je bank.
- Testy warunków skrajnych dla oprocentowania, czynszu i pustostanów.
- Państwa własne dokumenty przeczytane i zestawione z ogłoszeniem.
Co mogą Państwo teraz zrobić
Ile naprawdę wart jest obiekt
Wartość rynkowa
880.600 PLN
uczciwa wartość rynkowa, jak w wycenie
Wartość ostrożna (−10%)
792.540 PLN
Twój pułap negocjacyjny, na to musisz liczyć
Dlaczego dokładnie ta wartość, a nie inna
Dlaczego nie wyżej
Trzy cechy uniemożliwiają wyższą wartość. Po pierwsze spółdzielcze prawo własnościowe bez istniejącej księgi wieczystej, które w porównaniu z pełną własnością jest prawem słabszym i utrudnia finansowanie bankowe. Po drugie konieczność pełnego remontu łazienki i kuchni, czemu odpowiadają koszty od 112.000 do 220.000 zł. Po trzecie brak windy. Żaden aktualny obiekt porównawczy w porównywalnym stanie i z porównywalnym prawem nie jest sprzedawany w kwartale powyżej około 16.500 zł za m²; obiekt tej samej formy prawnej w tym samym osiedlu wynosi 14.784 zł za m².
Dlaczego nie niżej
Substancja budynku jest murowana, a drogie prace wspólne w mieszkaniu są wykonane: piony wodno-kanalizacyjne, grzejniki i podzielniki ciepła są wymienione. Mikrolokalizacja z dwiema stacjami metra w odległości około 10 minut pieszo i przylegającym parkiem należy do najbardziej pożądanych lokalizacji mieszkaniowych Warszawy, poziom cen kwartału wynosi około 19.036 zł za m² i wzrósł od początku roku o niespełna 10 procent. Dwustronna ekspozycja, oddzielna kuchnia z oknem, łazienka z oknem i balkon to cechy, które w tej klasie wielkości niosą dopłatę. Poniżej 838.000 zł, czyli 14.964 zł za m², obiekt znalazłby się poniżej poziomu porównywalnych nieodnowionych mieszkań na gorszych piętrach tego samego kwartału.
Ustalenie wartości w skrócie
Złoty pas to przedział wartości rynkowej, kreska oznacza wartość rynkową tej nieruchomości. Oba korzystają ze skali słupków powyżej.
Od ceny wywoławczej, przez zwyczajowy rabat negocjacyjny oraz dopłaty i odliczenia specyficzne dla obiektu do wartości rynkowej, następnie stałe odliczenie bezpieczeństwa do wartości ostrożnej.
Jak powstaje ta wartość, krok po kroku
Korekty specyficzne dla nieruchomości względem bazowej wartości rynkowej:
Cena wywoławcza jest 4,5 % powyżej wartości szacunkowej.
Przedział wartości rynkowej: 792.540 PLN – 923.000 PLN. Oferowanie więcej niż pułap negocjacyjny oznacza zakup bez marginesu bezpieczeństwa.
UzasadnienieBazowa wartość rynkowa 18.500 zł za m² opisuje mieszkanie dwupokojowe w kwartale Sady Żoliborskie w normalnym, przeciętnym stanie referencyjnym, czyli nadające się do zamieszkania i współczesne, w istniejącym budynku z lat 1960-tych. Opiera się na aktualnym poziomie ofertowym kwartału wynoszącym około 19.036 zł za m² w lipcu 2026 roku oraz na poziomie sąsiedniego Starego Żoliborza wynoszącym około 18.000 zł za m², oba pochodzą z na bieżąco aktualizowanej analizy danych rynku wtórnego. Dla kontroli: dzielnica Żoliborz na rynku wtórnym ma medianę na poziomie około 20.056 zł za m², wartość ta zawiera jednak wyraźnie droższe kwartały nowej zabudowy i dlatego nie została przyjęta jako baza. Ponieważ wszystkie punkty odniesienia to ceny ofertowe, należy przyjąć rynkowo zwyczajowy upust w wysokości 5 procent do rzeczywistej ceny zakupu; jest to czysta informacja negocjacyjna i nie jest wliczona do wartości rynkowej. Od bazy odjęto i doliczono wyłącznie cechy wartościujące specyficzne dla obiektu, łącznie minus 15 procent. Wynika z tego 18.500 × 56 × 0,85 = 880.600 zł. Żądana cena 920.000 zł mieści się w przedziale od 838.000 do 923.000 zł, a więc na górnej granicy zakresu zwyczajowego dla tej okolicy. Zalecana górna granica zakupu jako wartość konserwatywna wynosi 792.540 zł.
konservativ
792.540 PLN
Marktkorrektur von 10 Prozent gegenüber dem heutigen Niveau, Renovierungskosten am oberen Rand bei rund 220.000 zł, die Anlegung des Grundbuchs verzögert sich und die Genossenschaft beschließt eine umlagepflichtige Gebäudesanierung. Dieser Wert ist zugleich die empfohlene Kauf-Obergrenze.
basis
880.600 PLN
Preisniveau des Quartiers bleibt stabil bei rund 19.000 zł je m² für zeitgemäße Wohnungen, Renovierungskosten im mittleren Bereich um 160.000 zł, das genossenschaftliche Recht bleibt bestehen, die laufenden Vorauszahlungen liegen im ortsüblichen Rahmen.
optimistisch
923.000 PLN
Die Genossenschaft klärt den Grundstücksstatus, für die Wohnung wird eine księga wieczysta angelegt, die Renovierung bleibt bei rund 130.000 zł und das Quartier setzt den seit Jahresbeginn beobachteten Anstieg von knapp 10 Prozent moderat fort. Kein Ansatz für spekulative Neubaupreise.
Kalkulator kosztów
Ustaw cenę zakupu, koszty dodatkowe i remont, a od razu zobaczysz, ile naprawdę płacisz. Zalecany limit to wartość ostrożna.
Nieruchomości porównawcze
Cena za m² w porównaniu
Według cena za m², ta nieruchomość zajmuje pozycję 3 z 5 (pozycja 1 = najniższa cena za m²).
4 nieruchomości porównawczych pojedynczo, z ceną, powierzchnią i źródłem
Mieszkanie 2-pokojowe, 38,5 m², Sady Żoliborskie, 4. z 4 pięter bez windy, rok budowy 1968, do remontuQ4Podobieństwo 66wycofane 19.08.2026
Bardzo podobna konstelacja: ten sam kwartał, rok budowy 1968 zamiast 1964, brak windy, również 'do remontu' i układ dwupokojowy. Różnice: tylko 38,5 m² zamiast 56 m² oraz najwyższe piętro zamiast drugiego piętra, co zwiększa ryzyka cieplne i dachowe oraz obniża cenę. Potwierdza, że nieodnowione mieszkania bez windy są sprzedawane w kwartale w okolicach 16.000 zł za m².
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat aus der nach Quartier gefilterten Ergebnisliste eines polnischen Immobilienportals; der Preis ist aus dem Quartiersniveau abgeleitet und im Listenauszug nicht beziffert, deshalb als Näherung zu lesenŹródło pokazuje 4 innych cen, ale nie tę. Obiektu już tam nie ma, więc oferta została wycofana lub sprzedana. Obowiązuje kopia z archiwum z dnia analizy.
620.000 PLN
39 m² · 16.104 PLN/m²
Mieszkanie 2-pokojowe, 39,57 m², Sady Żoliborskie, 9. z 9 pięter, spółdzielcze prawo własnościowe, miejskie ciepło systemowe, czynsz 600 złQ1Podobieństwo 62nie do sprawdzenia 19.08.2026
Ten sam kwartał, ta sama forma prawna bez pełnej własności i również układ dwupokojowy, to najbardziej wiarygodny punkt odniesienia dla obniżenia z tytułu prawa. Różnice: wyraźnie mniejsze, 39,57 zamiast 56 m², najwyższe z dziewięciu pięter w wieżowcu punktowym zamiast drugiego z czterech w murowanym budynku z trzema mieszkaniami na piętrze, a stan wykończenia nie jest podany w ogłoszeniu. Niższa cena za metr kwadratowy wynika z formatu małego mieszkania w wieżowcu punktowym oraz z położenia na najwyższej kondygnacji.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat auf einem großen polnischen Immobilienportal, Objektseite gelesenŹródło podczas sprawdzania odpowiedziało błędem 410, dlatego tej pozycji nie można potwierdzić automatycznie. Ten raport nic tu nie twierdzi i pokazuje kopię z archiwum.
585.000 PLN
40 m² · 14.784 PLN/m²
Mieszkanie do generalnego remontu w Sady Żoliborskie, dwustronna ekspozycja, możliwość salonu z aneksem kuchennym, cena ofertowa 750.000 złQ2Podobieństwo 55wycofane 19.08.2026
Ten sam kwartał, ten sam stan 'do generalnego remontu' i również dwustronna ekspozycja z oknami z dala od ruchliwej ulicy, dlatego to najbliższy punkt odniesienia pod względem stanu. Różnice: piętro, rok budowy i forma prawna nie są możliwe do potwierdzenia z wyciągu z listy, powierzchnia jest szacowana. Cena za metr kwadratowy leży praktycznie na żądanym poziomie wycenianego obiektu i wspiera zakwalifikowanie jako zgodne z rynkiem na górnej granicy.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Inserat aus der nach Quartier und Suchbegriff 'do remontu' gefilterten Ergebnisliste eines großen polnischen Immobilienportals; die Fläche ist aus dem Preis-pro-m²-Niveau des Quartiers abgeleitet und nicht im Auszug beziffertŹródło pokazuje 46 innych cen, ale nie tę. Obiektu już tam nie ma, więc oferta została wycofana lub sprzedana. Obowiązuje kopia z archiwum z dnia analizy.
750.000 PLN
45 m² · 16.667 PLN/m²
Mieszkanie 2-pokojowe, 52,44 m², Sady Żoliborskie, nowa inwestycja przy Krasińskiego, 6. i najwyższe piętro, balkon 7,90 m², ekspozycja południowo-wschodniaQ3Podobieństwo 48nie do sprawdzenia 19.08.2026
Niemal identyczna powierzchnia i ten sam kwartał, dlatego wiarygodne jako górna granica kwartału. Różnice są znaczne: nowoczesne osiedle z windą zamiast budynku z 1964 roku, stan pod klucz zamiast konieczności remontu, pełna własność zamiast prawa spółdzielczego, salon z aneksem kuchennym zamiast oddzielnej kuchni. Różnica około 6.070 zł za m² wobec żądanej ceny znaczy dokładnie sumę obniżek z tytułu stanu, prawa i braku windy.
Zum Inserat → Aktuelles Inserat auf einem polnischen Immobilienportal, Objektseite gelesenŹródło podczas sprawdzania odpowiedziało błędem 410, dlatego tej pozycji nie można potwierdzić automatycznie. Ten raport nic tu nie twierdzi i pokazuje kopię z archiwum.
1.180.000 PLN
52 m² · 22.502 PLN/m²
Poziom rynku
Te liczby opisują rynek jako całość, a nie pojedynczą nieruchomość. Umieszczają tę nieruchomość w szerszym obrazie i nie wchodzą do wyceny jako obiekt porównawczy.
Poziom ofertowy rynku wtórnego w kwartale Sady Żoliborskie, lipiec 2026: 19.036 zł za m², 149 aktywnych ofert, średni czas sprzedaży 96 dni, od początku roku plus 9,79 procent
19.036 PLN / m²
Statystyka rynkowa dla całego kwartału, nie pojedynczy obiekt. Dostarcza ramy odniesienia dla bazowej wartości rynkowej i pokazuje zarazem, że przy średnim czasie sprzedaży wynoszącym 96 dni nie mamy do czynienia z rynkiem sprzedającego, który uzasadniałby dopłaty powyżej średniej.
Źródło: Laufend fortgeschriebene Marktdatenauswertung des Zweitmarkts für das Quartier, Seite vollständig gelesen; die Auswertung weist für diese Lage ausdrücklich keine Transaktionsdaten aus notariellen Urkunden aus · Q5
Rejestr źródeł: 40 sprawdzonych źródeł
Każde konsultowane źródło ma własny numer. Nieruchomości porównawcze powyżej odsyłają tutaj przez swój numer Q, abyś mógł samodzielnie sprawdzić każdą wartość.
- Q12-Zimmer-Wohnung, 39,57 m², Sady Żoliborskie, 9. von 9 Geschossen, genossenschaftliches Eigentumsrecht, städtische Fernwärme, czynsz 600 złnieruchomość porównawcza
- Q2Wohnung zum Generalumbau in Sady Żoliborskie, zweiseitige Ausrichtung, Möglichkeit eines Wohnzimmers mit Kochnische, Angebotspreis 750.000 złnieruchomość porównawcza
- Q32-Zimmer-Wohnung, 52,44 m², Sady Żoliborskie, Neubauanlage an der Krasińskiego, 6. und oberstes Geschoss, Balkon 7,90 m², südöstliche Ausrichtungnieruchomość porównawcza
- Q42-Zimmer-Wohnung, 38,5 m², Sady Żoliborskie, 4. von 4 Geschossen ohne Aufzug, Baujahr 1968, renovierungsbedürftignieruchomość porównawcza
- Q5Angebotsniveau Zweitmarkt im Quartier Sady Żoliborskie, Juli 2026: 19.036 zł je m², 149 aktive Angebote, mittlere Vermarktungsdauer 96 Tage, seit Jahresbeginn plus 9,79 Prozentnieruchomość porównawcza
- Q6Ceny transakcyjne mieszkań Stary Żoliborz, Warszawa · SonarHomeźródło
- Q7Średnie ceny mieszkań Warszawa Żoliborzźródło
- Q8Mieszkania na sprzedaż Żoliborz - Warszawa - Domiporta.plźródło
- Q9Ceny mieszkań Warszawa Żoliborz - wykresy, porównywarka dzielnic, rynek pierwotny i wtórny | Tabelaofert.plźródło
- Q10Mieszkania na wynajem - Żoliborz, Warszawa | Znajdź Najemźródło
- Q11Remont mieszkania Warszawa cena za m² 2026 | ceny-remontu.plźródło
- Q12Ile kosztuje wykończenie mieszkania w 2026 za m²?źródło
- Q13Kupno mieszkania bez księgi wieczystej – jak ograniczyć ryzyko takiej transakcji? - direct.money.plźródło
- Q14Mieszkanie spółdzielcze własnościowe - co warto wiedzieć? - rynekpierwotny.plźródło
- Q15Nowe mieszkania Warszawa, Żoliborz 2026 - cena od 522 000 zł - rynekpierwotny.pldane rynkowe
- Q16Ceny transakcyjne mieszkań Żoliborz, Warszawa · SonarHomedane rynkowe
- Q17Ceny mieszkań Warszawa Żoliborz | Viva Investdane rynkowe
- Q18Oferty i ceny mieszkań w Warszawie, Żoliborz w kwietniu 2026 - zametr.pldane rynkowe
- Q19Ceny nieruchomości Żoliborz, Warszawa 2026 – 22 323 zł/m² | Cenogramdane rynkowe
- Q20Aktualne ceny mieszkań Warszawa Żoliborz - SprzedamSzybko.pldane rynkowe
- Q21Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny - AG Nieruchomości | AG Nieruchomościdane rynkowe
- Q22grunt nieuregulowany, kredyt hipoteczny, zakup ...dane rynkowe
- Q23Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – z księgą czy bez? – Kancelaria notarialnadane rynkowe
- Q24Hipoteka na spółdzielczym prawie do lokalu - co warto wiedzieć?dane rynkowe
- Q25Sprzedaż mieszkania spółdzielczego bez księgi wieczystejdane rynkowe
- Q26Mieszkanie bez księgi wieczystej w 2026 roku - ekspert wyjaśnia!dane rynkowe
- Q27Mieszkania na sprzedaż: Żoliborz | Otodom.pldane rynkowe
- Q28Mieszkania Sady Żoliborskie Warszawa - Sprzedaż i wynajem nieruchomości dzielnica Żoliborz (Osiedle Sady Żoliborskie)dane rynkowe
- Q29Mieszkania 2 pokojowe na wynajem: Sady Żoliborskie, Żoliborz | Otodom.pldane rynkowe
- Q30Mieszkania na sprzedaż Warszawa, Sady Żoliborskie - gethome.pldane rynkowe
- Q31Mieszkania na sprzedaż Warszawa Żoliborz | Tabelaofert.pldane rynkowe
- Q32Mieszkania na sprzedaż (do remontu): Żoliborz, Warszawa | Otodom.pldane rynkowe
- Q33Mieszkania 2 pokojowe na sprzedaż: Stary Żoliborz, Żoliborz | Otodom.pldane rynkowe
- Q34Mieszkania na sprzedaż Warszawa, Żoliborzdane rynkowe
- Q3583 mieszkania warszawa metro na sprzedaż w Żoliborz, Warszawa - Trovitdane rynkowe
- Q36Mieszkania 2-pokojowe Warszawa Żoliborz [Bez pośredników]dane rynkowe
- Q37Idź do strony głównejdane rynkowe
- Q38Sady Żoliborskie 55 mieszkań. Mieszkania na sprzedaż Sady Żoliborskie - Nestoriadane rynkowe
- Q39Sprzedam mieszkanie dwupokojowe: Warszawa Żoliborz , ulica Sady Żoliborskie, 80 m², 1040000 PLN, 2 pokoje - Domiporta.pldane rynkowe
- Q40Mieszkania Żoliborz Warszawa - Sprzedaż i wynajem nieruchomości dzielnica Żoliborzdane rynkowe
Kaufen ja, aber erst nach Klärung des Rechtsstatus und nicht über 792.540 zł
RekomendacjaDer faire Marktwert liegt bei 880.600 zł, der geforderte Preis von 920.000 zł liegt am oberen Rand des ortsüblichen Bereichs von 838.000 bis 923.000 zł. Bieten Sie mit 790.000 zł ein und gehen Sie nicht über die Obergrenze von 792.540 zł, solange die Genossenschaft nicht schriftlich bestätigt hat, dass für die Wohnung eine księga wieczysta angelegt werden kann.
Startgebot 790.000 zł, Obergrenze 792.540 zł
Der marktübliche Abschlag vom Angebots- zum Kaufpreis liegt in diesem Markt bei rund 5 Prozent, das allein bringt Sie auf etwa 874.000 zł. Der weitere Abstand zur Obergrenze von 792.540 zł ist Ihre Absicherung gegen die Renovierungskosten von 112.000 bis 220.000 zł und gegen das ungeklärte Recht. Legen Sie das Startgebot bei 790.000 zł an und lassen Sie sich in kleinen Schritten bis maximal 792.540 zł bewegen. Bei 96 Tagen mittlerer Vermarktungsdauer im Quartier haben Sie Zeit.
Rechtsfrage vor der Preisfrage klären
Verlangen Sie schriftlich von der Genossenschaft WSM: Bescheinigung über die Zuweisung des Rechts an den Verkäufer, Angabe des Rechtsstatus am Grundstück (Eigentum oder Erbnießbrauch) und die Nummer der księga wieczysta der Liegenschaft. Ohne diese drei Auskünfte gibt es kein Gebot. Fällt die Antwort negativ aus, ist das Objekt für eine Bankfinanzierung praktisch ungeeignet, obwohl das Inserat einen Kreditkauf in Aussicht stellt.
Die drei Pflichtunterlagen einfordern, nicht erbitten
Der Energieausweis ist geschuldet und bei der Errichtung des notariellen Kaufvertrags zu übergeben; fehlt er, drohen dem Verkäufer bis zu 5.000 Złoty und der Notar vermerkt das Fehlen in der Urkunde. Der Grundbuchauszug ist öffentlich, hier ersatzweise der Auszug der Genossenschaftsliegenschaft mit Abteilung III und IV. Die Bescheinigung über keine Zahlungsrückstände ist der einzige belastbare Nachweis, dass Sie keine fremden Beiträge übernehmen. Diese drei sind Pflicht; Rücklagenstand, Beschlüsse und Heizkostenabrechnung sind nur nützlich, aber ebenso wichtig für Ihre Kalkulation.
Renovierungsbudget vor dem Gebot festschreiben
Lassen Sie vor dem Notartermin einen Handwerksbetrieb die Wohnung begehen und ein schriftliches Leistungsverzeichnis mit Preis erstellen. Kritisch sind Elektroinstallation, Fenster und Estrich, alle drei im Inserat nicht erwähnt. Ein verbindliches Angebot ersetzt in der Verhandlung jede Behauptung und verschiebt die Diskussion auf Zahlen.
Nebenkosten des Erwerbs vorab beziffern
Provision, Erwerbsteuer, Notarhonorar und die spätere Anlegung eines Grundbuchs stehen nicht im Inserat. Lassen Sie sich die Provision in Prozent schriftlich geben und holen Sie beim Notar eine Kostenaufstellung ein, bevor Sie bieten. Diese Summe gehört gedanklich zum Kaufpreis, nicht danach.
Was nach dem Kauf auf Sie zukommt
Sie treten in den bestehenden fundusz remontowy der Genossenschaft ein, eingezahlte Beiträge werden bei einem späteren Verkauf nicht erstattet. Beschlossene Gebäudearbeiten treffen Sie ab dem ersten Monat. Eine Bodenuntersuchung brauchen Sie nicht: Die Remediationspflicht für eine historische Verunreinigung trifft den Flächeninhaber des Grundstücks, also die Genossenschaft, nicht Sie als Wohnungsberechtigten. Eine kostenlose Abfrage im Register historischer Bodenverunreinigungen beim Regionalen Direktor für Umweltschutz genügt.
Twoje argumenty
- 1Vergleichbare unrenovierte Zweizimmerwohnungen im selben Quartier werden bei rund 16.100 bis 16.700 zł je m² angeboten, das geforderte Niveau von 16.429 zł je m² liegt also nicht unter Markt, sondern mitten darin, obwohl hier zusätzlich das schwächere genossenschaftliche Recht ohne Grundbuch dazukommt.
- 2Eine Wohnung derselben Rechtsform in Sady Żoliborskie wird derzeit mit 14.784 zł je m² angeboten; das zeigt, welchen Abschlag der Markt für ein Recht ohne Volleigentum tatsächlich verlangt.
- 3Bad und Küche sind vollständig zu erneuern, Elektroinstallation und Fenster sind im Inserat gar nicht erwähnt. Das Budget von 112.000 bis 220.000 zł trage ich, nicht der Verkäufer.
- 4Es fehlen Energieausweis, Angabe der Wärmequelle und die monatliche Vorauszahlung. Solange diese Zahlen nicht auf dem Tisch liegen, kann ich die Gesamtbelastung nicht kalkulieren und muss die Unsicherheit einpreisen.
- 5Ohne bestehende księga wieczysta ist die Bankfinanzierung nicht gesichert, der Käuferkreis für dieses Objekt ist damit deutlich kleiner als für vergleichbare Wohnungen mit Volleigentum. Bei 96 Tagen mittlerer Vermarktungsdauer im Quartier ist das ein Argument, das mit der Zeit für mich arbeitet.
Remont i najem
Potrzeba remontu
Σ 112.000 PLN – 220.000 PLN
Potencjał wynajmu
Przyjęto trwale osiągalny czynsz najmu bez opłat w wysokości 3.900 zł miesięcznie po zakończonym remoncie, co odpowiada około 70 zł za m². Mediana dla mieszkań na wynajem na Żoliborzu w lipcu 2026 roku wynosi 3.550 zł, średnia około 84 zł za m², ta wyższa wartość jest jednak podtrzymywana przez nowe mieszkania z windą. Brak windy i rok budowy 1964 nie uzasadniają przyjęcia wartości z górnej granicy. Rentowność brutto na poziomie 5,1 procent wynika z 3.900 zł razy dwanaście, czyli 46.800 zł rocznego czynszu, w odniesieniu do żądanej ceny zakupu 920.000 zł. Jest to wielkość brutto przed kosztami dodatkowymi zakupu, przed remontem w wysokości od 112.000 do 220.000 zł, przed zaliczkami na rzecz spółdzielni i przed podatkami. Jeśli wliczyć remont w cenę nabycia, rentowność spada do grubsza 4,1 do 5,1 procent. Dodatkowo należy uwzględnić: spółdzielnia może uzależnić wynajem od określonych zasad, co należy wyjaśnić na piśmie przed zakupem.
Kontrola czynszu · co dozwolone, co typowe
Dla najemców i wynajmujących: dozwolony limit górny, wartość rynkowa i realistyczna granica dolna czynszu netto. Tak obie strony negocjują z jasnymi liczbami.
3.400 PLNstawka rynkowa
3.900 PLNDozwolony górny limit
4.700 PLN
miesięcznie, czynsz netto
Ramy prawnePolska nie zna dla swobodnie wynajmowanych lokali mieszkalnych ustawowej górnej granicy czynszu w rodzaju wartości wskaźnikowej czy tabeli czynszów. Decydujący jest czynsz zwyczajowy w danej okolicy; podana tu wartość maksymalna 4.700 zł nie jest więc granicą prawną, lecz górnym końcem rynku dla odnowionych mieszkań dwupokojowych tej wielkości na Żoliborzu. Prawnie ograniczona jest natomiast podwyżka czynszu w trwającej umowie: podwyżkę przekraczającą 3 procent wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie lub następującą z poziomu już powyżej tej wartości wynajmujący musi uzasadnić i można ją zaskarżyć. Przy zakupie należy dodatkowo wyjaśnić, czy spółdzielnia uzależnia wynajem od określonych warunków.
- · Mieszkanie zgodnie z ogłoszeniem zostanie przekazane bez mebli i najwyraźniej wolne od najemców. Mimo to zażądajcie Państwo pisemnego oświadczenia sprzedającego, że nie istnieje żaden stosunek najmu.
- · Gdyby jednak trwała umowa najmu: zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego nabywca wstępuje w miejsce zbywcy w stosunek najmu. Umowa na czas określony, pisemna, z datą pewną, przy już przekazanym mieszkaniu wyklucza Państwa szczególne prawo wypowiedzenia. Czynsz poniżej poziomu rynkowego byłby wtedy obniżeniem wartości, a nie zaletą.
- · Jako wynajmujący mogą Państwo wypowiedzieć umowę z miesięcznym terminem na koniec miesiąca tylko z przyczyn wyczerpująco wymienionych w art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, na przykład przy zwłoce w płatności wynoszącej co najmniej trzy pełne okresy płatności po upomnieniu i wyznaczonym dodatkowym terminie.
- · Podwyżkę czynszu należy zapowiedzieć co najmniej trzy miesiące wcześniej, a poza opłatami podobnymi do kosztów eksploatacyjnych jest ona dopuszczalna najwyżej co sześć miesięcy.
- · Kaucja jest ustawowo ograniczona do najwyżej dwunastu miesięcznych czynszów, w praktyce zwyczajowo stosuje się od jednego do trzech miesięcznych czynszów.
- · Zaliczka na rzecz spółdzielni (czynsz) jest nieznana. Bez tej liczby nie da się ani obliczyć czynszu z opłatami, ani rzetelnie określić rentowności netto.
- · Dokładną dopuszczalność poszczególnych klauzul umownych należy sprawdzić indywidualnie; jest to orientacja, a nie porada prawna.
Orientacja, nie porada prawna. Dokładną dopuszczalność w konkretnym przypadku sprawdza zrzeszenie najemców, prawnik lub komisja rozjemcza.
2 programów dotacji pasuje do tego obiektu, z kwotą i warunkiem
Te aktualne programy pasują do obiektu i planowanego remontu. Ważne: o dotacje trzeba zwykle wystąpić PRZED rozpoczęciem prac.
Wymiana nieefektywnego źródła ciepła na paliwo stałe w mieszkaniu w budynku wielorodzinnym, dodatkowo okna, drzwi i instalacja rozprowadzania ciepła
KwotaDotacja na mieszkanie, wysokość zróżnicowana według progu dochodowego; konkretne stawki określa dany nabór gminny i nie są tu udokumentowane
Stan: Uprawniona do wniosku jest osoba fizyczna z tytułem prawnym do mieszkania w budynku wielorodzinnym, wniosek przed rozpoczęciem prac w ramach naboru gminnego. Warunkiem jest istniejący stary piec na paliwo stałe. To mieszkanie ma centralne grzejniki z podzielnikami ciepła, dlatego kwalifikowalność do dofinansowania jest według obecnej wiedzy mało prawdopodobna i przed każdą kalkulacją należy ją sprawdzić w urzędzie miasta.
Modernizacja energetyczna całego budynku, na przykład docieplenie ścian zewnętrznych, dachu, okien w częściach wspólnych oraz modernizacja zaopatrzenia w ciepło
KwotaDotacja na spłatę zaciągniętego kredytu modernizacyjnego; procent jest uregulowany w programie i nie jest tu udokumentowany
Stan: Wnioskodawcą jest właściciel lub zarządca budynku, tu więc spółdzielnia, a nie pojedynczy uprawniony do lokalu. Warunkiem są audyt energetyczny i kredyt modernizacyjny. Dla Państwa jako kupujących istotne jest pytanie, czy spółdzielnia planuje takie przedsięwzięcie i jak wpłynie ono na zaliczki.
Dane bez gwarancji, programy i warunki się zmieniają. Wiążąca jest odpowiednia oficjalna strona programu.
Dokument Scan my Home · wskazanie wspomagane AI, nie zaprzysiężona wycena wartości rynkowej · wycena ostrożna, w tym 10 % odliczenia bezpieczeństwa · Dane stóp/rynku na 2026-07 · Wersja 663
Zlecić ponowną wycenę na dziś
Dane nieruchomości, rzut i lokalizacja pozostają bez zmian. Ponownie sprawdzamy jedynie oszacowanie rynkowe, na podstawie aktualnych nieruchomości porównawczych, i tworzymy osobny, powiązany raport z dzisiejszym stanem. Koszt 3,00 € z VAT.