Questo è il dossier di esempio pubblico. Mostra come si presenta un rapporto, ma non è un rapporto reale di un cliente.
Dossier di analisi
Bilocale, ristrutturato e arredato, 53 m², 1° piano con ascensore, Quartiere Padova (Adriano-Crescenzago-Parco Lambro-Cimiano), Milano
Straße und Hausnummer im Inserat genannt, hier nicht übernommen, Quartiere Padova, Nähe MM2 Udine · Mailand · Italien
220.000 €
204.050 €
183.645 €
Che cosa ha qui
Il rapporto di verifica completo su questo immobile, ricavato dall'annuncio e dai registri pubblici.
- 10 capitoli, ciascuno consultabile singolarmente
- Affidabilità: bassaAbbassata da media a bassa. La seconda verifica indipendente ritiene che la base di dati non sia sufficiente per il livello superiore. Qui viene quindi mostrato il livello inferiore, e non quello che l'analisi stessa aveva assunto. Una verifica aritmetica non torna (Fließtext gegen die Felder geprüft). L'affidabilità è quindi al massimo media.
- 13 segnali d'allarme, di cui 4 gravi, e 5 opportunità
- Numero di verifica 199A9FC5-CC5E-4345-A552-DB6EA844F553 ✓
Che cosa mostra in più la valutazione completa
- Valore cauzionale e valore di reddito, così come li calcola una banca.
- Prove di stress su tassi, canone e sfitto.
- I suoi documenti letti e confrontati con l'annuncio.
Che cosa può fare adesso
1 di 10 · Panoramica
A colpo d'occhio
Segnale d'allarme più importante: La conformità catastale non è menzionata nell'annuncio (su 13 in totale, di cui 4 elevati)
Cosa resta aperto · incertezze
Affidabilità: bassaOnesto anziché completo: Scan my Home lavora solo con dati e documenti reali. Questi punti non hanno potuto essere chiariti con certezza dall'annuncio e dai documenti; chieda sul posto o all'agente.
- ○Nessuna planimetria in scala disponibile. La distribuzione mostrata è stimata; chiedete la planimetria reale all'agente.
- ○Indirizzo esatto e numero civico, per cui non è possibile una verifica puntuale di rumore, area soggetta ad allagamento e microlocalizzazione
- ○Dati catastali foglio, particella e subalterno, nonché visura e planimetria catastale
- ○Dichiarazione della conformità catastale e della conformità urbanistica
- ○Titolo edilizio, cioè permesso di costruire o SCIA della ristrutturazione, con le autorizzazioni successive
- ○Agibilità (certificato di abitabilità/agibilità)
- ○APE in versione integrale con data di rilascio e numero di registrazione
- ○Regolamento di condominio, tabelle millesimali e rendiconto annuale
- ○Verbali delle ultime assemblee ed elenco dei lavori straordinari deliberati
- ○Attestazione dell'amministratore sugli oneri condominiali arretrati
- ○Estratto dei registri immobiliari (trascrizioni e iscrizioni) nonché atto di provenienza
- ○Superficie netta abitabile rispetto alla superficie commerciale indicata
- ○Importo della provvigione dell'agenzia nonché imposte e spese accessorie d'acquisto
- ○Fotografie dell'immobile, per cui non è possibile alcun controllo fotografico né una valutazione di umidità, crepe o luminosità
- ○Fascia di prezzo ufficiale OMI per la specifica zona OMI, i dati di confronto provengono da portali e analisi di portali, non da una raccolta ufficiale dei prezzi di compravendita
- ○Numero esatto di immobili comparabili venduti, sono disponibili solo due immobili di confronto con prezzo e superficie
Cosa fare ora
La vostra tabella di marcia
In quest'ordine. Chi lo inverte tratta su un immobile che non conosce ancora.
- 1
Richiedere questi documenti
I 15 punti rimasti aperti sono la sua lista per la controparte (agente immobiliare). Finché restano aperti non conosce l'immobile per intero, e ogni cifra qui è provvisoria.
- 2
Verificare sul posto
4 punti di questa analisi possono essere chiariti solo sul posto. Fino ad allora ogni cifra qui si basa su un'ipotesi.
- ·La conformità catastale non è menzionata nell'annuncio
- ·Titolo edilizio e agibilità non menzionati
- ·Responsabilità solidale per le spese condominiali arretrate
- ·Fondo di riserva e lavori straordinari deliberati sconosciuti
- ·Lista di visita completa con 14 punti: vedere la sezione secondo esame
- 3
Negoziare il prezzo
Oltre il vostro limite, pagate il difetto che avete appena trovato.
- ·Il vostro limite massimo: 183.645 € (valore prudente, incl. margine di sicurezza)
- ·Valore di mercato equo: 204.050 €
- ·Il prezzo richiesto è 7,8 % sopra il valore di mercato
- ·Im selben Haus bietet dieselbe Agentur 55 m² zum gleichen Preis von 220.000 € an, das sind 4.000 €/m² gegenüber 4.151 €/m² hier. Warum soll die kleinere Wohnung teurer je m2 sein?
- ·Der Angebotsdurchschnitt in Crescenzago liegt bei rund 3.598 €/m² und der Straßendurchschnitt der Postleitzahl bei 2.563 €/m². Der geforderte Preis liegt deutlich im oberen Bereich der Zone.
- ·Das Hausgeld von 250 € pro Monat bedeutet rund 3.000 € pro Jahr. Diese Fixkosten mindern jede Rendite und werden beim Wiederverkauf vom Käufer eingepreist.
- 4
Solo allora firmare
Tutto ciò che precede può ancora essere modificato. Dalla firma in poi il rischio è vostro.
- ·Controllo qualità su questa analisi: «bestätigt mit Hinweisen»
- ·Der faire Verkehrswert liegt bei 204.050 €, gefordert werden 220.000 €. Bieten Sie in der ersten Runde 183.000 € und gehen Sie nicht über die Obergrenze von 183.645 €, und machen Sie jedes Gebot ausdrücklich von der Vorlage von Bautitel, Agibilità, Katasterkonformität, APE und der Bescheinigung des Verwalters über offene Beiträge abhängig.
Testo di richiesta pronto per il agente immobiliare
Contiene i documenti mancanti e le domande di questa analisi. Volutamente senza prezzo e senza valutazione, è la vostra posizione negoziale.
Punteggi
Perché ciascuno dei sei voti risulta così
Segnali d'allarme & opportunità
Red Flags (13)
La conformità catastale non è menzionata nell'annunciovalutazione di mercato
La dichiarazione di conformità tra la planimetria catastale e lo stato reale dell'immobile è obbligatoria nell'atto di compravendita ai sensi dell'art. 29 comma 1-bis della Legge 52/1985. Se manca o se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto, l'atto è nullo. Nella pratica questo riguarda ogni modifica di planimetria non dichiarata, e una ristrutturazione con cucina a vista è esattamente un caso del genere. Prima del compromesso richieda la visura e la planimetria catastale, oltre a una conferma scritta del venditore che planimetria e stato di fatto coincidano, e faccia verificare la planimetria da un geometra rispetto alla distribuzione reale degli ambienti.
Titolo edilizio e agibilità non menzionativalutazione di mercato
L'indicazione del titolo edilizio nell'atto (menzione urbanistica) è obbligatoria ai sensi dell'art. 46 del DPR 380/2001. Se manca, il contratto è nullo, proprio a causa dell'assenza dell'indicazione stessa. La Corte di Cassazione ha chiarito nel 2019 che il contratto resta valido se le indicazioni sul titolo edilizio sono presenti, autentiche e riferibili all'immobile, anche se l'edificio si discosta dal titolo. Richieda il permesso di costruire o la SCIA per la ristrutturazione, tutte le autorizzazioni successive e l'agibilità. Senza conformità urbanistica, oltre alla nullità, si rischia anche il rifiuto del mutuo da parte della banca.
Responsabilità solidale per le spese condominiali arretratevalutazione di mercato
Ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., l'acquirente risponde in solido con il venditore per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Con 250 € al mese, nel caso peggiore si tratta di circa 6.000 €, che l'amministratore può richiedere direttamente a lei. Prima della firma richieda l'attestazione dell'amministratore sugli oneri condominiali arretrati e faccia inserire nel preliminare che il venditore salda tutti gli arretrati entro il rogito.
Fondo di riserva e lavori straordinari deliberati sconosciutivalutazione di mercato
L'annuncio non dice nulla sul fondo di riserva né su lavori deliberati. In un edificio del 1967, facciata, tetto, colonne montanti e ammodernamento dell'ascensore sono voci tipiche di grande entità, ripartite in millesimi. Richieda i verbali delle ultime tre assemblee, il regolamento di condominio, le tabelle millesimali e il rendiconto annuale. Se un intervento è già stato deliberato, l'attribuzione dei costi deve essere inserita esplicitamente nel preliminare.
Spese condominiali elevate di 250 € al mesevalutazione di mercato
Circa 10.800 € all'anno corrispondono a 4,72 € al m2 e al mese, un valore nettamente superiore alla media per un bilocale. I fattori trainanti sono la portineria a giornata intera, il riscaldamento centralizzato e il giardino condominiale. Questi costi fissi riducono sia il rendimento netto sia il valore di rivendita. Si faccia mostrare i rendiconti degli ultimi due anni e verifichi quale quota riguardi il riscaldamento e se la ripartizione avvenga tramite contabilizzazione dei consumi.
Classe energetica E con 206,27 kWh/m² all'annovalutazione di mercato
La classe è indicata nell'annuncio come previsto per legge, ma il valore è debole per un immobile ristrutturato, perché l'involucro edilizio del 1967 non è coibentato. Importante per la determinazione del prezzo: in Italia non esiste un obbligo di riqualificazione su scala nazionale legato alla classe energetica, i requisiti scattano solo per ristrutturazioni importanti e per le nuove costruzioni. Non c'è quindi un obbligo di riqualificazione specifico per questo edificio, ma sì una quota di spese di riscaldamento stabilmente più alta all'interno delle spese condominiali. Richieda l'APE con la data di rilascio, che deve essere allegato all'atto di compravendita.
Secondo appartamento nello stesso edificio allo stesso prezzovalutazione di mercato
La stessa agenzia offre nello stesso edificio un secondo bilocale di 55 m² anch'esso a 220.000 €, quindi 4.000 €/m² invece di 4.151 €/m². Questo indica una determinazione forfettaria del prezzo e più unità da vendere contemporaneamente, il che rafforza la posizione negoziale dell'acquirente. Chieda da quanto tempo entrambe le unità sono sul mercato e negozi il prezzo al m2 anziché l'importo forfettario.
Superficie indicata come superficie commerciale e solo approssimativavalutazione di mercato
I 53 m² sono indicati come superficie commerciale, quindi comprendono in quota parte il balcone e le superfici accessorie. La superficie netta abitabile è, per esperienza, sensibilmente inferiore, per cui il prezzo effettivo per m2 utilizzabile supera i 4.151 €/m² dichiarati. Faccia ricalcolare la superficie sulla base della planimetria catastale e non basi il prezzo d'acquisto sulla superficie commerciale.
Struttura dell'edificio, anno di costruzione 1967valutazione di mercato
Negli edifici di questa epoca, le colonne montanti elettriche, le colonne di scarico, la distribuzione del riscaldamento e la tecnologia dell'ascensore sono spesso a fine vita utile. Anche componenti contenenti amianto, ad esempio vecchie tubazioni idriche o lastre di copertura, non sono da escludere in costruzioni degli anni sessanta. Faccia valutare lo stato degli impianti comuni da un tecnico e chieda all'amministratore eventuali piani di manutenzione in programma.
Rumore e posizione sul trafficovalutazione di mercato
La vicinanza a autobus, tram e metropolitana è un vantaggio per la raggiungibilità, ma al 1° piano significa rumore da traffico, soprattutto se il balcone si affaccia sulla strada. Verifichi l'orientamento di persona in diversi momenti della giornata. Le mappe ufficiali su rumore, aree soggette ad allagamento e destinazione urbanistica possono essere visualizzate nel dossier direttamente sull'immobile, tramite l'icona dei livelli in alto a destra nella mappa della posizione.
Oneri reali non menzionativalutazione di mercato
L'annuncio non menziona alcun diritto di passaggio, diritto di abitazione o usufrutto. Una servitù iscritta vincola tuttavia l'acquirente anche senza il suo consenso, perché segue l'immobile a ogni passaggio di proprietà. Qui non si afferma l'esistenza di alcun onere, la prova viene dai registri: faccia verificare l'estratto dei registri immobiliari (trascrizioni) e l'atto di provenienza rispetto a oneri, ipoteche e pignoramenti.
Mobili nel prezzo senza indicazione di valorevalutazione di mercato
L'acquisto comprensivo di mobili è possibile, ma non viene indicato alcun valore dell'arredamento. L'arredamento tende a essere sopravvalutato nella formazione del prezzo e ha scarso valore alla rivendita. Faccia predisporre un inventario con i valori dei singoli beni e indichi separatamente la quota dei mobili nel prezzo d'acquisto, il che è anche più corretto dal punto di vista fiscale.
Spese accessorie d'acquisto e provvigione non indicatevalutazione di mercato
Non sono indicate né la provvigione dell'agenzia né le imposte e le spese notarili. Per una seconda casa l'imposta di registro è nettamente più alta rispetto alla prima casa, a cui si aggiungono notaio, conservatoria e provvigione. Si faccia quantificare per iscritto la provvigione e includa le spese accessorie nel suo budget prima di presentare un'offerta.
Opportunità (5)
Ottimo collegamento ai trasportivalutazione di mercato
MM2 Udine, l'autobus 53 a 20 m e i tram 1 e 19 garantiscono una domanda costantemente alta da parte di inquilini e primi acquirenti. A Milano le unità piccole vicine alla metropolitana sono il segmento di mercato più liquido.
Subito utilizzabile e affittabilevalutazione di mercato
Ristrutturato, arredato e libero al rogito significano nessun fermo per lavori e nessun confronto con un contratto di locazione in corso. L'appartamento può essere occupato o affittato immediatamente.
Riqualificazione della zona Adriano-Crescenzagovalutazione di mercato
Il nordest di Milano si sta sviluppando da anni grazie a nuovi progetti edilizi e alla densificazione lungo la MM2. Ciò sostiene i prezzi nel medio termine, seppure su un livello inferiore a quello dei quartieri centrali.
Due unità dello stesso venditore nell'edificiovalutazione di mercato
Un venditore con più appartamenti offerti contemporaneamente è più disposto a trattare. Un'offerta al m2 anziché per unità è qui l'argomento più efficace.
Aumento di valore grazie a interventi energetici condominialivalutazione di mercato
Un cappotto termico o un riscaldamento centralizzato più efficiente farebbero salire la classe E e ridurrebbero le spese condominiali. Tali lavori sono detraibili fiscalmente e vengono ripartiti tra i condomini in base ai millesimi.
Contesto e punti da verificare
Cosa potrebbe celarsi dietro la vendita e cosa un acquirente, un agente o un costruttore dovrebbe verificare prima di decidere. Basato su ricerca; le supposizioni sono segnalate come tali.
Cosa potrebbe celarsi dietro: 4 Motivi di vendita possibili, 6 anomalie e 10 punti da verificare
Das Objekt liegt in einem Wohngebäude von Ende der sechziger Jahre mit Ganztags-Portier, Gemeinschaftsgarten, Aufzug und Zentralheizung, also mit einem für die Zone gehobenen Gemeinschaftsstandard und entsprechend hohen Fixkosten. Die Wohnung selbst wurde innen saniert, das Gebäude energetisch aber offenkundig nicht, wie die Klasse E mit 206,27 kWh/m² pro Jahr zeigt. Das Quartier zählt zu den günstigeren Teilen Mailands, wird aber entlang der MM2 seit Jahren durch Neubau aufgewertet. Auffällig ist, dass zu Kataster, Bautitel, Agibilität und Rücklage keine einzige Angabe gemacht wird, obwohl das in Italien die kaufentscheidenden Punkte sind.
Possibili motivi di vendita
Verwertung eines Anlagebestandsvalutazione di mercato
Dieselbe Agentur bietet im selben Haus eine zweite Zweizimmerwohnung zum identischen Preis an. Das spricht dafür, dass ein Eigentümer oder eine kleine Gesellschaft mehrere Einheiten gleichzeitig abstößt. Vermutung, gestützt auf die Angabe im Inserat.
Verkauf nach abgeschlossener Aufwertungvalutazione di mercato
Saniert, möbliert und sofort frei ist das typische Profil einer für den Weiterverkauf hergerichteten Einheit. Der Preis je m2 liegt entsprechend am oberen Rand der Zone.
Hohe laufende Kostenvalutazione di mercato
250 € Hausgeld pro Monat für 53 m² belasten Eigennutzer wie Anleger. Für einen Eigentümer, der die Wohnung nicht selbst nutzt, kann das ein Ausstiegsgrund sein. Vermutung ohne Beleg.
Vorbereitung einer Gebäudemaßnahmevalutazione di mercato
Steht eine außerordentliche Sanierung an, verkaufen Eigentümer häufig vor der Beschlussfassung. Das ist reine Vermutung und mit den Protokollen der assemblea in einem Termin zu klären.
Anomalie
- ! Zwei Wohnungen unterschiedlicher Größe im selben Haus zum exakt gleichen Preis, was auf eine pauschale und nicht auf eine marktabgeleitete Preisfindung hindeutet
- ! Katasterdaten foglio und particella fehlen im Inserat vollständig
- ! Weder conformità catastale noch condono, agibilità oder Bautitel werden erwähnt
- ! Rücklage und beschlossene Arbeiten bleiben unerwähnt, obwohl das Hausgeld überdurchschnittlich hoch ist
- ! Flächenangabe nur als circa und als kommerzielle Fläche
- ! Provision und Kaufnebenkosten sind nicht beziffert
Verificare prima dell'acquisto
Katasterplan gegen tatsächlichen Grundriss abgleichen lassen
Weicht der Plan ab, ist die Kaufurkunde nach Art. 29 comma 1-bis Legge 52/1985 nichtig. Eine nicht gemeldete Öffnung der Küche zum Wohnraum genügt dafür.
Bautitel, Folgegenehmigungen und Agibilità einfordern
Ohne die Angabe des Bautitels in der Urkunde ist der Vertrag nach Art. 46 DPR 380/2001 nichtig, und die Bank verweigert die Hypothek.
Bescheinigung des amministratore über offene Beiträge
Der Käufer haftet solidarisch für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres nach Art. 63 disp. att. c.c., das sind hier bis zu rund 6.000 €.
Protokolle der letzten assemblee und beschlossene außerordentliche Arbeiten
Beschlossene Maßnahmen an Fassade, Dach, Aufzug oder Heizung werden nach Tausendsteln umgelegt und können den Kaufpreis nachträglich um einen fünfstelligen Betrag erhöhen.
Auszug aus den registri immobiliari und atto di provenienza
Hypotheken, Pfändungen und servitù binden den Erwerber, eine servitù folgt dem Grundstück auch ohne seine Zustimmung.
APE mit Ausstellungsdatum und Registriernummer
Der Energieausweis ist Pflicht und der Urkunde beizufügen. Das Ausstellungsdatum entscheidet über die Gültigkeit und darüber, ob der Wert den heutigen Zustand abbildet.
Nettowohnfläche nach Katasterplan nachrechnen
Die 53 m² sind eine kommerzielle Fläche. Der Preis je tatsächlich nutzbarem m2 liegt über den genannten 4.151 €/m².
Zustand von Elektro-, Wasser- und Heizungsanlage prüfen lassen
Bei Bauten von 1967 sind Steigleitungen und Verteilungen häufig am Lebensende, die Kosten fallen als Gemeinschaftsmaßnahme an.
Möbelanteil im Kaufpreis getrennt ausweisen
Möblierung ist beim Wiederverkauf kaum werthaltig und darf den Immobilienwert nicht verdecken.
Zweite Einheit im Haus als Verhandlungsargument vergleichen
Bei 55 m² zum gleichen Preis liegt der m2-Preis um 3,6 % niedriger, das ist ein belastbares Argument am Verhandlungstisch.
Dossier Scan my Home · indicazione assistita da IA, non una perizia giurata del valore di mercato · valutazione prudente, incl. 10 % di sconto di sicurezza · Dati tassi/mercato al 2026-07 · Versione 663
Far rivalutare il valore odierno
I dati dell'immobile, la planimetria e la posizione restano invariati. Rivalutiamo solo la stima di mercato, con immobili comparabili attuali, e creiamo un rapporto separato e collegato con i dati odierni. Costa 3,00 € IVA inclusa.
2 di 10 · Valore di mercato
Quanto vale davvero l'immobile
Valore di mercato
204.050 €
valore di mercato equo, come una perizia
Valore prudente (−10 %)
183.645 €
il vostro tetto di trattativa, tenetene conto
Perché esattamente questo valore e non un altro
Perché non più alto
Oltre 212.000 € l'immobile non regge, perché l'edificio risale al 1967, l'involucro non è coibentato e la classe E con 206,27 kWh/m² all'anno si colloca al limite inferiore di ciò che viene accettato per un immobile pubblicizzato come ristrutturato. Le spese condominiali di 250 € al mese sottraggono all'acquirente circa 3.000 € l'anno e vengono capitalizzate alla rivendita. Determinante è il riferimento nello stesso edificio: la stessa agenzia chiede per 55 m² altrettanti 220.000 €, cioè 4.000 €/m², il che dimostra che 4.151 €/m² non è un valore confermato dal mercato. I 53 m², inoltre, sono una superficie commerciale e non una superficie netta abitabile.
Perché non più basso
Sotto i 195.000 € l'immobile non è ottenibile, perché a Milano un bilocale ristrutturato, arredato e subito libero, con ascensore, balcone e portineria, a 20 m dalla linea dell'autobus e a distanza pedonale dalla MM2, rientra tra le offerte più scarse e liquide. Per bilocali ristrutturati comparabili a Cimiano si arriva fino a 5.813 €/m², e le medie delle offerte della zona, con circa 3.598 €/m², sono già vicine al valore base qui adottato. Il carattere di prima abitabilità dopo la ristrutturazione e l'assenza della necessità di lavori propri assicurano a Milano un livello di prezzo nettamente superiore al patrimonio non ristrutturato dell'asse.
Derivazione del valore a colpo d'occhio
La banda dorata è l'intervallo del valore di mercato, il trattino indica il valore di mercato di questo immobile. Entrambi condividono la scala delle barre sopra.
Dal prezzo richiesto, attraverso lo sconto di trattativa consueto e le maggiorazioni e riduzioni specifiche dell'immobile fino al valore di mercato, poi lo sconto di sicurezza fisso fino al valore prudente.
Come si arriva a questo valore, passo dopo passo
Questo valore di base si colloca 4 per cento sotto il più basso dei 2 immobili di confronto (fascia 4.000 € a 5.813 € al m²). È volutamente la linea prudente. Il motivo è indicato nella motivazione della valutazione.
Rettifiche specifiche dell'immobile sul valore base di mercato:
Il prezzo richiesto è 7,8 % sopra il valore stimato.
Fascia di valore di mercato: 183.645 € – 214.000 €. Offrire più del tetto di trattativa significa comprare senza margine di sicurezza.
MotivazioneIl punto di partenza è un livello di mercato di 3.850 €/m² per un bilocale in stato di riferimento medio in questa posizione servita dalla metropolitana nel nordest di Milano. Questo livello si colloca deliberatamente al di sopra della media stradale di 2.563 €/m², indicata da una pagina di mercato consultata per il CAP 20132 nel luglio 2026, perché lì confluisce l'intero patrimonio immobiliare, in prevalenza non ristrutturato, di un asse molto lungo. Al tempo stesso è chiaramente inferiore ai 5.813 €/m² richiesti per un bilocale ristrutturato e arredato di 48 m² a Cimiano, poiché si tratta di un'offerta di punta e non di un valore medio. Un portale di ricerca indica per la zona Crescenzago una media delle offerte di 3.598 €/m². Sui 53 m² di superficie commerciale ne risulta un valore base di 204.050 €. Le caratteristiche specifiche dell'immobile si compensano a vicenda: lo stato ristrutturato e arredato e la dotazione con ascensore, balcone, portineria e giardino condominiale si contrappongono alla classe energetica E, a spese condominiali di 4,72 € al m2 al mese e alla reputazione più debole della zona. Il giusto valore di mercato ammonta quindi a 204.050 €. Il prezzo richiesto di 220.000 € supera del 3,8 % il limite superiore della fascia di 212.000 € ed è quindi superiore al valore di mercato. Separatamente vale per l'acquirente la linea di sicurezza: il valore prudenziale di 183.645 € è il limite massimo di offerta consigliato. Lo scarto usuale di mercato tra prezzo richiesto e prezzo d'acquisto effettivo, di circa l'8 %, è una pura informazione di trattativa e non fa parte del valore.
konservativ
183.645 €
Marktkorrektur von 10 % gegenüber dem Verkehrswert. Zusätzlich unterstellt: das Gebäude beschließt eine außerordentliche Maßnahme, das Hausgeld bleibt hoch, und die Nettowohnfläche fällt gegenüber der kommerziellen Fläche geringer aus. Dieser Wert ist zugleich die empfohlene Kauf-Obergrenze.
basis
204.050 €
Katasterkonformität, Bautitel und Agibilità liegen vollständig vor, keine beschlossenen Großmaßnahmen, Hausgeld bleibt bei 250 € pro Monat, Marktniveau der Zone bleibt stabil.
optimistisch
214.000 €
Alle Unterlagen sind einwandfrei, die Möblierung ist werthaltig und wird übernommen, die Aufwertung entlang der MM2 setzt sich fort, und der Balkon liegt zur ruhigen Hof- oder Gartenseite. Kein Nachholbedarf bei den Gemeinschaftsanlagen.
Calcolatore dei costi
Imposta prezzo d’acquisto, spese accessorie e ristrutturazione e vedi subito quanto paghi davvero. Il limite consigliato è il valore prudenziale.
Immobili comparabili
Prezzo al m² a confronto
In base a il prezzo al m², questo immobile è al 2° posto su 3 (posto 1 = prezzo al m² più basso).
I 2 immobili comparabili singolarmente, con prezzo, superficie e fonte
Secondo bilocale nello stesso edificio, 55 m², offerto dalla stessa agenzia allo stesso prezzoQ1Somiglianza 88non verificabile 19/08/2026
Stesso indirizzo, stesso anno di costruzione, stessi impianti comuni e stesso livello di spese condominiali, solo 2 m² più grande. Le differenze relative a piano, esposizione e stato di ristrutturazione non sono note. Il prezzo al m2, con 4.000 €, è del 3,6 % inferiore a quello dell'immobile valutato, il che ridimensiona direttamente il prezzo al m2 richiesto.
Auf dem Portal ansehen → Angabe aus dem Inseratstext des bewerteten Objekts, Portalinserat derselben AgenturLa fonte ha risposto con l'errore 404 durante il controllo, quindi questa voce non può essere confermata automaticamente. Questo rapporto non afferma nulla qui e mostra la copia archiviata.
220.000 €
55 m² · 4.000 €/m²
Bilocale ristrutturato e arredato, 48 m², 3° piano con ascensore, zona Cimiano, vicino a Viale PalmanovaQ2Somiglianza 58ritirato 19/08/2026
Stessa tipologia di immobile, stessa classe dimensionale, anch'esso ristrutturato, arredato e con ascensore, zona limitrofa lungo la stessa linea della metropolitana. Differenze: piano più alto, sottozona meglio valutata vicino a Viale Palmanova, oltre a un ripostiglio in soffitta. Il prezzo al m2 nettamente più alto segna il limite superiore del segmento e non il valore medio.
Auf dem Portal ansehen → Immobilien-Suchportal, Trefferseite Bilocale Cimiano saniert, abgerufen 19.08.2026La fonte mostra 34 altri prezzi, ma non questo. L'immobile non è più presente, quindi l'offerta è stata ritirata o venduta. Fa fede la copia archiviata del giorno dell'analisi.
279.000 €
48 m² · 5.813 €/m²
Livello di mercato
Queste cifre descrivono il mercato nel suo insieme, non un singolo immobile. Collocano questo immobile nel contesto e non entrano nella valutazione come comparabile.
Media delle offerte per appartamenti zona Crescenzago, Municipio 2, Milano
3.598 € / m²
Statistica di mercato su tutte le dimensioni e gli stati degli appartamenti della zona, non un immobile singolo. Non è possibile attribuire un punteggio di comparabilità. Significativo è solo il valore al m2 come livello delle offerte, dal quale va ancora dedotto lo sconto di trattativa.
Fonte: Suchportal-Auswertung der aktuell inserierten Wohnungen in Crescenzago, 148 Inserate, abgerufen 19.08.2026 · Q2
Prezzi medi di offerta per immobili residenziali, CAP 20132, asse Via Padova, mese di riferimento luglio 2026
2.563 € / m²
Statistica sull'intero patrimonio immobiliare del CAP, in prevalenza appartamenti non ristrutturati, senza ascensore e in sottozone peggiori. Non è possibile attribuire un punteggio di comparabilità. Il valore segna il riferimento inferiore e spiega perché un bilocale ristrutturato vicino alla metropolitana si collochi nettamente al di sopra.
Fonte: Marktdatenseite eines großen Immobilienportals, Seite vollständig gelesen am 19.08.2026, ausgewiesene Spanne 2.200 bis 2.925 €/m², Mietniveau 8 €/m² · Q3
Registro delle fonti: 40 fonti verificate
Ogni fonte consultata ha un proprio numero. Gli immobili comparabili qui sopra rimandano qui tramite il loro numero Q, così potete verificare voi stessi ogni dato.
- Q1Zweite Zweizimmerwohnung im selben Gebäude, 55 m², angeboten von derselben Agentur zum gleichen Preisimmobile comparabile
- Q2Saniertes und möbliertes Bilocale, 48 m², 3. Stock mit Aufzug, Zone Cimiano, Nähe Viale Palmanovaimmobile comparabile
- Q3Durchschnittliche Angebotspreise Wohnimmobilien, Postleitzahl 20132, Achse Via Padova, Referenzmonat Juli 2026immobile comparabile
- Q4Prezzi Case Milano al mq per Zona 2026: Quotazioni | Dove.it | Dove.itdati di mercato
- Q5Prezzi e quotazioni immobiliari nel comune di Milanodati di mercato
- Q6Prezzi al metro quadro a Milano nel 2026: guida per zona | Living Milano Immobiliaredati di mercato
- Q7Quotazioni Stime Valutazioni Immobiliari Mq Padovadati di mercato
- Q8Prezzi Case Milano 2026: €/mq quartiere per quartieredati di mercato
- Q9A Milano le case hanno raggiunto i 30mila euro al metro quadratodati di mercato
- Q10Mercato immobiliare a Padova | RealAdvisordati di mercato
- Q11Prezzi e quotazioni immobiliari nel comune di Padovadati di mercato
- Q12Prezzi case a Padova: quotazioni stabili. La mappa zona per zonadati di mercato
- Q13Mercato-Immobiliare.info: l'osservatorio immobiliare a Padova.dati di mercato
- Q14Quotazioni immobiliari nella provincia di Padovadati di mercato
- Q15Quartiere Feltredati di mercato
- Q16Quotazioni immobiliari nel comune di Padovadati di mercato
- Q17Padua railway stationdati di mercato
- Q18Quartiere Campo dei Fioridati di mercato
- Q1930 appartamentos milano via padova in vendita a Crescenzago, Municipio 2 - Trovitdati di mercato
- Q20Zona Via Crescenzago Milano - 195 case in vendita in Milano de Nuroa.itdati di mercato
- Q21Appartamenti e case in vendita via crescenzago milano — idealista, N.1 in Italiadati di mercato
- Q2214 Immobili in vendita in zona Crescenzago milano - Cercacasa.itdati di mercato
- Q23Appartamenti in vendita a Padova - Crescenzago - Cimianodati di mercato
- Q24Mercato-Immobiliare.info: l'osservatorio immobiliare in zona Crescenzago a Milano.dati di mercato
- Q25Bilocali in vendita vicino a Metro Cimiano - Milanodati di mercato
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Erst die Unterlagen, dann der Preis: Startgebot 183.000 €, Obergrenze 183.645 €
RaccomandazioneDer faire Verkehrswert liegt bei 204.050 €, gefordert werden 220.000 €. Bieten Sie in der ersten Runde 183.000 € und gehen Sie nicht über die Obergrenze von 183.645 €, und machen Sie jedes Gebot ausdrücklich von der Vorlage von Bautitel, Agibilità, Katasterkonformität, APE und der Bescheinigung des Verwalters über offene Beiträge abhängig.
Gebot in zwei Stufen
Startgebot 183.000 €, maximale Obergrenze 183.645 €. Alles darüber zahlt die eingepreiste Aufwertung des Verkäufers mit, ohne dass die Unterlagenlage das rechtfertigt.
Pflichtunterlagen sind geschuldet, nicht erbeten
Die Angabe des Bautitels in der Urkunde, der APE und die Erklärung der Katasterkonformität sind gesetzliche Pflichten des Verkäufers. Fehlen Bautitel-Angabe oder Katasterkonformität, ist der Kaufvertrag nichtig, und der APE ist der Urkunde beizufügen. Sagen Sie das offen, es ist Ihre stärkste Position.
Rücktritts- und Kostenklauseln in den Vorvertrag
Nehmen Sie in den compromesso auf: Rücktrittsrecht mit voller Rückzahlung der Anzahlung, falls Katasterplan oder Bautitel nicht passen, Ausgleich aller Hausgeldrückstände durch den Verkäufer bis zum rogito, und Kostentragung bereits beschlossener außerordentlicher Arbeiten durch den Verkäufer.
Prüfung durch einen eigenen geometra
800 bis 2.500 € für einen unabhängigen technischen Abgleich von Katasterplan, Bestand und Anlagenzustand sind gut investiert. Er allein deckt die Abweichung auf, die später den Weiterverkauf blockiert.
Fläche und Möbel trennen
Lassen Sie die Nettowohnfläche aus dem Katasterplan bestätigen und den Möbelwert getrennt beziffern. Beides senkt den effektiven Immobilienpreis, mit dem Sie rechnen.
Mängelrüge nach dem Kauf im Blick behalten
Der Verkäufer haftet für verdeckte Mängel nach Art. 1490 Codice civile, die Rügefrist beträgt jedoch nur acht Tage ab Entdeckung nach Art. 1495. Prüfen Sie nach Übergabe zügig und rügen Sie jeden Fund sofort schriftlich.
Le vostre argomentazioni
- 1Im selben Haus bietet dieselbe Agentur 55 m² zum gleichen Preis von 220.000 € an, das sind 4.000 €/m² gegenüber 4.151 €/m² hier. Warum soll die kleinere Wohnung teurer je m2 sein?
- 2Der Angebotsdurchschnitt in Crescenzago liegt bei rund 3.598 €/m² und der Straßendurchschnitt der Postleitzahl bei 2.563 €/m². Der geforderte Preis liegt deutlich im oberen Bereich der Zone.
- 3Das Hausgeld von 250 € pro Monat bedeutet rund 3.000 € pro Jahr. Diese Fixkosten mindern jede Rendite und werden beim Wiederverkauf vom Käufer eingepreist.
- 4Die Energieklasse E mit 206,27 kWh/m² pro Jahr zeigt, dass die Gebäudehülle von 1967 unsaniert ist. Eine Innensanierung ändert daran nichts.
- 5Zu Katasterkonformität, Bautitel, Agibilität und Rücklage liegt keine einzige Angabe vor. Bis diese Nachweise vorliegen, ist ein Preis am oberen Rand der Zone nicht begründbar.
- 6Die 53 m² sind eine kommerzielle Fläche mit anteiligem Balkon. Bezogen auf die tatsächlich nutzbare Fläche liegt der Preis noch höher.
Ristrutturazione e locazione
Necessità di ristrutturazione
Σ 10.300 € – 43.500 €
Potenziale di locazione
Sono ottenibili in modo sostenibile circa 900 € di canone mensile, escluse le spese, per un bilocale ristrutturato e arredato vicino alla metropolitana, pari a 10.800 € l'anno. Rapportato al prezzo di offerta di 220.000 €, ne risulta un rendimento lordo del 4,9 %. Determinante è la visione al netto: le spese condominiali di 10.800 € l'anno sono a carico, per la locazione abitativa in Italia, prevalentemente dell'inquilino, ma i lavori straordinari e i costi della portineria gravano in quota parte sul proprietario, cosicché il rendimento netto risulta sensibilmente inferiore a quello lordo. Con il canone concordato secondo gli accordi territoriali per Milano il canone risulta più basso, mentre il trattamento fiscale è più favorevole.
Controllo del canone · cosa è consentito, cosa è usuale
Per inquilini e locatori: il tetto consentito, il valore di mercato e il limite inferiore realistico dell'affitto netto. Così entrambe le parti trattano con cifre chiare.
780 €prezzo di mercato
900 €Limite massimo consentito
900 €
al mese, affitto netto
Quadro giuridicoL'immobile viene offerto in vendita ed è libero al rogito, non esiste quindi alcun contratto di locazione nel quale l'acquirente dovrebbe subentrare. Per un'eventuale locazione futura si applica la Legge 431/1998: nel contratto libero (canone libero) quattro più quattro anni senza limite legale del canone, nel contratto concordato (canone concordato) tre più due anni, con gli accordi territoriali tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari che fissano un limite massimo e minimo. Importante per l'acquirente: se l'appartamento fosse locato, il contratto, ai sensi dell'art. 1599 del Codice Civile, non si scioglierebbe con la vendita, purché sia registrato, e l'acquirente subentrerebbe in tutti i diritti e gli obblighi, compresa la restituzione del deposito cauzionale.
- · Nel canone libero non esiste alcun limite legale del canone, i 900 € indicati sono un valore di mercato e non un limite legale.
- · Un adeguamento annuale è ammesso nel contratto libero solo se il contratto lo prevede espressamente, per la prima volta dopo dodici mesi e al massimo nella misura del 75 % della variazione dell'indice ISTAT-FOI ai sensi dell'art. 32 della Legge 392/1978.
- · Il deposito cauzionale (cauzione) ammonta al massimo a tre mensilità e deve essere fruttifero di interessi.
- · Alla prima scadenza il locatore può rifiutare il rinnovo solo per i motivi tassativamente elencati all'art. 3 della Legge 431/1998, per iscritto, con almeno sei mesi di anticipo e indicando il motivo, altrimenti il rifiuto è nullo. Alla seconda scadenza la disdetta è possibile senza motivazione.
- · Con il canone concordato l'affitto è inferiore al livello libero, in cambio la durata contrattuale è più breve e il trattamento fiscale più favorevole. La fascia deriva dall'accordo territoriale per Milano.
- · Le spese condominiali di 250 € al mese vanno ripartite con precisione in caso di locazione: le spese correnti di gestione, il riscaldamento e la portineria sono di norma a carico dell'inquilino, i lavori straordinari del proprietario.
- · L'esatta ammissibilità di una determinata forma contrattuale va verificata caso per caso, questo è un orientamento e non una consulenza legale.
Orientamento, non consulenza legale. L'ammissibilità esatta nel singolo caso è verificata da un'associazione inquilini, un avvocato o l'organo di conciliazione.
4 programmi di incentivo corrispondono a questo immobile, con importo e requisito
Questi programmi attuali corrispondono all'immobile e alla ristrutturazione prevista. Importante: gli incentivi vanno di solito richiesti PRIMA dell'inizio dei lavori.
Ristrutturazione edilizia dell'appartamento e quota di lavori straordinari del condominio
ImportoDetrazione fiscale in dieci anni, aliquota maggiorata per l'abitazione principale, aliquota inferiore per altri immobili, massimale per unità abitativa
Stato: Prova del pagamento tramite bonifico parlante, fatture intestate al richiedente, comunicazione secondo le procedure vigenti. Verificare le aliquote esatte e i massimali per l'anno di inizio lavori prima di affidare l'incarico.
Sostituzione degli infissi, coibentazione dell'involucro edilizio, impianto di riscaldamento più efficiente, anche come intervento condominiale
ImportoDetrazione fiscale in dieci anni, importo massimo variabile in base all'intervento
Stato: Comunicazione all'ENEA entro il termine previsto dopo la fine dei lavori, rispetto dei requisiti tecnici minimi. Con la classe E e l'involucro non riqualificato del 1967, questa è la leva più efficace.
Sostituzione dell'impianto di riscaldamento con sistemi efficienti, pompe di calore, solare termico
ImportoContributo diretto anziché detrazione fiscale, erogazione a rate in base alla dimensione dell'impianto
Stato: Domanda tramite il portale del GSE secondo le regole procedurali vigenti, requisiti tecnici minimi. In caso di riscaldamento centralizzato ha diritto a presentare domanda il condominio e non il singolo proprietario.
Mobili e grandi elettrodomestici collegati a una ristrutturazione agevolata
ImportoDetrazione fiscale su un importo di spesa massimo
Stato: Presuppone un intervento di ristrutturazione agevolato in corso o concluso. Rilevante qui solo se dopo l'acquisto viene effettivamente eseguita una ristrutturazione.
Dati senza garanzia, programmi e condizioni cambiano. Fa fede la rispettiva pagina ufficiale del programma.
Dossier Scan my Home · indicazione assistita da IA, non una perizia giurata del valore di mercato · valutazione prudente, incl. 10 % di sconto di sicurezza · Dati tassi/mercato al 2026-07 · Versione 663
Far rivalutare il valore odierno
I dati dell'immobile, la planimetria e la posizione restano invariati. Rivalutiamo solo la stima di mercato, con immobili comparabili attuali, e creiamo un rapporto separato e collegato con i dati odierni. Costa 3,00 € IVA inclusa.
3 di 10 · Dall'immobile all'oro
Da immobile a oro · scenari patrimoniali
Ciò che è immobilizzato nel tuo immobile.
Il tuo immobile vale circa 204.050 € ma è immobilizzato: fisso, illiquido, con costi correnti e imposte alla vendita. Scan my Home ti mostra in modo neutrale quali scenari di capitale apre questo valore e come apparirebbe una riallocazione parziale in oro fisico da investimento. Nessuna raccomandazione, solo i numeri.
Qui il calcolo è deliberatamente fatto con il valore prudenziale di 183.645 €, quindi comprensivo del margine di sicurezza. Ciò che effettivamente resta si decide solo alla vendita, e preferiamo calcolare in modo troppo prudente piuttosto che troppo ottimistico.
Dossier Scan my Home · indicazione assistita da IA, non una perizia giurata del valore di mercato · valutazione prudente, incl. 10 % di sconto di sicurezza · Dati tassi/mercato al 2026-07 · Versione 663
Far rivalutare il valore odierno
I dati dell'immobile, la planimetria e la posizione restano invariati. Rivalutiamo solo la stima di mercato, con immobili comparabili attuali, e creiamo un rapporto separato e collegato con i dati odierni. Costa 3,00 € IVA inclusa.
4 di 10 · Planimetria & 3D
Planimetria & modello 3D
The rooms in the plan add up to 53 m² of living space. The listing states 53 m², which matches.
In addition there are 8 m² of outdoor space (Balkon). Outdoor space is not living space and is not counted in the price per square metre.
Non è disponibile alcuna planimetria. La distribuzione degli ambienti è stimata a partire dal testo dell'annuncio e dal numero di vani indicato e non è una vera planimetria di rilievo. I 53 m² sono una superficie commerciale, qui si ipotizzano circa 48 m² di superficie netta abitabile più il balcone.
La planimetria non è corretta? Fornite la planimetria reale.
Caricate la planimetria reale come foto o PDF. Scan my Home ne legge la distribuzione reale e sostituisce la stima. La pianta 2D, il modello 3D e il PDF della perizia diventano subito più precisi.
Dall'annuncio e dalle foto: La superficie abitabile e il numero di vani dall'annuncio.
Aggiunto dal modello:
- ·La disposizione stessa dei vani: non era disponibile alcuna planimetria, è stimata (vedi nota sopra).
Efficienza
Punti di forza
- + Distribuzione compatta a due vani senza superficie di disimpegno sprecata
- + Balcone accessibile da soggiorno e camera da letto
- + Il ripostiglio separato con allaccio per la lavatrice alleggerisce il bagno
- + Il soggiorno con cucina a vista dà origine a un ambiente principale generoso
Punti deboli
- − Un solo bagno con doccia, nessuna vasca e nessun secondo WC
- − Cucina a vista senza separazione, odori e rumori nell'area giorno
- − Superficie indicata di tipo commerciale, la superficie effettivamente utilizzabile è inferiore
- − Il 1° piano su un asse di traffico limita tranquillità e luminosità
Miglioramenti
- → Installare una porta scorrevole tra l'area cottura e il soggiorno
- → Armadio a muro nella camera da letto al posto di mobili a sé stanti
- → Valutare vetri fonoisolanti se il balcone si affaccia sulla strada
- → Trasformare il ripostiglio in una compatta nicchia lavanderia con vano contenitore
Disegnare la planimetria, pianificare una ristrutturazione
Sviluppi l'immobile da sé: disegni la planimetria reale o pianifichi una ristrutturazione con il calcolo dei costi. Direttamente da questo immobile.
Ci dica che cosa ha in mente.
Descrivi il tuo progetto con parole tue, ad esempio «recuperare il sottotetto» o «aprire il muro tra cucina e soggiorno». I dati dell’immobile provengono da questo rapporto, non devi ripeterli.
Home staging virtuale
Dite a Scan my Home come volete vivere e progetta l'arredamento perfetto per esattamente questi ambienti: concept, mobili, palette di colori e prompt di rendering per stanza.
Stile abitativo
Mondo di colori
Budget
Nucleo familiare
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5 di 10 · Posizione
Dossier sulla posizione
Posizione e vista aerea
Trasporti pubblici
MM2 Udine, secondo l'annuncio la stazione più vicina, distanza a piedi a seconda del numero civico esatto circa 500-900 m. Autobus 53 a circa 20 m, tram 1 e 19 nei dintorni.
Servizi di prossimità
Supermercati e negozi lungo l'asse principale, distanza a piedi per esperienza circa 200-400 m
Scuola/assistenza all'infanzia
Asili nido e scuole primarie presenti nel quartiere, circa 300-700 m
Area verde/parco
Parco Lambro a circa 1-1,5 km, oltre al giardino condominiale direttamente presso l'edificio
Accesso autostradale
Tangenziale Est e accesso in direzione A4 a circa 3-5 km
Rumore
Da moderato a intenso sul lato strada a causa del traffico di autobus e tram e del traffico di attraversamento, più tranquillo sul lato giardino. Al 1° piano il rumore stradale si percepisce particolarmente forte.
Livello di prezzo della zona
Media delle offerte per appartamenti a Crescenzago circa 3.598 €/m², media stradale CAP 20132 circa 2.563 €/m² a luglio 2026
FonteMicroposizione
Zona residenziale nel nordest di Milano tra Crescenzago, Cimiano e Parco Lambro, caratterizzata da isolati residenziali degli anni cinquanta-settanta e da una fitta rete di servizi di prossimità. La posizione beneficia della vicinanza immediata alla linea metropolitana MM2 e ai mezzi di superficie, ma si trova su un asse molto trafficato. L'edificio stesso offre, con portineria a giornata intera e giardino condominiale, un contesto di livello superiore per la zona.
Macroposizione
Milano è il mercato immobiliare più forte d'Italia, con un afflusso costante di nuovi residenti, un'elevata domanda di locazione e un'offerta limitata di nuove costruzioni. Il nordest lungo la MM2 rientra tra le zone più economiche della città e viene riqualificato da anni grazie a nuovi progetti edilizi nell'area di Adriano e Crescenzago. Il livello dei prezzi è nettamente inferiore a quello dei quartieri centrali, la domanda di unità piccole è stabile.
Sviluppo
La zona si sviluppa lentamente verso l'alto grazie a nuove costruzioni e alla densificazione lungo la MM2, partendo da un livello di base basso. Il patrimonio ristrutturato vicino alla metropolitana ne beneficia maggiormente, mentre le unità non ristrutturate e senza ascensore restano indietro. Non è prevedibile un salto al livello di prezzo del centro di Milano.
Infrastrutture
Verificare i permessi di costruzione
Competente è lo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune di Milano (Comune di Milano, Direzione Rigenerazione Urbana). Lì si consultano i fascicoli edilizi, tramite una richiesta di accesso agli atti presentata dal proprietario o da un suo delegato. Vanno indicati l'indirizzo esatto e i dati catastali (foglio, particella, subalterno), che mancano nell'annuncio. Sono da richiedere il permesso di costruire o la SCIA per la ristrutturazione, tutte le autorizzazioni successive, l'agibilità e la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale. La destinazione d'uso ammessa risulta dal piano urbanistico del comune ed è attestata nel certificato di destinazione urbanistica. Il confronto tra autorizzazione, planimetria catastale e stato di fatto è il nucleo della verifica, perché senza conformità urbanistica il contratto di compravendita è nullo ai sensi dell'art. 46 del DPR 380/2001.
ISTAT 'Permessi di costruire' quarterly statistics (full municipal coverage): https://www.istat.it/en/tag/building-permits-2/ (data in IstatData, theme Industry and Construction). Individual permit lookup is municipal: SUE - Sportello Unico per l'Edilizia of each comune (increasingly via national SUAP/SUE digital front-ends); no single national public permit register.
Riscontri
- · Fonte professionale (6)
Controllo amministrativo · cosa ha verificato Scan my Home per voi
Scan my Home ha ricercato attivamente i punti ufficialmente rilevanti: cosa è reperibile pubblicamente, quale è stato il risultato e quale documento fornisce la risposta completa.
In öffentlichen Quellen sind zu dieser Wohnung weder Bautitel noch Agibilità auffindbar. Das Inserat erwähnt weder das Permesso di costruire noch eine SCIA für die Sanierung, weder eine Amnestie (condono) noch die Agibilità. Ein Schwarzbau wird damit nicht behauptet, die Nachweise fehlen aber schlicht. Da die Wohnung ein Wohnzimmer mit offener Küche hat und als saniert beworben wird, ist die Meldung der Grundrissänderung der kritische Punkt.
Vi serve: Vom Verkäufer schriftlich verlangen: Permesso di costruire oder SCIA der Sanierung samt Folgegenehmigungen, Agibilità sowie die Erklärung der urbanistischen und katastralen Konformität. Ist beim Verkäufer nichts vorhanden, Antrag auf accesso agli atti beim Sportello Unico per l'Edilizia des Comune di Milano stellen, dazu Adresse, Katasterdaten (foglio, particella, subalterno) und eine Vollmacht des Eigentümers mitschicken. Zusätzlich das certificato di destinazione urbanistica anfordern.
Die conformità catastale wird im Inserat nicht erwähnt, und die Katasterdaten foglio und particella fehlen vollständig. Damit lässt sich der Bestand derzeit nicht gegen den Katasterplan prüfen. Nach Art. 29 comma 1-bis Legge 52/1985 ist die Urkunde nichtig, wenn die Erklärung fehlt oder der Plan nicht zum tatsächlichen Zustand passt.
Vi serve: Visura catastale und planimetria catastale bei der Agenzia delle Entrate, Servizi Catastali, anfordern, dazu die Daten des Eigentümers oder die Katasterkennung der Einheit angeben. Anschließend einen geometra beauftragen, den Plan mit dem tatsächlichen Grundriss abzugleichen. Weicht der Bestand ab, muss der Verkäufer die Katasterberichtigung vor dem Notartermin auf eigene Kosten durchführen.
Apri la fonte →Das Inserat erfüllt die Pflichtangaben: Klasse E und IPE globale non rinnovabile von 206,27 kWh/m² pro Jahr nach D.M. 26/06/2015. Das Ausstellungsdatum des APE ist nicht genannt, damit ist die Gültigkeit offen. Eine landesweite Zwangssanierung nach Klasse gibt es in Italien nicht, Anforderungen greifen bei größeren Renovierungen und bei Neubauten.
Vi serve: Den vollständigen APE mit Ausstellungsdatum und Registriernummer vom Verkäufer verlangen. Er ist nach Art. 6 D.Lgs. 192/2005 Pflicht und der Kaufurkunde beizufügen, die Beifügung schuldet der Verkäufer. Die Registriernummer lässt sich über das regionale Energieausweisregister der Region Lombardei (CENED) gegenprüfen.
In den öffentlichen Quellen wurde für diese Adresse kein konkreter Gefahrenbefund erhoben, die Katasterdaten der Einheit fehlen für eine punktgenaue Abfrage. Die Lage nahe dem Fluss Lambro macht die Prüfung der Überflutungsflächen dennoch sinnvoll. Ein vincolo idrogeologico würde die Bebaubarkeit und die Versicherbarkeit betreffen.
Vi serve: Die Hochwasser- und Gefahrenkarten des Piano di Gestione del Rischio Alluvioni der Autorità di Bacino Distrettuale del Fiume Po sowie das Geoportale der Regione Lombardia für die Adresse abfragen. Im Dossier können Sie die amtlichen Karten zu Überflutung, Lärm und Widmung direkt am Objekt einblenden, über das Symbol Ebenen oben rechts in der Lage-Karte. Zusätzlich die Elementarschadendeckung der Gebäudeversicherung des Condominio beim amministratore erfragen.
Es handelt sich um eine Wohnung in einem Wohngebäude von 1967 ohne Hinweis auf frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung des Grundstücks. Klarstellung zur Haftung: Primär haftet der Verursacher nach Art. 242 D.Lgs. 152/2006. Der schuldlose Eigentümer haftet nicht persönlich, die Sanierung ist aber ein onere reale auf dem Grundstück nach Art. 253, haftet also dinglich an der Liegenschaft. Für diese Wohnung besteht nach den vorliegenden Angaben kein Anlass für eine kostenpflichtige Bodenuntersuchung.
Vi serve: Wenn Sie sichergehen wollen, genügt eine Auskunft aus der anagrafe dei siti contaminati der Regione Lombardia unter Angabe der Adresse sowie der Blick in das certificato di destinazione urbanistica, in dem ein etwaiges onere reale einzutragen ist. Eine Bodenuntersuchung ist bei diesem Objekt nicht angezeigt.
Öffentlich ist nichts einsehbar. Das Inserat nennt weder Hypotheken noch Wegerecht, Wohnrecht oder Fruchtgenuss. Es wird deshalb keine Last behauptet. Maßgeblich ist allein der Registerauszug: Eine eingetragene servitù folgt dem Grundstück und bindet den Erwerber auch ohne seine Zustimmung.
Vi serve: Auszug aus den registri immobiliari (Abteilung trascrizioni und iscrizioni) bei der Agenzia delle Entrate, Servizi di Pubblicità Immobiliare, beantragen, dazu Personendaten des Verkäufers und die Katasterdaten der Einheit angeben. Zusätzlich den atto di provenienza verlangen und auf erwähnte Lasten prüfen. Üblicherweise übernimmt der Notar diese Abfrage vor dem rogito, verlangen Sie das Ergebnis schriftlich vor der Anzahlung.
Weder Rücklage noch beschlossene Arbeiten sind genannt, das Hausgeld beträgt 250 € pro Monat inklusive Heizung, Portier, Garten und Aufzug. Klarstellung zur Haftung: Der Käufer haftet nach Art. 63 disp. att. c.c. solidarisch mit dem Verkäufer für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres, der Verwalter kann diese Beträge auch von Ihnen verlangen. Weiter zurückliegende Rückstände treffen Sie nicht.
Vi serve: Bescheinigung des amministratore über offene Beiträge verlangen, dazu regolamento di condominio, tabelle millesimali, die Protokolle der letzten assemblee und die Liste beschlossener außerordentlicher Arbeiten. Der Verkäufer muss Ihnen den Kontakt des Verwalters nennen. Nehmen Sie in den Vorvertrag auf, dass alle Rückstände bis zum rogito ausgeglichen sind und beschlossene Arbeiten der Verkäufer trägt.
Registri e uffici ufficiali: 4 punti dove verificare di personaVedi tutte le fonti di dati →
Qui verificate i dati rispetto a fonti ufficiali. Così vedete voi stessi come stanno le cose, invece di affidarvi all'annuncio.
Dossier Scan my Home · indicazione assistita da IA, non una perizia giurata del valore di mercato · valutazione prudente, incl. 10 % di sconto di sicurezza · Dati tassi/mercato al 2026-07 · Versione 663
Far rivalutare il valore odierno
I dati dell'immobile, la planimetria e la posizione restano invariati. Rivalutiamo solo la stima di mercato, con immobili comparabili attuali, e creiamo un rapporto separato e collegato con i dati odierni. Costa 3,00 € IVA inclusa.
6 di 10 · Rendimento
Calcolatore di rendimento
Precompilato con i dati di questo immobile e i tassi del paese. La base è il prezzo richiesto, mentre l'analisi bancaria usa il tetto di trattativa consigliato. La percentuale dei costi accessori d'acquisto è la stessa in entrambi i casi; cambia solo l'importo, perché la base è diversa. Regolate finanziamento, costi e previsione e vedete, in tempo reale, il flusso di cassa dopo le imposte, il rendimento locativo, il rendimento del capitale proprio e l'evoluzione del patrimonio negli anni.
Dati dell'immobile
Costi accessori d'acquisto
Preimpostato con l'aliquota per Europa (generale), in tutto 6,75 % del prezzo di acquisto. L'analisi bancaria e la scheda del finanziamento usano la stessa aliquota, così nel rapporto compare una sola cifra.
Finanziamento
Imposte e previsione
Per questo paese non è registrato un valore fiscale proprio. Ammortamento e aliquota sono ipotesi semplificate e vanno verificate nel paese prima di decidere.
Costa denaro ogni mese
Al netto delle imposte questo immobile le costa 214 € al mese di tasca sua. Rendimento totale su 10 anni: 17,1 % annuo.
Investimento
Flusso di cassa al mese
Indicatori
Previsione dopo 10 anni
Prova di stress: il tasso sale al 5,2 %
Calcola esclusivamente sui suoi dati. Un orientamento, non una consulenza fiscale, di investimento o di finanziamento. Verifichi i valori con la banca e il commercialista prima di decidere.
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7 di 10 · Finanziamento
Verifica del finanziamento
Calcolatore rapido
Di cosa sono fatti i costi accessori e a cosa potete opporvi (Italy)
Per ogni voce è indicato quanto è vincolante. Un'aliquota fissata per legge e una tariffa ufficiale si possono ricalcolare, ma non negoziare. Un tetto di legge si può far valere: chiedere di più è illecito.
2 percent applies to the prima casa (primary residence), i.e. the main dwelling subject to a residency requirement in the municipality, and 9 percent otherwise. Both rates apply to the valore catastale (cadastral value) if the prezzo-valore procedure (price-to-value mechanism) is requested. The tax amounts to at least 1,000 Euro.
When buying from a private individual, the fixed amount is 50 Euro each, so 100 Euro in total. If VAT is due because the purchase is from a developer, the amount is 200 Euro each. These items are fixed amounts, not percentages, and are practically negligible at high purchase prices.
The mandatory notary tariff has been abolished since 2012; the fee is freely negotiable and comparing several quotes is advisable. The market rate is typically 1,500 to 3,000 Euro plus 22 percent VAT. The deed itself remains mandatory.
The intermediary is entitled to a commission from BOTH parties if the conclusion of the contract results from their mediation. The market rate is typically 2 to 4 percent per side plus 22 percent VAT. There is no statutory cap; the local usi (customary practices) of the Chamber of Commerce serve as a benchmark if nothing has been agreed.
Base imponibile: When purchasing a residential property from a private individual, the purchase price is NOT taxed upon application; instead, the valore catastale (cadastral value) applies under the prezzo-valore procedure (price-to-value mechanism) (Article 1, paragraph 497 Legge 266/2005). The official value is usually significantly lower than the purchase price, so the tax is correspondingly lower. Anyone who calculates using the purchase price will overestimate the cost of buying in Italy.
IVA sull'acquisto: A purchase from a private individual is exempt from VAT (Article 10 no. 8-bis DPR 633/1972); instead, imposta di registro (registration tax) is due. If the property is purchased from a developer within five years of completion, the purchase is subject to VAT: 4 percent for the prima casa (primary residence), 10 percent otherwise, and 22 percent for luxury properties in categories A/1, A/8 and A/9. In that case, the prezzo-valore procedure (price-to-value mechanism) does not apply and the tax is calculated on the purchase price.
Stato giuridico 2026-07-26. Le aliquote regionali dipendono dal luogo dell'immobile e vanno verificate in base al diritto regionale vigente prima della firma.
Il calcolo utilizza il vostro limite di negoziazione di 183.645 €, non il prezzo richiesto di 220.000 €. Calcolare un finanziamento per un prezzo che questo dossier sconsiglia sarebbe poco utile.
COSTI ACCESSORI ITALIEN:
Key Italian peculiarity: for resale purchases by private individuals the registration tax is levied on the valore catastale (cadastral value, often 20-50% below market price, via prezzo-valore rule), which materially lowers the effective tax. Prima casa relief (2% instead of 9%) requires residence in the municipality within 18 months and no other prima-casa property. Under-36 buyers with ISEE < EUR 40k: the additional exemption expired 31.12.2024 and was not renewed for 2025/2026 (only priority access to the Consap state loan guarantee remains, extended to 31.12.2027). Regional variation is minimal (national tax rates), unlike DE/ES; ranges come from property type (resale vs new build) and luxury classification (cat. A/1, A/8, A/9 excluded from relief). Rates verified against 2026 guides; VAT on agent fee is 22%.
Analisi di finanziamento con IA (con il vostro profilo)
Dossier Scan my Home · indicazione assistita da IA, non una perizia giurata del valore di mercato · valutazione prudente, incl. 10 % di sconto di sicurezza · Dati tassi/mercato al 2026-07 · Versione 663
Far rivalutare il valore odierno
I dati dell'immobile, la planimetria e la posizione restano invariati. Rivalutiamo solo la stima di mercato, con immobili comparabili attuali, e creiamo un rapporto separato e collegato con i dati odierni. Costa 3,00 € IVA inclusa.
8 di 10 · Condominio
Condominio
Le quote non pagate gravano sull'unità stessa
The purchaser is jointly and severally liable with the seller for the contributions of the current year and the preceding year (Art. 63 disp. att. c.c.). The amministratore (condominium manager) may also demand these amounts from the purchaser. The purchaser should therefore request a certificate from the amministratore regarding outstanding contributions.
Base normativa: Codice Civile, Art. 1117 ff. on the condominio; the joint and several liability of the acquirer for the current and the preceding year under Art. 63 of the disposizioni di attuazione.
Non è stato consegnato alcun verbale di assemblea condominiale
I lavori già deliberati ma non ancora pagati compaiono nei verbali e in nessun altro documento. Chieda gli ultimi tre esercizi. Se mancano, è già di per sé una risposta.
Documenti da richiedere
- · Certificate from the amministratore (condominium manager) regarding outstanding contributions
- · regolamento di condominio (condominium by-laws) and tabelle millesimali (thousandth-share tables)
- · Latest minutes of the assemblea (general meeting)
- · Resolutions concerning extraordinary works
Ciò che NON è stato possibile verificare
- · Quali lavori il condominio abbia già deliberato.
- · La consistenza effettiva del fondo di riserva.
Quadro giuridico Italy, aggiornato al 2026-08-19. Questo capitolo non sostituisce né una consulenza legale né la consultazione dei documenti originali.
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Far rivalutare il valore odierno
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9 di 10 · Potenziale & energia
Modifiche edilizie sull’esistente
Es handelt sich um eine einzelne Wohneinheit im Sondereigentum eines bestehenden Condominio, nicht um ein Grundstück oder ein ganzes Gebäude. Eine Entwicklung im eigentlichen Sinn ist damit ausgeschlossen, jede Veränderung an Gemeinschaftsteilen erfordert einen Beschluss der assemblea. Werthebel liegen allein in der inneren Optimierung und in gemeinschaftlichen Sanierungen.
Potenzialità:
Innere Neuordnung des Bilocalevalutazione di mercato
Durch Verlegung der Trennwand zwischen Wohnraum und Schlafzimmer und einen kompakten Kochblock lässt sich Stauraum gewinnen. Jede Grundrissänderung ist katastermäßig zu melden, sonst entsteht genau die Abweichung, die den Weiterverkauf blockiert.
Energetische Sanierung als Gemeinschaftsmaßnahmevalutazione di mercato
Fassadendämmung und effizientere Zentralheizung heben die Klasse E an, senken die Heizkosten im Hausgeld und wirken direkt auf den Wiederverkaufswert. Antrag und Kostentragung laufen über das Condominio nach Tausendsteln.
Balkonverglasung oder Wintergartenvalutazione di mercato
Wirtschaftlich naheliegend, rechtlich heikel: Eine Verglasung ist in Italien genehmigungspflichtig und verändert das Fassadenbild, sie braucht daher den Titel der Gemeinde und die Zustimmung der Gemeinschaft. Ohne Nachweis entsteht ein abuso edilizio, der den späteren Verkauf gefährdet.
Umnutzung des Abstellraumsvalutazione di mercato
Eine Aufwertung des Abstellraums zur Hauswirtschaftsnische ist möglich, eine Umwidmung zu Wohnfläche dagegen nur bei Erfüllung der Mindestanforderungen an Belichtung und Belüftung und mit entsprechendem Titel.
Da chiarire prima di ogni modifica
Stima indicativa dai dati dell’immobile e della zona. Se un intervento sia ammissibile lo decidono i progetti depositati, il calcolo strutturale e il condominio, non questa relazione.
Energia & rischio climatico
Classe energetica (stimata)
E
Hoher Energiebedarf
Hoch für eine als saniert beworbene Wohnung. Der ausgewiesene IPE globale non rinnovabile von 206,27 kWh/m² pro Jahr nach D.M. 26/06/2015 stammt aus dem Inserat und ist damit belegt. Erklärbar ist der Wert durch die unsanierte Gebäudehülle von 1967 und die zentrale Heizungsanlage, während Doppelverglasung und Klimaanlage nur die Innensanierung abbilden.
Costo di riscaldamento (stima)
Grobe Schätzung: rund 10.900 kWh Endenergiebedarf im Jahr, daraus etwa 1.100 bis 1.700 € pro Jahr für Heizung und Warmwasser. Diese Kosten stecken bei zentraler Heizung überwiegend bereits im Hausgeld von 250 € pro Monat. Schätzung, keine Abrechnungsgröße.
Obbligo di ristrutturazione
In Italien gibt es keine landesweite Zwangssanierung nach Energieklasse, Anforderungen an die Effizienz greifen bei größeren Renovierungen und bei Neubauten. Aus der Klasse E folgt hier also keine gebäudescharfe Sanierungspflicht und kein Zwangsbudget. Ob künftige Vorgaben greifen, ist im Einzelfall und zum Zeitpunkt einer geplanten Maßnahme zu prüfen.
Rischi climatici della posizione
Hochwasser und Starkregenvalutazione di mercato
Der Fluss Lambro verläuft im Nordosten Mailands, eine punktgenaue Aussage für diese Adresse ist ohne Katasterdaten nicht möglich. Prüfen Sie die Überflutungsflächen über die amtlichen Karten des Piano di Gestione del Rischio Alluvioni und das Geoportale der Regione Lombardia. Im Dossier lassen sich diese Ebenen direkt am Objekt einblenden.
Sommerliche Überhitzungvalutazione di mercato
Mailand hat ausgeprägte Hitzeperioden mit starkem städtischem Wärmeinseleffekt. Die vorhandene Klimaanlage warm und kalt entschärft das, treibt aber die Stromkosten. Eine ungedämmte Hülle von 1967 heizt sich im Sommer schnell auf.
Luftqualitätvalutazione di mercato
Die Poebene und speziell Mailand weisen wiederkehrend hohe Feinstaubwerte auf, die Lage an einer Verkehrsachse verstärkt das. Relevant für Lüftungsverhalten und Wohnkomfort, nicht für die Bausubstanz.
Sturm und Hagelvalutazione di mercato
Im Mailänder Raum treten zunehmend heftige Sommergewitter mit Hagel auf. Betroffen sind vor allem Fassade, Dach und Rollläden, also Gemeinschaftsteile. Fragen Sie den amministratore nach der Gebäudeversicherung und einer Elementarschadendeckung.
Misure energetiche sensate
- Fassadendämmung als Gemeinschaftsmaßnahme, größter Hebel bei Klasse E und ungedämmter Hülle von 1967
- Modernisierung oder Umstieg der zentralen Heizanlage auf ein effizienteres System, Antrag über das Condominio
- Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung über Zähler, senkt den eigenen Anteil bei sparsamem Verhalten
- Schallschutz- und Wärmeschutzverglasung zur Straßenseite, falls die vorhandene Doppelverglasung älteren Datums ist
- Außenliegender sommerlicher Sonnenschutz zusätzlich zu den elektrischen Rollläden
Maßgeblich ist allein der amtliche Energieausweis (APE) mit Ausstellungsdatum und Registriernummer. Die Angaben hier sind eine Orientierung auf Basis von Inserat, Baujahr und Ausstattung.
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10 di 10 · Consigli e trucchi
Per l'acquisto
Prima di firmare
La sua posizione più forte è tutto ciò che trova in questo dossier. Conosce il valore di mercato, il valore prudente e i punti ancora aperti. Con questi elementi affronta con calma la visita e la trattativa sul prezzo.
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