Questo è il dossier di esempio pubblico. Mostra come si presenta un rapporto, ma non è un rapporto reale di un cliente.
Dossier di analisi
Bilocale, ristrutturato e arredato, 53 m², 1° piano con ascensore, Quartiere Padova (Adriano-Crescenzago-Parco Lambro-Cimiano), Milano
Straße und Hausnummer im Inserat genannt, hier nicht übernommen, Quartiere Padova, Nähe MM2 Udine · Mailand · Italien
220.000 €
204.050 €
183.645 €
Che cosa ha qui
Il rapporto di verifica completo su questo immobile, ricavato dall'annuncio e dai registri pubblici.
- 10 capitoli, ciascuno consultabile singolarmente
- Affidabilità: bassaAbbassata da media a bassa. La seconda verifica indipendente ritiene che la base di dati non sia sufficiente per il livello superiore. Qui viene quindi mostrato il livello inferiore, e non quello che l'analisi stessa aveva assunto. Una verifica aritmetica non torna (Fließtext gegen die Felder geprüft). L'affidabilità è quindi al massimo media.
- 13 segnali d'allarme, di cui 4 gravi, e 5 opportunità
- Numero di verifica 199A9FC5-CC5E-4345-A552-DB6EA844F553 ✓
Che cosa mostra in più la valutazione completa
- Valore cauzionale e valore di reddito, così come li calcola una banca.
- Prove di stress su tassi, canone e sfitto.
- I suoi documenti letti e confrontati con l'annuncio.
Che cosa può fare adesso
Quanto vale davvero l'immobile
Valore di mercato
204.050 €
valore di mercato equo, come una perizia
Valore prudente (−10 %)
183.645 €
il vostro tetto di trattativa, tenetene conto
Perché esattamente questo valore e non un altro
Perché non più alto
Oltre 212.000 € l'immobile non regge, perché l'edificio risale al 1967, l'involucro non è coibentato e la classe E con 206,27 kWh/m² all'anno si colloca al limite inferiore di ciò che viene accettato per un immobile pubblicizzato come ristrutturato. Le spese condominiali di 250 € al mese sottraggono all'acquirente circa 3.000 € l'anno e vengono capitalizzate alla rivendita. Determinante è il riferimento nello stesso edificio: la stessa agenzia chiede per 55 m² altrettanti 220.000 €, cioè 4.000 €/m², il che dimostra che 4.151 €/m² non è un valore confermato dal mercato. I 53 m², inoltre, sono una superficie commerciale e non una superficie netta abitabile.
Perché non più basso
Sotto i 195.000 € l'immobile non è ottenibile, perché a Milano un bilocale ristrutturato, arredato e subito libero, con ascensore, balcone e portineria, a 20 m dalla linea dell'autobus e a distanza pedonale dalla MM2, rientra tra le offerte più scarse e liquide. Per bilocali ristrutturati comparabili a Cimiano si arriva fino a 5.813 €/m², e le medie delle offerte della zona, con circa 3.598 €/m², sono già vicine al valore base qui adottato. Il carattere di prima abitabilità dopo la ristrutturazione e l'assenza della necessità di lavori propri assicurano a Milano un livello di prezzo nettamente superiore al patrimonio non ristrutturato dell'asse.
Derivazione del valore a colpo d'occhio
La banda dorata è l'intervallo del valore di mercato, il trattino indica il valore di mercato di questo immobile. Entrambi condividono la scala delle barre sopra.
Dal prezzo richiesto, attraverso lo sconto di trattativa consueto e le maggiorazioni e riduzioni specifiche dell'immobile fino al valore di mercato, poi lo sconto di sicurezza fisso fino al valore prudente.
Come si arriva a questo valore, passo dopo passo
Questo valore di base si colloca 4 per cento sotto il più basso dei 2 immobili di confronto (fascia 4.000 € a 5.813 € al m²). È volutamente la linea prudente. Il motivo è indicato nella motivazione della valutazione.
Rettifiche specifiche dell'immobile sul valore base di mercato:
Il prezzo richiesto è 7,8 % sopra il valore stimato.
Fascia di valore di mercato: 183.645 € – 214.000 €. Offrire più del tetto di trattativa significa comprare senza margine di sicurezza.
MotivazioneIl punto di partenza è un livello di mercato di 3.850 €/m² per un bilocale in stato di riferimento medio in questa posizione servita dalla metropolitana nel nordest di Milano. Questo livello si colloca deliberatamente al di sopra della media stradale di 2.563 €/m², indicata da una pagina di mercato consultata per il CAP 20132 nel luglio 2026, perché lì confluisce l'intero patrimonio immobiliare, in prevalenza non ristrutturato, di un asse molto lungo. Al tempo stesso è chiaramente inferiore ai 5.813 €/m² richiesti per un bilocale ristrutturato e arredato di 48 m² a Cimiano, poiché si tratta di un'offerta di punta e non di un valore medio. Un portale di ricerca indica per la zona Crescenzago una media delle offerte di 3.598 €/m². Sui 53 m² di superficie commerciale ne risulta un valore base di 204.050 €. Le caratteristiche specifiche dell'immobile si compensano a vicenda: lo stato ristrutturato e arredato e la dotazione con ascensore, balcone, portineria e giardino condominiale si contrappongono alla classe energetica E, a spese condominiali di 4,72 € al m2 al mese e alla reputazione più debole della zona. Il giusto valore di mercato ammonta quindi a 204.050 €. Il prezzo richiesto di 220.000 € supera del 3,8 % il limite superiore della fascia di 212.000 € ed è quindi superiore al valore di mercato. Separatamente vale per l'acquirente la linea di sicurezza: il valore prudenziale di 183.645 € è il limite massimo di offerta consigliato. Lo scarto usuale di mercato tra prezzo richiesto e prezzo d'acquisto effettivo, di circa l'8 %, è una pura informazione di trattativa e non fa parte del valore.
konservativ
183.645 €
Marktkorrektur von 10 % gegenüber dem Verkehrswert. Zusätzlich unterstellt: das Gebäude beschließt eine außerordentliche Maßnahme, das Hausgeld bleibt hoch, und die Nettowohnfläche fällt gegenüber der kommerziellen Fläche geringer aus. Dieser Wert ist zugleich die empfohlene Kauf-Obergrenze.
basis
204.050 €
Katasterkonformität, Bautitel und Agibilità liegen vollständig vor, keine beschlossenen Großmaßnahmen, Hausgeld bleibt bei 250 € pro Monat, Marktniveau der Zone bleibt stabil.
optimistisch
214.000 €
Alle Unterlagen sind einwandfrei, die Möblierung ist werthaltig und wird übernommen, die Aufwertung entlang der MM2 setzt sich fort, und der Balkon liegt zur ruhigen Hof- oder Gartenseite. Kein Nachholbedarf bei den Gemeinschaftsanlagen.
Calcolatore dei costi
Imposta prezzo d’acquisto, spese accessorie e ristrutturazione e vedi subito quanto paghi davvero. Il limite consigliato è il valore prudenziale.
Immobili comparabili
Prezzo al m² a confronto
In base a il prezzo al m², questo immobile è al 2° posto su 3 (posto 1 = prezzo al m² più basso).
I 2 immobili comparabili singolarmente, con prezzo, superficie e fonte
Secondo bilocale nello stesso edificio, 55 m², offerto dalla stessa agenzia allo stesso prezzoQ1Somiglianza 88non verificabile 19/08/2026
Stesso indirizzo, stesso anno di costruzione, stessi impianti comuni e stesso livello di spese condominiali, solo 2 m² più grande. Le differenze relative a piano, esposizione e stato di ristrutturazione non sono note. Il prezzo al m2, con 4.000 €, è del 3,6 % inferiore a quello dell'immobile valutato, il che ridimensiona direttamente il prezzo al m2 richiesto.
Auf dem Portal ansehen → Angabe aus dem Inseratstext des bewerteten Objekts, Portalinserat derselben AgenturLa fonte ha risposto con l'errore 404 durante il controllo, quindi questa voce non può essere confermata automaticamente. Questo rapporto non afferma nulla qui e mostra la copia archiviata.
220.000 €
55 m² · 4.000 €/m²
Bilocale ristrutturato e arredato, 48 m², 3° piano con ascensore, zona Cimiano, vicino a Viale PalmanovaQ2Somiglianza 58ritirato 19/08/2026
Stessa tipologia di immobile, stessa classe dimensionale, anch'esso ristrutturato, arredato e con ascensore, zona limitrofa lungo la stessa linea della metropolitana. Differenze: piano più alto, sottozona meglio valutata vicino a Viale Palmanova, oltre a un ripostiglio in soffitta. Il prezzo al m2 nettamente più alto segna il limite superiore del segmento e non il valore medio.
Auf dem Portal ansehen → Immobilien-Suchportal, Trefferseite Bilocale Cimiano saniert, abgerufen 19.08.2026La fonte mostra 34 altri prezzi, ma non questo. L'immobile non è più presente, quindi l'offerta è stata ritirata o venduta. Fa fede la copia archiviata del giorno dell'analisi.
279.000 €
48 m² · 5.813 €/m²
Livello di mercato
Queste cifre descrivono il mercato nel suo insieme, non un singolo immobile. Collocano questo immobile nel contesto e non entrano nella valutazione come comparabile.
Media delle offerte per appartamenti zona Crescenzago, Municipio 2, Milano
3.598 € / m²
Statistica di mercato su tutte le dimensioni e gli stati degli appartamenti della zona, non un immobile singolo. Non è possibile attribuire un punteggio di comparabilità. Significativo è solo il valore al m2 come livello delle offerte, dal quale va ancora dedotto lo sconto di trattativa.
Fonte: Suchportal-Auswertung der aktuell inserierten Wohnungen in Crescenzago, 148 Inserate, abgerufen 19.08.2026 · Q2
Prezzi medi di offerta per immobili residenziali, CAP 20132, asse Via Padova, mese di riferimento luglio 2026
2.563 € / m²
Statistica sull'intero patrimonio immobiliare del CAP, in prevalenza appartamenti non ristrutturati, senza ascensore e in sottozone peggiori. Non è possibile attribuire un punteggio di comparabilità. Il valore segna il riferimento inferiore e spiega perché un bilocale ristrutturato vicino alla metropolitana si collochi nettamente al di sopra.
Fonte: Marktdatenseite eines großen Immobilienportals, Seite vollständig gelesen am 19.08.2026, ausgewiesene Spanne 2.200 bis 2.925 €/m², Mietniveau 8 €/m² · Q3
Registro delle fonti: 40 fonti verificate
Ogni fonte consultata ha un proprio numero. Gli immobili comparabili qui sopra rimandano qui tramite il loro numero Q, così potete verificare voi stessi ogni dato.
- Q1Zweite Zweizimmerwohnung im selben Gebäude, 55 m², angeboten von derselben Agentur zum gleichen Preisimmobile comparabile
- Q2Saniertes und möbliertes Bilocale, 48 m², 3. Stock mit Aufzug, Zone Cimiano, Nähe Viale Palmanovaimmobile comparabile
- Q3Durchschnittliche Angebotspreise Wohnimmobilien, Postleitzahl 20132, Achse Via Padova, Referenzmonat Juli 2026immobile comparabile
- Q4Prezzi Case Milano al mq per Zona 2026: Quotazioni | Dove.it | Dove.itdati di mercato
- Q5Prezzi e quotazioni immobiliari nel comune di Milanodati di mercato
- Q6Prezzi al metro quadro a Milano nel 2026: guida per zona | Living Milano Immobiliaredati di mercato
- Q7Quotazioni Stime Valutazioni Immobiliari Mq Padovadati di mercato
- Q8Prezzi Case Milano 2026: €/mq quartiere per quartieredati di mercato
- Q9A Milano le case hanno raggiunto i 30mila euro al metro quadratodati di mercato
- Q10Mercato immobiliare a Padova | RealAdvisordati di mercato
- Q11Prezzi e quotazioni immobiliari nel comune di Padovadati di mercato
- Q12Prezzi case a Padova: quotazioni stabili. La mappa zona per zonadati di mercato
- Q13Mercato-Immobiliare.info: l'osservatorio immobiliare a Padova.dati di mercato
- Q14Quotazioni immobiliari nella provincia di Padovadati di mercato
- Q15Quartiere Feltredati di mercato
- Q16Quotazioni immobiliari nel comune di Padovadati di mercato
- Q17Padua railway stationdati di mercato
- Q18Quartiere Campo dei Fioridati di mercato
- Q1930 appartamentos milano via padova in vendita a Crescenzago, Municipio 2 - Trovitdati di mercato
- Q20Zona Via Crescenzago Milano - 195 case in vendita in Milano de Nuroa.itdati di mercato
- Q21Appartamenti e case in vendita via crescenzago milano — idealista, N.1 in Italiadati di mercato
- Q2214 Immobili in vendita in zona Crescenzago milano - Cercacasa.itdati di mercato
- Q23Appartamenti in vendita a Padova - Crescenzago - Cimianodati di mercato
- Q24Mercato-Immobiliare.info: l'osservatorio immobiliare in zona Crescenzago a Milano.dati di mercato
- Q25Bilocali in vendita vicino a Metro Cimiano - Milanodati di mercato
- Q26Bilocali in vendita a Milano vicino alla fermata metro Udine - Casa.itdati di mercato
- Q2730 risultati: Appartamento zona cimiano udine milano - Trovitdati di mercato
- Q28Bilocali in vendita in zona Cimiano, Milanodati di mercato
- Q29Iconacasa Milano Cimiano Immobilidati di mercato
- Q30Mercato immobiliare di Padova, andamento e previsionidati di mercato
- Q31Mercato immobiliare: prezzi in aumento a Padova (+41%) e Milano (+24%), ma Roma domina le ricerche nel terzo trimestre 2025 | Dati statistici, Immobiliare, Immobiliare Roma, Indagini e sondaggi, Indagini, ricerche e sondaggi, Mercato immobiliare, Mercato immobiliare di Roma, Notizie sul mercato immobiliare, Osservatorio del Mercato Immobiliare, Prezzo immobili, Prezzo Immobili a Roma Domanda, Idealista, Indagini e analisi, Mercato immobiliare, Mercato immobiliare di Roma, Offerta, Prezzi, Prezzo degli immobdati di mercato
- Q32Quotazioni OMI Agenzia delle Entrate: valori 2° sem. 2025 | CasaLensdati di mercato
- Q33Schede - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Quotazioni immobiliari - Agenzia delle Entratedati di mercato
- Q34Cittadini - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Forniture dati OMI - Agenzia delle Entratedati di mercato
- Q35Aree tematiche - Osservatorio del mercato immobiliare - Agenzia delle Entratedati di mercato
- Q36Intermediari - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Forniture dati OMI - Agenzia delle Entratedati di mercato
- Q37Schede - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Forniture dati OMI - Agenzia delle Entratedati di mercato
- Q38Agenzia Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Ricercadati di mercato
- Q39Quotazioni immobiliari Omi, online i dati del 1° semestre 2025 - Fisco Oggidati di mercato
- Q40Valutazione immobile a Milano Zona D35 - Valori OMIdati di mercato
Erst die Unterlagen, dann der Preis: Startgebot 183.000 €, Obergrenze 183.645 €
RaccomandazioneDer faire Verkehrswert liegt bei 204.050 €, gefordert werden 220.000 €. Bieten Sie in der ersten Runde 183.000 € und gehen Sie nicht über die Obergrenze von 183.645 €, und machen Sie jedes Gebot ausdrücklich von der Vorlage von Bautitel, Agibilità, Katasterkonformität, APE und der Bescheinigung des Verwalters über offene Beiträge abhängig.
Gebot in zwei Stufen
Startgebot 183.000 €, maximale Obergrenze 183.645 €. Alles darüber zahlt die eingepreiste Aufwertung des Verkäufers mit, ohne dass die Unterlagenlage das rechtfertigt.
Pflichtunterlagen sind geschuldet, nicht erbeten
Die Angabe des Bautitels in der Urkunde, der APE und die Erklärung der Katasterkonformität sind gesetzliche Pflichten des Verkäufers. Fehlen Bautitel-Angabe oder Katasterkonformität, ist der Kaufvertrag nichtig, und der APE ist der Urkunde beizufügen. Sagen Sie das offen, es ist Ihre stärkste Position.
Rücktritts- und Kostenklauseln in den Vorvertrag
Nehmen Sie in den compromesso auf: Rücktrittsrecht mit voller Rückzahlung der Anzahlung, falls Katasterplan oder Bautitel nicht passen, Ausgleich aller Hausgeldrückstände durch den Verkäufer bis zum rogito, und Kostentragung bereits beschlossener außerordentlicher Arbeiten durch den Verkäufer.
Prüfung durch einen eigenen geometra
800 bis 2.500 € für einen unabhängigen technischen Abgleich von Katasterplan, Bestand und Anlagenzustand sind gut investiert. Er allein deckt die Abweichung auf, die später den Weiterverkauf blockiert.
Fläche und Möbel trennen
Lassen Sie die Nettowohnfläche aus dem Katasterplan bestätigen und den Möbelwert getrennt beziffern. Beides senkt den effektiven Immobilienpreis, mit dem Sie rechnen.
Mängelrüge nach dem Kauf im Blick behalten
Der Verkäufer haftet für verdeckte Mängel nach Art. 1490 Codice civile, die Rügefrist beträgt jedoch nur acht Tage ab Entdeckung nach Art. 1495. Prüfen Sie nach Übergabe zügig und rügen Sie jeden Fund sofort schriftlich.
Le vostre argomentazioni
- 1Im selben Haus bietet dieselbe Agentur 55 m² zum gleichen Preis von 220.000 € an, das sind 4.000 €/m² gegenüber 4.151 €/m² hier. Warum soll die kleinere Wohnung teurer je m2 sein?
- 2Der Angebotsdurchschnitt in Crescenzago liegt bei rund 3.598 €/m² und der Straßendurchschnitt der Postleitzahl bei 2.563 €/m². Der geforderte Preis liegt deutlich im oberen Bereich der Zone.
- 3Das Hausgeld von 250 € pro Monat bedeutet rund 3.000 € pro Jahr. Diese Fixkosten mindern jede Rendite und werden beim Wiederverkauf vom Käufer eingepreist.
- 4Die Energieklasse E mit 206,27 kWh/m² pro Jahr zeigt, dass die Gebäudehülle von 1967 unsaniert ist. Eine Innensanierung ändert daran nichts.
- 5Zu Katasterkonformität, Bautitel, Agibilität und Rücklage liegt keine einzige Angabe vor. Bis diese Nachweise vorliegen, ist ein Preis am oberen Rand der Zone nicht begründbar.
- 6Die 53 m² sind eine kommerzielle Fläche mit anteiligem Balkon. Bezogen auf die tatsächlich nutzbare Fläche liegt der Preis noch höher.
Ristrutturazione e locazione
Necessità di ristrutturazione
Σ 10.300 € – 43.500 €
Potenziale di locazione
Sono ottenibili in modo sostenibile circa 900 € di canone mensile, escluse le spese, per un bilocale ristrutturato e arredato vicino alla metropolitana, pari a 10.800 € l'anno. Rapportato al prezzo di offerta di 220.000 €, ne risulta un rendimento lordo del 4,9 %. Determinante è la visione al netto: le spese condominiali di 10.800 € l'anno sono a carico, per la locazione abitativa in Italia, prevalentemente dell'inquilino, ma i lavori straordinari e i costi della portineria gravano in quota parte sul proprietario, cosicché il rendimento netto risulta sensibilmente inferiore a quello lordo. Con il canone concordato secondo gli accordi territoriali per Milano il canone risulta più basso, mentre il trattamento fiscale è più favorevole.
Controllo del canone · cosa è consentito, cosa è usuale
Per inquilini e locatori: il tetto consentito, il valore di mercato e il limite inferiore realistico dell'affitto netto. Così entrambe le parti trattano con cifre chiare.
780 €prezzo di mercato
900 €Limite massimo consentito
900 €
al mese, affitto netto
Quadro giuridicoL'immobile viene offerto in vendita ed è libero al rogito, non esiste quindi alcun contratto di locazione nel quale l'acquirente dovrebbe subentrare. Per un'eventuale locazione futura si applica la Legge 431/1998: nel contratto libero (canone libero) quattro più quattro anni senza limite legale del canone, nel contratto concordato (canone concordato) tre più due anni, con gli accordi territoriali tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari che fissano un limite massimo e minimo. Importante per l'acquirente: se l'appartamento fosse locato, il contratto, ai sensi dell'art. 1599 del Codice Civile, non si scioglierebbe con la vendita, purché sia registrato, e l'acquirente subentrerebbe in tutti i diritti e gli obblighi, compresa la restituzione del deposito cauzionale.
- · Nel canone libero non esiste alcun limite legale del canone, i 900 € indicati sono un valore di mercato e non un limite legale.
- · Un adeguamento annuale è ammesso nel contratto libero solo se il contratto lo prevede espressamente, per la prima volta dopo dodici mesi e al massimo nella misura del 75 % della variazione dell'indice ISTAT-FOI ai sensi dell'art. 32 della Legge 392/1978.
- · Il deposito cauzionale (cauzione) ammonta al massimo a tre mensilità e deve essere fruttifero di interessi.
- · Alla prima scadenza il locatore può rifiutare il rinnovo solo per i motivi tassativamente elencati all'art. 3 della Legge 431/1998, per iscritto, con almeno sei mesi di anticipo e indicando il motivo, altrimenti il rifiuto è nullo. Alla seconda scadenza la disdetta è possibile senza motivazione.
- · Con il canone concordato l'affitto è inferiore al livello libero, in cambio la durata contrattuale è più breve e il trattamento fiscale più favorevole. La fascia deriva dall'accordo territoriale per Milano.
- · Le spese condominiali di 250 € al mese vanno ripartite con precisione in caso di locazione: le spese correnti di gestione, il riscaldamento e la portineria sono di norma a carico dell'inquilino, i lavori straordinari del proprietario.
- · L'esatta ammissibilità di una determinata forma contrattuale va verificata caso per caso, questo è un orientamento e non una consulenza legale.
Orientamento, non consulenza legale. L'ammissibilità esatta nel singolo caso è verificata da un'associazione inquilini, un avvocato o l'organo di conciliazione.
4 programmi di incentivo corrispondono a questo immobile, con importo e requisito
Questi programmi attuali corrispondono all'immobile e alla ristrutturazione prevista. Importante: gli incentivi vanno di solito richiesti PRIMA dell'inizio dei lavori.
Ristrutturazione edilizia dell'appartamento e quota di lavori straordinari del condominio
ImportoDetrazione fiscale in dieci anni, aliquota maggiorata per l'abitazione principale, aliquota inferiore per altri immobili, massimale per unità abitativa
Stato: Prova del pagamento tramite bonifico parlante, fatture intestate al richiedente, comunicazione secondo le procedure vigenti. Verificare le aliquote esatte e i massimali per l'anno di inizio lavori prima di affidare l'incarico.
Sostituzione degli infissi, coibentazione dell'involucro edilizio, impianto di riscaldamento più efficiente, anche come intervento condominiale
ImportoDetrazione fiscale in dieci anni, importo massimo variabile in base all'intervento
Stato: Comunicazione all'ENEA entro il termine previsto dopo la fine dei lavori, rispetto dei requisiti tecnici minimi. Con la classe E e l'involucro non riqualificato del 1967, questa è la leva più efficace.
Sostituzione dell'impianto di riscaldamento con sistemi efficienti, pompe di calore, solare termico
ImportoContributo diretto anziché detrazione fiscale, erogazione a rate in base alla dimensione dell'impianto
Stato: Domanda tramite il portale del GSE secondo le regole procedurali vigenti, requisiti tecnici minimi. In caso di riscaldamento centralizzato ha diritto a presentare domanda il condominio e non il singolo proprietario.
Mobili e grandi elettrodomestici collegati a una ristrutturazione agevolata
ImportoDetrazione fiscale su un importo di spesa massimo
Stato: Presuppone un intervento di ristrutturazione agevolato in corso o concluso. Rilevante qui solo se dopo l'acquisto viene effettivamente eseguita una ristrutturazione.
Dati senza garanzia, programmi e condizioni cambiano. Fa fede la rispettiva pagina ufficiale del programma.
Dossier Scan my Home · indicazione assistita da IA, non una perizia giurata del valore di mercato · valutazione prudente, incl. 10 % di sconto di sicurezza · Dati tassi/mercato al 2026-07 · Versione 663
Far rivalutare il valore odierno
I dati dell'immobile, la planimetria e la posizione restano invariati. Rivalutiamo solo la stima di mercato, con immobili comparabili attuali, e creiamo un rapporto separato e collegato con i dati odierni. Costa 3,00 € IVA inclusa.