Bilocale, ristrutturato e arredato, 53 m², 1° piano con ascensore, Quartiere Padova (Adriano-Crescenzago-Parco Lambro-Cimiano), Milano

In öffentlichen Quellen sind zu dieser Wohnung weder Bautitel noch Agibilità auffindbar. Das Inserat erwähnt weder das Permesso di costruire noch eine SCIA für die Sanierung, weder eine Amnestie (condono) noch die Agibilità. Ein Schwarzbau wird damit nicht behauptet, die Nachweise fehlen aber schlicht. Da die Wohnung ein Wohnzimmer mit offener Küche hat und als saniert beworben wird, ist die Meldung der Grundrissänderung der kritische Punkt.

Vi serve: Vom Verkäufer schriftlich verlangen: Permesso di costruire oder SCIA der Sanierung samt Folgegenehmigungen, Agibilità sowie die Erklärung der urbanistischen und katastralen Konformität. Ist beim Verkäufer nichts vorhanden, Antrag auf accesso agli atti beim Sportello Unico per l'Edilizia des Comune di Milano stellen, dazu Adresse, Katasterdaten (foglio, particella, subalterno) und eine Vollmacht des Eigentümers mitschicken. Zusätzlich das certificato di destinazione urbanistica anfordern.

Die conformità catastale wird im Inserat nicht erwähnt, und die Katasterdaten foglio und particella fehlen vollständig. Damit lässt sich der Bestand derzeit nicht gegen den Katasterplan prüfen. Nach Art. 29 comma 1-bis Legge 52/1985 ist die Urkunde nichtig, wenn die Erklärung fehlt oder der Plan nicht zum tatsächlichen Zustand passt.

Vi serve: Visura catastale und planimetria catastale bei der Agenzia delle Entrate, Servizi Catastali, anfordern, dazu die Daten des Eigentümers oder die Katasterkennung der Einheit angeben. Anschließend einen geometra beauftragen, den Plan mit dem tatsächlichen Grundriss abzugleichen. Weicht der Bestand ab, muss der Verkäufer die Katasterberichtigung vor dem Notartermin auf eigene Kosten durchführen.

Das Inserat erfüllt die Pflichtangaben: Klasse E und IPE globale non rinnovabile von 206,27 kWh/m² pro Jahr nach D.M. 26/06/2015. Das Ausstellungsdatum des APE ist nicht genannt, damit ist die Gültigkeit offen. Eine landesweite Zwangssanierung nach Klasse gibt es in Italien nicht, Anforderungen greifen bei größeren Renovierungen und bei Neubauten.

Vi serve: Den vollständigen APE mit Ausstellungsdatum und Registriernummer vom Verkäufer verlangen. Er ist nach Art. 6 D.Lgs. 192/2005 Pflicht und der Kaufurkunde beizufügen, die Beifügung schuldet der Verkäufer. Die Registriernummer lässt sich über das regionale Energieausweisregister der Region Lombardei (CENED) gegenprüfen.

In den öffentlichen Quellen wurde für diese Adresse kein konkreter Gefahrenbefund erhoben, die Katasterdaten der Einheit fehlen für eine punktgenaue Abfrage. Die Lage nahe dem Fluss Lambro macht die Prüfung der Überflutungsflächen dennoch sinnvoll. Ein vincolo idrogeologico würde die Bebaubarkeit und die Versicherbarkeit betreffen.

Vi serve: Die Hochwasser- und Gefahrenkarten des Piano di Gestione del Rischio Alluvioni der Autorità di Bacino Distrettuale del Fiume Po sowie das Geoportale der Regione Lombardia für die Adresse abfragen. Im Dossier können Sie die amtlichen Karten zu Überflutung, Lärm und Widmung direkt am Objekt einblenden, über das Symbol Ebenen oben rechts in der Lage-Karte. Zusätzlich die Elementarschadendeckung der Gebäudeversicherung des Condominio beim amministratore erfragen.

Es handelt sich um eine Wohnung in einem Wohngebäude von 1967 ohne Hinweis auf frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung des Grundstücks. Klarstellung zur Haftung: Primär haftet der Verursacher nach Art. 242 D.Lgs. 152/2006. Der schuldlose Eigentümer haftet nicht persönlich, die Sanierung ist aber ein onere reale auf dem Grundstück nach Art. 253, haftet also dinglich an der Liegenschaft. Für diese Wohnung besteht nach den vorliegenden Angaben kein Anlass für eine kostenpflichtige Bodenuntersuchung.

Vi serve: Wenn Sie sichergehen wollen, genügt eine Auskunft aus der anagrafe dei siti contaminati der Regione Lombardia unter Angabe der Adresse sowie der Blick in das certificato di destinazione urbanistica, in dem ein etwaiges onere reale einzutragen ist. Eine Bodenuntersuchung ist bei diesem Objekt nicht angezeigt.

Öffentlich ist nichts einsehbar. Das Inserat nennt weder Hypotheken noch Wegerecht, Wohnrecht oder Fruchtgenuss. Es wird deshalb keine Last behauptet. Maßgeblich ist allein der Registerauszug: Eine eingetragene servitù folgt dem Grundstück und bindet den Erwerber auch ohne seine Zustimmung.

Vi serve: Auszug aus den registri immobiliari (Abteilung trascrizioni und iscrizioni) bei der Agenzia delle Entrate, Servizi di Pubblicità Immobiliare, beantragen, dazu Personendaten des Verkäufers und die Katasterdaten der Einheit angeben. Zusätzlich den atto di provenienza verlangen und auf erwähnte Lasten prüfen. Üblicherweise übernimmt der Notar diese Abfrage vor dem rogito, verlangen Sie das Ergebnis schriftlich vor der Anzahlung.

Weder Rücklage noch beschlossene Arbeiten sind genannt, das Hausgeld beträgt 250 € pro Monat inklusive Heizung, Portier, Garten und Aufzug. Klarstellung zur Haftung: Der Käufer haftet nach Art. 63 disp. att. c.c. solidarisch mit dem Verkäufer für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres, der Verwalter kann diese Beträge auch von Ihnen verlangen. Weiter zurückliegende Rückstände treffen Sie nicht.

Vi serve: Bescheinigung des amministratore über offene Beiträge verlangen, dazu regolamento di condominio, tabelle millesimali, die Protokolle der letzten assemblee und die Liste beschlossener außerordentlicher Arbeiten. Der Verkäufer muss Ihnen den Kontakt des Verwalters nennen. Nehmen Sie in den Vorvertrag auf, dass alle Rückstände bis zum rogito ausgeglichen sind und beschlossene Arbeiten der Verkäufer trägt.