Este é o dossiê de exemplo público. Mostra o aspeto de um relatório, mas não é um relatório real de um cliente.
Dossiê de análise
Apartamento T2 com elevador, 1.º andar, Algueirão-Mem Martins
Straße im Inserat genannt, hier nicht übernommen, Postleitzahlbereich 2725, Algueirão-Mem Martins · Sintra · Portugal
310.000 €
247.387 €
222.648 €
O que tem aqui
O relatório de verificação completo sobre este imóvel, a partir do anúncio e dos registos públicos.
- 10 capítulos, cada um consultável em separado
- Confiança: baixaReduzida de média para baixa. A segunda análise independente considera que a base de dados não é suficiente para o nível superior. Por isso aqui é apresentado o nível inferior, e não o que a própria análise tinha assumido. A segunda análise deixou em aberto 2 achados graves (Grundriss und Flächen, Beleglage der Vergleichsobjekte). Enquanto estiverem em aberto, a confiança não pode ultrapassar o nível médio. Uma verificação aritmética não bate certo (Fließtext gegen die Felder geprüft). A confiança é, portanto, no máximo média.
- 10 sinais de alerta, 2 dos quais graves, e 5 oportunidades
- Número de verificação 665BBBFC-9764-41B9-AC03-065011B5BAE0 ✓
O que a avaliação completa mostra além disso
- Valor de garantia e valor de rendimento, tal como um banco os calcula.
- Testes de esforço para juros, renda e desocupação.
- Os seus próprios documentos lidos e confrontados com o anúncio.
O que pode fazer agora
1 de 10 · Visão geral
Num relance
Sinal de alerta mais importante: Três indicações de área diferentes num único anúncio (de 10 no total, 2 deles elevados)
O que ainda está em aberto · incertezas
Confiança: baixaHonesto em vez de completo: o Scan my Home trabalha apenas com dados e documentos reais. Estes pontos não puderam ser esclarecidos com segurança a partir do anúncio e dos documentos; pergunte no local ou ao mediador.
- ○Não há planta à escala disponível. A distribuição mostrada é estimada; peça a planta real ao agente.
- ○Ano de construção do edifício, não indicado no anúncio
- ○Classe energética, valor em kWh e número SCE do Certificado Energético, indicação obrigatória e não presente no anúncio. Com isso, também ficam em aberto as obrigações concretas de direito energético
- ○Área habitável vinculativa: três indicações contraditórias (75 m², 81,10 m² de área bruta privativa, 89,50 m² de área total); a avaliação baseia-se em 81,10 m² e não está comprovada pela Caderneta Predial
- ○A Licença de utilização, a Caderneta Predial Urbana e a Certidão permanente do registo predial não estão disponíveis, pelo que ónus e encargos não foram verificados
- ○Valor dos encargos de condomínio, permilagem, estado do fundo comum de reserva e obras deliberadas
- ○Estado de licenciamento das duas marquises fechadas
- ○Tipo de aquecimento, fonte de energia, idade e estado de manutenção do equipamento
- ○Estado da instalação elétrica e das colunas de água e de esgoto
- ○Lugar de estacionamento ou arrumo, não mencionado no anúncio
- ○Localização exata da rua e, com isso, a exposição ao ruído, a orientação e a distância à estação ferroviária, apenas estimadas por ordem de grandeza
- ○Duração da comercialização e eventuais reduções de preço anteriores
- ○Não existem planta nem fotografias, a distribuição das divisões foi estimada e não é possível uma verificação fotográfica
- ○Preços de transação oficiais ao nível da localidade para Algueirão-Mem Martins; a avaliação baseia-se em preços de oferta atuais e na estatística oficial de preços a nível nacional
O que fazer agora
O seu roteiro
Nesta ordem. Quem a inverte negoceia sobre um imóvel que ainda não conhece.
- 1
Solicitar estes documentos
Os 13 pontos em aberto são a sua lista para a outra parte (agente imobiliário). Enquanto continuarem em aberto não conhece o imóvel por completo, e cada número aqui fica sob reserva.
- 2
Verificar no local
2 pontos desta análise só podem ser esclarecidos no local. Até lá, cada número aqui assenta numa suposição.
- ·Três indicações de área diferentes num único anúncio
- ·Nenhum certificado energético no anúncio, apesar de ser obrigatório
- ·Lista de visita completa com 14 pontos: ver a secção segunda análise
- 3
Negociar o preço
Acima do seu limite, paga o defeito que acabou de encontrar.
- ·O seu limite máximo: 222.648 € (valor prudente, incl. margem de segurança)
- ·Valor de mercado justo: 247.387 €
- ·O preço pedido está 25,3 % acima do valor de mercado
- ·Zwei aktuell inserierte T2 in derselben Gemeinde mit 80,06 m² und 90 m² werden jeweils mit 299.000 € angeboten, also mit 3.322 bis 3.735 € je m². Für 81,10 m² ergibt das ein Angebotsniveau von rund 270.000 bis 303.000 €, und Angebotspreise werden noch verhandelt.
- ·Das Inserat nennt drei verschiedene Flächen. Solange die Caderneta Predial nicht vorliegt, ist der ausgewiesene Quadratmeterpreis von 4.133,33 € nicht belegt, und ich zahle keinen Preis auf eine ungeprüfte Fläche.
- ·Das Certificado Energético fehlt, obwohl es beim Inserieren vorliegen muss und die SCE-Nummer in die Anzeige gehört. Ohne Klasse kalkuliere ich mit dem ungünstigen Fall, und das mindert meinen Preis.
- 4
Só então assinar
Tudo o que precede ainda pode ser alterado. A partir da assinatura, o risco é seu.
- ·Controlo de qualidade sobre esta análise: «bestätigt mit Hinweisen»
- ·Der faire Verkehrswert liegt bei 247.387 €, die Spanne bei 234.000 bis 262.000 €. Der geforderte Preis von 310.000 € liegt darüber. Steigen Sie bei rund 225.000 € ein und gehen Sie nicht über 222.648 € hinaus, wenn das Energiezertifikat, die Nutzungslizenz und die condomínio-Unterlagen nicht vollständig und unauffällig vorliegen; liegen sie vollständig vor und bestätigen sie 81,10 m² privater Bruttofläche, ein Baujahr nach 1990 und einen gefüllten Reservefonds, ist 222.648 € Ihre absolute Obergrenze.
Texto de pedido pronto para o agente imobiliário
Contém os documentos em falta e as perguntas desta análise. Deliberadamente sem preço e sem avaliação, essa é a sua posição negocial.
Pontuações
Porque cada uma das seis notas fica assim
Sinais de alerta & oportunidades
Red Flags (10)
Três indicações de área diferentes num único anúncioavaliação de mercado
O cabeçalho indica 75 m², o texto descritivo indica 89,50 m² de área total, dos quais 81,10 m² de área bruta privativa e 8,40 m² de área bruta dependente. O preço por metro quadrado indicado de 4.133,33 € baseia-se nos 75 m². Para a avaliação, a área bruta privativa é a determinante, neste caso 81,10 m². Via de verificação: solicitar a Caderneta Predial Urbana junto das Finanças (Autoridade Tributária, Portal das Finanças) e a Certidão permanente do registo predial, e confrontar as áreas aí registadas com o anúncio. Se a área registada divergir, o preço de compra por m² deve ser recalculado, e a divergência é matéria de negociação.
Nenhum certificado energético no anúncio, apesar de ser obrigatórioavaliação de mercado
O Certificado Energético é obrigatório na venda, o número de registo SCE deve constar em todos os anúncios, e o certificado deve ser entregue ao comprador antes da assinatura do contrato-promessa (CPCV). A base legal é o Decreto-Lei n.º 101-D/2020. Na falta dele, o vendedor arrisca coimas de 250 a 3.741 € para particulares e de 2.500 a 44.890 € para empresas. A ausência desta informação obrigatória é uma falta de documento devido, não um pormenor sem importância. Exija o certificado com o número SCE antes do CPCV, caso contrário não há contrato-promessa.
Campos do anúncio preenchidos automaticamente por uma IA do portalavaliação de mercado
O próprio portal indica que os dados em falta foram preenchidos automaticamente e que esses campos estão assinalados com um asterisco. Assim, nem todas as indicações são uma declaração do vendedor. Faça-se confirmar por escrito pelo agente imobiliário a área, o andar, o elevador, o equipamento e o estado, e inclua os valores confirmados no CPCV.
Ano de construção não indicadoavaliação de mercado
Sem o ano de construção não é possível avaliar a estrutura do edifício, a idade das canalizações e da instalação elétrica, o isolamento térmico e a vida útil remanescente. O ano de construção consta da Caderneta Predial Urbana e da Licença de utilização. Ambas devem ser exigidas antes do contrato-promessa.
Duas marquises fechadas sem comprovativo de licenciamentoavaliação de mercado
O envidraçamento de uma marquise é, em Portugal, uma alteração construtiva que pode exigir uma Licença de construção ou uma comunicação prévia, além de uma deliberação do condomínio, porque a fachada é parte comum. Construir sem licença pode acarretar coimas de 500 a 200.000 €, uma ordem de demolição a expensas do proprietário e responsabilidade criminal; a Câmara Municipal dispõe de dez anos para isso. Desde a reforma do Simplex Urbanístico, após o registo predial, a responsabilidade recai sobre o comprador. Exija a Licença de utilização e a deliberação da assembleia de condóminos relativa ao envidraçamento. Na falta de ambas, o risco deve ser incluído no preço ou numa condição no CPCV.
Custos de condomínio, fundo de reserva e obras deliberadas não indicadosavaliação de mercado
Na propriedade horizontal, os encargos de condomínio são suportados de acordo com a permilagem, sendo obrigatório um fundo comum de reserva de pelo menos dez por cento das quotas. Boa notícia para si: desde a reforma introduzida pela Lei 8/2022, o novo proprietário não responde por obras nas partes comuns deliberadas antes da aquisição. O vendedor deve apresentar uma declaração do administrador sobre dívidas em aberto. Exija esta declaração, o estado do fundo comum de reserva, bem como as atas das últimas assembleias. Um fundo de reserva vazio num edifício mais antigo significa futuras derramas a seu cargo.
Licença de utilização e dados do registo em falta no anúncioavaliação de mercado
Não são indicadas a Licença de utilização, a Caderneta Predial nem os dados da matriz. A Licença de utilização comprova a utilização autorizada como habitação e é o comprovativo decisivo na compra. A Certidão permanente do registo predial pode ser consultada online e obtida pelo próprio; sem ela, hipotecas e ónus permanecem por identificar.
Aquecimento apenas designado como sala da caldeiraavaliação de mercado
Uma sala da caldeira própria aponta para um aquecimento central com caldeira a gás ou a óleo dentro do apartamento, o que é pouco habitual em apartamentos portugueses e normalmente de construção mais antiga. Pergunte pela idade, pelo tipo de combustível, pela última manutenção e pela verificação de gases de combustão. A substituição de uma caldeira custa, consoante o sistema, entre 3.000 e 8.000 €. Não existe em Portugal uma obrigação legal geral de substituição; as exigências de eficiência aplicam-se a construção nova e a grandes reabilitações.
Custos de aquisição não mencionados no anúncioavaliação de mercado
O IMT, o Imposto do Selo, os custos de notário e de registo acrescem ao preço de compra e representam, a este nível de preço, um montante claramente de cinco dígitos. Peça ao notário ou ao advogado que lhe calcule o valor concreto do IMT para o seu caso, pois depende de se trata da sua habitação própria e permanente.
Situação de ruído e tráfego não documentadaavaliação de mercado
A localidade é densamente construída e atravessada pela linha ferroviária e por vias principais. A localização exata da rua não foi incluída no dossiê. No mapa de localização do dossiê pode, através do ícone de camadas no canto superior direito, sobrepor mapas oficiais diretamente sobre o imóvel e verificar por si próprio as áreas de ruído e de inundação. Além disso, ouça no local em diferentes horas do dia com a janela aberta, sobretudo porque as marquises são envidraçadas e o ruído fica encoberto quando estão fechadas.
Oportunidades (5)
Área acima da média para um T2avaliação de mercado
81,10 m² de área bruta privativa mais 8,40 m² de área de marquises ficam claramente acima do formato habitual de um T2. Isso permite, numa remodelação, transformar o imóvel num T3, dividindo a sala de estar grande, e aumenta o valor de revenda.
Elevador e 1.º andaravaliação de mercado
A combinação de um andar baixo com elevador é procurada por compradores mais velhos e por famílias, e torna o apartamento mais fácil de vender na revenda do que andares superiores em prédios sem elevador.
Sem obrigação de reabilitação, modernização planeávelavaliação de mercado
O imóvel é habitável. A casa de banho, a cozinha e os pavimentos podem ser renovados por etapas após a mudança, o que distribui os custos e evita a sobrecarga simultânea de renda e prestação.
Ligação a Lisboa por comboioavaliação de mercado
A linha ferroviária para Lisboa torna o imóvel também viável como objeto de arrendamento para pessoas que fazem o trajeto pendular. Com uma renda mensal sustentável de 1.100 €, a rentabilidade bruta em relação ao preço pedido é de 4,3 %.
Margem de negociação devido à falta de documentosavaliação de mercado
Faltam o certificado energético, o ano de construção, a licença de utilização, os valores do condomínio e uma indicação clara da área. Cada uma destas lacunas é um documento devido ou habitual no mercado, e por isso um argumento objetivo na negociação do preço.
Contexto e pontos a verificar
O que pode estar por trás da venda e o que um comprador, agente ou promotor deve verificar antes de decidir. Baseado em pesquisa; as suposições são assinaladas como tais.
O que pode estar por trás: 4 Motivos de venda possíveis, 7 anomalias e 10 pontos a verificar
Das Objekt liegt in einem der bevölkerungsreichsten Vororte des Großraums Lissabon, geprägt von Geschosswohnbau der 1970er- bis 1990er-Jahre. Der lokale Markt ist sehr aktiv, in der Gemeinde Sintra wurden 2025 über 6.300 Wohnungen verkauft. Das Inserat ist mit Stand 19.08.2026 aktualisiert, eine Vermarktungsdauer oder Preisreduktion ist daraus nicht ableitbar. Auffällig ist die Kombination aus einem Angebotspreis am oberen Ende der Gegend und einer ungewöhnlich dünnen Datenlage im Inserat.
Possíveis motivos de venda
Erbfall oder Nachlassverkaufavaliação de mercado
Vermutung, keine Bestätigung. Dafür sprächen die unmodernisierte, aber bewohnbare Substanz, das Fehlen von Baujahr, Energiezertifikat und Registerdaten sowie die Formulierung, der Käufer solle die Wohnung nach eigenem Geschmack gestalten. Erben verkaufen typischerweise ohne Vorbereitung der Unterlagen.
Umzug in eine größere oder besser gelegene Wohnungavaliação de mercado
Plausibel, weil das Objekt als sofort beziehbar und unvermietet angeboten wird. Das spräche für einen Eigennutzer, der bereits eine Anschlusslösung hat.
Verkauf zum aktuellen Preishochavaliação de mercado
Nach einem landesweiten Anstieg der Transaktionspreise um 16,8 % im Jahr 2025 ist ein Verkauf zur Realisierung des Wertzuwachses naheliegend. Das erklärt auch, warum der geforderte Preis über dem Niveau der Vergleichsinserate liegt.
Anstehender Instandhaltungsbedarf am Gebäudeavaliação de mercado
Vermutung. Das Fehlen jeder Angabe zu condomínio, Rücklage und beschlossenen Arbeiten kann Zufall sein oder eine bewusste Auslassung. Klärt sich mit den atas der Eigentümerversammlung.
Anomalias
- ! Drei unterschiedliche Flächenangaben im selben Inserat: 75 m², 81,10 m² und 89,50 m²
- ! Der ausgewiesene Quadratmeterpreis von 4.133,33 € beruht auf der kleinsten der drei Flächen, was den Preis je m² optisch erhöht und die Vergleichbarkeit stört
- ! Keine Energieklasse und keine SCE-Nummer, obwohl beides Pflichtangabe ist
- ! Kein Baujahr, keine Angabe zu condomínio, Rücklage, beschlossenen Arbeiten und Nutzungslizenz
- ! Das Portal hat nach eigener Angabe fehlende Felder automatisch ergänzt, einzelne Angaben stammen damit nicht vom Verkäufer
- ! Zwei geschlossene Veranden ohne Hinweis auf eine Genehmigung
- ! Heizung nur als sala da caldeira genannt, ohne Energieträger, Alter und Wartungsstand
Verificar antes de comprar
Certidão permanente do registo predial auf Hypotheken, servidões, usufruto und uso e habitação prüfen
Eine eingetragene Last bindet Sie nach Art. 1543 Código Civil auch ohne Ihre Zustimmung. Der Auszug ist online abrufbar und kostet wenig.
Caderneta Predial Urbana holen und Fläche, Typologie und VPT abgleichen
Klärt die widersprüchlichen Flächenangaben und liefert die Grundlage für IMT und IMI.
Licença de utilização vorlegen lassen
Sie bescheinigt die genehmigte Nutzung als Wohnraum und ist der entscheidende Nachweis beim Kauf einer Bestandswohnung.
Genehmigung und Beschluss für die Verglasung der beiden Veranden prüfen
Ein Bau ohne Bewilligung kann Bußgelder von 500 bis 200.000 € und eine Abrissanordnung auslösen, die Câmara Municipal hat zehn Jahre Zeit, und nach der Grundbucheintragung trifft die Verantwortung Sie.
Erklärung des administrador über offene Beiträge und Stand des fundo comum de reserva
Für vor Ihrem Erwerb beschlossene Arbeiten haften Sie seit der Lei 8/2022 nicht, für die laufenden Kosten und künftige Beschlüsse sehr wohl. Ein leerer Reservefonds bedeutet Sonderumlagen.
Atas der letzten drei Eigentümerversammlungen lesen
Dort stehen Dachsanierung, Fassade, Aufzugserneuerung und Streitigkeiten, also die Kosten der nächsten Jahre.
Certificado Energético mit SCE-Nummer und Ausstellungsdatum verlangen
Pflichtunterlage, vor dem CPCV zu übergeben, zehn Jahre gültig. Die Klasse beeinflusst Betriebskosten und Wiederverkäuflichkeit.
Zustand von Kessel, Elektroinstallation, Steigleitungen und Bad durch einen Bausachverständigen prüfen lassen
Bei unbekanntem Baujahr ist das die einzige verlässliche Grundlage für die Renovierungsschätzung von 26.500 bis 57.000 €.
Certidão urbanística der Câmara Municipal de Sintra mit PDM-Klassifizierung und Auskunft zum direito de preferência
In Sanierungsgebieten und bei Kulturgütern können Gemeinde oder Staat an Ihre Stelle treten. Das ist vor der Urkunde zu klären.
Freiheit von Mietverhältnissen und Lastenfreiheit im CPCV zusichern lassen
Bei einem Verkauf tritt der Erwerber in laufende Mietverträge ein. Die Wohnung wird als unvermietet angeboten, das gehört schriftlich in den Vertrag.
Dossiê Scan my Home · indicação assistida por IA, não uma avaliação juramentada do valor de mercado · avaliação conservadora, incl. 10 % de desconto de segurança · Dados de taxas/mercado em 2026-07 · Versão 663
Reavaliar o valor de hoje
Os dados do imóvel, a planta e a localização mantêm-se como estão. Investigamos apenas de novo a avaliação de mercado, com imóveis comparáveis atuais, e criamos um relatório próprio e associado com os dados de hoje. Custa 3,00 € com IVA.
2 de 10 · Valor de mercado
Quanto vale realmente o imóvel
Valor de mercado
247.387 €
valor de mercado justo, como uma avaliação
Valor conservador (−10 %)
222.648 €
o seu limite de negociação, conte com isso
Porque exatamente este valor e não outro
Porque não mais alto
Dois anúncios atuais de T2 com 80,06 m² e 90 m² no mesmo concelho estão ambos a 299.000 €, ou seja, entre 3.322 e 3.735 € por m² de preço de oferta, e os preços de oferta ainda são negociados no mercado. Um valor mais elevado pressuporia um estado reabilitado, um ano de construção mais recente comprovado, uma classe energética boa comprovada e uma verdadeira área exterior, e nada disso se verifica aqui. Também a sala da caldeira de idade desconhecida e a falta de uma segunda casa de banho limitam a disposição para pagar. O preço mediano de transação oficialmente registado situa-se a nível nacional em 2.076 € por m², o que mostra o quanto o nível de oferta e o nível de fecho de negócio se distanciam.
Porque não mais baixo
O apartamento é habitável sem intervenção imediata, situa-se no 1.º andar de um prédio com elevador e tem, com 81,10 m² de área bruta privativa mais 8,40 m² de área de marquises, uma dimensão acima da média para um T2. Nenhum anúncio comparável atual de um T2 utilizável desta dimensão no concelho está abaixo de cerca de 3.200 € por m²; apartamentos pequenos a precisar de obras a partir de 225.000 € com 70 m² confirmam este patamar mínimo. A procura no concelho é elevada; em Sintra foram registadas em 2025, com 6.363 vendas, mais transações de apartamentos do que em quase todos os outros concelhos do país. Abaixo de 234.000 € o imóvel ficaria subavaliado face a estas referências.
Derivação do valor num relance
A faixa dourada é o intervalo do valor de mercado, o traço marca o valor de mercado deste imóvel. Ambos partilham a escala das barras acima.
Do preço pedido, passando pelo desconto de negociação habitual e pelos acréscimos e descontos específicos do imóvel até ao valor de mercado, depois o desconto de segurança fixo até ao valor conservador.
Como se chega a este valor, passo a passo
Ajustes específicos do imóvel sobre o valor base de mercado:
O preço pedido é 25,3 % acima do valor estimado.
Intervalo de valor de mercado: 222.648 € – 262.000 €. Oferecer mais do que o limite de negociação significa comprar sem margem de segurança.
FundamentaçãoA base de avaliação é a área bruta privativa de 81,10 m², porque é essa a área determinante para o valor e para o registo em Portugal; os 8,40 m² de área dependente das marquises são considerados através de um acréscimo, não através da área. O valor de base de mercado de 3.280 € por m² é a média dos anúncios comparáveis de T2 no concelho, entre 3.322 e 3.735 € por m², reduzida pelo desconto habitual no mercado entre o preço de oferta e o preço de compra efetivo. Descreve um T2 em estado médio, com manutenção normal. Com base nisto, resulta, com os acréscimos do imóvel por elevador, andar baixo e áreas adicionais, e os descontos por estado de uso, ausência de área exterior aberta e estado energético desconhecido, num total de menos 7 %, um valor de mercado justo de 247.387 €. O preço pedido de 310.000 € situa-se acima da faixa de 234.000 a 262.000 € e, portanto, acima do valor de mercado. A linha de segurança conservadora, que é também o limite máximo de compra recomendado, situa-se em 222.648 €, ou seja, o valor de mercado menos dez por cento.
konservativ
222.648 €
Marktkorrektur von zehn Prozent gegenüber dem heutigen Niveau, Zinsumfeld bleibt straff, das fehlende Energiezertifikat weist eine schwache Klasse aus und der Kessel ist zu tauschen. Dieser Wert ist zugleich die empfohlene Kauf-Obergrenze.
basis
247.387 €
Private Bruttofläche von 81,10 m² wird durch Caderneta Predial bestätigt, Zustand wie beschrieben bewohnbar, condomínio ohne beschlossene Sonderumlagen, Marktniveau der Gemeinde bleibt stabil.
optimistisch
262.000 €
Baujahr nach 1990, gepflegte Gemeinschaftsanlagen mit gefülltem Reservefonds, Energieklasse C oder besser, Stellplatz oder Abstellraum gehört dazu und die Verandenverglasung ist genehmigt. Kein Wertansatz über dem Niveau der besten aktuellen Vergleichsinserate.
Calculadora de custos
Defina o preço de compra, os custos adicionais e a renovação e veja de imediato o que paga realmente. O limite recomendado é o valor prudente.
Imóveis comparáveis
Preço por m² comparado
Segundo o preço por m², este imóvel ocupa a posição 5 de 5 (posição 1 = preço por m² mais baixo).
Os 4 imóveis comparáveis individualmente, com preço, área e fonte
T2 em Mem Martins, 90 m² de área brutaQ2Semelhança 74não verificável 19/08/2026
Mesmo concelho, mesma tipologia, ligeiramente maior. O preço por metro quadrado de 3.322 € está claramente abaixo do preço pedido do imóvel avaliado, apesar de a área ser maior. Andar, elevador e estado não estão claramente indicados no anúncio, por isso não obtém a pontuação máxima.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Portalinserat, Objektnummer 18957488A fonte respondeu com o erro 410 durante a verificação, pelo que esta entrada não pode ser confirmada automaticamente. Este relatório não afirma nada aqui e mostra a cópia arquivada.
299.000 €
90 m² · 3.322 €/m²
T2 em Algueirão-Mem Martins, 80,06 m² de área bruta privativa, 9.º andarQ1Semelhança 72não verificável 19/08/2026
Mesmo concelho, mesma tipologia, área bruta privativa quase idêntica. Diferença: andar alto em vez de 1.º andar, o que melhora a vista, mas limita a praticidade do dia a dia e o círculo de compradores. Estado e ano de construção não comprovados. O preço de oferta cerca de 100 € por m² mais elevado mostra o limite superior do nível de oferta atual.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Portalinserat, Objektnummer 19113566A fonte respondeu com o erro 410 durante a verificação, pelo que esta entrada não pode ser confirmada automaticamente. Este relatório não afirma nada aqui e mostra a cópia arquivada.
299.000 €
80 m² · 3.735 €/m²
T2 Cavaleira, Algueirão-Mem Martins, 100,20 m² de área bruta privativa mais 4,80 m² de área dependente, sala de estar com salamandra, dois quartos com acesso a varanda, despensaQ3Semelhança 58não verificável 19/08/2026
Mesmo concelho e tipologia, mesma estrutura com despensa e área acessória, mas cerca de 19 m² maior e com varandas verdadeiras em vez de marquises fechadas, além de salamandra. Melhor equipado, daí o preço por metro quadrado mais elevado apesar da área maior. Útil como ponto de referência superior, não como contraparte direta.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelles Portalinserat der Gegend, Ergebnisliste T2 Algueirão-Mem MartinsA fonte respondeu com o erro 429 durante a verificação, pelo que esta entrada não pode ser confirmada automaticamente. Este relatório não afirma nada aqui e mostra a cópia arquivada.
355.000 €
100 m² · 3.543 €/m²
T2 renovado, Algueirão-Mem Martins, 70 m², segmento mais barato da lista de ofertaQ4Semelhança 55não verificável 19/08/2026
Mesmo concelho e tipologia, mas 11 m² menor e com um formato mais pequeno. Renovado, mas sem elevador comprovado e sem áreas acessórias. Marca o limite inferior do nível de oferta atual e sustenta o limite inferior da faixa de valor.
Auf dem Portal ansehen → Aktuelle Angebotsübersicht für Wohnungen in Algueirão-Mem MartinsA fonte respondeu com o erro 401 durante a verificação, pelo que esta entrada não pode ser confirmada automaticamente. Este relatório não afirma nada aqui e mostra a cópia arquivada.
225.000 €
70 m² · 3.214 €/m²
Nível de mercado
Estes valores descrevem o mercado no seu conjunto, não um imóvel concreto. Situam este imóvel no contexto e não entram na avaliação como comparável.
Estatística oficial de preços: preço mediano de transação de apartamentos em Portugal no ano de 2025, 2.076 € por m², mais 16,8 % face a 2024; Sintra registou, com 6.363 vendas, um dos maiores volumes de transações do país
2.076 € / m²
Estatística de mercado sobre preços de compra efetivos, não é um imóvel individual. Mostra a distância entre o nível de oferta e o nível de fecho de negócio, e não é ponderada como referência de imóvel.
Fonte: Statistikamt, Wohnungspreisstatistik auf lokaler Ebene, 4. Quartal 2025 · Q5
Registo de fontes: 40 fontes verificadas
Cada fonte consultada tem o seu próprio número. Os imóveis comparáveis acima remetem para aqui através do seu número Q, para que possa verificar você mesmo cada dado.
- Q1T2 in Algueirão-Mem Martins, 80,06 m² private Bruttofläche, 9. Etageimóvel comparável
- Q2T2 in Mem Martins, 90 m² Bruttoflächeimóvel comparável
- Q3T2 Cavaleira, Algueirão-Mem Martins, 100,20 m² private Bruttofläche plus 4,80 m² abhängige Fläche, Wohnzimmer mit Kaminofen, zwei Schlafzimmer mit Balkonzugang, Speisekammerimóvel comparável
- Q4T2 renoviert, Algueirão-Mem Martins, 70 m², günstigstes Segment der Angebotslisteimóvel comparável
- Q5Amtliche Preisstatistik: medianer Transaktionspreis von Wohnungen in Portugal im Jahr 2025, 2.076 € je m², plus 16,8 % gegenüber 2024; Sintra verzeichnete mit 6.363 Verkäufen eines der höchsten Transaktionsvolumen des Landesimóvel comparável
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- Q13Preços das casas sobem para 2076 euros/m² em 2025 - Contas Poupançadados de mercado
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- Q21Casas e apartamentos T2 para comprar - casas usadas: Ouressa, Algueirão-mem Martins | Imovirtual.comdados de mercado
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- Q23Property for sale in Mem Martins, Algueirão - Mem Martins, Portugal: houses and flats — idealistadados de mercado
- Q24Evolução do preço das casas à venda, Algueirão - Mem ...dados de mercado
- Q25Property for sale in Algueirão - Mem Martins, Lisbon, Portugal: houses and flats — idealistadados de mercado
- Q26Casas e moradias em Algueirão - Mem Martins, Lisboa — idealistadados de mercado
- Q27Property for sale in Algueirão - Mem Martins, Lisbon, Portugal: houses — idealistadados de mercado
- Q28Casas e moradias baratas em Algueirão - Mem Martins, Lisboa — idealistadados de mercado
- Q29Casas e apartamentos, Algueirão-Novo, Algueirão - Mem Martins — idealistadados de mercado
- Q30T2 em Algueirão - Mem Martins, Lisboa — idealistadados de mercado
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- Q32Apartamentos T2 em Algueirão - Mem Martins, Lisboa — idealistadados de mercado
- Q3389 Casas para Venda, Apartamentos T3 em Sintra, Algueirão-Mem Martins - CASA SAPO - Portal Nacional de Imobiliáriodados de mercado
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- Q35Preços das casas sobem 16,8% em 2025 para 2.076 euros por m2dados de mercado
- Q36Preço da habitação em Portugal cresce 16,1% no verão — idealista/newsdados de mercado
- Q37Comprar casa: este é o preço em cada município do país - Sergio & Rutedados de mercado
- Q38Property for sale in Mem Martins Poente, Algueirão - Mem Martins, Portugal: houses and flats — idealistadados de mercado
- Q39Property for sale, Estrada De Mem Martins, Algueirão - Mem Martins, Portugal: houses and flats — idealistadados de mercado
- Q40Property for sale, Estrada De Algueirão, Algueirão - Mem Martins, Portugal: houses and flats — idealistadados de mercado
Nicht über 222.648 € gehen und die fehlenden Pflichtunterlagen zur Bedingung machen
RecomendaçãoDer faire Verkehrswert liegt bei 247.387 €, die Spanne bei 234.000 bis 262.000 €. Der geforderte Preis von 310.000 € liegt darüber. Steigen Sie bei rund 225.000 € ein und gehen Sie nicht über 222.648 € hinaus, wenn das Energiezertifikat, die Nutzungslizenz und die condomínio-Unterlagen nicht vollständig und unauffällig vorliegen; liegen sie vollständig vor und bestätigen sie 81,10 m² privater Bruttofläche, ein Baujahr nach 1990 und einen gefüllten Reservefonds, ist 222.648 € Ihre absolute Obergrenze.
Startgebot und Obergrenze festlegen
Startgebot rund 215.000 €, Zielkorridor 222.648 € bis 235.000 €, absolute Kauf-Obergrenze 222.648 €. Diese Obergrenze ist der Marktwert abzüglich zehn Prozent Sicherheitsabschlag und deckt das Risiko aus unbekanntem Baujahr, unbekannter Energieklasse und ungeklärter Verandenverglasung ab. Kommunizieren Sie die Obergrenze nie vorab.
Flächenfrage vor jeder Preisdiskussion klären
Verlangen Sie die Caderneta Predial Urbana. Erst wenn feststeht, ob 75 m², 81,10 m² oder 89,50 m² gelten, ist der Quadratmeterpreis vergleichbar. Bei 75 m² läge der geforderte Preis bei 4.133 € je m², bei 81,10 m² bei 3.822 € je m². Beide Werte liegen über dem Angebotsniveau vergleichbarer T2 der Gegend von 3.322 bis 3.735 € je m².
Pflichtunterlagen einfordern, nicht erbitten
Certificado Energético mit SCE-Nummer und Certidão permanente do registo predial sind geschuldet, nicht wünschenswert. Das Zertifikat ist vor Unterzeichnung des Vorvertrags zu übergeben. Unterschreiben Sie keinen CPCV, bevor beides vorliegt.
CPCV mit aufschiebenden Bedingungen versehen
Nehmen Sie in den Vorvertrag auf: Vorlage der Licença de utilização, Nachweis der Genehmigung für die Verandenverglasung, Erklärung des administrador über offene Beiträge und Stand des fundo comum de reserva, Lastenfreiheit laut Registerauszug und Freiheit von Mietverhältnissen. Fehlt eine Bedingung, tritt der Vertrag nicht in Kraft und Ihre Anzahlung ist geschützt.
Technische Prüfung vor dem CPCV beauftragen
Ein Bausachverständiger sollte Kessel, Elektroinstallation, Steigleitungen, Bad und Feuchte in Ecken und Fensterlaibungen prüfen. Kosten wenige hundert Euro gegen ein Renovierungsrisiko von 26.500 bis 57.000 €.
Folgekosten einplanen
Zum Kaufpreis kommen IMT, Imposto do Selo, Notar und Register. Danach laufen condomínio, IMI und Instandhaltung. Lassen Sie sich die IMT-Berechnung vom Notar für Ihren konkreten Fall vorrechnen und prüfen Sie, ob Sie die IMT-Befreiung für junge Ersterwerber oder die befristete IMI-Befreiung für die eigengenutzte Dauerwohnung beanspruchen können.
Os seus argumentos
- 1Zwei aktuell inserierte T2 in derselben Gemeinde mit 80,06 m² und 90 m² werden jeweils mit 299.000 € angeboten, also mit 3.322 bis 3.735 € je m². Für 81,10 m² ergibt das ein Angebotsniveau von rund 270.000 bis 303.000 €, und Angebotspreise werden noch verhandelt.
- 2Das Inserat nennt drei verschiedene Flächen. Solange die Caderneta Predial nicht vorliegt, ist der ausgewiesene Quadratmeterpreis von 4.133,33 € nicht belegt, und ich zahle keinen Preis auf eine ungeprüfte Fläche.
- 3Das Certificado Energético fehlt, obwohl es beim Inserieren vorliegen muss und die SCE-Nummer in die Anzeige gehört. Ohne Klasse kalkuliere ich mit dem ungünstigen Fall, und das mindert meinen Preis.
- 4Baujahr, Nutzungslizenz, condomínio-Kosten, Rücklage und beschlossene Arbeiten sind nicht genannt. Jede dieser Lücken ist ein Risiko, das ich einpreisen muss, solange sie nicht geschlossen ist.
- 5Die beiden geschlossenen Veranden sind eine bauliche Änderung an der Fassade. Ohne Genehmigungsnachweis und Beschluss der Eigentümergemeinschaft trage nach der Eintragung ich das Risiko, und dafür verlange ich einen Abschlag.
- 6Bad mit Duschwanne, Küche und Böden sind unmodernisiert, dazu ein Kessel unbekannten Alters. Die Instandsetzung liegt bei 26.500 bis 57.000 €, und dieser Betrag gehört in den Preis.
Renovação e arrendamento
Necessidade de renovação
Σ 28.500 € – 66.000 €
Potencial de arrendamento
Renda mensal sustentável para um T2 com cerca de 81 m² de área bruta privativa, elevador e ligação ferroviária nesta localização: 1.100 € por mês, o que dá 13.200 € por ano. Em relação ao preço de compra pedido de 310.000 €, isso resulta numa rentabilidade bruta de 4,3 %. Daí ainda são deduzidos o condomínio, o IMI, a manutenção, a vacância e a tributação dos rendimentos de arrendamento. O apartamento é oferecido sem inquilino, pelo que não há entrada num contrato de arrendamento em curso; faça-se assegurar por escrito no contrato de compra e venda a ausência de arrendamentos.
Controlo da renda · o que é permitido, o que é habitual
Para inquilinos e senhorios: o limite máximo permitido, o valor de mercado e o limite inferior realista da renda líquida. Assim ambas as partes negoceiam com números claros.
950 €preço de mercado
1.100 €Limite superior permitido
1.200 €
por mês, renda líquida sem encargos
Quadro jurídicoPortugal não conhece um limite legal de renda segundo um sistema de valores de referência ou de tabela de rendas. São determinantes o Código Civil e o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei 6/2006); o valor da renda é livremente acordado, a atualização anual segue o coeficiente fixado pelo Estado. Os valores aqui indicados são, por isso, valores de mercado, não limites legais. O ano de construção é desconhecido, mas isso não tem, em Portugal, consequência de regime para o valor da renda.
- · A venda não extingue um contrato de arrendamento; o adquirente assume a posição de senhorio. Aqui o apartamento é oferecido sem arrendamento, o que deve ser expressamente assegurado no contrato de compra e venda.
- · Em contratos a termo certo, o senhorio pode opor-se à renovação (oposição à renovação). Em contratos sem termo e em caso de necessidade própria, aplicam-se, nos termos do art. 1101.º do Código Civil, prazos longos a favor do inquilino.
- · A caução é livremente acordada, sendo habitual o equivalente a duas rendas mensais, além da primeira renda.
- · Os encargos de condomínio são, em regra, suportados pelo proprietário; quais os custos que são repercutidos no inquilino deve ser expressamente regulado no contrato.
- · O Certificado Energético também deve ser apresentado no arrendamento, e o número SCE deve constar do anúncio.
- · Uma renda abaixo do nível de mercado é, num imóvel arrendado, um desconto de valor se não puder ser aumentada. Neste imóvel a questão não se coloca, desde que se comprove a ausência de arrendamentos.
- · A admissibilidade exata de cláusulas contratuais específicas deve ser verificada por um advogado em cada caso concreto; isto é uma orientação e não uma consulta jurídica.
Orientação, não aconselhamento jurídico. A admissibilidade exata em cada caso é verificada por uma associação de inquilinos, um advogado ou a comissão de arbitragem.
4 programas de apoio correspondem a este imóvel, com montante e requisito
Estes programas atuais correspondem ao imóvel e à renovação prevista. Importante: os apoios devem geralmente ser pedidos ANTES do início da intervenção.
Isenção ou redução do imposto de transmissão IMT e do Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação própria e permanente
MontanteIsenção total até um limite de preço de compra fixado por lei, acima disso um alívio proporcional. O limite é ajustado anualmente e deve ser consultado nas Finanças para 2026
Estado: Comprador até 35 anos inclusive, utilização como habitação própria e permanente, sem propriedade de habitação anterior. Verificação antes do contrato-promessa, porque o imposto é devido na escritura
Isenção temporária do imposto municipal anual IMI para a primeira utilização própria
MontanteIsenção total temporária, dependente do valor patrimonial tributário (VPT) e do rendimento do agregado familiar
Estado: Pedido dentro do prazo legal após a aquisição, utilização como residência principal, cumprimento do limite de VPT
Vales para melhorias energéticas em habitações, como substituição de janelas, isolamento térmico, aquecimento eficiente e produção de água quente
MontanteVale por habitação na ordem baixa dos quatro dígitos
Estado: Dirigido a agregados familiares de baixo rendimento em situação de pobreza energética. Candidatura e aprovação antes do início das obras, comprovativo através de empresas certificadas
Prestações de obra para reparação e melhoria de imóveis habitacionais, nas condições reguladas por lei
MontanteTaxa de IVA reduzida em vez da taxa normal sobre a prestação de obra
Estado: Apenas para obras beneficiadas em habitação e apenas se a empresa executante documentar os requisitos. A esclarecer com a empresa antes da adjudicação
Dados sem garantia, os programas e condições mudam. Vinculativa é a respetiva página oficial do programa.
Dossiê Scan my Home · indicação assistida por IA, não uma avaliação juramentada do valor de mercado · avaliação conservadora, incl. 10 % de desconto de segurança · Dados de taxas/mercado em 2026-07 · Versão 663
Reavaliar o valor de hoje
Os dados do imóvel, a planta e a localização mantêm-se como estão. Investigamos apenas de novo a avaliação de mercado, com imóveis comparáveis atuais, e criamos um relatório próprio e associado com os dados de hoje. Custa 3,00 € com IVA.
3 de 10 · Do imóvel ao ouro
De imóvel a ouro · cenários patrimoniais
O que está imobilizado no seu imóvel.
O seu imóvel vale cerca de 247.387 € mas está imobilizado: fixo, ilíquido, com custos correntes e imposto na venda. A Scan my Home mostra-lhe de forma neutra que cenários de capital este valor abre e como seria uma realocação parcial para ouro de investimento físico. Sem recomendação, apenas os números.
Aqui o cálculo é feito deliberadamente com o valor conservador de 222.648 €, ou seja, incluindo a margem de segurança. O que efetivamente ficará na sua posse só se decide na venda, e preferimos calcular com demasiada cautela do que com demasiado otimismo.
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4 de 10 · Planta & 3D
Planta & modelo 3D
The rooms in the plan add up to 80 m² of living space. The listing states 81.1 m², which matches.
In addition there are 8 m² of outdoor space (Verglaste Veranda am Wohnzimmer (Nebenfläche), Verglaste Veranda am Schlafzimmer (Nebenfläche)). Outdoor space is not living space and is not counted in the price per square metre.
Sem planta no anúncio. A distribuição das divisões foi estimada a partir do texto descritivo e não é uma planta com levantamento métrico. Base: as divisões mencionadas, 81,10 m² de área bruta privativa e 8,40 m² de área dependente para as duas marquises fechadas. Importante: as áreas das divisões estimadas somam, incluindo as duas marquises, cerca de 82 m², divergindo assim da área bruta privativa de 81,10 m² indicada no anúncio; sem as marquises, as divisões principais dão apenas cerca de 74 m². Não é possível comprovar pelo anúncio se os 8,40 m² de área de marquises já estão incluídos nos 81,10 m² ou se acrescem a estes. A estimativa não é, por isso, ajustada aritmeticamente à área do anúncio, mas sim assinalada como divergente: exija um levantamento métrico ou a Caderneta Predial Urbana com indicações divisão a divisão. Se se confirmar que as marquises fazem parte dos 81,10 m², o acréscimo de área de 2 % na avaliação é uma dupla contagem de valor e deve ser reduzido em conformidade. Como divisões de permanência no sentido da tipologia T2 contam apenas a sala de estar e os dois quartos; marquises, despensa, sala da caldeira, corredor e casa de banho são áreas acessórias e de circulação, os seus pequenos valores de área são por isso plausíveis e não contradizem a indicação de dois quartos. A localização, o formato e a contiguidade das divisões são pressupostos e devem ser verificados no local.
A planta não está certa? Envie a planta real.
Carregue a planta real como foto ou PDF. A Scan my Home lê dela a distribuição real e substitui a estimativa. A planta 2D, o modelo 3D e o PDF do relatório tornam-se de imediato mais precisos.
Do anúncio e das fotos: A área habitável e o número de divisões do anúncio.
Adicionado pelo modelo:
- ·A própria disposição das divisões: não havia planta disponível, é estimada (ver aviso acima).
Eficiência
Pontos fortes
- + Grande área útil para uma tipologia de dois quartos, ambos os quartos podem ser totalmente mobilados
- + Cozinha com despensa anexa, proporcionando arrumação real fora das divisões de estar
- + Duas marquises fechadas ampliam de forma utilizável a sala de estar e o quarto
- + Sala da caldeira própria mantém os equipamentos técnicos fora das divisões de estar
- + Corredor central permite acesso separado às zonas de estar e de dormir
Pontos fracos
- − Apenas uma casa de banho para cerca de 81 m², o que é o fator limitante com dois quartos
- − Casa de banho com base de duche em vez de banheira, uma desvantagem para famílias na revenda
- − Sem área exterior aberta, as marquises são envidraçadas e propensas ao sobreaquecimento no verão
- − A soma estimada das divisões, de cerca de 82 m², diverge da área do anúncio de 81,10 m², e não está esclarecido se os 8,40 m² de área de marquises estão nela incluídos
- − Relação entre área de circulação e área habitável pouco clara, um corredor grande reduziria a eficiência
- − Número de janelas e orientação por divisão não comprováveis a partir do anúncio
Melhorias
- → Verificar se é possível separar um terceiro quarto a partir da sala de estar grande, o que aumentaria claramente o valor de revenda nesta área
- → Avaliar uma segunda casa de banho pequena com duche a partir da despensa ou da sala da caldeira, desde que existam colunas de água e esgoto próximas
- → Verificar o isolamento térmico do envidraçamento das marquises e, se necessário, substituí-lo por vidro duplo, o que também atenua o ruído do tráfego
- → Abrir a cozinha para a sala de estar, caso não esteja envolvida nenhuma parede estrutural, criando uma zona de estar e de cozinha contemporânea
Desenhar a planta, planear uma remodelação
Desenvolva o imóvel você mesmo: desenhe a planta real ou planeie uma remodelação com o cálculo de custos. Diretamente a partir deste imóvel.
Diga-nos o que tem em mente.
Descreva o seu projeto por palavras suas, por exemplo «converter o sótão» ou «abrir a parede entre a cozinha e a sala». Os dados do imóvel vêm deste relatório, não precisa de os repetir.
Home staging virtual
Diga à Scan my Home como quer viver e ela concebe a decoração perfeita para exatamente estes espaços: conceito, mobiliário, paleta de cores e prompts de render por divisão.
Estilo de habitação
Mundo de cores
Orçamento
Agregado
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5 de 10 · Localização
Dossiê de localização
Localização e vista aérea
Transportes públicos
Estação Algueirão-Mem Martins ou Mercês na Linha de Sintra, consoante a localização da rua, cerca de 5 a 15 minutos a pé; ligação de autocarro no bairro
FonteComércio de proximidade
Supermercado e comércio de bens de primeira necessidade nas imediações, segundo o anúncio, numa ordem de grandeza de cerca de 200 a 500 m
Escola e cuidados infantis
Escolas primárias e jardins de infância na localidade, numa ordem de grandeza de cerca de 500 m
Espaço verde e parque
Zonas verdes de bairro na localidade, espaços naturais mais amplos da Serra de Sintra a cerca de 6 a 8 km de distância
Ligação à autoestrada
Acesso ao IC19 ou à A16 a cerca de 2 a 5 km, segundo anúncios da zona a poucos minutos de carro
FonteRuído
Moderado; construção habitacional densa com linha ferroviária e vias principais na localidade, a sobrecarga depende fortemente da rua. Devido às marquises fechadas, deve verificar-se com a janela aberta
Profundidade de mercado
Concelho de Sintra com 6.363 vendas de apartamentos registadas em 2025, alta liquidez do mercado
FonteMicrolocalização
Bairro residencial densificado na localidade de Algueirão-Mem Martins, com comércio, serviços e transportes públicos nas imediações. Construção predominantemente de blocos habitacionais de vários pisos das décadas de 1970 a 1990, com estado de conservação misto. O apartamento situa-se no 1.º andar, com vista desafogada e boa exposição solar, o que sugere uma frente não diretamente ocupada por construções. A rua concreta não foi propositadamente incluída no dossiê, pelo que o ruído e a orientação devem ser verificados no local.
Macrolocalização
Algueirão-Mem Martins é uma das localidades mais populosas do país e faz parte do concelho de Sintra, no distrito de Lisboa, a cerca de 20 km a noroeste da capital. Sintra está entre os mercados imobiliários com maior volume de transações de Portugal; em 2025 foram registadas ali 6.363 vendas de apartamentos. A localidade beneficia da linha ferroviária para Lisboa e da diferença de preços face a Lisboa, Cascais e Oeiras, onde os preços medianos de transação em 2025 se situaram em 4.875 €, 4.550 € e 4.187 € por m², respetivamente.
Desenvolvimento
Os preços dos apartamentos efetivamente vendidos subiram a nível nacional em 2025, 16,8 %, para uma mediana de 2.076 € por m². A grande região de Lisboa situa-se sistematicamente acima da mediana nacional. Algueirão-Mem Martins beneficia, como localização alternativa mais económica, do deslocamento de procura vindo de Lisboa, Cascais e Oeiras. O nível de oferta no concelho subiu fortemente nos últimos tempos, o que aumenta a probabilidade de os preços de oferta estarem acima do nível de fecho efetivamente alcançável.
Infraestrutura
Verificar as licenças de construção
A entidade competente é a Câmara Municipal de Sintra, Departamento de Urbanismo. Aí podem ser consultados o processo de obra do imóvel e a Licença de construção, e sobretudo a Licença de utilização, ou pedida a respetiva certidão; o pedido é feito através do atendimento ao munícipe da câmara ou do portal online da Câmara Municipal de Sintra, indicando a morada, o número de artigo da matriz predial e a descrição no registo predial. O que é admissível construtivamente resulta do Plano Diretor Municipal (PDM) de Sintra, nos termos do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (Decreto-Lei 80/2015); a utilização permitida é comprovada de forma vinculativa por uma certidão urbanística da câmara. A Caderneta Predial Urbana obtém-se através do Portal das Finanças, a Certidão permanente do registo predial online através da Conservatória do Registo Predial. Para obras aplica-se o RJUE (Decreto-Lei 555/99): os projetos precisam de uma Licença de construção ou de uma comunicação prévia; uma construção sem autorização pode implicar coimas de 500 a 200.000 €, uma ordem de demolição a expensas do proprietário e responsabilidade criminal, e a Câmara Municipal dispõe de dez anos para isso.
Licensing is municipal — lookup via each camara municipal's online urbanismo/consulta de processos portal (e.g. Lisbon https://urbanismo.lisboa.gov.pt); national licensing statistics: INE Estatisticas da Construcao e Habitacao (https://www.ine.pt); land registry extracts online: https://www.predialonline.justica.gov.pt
Comprovativos
- · Fonte profissional (8)
Verificação administrativa · o que a Scan my Home verificou por si
A Scan my Home pesquisou ativamente os pontos oficialmente relevantes: o que é publicamente localizável, qual foi o resultado e que documento fornece a resposta completa.
Zum konkreten Objekt sind über öffentliche Quellen keine Bauakten auffindbar. Das Inserat erwähnt die Licença de utilização nicht. Auffällig sind zwei geschlossene Veranden (marquises), eine bauliche Änderung, die eine Licença de construção oder eine comunicação prévia sowie einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfordern kann. Ob die Verglasung genehmigt ist, ist aus dem Inserat nicht ersichtlich.
Precisa de: Licença de utilização vom Verkäufer verlangen und zusätzlich als certidão bei der Câmara Municipal de Sintra, Abteilung Urbanismo, beantragen, dazu Adresse, Artikel der matriz predial und Beschreibung im registo predial angeben. Parallel eine certidão urbanística mit der Bodenklassifizierung aus dem PDM anfordern und fragen, ob für die Zone ein direito de preferência der Gemeinde besteht. Für die Verglasung den Genehmigungsnachweis und die ata der assembleia de condóminos verlangen. Fehlt der Nachweis, ist das Risiko in den Preis einzurechnen oder als aufschiebende Bedingung in den CPCV zu schreiben, denn nach der Grundbucheintragung trägt der Käufer die Verantwortung.
Im Inserat ist weder eine Energieklasse noch eine SCE-Nummer noch ein kWh-Wert sichtbar. Das ist ein Verstoß gegen die Pflichtangabe: Das Certificado Energético nach dem Decreto-Lei n.º 101-D/2020 muss beim Inserieren vorliegen, die SCE-Nummer muss in allen Anzeigen stehen und das Zertifikat ist vor Unterzeichnung des Vorvertrags zu übergeben.
Precisa de: Das Certificado Energético mit SCE-Nummer schriftlich vom Verkäufer verlangen, bevor Sie einen CPCV unterschreiben, und die Nummer im Register der ADENE gegenprüfen. Es ist eine geschuldete Unterlage. Fehlt sie, drohen dem Verkäufer Geldbußen von 250 bis 3.741 € für Privatpersonen und von 2.500 bis 44.890 € für Unternehmen. Für Wohngebäude ist das Zertifikat zehn Jahre gültig, prüfen Sie deshalb auch das Ausstellungsdatum.
Für die konkrete Adresse wurde in öffentlichen Quellen kein Befund zu Hochwasser- oder Erdbebengefährdung gefunden. Der Ort liegt im Binnenland der Gemeinde Sintra ohne unmittelbare Küstenlage. Portugal ist insgesamt erdbebengefährdet, die Region Lissabon gehört zu den stärker exponierten Gebieten.
Precisa de: Die Gefahrenkarten des Plano Municipal de Emergência de Proteção Civil de Sintra und die Karten zur Reserva Ecológica Nacional im PDM bei der Câmara Municipal de Sintra einsehen, dazu die Adresse angeben. In der Lage-Karte dieses Dossiers können Sie über das Ebenen-Symbol oben rechts die amtlichen Karten direkt am Objekt einblenden. Beim Gebäude nach dem Erdbebenertüchtigungsstand und der Gebäudeversicherung fragen.
Der Registerauszug ist in Portugal öffentlich abrufbar, das Inserat nennt jedoch weder Beschreibung im registo predial noch matriz. Zu Hypotheken, Nießbrauch, Wohnrecht oder Wegerechten enthält das Inserat keinen Hinweis; das heißt nicht, dass keine bestehen, sondern nur, dass keine offengelegt ist. Wichtig für Sie: Eine eingetragene servidão predial ist oponível erga omnes, sie bindet nach Art. 1543 Código Civil jeden künftigen Erwerber auch ohne dessen Zustimmung. Dasselbe gilt für ein eingetragenes usufruto oder uso e habitação.
Precisa de: Certidão permanente do registo predial online bei der Conservatória do Registo Predial abrufen, dazu genügen Beschreibungsnummer und Gemeinde oder die genaue Adresse; verlangen Sie die Nummer vom Makler. Prüfen Sie Abteilung C auf Hypotheken und Belastungen sowie den Inhalt jeder eingetragenen servidão. Zusätzlich die Caderneta Predial Urbana über das Portal das Finanças holen und Fläche, Typologie und Artikel abgleichen.
Weder Höhe der Gemeinschaftskosten noch permilagem, Rücklage oder beschlossene Arbeiten sind genannt. Entlastend für Sie: Seit der Reform durch die Lei 8/2022 haften Sie als neuer Eigentümer nicht für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, die vor Ihrem Erwerb beschlossen wurden. Der Verkäufer muss eine Erklärung des administrador über offene Schulden vorlegen.
Precisa de: Erklärung des administrador do condomínio über offene Beiträge verlangen, dazu den Stand des fundo comum de reserva, der mindestens zehn Prozent der Beiträge betragen muss, die Regelung des condomínio und die atas der letzten drei Jahre. Aus den atas ergibt sich, welche Arbeiten anstehen und ob eine Sonderumlage im Raum steht. Anfordern über den Makler beim administrador, unter Angabe von Gebäude und fracção autónoma.
Es handelt sich um eine Wohnung in einem Wohngebäude in einem gewachsenen Wohnquartier, Hinweise auf frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung gibt es nicht. Entscheidend für Sie: Portugal hat kein spezielles Bodenschutz- oder Altlastengesetz mit Eigentümerhaftung. Es gilt die allgemeine Umwelthaftung nach dem Decreto-Lei 147/2008 mit dem Verursacherprinzip, verantwortlich ist der Betreiber (operador) der schädigenden wirtschaftlichen Tätigkeit, nicht der bloße Eigentümer. Als Wohnungskäufer, der das Grundstück nicht wirtschaftlich betreibt, haften Sie nach diesem Regime nicht für eine fremde Verunreinigung. Eine Bodenuntersuchung brauchen Sie hier nach Aktenlage nicht.
Precisa de: Keine Bodenuntersuchung erforderlich. Fragen Sie lediglich nach früheren gewerblichen oder industriellen Nutzungen auf dem Grundstück. Ergibt sich ein Anhaltspunkt, ist die Agência Portuguesa do Ambiente (APA) die zuständige Stelle für die Umwelthaftung; ein flächendeckendes Altlastenregister besteht in Portugal nicht.
Registos e entidades oficiais: 4 locais onde pode verificar você mesmoVer todas as fontes de dados →
Aqui verifica os dados face a fontes oficiais. Assim vê por si próprio qual é a situação, em vez de confiar no anúncio.
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6 de 10 · Rendimento
Calculadora de rendimento
Pré-preenchido com os números deste imóvel e as taxas do país. A base é o preço pedido, ao passo que a análise bancária usa o limite de negociação recomendado. A percentagem dos custos adicionais de compra é a mesma em ambos os casos; só o montante difere, porque a base é diferente. Ajuste o financiamento, os custos e a previsão e veja, em direto, o fluxo de caixa após impostos, a rentabilidade do arrendamento, a rentabilidade dos capitais próprios e a evolução do património ao longo dos anos.
Dados do imóvel
Custos acessórios da compra
Pré-definido com a taxa de Europa (geral), no total 4,1 % do preço de compra. A análise bancária e o separador do financiamento usam a mesma taxa, para que no relatório apareça só um número.
Financiamento
Impostos e previsão
Para este país não está registado um valor fiscal próprio. A amortização e a taxa de imposto são pressupostos simplificados e devem ser verificados no país antes de decidir.
Custa dinheiro todos os meses
Depois de impostos, este imóvel custa-lhe 499 € por mês do seu bolso. Rentabilidade total em 10 anos: 20 % ao ano.
Investimento
Fluxo de caixa por mês
Indicadores
Previsão ao fim de 10 anos
Teste de esforço: o juro sobe para 5,7 %
Calcula apenas sobre o que introduzir. Uma orientação, não aconselhamento fiscal, de investimento ou de financiamento. Confirme os valores com o banco e o contabilista antes de decidir.
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7 de 10 · Financiamento
Verificação de financiamento
Calculadora rápida
Em que consistem os custos adicionais e contra o que se pode opor (Portugal)
Em cada rubrica indica-se quão vinculativa é. Uma taxa fixada por lei e uma tarifa oficial podem recalcular-se, mas não negociar-se. Um limite legal pode fazer-se valer: exigir mais é ilícito.
Progressive scale tariff up to 7.5 percent, with specific brackets for the owner's permanent residence. The bracket amounts were raised by 2 percent for 2026; for a permanent owner-occupied home, no IMT is payable up to 106,346 Euro. The IMT Jovem fully exempts first-time buyers up to 35 years of age on purchases up to 330,539 Euro, and provides a partial exemption up to 660,982 Euro.
0.8 percent on the same value as the IMT, without brackets and without an allowance. The IMT Jovem also exempts from Imposto do Selo.
Fixed fees pursuant to the fee schedule, not percentage-based. Typically 500-1,200 Euro for the purchase deed and registration combined. At high purchase prices this item is barely noticeable, whereas it is very significant for inexpensive properties.
Freely negotiable, typically 5 percent plus 23 percent VAT, and borne by the seller. The brokerage agreement must be in writing and must state the commission.
Base tributável: The tax is calculated on the higher of the purchase price and the valor patrimonial tributário (official tax value) (Article 12 of the Municipal Property Transfer Tax Code (CIMT)).
IVA na aquisição: The sale of real estate is exempt from value added tax (Article 9 no. 30 of the Value Added Tax Code (CIVA)), including for developers; there, the VAT on construction costs is factored into the price and is not shown separately. IMPORTANT: For RENTALS, the Portuguese VAT position is deliberately left open in lib/umsatzsteuer.ts because a new decree has changed the rules. This purchase statement is unaffected, but the rental section remains unreviewed.
Situação jurídica 2026-07-26. As taxas regionais dependem da localização do imóvel e devem ser verificadas face ao direito regional em vigor antes de assinar.
O cálculo utiliza o seu limite de negociação de 222.648 €, não o preço pedido de 310.000 €. Calcular um financiamento para um preço que este dossiê desaconselha seria de pouca ajuda.
CUSTOS ADICIONAIS PORTUGAL:
IMT is levied on the higher of price or tax value (VPT). Extra 0.6% stamp duty on the mortgage amount plus bank arrangement/valuation fees (~EUR 500-1,500) if financed. Buyers commonly hire a lawyer (~1-1.5%). IMT brackets are updated annually in the state budget; the 7.5% flat non-resident rate applies since 25.05.2026 per Decreto-Lei 97/2026, not for the whole year. No regional variation on the mainland; Madeira/Azores have slightly higher bracket thresholds.
Análise de financiamento por IA (com o seu perfil)
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Reavaliar o valor de hoje
Os dados do imóvel, a planta e a localização mantêm-se como estão. Investigamos apenas de novo a avaliação de mercado, com imóveis comparáveis atuais, e criamos um relatório próprio e associado com os dados de hoje. Custa 3,00 € com IVA.
8 de 10 · Condomínio
Condomínio
O tipo de imóvel não resulta com clareza dos dados
Nem o anúncio nem os documentos permitiam determinar com segurança se este imóvel pertence a um condomínio. Numa moradia em banda ou geminada, ambas as hipóteses são possíveis. Os pontos seguintes valem, por isso, com essa reserva. Esclareça primeiro se existe condomínio. A certidão predial responde a essa questão.
Não foi entregue nenhuma ata de assembleia de condóminos
As obras já deliberadas mas ainda não pagas constam das atas e de mais nenhum lado. Peça os três últimos exercícios. Se faltarem, isso já é em si uma resposta.
Documentos que deve solicitar
- · Declaration from the administrador (manager) regarding outstanding debts
- · Amount of the fundo comum de reserva (common reserve fund)
- · atas (minutes) and regulations of the condomínio (owners' association)
O que NÃO foi possível verificar aqui
- · Que obras o condomínio já deliberou.
- · O saldo efetivo do fundo de reserva.
Enquadramento jurídico Portugal, à data de 2026-08-19. Este capítulo não substitui aconselhamento jurídico nem a consulta dos documentos originais.
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9 de 10 · Potencial & energia
Alterações construtivas no imóvel existente
Eine einzelne fracção autónoma in einem bestehenden Gebäude mit Aufzug bietet kaum Entwicklungsspielraum, weil jede Veränderung an Fassade, Dach oder Gemeinschaftsteilen einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft braucht. Der einzige echte Hebel liegt innerhalb der Wohnung: Aus rund 81 m² privater Bruttofläche lässt sich mit vertretbarem Aufwand ein T3 machen, was die Zielgruppe und den Quadratmeterpreis hebt. Für einen Bauträger ist das Objekt uninteressant, für einen Eigennutzer mit Umbauabsicht dagegen brauchbar.
Potenciais:
Umbau des T2 zum T3avaliação de mercado
Das große Wohnzimmer mit angeschlossener Veranda lässt bei rund 81 m² privater Bruttofläche die Abtrennung eines dritten Zimmers zu, sofern keine tragende Wand betroffen ist und die Belichtung des Restraums erhalten bleibt. T3 erzielen in der Gegend erkennbar höhere Absolutpreise. Nicht tragende Trennwände innerhalb der Wohnung sind in der Regel genehmigungsärmer als Eingriffe an der Fassade, das ist mit der Câmara Municipal abzuklären.
Zweites Duschbadavaliação de mercado
Speisekammer oder Heizungsraum liegen technisch günstig, wenn Steigleitungen in der Nähe verlaufen. Ein zweites Bad ist bei zwei bis drei Zimmern der stärkste einzelne Werthebel im Wiederverkauf.
Aufwertung der Verandenflächen+8,4 m²avaliação de mercado
8,40 m² abhängige Bruttofläche sind bereits vorhanden. Mit besserer Verglasung, Dämmung und Beschattung werden daraus ganzjährig nutzbare Flächen, ohne dass Fläche geschaffen werden muss. Voraussetzung ist die Zustimmung der Gemeinschaft für sichtbare Fassadenänderungen.
Energetische Aufwertung als Wertreserveavaliação de mercado
Ohne ausgewiesene Energieklasse wird das Objekt am Markt abgestraft. Fenstertausch und effiziente Heizung heben die Klasse und damit die Vermarktbarkeit, sind aber keine Pflicht.
Esclarecer antes de qualquer alteração
Apreciação indicativa a partir dos dados do imóvel e da localização. Se uma intervenção é admissível decidem-no os projetos aprovados, o cálculo estrutural e o condomínio, não este relatório.
Energia & risco climático
Classe energética (estimada)
nicht bekannt, geschätzt D bis E
Ohne Baujahr und ohne Zertifikat ist der Heizwärmebedarf nur indikativ einzuordnen. Der eigene Heizungsraum mit Kessel deutet auf ein Gebäude vor der jüngeren Wärmeschutzgeneration hin, typisch für den Geschosswohnbau der Gegend aus den 1970er- bis 1990er-Jahren. Die zwei geschlossenen Veranden wirken als Pufferzonen und mindern Transmissionsverluste, führen im Sommer bei Südausrichtung aber zu Überhitzung. Einordnung: mittel bis hoch.
Custo de aquecimento (estimativa)
grobe Schätzung, ca. 900 bis 1.600 EUR pro Jahr für Heizung und Warmwasser bei rund 81 m² und ganzjähriger Eigennutzung im milden Klima der Region Lissabon
Obrigação de renovação
In Portugal gibt es keine gebäudescharfe Zwangssanierung nach Energieklasse. Anforderungen an die Energieeffizienz greifen nach dem Decreto-Lei 101-D/2020, geändert durch das Decreto-Lei 102/2021 und das Decreto-Lei 11/2025, das die EPBD-Neufassung (EU) 2024/1275 teilweise umsetzt, bei Neubau und größerer Renovierung. Eine allgemeine Austauschpflicht für Heizungen besteht ebenfalls nicht. Da die Energieklasse des Objekts nicht bekannt ist, bleiben die konkreten Pflichten eine offene Frage, die sich erst mit Vorlage des Zertifikats beantworten lässt; sie ist in die fehlenden Daten aufgenommen.
Riscos climáticos da localização
Hochwasser und Starkregenavaliação de mercado
Keine unmittelbare Gewässer- oder Küstenlage erkennbar, das Objekt liegt zudem im 1. Obergeschoss. Für die konkrete Adresse wurde in öffentlichen Quellen kein Befund gefunden. Prüfen Sie die amtlichen Gefahrenkarten des kommunalen Notfallplans und die Karten der Reserva Ecológica Nacional bei der Câmara Municipal de Sintra; in der Lage-Karte dieses Dossiers lassen sich amtliche Ebenen direkt am Objekt einblenden.
Sommerliche Überhitzungavaliação de mercado
Zwei geschlossene Veranden und gute Sonnenausrichtung erhöhen bei fehlender Außenverschattung die Innentemperatur deutlich. Außenliegende Beschattung und Sonnenschutzverglasung sind die wirksamen Gegenmittel, eine Klimaanlage wird nicht genannt.
Erdbebenavaliação de mercado
Die Region Lissabon zählt zu den stärker erdbebenexponierten Gebieten Portugals. Bei unbekanntem Baujahr ist der Bemessungsstand unklar. Fragen Sie nach dem Baujahr und nach der Erdbebendeckung in der Gebäudeversicherung des condomínio.
Trockenheit und Wasserverfügbarkeitavaliação de mercado
Für eine Wohnung ohne eigenen Garten praktisch ohne Auswirkung. Mittelbar relevant über steigende Wasserkosten.
Medidas energéticas sensatas
- Fenster und Verandenverglasung auf Isolierglas mit Sonnenschutz umrüsten, das senkt Heiz- und Kühlbedarf und dämpft Verkehrslärm
- Heizkessel prüfen und bei Bedarf durch eine Wärmepumpe oder ein effizientes System ersetzen
- Warmwasserbereitung auf Wärmepumpenboiler oder Solarthermie umstellen, im Klima der Region mit kurzer Amortisation
- Außenliegende Beschattung an der besonnten Fassade, Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich
- Dämmung der Decke zum unbeheizten Bereich prüfen, sofern konstruktiv möglich
Maßgeblich ist allein der amtliche Energieausweis (Certificado Energético im Rahmen des SCE). Alle Angaben hier sind eine Orientierung aus Objekttyp, Ausstattung und Lage, weil im Inserat weder Klasse noch kWh-Wert noch SCE-Nummer genannt sind.
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10 de 10 · Dicas e truques
Para a compra
Antes de assinar
A sua posição mais forte é aquilo que este dossiê mostra. Conhece o valor de mercado, o valor conservador e os pontos ainda em aberto. Com isso entra com calma na visita e na conversa sobre o preço.
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