Apartamento T2 com elevador, 1.º andar, Algueirão-Mem Martins

Zum konkreten Objekt sind über öffentliche Quellen keine Bauakten auffindbar. Das Inserat erwähnt die Licença de utilização nicht. Auffällig sind zwei geschlossene Veranden (marquises), eine bauliche Änderung, die eine Licença de construção oder eine comunicação prévia sowie einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfordern kann. Ob die Verglasung genehmigt ist, ist aus dem Inserat nicht ersichtlich.

Precisa de: Licença de utilização vom Verkäufer verlangen und zusätzlich als certidão bei der Câmara Municipal de Sintra, Abteilung Urbanismo, beantragen, dazu Adresse, Artikel der matriz predial und Beschreibung im registo predial angeben. Parallel eine certidão urbanística mit der Bodenklassifizierung aus dem PDM anfordern und fragen, ob für die Zone ein direito de preferência der Gemeinde besteht. Für die Verglasung den Genehmigungsnachweis und die ata der assembleia de condóminos verlangen. Fehlt der Nachweis, ist das Risiko in den Preis einzurechnen oder als aufschiebende Bedingung in den CPCV zu schreiben, denn nach der Grundbucheintragung trägt der Käufer die Verantwortung.

Im Inserat ist weder eine Energieklasse noch eine SCE-Nummer noch ein kWh-Wert sichtbar. Das ist ein Verstoß gegen die Pflichtangabe: Das Certificado Energético nach dem Decreto-Lei n.º 101-D/2020 muss beim Inserieren vorliegen, die SCE-Nummer muss in allen Anzeigen stehen und das Zertifikat ist vor Unterzeichnung des Vorvertrags zu übergeben.

Precisa de: Das Certificado Energético mit SCE-Nummer schriftlich vom Verkäufer verlangen, bevor Sie einen CPCV unterschreiben, und die Nummer im Register der ADENE gegenprüfen. Es ist eine geschuldete Unterlage. Fehlt sie, drohen dem Verkäufer Geldbußen von 250 bis 3.741 € für Privatpersonen und von 2.500 bis 44.890 € für Unternehmen. Für Wohngebäude ist das Zertifikat zehn Jahre gültig, prüfen Sie deshalb auch das Ausstellungsdatum.

Für die konkrete Adresse wurde in öffentlichen Quellen kein Befund zu Hochwasser- oder Erdbebengefährdung gefunden. Der Ort liegt im Binnenland der Gemeinde Sintra ohne unmittelbare Küstenlage. Portugal ist insgesamt erdbebengefährdet, die Region Lissabon gehört zu den stärker exponierten Gebieten.

Precisa de: Die Gefahrenkarten des Plano Municipal de Emergência de Proteção Civil de Sintra und die Karten zur Reserva Ecológica Nacional im PDM bei der Câmara Municipal de Sintra einsehen, dazu die Adresse angeben. In der Lage-Karte dieses Dossiers können Sie über das Ebenen-Symbol oben rechts die amtlichen Karten direkt am Objekt einblenden. Beim Gebäude nach dem Erdbebenertüchtigungsstand und der Gebäudeversicherung fragen.

Der Registerauszug ist in Portugal öffentlich abrufbar, das Inserat nennt jedoch weder Beschreibung im registo predial noch matriz. Zu Hypotheken, Nießbrauch, Wohnrecht oder Wegerechten enthält das Inserat keinen Hinweis; das heißt nicht, dass keine bestehen, sondern nur, dass keine offengelegt ist. Wichtig für Sie: Eine eingetragene servidão predial ist oponível erga omnes, sie bindet nach Art. 1543 Código Civil jeden künftigen Erwerber auch ohne dessen Zustimmung. Dasselbe gilt für ein eingetragenes usufruto oder uso e habitação.

Precisa de: Certidão permanente do registo predial online bei der Conservatória do Registo Predial abrufen, dazu genügen Beschreibungsnummer und Gemeinde oder die genaue Adresse; verlangen Sie die Nummer vom Makler. Prüfen Sie Abteilung C auf Hypotheken und Belastungen sowie den Inhalt jeder eingetragenen servidão. Zusätzlich die Caderneta Predial Urbana über das Portal das Finanças holen und Fläche, Typologie und Artikel abgleichen.

Weder Höhe der Gemeinschaftskosten noch permilagem, Rücklage oder beschlossene Arbeiten sind genannt. Entlastend für Sie: Seit der Reform durch die Lei 8/2022 haften Sie als neuer Eigentümer nicht für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, die vor Ihrem Erwerb beschlossen wurden. Der Verkäufer muss eine Erklärung des administrador über offene Schulden vorlegen.

Precisa de: Erklärung des administrador do condomínio über offene Beiträge verlangen, dazu den Stand des fundo comum de reserva, der mindestens zehn Prozent der Beiträge betragen muss, die Regelung des condomínio und die atas der letzten drei Jahre. Aus den atas ergibt sich, welche Arbeiten anstehen und ob eine Sonderumlage im Raum steht. Anfordern über den Makler beim administrador, unter Angabe von Gebäude und fracção autónoma.

Es handelt sich um eine Wohnung in einem Wohngebäude in einem gewachsenen Wohnquartier, Hinweise auf frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung gibt es nicht. Entscheidend für Sie: Portugal hat kein spezielles Bodenschutz- oder Altlastengesetz mit Eigentümerhaftung. Es gilt die allgemeine Umwelthaftung nach dem Decreto-Lei 147/2008 mit dem Verursacherprinzip, verantwortlich ist der Betreiber (operador) der schädigenden wirtschaftlichen Tätigkeit, nicht der bloße Eigentümer. Als Wohnungskäufer, der das Grundstück nicht wirtschaftlich betreibt, haften Sie nach diesem Regime nicht für eine fremde Verunreinigung. Eine Bodenuntersuchung brauchen Sie hier nach Aktenlage nicht.

Precisa de: Keine Bodenuntersuchung erforderlich. Fragen Sie lediglich nach früheren gewerblichen oder industriellen Nutzungen auf dem Grundstück. Ergibt sich ein Anhaltspunkt, ist die Agência Portuguesa do Ambiente (APA) die zuständige Stelle für die Umwelthaftung; ein flächendeckendes Altlastenregister besteht in Portugal nicht.