Thema
Vermietete Immobilie kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Die Rechtslage in Deutschland
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Kauf bricht nicht Miete: Nach § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in den laufenden Mietvertrag ein. Auch die Kaution geht mit über (§ 566a BGB).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann nur mit berechtigtem Interesse kündigen, vor allem bei Eigenbedarf (§ 573 BGB). Wurde die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist (§ 577a), je nach Land bis zu zehn Jahren, bevor Eigenbedarf angemeldet werden darf.
Wie weit die Miete steigen darf
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, begrenzt durch die Kappungsgrenze (§ 558, meist 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Lagen 15 Prozent). Bei Neuvermietung greift dort die Mietpreisbremse.
Die Kaution
Höchstens drei Kaltmieten (§ 551 BGB); der Erwerber übernimmt sie und muss sie am Ende zurückzahlen.
Grundlage: Vermieterrecht Deutschland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Die Rechtslage in Österreich
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Der Mietvertrag geht nach § 1120 ABGB auf den Erwerber über. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Eintritt zwingend, der Vertrag bleibt mit allen Klauseln bestehen (§ 2 MRG).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Außerhalb des MRG kann mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden; ein im Grundbuch verbücherter Mietvertrag schließt das Sonderkündigungsrecht des § 1120 ABGB aus. Im Vollanwendungsbereich des MRG besteht starker Kündigungsschutz, der Vermieter braucht einen wichtigen Grund.
Wie weit die Miete steigen darf
Im Vollanwendungsbereich des MRG gelten Mietzinsgrenzen (Richtwert- oder Kategoriemietzins); außerhalb ist der Mietzins frei vereinbar und wird meist wertgesichert angepasst.
Die Kaution
Üblich sind zwei bis drei Bruttomieten; die Kaution ist gewinnbringend zu veranlagen und am Ende samt Zinsen zurückzuzahlen. Der Erwerber tritt in die Kaution ein.
Grundlage: Vermieterrecht Österreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Die Rechtslage in der Schweiz
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Bei Verkauf geht das Mietverhältnis nach Art. 261 OR mit dem Eigentum auf den Erwerber über.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Erwerber kann außerordentlich auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte geltend macht; dieses Recht besteht erst ab dem Grundbucheintrag. Der Mieter kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.
Wie weit die Miete steigen darf
Eine Mietzinserhöhung ist anfechtbar; sie orientiert sich am hypothekarischen Referenzzinssatz und an der orts- und quartierüblichen Miete.
Die Kaution
Höchstens drei Monatsmieten, zu hinterlegen auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters (Art. 257e OR).
Grundlage: Vermieterrecht Schweiz. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Die Rechtslage in 30 weiteren Ländern
Zu diesem Thema liegt auch für diese Länder die Rechtsgrundlage vor, jeweils mit Norm und Prüfdatum. Klappen Sie Ihr Land auf.
Belgien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten des Vorvermieters und muss den laufenden Vertrag respektieren. Der Verkauf ist kein gültiger Kündigungsgrund, und eine Klausel für Räumung bei Verkauf ist nichtig.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, wenn er die Wohnung persönlich und tatsächlich selbst beziehen will. Die Regeln unterscheiden sich zwischen Flandern, Wallonie und Brüssel.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete wird jährlich nach dem Gesundheitsindex angepasst; darüber hinaus ist sie für die Vertragslaufzeit fest.
Die Kaution
Höchstens drei Monatsmieten auf einem gesperrten Konto auf den Namen des Mieters.
Grundlage: Vermieterrecht Belgien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Bulgarien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Bei Verkauf bleibt der Mietvertrag gegenüber dem Käufer nach Art. 237 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und Verträge gültig, wenn er vor der Eigentumsübertragung ins Grundbuch eingetragen war. Ein nicht eingetragener Vertrag bindet den Käufer nur begrenzt.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Bei unbefristeten Verträgen kann jede Seite mit gesetzlicher Frist kündigen; befristete enden mit Ablauf.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Anpassung richtet sich nach dem Vertrag.
Die Kaution
Eine Kaution (depozit) ist üblich, marktüblich ein bis zwei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Bulgarien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Dänemark
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund; der Käufer wird neuer Vermieter zu denselben Bedingungen und übernimmt die Pflichten gegenüber dem Mieter.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann nur aus den eng begrenzten gesetzlichen Gründen kündigen; bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist Eigenbedarf unter Bedingungen möglich.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miethöhe und ihre Anpassung sind stark reguliert; in vielen Fällen gilt das Kostenmieten- oder das Vergleichsmietenprinzip.
Die Kaution
Die Kaution beträgt höchstens drei Monatsmieten, dazu bis zu drei Monate Vorausmiete.
Grundlage: Vermieterrecht Dänemark. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Estland
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Kauf bricht nicht Miete: Bei einer Veräußerung tritt der Erwerber in den laufenden Wohnungsmietvertrag ein. Die Miete ist im Schuldrechtsgesetz geregelt.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Das estnische Recht ist mieterfreundlich; der Vermieter kann einen unbefristeten Vertrag nur mit Grund und mit einer Frist von drei Monaten schriftlich kündigen.
Wie weit die Miete steigen darf
Eine Erhöhung ist nur möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht oder beide Seiten zustimmen.
Die Kaution
Die Kaution ist auf höchstens drei Monatsmieten begrenzt und kann in Raten gezahlt werden.
Grundlage: Vermieterrecht Estland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Finnland
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Bei einem Eigentümerwechsel tritt der Erwerber in die Stellung des Vermieters ein (vuokranantajan vaihtuminen).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Kündigt der Vermieter, beträgt die Frist sechs Monate, wenn das Mietverhältnis unmittelbar davor mindestens ein Jahr gedauert hat, sonst drei Monate; ein befristeter Vertrag bindet bis zum Ablauf.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete und ihre Anpassung werden im Vertrag vereinbart, meist mit einer Indexklausel.
Die Kaution
Die Kaution (vuokravakuus) beträgt höchstens drei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Finnland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Frankreich
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer in den laufenden Mietvertrag ein (Code civil, Art. 1743, und das Gesetz vom 6. Juli 1989).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der neue Eigentümer kann nur zum Vertragsende kündigen, mit congé pour vente (dann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht) oder congé pour reprise (Eigennutzung). Erwirbt er einen laufenden Vertrag, greifen Fristen: der congé pour reprise frühestens zwei Jahre nach dem Erwerb, der congé pour vente erst zur ersten Erneuerung, wenn das Vertragsende weniger als drei Jahre nach dem Erwerb liegt (Art. 15).
Wie weit die Miete steigen darf
In Spannungsgebieten gilt der Mietendeckel (encadrement des loyers); sonst wird jährlich nach dem Referenzindex IRL angepasst.
Die Kaution
Das dépôt de garantie beträgt bei unmöblierter Wohnung höchstens eine Monatskaltmiete; der Erwerber übernimmt die Rückgabepflicht.
Grundlage: Vermieterrecht Frankreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Griechenland
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach Art. 614 des Zivilgesetzbuchs (Astikos Kodikas) tritt der neue Eigentümer in Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein, wenn dieser ein beglaubigtes Datum hat. Bei Verträgen über neun Jahre gilt der Schutz gegen Dritte nur mit notariellem Akt und Registrierung (Art. 618).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Die Wohnraummiete läuft mindestens drei Jahre, selbst wenn eine kürzere oder unbestimmte Dauer vereinbart wurde. Vor Ablauf kann der Vermieter nur aus wichtigem Grund kündigen, etwa bei erheblichem Zahlungsrückstand oder vertragswidrigem Gebrauch. Läuft die Miete danach unbefristet weiter, kann sie schriftlich und ohne Angabe eines Grundes gekündigt werden, wirksam drei Monate nach Zustellung.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Anpassung folgt in erster Linie der vertraglichen Vereinbarung. Wurde eine kürzere Laufzeit als drei Jahre vereinbart, ist für die verbleibende Zeit bis zum Ablauf der Dreijahresfrist zusätzlich eine gesetzliche Anpassung in Höhe von 75 Prozent der Inflationsrate fällig.
Die Kaution
Die Kaution (engyisi) beträgt üblicherweise ein bis zwei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Griechenland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-18.
Irland
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Kauf bricht Miete nicht: Der Erwerber tritt in das laufende Mietverhältnis ein und ist an dessen Bedingungen gebunden, einschliesslich der Miethöhe und der Kaution. Seit dem 01.03.2026 wiegt das schwerer als früher, denn neue Mietverhältnisse laufen mindestens sechs Jahre (tenancy of minimum duration), und ein bestehendes Mietverhältnis darf ausser nach einer wesentlichen Sanierung nicht auf Marktmiete zurückgesetzt werden. Eine Wohnung mit altem, günstigem Vertrag ist damit für den Käufer weniger wert als eine leere.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Seit dem 01.03.2026 hängen die Kündigungsgründe von der GROESSE des Vermieters ab. Ein kleiner Vermieter mit ein bis drei Mietverhältnissen darf zusätzlich kündigen, wenn er die Wohnung für die eigene Familie braucht, und während des Sechsjahreszyklus auch bei einer unzumutbaren finanziellen Härte oder um zu verkaufen. Ein grosser Vermieter mit vier oder mehr Mietverhältnissen oder eine Gesellschaft darf nur noch wegen eines Verstosses des Mieters oder wegen Unbrauchbarkeit der Wohnung beenden. Ein Mieter erlangt Kündigungsschutz, wenn er sechs Monate ohne wirksame Kündigung durchgehend in der Wohnung gewohnt hat.
Wie weit die Miete steigen darf
Höchstens einmal im Jahr, gedeckelt auf den niedrigeren Wert aus 2 Prozent und dem Verbraucherpreisindex (CPI). Für Wohnungen und studentisches Wohnen mit Baubeginn nach dem 10.06.2025 entfällt die 2-Prozent-Grenze, dort gilt allein der Index. Ein Zurücksetzen auf die Marktmiete nach einer Kündigung ohne Verschulden des Mieters ist ausdrücklich verboten, damit die Kündigung nicht als Umweg zur Mieterhöhung dient.
Die Kaution
Die Kaution ist umgehend zurückzuzahlen (Section 12(1)(d) Residential Tenancies Act 2004). Abzüge muss der Vermieter belegen, und zwar für Mietrückstände oder für Schäden über die übliche Abnutzung hinaus. Der Erwerber übernimmt diese Pflicht mit dem Mietverhältnis und sollte die Kaution deshalb beim Kauf verrechnet bekommen.
Grundlage: Vermieterrecht Irland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Island
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Kauf bricht Miete nicht: Der Verkauf der Mietwohnung bedarf nicht der Zustimmung des Mieters; der Käufer tritt vollständig an die Stelle des Verkäufers und übernimmt mangels anderer Vereinbarung alle Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter ab dem vereinbarten Übergabetag, die Rechtsstellung des Mieters bleibt unverändert (Art. 42 Húsaleigulög). Weder Eintragung noch Registrierung noch Form sind für die Bindung nötig. Eine Ausnahme gilt nur beim Verkauf aus der Konkursmasse oder in der Zwangsvollstreckung, dort gelten die Sonderregeln des Konkurs- und des Zwangsversteigerungsgesetzes. Der bisherige Vermieter muss den Mieter binnen 30 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags nachweisbar über den Eigentümerwechsel, den Namen des neuen Eigentümers und die künftige Mietzahlung informieren (Art. 43).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Kündigung eines unbefristeten Wohnraum-Mietverhältnisses nur aus einem von elf abschließend aufgezählten Gründen (55. gr. a, numerus clausus seit L. 106/2024), u. a. Zusammenwohnen im selben Haus, Eigenbedarf, Verkaufsabsicht binnen sechs Monaten, Übergabe an nahe Verwandte, wesentliche Sanierung, erhebliche Vertragsverletzung des Mieters. Kündigungsfristen 1 bis 12 Monate je nach Objekt, siehe den Mietrechts-Korpus.
Wie weit die Miete steigen darf
Kein staatlicher Mietendeckel; formalisiertes Anpassungsverfahren nach 37. gr. a bis c mit 3 Monaten Vorlauf und Widerspruchsrecht vor der Kærunefnd húsamála, siehe den Mietrechts-Korpus.
Die Kaution
Bar-Kaution höchstens drei Monatsmieten (40. gr.), auf einem gesonderten, verzinsten und pfändungsgeschützten Konto DES VERMIETERS (nicht auf den Namen des Mieters, anders als in Liechtenstein). Rückzahlung binnen 4 Wochen nach Rücknahme der Wohnung, sonst fällig samt Zinsen.
Grundlage: Vermieterrecht Island. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Italien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach Art. 1599 Codice Civile beendet der Verkauf den Mietvertrag nicht, wenn dieser registriert ist; der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten ein, auch in die Rückgabe der Kaution. Bei Verträgen über mehr als neun Jahre muss der Vertrag vor dem Verkauf eingetragen sein, um dem Käufer entgegengehalten werden zu können.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Bei canone libero läuft die Wohnraummiete vier plus vier Jahre, bei canone concordato drei plus zwei (Art. 2 und 5 Legge 431/1998). Zur ersten Fälligkeit darf der Vermieter die Verlängerung nur aus den in Art. 3 abschließend genannten Gründen ablehnen, etwa Eigennutzung für sich oder nahe Angehörige, Verkaufsabsicht ohne weiteren Wohnbesitz, notwendiger Abriss oder Umbau, oder wenn der Mieter bereits eine andere geeignete Wohnung in derselben Gemeinde hat. Die Ablehnung muss mindestens sechs Monate vorher schriftlich erfolgen und den Grund nennen, sonst ist sie nichtig. Zur zweiten Fälligkeit kann der Vermieter dagegen ohne Angabe von Gründen kündigen.
Wie weit die Miete steigen darf
Beim freien Vertrag (canone libero) darf der Vermieter eine jährliche Anpassung nur verlangen, wenn der Vertrag das ausdrücklich vorsieht, erstmals nach zwölf Monaten und höchstens in Höhe von 75 Prozent der ISTAT-FOI-Preisindexänderung (Art. 32 Legge 392/1978). Beim vereinbarten Vertrag (canone concordato) setzen die örtlichen Vereinbarungen zwischen Mieter- und Vermieterverbänden (accordi territoriali) eine Ober- und Untergrenze für die Miete.
Die Kaution
Die cauzione beträgt höchstens drei Monatsmieten und ist zu verzinsen.
Grundlage: Vermieterrecht Italien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-18.
Kroatien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Der Erwerber tritt in den laufenden Mietvertrag ein; der Eigentümerwechsel beendet die Miete nicht.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter die Wohnung vertrags- oder gesetzwidrig nutzt, vor allem bei Nichtzahlung; die Kündigungsfrist zur Räumung beträgt drei Monate.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete ist frei vereinbar und wird meist vertraglich angepasst.
Die Kaution
Eine Kaution ist üblich, marktüblich ein bis zwei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Kroatien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Lettland
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Bei einer Veräußerung tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein. Ob der Vertrag dem Erwerber voll entgegengehalten werden kann, hängt von seiner Eintragung ab.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Nach dem neuen Wohnraummietgesetz von 2021 gibt es nur noch befristete Verträge; die Kündigung durch den Vermieter ist an gesetzliche Gründe gebunden.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete ist frei verhandelbar, eine Erhöhung aber nur, wenn der Vertrag sie vorsieht oder beide Seiten zustimmen.
Die Kaution
Eine Kaution (drošības nauda) ist üblich, marktüblich ein bis zwei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Lettland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Liechtenstein
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Kauf bricht Miete nicht: Veräußert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über (§ 1090 Art. 29 Abs. 1 ABGB). Der Erwerber ist ohne weitere Voraussetzung gebunden; weder Eintragung noch Vormerkung noch ein sicheres Datum sind nötig. Die freiwillige Vormerkung im Grundbuch (Art. 31) ist ein Zusatz: Jeder neue Eigentümer muss dem Mieter dann den Gebrauch nach dem Vertrag gestatten, und in der Zwangsversteigerung wird das vorgemerkte Mietverhältnis einer Dienstbarkeit gleichbehandelt.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis von Wohn- und Geschäftsräumen mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht (§ 1090 Art. 29 Abs. 2 lit. a ABGB). Kündigt er früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, haftet der bisherige Eigentümer dem Mieter für den daraus entstehenden Schaden (Art. 29 Abs. 3). Das Mietrecht steht seit 2017 im neu gefassten 25. Hauptstück des ABGB (§ 1090 Art. 1 bis 109).
Wie weit die Miete steigen darf
Keine gesetzliche Mietzinsobergrenze recherchiert (siehe den Mietrechts-Korpus, Eintrag LI); der Mietzins ist frei vereinbar.
Die Kaution
Sicherheit in Geld oder Wertpapieren ist bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot AUF DEN NAMEN DES MIETERS zu hinterlegen (§ 1090 Art. 14). Bei Wohnraummiete darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen.
Grundlage: Vermieterrecht Liechtenstein. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Litauen
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Bei einer Eigentumsübertragung tritt der Erwerber in den laufenden Mietvertrag ein; die Miete ist im Zivilgesetzbuch geregelt.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann einen unbefristeten Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, einen befristeten nur bei Verschulden des Mieters.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Erhöhung richtet sich nach dem Vertrag; ohne Vereinbarung ist sie nur begrenzt möglich.
Die Kaution
Eine Kaution ist üblich, marktüblich ein bis zwei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Litauen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Luxemburg
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer in den laufenden Mietvertrag ein (Gesetz vom 21. September 2006 über den Wohnraummietvertrag).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann bei unbefristeten Verträgen mit gesetzlicher Frist kündigen, vor allem bei Eigenbedarf (reprise pour occupation personnelle). Die Regeln wurden 2024 reformiert.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete ist an die investierte Kapitalgrundlage gebunden und darf nur in bestimmten Abständen angepasst werden.
Die Kaution
Die Kaution (garantie locative) beträgt höchstens drei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Luxemburg. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Malta
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Der Erwerber tritt in den laufenden Mietvertrag ein; außerhalb der gesetzlichen Gründe bleibt das Mietverhältnis für beide Seiten bindend.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Nach dem Private Residential Leases Act ist eine vorzeitige Beendigung nur aus den dort genannten Gründen möglich; bei einer Langzeitmiete muss der Vermieter mindestens drei Monate Frist per Einschreiben geben.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Anpassung ist im Gesetz geregelt und an einen Index gebunden.
Die Kaution
Eine Kaution ist üblich; bei registrierten Mietverträgen wird sie über die Wohnungsbehörde erfasst.
Grundlage: Vermieterrecht Malta. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Niederlande
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Koop breekt geen huur: Nach Art. 7:226 BW ist der Erwerber an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Bei gebauten Immobilien ist diese Regel zwingend und kann nicht abbedungen werden.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann nur aus gesetzlichen Gründen kündigen, etwa bei dringend eigen gebruik (dringender Eigenbedarf). Der bloße Verkauf ist kein Kündigungsgrund.
Wie weit die Miete steigen darf
Bei Wohnraum im Punktesystem ist die Miete gedeckelt (seit 2024 Wet betaalbare huur); die jährliche Erhöhung ist gesetzlich begrenzt.
Die Kaution
Die waarborgsom beträgt nach dem Wet goed verhuurderschap höchstens zwei Monatsmieten; der Erwerber übernimmt sie.
Grundlage: Vermieterrecht Niederlande. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Norwegen
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Bei einem Eigentümerwechsel tritt der neue Eigentümer als Vermieter in den Mietvertrag ein; Mieter und Vermieter behalten ihre Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Vertrag (§ 8-6).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter braucht für eine Kündigung einen sachlichen Grund (saklig grunn); der Mieter kann die Kündigung anfechten.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete darf einmal jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst werden; eine Anpassung an die Marktmiete ist nur unter Bedingungen möglich.
Die Kaution
Die Kaution beträgt höchstens sechs Monatsmieten und liegt auf einem gesperrten Konto.
Grundlage: Vermieterrecht Norwegen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Polen
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach Art. 678 Kodeks cywilny tritt der Erwerber an die Stelle des Veräußerers in das Mietverhältnis ein. Er kann jedoch mit den gesetzlichen Fristen kündigen, es sei denn, der Mietvertrag war befristet, schriftlich und mit sicherem Datum geschlossen und die Wohnung war übergeben; dann ist dieses Kündigungsrecht ausgeschlossen.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Bei entgeltlichem Wohnraum darf der Vermieter nach Art. 11 Abs. 2 Mieterschutzgesetz nur aus dort abschließend genannten Gründen mit einem Monat zum Monatsende kündigen: vertragswidriger Gebrauch trotz schriftlicher Abmahnung, Zahlungsverzug von mindestens drei vollen Zahlungsperioden trotz Abmahnung und Nachfrist, unerlaubte Weitervermietung ohne schriftliche Zustimmung, oder notwendiger Abriss beziehungsweise Umbau des Gebäudes.
Wie weit die Miete steigen darf
Eine Erhöhung, die 3 Prozent des Wiederbeschaffungswerts der Wohnung pro Jahr übersteigt oder von einem bereits darüberliegenden Niveau aus erfolgt, muss der Vermieter begründen (Art. 8a Abs. 4); sie ist anfechtbar. Die Ankündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate (Art. 8a Abs. 2), und häufiger als alle sechs Monate darf außerhalb betriebskostenähnlicher Nebenkosten ohnehin nicht erhöht werden (Art. 9 Abs. 1b).
Die Kaution
Die kaucja ist gesetzlich auf höchstens zwölf Monatsmieten begrenzt, praktisch ein bis drei.
Grundlage: Vermieterrecht Polen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-18.
Portugal
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht; der Erwerber tritt in die Stellung des Vermieters ein (Código Civil und das Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Bei befristeten Verträgen kann der Vermieter der Verlängerung widersprechen (oposição à renovação); bei unbefristeten und bei Eigenbedarf gelten nach Art. 1101 Código Civil lange Fristen zugunsten des Mieters.
Wie weit die Miete steigen darf
Die jährliche Anpassung folgt dem staatlich festgelegten Koeffizienten.
Die Kaution
Die caução ist frei vereinbar, üblich sind zwei Monatsmieten zusätzlich zur ersten Miete.
Grundlage: Vermieterrecht Portugal. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Rumänien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach Art. 1811 des Zivilgesetzbuchs ist der Erwerber an den Mietvertrag gebunden, wenn dieser bei eingetragenen Objekten im Grundbuch steht oder ein sicheres Datum hat; dann tritt er in alle Rechte und Pflichten ein (Art. 1813). Nach Art. 1812 endet die Miete bei Verkauf nur, wenn die Parteien das vereinbart haben.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Bei unbefristeten Wohnraummietverträgen kann der Mieter mit einer Frist von mindestens einem Viertel des Mietzeitraums kündigen, der Vermieter dagegen erst mit mindestens 60 Tagen Frist, wenn die Miete monatlich oder seltener bezahlt wird, sonst mit mindestens 15 Tagen (Art. 1824). Bei befristeten Verträgen kann der Mieter vorzeitig mit 60 Tagen Frist kündigen; der Vermieter nur, wenn der Vertrag ihm das ausdrücklich für den Eigenbedarf oder den seiner Familie erlaubt, dann mit derselben Frist wie bei unbefristeten Verträgen (Art. 1825).
Wie weit die Miete steigen darf
Für Wohnraum schreibt das Gesetz keine Anpassungsmechanik vor, auch nicht in den Sondervorschriften zur Wohnraummiete; die Erhöhung richtet sich allein nach dem, was die Parteien im Vertrag vereinbart haben.
Die Kaution
Eine Kaution (garanție) ist üblich, marktüblich ein bis zwei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Rumänien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-18.
Schweden
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach dem Jordabalken (12. Kapitel, hyreslagen) gilt die Miete gegen den neuen Eigentümer, wenn ein schriftlicher Mietvertrag besteht und der Mieter vor der Übertragung eingezogen ist. Der Besitzschutz (besittningsskydd) bleibt vom Eigentümerwechsel unberührt.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Wohnungsmieter haben nach dem 12. Kapitel § 46 Jordabalken einen direkten Besitzschutz (besittningsskydd) mit Anspruch auf Vertragsverlängerung. Der Vermieter darf die Verlängerung nur ablehnen, wenn das Mietrecht durch grobe Vernachlässigung, Zahlungsrückstand oder unerlaubte Untervermietung verwirkt ist, bei einer so erheblichen Pflichtverletzung des Mieters, dass eine Verlängerung unbillig wäre, wenn das Haus abgerissen oder umfassend umgebaut werden soll und der Umzug dem Mieter zumutbar ist, oder bei Eigenbedarf, was in Schweden aber nur für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt, nicht für gewöhnliche Mehrfamilienhäuser.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete richtet sich nach dem Gebrauchswert (bruksvärde) und wird meist kollektiv mit dem Mieterverein verhandelt.
Die Kaution
Eine Kaution ist in Schweden unüblich; wenn überhaupt, dann gering.
Grundlage: Vermieterrecht Schweden. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-18.
Serbien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Bei Veräußerung der vermieteten Sache tritt der Erwerber in der Regel in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, wenn der Mietvertrag ein sicheres Datum hat oder dem Erwerber bekannt war. Die Miete ist im Gesetz über die Schuldverhältnisse geregelt.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Bei unbefristeten Verträgen beträgt die Kündigungsfrist nach dem Gesetz über die Schuldverhältnisse (Zakon o obligacionim odnosima) grundsätzlich acht Tage; für Wohnraum setzt das speziellere Gesetz über das Wohnen und die Instandhaltung von Gebäuden (Zakon o stanovanju i održavanju zgrada) stattdessen 90 Tage. Befristete Verträge enden mit Ablauf.
Wie weit die Miete steigen darf
Eine gesetzliche Regelung zur Miethöhe oder ihrer Anpassung besteht nicht; sie richtet sich allein nach dem Vertrag.
Die Kaution
Eine Kaution (depozit) ist üblich, marktüblich ein bis zwei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Serbien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-18.
Slowakei
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach § 680 Občiansky zákonník tritt der Erwerber in die Stellung des Vermieters ein. Bei einer unbeweglichen Sache kann nur der Mieter aus diesem Grund kündigen, auch bei befristetem Vertrag; der Erwerber selbst hat kein Sonderkündigungsrecht.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Bei Wohnungen ist die Kündigung durch den Vermieter an die gesetzlich genannten Gründe gebunden, mit gesetzlicher Frist.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete ist frei vereinbar und wird meist vertraglich wertgesichert; für regulierte Wohnungen gelten Sonderregeln.
Die Kaution
Eine Kaution ist üblich, gesetzlich nicht fest gedeckelt, marktüblich ein bis drei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Slowakei. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Slowenien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Ein Eigentümerwechsel beeinflusst bestehende Mietverhältnisse nicht; jeder neue Eigentümer tritt in die Stellung des Vermieters ein.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann mit einer Frist von mindestens 90 Tagen kündigen, aus Verschuldensgründen des Mieters oder aus anderen im Vertrag genannten Gründen.
Wie weit die Miete steigen darf
Bei Marktwohnungen ist die Miete frei vereinbar; für nicht-marktliche Wohnungen gelten besondere Regeln.
Die Kaution
Eine Kaution (varščina) ist üblich, marktüblich ein bis drei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Slowenien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Spanien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach Art. 14 der Ley de Arrendamientos Urbanos tritt der Käufer für die ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit in den Mietvertrag ein, bei einem Vermieter als juristischer Person für sieben Jahre. Bei längerer vereinbarter Dauer gilt der Eintritt für die ganze Laufzeit nur, wenn der Vertrag im Grundbuch eingetragen ist.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter ist an die gesetzliche Mindestlaufzeit gebunden. Eigenbedarf ist nur unter Bedingungen und frühestens nach dem ersten Jahr möglich, wenn er im Vertrag vorgesehen ist.
Wie weit die Miete steigen darf
Die jährliche Anpassung folgt dem gesetzlichen Index; in ausgewiesenen Spannungsgebieten ist die Miete nach dem Wohnraumgesetz von 2023 gedeckelt.
Die Kaution
Die fianza beträgt bei Wohnraum gesetzlich eine Monatsmiete; der Erwerber tritt in die Rückgabepflicht ein.
Grundlage: Vermieterrecht Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Tschechien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Ein Eigentümerwechsel beendet das Mietverhältnis nicht; die Rechte und Pflichten gehen auf den neuen Eigentümer über. Für ihn sind nur die Vertragsbestimmungen bindend, die er bei der Übertragung kannte. Allein wegen des Eigentümerwechsels darf keine Seite kündigen.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann eine Wohnungsmiete nur aus den gesetzlich genannten Gründen kündigen, etwa bei Eigenbedarf oder grober Pflichtverletzung des Mieters, mit gesetzlicher Frist.
Wie weit die Miete steigen darf
Ohne Vereinbarung kann der Vermieter eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete vorschlagen, begrenzt durch eine gesetzliche Obergrenze in einem Dreijahreszeitraum.
Die Kaution
Die Kaution (jistota) ist auf höchstens drei Monatsmieten begrenzt.
Grundlage: Vermieterrecht Tschechien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Ungarn
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Überträgt der Vermieter das Eigentum, tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein; alter und neuer Vermieter haften dem Mieter gegenüber solidarisch. Der neue Eigentümer kann einen befristeten Vertrag nur kündigen, wenn der Mieter ihn über das Bestehen oder wesentliche Bedingungen getäuscht hat.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Bei Wohnraum gelten Fristen und Formvorschriften nach dem Wohnungsgesetz; die Kündigung durch den Vermieter braucht einen zulässigen Grund.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete ist frei vereinbar und wird meist vertraglich indexiert.
Die Kaution
Eine Kaution ist üblich, häufig zwei bis drei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Ungarn. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Vereinigtes Königreich
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung wird der Käufer neuer Landlord und ist an das bestehende Mietverhältnis gebunden.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Seit dem 1. Mai 2026 hat der Renters' Rights Act 2025 die grundlose Section-21-Kündigung und die assured shorthold tenancy abgeschafft. Mietverhältnisse laufen jetzt als unbefristete periodic assured tenancies. Der Vermieter kann nur noch über Section 8 mit einem gesetzlichen Grund kündigen; für den Verkauf gibt es den neuen Ground 1A. Ein Käufer, der selbst einziehen will, braucht ebenfalls einen gesetzlichen Grund.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete darf einmal jährlich über Section 13 erhöht werden; der Mieter kann die Erhöhung beim Tribunal anfechten.
Die Kaution
Die Kaution beträgt höchstens fünf Wochenmieten und muss in einem staatlich anerkannten Deposit Protection Scheme liegen.
Grundlage: Vermieterrecht Vereinigtes Königreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Zypern
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Der Erwerber tritt in den laufenden Mietvertrag ein. Bei einem statutory tenant nach dem Rent Control Law bleibt der starke Schutz auch gegenüber dem neuen Eigentümer bestehen.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Für kontrollierte Mieten (Objekte vor 1999 in bestimmten Zonen) kann der Vermieter nur über das Rent-Control-Tribunal und aus gesetzlichen Gründen räumen, etwa bei Nichtzahlung oder echtem Eigenbedarf. Freie Mieten richten sich nach dem Vertrag.
Wie weit die Miete steigen darf
Bei kontrollierten Mieten ist die Erhöhung gesetzlich gedeckelt und wird per Dekret festgelegt; freie Mieten folgen dem Vertrag.
Die Kaution
Eine Kaution ist üblich, marktüblich ein bis zwei Monatsmieten.
Grundlage: Vermieterrecht Zypern. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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