Glossar
Die Sprache der Bewertung, ohne Fachchinesisch.
Damit Sie jeden Bericht vollständig verstehen, erklären wir hier die wichtigsten Begriffe kurz und klar. Wenn ein Wort fehlt, fragen Sie den Assistenten unten rechts.
Wert und Preis (9)
- Marktwert
- Der Preis, der bei einem Verkauf unter normalen Bedingungen realistisch erzielbar ist. Nicht zu verwechseln mit dem Angebotspreis, der nur eine Verhandlungsbasis ist.
- Konservativer Wert
- Beim Kauf der Marktwert abzüglich eines festen Sicherheitsabschlags von zehn Prozent. Scan my Home weist diesen Wert als empfohlene Verhandlungsobergrenze aus, damit Sie nie zu viel bieten. Bei einer Miete gibt es keinen Abschlag, dort ist der maßgebliche Wert die ortsübliche Miete selbst.
- Sicherheitsabschlag
- Ein fester Abschlag auf den Marktwert beim Kauf, der Unsicherheiten und Risiken auffängt. Bei Scan my Home zehn Prozent, fest eingebaut, keiner kann ihn wegklicken. Für Miete und Vermietung gilt er nicht, denn ein Abschlag auf eine Monatsmiete ergäbe keinen Sinn.
- Verhandlungsabschlag
- Die Differenz zwischen dem Angebotspreis und dem tatsächlich erzielten Kaufpreis. Er entsteht, weil kaum eine Immobilie zum ersten geforderten Preis verkauft wird.
- Beleihungswert
- Der nachhaltig sichere Wert einer Immobilie aus Sicht der Bank, meist unter dem Marktwert. Er bestimmt, wie viel Kredit die Bank gibt.
- Ertragswert
- Der Wert einer Immobilie aus Sicht der Vermietung. Er ergibt sich aus dem nachhaltigen Jahresreinertrag geteilt durch den Liegenschaftszins.
- Liegenschaftszins
- Der Zinssatz, mit dem künftige Mieterträge auf den heutigen Wert abgezinst werden. Je höher der Zins, desto niedriger der Ertragswert.
- Bodenrichtwert
- Der amtlich ermittelte durchschnittliche Wert des Grund und Bodens je Quadratmeter in einer Lage. Grundlage für die Bewertung des Grundstücksanteils.
- Kaufnebenkosten
- Zusätzliche Kosten beim Kauf, etwa Grunderwerbsteuer, Eintragung, Notar und gegebenenfalls Makler. Sie erhöhen die tatsächliche Gesamtinvestition deutlich.
Vermietung und Rendite (6)
- Bruttorendite
- Die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, in Prozent. Eine schnelle Kennzahl für die Ertragskraft, ohne Kosten und Leerstand.
- Cash-on-Cash-Rendite
- Der laufende Überschuss nach Steuer eines Jahres geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. Sie zeigt die reine Bar-Rendite auf Ihr Kapital, ohne Wertsteigerung und ohne Tilgung, und kann negativ sein, wenn die Immobilie zunächst Geld kostet.
- Eigenkapitalrendite
- Die gesamte Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals in einem Jahr. Sie zählt neben dem laufenden Überschuss auch die Tilgung (Vermögensaufbau) und die Wertsteigerung mit, ist also meist höher als die reine Cash-on-Cash-Rendite.
- Gesamtrendite
- Die auf ein Jahr umgerechnete Rendite über die ganze Haltedauer. Sie fasst die aufsummierten Überschüsse, die getilgte Schuld und die Wertsteigerung zusammen und teilt alles durch das Eigenkapital. Der Rechner ermittelt sie mit einem echten Tilgungsplan.
- Break-even-Miete
- Die Kaltmiete, ab der sich die Immobilie selbst trägt, also gerade Bewirtschaftung und die komplette Kreditrate deckt. Liegt die tatsächliche Miete darüber, wirft das Objekt laufend Überschuss ab, darunter braucht es einen Zuschuss.
- Amortisationsdauer
- Die Zahl der Jahre, bis das Darlehen bei der aktuellen Rate vollständig getilgt ist. Deckt die Rate nur die Zinsen, wird nie getilgt, und Scan my Home weist das offen aus.
Prüfung und Nachweis (5)
- Red Flag
- Ein konkretes Warnsignal am Objekt, etwa Sanierungsstau, Feuchte, Lärm oder ein Preis über Markt. Scan my Home benennt jede Red Flag mit Schweregrad.
- Prüfnachweis
- Die eindeutige Nummer jedes Berichts. Über sie lässt sich online bestätigen, dass ein Bericht echt ist, wann er erstellt wurde und ob er zweitgeprüft ist.
- Belegregister
- Das nummerierte Verzeichnis aller konsultierten Quellen eines Berichts. Jede Quelle trägt eine eigene Nummer, damit sich die Bewertung nachprüfen lässt.
- Integritäts-Prüfsumme
- Ein digitaler Fingerabdruck des Berichts. Er belegt, dass der Bericht unverändert ist, seit die Prüfsumme gesetzt wurde, und steht auch im PDF. Wird ein Bericht später berichtigt, wird die Prüfsumme neu gesetzt und das Datum dazu ausgewiesen.
- Konfidenz (Aussagekraft)
- Wie belastbar ein Bericht je nach Datenlage ist. Fehlen wichtige Angaben, sinkt die Aussagekraft, und Scan my Home schreibt offen dazu, welche Daten fehlen.
Lage, Zustand und Umwelt (6)
- Energieausweis
- Ein Dokument, das die Energiekennzahlen eines Gebäudes ausweist, etwa den Heizwärmebedarf. Ein schwacher Ausweis kündigt hohe Folgekosten an.
- Flächenwidmung
- Die amtlich festgelegte Nutzung eines Grundstücks, etwa Wohngebiet, Bauland, Grünland oder Industrie. Sie bestimmt, was Sie bauen und wie Sie das Objekt nutzen dürfen. Scan my Home zeigt sie, wo die Behörden sie offen bereitstellen, direkt auf der Lage-Karte.
- Naturgefahren
- Von den Behörden kartierte Gefahren durch die Natur, etwa Hochwasser, Rutschung, Lawine, Steinschlag, Bodenbewegung oder Erdbeben. Liegt ein Objekt in einer solchen Zone, gelten oft Bauauflagen und es drohen höhere Versicherungskosten.
- Radon
- Ein natürliches radioaktives Gas aus dem Untergrund, das je nach Geologie in Gebäude eindringen kann und als Gesundheitsrisiko gilt. In Gebieten mit hohem Radonpotenzial ist eine Messung ratsam. Scan my Home blendet das amtliche Radonpotenzial ein, wo verfügbar.
- Altlasten
- Grundstücke mit erfasster oder vermuteter Verunreinigung des Bodens, oft aus früherer industrieller Nutzung. Sie können eine Sanierungspflicht und eine erhebliche Wertminderung bedeuten. Scan my Home verweist auf das amtliche Altlasten-Register, wo es verfügbar ist.
- Störfallrisiko
- Das Risiko durch einen schweren Unfall an einer nahen gefährlichen Anlage wie einer Chemiefabrik, Raffinerie oder Pipeline. Rund um solche Anlagen gelten Konsultationsbereiche mit Bauauflagen. Scan my Home zeigt diese technologischen Risikozonen, wo die Behörden sie bereitstellen.
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