Vor dem Grundstückskauf
Darf hier gebaut werden, und darf ich kaufen?
Zwei Fragen zu einem Grundstück, und die zweite kennt fast niemand. Für 33 Länder steht hier, was die Widmung erlaubt und ob die Gemeinde in Ihren Kauf eintreten kann.
Das Wichtigste zuerst
In 14 von 33 Ländern kann eine Gemeinde in ausgewiesenen Zonen in Ihren fertig verhandelten Kauf eintreten, und zwar zu denselben Bedingungen, die Sie ausgehandelt haben. Der Vertrag steht, und dann steht jemand anderes darin. Nur 6 Länder kennen gar kein solches Recht.
Ihr eingestelltes Land
Österreich
Kann die Gemeinde in den Kauf eintreten?
regional geregelt
Ob es ein Vorkaufsrecht gibt, entscheidet nicht der Staat, sondern das Bundesland oder der Kanton.
Was die Widmung erlaubt
Die Gemeinde legt im Flächenwidmungsplan fest, was Bauland, Verkehrsfläche oder Grünland ist; nur geeignete Flächen dürfen Bauland sein, alles Übrige ist Grünland. Dazu kommt der Bebauungsplan mit Dichte und Höhe.
Schutzgebiete und Auflagen
Die Grünland-Widmung, Gefahrenzonen (Hochwasser, Lawine, Rutschung) sowie Natur- und Landschaftsschutzgebiete schränken die Nutzung ein.
Das Vorkaufsrecht im Einzelnen
Die Gemeinde steuert vor allem über die Widmung; einzelne Länder binden die Bebauung von Bauland über die Vertragsraumordnung an Fristen und Auflagen. Ein allgemeines gemeindliches Vorkaufsrecht wie in Deutschland besteht nicht bundesweit, deshalb sollte der Käufer ein etwaiges vertraglich oder im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht prüfen.
Rechtsgrundlage: Gesetz über die Raumordnung des jeweiligen Bundeslandes; die Gemeinde legt Bauland und Grünland im Flächenwidmungsplan fest. Stand 2026-07-28.
Das sollten Sie verlangen 3
- Auszug aus dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
- Gefahrenzonenplan
- etwaige Vertragsraumordnung oder ein eingetragenes Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht ist keine Enteignung
Beides klingt ähnlich und ist es nicht. Ein Vorkaufsrecht lässt Ihren Kauf platzen, bevor er wirkt: Die Gemeinde tritt an Ihre Stelle, Sie gehen leer aus. Eine Enteignung trifft den Eigentümer später und gegen Entschädigung. Deshalb stehen Länder wie Irland, das Vereinigte Königreich und Zypern hier bei „keines", obwohl sie den Compulsory Purchase kennen. Für die Frage, ob Ihr Kauf hält, ist das der Unterschied, der zählt.
Eine Frist steht nur, wo der Gesetzestext sie in Tagen nennt: Slowenien 30 Tage, Ungarn 60 Tage, Island 14 Tage, Griechenland 30 Tage. Wo ein Land einen Zeitraum in Monaten nennt, rechnen wir ihn nicht in Tage um, sonst stünde hier eine erfundene Zahl.
Die übrigen Länder
Belgien
in ausgewiesenen Zonen
Für Flandern die Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) mit dem recht van voorkoop zur Umsetzung eines RUP. Raumordnung ist in Belgien Sache der Regionen: In Wallonien gilt stattdessen der Code du Développement territorial (CoDT), in der Region Brüssel-Hauptstadt das Brüsseler Raumordnungsgesetzbuch (CoBAT), jeweils mit eigenen Planwerken und eigenen Vorkaufsregeln
Bulgarien
in ausgewiesenen Zonen
Zakon za ustroystvo na teritoriyata (ZUT, Gesetz über die Raumordnung, in Kraft seit 2001), Art. 199 für das Anbietungsrecht von Staat und Gemeinde; Zakon za sobstvenostta (Eigentumsgesetz), Art. 33 für den Vorkauf des Miteigentümers und das Verfahren
Deutschland
in ausgewiesenen Zonen
Baugesetzbuch (BauGB), §§ 30, 34, 35 zur Zulässigkeit der Bebauung, § 24 zum gemeindlichen Vorkaufsrecht und § 28 Abs. 2 zur Dreimonatsfrist
Frankreich
in ausgewiesenen Zonen
Code de l'urbanisme; das PLU regelt das zonage, das droit de preemption urbain gilt in den Zonen U und AU
Griechenland
in ausgewiesenen Zonen
Gesetz 4759/2020 (ΦΕΚ Α 245/2020) zur Modernisierung des Raum- und Städtebaurechts, ergänzt das Gesetz 4447/2016; Art. 225 Κώδικας Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (zurückgehend auf Gesetz 1337/1983 und Gesetz 947/1979) für das Vorkaufsrecht in Planungszonen und bei privaten Wäldern; Gesetz 3028/2002, Art. 7, 18 und 28, zu Antiquitäten und archäologischen Zonen
Kroatien
in ausgewiesenen Zonen
Zakon o prostornom uređenju (Gesetz über die Raumordnung, NN 153/2013); das pravo prvokupa als vermögensrechtliches Instrument der Baulandordnung
Luxemburg
in ausgewiesenen Zonen
Loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain; das droit de préemption nach Art. 25 der Loi du 17 avril 2018 concernant l'aménagement du territoire
Niederlande
in ausgewiesenen Zonen
Omgevingswet (seit 2024, zuvor die Wet ruimtelijke ordening); das gemeindliche Vorkaufsrecht nach der Wet voorkeursrecht gemeenten
Polen
in ausgewiesenen Zonen
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Gesetz über die Raumplanung); das gemeindliche Vorkaufsrecht (prawo pierwokupu)
Portugal
in ausgewiesenen Zonen
Plano Diretor Municipal (PDM) nach dem Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (Decreto-Lei 80/2015); das direito de preferência der Gemeinde
Slowenien
in ausgewiesenen Zonen
Zakon o urejanju prostora (ZUreP, Gesetz über die Raumordnung); die predkupna pravica der Gemeinde auf im Raumakt ausgewiesenen Grundstücken
Spanien
in ausgewiesenen Zonen
Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015) und das autonome Raumordnungsrecht; die Klassifizierung des Bodens und die derechos de tanteo y retracto
Tschechien
in ausgewiesenen Zonen
Stavební zákon (Gesetz Nr. 283/2021 Sb.); das gemeindliche Vorkaufsrecht (předkupní právo) für im Flächennutzungsplan für öffentlich-nützliche Bauten vorgesehene Grundstücke
Ungarn
in ausgewiesenen Zonen
1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (Gesetz Nr. LXXVIII von 1997 über die gebaute Umwelt, Étv.); das elővásárlási jog der Gemeinde
Finnland
ab einer Grundstücksgröße
Maankäyttö- ja rakennuslaki (Gesetz über Landnutzung und Bau, 132/1999); das etuosto-oikeus der Gemeinde bei Grundstücken ab 5000 beziehungsweise 3000 m² in der Hauptstadtregion sowie die Ausnahmen für Familien- und Staatsübertragungen und Zwangsversteigerungen nach dem Etuostolaki (Vorkaufsgesetz)
Schweiz
regional geregelt
Raumplanungsgesetz des Bundes (Gesetz RPG, SR 700); der kommunale Nutzungsplan regelt Bauzone und Nichtbaugebiet
Dänemark
nur in Sonderlagen
Planloven (Planungsgesetz) für kommuneplan, lokalplan und landzonetilladelse; Jordfordelingsloven (Bekendtgørelse LBK nr. 1051 af 10. juli 2023), § 12, für das staatliche Vorkaufsrecht bei Landwirtschaftsflächen; Naturbeskyttelsesloven (Bekendtgørelse LBK nr. 927 af 2024), §§ 57 bis 59, für das staatliche Vorkaufsrecht bei naturschutzwürdigen Flächen
Estland
nur in Sonderlagen
Planeerimisseadus (Planungsgesetz); das ostueesõigus der Gemeinde nur in besonderen Fällen (öffentlich genutzte Gebäude, Kulturdenkmal)
Island
nur in Sonderlagen
Skipulagslög nr. 123/2010, 21., 28., 37. gr.; Lög um forkaupsrétt kaupstaða og kauptúna nr. 22/1932 für das per Beschluss gesicherte Gemeindevorkaufsrecht; Jarðalög nr. 81/2004, 41. gr. für das staatliche Vorkaufsrecht beim ersten Weiterverkauf und 7. gr. d für das der Miteigentümer; Lög um fasteignakaup nr. 40/2002, 9. gr. für das Ausübungsverfahren
Italien
nur in Sonderlagen
Piano regolatore generale (PRG); das certificato di destinazione urbanistica nach Art. 30 DPR 380/2001, die prelazione agraria nach Art. 8 der Legge 590/1965
Lettland
nur in Sonderlagen
Teritorijas attīstības plānošanas likums (Gesetz über die Raumentwicklungsplanung); das frühere kommunale Vorkaufsrecht wurde zum 1. Januar 2023 abgeschafft
Litauen
nur in Sonderlagen
Teritorijų planavimo įstatymas (Gesetz über die Raumplanung, Nr. I-1120); bei landwirtschaftlichen Flächen Vorrangrechte nach dem Gesetz über den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen
Malta
nur in Sonderlagen
Development Planning Act (Cap. 552); die Local Plans grenzen die Entwicklungszone von der ODZ ab; Cultural Heritage Act (Cap. 445), Art. 40 für das Vorkaufsrecht des Superintendent of Cultural Heritage bei Kulturgut
Norwegen
nur in Sonderlagen
Plan- og bygningsloven (Planungs- und Baugesetz); ein forkjøpsrett der Gemeinde nur bei Mietwohnhäusern nach dem Leiegårdsloven, nicht allgemein bei Bauland
Rumänien
nur in Sonderlagen
Gesetz Nr. 350/2001 über Raumordnung und Urbanismus (Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul)
Serbien
nur in Sonderlagen
Zakon o planiranju i izgradnji (Gesetz über Planung und Bau); das pravo preče kupovine bei Bauland zwischen Miteigentümern
Irland
keines
Planning and Development Act 2024, Part 3, für development plan und zoning objectives (löst insoweit seit Ende 2025 den Planning and Development Act 2000 ab, dessen Aufhebung laut Stand Mai 2026 noch nicht vollständig in Kraft ist); Part V weiterhin im Planning and Development Act 2000 verankert; Wildlife Act 1976 samt Änderungen für Schutzgebiete; Finance Act 2021 und Finance (No. 2) Act 2023 für die Residential Zoned Land Tax; Affordable Housing Act 2021 für die Part-V-Quote
Liechtenstein
keines
Sachenrecht (SR) Art. 62 bis 66b und ABGB §§ 1067 bis 1079 für das nur privatrechtliche Vorkaufsrecht; Baugesetz (BauG) Art. 16, 21, 24 und 47 für Zonen und Pläne, Art. 16, 21 und 24 zitiert nach der Bauordnung Planken 2020; Kulturgütergesetz Art. 48, Naturschutzgesetz Art. 19 und Waldgesetz Art. 12 für die Schutzkategorien
Schweden
keines
Plan- och bygglagen (2010:900); der detaljplan regelt Landnutzung und byggrätt
Slowakei
keines
Gesetz Nr. 200/2022 Z.z. über die Raumordnung (zákon o územnom plánovaní); für öffentlich-nützliche Bauten (verejnoprospešná stavba) gelten Bestätigungs- und Enteignungsregeln, kein Vorkaufsrecht
Vereinigtes Königreich
keines
Town and Country Planning Act 1990; der Local Plan und die Town and Country Planning (Use Classes) Order 1987 regeln die zulässige Nutzung
Zypern
keines
Town and Country Planning Law (Gesetz 90/1972, Cap.); die Zwangsenteignung nach Teil VII des Gesetzes
Für 0 der 33 Länder können wir diese Frage nicht am Gesetzestext belegen und führen sie als nicht belegt, nicht als „kein Vorkaufsrecht". Über alle Länder sind 107 einzelne Nachweise hinterlegt. Stand des Korpus: 2026-07-28.
Was auf einem bestimmten Grundstück möglich ist, rechnet ein Bericht durch, samt Quelle je Annahme. Objekt prüfen lassen.
Die übrigen Rechtsfragen vor der Unterschrift stehen in der Übersicht zum Immobilienrecht.