Thema

Steuer beim Immobilienverkauf

Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.

Worauf die Steuer überhaupt anfällt

Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.

Die Befreiungen, nach denen niemand fragt

Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.

Das selbst bewohnte Objekt

Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.

Die Haltedauer

Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.

Wer die Steuer abführt

In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.

Was Sie vorher zusammensuchen sollten

Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.

Die Rechtslage in Deutschland

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Gewinn aus dem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), außer bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Offenlegung: Arglistig verschwiegene Mängel schließen jeden Haftungsausschluss aus (§ 444 BGB).

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf die Gegenleistung, in der Regel den Kaufpreis (§§ 8, 9 GrEStG). Mitverkauftes Inventar lässt sich abgrenzen und senkt die Bemessungsgrundlage.

Grundlage: Verkäuferpflichten Deutschland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-17.

Die Rechtslage in Österreich

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Immobilienertragsteuer 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn (§ 30a Abs. 1 EStG 1988), abgeführt vom Parteienvertreter. Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs. 2 Z 1 EStG möglich. Offenlegung: Der Verkäufer haftet für verschwiegene Mängel, ein Gewährleistungsverzicht deckt arglistig verschwiegene Mängel nicht (§ 928 ABGB).

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf die Gegenleistung, in der Regel den Kaufpreis (§ 4 Abs. 1 GrEStG). Es gibt keinen amtlichen Ersatzwert wie in Italien.

Grundlage: Verkäuferpflichten Österreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Die Rechtslage in der Schweiz

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn, kantonal geregelt (Art. 12 StHG), mit stark unterschiedlichen Sätzen und einer Ermäßigung nach Besitzdauer. In mehreren Kantonen haftet der Grundstückverkäufer dafür mit einem gesetzlichen Pfandrecht am verkauften Objekt, was für den Käufer ein Risiko ist.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Die Kosten sind kantonal geregelt und unterscheiden sich stärker als in jedem anderen Land dieser Liste.

Grundlage: Verkäuferpflichten Schweiz. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-17.

Die Rechtslage in 30 weiteren Ländern

Zu diesem Thema liegt auch für diese Länder die Rechtsgrundlage vor, jeweils mit Norm und Prüfdatum. Klappen Sie Ihr Land auf.

Belgien

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Verkauf der eigenen Wohnung durch eine Privatperson löst grundsätzlich keine Gewinnsteuer aus. Beim Verkauf innerhalb von fünf Jahren kann eine Spekulationssteuer von 16,5 Prozent anfallen. Offenlegung: Pflicht zum Energieausweis (EPC) und, in Flandern, zum bodemattest über den Bodenzustand; fehlt es, ist der Verkauf angreifbar.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den höheren Verkehrswert. Die Sätze sind regional, nicht national.

Grundlage: Verkäuferpflichten Belgien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Bulgarien

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer zum bulgarischen Pauschalsatz von 10 Prozent; der Verkauf eines länger gehaltenen Wohnsitzes ist unter Bedingungen steuerfrei. Offenlegung: Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel nach dem Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge (Zakon za zadalzheniyata i dogovorite); der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder die höhere steuerliche Bewertung. Der größte Posten ist die kommunale Grunderwerbsteuer, deren Satz die jeweilige Gemeinde festlegt.

Grundlage: Verkäuferpflichten Bulgarien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Dänemark

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Verkäufer versteuert einen etwaigen Veräußerungsgewinn; der selbst bewohnte Hauptwohnsitz ist nach der Parcelhusregel in der Regel steuerfrei. Offenlegung: Der Verkäufer haftet grundsätzlich für Mängel, kann diese Haftung aber weitgehend auf den Käufer verlagern, wenn er vor dem Kauf einen Zustandsbericht (tilstandsrapport) und einen Elektrobericht vorlegt und den Abschluss einer Eigentümerwechsel-Versicherung anbietet (huseftersynsordning).

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Eine klassische Grunderwerbsteuer gibt es nicht; an ihre Stelle tritt die Registrierungsabgabe für die Eintragung ins Grundbuch. Die Nebenkosten des Käufers sind dadurch niedrig.

Grundlage: Verkäuferpflichten Dänemark. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Estland

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer zum estnischen Pauschalsatz; der Verkauf des selbst bewohnten Wohnsitzes ist in der Regel steuerfrei. Offenlegung: Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel nach dem Schuldrechtsgesetz (võlaõigusseadus); der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Eine Grunderwerbsteuer gibt es nicht; der Käufer zahlt nur die Notar- und die Staatsgebühr, die nach dem Wert gestaffelt sind.

Grundlage: Verkäuferpflichten Estland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Finnland

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Kapitalertragsteuer von 30 bis 34 Prozent; der Verkauf des mindestens zwei Jahre selbst bewohnten Hauptwohnsitzes ist steuerfrei. Offenlegung: Gewährleistung für Mängel nach dem Grundstücksgesetzbuch (maakaari) bei Immobilien und nach dem Wohnungskaufgesetz (asuntokauppalaki) bei Wohnungsanteilen; der Verkäufer haftet für verschwiegene Mängel.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Der Steuersatz hängt von der Eigentumsform ab: Anteile an einer Wohnungsgesellschaft oder eine Immobilie mit Grundstück.

Grundlage: Verkäuferpflichten Finnland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Frankreich

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Gewinn ist mit 19 Prozent plus 17,2 Prozent Sozialabgaben belastet, mit Abschlägen nach Besitzdauer und vollständiger Befreiung nach 22 beziehungsweise 30 Jahren (Art. 150 U CGI). Die Hauptwohnung ist befreit. Offenlegung: umfangreiche Pflichtdiagnosen im dossier de diagnostic technique (Art. L271-4 CCH), darunter Energie, Blei, Asbest und Termiten. Fehlt eine Diagnose, haftet der Verkäufer für versteckte Mängel.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Was in Frankreich umgangssprachlich frais de notaire heißt, sind zu über 80 Prozent Steuern und nicht das Honorar des Notars. Diese Verwechslung führt zu falschen Erwartungen.

Grundlage: Verkäuferpflichten Frankreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Griechenland

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Veräußerungsgewinn unterliegt grundsätzlich einer Steuer von 15 Prozent, deren Erhebung jedoch seit Jahren ausgesetzt ist. Offenlegung: Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Astikos Kodikas); der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den höheren amtlichen Objektivwert (antikeimeniki axia). Die Nebenkosten sind vergleichsweise hoch.

Grundlage: Verkäuferpflichten Griechenland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Irland

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Capital Gains Tax auf den Gewinn mit 33 Prozent; die eigene Hauptwohnung ist über die Principal Private Residence Relief befreit. Offenlegung: Es gilt caveat emptor, der Verkäufer muss bauliche Mängel NICHT von sich aus nennen. Abgemildert wird das nur durch die Law Society General Conditions of Sale (Ausgabe 2023) mit ihren Zusicherungen zu Bescheiden, Planungsrecht, Grenzen und Dienstbarkeiten, durch die requisitions on title des Käufer-solicitors und durch General Condition 29, die dem Käufer bei Irrtum, Verschweigen oder Falschangabe einen Ausgleich gibt. Die Untersuchungslast liegt damit deutlich stärker beim Käufer als auf dem Kontinent.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Die Stamp Duty läuft in Stufen: Jeder Anteil des Preises wird mit dem Satz seiner Stufe belastet, nicht der ganze Preis mit einem Satz. Beim NEUBAU wird die Stamp Duty vom Nettopreis OHNE die enthaltene VAT von 13,5 Prozent berechnet, der Gesamtpreis ist dafür durch 1,135 zu teilen.

Grundlage: Verkäuferpflichten Irland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-17.

Island

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Veräußerungsgewinne aus Wohnimmobilien zählen als Kapitalertrag im allgemeinen Einkommensteuergesetz (17. gr. Lög um tekjuskatt nr. 90/2003), nicht als eigene Grundstücksgewinnsteuer. Ab vollendeten 2 Jahren Eigentum ist der Gewinn steuerfrei, sofern das Gesamt-Raumvolumen der Wohnimmobilie(n) des Verkäufers 600 Kubikmeter (Einzelperson) bzw. 1.200 Kubikmeter (Ehepaar) nicht übersteigt; darunter voll steuerpflichtig. Der oft genannte Steuersatz von 22 Prozent stammt nur aus Behördenseiten, nicht aus einer selbst gelesenen Primärquelle. Ob zusätzlich Selbstnutzung verlangt wird, ist nach zweiter Prüfung widersprüchlich und ungeklärt.

Worauf gerechnet wird

NICHT DER KAUFPREIS, SONDERN DER AMTLICHE SCHÄTZWERT, am 20.08.2026 am Primärtext geklärt: 4. gr. Lög um stimpilgjald nr. 138/2013 stellt zwar im ersten Satz allgemein auf den im gebührenpflichtigen Dokument angegebenen Wert ab, bestimmt aber für ein Dokument über die Eigentumsübertragung einer Immobilie ausdrücklich, dass sich die Steuer nach dem matsverð richtet, wie es bei Entstehen der Gebührenpflicht in der fasteignaskrá eingetragen ist. Spiegelt dieser Wert den Baustand bei Übergabe nicht wider, ist ein Schätzwert zugrunde zu legen, der ihn widerspiegelt. Für den Käufer bedeutet das: Solange der amtliche Schätzwert unter dem Kaufpreis liegt, ist die tatsächliche Belastung niedriger als 0,8 Prozent des Kaufpreises. Ein Rechner, der 0,8 Prozent auf den Kaufpreis legt, nennt insoweit die Obergrenze.

Grundlage: Verkäuferpflichten Island. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-13.

Italien

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Gewinn aus dem Verkauf innerhalb von fünf Jahren ist steuerpflichtig, außer das Objekt war Hauptwohnsitz (Art. 67 comma 1 lit. b TUIR). Der Notar kann auf Antrag eine Ersatzsteuer von 26 Prozent einbehalten. Offenlegung: Der Verkäufer haftet für vizi occulti (Art. 1490 Codice civile), die Rügefrist ist mit acht Tagen sehr kurz (Art. 1495).

Worauf gerechnet wird

Beim Kauf einer Wohnung von einer Privatperson wird auf Antrag NICHT der Kaufpreis besteuert, sondern der valore catastale, das prezzo-valore-Verfahren (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005). Der amtliche Wert liegt meist deutlich unter dem Kaufpreis, die Steuer fällt entsprechend niedriger aus. Wer hier mit dem Kaufpreis rechnet, rechnet Italien zu teuer.

Grundlage: Verkäuferpflichten Italien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Kroatien

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer; steuerfrei nach mehr als zwei Jahren Besitz oder bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz. Offenlegung: Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel nach dem Schuldrechtsgesetz (Zakon o obveznim odnosima); ein Ausschluss deckt arglistig verschwiegene Mängel nicht.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis, für die Grunderwerbsteuer auf den Marktwert der Immobilie. Bei einer Bestandsimmobilie fällt Grunderwerbsteuer an, beim Neubau vom Bauträger stattdessen Umsatzsteuer.

Grundlage: Verkäuferpflichten Kroatien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Lettland

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer; der Verkauf des länger gehaltenen und zuletzt selbst bewohnten Wohnsitzes ist unter Bedingungen steuerfrei. Offenlegung: Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel nach dem Zivilgesetz (Civillikums); der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den Katasterwert, je nachdem welcher höher ist. Größter Posten ist die staatliche Gebühr bei der Grundbucheintragung.

Grundlage: Verkäuferpflichten Lettland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Liechtenstein

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Grundstücksgewinnsteuer trifft den VERKÄUFER (Art. 35 SteG). Tarif nach Art. 42 SteG auf den steuerpflichtigen Gewinn, gestaffelt von 0 Prozent bis 15.855 Franken Gewinn bis 8 Prozent ab 211.401 Franken, DARAUF ein Zuschlag von 200 Prozent anstelle des Gemeindezuschlages (Art. 43 SteG). Die oberste Stufe trägt damit effektiv bis zu 24 Prozent des Gewinns. Vereinbaren die Parteien, dass der Käufer die Steuer trägt, gilt das als weitere Leistung und erhöht den Kaufpreis, auf den gerechnet wird.

Worauf gerechnet wird

Keine Grunderwerbsteuer, deshalb ist die Frage hier nicht die Bemessungsgrundlage einer Erwerbsteuer, sondern die der Grundbuchgebühr: 6 Promille des Erwerbspreises, bei dessen Fehlen des Steuerschätzwertes.

Grundlage: Verkäuferpflichten Liechtenstein. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-13.

Litauen

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer von 15 Prozent; der Verkauf des länger gehaltenen oder als Hauptwohnsitz genutzten Wohnsitzes ist unter Bedingungen steuerfrei. Offenlegung: Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel nach dem Zivilgesetzbuch (Civilinis kodeksas); der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Eine Grunderwerbsteuer gibt es nicht; der Käufer zahlt nur die gestaffelte Notar- und Registergebühr.

Grundlage: Verkäuferpflichten Litauen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Luxemburg

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Veräußerungsgewinn wird besteuert; beim selbst bewohnten Hauptwohnsitz ist der Gewinn in der Regel steuerfrei, sonst gilt für langfristigen Besitz ein begünstigter Satz. Offenlegung: Der Verkäufer haftet für versteckte Mängel (garantie des vices cachés, Code civil); ein Ausschluss deckt arglistig verschwiegene Mängel nicht.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Für den selbst bewohnten Hauptwohnsitz mindert die Steuergutschrift Bëllegen Akt die Registrierungssteuer, bis zu 40.000 Euro je Käufer.

Grundlage: Verkäuferpflichten Luxemburg. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Malta

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Verkäufer zahlt die Property Transfer Tax, in der Regel 8 Prozent des Übertragungswerts als endgültige Quellensteuer, mit Ausnahmen etwa bei langjähriger Selbstnutzung. Offenlegung: Der Notar deckt mit der Titelrecherche Belastungen auf; der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Civil Code, Cap. 16).

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Größter Posten ist die Stempelsteuer, für die es aber deutliche Ermäßigungen für Erstkäufer gibt.

Grundlage: Verkäuferpflichten Malta. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Niederlande

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Gewinn aus dem Verkauf der eigenen Wohnung ist steuerfrei, es gibt keine Veräußerungsgewinnsteuer. Zu beachten ist die bijleenregeling, die den steuerlich abziehbaren Hypothekenzins beim Folgekauf begrenzt. Offenlegung: Der Verkäufer muss bekannte Mängel mitteilen, der Käufer hat eine eigene Untersuchungspflicht (Art. 7:17 BW).

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den höheren Marktwert (Art. 9 Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Grundlage: Verkäuferpflichten Niederlande. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Norwegen

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Verkäufer versteuert einen etwaigen Veräußerungsgewinn; der selbst bewohnte Wohnsitz ist bei mindestens einem Jahr Eigennutzung im letzten Jahr vor dem Verkauf steuerfrei. Offenlegung: Der Verkäufer haftet nach dem Gesetz über den Wohnungsverkauf (avhendingslova) für Mängel; seit der Reform 2022 ist ein pauschaler Haftungsausschluss beim Verkauf an Verbraucher unwirksam, ein Zustandsbericht (tilstandsrapport) ist üblich.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis, für die Dokumentenabgabe auf den Marktwert. Ob die Abgabe anfällt, hängt entscheidend von der Eigentumsform ab: Selbsteigentum oder Genossenschaftsanteil.

Grundlage: Verkäuferpflichten Norwegen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Polen

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Gewinn aus dem Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Ende des Erwerbsjahres unterliegt 19 Prozent Einkommensteuer (Art. 30e Ustawa o PIT), mit Befreiung bei Reinvestition in eigene Wohnzwecke innerhalb von drei Jahren. Offenlegung: Haftung für Mängel nach Art. 556 ff. Kodeks cywilny.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Marktwert, nicht zwingend auf den vereinbarten Preis (Art. 6 Abs. 1 Nr. 1 Ustawa o PCC). Liegt der Preis auffällig unter dem Marktwert, setzt das Finanzamt den Wert fest.

Grundlage: Verkäuferpflichten Polen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Portugal

Was den Verkäufer an Steuer trifft

50 Prozent des Gewinns unterliegen bei Steuerinländern der progressiven Einkommensteuer (Art. 43 CIRS), mit Befreiung bei Reinvestition in die eigene dauerhafte Wohnung. Bei Nichtansässigen wird der Gewinn seit 2023 ebenfalls zu 50 Prozent progressiv erfasst. Offenlegung: Pflicht zu ficha técnica da habitação und Energieausweis; fehlende Bewilligungen für Anbauten sind der häufigste Streitpunkt.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und valor patrimonial tributário, dem amtlichen Steuerwert (Art. 12 CIMT).

Grundlage: Verkäuferpflichten Portugal. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Rumänien

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Verkäufer zahlt die Transfersteuer als Einkommensteuer auf den Immobilienverkauf, gestaffelt nach Haltedauer und auf den Wert über einem Freibetrag. Offenlegung: Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel nach dem Zivilgesetzbuch (Codul civil, Gesetz Nr. 287/2009); der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Für den Käufer gibt es keine Grunderwerbsteuer; er trägt nur die Notar- und die Grundbuchgebühr.

Grundlage: Verkäuferpflichten Rumänien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Schweden

Was den Verkäufer an Steuer trifft

22 Prozent Kapitalertragsteuer auf den Gewinn, gerechnet als 22/30 des Gewinns zum Satz von 30 Prozent (45 kap. Inkomstskattelagen). Ein Aufschub bei Ersatzbeschaffung innerhalb der EU ist möglich, dafür fällt eine jährliche Zinsbelastung an. Offenlegung: Der Käufer trägt eine ausgeprägte undersökningsplikt (4 kap. 19 § Jordabalken); der Verkäufer haftet für versteckte Mängel zehn Jahre.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und taxeringsvärde des Vorjahres (8 § Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, 1984:404).

Grundlage: Verkäuferpflichten Schweden. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Serbien

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Gesetzlich schuldet der Verkäufer die Grunderwerbsteuer, die aber meist auf den Käufer überwälzt wird; einen Veräußerungsgewinn versteuert der Verkäufer mit 15 Prozent, steuerfrei nach zehn Jahren Besitz oder bei Reinvestition in eine eigene Wohnung. Offenlegung: Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel nach dem Gesetz über die Schuldverhältnisse (Zakon o obligacionim odnosima); der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den Marktwert. Entscheidend ist, ob eine Bestandsimmobilie mit Grunderwerbsteuer oder ein Neubau mit Umsatzsteuer gekauft wird; beide zusammen fallen nie an.

Grundlage: Verkäuferpflichten Serbien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Slowakei

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer; steuerfrei nach mehr als fünf Jahren Besitz. Offenlegung: Gewährleistung für Mängel nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Občiansky zákonník); ein Ausschluss deckt arglistig verschwiegene Mängel nicht.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Eine Grunderwerbsteuer gibt es nicht, die Nebenkosten sind niedrig; der größte Posten ist meist der Makler.

Grundlage: Verkäuferpflichten Slowakei. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Slowenien

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Verkäufer schuldet die Grunderwerbsteuer von zwei Prozent und versteuert einen etwaigen Veräußerungsgewinn; die Gewinnsteuer sinkt mit der Haltedauer und entfällt nach längerem Besitz. Offenlegung: Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel nach dem Obligationenrecht (Obligacijski zakonik); ein Ausschluss deckt arglistig verschwiegene Mängel nicht.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis, für die Grunderwerbsteuer ersatzweise auf den Marktwert, wenn er deutlich höher liegt. Bei einer Bestandsimmobilie fällt Grunderwerbsteuer an, beim Neubau vom Bauträger stattdessen Umsatzsteuer.

Grundlage: Verkäuferpflichten Slowenien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Spanien

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Gewinn unterliegt der IRPF mit 19 bis 28 Prozent gestaffelt; bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie ab (Art. 25.2 TRLIRNR). Dazu die plusvalía municipal der Gemeinde (Art. 104 ff. TRLRHL). Offenlegung: Haftung für vicios ocultos nach Art. 1484 Código Civil, Frist sechs Monate.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den valor de referencia des Katasters, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt (Art. 10 TRLITPAJD in der Fassung ab 2022). Der Kaufpreis ist also nur die Untergrenze der Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die Basis.

Grundlage: Verkäuferpflichten Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Tschechien

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer; steuerfrei nach zehn Jahren Besitz oder bei mindestens zwei Jahren Selbstnutzung als Hauptwohnsitz. Offenlegung: Gewährleistung für Mängel nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Sb.); ein Ausschluss deckt arglistig verschwiegene Mängel nicht.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Eine Grunderwerbsteuer gibt es seit 2020 nicht mehr, die Nebenkosten sind entsprechend niedrig.

Grundlage: Verkäuferpflichten Tschechien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Ungarn

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer von 15 Prozent; der steuerpflichtige Anteil sinkt mit der Haltedauer und entfällt nach dem fünften Jahr. Offenlegung: Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Polgári Törvénykönyv); ein Ausschluss deckt arglistig verschwiegene Mängel nicht.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den Marktwert, je nachdem welcher höher ist. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer.

Grundlage: Verkäuferpflichten Ungarn. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Vereinigtes Königreich

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Capital Gains Tax auf den Gewinn mit 18 oder 24 Prozent, die eigene Hauptwohnung ist über die Private Residence Relief befreit (Taxation of Chargeable Gains Act 1992, s. 222). Offenlegung: Der Verkäufer beantwortet den TA6 Property Information Form. Es gilt weiterhin der Grundsatz caveat emptor, die Untersuchungslast liegt also stärker beim Käufer als auf dem Kontinent.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf die chargeable consideration, also den Kaufpreis. Die Steuer läuft in Stufen: jeder Anteil des Preises wird mit dem Satz seiner Stufe belastet, nicht der ganze Preis mit einem Satz.

Grundlage: Verkäuferpflichten Vereinigtes Königreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Zypern

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Der Verkäufer zahlt die Kapitalgewinnsteuer von 20 Prozent auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf, mit Freibeträgen. Offenlegung: Das zyprische Recht folgt dem Common Law; der Anwalt des Käufers deckt mit dem Grundbuch-Suchlauf (title search) Belastungen und Hypotheken auf, der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Entscheidend ist, ob eine Bestandsimmobilie mit Übertragungsgebühren oder ein Neubau mit Umsatzsteuer gekauft wird. Die frühere Stempelsteuer wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft.

Grundlage: Verkäuferpflichten Zypern. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Häufige Fragen

Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?

In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.

Was gilt bei einer geerbten Immobilie?

Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.

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