Thema

Wie lange hafte ich nach dem Verkauf?

Mit der Übergabe ist ein Verkauf nicht erledigt. Für eine bestimmte Zeit können Mängel zurückkommen, und ein Satz im Vertrag schützt Sie weniger, als die meisten annehmen.

Die Uhr läuft ab der Übergabe

Nicht ab der Unterschrift und nicht ab der Eintragung, sondern ab dem Tag, an dem der Käufer das Objekt bekommen hat. Halten Sie diesen Tag schriftlich fest, samt Zählerständen und Zustand, denn er ist der Beginn jeder Frist.

Was der Ausschluss im Vertrag wirklich leistet

„Gekauft wie besichtigt“ steht in fast jedem Vertrag zwischen Privatpersonen und ist auch wirksam. Er hat aber eine Grenze, und die ist in allen hier behandelten Ländern dieselbe.

Er deckt, was Sie nicht wussten

Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.

Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben

Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.

Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben

Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.

Der sicherste Weg ist Offenlegen, nicht Verschweigen

Ein Mangel, den Sie im Vertrag benennen, ist ein Mangel, für den Sie nicht mehr haften: Der Käufer hat ihn gekauft. Ein Mangel, den Sie verschweigen, bleibt jahrelang Ihr Risiko. Der feuchte Keller im Vertrag ist billiger als der feuchte Keller vor Gericht.

Was Sie aufbewahren sollten und wie lange

Das Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand, den Schriftverkehr und jede Unterlage, die Sie ausgehändigt haben. Mindestens so lange, wie die Haftungsfrist Ihres Landes läuft, und bei Verdacht auf Streit länger.

Die Rechtslage in Deutschland

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Fünf Jahre ab der Übergabe, weil ein Haus ein Bauwerk ist (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a BGB). Das gilt ausdrücklich auch für Altbauten. In der Praxis wird diese Haftung beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie von privat aber fast immer im Vertrag ausgeschlossen, weshalb die Ausnahmen darunter der eigentlich wichtige Teil sind.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, und beim notariellen Kauf von einer Privatperson steht er praktisch immer im Vertrag. Die fünf Jahre spielen deshalb im Alltag kaum eine Rolle.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Verkäufer kann sich nicht darauf berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie gegeben hat (§ 444 BGB). Die volle Beweislast für die Arglist liegt bei Ihnen. Wie lange Sie in diesem Fall Zeit haben, regelt § 438 Abs. 3 BGB, und zwar zu Ihren Gunsten: Es gilt dann die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Mangel erfahren haben, sie tritt aber nie vor Ablauf der Fünfjahresfrist ein. Wer den Mangel also erst im vierten Jahr entdeckt, verliert seinen Anspruch nicht mit dem fünften.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Keine kurze Meldefrist beim Kauf von einer Privatperson.

Grundlage: §§ 437, 438, 444 BGB. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Die Rechtslage in Österreich

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Drei Jahre ab der Übergabe, auch für Mängel, die erst später sichtbar werden.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, unter Privatpersonen ist „gekauft wie besichtigt“ zulässig, und die Frist darf sogar verkürzt werden.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss trägt nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat. Das müssen Sie beweisen, Gerichte legen solche Klauseln aber im Zweifel eng aus.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Keine kurze Meldefrist. Sie müssen den Mangel nur innerhalb der drei Jahre geltend machen.

Grundlage: §§ 928, 932, 933 ABGB. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Die Rechtslage in der Schweiz

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Fünf Jahre ab dem Eigentumserwerb. Seit dem 1. Januar 2026 darf diese Frist nicht mehr zu Ihren Lasten verkürzt werden. WICHTIG ZUM ZEITPUNKT: Das neue Recht gilt NICHT rückwirkend. Es erfasst nur Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden. Wer vorher gekauft hat, fällt noch unter das alte Recht, und dort war sowohl die Verkürzung der Frist als auch die Pflicht zur sofortigen Meldung die Regel. Vor jeder Aussage deshalb zuerst das Datum des Kaufvertrags klären, nicht das Datum der Übergabe.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, beim Kauf einer gebrauchten Liegenschaft ist der Ausschluss weiter üblich und zulässig. Das zwingende Nachbesserungsrecht gilt nur für Bauten, die neu sind oder noch errichtet werden.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss ist ungültig, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Zusätzlich lässt das Bundesgericht ihn dort nicht gelten, wo ein Mangel völlig außerhalb dessen liegt, womit ein Käufer rechnen musste.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Sechzig Tage ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken, für Mängel, die bei üblicher Prüfung nicht erkennbar waren. Kürzere Fristen im Vertrag sind unwirksam. Auch das gilt erst für Verträge ab dem 1. Januar 2026; nach altem Recht war unverzüglich zu melden, und diese Frist wurde in Tagen gemessen.

Grundlage: Art. 199, 205, 219a OR (Fassung seit 1. Januar 2026). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Die Rechtslage in 30 weiteren Ländern

Zu diesem Thema liegt auch für diese Länder die Rechtsgrundlage vor, jeweils mit Norm und Prüfdatum. Klappen Sie Ihr Land auf.

Belgien

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Es gibt keine feste Anzahl von Jahren. Der Verkäufer haftet für Mängel, die beim Verkauf schon da waren, aber Sie müssen nach der Entdeckung schnell vor Gericht gehen. Stand 29.07.2026 gilt dafür weiterhin das alte Zivilgesetzbuch; das neue Buch 7 des Burgerlijk Wetboek ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, zwischen Privatpersonen darf die Haftung ausgeschlossen werden, solange der Verkäufer gutgläubig ist. Die Klausel heißt „vendu dans l’état“ oder „gekocht in de staat waarin het zich bevindt“.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bewusst verschwiegen hat. Sie müssen beweisen, dass er ihn kannte.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Sie müssen nach der Entdeckung innerhalb kurzer Zeit klagen, sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Wie kurz genau, steht in keinem Gesetz, das entscheidet der Richter im Einzelfall. Warten Sie deshalb nicht ab.

Grundlage: Art. 1641, 1643, 1644, 1645, 1648 altes Zivilgesetzbuch. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Bulgarien

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Bei einem gebrauchten Haus oder einer Wohnung kann der Käufer seine Rechte wegen versteckter Mängel nur ein Jahr lang geltend machen, gerechnet ab der Übergabe; hat der Verkäufer den Mangel bewusst verschwiegen, sind es drei Jahre. Die Frist selbst dürfen die Parteien im Vertrag verlängern oder verkürzen. Das ist nicht dasselbe wie ein Haftungsausschluss: Die Frist ist verhandelbar, die Befreiung von der Haftung als solche ist nichtig.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Nein, ein völliger Ausschluss der Mängelhaftung ist unwirksam; das Gesetz sagt ausdrücklich, dass eine Vereinbarung über die Befreiung von der Haftung nichtig ist, auch wenn im Vertrag oft eine Klausel steht, dass der Käufer den Zustand des Objekts kennt (bulgarisch etwa „купувачът е запознат със състоянието на имота" oder „огледал и приел имота").

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Die Haftung besteht besonders dann, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bewusst verschwiegen hat (bulgarisch „съзнателно е премълчал недостатъка"); der Käufer muss beweisen, dass ein versteckter Mangel vorlag und dass der Verkäufer davon wusste und ihn absichtlich verschwieg, dann gilt die längere Frist von drei Jahren.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Der Käufer muss das Objekt nach der Übergabe in üblicher Zeit prüfen und einen Mangel unverzüglich melden; bei versteckten Mängeln bleiben seine Rechte erhalten, wenn er den Verkäufer sofort nach dem Entdecken benachrichtigt, eine feste Zahl von Tagen nennt das Gesetz nicht.

Grundlage: Zakon za zadalzheniata i dogovorite (ЗЗД, Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge), Art. 197 (Frist) in Verbindung mit Art. 193 (Mängelhaftung); ЗЗД Art. 194 ("незабавно да уведоми продавача"). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Dänemark

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Legt eine Privatperson keine Zustandsberichte vor, haftet sie für verdeckte Mängel bis zu 10 Jahre ab dem Tag der Übergabe, und der Käufer verliert seinen Anspruch spätestens 3 Jahre nachdem er den Mangel entdeckt hat oder hätte entdecken müssen. Nutzt der Verkäufer dagegen das Hausprüfverfahren (siehe nächste Frage), kann er sich von der Haftung für die bauliche Beschaffenheit befreien.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja. Der Verkäufer befreit sich, indem er dem Käufer vor Vertragsschluss einen gültigen Zustandsbericht (tilstandsrapport) und einen Elektrobericht (elinstallationsrapport) übergibt, ein Angebot für eine Eigentümerwechselversicherung macht, anbietet die Hälfte der Prämie zu zahlen und schriftlich über die Wirkung aufklärt. Dieses Verfahren heißt 'huseftersynsordningen'. Eine bloße Klausel wie 'som beset' oder 'som den er og forefindes' (gekauft wie besichtigt) befreit einen privaten Verkäufer nicht, wenn er die Wirkung über dieses Verfahren hätte erreichen können.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Die Befreiung gilt nicht, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat ('svig', bewusstes Verschweigen) oder grob fahrlässig war ('grov uagtsomhed'), wenn er eine Garantie gegeben hat, bei Mängeln die erst nach dem Datum des Berichts entstanden sind sowie bei rechtswidrigen Strom-, Heizungs- und Sanitärinstallationen oder Verstößen gegen öffentliches Recht. Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder kennen musste und ihn nicht mitgeteilt hat.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Der Käufer muss einen entdeckten Mangel 'inden rimelig tid' (innerhalb angemessener Zeit) nach der Entdeckung beim Verkäufer melden, sonst kann er sein Recht durch Untätigkeit verlieren. Eine feste Zahl an Tagen oder Monaten steht nicht im Gesetz, die angemessene Zeit hängt von der Art des Mangels ab. Zusätzlich muss der Anspruch innerhalb der Verjährung von 3 Jahren ab Entdeckung verfolgt werden.

Grundlage: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (regelt die huseftersynsordning: tilstandsrapport, elinstallationsrapport und Angebot einer ejerskifteforsikring mit Hälfte der Prämie); Forældelsesloven § 3 Abs. 1 (drei Jahre ab Kenntnis). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Estland

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Verkauft eine Privatperson eine gebrauchte Wohnung oder ein gebrauchtes Haus, haftet sie für versteckte Mängel, die schon bei der Übergabe vorhanden waren. Nach VOS Paragraf 218 kommt es dabei allein darauf an, dass der Mangel im Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestand; dass er erst später sichtbar wird, ändert nichts. Es gibt keine feste Zweijahresfrist wie beim Kauf von einem Händler. Der Käufer kann seine Ansprüche in der Regel drei Jahre lang ab der Übergabe geltend machen. Bei einem Mangel am Gebäude verjährt der Anspruch frühestens fünf Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes, was bei alten Häusern meist schon abgelaufen ist, sodass die drei Jahre ab Übergabe gelten. Hat der Verkäufer den Mangel absichtlich verschwiegen, sind es zehn Jahre.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja. Beim Verkauf zwischen Privatleuten darf die Haftung für Mängel im Vertrag eingeschränkt oder ganz ausgeschlossen werden, zum Beispiel mit einer Klausel, dass die Immobilie gekauft wird, wie sie ist. Die übliche estnische Formulierung lautet sinngemäß ostetud nagu on oder nagu asi on. Beim Kauf von einem Unternehmer durch einen Verbraucher ist so ein Ausschluss dagegen nicht erlaubt.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Haftungsausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder hätte kennen müssen und ihn verschwieg, oder wenn er den Mangel absichtlich oder grob fahrlässig verursacht hat. Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste und ihn nicht mitgeteilt hat.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Ja. Der Käufer muss dem Verkäufer einen Mangel innerhalb einer angemessenen Zeit melden (VOS Paragraf 220), nachdem er ihn bemerkt hat oder hätte bemerken müssen, sonst verliert er seine Rechte. Er muss dabei auch beschreiben, worin der Mangel besteht. Eine feste Frist von zwei Monaten gilt nur beim Kauf von einem Händler, nicht beim Kauf von einer Privatperson. Als praktische Obergrenze für die Meldung werden meist zwei Jahre ab der Übergabe genannt; Gerichte haben eine spätere Meldung aber in Einzelfällen noch gelten lassen, eine feste Zahl ist das also nicht. Die Meldepflicht entfällt ganz, wenn der Verkäufer den Mangel selbst kannte und absichtlich verschwieg (VOS Paragraf 221); dann spielt es keine Rolle mehr, ob und wann gemeldet wurde.

Grundlage: VOS (Voelaoigusseadus) § 227 (Verjährung beginnt mit Übergabe an den Käufer); VOS § 220 (Meldung in angemessener Zeit, mõistlik aeg. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Finnland

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

In Finnland kommt es darauf an, was Sie kaufen. Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung, die rechtlich aus Anteilen an einer Wohnungsgesellschaft besteht, haftet eine Privatperson zwei Jahre ab der Übergabe der Wohnung für versteckte Mängel. Bei einem Haus mit eigenem Grundstück haftet sie fünf Jahre ab der Übergabe.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, die Haftung kann im Vertrag eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, aber nur mit einer genauen, benannten Klausel, die genau sagt, für welchen Punkt der Käufer auf seine Rechte verzichtet. Ein allgemeiner Satz wie gekauft wie besichtigt reicht dafür nicht aus. Die übliche allgemeine Klausel heißt auf Finnisch myydään siinä kunnossa kuin se on oder sellaisena kuin se on, und genau diese pauschale Form schützt den Verkäufer nach dem Gesetz nicht.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Ein Haftungsausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer unehrlich gehandelt hat oder grob nachlässig war, zum Beispiel wenn er von dem Mangel wusste oder ihn hätte kennen müssen und ihn dem Käufer verschwiegen hat. Der Käufer muss dann beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder grob fahrlässig verschwiegen hat. Der finnische Ausdruck dafür ist kunnianvastaisesti ja arvottomasti (unehrlich und verwerflich) oder törkeän huolimattomasti (grob nachlässig).

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Ja, der Käufer muss den Mangel und seine Forderungen dem Verkäufer innerhalb einer angemessenen Zeit melden, nachdem er den Mangel entdeckt hat oder hätte entdecken müssen, sonst verliert er seine Rechte. Diese angemessene Zeit liegt nach der Rechtsprechung meist bei etwa drei bis vier Monaten. Zusätzlich gibt es eine feste Endgrenze, nach der man sich gar nicht mehr melden kann: bei einer Wohnung zwei Jahre ab der Übergabe, bei einem Haus mit Grundstück fünf Jahre ab der Übergabe.

Grundlage: Asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku 14 § 2 mom (Wohnung/Anteile, 2 Jahre ab Besitzübergabe); Asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku 14 § 1–2 mom (angemessene Zeit, feste Grenze 2 Jahre). Für das HAUS MIT EIGENEM GRUNDSTÜCK gilt ein anderes Gesetz, nämlich Maakaari (540/1995), 2 luku 25 §: fünf Jahre ab der Übergabe des Besitzes, dazu die Pflicht, den Mangel binnen angemessener Zeit zu melden. Dieselbe Vorschrift nimmt dem Verkäufer den Schutz dieser Fristen wieder weg, wenn er ehrlos und unwürdig oder grob fahrlässig gehandelt hat (kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti).. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Frankreich

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Zwei Jahre ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken, mit einer äußeren Grenze von zwanzig Jahren ab dem Verkauf (Art. 1648 und Art. 2232 Code civil). Diese zwei Jahre sind seit dem Urteil der chambre mixte der Cour de cassation vom 21.07.2023 eine VERJÄHRUNGSFRIST und keine Ausschlussfrist mehr. Der Unterschied ist praktisch groß: Eine Verjährungsfrist kann nach den allgemeinen Regeln gehemmt und unterbrochen werden, etwa durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten. Vorher lief die Frist unaufhaltsam ab, und genau daran sind Ansprüche gescheitert.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, das Gesetz erlaubt ihn ausdrücklich. Formeln wie „vendu en l’état“ stehen in fast jedem Vertrag. Sie gelten nur für einen privaten Verkäufer in gutem Glauben.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Die Klausel trägt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte. Beim privaten Verkäufer wird guter Glaube vermutet, Sie müssen seine Kenntnis also beweisen. Makler, Immobilienhändler und Bauträger können sich gar nicht befreien.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Keine gesonderte Meldefrist. Die zwei Jahre ab Entdeckung sind zugleich die Frist für die Klage.

Grundlage: Art. 1643, 1644, 1645, 1648 Code civil; Cour de cassation, 21.07.2023, Nr. 21-17.789. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Griechenland

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Eine Privatperson haftet für versteckte Mängel an einer gebrauchten Wohnung oder einem Haus fünf Jahre lang, gerechnet ab der Übergabe der Sache. Die Frist läuft AB DER UEBERGABE, auch wenn der Käufer den Mangel erst viel später entdeckt. Bei beweglichen Sachen sind es zwei Jahre; die fünf Jahre gelten nur für Liegenschaften.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, beim Kauf von einer Privatperson darf die Mangelhaftung im Vertrag ausgeschlossen werden, weil die Kaufregeln nachgiebiges Recht sind; die übliche Formel heisst 'os echei kai stekei' (wie es steht und liegt).

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat; dann muss der Käufer beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn bewusst verschwiegen hat. Dasselbe gilt für die Verjährung: Nach Art. 557 des Astikos Kodikas kann sich der Verkäufer auf die fünf Jahre NICHT berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft verheimlicht hat. Wer also spät entdeckt, dass etwas bewusst verheimlicht wurde, steht nicht automatisch mit leeren Händen da.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Beim Kauf von einer Privatperson gibt es keine kurze Frist, in der ein Mangel gemeldet werden muss; entscheidend ist allein die fünfjährige Verjährung.

Grundlage: Astikos Kodikas Art. 554 in der Fassung von Art. 52 des Gesetzes 4967/2022 (Umsetzung von Art. 10 der Richtlinie (EU) 2019/771): Verjährung fünf Jahre bei unbeweglichen Sachen, zwei Jahre bei beweglichen, gerechnet ab der UEBERGABE an den Käufer. Eine vom Käufer beantragte Beweissicherung unterbricht die Verjährung. Nachgelesen an der amtlichen Darstellung des griechischen Justizministeriums (opengov.gr) zu Art. 52.. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Irland

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

In Irland gilt der Grundsatz Käufer aufgepasst (caveat emptor). Eine Privatperson haftet nach der Übergabe grundsätzlich NICHT für versteckte Baumängel wie Feuchtigkeit oder Risse. Der Verkäufer muss nur versteckte Rechtsmängel am Eigentum offenlegen. Deshalb muss der Käufer die Wohnung vor dem Kauf durch einen Gutachter prüfen lassen. Eine Haftung entsteht nur, wenn der Verkäufer getäuscht oder falsche Angaben gemacht hat, und ein solcher Anspruch muss im Regelfall binnen 6 Jahren geltend gemacht werden (bei Kauf per Urkunde unter Siegel 12 Jahre).

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ein Ausschluss ist praktisch der Normalzustand, weil das Gesetz ohnehin dem Käufer die Prüfpflicht auferlegt. Kaufverträge nach den Law Society General Conditions of Sale bestätigen, dass der Käufer das Haus im vorgefundenen Zustand kauft. Die übliche englische Formulierung lautet 'sold in its present condition' oder 'as is', oft ergänzt um eine Klausel, dass der Käufer sich nicht auf Angaben des Verkäufers verlassen hat (non-reliance clause). Ein Ausschluss der Haftung für falsche Angaben ist aber nur wirksam, wenn er fair und angemessen ist.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss greift nicht bei arglistiger Täuschung (fraud, fraudulent misrepresentation) und nicht beim bewussten Verschweigen eines versteckten Rechtsmangels. Betrug kann nie wirksam ausgeschlossen werden, und jeder Ausschluss für falsche Angaben muss fair und angemessen sein. Der Käufer muss beweisen: der Verkäufer hat eine falsche Tatsachenangabe gemacht (misrepresentation), diese hat den Käufer zum Kauf bewegt, und bei Betrug, dass der Verkäufer wissentlich oder leichtfertig falsch handelte.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Eine eigene kurze Rügefrist wie in manchen Ländern gibt es für den Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson nicht. Rechtliche Zweifel klärt der Käufer vor dem Abschluss über die sogenannten objections and requisitions on title. Nach dem Kauf zählt nur die allgemeine Verjährung: ein Anspruch wegen falscher Angabe muss binnen 6 Jahren erhoben werden, bei Betrug läuft die Frist erst ab Entdeckung.

Grundlage: Common-Law-Grundsatz caveat emptor; Statute of Limitations 1957, s. 11(1)(a) (sechs Jahre für Ansprüche aus einfachem Vertrag) und s. 11(2)(a) (sechs Jahre für Ansprüche aus unerlaubter Handlung), jeweils ab Entstehung des Anspruchs; s. 71 (Hinausschieben der Frist bei Betrug). Nachgelesen an der konsolidierten amtlichen Fassung der Law Reform Commission (revisedacts.lawreform.ie).. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Island

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Fünf Jahre ab der Übergabe. Innerhalb dieser Zeit muss der Käufer den Mangel gemeldet haben, danach ist sein Recht erloschen; hat der Verkäufer eine längere Haftung zugesagt, gilt diese. Wichtig für einen Bericht: Als Mangel zählt in Island ausdrücklich auch, wenn die Immobilie nicht den Angaben entspricht, die der Verkäufer oder der Makler gemacht haben, und dazu gehören die Angaben im Inserat und in den Verkaufsunterlagen. Eine geschönte Anzeige ist damit später Beweismaterial.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Zwischen Privatpersonen ist eine Freizeichnung möglich, der Verkauf im gegenwärtigen Zustand ist auch in Island die übliche Klausel. Sie hebt die Haftung dafür aber nicht auf, was der Verkäufer über die Immobilie behauptet hat.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss trägt nicht, soweit der Verkäufer Angaben gemacht hat, die nicht stimmen, und nicht, wenn er einen ihm bekannten Mangel verschwiegen hat. Ebenso wenig kann er sich auf eine verspätete Meldung berufen, wenn ihm grobe Fahrlässigkeit oder Unredlichkeit vorzuwerfen ist.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Der Käufer muss den Mangel dem Verkäufer innerhalb angemessener Frist melden, nachdem er ihn entdeckt hat oder hätte entdecken müssen (48. gr. 1. mgr. Lög um fasteignakaup: 'innan sanngjarns frests'), und darf damit nicht ohne Grund zuwarten. Die äußere Grenze sind die fünf Jahre ab Übergabe (48. gr. 2. mgr.). Auf eine verspätete Meldung kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er grob fahrlässig oder unredlich gehandelt hat.

Grundlage: Lög um fasteignakaup nr. 40/2002 (Immobilienkaufgesetz), 48. gr. 1. mgr. (Meldepflicht 'innan sanngjarns frests', innerhalb angemessener Frist, ab Entdeckung) und 2. mgr. (Fünfjahresfrist ab Übergabe als äußere Grenze), Mängelbegriff samt Bindung an die Angaben in Anzeigen und Maklerunterlagen; ergänzend 9. gr. Lög um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 zur Pflicht des Maklers. Am 19.08.2026 an der konsolidierten Fassung bei Alþingi geprüft, die genaue Paragrafennummer 48. gr. am 28.08.2026 nachgetragen (Wortlaut direkt bei lagasafn.hi.is, dem Spiegel der offiziellen isländischen Gesetzessammlung, gegengelesen, weil althingi.is selbst automatisierte Abrufe mit HTTP 403 blockt).. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.

Italien

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Ein Jahr ab der Übergabe, unabhängig davon, wann der Mangel auftaucht.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Im Grundsatz ja, aber die übliche Formel „visto e piaciuto“ befreit nach ständiger Rechtsprechung nur von sichtbaren Mängeln. Bei verdeckten Mängeln ist sie wirkungslos.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Die Klausel wirkt nicht, wenn der Verkäufer die Mängel bösgläubig verschwiegen hat. Dann entfällt auch die Acht-Tage-Frist.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Acht Tage ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken. Danach verlieren Sie Ihre Rechte. Das ist die kürzeste Frist aller hier hinterlegten Länder. Zwei Dinge entschärfen sie: Die acht Tage laufen erst, wenn Sie objektive und vollständige Gewissheit über den Mangel haben, nicht schon beim ersten Verdacht; zeigt sich der Mangel nach und nach, zählt der Zeitpunkt, an dem das Bild vollständig war. Und die Meldung ist ganz entbehrlich, wenn der Verkäufer den Mangel anerkannt oder ihn verschwiegen hat (Art. 1495 Abs. 2 Codice civile). Die Parteien können im Vertrag auch eine andere Frist vereinbaren.

Grundlage: Art. 1490, 1492, 1494, 1495 Codice civile. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Kroatien

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Eine Privatperson haftet für versteckte Mängel, die sich innerhalb von zwei Jahren nach der Übergabe zeigen; beim Verkauf gebrauchter Sachen dürfen die Parteien diese Frist vertraglich auf ein Jahr verkürzen.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, die Haftung kann im Vertrag ganz ausgeschlossen werden; die übliche Klausel heißt „viđeno-kupljeno“ (gekauft wie gesehen). Zwischen Privatpersonen ist das erlaubt, bei einem Verbrauchervertrag bindet ein Ausschluss vor der Mängelmeldung nicht.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss ist nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn dem Käufer verschwieg, ebenso wenn er die Klausel aus einer Monopolstellung heraus aufgezwungen hat (čl. 408). Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und nicht mitteilte. VIEL WICHTIGER IST ABER EINE ZWEITE REGEL, die neben dem Ausschluss steht: Nach čl. 407 verliert der Käufer sein Recht NICHT, wenn er die Sache nicht rechtzeitig geprüft, die Meldefrist versäumt oder der Mangel sich erst nach Ablauf der zwei Jahre gezeigt hat, sofern der Mangel dem Verkäufer bekannt war ODER ihm nicht unbekannt bleiben konnte. Die zweite Alternative ist der eigentliche Hebel: Es genügt, dass der Verkäufer davon hätte wissen müssen, positive Kenntnis ist nicht nötig. Wer also im dritten Jahr Feuchtigkeit entdeckt, steht nicht automatisch mit leeren Händen da.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Einen versteckten Mangel muss der Käufer dem Verkäufer innerhalb von zwei Monaten ab Entdeckung melden, sonst verliert er seine Rechte; sichtbare Mängel innerhalb von acht Tagen. Nach rechtzeitiger Meldung erlöschen die Rechte zwei Jahre nach Absenden der Meldung.

Grundlage: Zakon o obveznim odnosima, čl. 403 (Pregled stvari i vidljivi nedostaci, 8 Tage), čl. 404 (Skriveni nedostaci: Meldung binnen 2 Monaten ab Entdeckung, Haftung für Mängel, die binnen 2 Jahren ab Übergabe auftreten, bei gebrauchten Sachen vertraglich auf 1 Jahr verkürzbar), čl. 407 (Značenje činjenice da je prodavatelj znao za nedostatak), čl. 408 (Ograničenje i isključenje odgovornosti), čl. 422 (Rok za ostvarivanje prava, 2 Jahre ab Absenden der Meldung). Am 29.07.2026 am Wortlaut nachgelesen, und zwar in der Darstellung der kroatischen Rechtsanwaltskammer (pak.hr) zur Novelle NN 126/21, die die Artikel im Volltext wiedergibt.. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Lettland

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Auch eine Privatperson als Verkäuferin haftet für verdeckte Mängel (apslēpti trūkumi), die schon vor der Übergabe vorhanden waren. Das steht in Civillikums Paragraf 1612 und 1614. Paragraf 1612 sagt dabei ausdrücklich zweierlei: Der Verkäufer haftet für Mängel, die er kannte und verschwieg, UND für verdeckte Mängel, die er selbst nicht kannte. Sein Nichtwissen entlastet ihn also nicht; darauf kommt es erst bei der Frage des vertraglichen Ausschlusses an. Entscheidend ist die kurze Frist, in der der Käufer seine Rechte hat: Den Rücktritt vom Vertrag kann er nur bis sechs Monate nach dem Tag des Vertragsschlusses verlangen (Paragraf 1633). Eine Preisminderung kann er bis ein Jahr nach dem Tag des Vertragsschlusses verlangen (Paragraf 1634). Diese Frist läuft ab dem Vertragsschluss, nicht ab dem Entdecken des Mangels und nicht ab der Übergabe. Danach sind diese Rechte verjährt.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja. Die Parteien können die Haftung für Mängel im Vertrag ausschliessen oder begrenzen. Das erlaubt Civillikums Paragraf 1617 und 1619. Üblich ist eine Klausel, wonach der Käufer die Sache in dem Zustand kauft, in dem sie ist, und der Verkäufer keine Haftung für Mängel übernimmt. Auf Lettisch heisst der Verzicht atteikšanās no atbildības par lietas trūkumiem, also Verzicht auf die Haftung für Mängel der Sache. Ein solcher Ausschluss ist grundsätzlich bindend.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das lettische Gesetz nennt das ļaunā nolūkā apslēpis, also in böser Absicht verdeckt (Civillikums Paragraf 1617 und 1619). Dann bleibt der Verkäufer trotz Ausschlussklausel haftbar. Nach Paragraf 1620 muss er bei arglistigem Verschweigen sogar den ganzen Schaden ersetzen (visus zaudējumus). Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn bewusst verschwiegen oder das Fehlen des Mangels ausdrücklich behauptet hat.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Das allgemeine Zivilrecht kennt für den Kauf zwischen zwei Privatpersonen keine eigene Rügefrist. Der Käufer muss einen entdeckten Mangel also nicht binnen einer kurzen Frist anzeigen, um seine Rechte zu behalten. Massgeblich ist allein die Verjährung: sechs Monate für den Rücktritt und ein Jahr für die Preisminderung, beide ab dem Tag des Vertragsschlusses (Civillikums Paragraf 1633 und 1634). Innerhalb dieser Zeit muss der Käufer seinen Anspruch geltend machen. Die strengeren Fristen aus dem Verbraucherschutz gelten nur, wenn der Verkäufer ein Händler ist, nicht bei einem Verkauf von privat.

Grundlage: Civillikums Paragraf 1612, 1614, 1633, 1634 (lettischer Wortlaut auf likumi.lv, Dokument id=90220, eingesehen). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Liechtenstein

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Drei Jahre ab der Übergabe. Liechtenstein hat ein eigenes Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, das dem österreichischen nachgebildet ist; für unbewegliche Sachen muss das Recht auf Gewährleistung binnen drei Jahren geltend gemacht werden.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Zwischen Privatpersonen zulässig, der Kauf im besichtigten Zustand ist die übliche Klausel. Eine Verkürzung der Frist ist ebenfalls möglich.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss trägt nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat. Die Arglist muss der Käufer beweisen, weshalb Hinweise auf Vorschäden aus Inserat und Unterlagen wichtig sind.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Keine kurze Meldefrist nach der Entdeckung. Entscheidend ist die Dreijahresfrist selbst, und sie ist nicht mit einer Meldung an den Verkäufer gewahrt, sondern verlangt die gerichtliche Geltendmachung. Wer erst kurz vor Ablauf einen Mangel entdeckt, muss deshalb sofort rechtlich handeln und nicht nur schreiben.

Grundlage: § 933 Abs. 1 ABGB des Fürstentums Liechtenstein (Gewährleistung bei unbeweglichen Sachen binnen drei Jahren, gerichtlich geltend zu machen), Gesetzesdatenbank Lilex, LR 210.0. Am 19.08.2026 geprüft. NACHGEZOGEN AM 28.08.2026: die damals offene Vorlage der Regierung an den Landtag ist BuA Nr. 50/2025 vom 08.07.2025 (Abänderung des ABGB sowie des PGR, Verkürzung der allgemeinen zivilrechtlichen Verjährungsfrist), Volltext bei llv.li gegengelesen. Sie betrifft AUSDRÜCKLICH NUR die allgemeine, lange Verjährungsfrist (§§ 1478, 1479, 1485 Abs. 2, 1489 ABGB sowie Art. 226 PGR, von 30 auf 10 Jahre). § 933 wird darin selbst als Beispiel einer der 'kurzen Verjährungsfristen' genannt (S. 11) und fällt laut eigener Aussage der Vorlage unter die Spezialregelungen, die 'unberührt' bleiben (S. 5, 'leges speciales'). Damit anders als beim Schweiz-Fall: keine der gefundenen Vorlagen hebt § 933 auf oder ändert ihn.. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.

Litauen

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Verkauft eine Privatperson eine gebrauchte Wohnung oder ein gebrauchtes Haus, haftet sie für Mängel, die schon vor der Übergabe vorhanden waren oder aus Ursachen stammen, die vor der Übergabe entstanden sind. Auf das Wissen des Verkäufers kommt es dabei nicht an: Er haftet auch für verdeckte Mängel, von denen er selbst nichts wusste. Weil eine Privatperson normalerweise keine Qualitätsgarantie gibt, muss der Käufer beweisen, dass der Mangel schon vor der Übergabe bestand. Ansprüche wegen Mängeln kann der Käufer innerhalb einer angemessenen Zeit stellen, spätestens aber zwei Jahre nach der Übergabe, sofern im Vertrag keine längere Frist steht. Eine längere Frist, etwa fünf oder zehn Jahre, gibt es nur beim Bauen selbst gegenüber dem Bauunternehmer, nicht beim Weiterverkauf durch eine Privatperson.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja. Grundsätzlich sind Vertragsklauseln, die die Haftung des Verkäufers für Mängel aufheben oder einschränken, ungültig. Das Gesetz macht aber genau für diesen Fall eine Ausnahme, wenn der Käufer auf eigenes Risiko von einer Person kauft, die kein gewerblicher Verkäufer ist. Das ist der Kauf von einer Privatperson. Deshalb ist beim Privatkauf eine Klausel wirksam, nach der der Käufer die Immobilie besichtigt hat und sie in dem Zustand kauft, in dem sie sich befindet, ohne Qualitätsgarantie des Verkäufers. Eine übliche litauische Formulierung lautet sinngemäß: pirkejas daikta apziurejo, jo bukle jam zinoma ir perka ji tokios bukles, kokios yra, savo rizika. Am geltenden Gesetzeswortlaut bestätigt (CK 6.334 Abs. 4, siehe quelle): Klauseln, die die Mängelhaftung aufheben, sind zwar allgemein ungültig, AUSSER wenn der Käufer die Sache auf eigenes Risiko von einer Person gekauft hat, die kein gewerblicher Verkäufer ist: genau der hier beschriebene Fall.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er unredlich war. Wusste der Verkäufer von einem Mangel und verschwieg ihn, kann er sich nicht auf die Klausel berufen. Ein Ausschluss der Haftung für Schäden aus Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit ist gesetzlich ungültig. Wusste der Verkäufer, dass die Sache nicht vertragsgemäß ist, verliert er ausserdem das Recht, sich auf eine verspätete Mängelmeldung zu berufen. Bei arglistiger Täuschung kann der Käufer den Vertrag vor Gericht für ungültig erklären lassen. Beweisen muss der Käufer, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn verschwieg. Litauische Begriffe sind nesaziningumas für Unredlichkeit, tycia für Vorsatz, trukumu nuslepimas für Verschweigen des Mangels und apgaule für Täuschung. EHRLICHE EINSCHRÄNKUNG: CK 6.334 Abs. 4 nennt das Verschweigen eines bekannten Mangels und den Kauf auf eigenes Risiko als zwei GETRENNTE Ausnahmen vom Ausschlussverbot, nicht als Bedingungen, die beide zutreffen müssten. Ob die Rechtsprechung die Eigenrisiko-Ausnahme trotzdem versagt, wenn der Verkäufer einen konkreten Mangel positiv kannte und verschwieg, sagt der reine Gesetzeswortlaut nicht ausdrücklich. Dafür wurde keine Rechtsprechung geprüft.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Ja. Der Käufer muss dem Verkäufer einen Mangel innerhalb einer angemessenen Zeit melden, nachdem er ihn bemerkt hat oder nach Art und Zweck der Sache hätte bemerken müssen. Meldet er ihn nicht rechtzeitig, kann der Verkäufer die Erfüllung der Ansprüche ganz oder teilweise verweigern, wenn er beweist, dass die verspätete Meldung die Erfüllung unmöglich machte oder unverhältnismäßig verteuerte. Wusste der Verkäufer selbst von dem Mangel oder hätte er ihn kennen müssen, verliert er das Recht, sich auf die verspätete Meldung zu berufen. Eine feste Frist in Tagen nennt das Gesetz beim Kauf zwischen Privatleuten nicht, es gilt die angemessene Zeit ab Entdeckung, äußere Grenze sind die zwei Jahre ab Übergabe.

Grundlage: Civilinis kodeksas (VIII-1864) 6.333, 6.327, 6.334, 6.338 und 6.348. Die Frist von zwei Jahren ab Übergabe steht in 6.338 und ist am 29.07.2026 bestätigt worden, ebenso die Haftung für Mängel, die der Verkäufer selbst nicht kannte. AM 28.08.2026 NACHGEZOGEN: Die Wirksamkeit der Ausschlussklausel beim Privatkauf ist jetzt am aktuellen Wortlaut von 6.334 Abs. 4 bestätigt (Wortlaut: 'Sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja, išskyrus atvejus, kai jis pirkėjui atskleidė daikto trūkumus, kurie pardavėjui buvo ar turėjo būti žinomi, taip pat atvejus, kai pirkėjas savo rizika pirko daiktus iš asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas.'), gelesen an der aktuell geltenden konsolidierten Fassung (Suvestinė redakcija nuo 2026-07-31 iki 2026-09-26) bei e-seimas.lrs.lt, dem litauischen Parlament — infolex.lt (403) und e-tar.lt (dauerhafter Cloudflare-Block) waren beide nicht erreichbar, e-seimas.lrs.lt war die tragfähige dritte Quelle.. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Luxemburg

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Auch eine Privatperson haftet nach der Übergabe für verdeckte Mängel, die die Sache unbrauchbar machen oder ihren Wert stark mindern. Eine feste kurze Haftungsdauer gibt es nicht; der Käufer kann sich grundsätzlich innerhalb der allgemeinen Verjährung von 30 Jahren ab dem Kauf auf einen versteckten Mangel berufen, aber nur wenn er die kurze Rügefrist und die Ein-Jahres-Frist für die Klage einhält (siehe rügefrist).

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja. Verkauft eine Privatperson, darf die Haftung für versteckte Mängel im Vertrag ausgeschlossen werden; ein solcher Ausschluss ist beim Verkauf unter Privatpersonen gültig und in der Praxis fast immer im Kaufvertrag enthalten. Die übliche Klausel lautet sinngemäß 'vendu en l'etat, sans garantie des vices caches' (verkauft im gegenwärtigen Zustand, ohne Gewähr für Mängel).

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer den Mangel bei Verkauf kannte und ihn verschwieg (mauvaise foi, Bösgläubigkeit). Dann bleibt er trotz Klausel haftbar und schuldet zusätzlich Schadenersatz. Der Käufer muss beweisen, dass der Mangel schon bei der Übergabe bestand und dass der Verkäufer ihn kannte und bewusst verschwieg.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Ja. Der Käufer muss den entdeckten Mangel dem Verkäufer in einer kurzen Frist ('bref delai') ab Entdeckung melden und danach die Klage innerhalb eines Jahres ab dieser Meldung erheben, sonst verliert er seine Rechte. Luxemburg hat die französische Reform, die daraus eine feste Frist von zwei Jahren machte, NICHT übernommen; es gilt weiterhin der unbestimmte 'bref delai'.

Grundlage: Code civil luxembourgeois Art. 1641 (Definition des versteckten Mangels); Art. 1648 (Meldung in kurzer Frist, danach Klage binnen eines Jahres ab Meldung). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Malta

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Eine Privatperson haftet auch nach der Übergabe für verdeckte Mängel. Malta hat trotz englischem Einfluss ein kontinentales Zivilrecht, deshalb gilt kein reines caveat emptor. Nach Art. 1426 Civil Code erstreckt sich die Haftung ausdrücklich auch auf Mängel, die der Verkäufer selbst nicht kannte, solange die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Bei einer Immobilie verjährt der Anspruch ein Jahr nach dem Kaufvertrag. ACHTUNG BEIM FRISTBEGINN: Diese Jahresfrist läuft ab dem Tag des VERTRAGS, nicht ab der Übergabe. Bei beweglichen Sachen sind es dagegen sechs Monate ab der Übergabe, das ist ein anderer Anknüpfungspunkt und wird oft verwechselt. Konnte der Käufer den verdeckten Mangel nicht selbst erkennen, läuft dieses Jahr erst ab dem Tag, an dem er den Mangel entdecken konnte.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, die Haftung kann im Vertrag ausgeschlossen werden. Der Verkäufer haftet für verdeckte Mängel jedoch nur dann nicht, wenn er ausdrücklich vereinbart hat, in keinem Fall Gewähr zu leisten. Ein blosser Zusatz wie gekauft wie besehen (tale quale) genügt nach maltesischer Rechtsprechung nicht, der Verzicht muss klar und ausdrücklich sein.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er den Mangel selbst kannte und verschwieg. Wer einen bekannten Mangel verschweigt, handelt arglistig, und eine allgemeine Ausschlussklausel gilt dann nicht. Zudem gilt: Kannte der Verkäufer den Mangel, muss er nicht nur den Preis erstatten, sondern auch Schadenersatz zahlen. Kannte er ihn nicht, schuldet er nur die Rückzahlung des Preises und der Kaufkosten.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Malta kennt keine kurze Anzeigefrist wie manche anderen Länder. Es gibt nur die eine Jahresfrist, in der der Käufer die Klage bei Gericht erheben muss. Diese Frist beginnt mit dem Kaufvertrag, bei einem nicht erkennbaren Mangel aber erst an dem Tag, an dem der Käufer den Mangel entdecken konnte. Wer diese Jahresfrist verstreichen lässt, verliert seine Rechte.

Grundlage: Civil Code Cap. 16, Art. 1424, 1426, 1429 und 1431 (englischer Volltext auf legislation.mt eingesehen). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Niederlande

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Es gibt keine feste Frist ab der Übergabe. Ihre Ansprüche verjähren zwei Jahre nachdem Sie den Mangel gemeldet haben (Art. 7:23 Abs. 2 BW). Die Meldung setzt diese zwei Jahre also überhaupt erst in Gang, und wer nicht meldet, hat auch keine Frist, die für ihn läuft.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, und der übliche NVM-Mustervertrag tut es bereits. Bei alten Häusern kommt zusätzlich eine Altersklausel dazu, die auch die letzte Restgarantie streicht.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Die Mitteilungspflicht des Verkäufers geht Ihrer Untersuchungspflicht vor. Wer einen ihm bekannten Mangel verschwiegen hat, kann sich auf die Altersklausel nicht berufen.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Innerhalb angemessener Zeit ('bekwame tijd') nach der Entdeckung, Art. 7:23 Abs. 1 BW. Im Gesetz steht keine Zahl, die Rechtsprechung nimmt aber regelmäßig etwa zwei Monate ab Entdeckung als Maßstab. Warten Sie also nicht.

Grundlage: Art. 7:17 BW (Konformität), Art. 7:23 Abs. 1 BW (Rügepflicht) und Art. 7:23 Abs. 2 BW (Verjährung zwei Jahre ab Meldung). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Norwegen

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Eine Privatperson haftet nach der Übergabe bis zu fünf Jahre lang für versteckte Mängel. Danach kann der Käufer nichts mehr verlangen, außer der Verkäufer hat eine längere Garantie gegeben.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ein pauschaler Ausschluss mit einer Klausel wie 'solgt som den er' (verkauft wie es ist) hat seit dem 1. Januar 2022 beim Verkauf an einen Verbraucher keine Wirkung mehr, auch wenn der Verkäufer eine Privatperson ist; das steht ausdrücklich in avhendingslova § 3-9 andre ledd, wonach solche allgemeinen Vorbehalte im Verbraucherkauf ohne Wirkung sind. Der Verkäufer kann nur noch einen ganz konkret benannten einzelnen Mangel ausdrücklich vom Kauf ausnehmen. Die übliche Klausel heißt 'solgt som den er' oder 'som han er'.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Ein Ausschluss hilft dem Verkäufer nicht, wenn er etwas Wichtiges verschwiegen (manglande opplysningar) oder falsch angegeben (uriktige opplysningar) hat. Der Käufer muss zeigen, dass der Verkäufer die Sache kannte oder kennen musste, dass diese Angabe wichtig war und dass sie den Kauf beeinflusst hat.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Ja. Der Käufer muss den Mangel innerhalb angemessener Zeit melden, nachdem er ihn entdeckt hat oder hätte entdecken müssen, sonst verliert er sein Recht. In der Praxis werden dafür meist etwa zwei bis drei Monate angenommen. Spätestens nach fünf Jahren ist ohnehin Schluss.

Grundlage: avhendingslova § 4-19 andre ledd (Lovdata, Lov 1992-07-03-93, geltende Fassung nach Reform 2022); avhendingslova § 4-19 første ledd ('innan rimeleg tid'. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Polen

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Fünf Jahre ab der Übergabe (Art. 568 § 1 Kodeks cywilny; bei beweglichen Sachen sind es nur zwei). Ansprüche auf Beseitigung oder Ersatz verjähren ein Jahr ab der Entdeckung. Diese Fünfjahresfrist greift NICHT, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verheimlicht hat (podstępnie zataił): Dann kann der Käufer seine Rechte auch nach Fristablauf noch geltend machen.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, die Haftung darf zwischen Privatpersonen vollständig ausgeschlossen werden.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss ist wirkungslos, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verheimlicht hat. Dann hindern Sie selbst abgelaufene Fristen nicht.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Keine kurze Meldefrist. Die Pflicht zur unverzüglichen Anzeige nach Art. 563 Kodeks cywilny gilt ausdrücklich nur beim Verkauf ZWISCHEN UNTERNEHMERN. Beim Kauf von einer Privatperson besteht sie nicht, es zählt allein die Fünfjahresfrist. Wo sie gilt, genügt es für die Wahrung, die Anzeige vor Fristablauf abzusenden.

Grundlage: Art. 558, 560, 563, 568 Kodeks cywilny. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Portugal

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Fünf Jahre ab der Übergabe als äußere Grenze.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, im Rahmen der Vertragsfreiheit darf die Haftung beschränkt werden, aber nicht unbegrenzt: Eine Klausel, die die Haftung für Arglist oder grobe Verschuldung ausschließt, ist NICHTIG, und das gilt auch zwischen Privatpersonen (Art. 809 Código Civil). Ein Ausschluss deckt also nie den Fall, in dem der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel verschwiegen hat.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Bei Arglist des Verkäufers entfällt die Meldepflicht, und die Ausschlussklausel trägt dort ebenfalls nicht: Art. 809 Código Civil erklärt Vereinbarungen über den Ausschluss der Haftung für Arglist oder grobe Verschuldung für nichtig. Der Oberste Gerichtshof legt die Grenzen solcher Klauseln streng aus.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Ein Jahr ab dem Tag, an dem Sie den Mangel bemerken, und in jedem Fall innerhalb von fünf Jahren ab der Übergabe. Danach müssen Sie binnen sechs Monaten ab Ihrer Meldung klagen.

Grundlage: Art. 913, 914, 916 (Abs. 3 für unbewegliche Sachen: ein Jahr ab Kenntnis, fünf Jahre ab Übergabe), 917 Código Civil; Art. 809 Código Civil (Nichtigkeit des Ausschlusses bei Arglist oder grober Verschuldung); Oberster Gerichtshof 2023 zur Sechsmonatsfrist. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Rumänien

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Auch eine Privatperson haftet für versteckte Mängel. Bei einem Haus oder einer Wohnung muss sich der versteckte Mangel innerhalb von 3 Jahren nach der Übergabe zeigen. Ab dem Tag, an dem der Käufer den Mangel entdeckt, hat er dann noch 3 Jahre Zeit, um vor Gericht zu klagen. Diese beiden Fristen sind verschiedene Dinge und werden oft verwechselt: Die ersten 3 Jahre sind eine GARANTIEFRIST (termen de garanție), innerhalb derer sich der Mangel überhaupt erst zeigen muss, und sie kann weder unterbrochen noch gehemmt werden. Erst die zweite Frist ist eine Verjährungsfrist mit den üblichen Regeln.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, die Haftung kann im Vertrag ausgeschlossen oder begrenzt werden, aber nur wenn der Verkäufer gutgläubig war, also den Mangel nicht kannte. Die übliche Klausel lautet, dass der Käufer die Sache besichtigt hat und ihren Zustand annimmt. Eine Klausel, die die Haftung für einen dem Verkäufer BEKANNTEN Mangel ausschließt, ist von Gesetzes wegen nichtig; sie muss also nicht erst angefochten werden.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss gilt nicht für Mängel, die der Verkäufer kannte oder kennen musste; für solche Mängel ist die Klausel nichtig. Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn verschwiegen hat.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Ja, der Käufer muss den entdeckten Mangel dem Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist melden, sonst verliert er das Recht auf Rückabwicklung. Eine feste Zahl in Tagen gibt es beim Privatkauf einer Wohnung nicht, die Frist richtet sich nach den Umständen. Nur für Unternehmer beim Kauf beweglicher Sachen gilt eine feste Frist von 2 Werktagen. Meldet der Verkäufer den Mangel arglistig nicht, gilt diese Frist gegen den Käufer nicht.

Grundlage: Art. 2531 Abs. 1 Buchst. b Cod civil (Baugarantiefrist 3 Jahre bei Bauwerken, 1 Jahr bei sonstigen Sachen) in Verbindung mit der allgemeinen Verjährung von 3 Jahren nach Art. 2517 Cod civil; Art. 1709 Abs. 1 bis 4 Cod civil (Legea 287/2009). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Schweden

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Beim Haus mit Grundstück haftet ein privater Verkäufer bis zu zehn Jahre ab der Übernahme (4 kap. 19 b § jordabalken), das ist die längste Frist hier. Bei einer Genossenschaftswohnung („bostadsrätt“) sind es nur zwei Jahre, weil dafür nicht das Grundstücksrecht, sondern das Kaufgesetz gilt.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, über eine „friskrivningsklausul“. Beim Haus genügt der pauschale Satz „i befintligt skick“ nach dem Obersten Gericht NICHT, die Klausel muss ausdrücklich sagen, dass Sie auf alle Ansprüche verzichten. Bei der Genossenschaftswohnung ist „i befintligt skick“ dagegen anerkannt.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn verschwiegen hat oder sonst gegen Treu und Glauben verstoßen hat. Sie müssen die Kenntnis beweisen. Wichtiger als der Ausschluss ist in Schweden aber die Untersuchungspflicht des Käufers (undersökningsplikt), und sie geht weit: Maßstab ist, was ein durchschnittlicher Käufer bei einer gründlichen Prüfung hätte entdecken können. Was dabei auffallen musste, ist kein verdeckter Mangel mehr. Diese Pflicht wird jedoch KLEINER, wenn der Verkäufer beruhigt oder abwiegelt. Wer auf eine Frage nach Feuchtigkeit antwortet, das sei schon geprüft und in Ordnung, nimmt dem Käufer damit einen Teil seiner Prüfpflicht ab und schafft sich selbst eine Haftung.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Sie müssen den Mangel innerhalb angemessener Zeit melden (4 kap. 19 a § jordabalken), gerechnet ab dem Moment, in dem Sie ihn bemerkt haben oder hätten bemerken müssen. Sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht; in der Rechtsprechung sind bei einem Feuchtigkeitsschaden auch viereinhalb Monate noch als angemessen anerkannt worden. Trotzdem gilt: je früher, desto sicherer.

Grundlage: Haus: Jordabalken (1970:994) 4 kap. 19 a und 19 b §. Wohnung: Köplagen (1990:931) 19, 30, 33 §. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Serbien

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Ein privater Verkäufer haftet für versteckte Mängel nur, wenn sie sich innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe zeigen. Die Parteien können im Vertrag eine längere Frist vereinbaren. Zeigt sich der Mangel erst später, haftet der Verkäufer nicht mehr, außer er kannte den Mangel. Hat der Käufer den Mangel rechtzeitig gemeldet, muss er seine Rechte binnen einem Jahr ab Absenden der Meldung geltend machen, sonst erlöschen sie.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja. Die Haftung für Mängel kann im Vertrag beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden. Die übliche Klausel heißt viđeno-kupljeno, also gekauft wie gesehen, oder u viđenom stanju. Zwischen zwei Privatpersonen ist dieser Ausschluss gültig, weil das Verbraucherschutzgesetz hier nicht gilt; es greift nur, wenn ein Händler an einen Verbraucher verkauft.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss ist nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn dem Käufer verschwieg, ebenso bei Missbrauch einer Monopolstellung. Außerdem verliert der Käufer seine Rechte trotz zu später Meldung oder trotz Ablaufs der sechs Monate nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder er ihm nicht unbekannt bleiben konnte. Die Kenntnis oder Arglist des Verkäufers muss der Käufer beweisen.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Einen versteckten Mangel muss der Käufer dem Verkäufer binnen acht Tagen ab Entdeckung melden, sonst verliert er seine Rechte. Dazu kommt die äußere Grenze aus der Haftungsfrist: Der Mangel muss sich innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe zeigen. Sichtbare Mängel muss der Käufer schon bei der Übernahme oder bei der üblichen Prüfung rügen. Die acht Tage sind sehr kurz, deshalb ist diese Frist der teuerste Punkt.

Grundlage: Zakon o obligacionim odnosima čl. 482 st. 2 (rok šest meseci od predaje) i čl. 500 (gubitak prava, rok godinu dana); čl. 481 (pregled stvari i vidljivi nedostaci), čl. 482 st. 1 (skriveni nedostaci, rok osam dana od otkrivanja) i st. 2 (šest meseci od predaje); čl. 484 (obaveštenje o nedostatku: der Käufer muss den Mangel näher beschreiben, und eine rechtzeitig abgesandte Meldung gilt auch dann als erfolgt, wenn sie verspätet oder gar nicht ankommt); čl. 485 (Značaj činjenice da je prodavac znao za nedostatak: der Käufer verliert sein Recht nicht bei versäumter Prüfung, versäumter Meldung oder Ablauf der sechs Monate, wenn der Mangel dem Verkäufer bekannt war oder ihm nicht unbekannt bleiben konnte); čl. 486 (vertragliche Beschränkung und Ausschluss). Am 29.07.2026 am serbischen Wortlaut nachgelesen, Volltext der Rechtsfakultät der Universität Belgrad (ius.bg.ac.rs).. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Slowakei

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Eine Privatperson haftet für versteckte Mängel, wenn der Käufer den Mangel spätestens 24 Monate nach der Übergabe beim Verkäufer anzeigt; wird diese Frist versäumt, erlischt das Recht (sie ist eine Ausschlussfrist). Diese Haftung ist OBJEKTIV: Sie hängt nicht davon ab, ob der Verkäufer den Mangel kannte. Ein Satz im Vertrag, dem Verkäufer seien keine Mängel bekannt, befreit ihn deshalb nicht. Auf sein Wissen kommt es erst an, wenn es um eine Ausschlussklausel oder um Zusicherungen geht.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Die übliche Ausschlussklausel heißt „ako stojí a leží“ (gekauft wie es steht und liegt), doch nach ständiger Rechtsprechung wirkt sie bei einer Immobilie nicht und schließt die Mängelhaftung nicht aus, weil eine Immobilie eine genau bestimmbare Einzelsache ist.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Verkäufer haftet trotz jeder Ausschlussklausel, wenn er einen ihm bekannten Mangel verschwiegen hat oder zugesichert hat, die Sache habe eine bestimmte Eigenschaft oder sei mangelfrei, und der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Der Käufer muss einen entdeckten Mangel ohne unnötigen Aufschub beim Verkäufer anzeigen und in jedem Fall spätestens 24 Monate nach der Übergabe, sonst verliert er seine Rechte.

Grundlage: Občiansky zákonník (Gesetz Nr. 40/1964 Zb.), § 599 Abs. 2 (aktuelle Fassung; Občiansky zákonník § 599 Abs. 1 (ohne unnötigen Aufschub) und Abs. 2 (spätestens 24 Monate nach Übergabe). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Slowenien

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Eine Privatperson haftet für verdeckte Mängel nur, wenn der Mangel sich innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe zeigt; die verbreitete Angabe von zwei Jahren gilt nur beim Kauf von einem Unternehmer und nicht beim Privatkauf. Diese sechs Monate sind die kürzeste Frist aller hier hinterlegten Länder ausser Italien. Sie sind aber abdingbar NACH OBEN: Vereinbaren die Parteien im Kaufvertrag eine längere Frist, gilt die längere. Beim Kauf einer älteren Immobilie ist das der wirksamste Punkt, den ein Käufer noch vor der Unterschrift verhandeln kann.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, zwischen Privatleuten darf die Mängelhaftung im Vertrag begrenzt oder ganz ausgeschlossen werden, die übliche Klausel dafür heisst sinngemäß gekauft wie besichtigt.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn dem Käufer verschwieg; der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Einen verdeckten Mangel muss der Käufer dem Verkäufer innerhalb von acht Tagen ab dem Tag melden, an dem er ihn bemerkt hat, sonst verliert er seine Rechte.

Grundlage: Obligacijski zakonik (OZ), 462. clen, 2. odstavek (Wortlaut: 'Prodajalec ne odgovarja za napake, ki se pokazejo potem, ko mine sest mesecev, odkar je bila stvar izrocena'); Obligacijski zakonik (OZ), 462. clen, 1. odstavek ('mora kupec obvestiti o njej prodajalca v osmih dneh, steto od dneva, ko je napako opazil', bei Verlust des Rechts). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Spanien

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Sechs Monate ab der Übergabe.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, aber nur wenn zwei Bedingungen zugleich erfüllt sind: der Ausschluss wurde ausdrücklich vereinbart, und der Verkäufer kannte den Mangel wirklich nicht.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Kannte der Verkäufer den Mangel, trägt die Klausel nicht und er schuldet zusätzlich Schadenersatz. Die Kenntnis müssen Sie beweisen.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Die sechs Monate sind zugleich die Frist für die Klage. Eine außergerichtliche Mahnung hält sie NICHT an, nur eine Klage bei Gericht wahrt sie. Der Grund dafür ist ihre Rechtsnatur: Es ist eine Ausschlussfrist (caducidad), keine Verjährung. Sie wird deshalb weder gehemmt noch unterbrochen und läuft unaufhaltsam ab. Wer den Mangel im fünften Monat entdeckt, hat noch einen Monat für die Klage, nicht mehr.

Grundlage: Art. 1484, 1485, 1486, 1490 Código Civil. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Tschechien

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Eine Privatperson haftet bei einer gebrauchten Immobilie für versteckte Mängel, die schon bei der Übergabe vorhanden waren, bis zu fünf Jahre ab dem Erwerb des Eigentums durch den Käufer. Eine Besonderheit des tschechischen Rechts: Diese fünf Jahre wirken NICHT von selbst. Das Gericht versagt dem Käufer sein Recht nur, wenn der Verkäufer den Fristablauf ausdrücklich einwendet. Erhebt er diesen Einwand nicht, bleibt der Anspruch bestehen.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, aber nur wenn der Käufer im Vertrag ausdrücklich und schriftlich auf seine Mängelrechte verzichtet oder ihm die konkreten Mängel offengelegt werden; der blosse Zusatz gekauft wie besichtigt reicht bei einem Haus oder einer Wohnung nicht aus, weil er rechtlich nicht wirksam ist.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss oder Verzicht wirkt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, also einen Mangel kannte oder kennen musste und ihn nicht offenlegte; dann kann sich der Verkäufer nicht auf verspätete Rüge oder Verzicht berufen, und der Käufer muss dieses Wissen und Verschweigen des Verkäufers beweisen.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Ja, der Käufer muss einen entdeckten Mangel ohne unnötigen Aufschub beim Verkäufer rügen, sobald er ihn bemerkt hat; bei versteckten Mängeln läuft ausserdem die äußere Grenze von fünf Jahren ab Eigentumserwerb, und wer die rechtzeitige Rüge versäumt, dem kann das Gericht das Recht verweigern, wenn der Verkäufer dies einwendet.

Grundlage: Zákon č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník), § 2129 odst. 1 (Sonderregel Immobilien), Grundregeln § 2099 ff. und § 2100; § 2112 odst. 1 občanského zákoníku („bez zbytečného odkladu“), äußere Frist § 2129 odst. 1 (5 Jahre). Am 29.07.2026 gegengeprüft an epravo.cz, dem tschechischen Fachportal für Rechtspraxis; bestätigt wurden die fünf Jahre ab Eigentumserwerb, die Rüge ohne unnötigen Aufschub, der Einwendungscharakter der Frist und der Wegfall beider Einwendungen bei Kenntnis oder Kennenmüssen des Verkäufers.. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Ungarn

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Bei einer gebrauchten Immobilie kann der Käufer wegen versteckter Mängel noch fünf Jahre ab der Übergabe Ansprüche stellen, danach sind sie verjährt. Die allgemeine Frist von einem Jahr gilt für Immobilien ausdrücklich nicht. Zwei Punkte, die oft falsch verstanden werden: Erstens sind diese fünf Jahre eine VERJAEHRUNGSFRIST (elévülés) und keine Ausschlussfrist (jogvesztő), es gelten also die Regeln über das Ruhen der Verjährung. Zweitens haftet der Verkäufer auch dann, wenn er von dem Mangel selbst nichts wusste; auf sein Wissen kommt es erst bei der Frage des Haftungsausschlusses an.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, beim Verkauf zwischen zwei Privatpersonen darf die Mängelhaftung im Vertrag ausgeschlossen oder eingeschränkt werden, üblich mit der Klausel, dass der Käufer die Immobilie im besichtigten Zustand kauft. Verkauft dagegen ein Unternehmer an einen Verbraucher, ist so ein Ausschluss unwirksam.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel absichtlich verschwiegen oder den Käufer getäuscht hat. Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn verschwiegen hat.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Der Käufer muss einen entdeckten Mangel ohne Verzug melden. Die feste Zwei-Monats-Frist gilt nur beim Kauf von einem Unternehmer, beim Kauf von einer Privatperson gilt nur 'ohne Verzug'. Meldet er zu spät, verliert er nicht sofort alle Rechte, haftet aber für den Schaden, der durch die Verspätung entsteht.

Grundlage: Ptk. (2013. évi V. törvény) 6:163 § (kellékszavatossági igény elévülése, ingatlan öt év); Ptk. 6:162 § (a hiba közlése: 'késedelem nélkül'. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Vereinigtes Königreich

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

In England und Wales haftet ein privater Verkäufer grundsätzlich NICHT für versteckte Mängel. Es gilt der Grundsatz „caveat emptor“: der Käufer muss selbst prüfen. Nur wenn der Verkäufer im Fragebogen gelogen hat, können Sie klagen. Der Verkäufer muss zwar nichts von sich aus offenlegen, darf aber auch keine halbe Wahrheit sagen: Eine Angabe, die für sich genommen stimmt, aber durch das Weglassen einen falschen Eindruck erzeugt, ist eine Falschangabe. Dieser Fragebogen ist deshalb die entscheidende Stelle, und er ist NEU: Seit dem 30.03.2026 ist die sechste Auflage des TA6 Property Information Form für Kanzleien im Conveyancing Quality Scheme (CQS) bei neuen Mandaten ab diesem Datum verpflichtend. Sie fragt mehr ab als die vorherige, und jede Antwort darin kann später eine Haftung wegen misrepresentation begründen.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Der Ausschluss ist der Normalfall, denn Sie tragen die Mängel ohnehin selbst. Eine Klausel, die sogar die Haftung für Falschauskünfte ausschließen will, wirkt nur, wenn sie fair und angemessen ist.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Verkäufer ist nicht geschützt, wenn er im Fragebogen zur Immobilie (TA6) wissentlich falsch geantwortet oder Wichtiges verschwiegen hat. Sie müssen beweisen, dass die Angabe falsch war, dass Sie sich darauf verlassen haben und dass er es wusste.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Keine gesetzliche Meldefrist. Eine Klage wegen falscher Angaben müssen Sie im Regelfall binnen sechs Jahren erheben (Limitation Act 1980, s. 2 und s. 5). Bei Betrug oder bewusstem Verbergen läuft die Frist nach s. 32 erst ab dem Tag, an dem Sie es entdeckt haben oder mit angemessener Sorgfalt hätten entdecken können.

Grundlage: Caveat emptor (Common Law); Misrepresentation Act 1967 s.2; Limitation Act 1980 s.2 und s.32. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-17.

Zypern

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

In Zypern gilt das englisch geprägte Prinzip caveat emptor, also Käufer sei wachsam. Eine Privatperson haftet nach der Übergabe grundsätzlich NICHT für verdeckte Mängel wie Feuchtigkeit, Risse oder verdeckte Baufehler. Es gibt keine gesetzliche Sachmängelhaftung beim Immobilienkauf und keine Offenlegungspflicht des Verkäufers. Der Käufer trägt die Prüfpflicht und muss die Immobilie vor dem Kauf selbst prüfen lassen. Eine Haftung entsteht nur, wenn der Verkäufer arglistig getäuscht (fraud) oder falsche Angaben gemacht hat (misrepresentation). Für solche Vertrags und Täuschungsansprüche gilt die allgemeine Verjährung von 6 Jahren, mit einer äußersten Grenze von 10 Jahren.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ein Haftungsausschluss ist praktisch der Normalzustand, weil das Gesetz dem Käufer ohnehin die Prüfpflicht auferlegt. Kaufverträge werden üblicherweise so geschlossen, dass die Immobilie im vorgefundenen Zustand übernommen wird (as is, also wie gesehen). Schutz erhält der Käufer nur, wenn er selbst Zusicherungen und Garantien in den Vertrag schreiben lässt. Ohne solche Klauseln gibt es keine gesetzliche Gewähr. Zusätzlich schützt den Verkäufer die Regel, dass eine Anfechtung ausgeschlossen ist, wenn der Käufer die Wahrheit mit gewöhnlicher Sorgfalt hätte herausfinden können.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Was dem Käufer bleibt, ist der Schutz gegen Betrug (fraud) und gegen falsche Angaben (misrepresentation). Fraud ist zum Beispiel das Behaupten einer Sache, die man nicht für wahr hält, das aktive Verbergen eines bekannten Umstands oder jede sonstige Täuschungshandlung. Blosses Schweigen ist grundsätzlich kein Betrug, ausser es besteht eine Pflicht zu reden. Die Beweislast trägt der Käufer. Er muss zeigen, dass der Verkäufer eine falsche Tatsachenangabe gemacht hat und dass diese ihn zum Kauf bewogen hat. Der Ausschluss und die Sorgfaltsregel greifen bei nachgewiesenem Betrug nicht.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Eine eigene gesetzliche Meldefrist oder Rügefrist für verdeckte Mängel gibt es beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson nicht. Weil caveat emptor gilt, muss der Käufer alles vor dem Abschluss prüfen. Nach dem Kauf zählt nur die allgemeine Verjährung. Ein Anspruch wegen Täuschung oder falscher Angabe muss im Regelfall binnen 6 Jahren erhoben werden. Bei arglistiger Verschleierung oder Betrug beginnt die Frist erst, wenn der Käufer den Betrug entdeckt hat oder ihn bei zumutbarer Sorgfalt hätte entdecken können.

Grundlage: The Contract Law, Cap. 149, Art. 17 (fraud), Art. 18 (misrepresentation), Art. 19 (Vertrag anfechtbar), Gesetzeswortlaut eingesehen (Volltext-Reproduktion Cap. 149, identisch mit dem Indian Contract Act 1872, auf dem Cap. 149 beruht); Keine spezielle Rügefrist im zyprischen Immobilienrecht (ICLG Real Estate Cyprus 2026, no duty of disclosure). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Häufige Fragen

Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?

Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.

Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?

Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.

Nach Ort

Was an Ihrem Ort gilt, steht auf der Seite dieses Ortes. Die Unterschiede sind größer, als die meisten annehmen.

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