Betriebskostenabrechnung im Aargau prüfen

Steht der Posten nicht im Gesetz, zahlen Sie ihn nicht

Steht ein Posten nicht im Gesetz, darf er nicht umgelegt werden, auch nicht mit einer Klausel im Vertrag. Eine solche Klausel ist dann wirkungslos.

Hier entscheidet der Vertrag, nicht das Gesetz

Umgelegt werden darf, was vereinbart ist. Dann verschiebt sich die Prüfung vom Gesetz in den Vertrag, und die entscheidende Frage lautet, ob der Posten dort einzeln benannt ist.

Die drei Klassiker, die selten hineingehören

Drei Posten sind in mehreren Ländern ausdrücklich ausgenommen und tauchen trotzdem regelmäßig in Abrechnungen auf. Wer nur diese drei prüft, hat den größten Teil der strittigen Beträge erfasst.

Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, kann eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt werden. Der Satz ist für die ganze Schweiz derselbe und wird vom Bund veröffentlicht, nicht vom Kanton.

Grundlage: Art. 270a OR in Verbindung mit Art. 12a und 13 VMWG

Der Anfangsmietzins kann innerhalb von dreißig Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Die Frist ist kurz und läuft ab Übernahme, nicht ab Vertragsschluss.

Grundlage: Art. 270 Abs. 1 OR

Den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks besteuert der Kanton. Satz, Besitzdauerrabatt und Freibeträge sind deshalb von Kanton zu Kanton verschieden.

Grundlage: Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz (StHG)

Ob beim Eigentumsübergang eine Handänderungssteuer anfällt und wie hoch sie ist, entscheidet der Kanton. Einzelne Kantone erheben sie gar nicht.

Grundlage: Kantonale Steuergesetze, Vorbehalt in Art. 12 Abs. 1 StHG

Wer im eigenen Haus wohnt, versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Die Festsetzung erfolgt kantonal, weshalb derselbe Bau in zwei Kantonen unterschiedlich hoch angesetzt wird.

Grundlage: Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG, kantonale Umsetzung nach Art. 7 Abs. 1 StHG

Der Kanton Aargau gehört der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe an. Dreißig Begriffe und Messweisen, darunter Gebäudehöhe, Geschossfläche und Abstand, sind hier also nach dem gesamtschweizerischen Standard definiert. Die Vereinbarung gilt allerdings nicht unmittelbar: Sie muss ins kantonale und kommunale Recht umgesetzt sein, und maßgeblich bleibt die Fassung der Gemeinde.

Grundlage: Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), Stand der Mitgliederliste Anfang 2025

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Der Mieter zahlt Nebenkosten nur, wenn sie besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Fehlt die Abrede, sind alle Nebenkosten im Mietzins enthalten. Eine Sammelklausel genügt nicht; die Posten müssen einzeln benannt sein. Verrechnet werden dürfen nur die tatsächlichen Aufwendungen.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind:

• Heizung und Warmwasser samt Betriebs- und Wartungsaufwand
• Betriebskosten, die mit dem Gebrauch zusammenhängen
• öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch ergeben
• Hauswartung, soweit sie Betrieb und nicht Unterhalt betrifft
• Verwaltungsaufwand für die Nebenkostenabrechnung selbst, wenn vereinbart

Was nicht auf die Abrechnung darf

Steht einer der folgenden Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung:

• ordentlicher Unterhalt der Mietsache, der ist mit dem Nettomietzins bezahlt
• Reparaturen und Ersatz von Anlagen
• Kosten ohne Bezug zum Gebrauch der Sache
• Gebäudeversicherung und Liegenschaftssteuer, soweit nicht gebrauchsabhängig
• allgemeiner Verwaltungsaufwand des Vermieters

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung, üblich jährlich; der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Belege (Art. 257b Abs. 2 OR). Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde.

Muss ich eine Nachzahlung leisten, solange ich die Abrechnung prüfe?

Eine Nachforderung wird erst fällig, wenn die Abrechnung formell in Ordnung ist. Ist sie es nicht, ist auch die Nachzahlung nicht fällig. Zahlen Sie unter Vorbehalt, wenn Sie den Streit nicht eskalieren wollen, aber Ihre Einwendungen behalten möchten.

Was gilt, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?

In mehreren Ländern verliert er dann den Anspruch auf eine Nachzahlung, ein Guthaben müssen Sie aber weiterhin bekommen. Die Frist wirkt also nur in eine Richtung.

Wie lange kann ich rückwirkend prüfen?

Das hängt an der Einwendungsfrist Ihres Landes und daran, wann Ihnen die Abrechnung zugegangen ist. Abgelaufene Jahre lassen sich in der Regel nicht mehr aufrollen, auch wenn der Fehler eindeutig ist.