Thema

Betriebskostenabrechnung prüfen

Die meisten falschen Abrechnungen sind nicht falsch gerechnet. Sie enthalten Posten, die gar nicht umgelegt werden dürfen. Deshalb ist die erste Prüfung eine Liste und keine Rechnung.

Prüfen Sie zuerst, ob überhaupt etwas umgelegt werden darf

In mehreren Ländern schuldet ein Mieter ohne ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag keine Betriebskosten. Dann ist die vereinbarte Miete eine Inklusivmiete, und die gesamte Abrechnung entfällt. Diese Frage steht vor jeder einzelnen Position.

Der Katalog: was auf die Liste darf

Ist die Umlage vereinbart, entscheidet ein Katalog, welche Kosten überhaupt in Frage kommen. Er ist je nach Land abschließend oder offen, und dieser Unterschied entscheidet über den Ausgang jeder Beanstandung.

Abschließender Katalog

Steht ein Posten nicht im Gesetz, darf er nicht umgelegt werden, auch nicht mit einer Klausel im Vertrag. Eine solche Klausel ist dann wirkungslos.

Offener Katalog

Umgelegt werden darf, was vereinbart ist. Dann verschiebt sich die Prüfung vom Gesetz in den Vertrag, und die entscheidende Frage lautet, ob der Posten dort einzeln benannt ist.

Die drei Klassiker, die selten hineingehören

Drei Posten sind in mehreren Ländern ausdrücklich ausgenommen und tauchen trotzdem regelmäßig in Abrechnungen auf. Wer nur diese drei prüft, hat den größten Teil der strittigen Beträge erfasst.

Verwaltungskosten

Die Vergütung der Hausverwaltung. Sie steht in mehreren Ländern ausdrücklich nicht im Katalog und wird trotzdem regelmäßig weitergegeben, oft versteckt in einer Sammelposition.

Instandhaltung und Reparaturen

Was kaputt war und repariert wurde, trägt in aller Regel der Eigentümer. Der Unterschied zur laufenden Wartung ist die Trennlinie, an der die meisten Abrechnungen scheitern.

Leerstandsanteile

Kosten für leerstehende Wohnungen im Haus gehören nicht auf die Abrechnung der vermieteten. Fällt auf, wenn die umgelegte Fläche kleiner ist als die Gesamtfläche des Hauses.

Die zwei Fristen

Es gibt fast überall zwei: eine für den Vermieter, bis wann er abrechnen muss, und eine für Sie, bis wann Sie widersprechen können. Die erste kann eine Nachforderung vollständig entwerten, die zweite kann Ihre Beanstandung entwerten. Beide laufen still.

Ihr Recht, die Belege zu sehen

Eine Abrechnung ohne Einsicht in die Rechnungen ist nicht prüfbar. Das Recht, die Belege einzusehen, besteht in den hier behandelten Ländern unabhängig davon, ob die Abrechnung plausibel aussieht.

Die Rechtslage in Deutschland

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Ohne Vereinbarung im Mietvertrag schuldet der Mieter GAR KEINE Betriebskosten, dann ist die Miete eine Inklusivmiete (§ 556 Abs. 1 BGB). Ist die Umlage vereinbart, ist der Katalog des § 2 BetrKV abschließend; nicht genannte Posten sind nur über die Auffangziffer 17 umlegbar, und nur wenn sie im Vertrag einzeln stehen.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, aber ohne dessen Reparatur- und Verwaltungsanteil, Gemeinschaftsantenne oder Breitband, Wäschepflege-Einrichtungen und sonstige Betriebskosten, aber nur wenn im Vertrag einzeln benannt (§ 2 Nr. 17 BetrKV).

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, also Hausverwaltung, Buchhaltung, Kontoführung, Instandhaltung und Instandsetzung, auch kleine Reparaturen, Reparaturanteil im Hauswart-Vertrag, Mietausfall und Leerstandskosten, Bankgebühren und Mahnkosten und Rechtsverfolgungskosten gegen andere Mieter. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, sonst kann der Vermieter nichts mehr nachfordern (§ 556 Abs. 3 BGB). Der Mieter kann binnen zwölf Monaten nach Zugang Einwendungen erheben.

Grundlage: § 2 BetrKV (Aufstellung der Betriebskosten), § 556 BGB (Vereinbarung und Abrechnung). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Die Rechtslage in Österreich

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Im Vollanwendungsbereich des MRG ergibt sich die Umlage direkt aus dem Gesetz, eine eigene Vereinbarung ist nicht nötig. Der Katalog des § 21 MRG ist taxativ: Was dort nicht steht, darf der Vermieter nicht überwälzen, auch nicht mit Vertragsklausel.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind Wasser und Abwasser samt Kanalgebühr, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile, Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, Hausbetreuung (Hausbesorger oder Reinigungsfirma), Grundsteuer, Verwaltungskosten, aber nur bis zur Pauschale des § 22 MRG und Betrieb von Gemeinschaftsanlagen wie Lift und Waschküche (§ 24 MRG).

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Erhaltung und Instandsetzung, das ist Sache des Vermieters (§ 3 MRG), Reparaturen an Dach, Fassade, Steigleitungen, Verbesserungen und Neuherstellungen, Verwaltungskosten über die Pauschale hinaus und Kosten, die der Vermieter selbst verursacht hat. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung bis 30. Juni des Folgejahres, Auflage der Belege am Haus (§ 21 Abs. 3 MRG). Der Mieter kann bei der Schlichtungsstelle prüfen lassen; Rückforderung binnen drei Jahren.

Die Obergrenze

Verwaltungskosten sind mit dem Kategoriebetrag A je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr gedeckelt (§ 22 MRG in Verbindung mit § 15a Abs. 3 Z 1 MRG). Mehr ist unzulässig, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand des Verwalters.

Grundlage: § 21 MRG (Betriebskosten), § 22 MRG (Verwaltungskosten), § 24 MRG (Gemeinschaftsanlagen). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Die Rechtslage in der Schweiz

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Der Mieter zahlt Nebenkosten NUR, wenn sie besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Fehlt die Abrede, sind alle Nebenkosten im Mietzins enthalten. Eine Sammelklausel genügt nicht; die Posten müssen einzeln benannt sein. Verrechnet werden dürfen nur die tatsächlichen Aufwendungen.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Heizung und Warmwasser samt Betriebs- und Wartungsaufwand, Betriebskosten, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch ergeben, Hauswartung, soweit sie Betrieb und nicht Unterhalt betrifft und Verwaltungsaufwand für die Nebenkostenabrechnung selbst, wenn vereinbart.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind ordentlicher Unterhalt der Mietsache, der ist mit dem Nettomietzins bezahlt, Reparaturen und Ersatz von Anlagen, Kosten ohne Bezug zum Gebrauch der Sache, Gebäudeversicherung und Liegenschaftssteuer, soweit nicht gebrauchsabhängig und allgemeiner Verwaltungsaufwand des Vermieters. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung, üblich jährlich; der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Belege (Art. 257b Abs. 2 OR). Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde.

Grundlage: Art. 257a und 257b OR (Nebenkosten), Art. 4 bis 8 VMWG. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Die Rechtslage in 30 weiteren Ländern

Zu diesem Thema liegt auch für diese Länder die Rechtsgrundlage vor, jeweils mit Norm und Prüfdatum. Klappen Sie Ihr Land auf.

Belgien

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Das Decreet teilt nach einem klaren Prinzip: Kosten der Ausübung dinglicher Rechte trägt der Vermieter, Kosten der Nutzung trägt der Mieter. Die Liste der Flämischen Regierung ist ausdrücklich NICHT limitativ, es kommt also auf die Zuordnung nach diesem Prinzip an. Eine Ausnahme ist absolut: Die Grundsteuer darf bei Wohnungsmiete niemals auf den Mieter gelegt werden, auch nicht mit Vertragsklausel.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Kosten, die mit der NUTZUNG der Wohnung zusammenhängen, Verbrauch von Wasser, Gas und Strom, gemeinschaftliche Betriebskosten wie Reinigung, Aufzug, Beleuchtung und Heizkosten nach Verbrauch.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind onroerende voorheffing, die Grundsteuer, NIE und ohne Ausnahme, Kosten, die mit dem EIGENTUM zusammenhängen, also mit der Ausübung dinglicher Rechte, Erhaltung der Bausubstanz und große Reparaturen und Gebäudeversicherung des Eigentümers. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Kosten und Lasten müssen in einer GESONDERTEN Abrechnung stehen, getrennt von der Miete. Der Mieter kann jederzeit die Belege verlangen, und der Vermieter muss sie vorlegen.

Grundlage: Vlaams Woninghuurdecreet vom 09.11.2018, Art. 27 (kosten en lasten); Wohnungsmiete ist regional geregelt. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Bulgarien

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Ohne andere Abrede trägt der Mieter die mit der Nutzung verbundenen Nebenkosten sowie die Kosten der Gemeinschaftsteile. Wer welche weiteren Posten trägt, richtet sich nach dem Vertrag.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Strom, Wasser und Heizung nach Verbrauch, Gemeinschaftskosten wie Reinigung, Aufzug und Beleuchtung der gemeinsamen Teile, Müllabfuhr und verbrauchsabhängige Nebenkosten der Wohnung.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Instandhaltung und Reparatur der Substanz, soweit nicht vereinbart und was der Vertrag nicht dem Mieter zuweist. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Streit über die Nebenkosten entscheidet das Gericht.

Grundlage: Zakon za zadalzheniyata i dogovorite (Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge, ZZD). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Dänemark

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Das Gesetz begrenzt, was neben der Miete separat verrechnet werden darf, auf den individuellen, gemessenen Verbrauch, abgerechnet über eine A-conto-Zahlung mit jährlicher Abrechnung oder über den direkten Vertrag des Mieters mit dem Versorger. Was nicht darauf steht, etwa feste Gebühren, gehört in die Miete. Wärme und Warmwasser dürfen grundsätzlich NICHT in die Miete eingerechnet werden, sondern werden separat abgerechnet; eine Ausnahme gilt für Zimmer und Wohngemeinschaften.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind individueller Verbrauch von Wärme und Warmwasser, Verbrauch von Wasser, wenn gemessen, Verbrauch von Strom und Kühlung und Antenne und Internet, wenn vereinbart.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind feste Gebühren wie Müllabfuhr, gemeinsame Wäscherei und Treppenreinigung, Verwaltungs- und PBS-Gebühren und Renovierung und Instandhaltung des Gebäudes. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Jährliche Verbrauchsabrechnung. Der Mieter kann sie beim Huslejenævn prüfen lassen.

Grundlage: Lejeloven (dänisches Mietgesetz), Regeln zu Verbrauch und Nebenkosten. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Estland

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Ohne andere Abrede trägt der Mieter die Versorgungs- und Verbrauchskosten; welche Posten enthalten oder separat sind, bestimmt der Vertrag. Für die alltägliche Kleininstandhaltung wie Glühbirnen und Sicherungen kommt der Mieter auf, für die Substanz der Vermieter.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Strom nach Verbrauch, Müllabfuhr und verbrauchsabhängige Nebenkosten der Wohnung.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Strukturreparaturen, Rohrleitungen und Heizanlage, die trägt der Vermieter, Instandhaltung der Substanz und was der Vertrag nicht ausdrücklich nennt. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Streit entscheidet die Mietkommission (üürikomisjon) oder das Gericht.

Grundlage: Võlaõigusseadus (Schuldrechtsgesetz), Mietrecht. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Finnland

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Es gibt keine einheitliche gesetzliche Regelung; der Mietvertrag bestimmt, welche Nebenkosten enthalten sind und welche separat gezahlt werden. Wasser ist oft in der Miete enthalten, kann aber nach Zähler oder Schätzung separat verrechnet werden. Der Mieter hat Anspruch auf eine klare Aufschlüsselung.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Wasser, wenn der Vertrag es separat vorsieht, nach Zähler oder Schätzung, Heizung, wenn der Vertrag es vorsieht und Strom über den eigenen Vertrag des Mieters.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind was der Vertrag nicht ausdrücklich nennt und Instandhaltung und Reparatur des Gebäudes. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Vertrag. Bei Unklarheit kann der Mieter eine schriftliche Aufschlüsselung verlangen.

Grundlage: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995), das finnische Wohnungsmietgesetz. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Frankreich

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Die Liste des Décret 87-713 ist LIMITATIV. Was nicht darauf steht, bleibt beim Vermieter, unabhängig von jeder Vertragsklausel. Eine Klausel, die dem Mieter mehr auflädt, gilt als nicht geschrieben.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind Wasser und Energie für die Wohnung und die gemeinschaftlichen Teile, Betrieb des Aufzugs, laufende Instandhaltung und kleine Reparaturen der gemeinschaftlichen Teile, Reinigung und Pflege der Außenanlagen, Hausmeister, aber nur zu 75 Prozent bei Reinigung und Müll, zu 40 Prozent bei nur einer der beiden Aufgaben und Mietnebensteuern, insbesondere die Müllabfuhrabgabe (taxe d'enlèvement des ordures ménagères).

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind große Reparaturen, Dach, Fassadensanierung, Ersatz von Heizkessel oder Aufzug, Verwaltungshonorar und Kosten der Mietverwaltung, nie und auch nicht anteilig, Honorar des Syndic, soweit nicht ausdrücklich erfasst, Gebäudeversicherung, Grundsteuer (taxe foncière), außer dem Anteil für die Müllabfuhr und alles, was auf Abnutzung durch Alter zurückgeht (vétusté). Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Jährliche Abrechnung mit Belegvorlage einen Monat vorher. Der Mieter kann zu Unrecht gezahlte Beträge drei Jahre rückfordern; der Vermieter kann Nachzahlungen ebenfalls drei Jahre rückwirkend verlangen.

Grundlage: Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (liste limitative), Art. 23 Loi 89-462. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Griechenland

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Der Mieter trägt üblicherweise den Verbrauch und seinen Anteil an den koinóchrista, der Vermieter meist nur die Versicherung. Was genau der Mieter trägt, richtet sich nach dem Vertrag.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Strom, Wasser und Gas nach Verbrauch, Anteil an den Gemeinschaftskosten (koinóchrista): Reinigung, Aufzug, Beleuchtung der gemeinsamen Teile, in Häusern mit Zentralheizung der Anteil am Heizöl und Internet, wenn vereinbart.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Gebäudeversicherung, die trägt meist der Vermieter und Strukturreparaturen und Instandhaltung der Substanz. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Die koinóchrista rechnet die Hausverwaltung monatlich ab. Streit über die Höhe entscheidet das Gericht.

Grundlage: Astikos Kodikas (Zivilgesetzbuch), Art. 574 ff.; die Gemeinschaftskosten (koinóchrista) nach der Wohnungseigentums-Ordnung. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Irland

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Es gibt keinen gesetzlichen Katalog umlagefähiger Posten. Was der Mieter zahlt, ergibt sich aus dem Vertrag, ABER der Vertrag kann die Pflichten aus s. 12 Residential Tenancies Act 2004 nicht abwälzen: bauliche Reparaturen, die Einhaltung der Wohnstandards und die Versicherung bleiben beim Vermieter. In einer Wohnanlage kommt s. 18 Multi-Unit Developments Act 2011 dazu: Den service charge schuldet der Eigentümer der Einheit gegenüber der owners management company. Eine Klausel, die ihn dem Mieter aufbürdet, ändert nichts an dieser Schuld und ist bei einem üblichen Mietverhältnis anfechtbar.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Miete, Kaution (deposit), vom Vermieter umgehend zurückzuzahlen nach s. 12(1)(d), Strom und Gas, wenn der Zähler auf den Mieter läuft, Wasser, soweit überhaupt verrechnet, Müllabfuhr, wenn der Mieter den Vertrag selbst hält, Rundfunk und Telekommunikation und nachgewiesene Kosten für Schäden, die der Mieter verursacht hat.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind service charge und Beitrag zum sinking fund der Eigentümergesellschaft (OMC): Schuld des Eigentümers, bauliche Instandhaltung und Reparaturen nach s. 12(1)(b), Gebäudeversicherung samt Haftpflichtdeckung von mindestens 250.000 Euro nach s. 12(1)(c), Local Property Tax, Verwaltungs- und Maklerhonorar des Vermieters und Bearbeitungs-, Bonitäts- und Referenzgebühren vor Vertragsschluss. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Streit über Nebenkosten und Kaution geht zur Streitbeilegung an die Residential Tenancies Board (RTB), nicht ans Gericht. Die Kaution ist umgehend zurückzuzahlen; Abzüge muss der Vermieter nach s. 12(4) belegen.

Grundlage: Section 12 Residential Tenancies Act 2004 in der Fassung des Residential Tenancies (Miscellaneous Provisions) Act 2026 (Nr. 3 von 2026, wirksam ab 01.03.2026) (Pflichten des Vermieters); Section 18 Multi-Unit Developments Act 2011 (service charge trifft den Eigentümer der Einheit). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Island

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Die Verteilung nach 23. gr./23. gr. a ist der gesetzliche Regelfall; eine abweichende Verteilung ist nur zulässig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt ist (23. gr. b). Gemeinsam abgerechnete Leistungen für mehrere Einheiten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt (24. gr.), verauslagte Kosten über die nächste Mietzahlung verrechnet (25. gr.).

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Wasser-, Strom- und Heizkosten in der gemieteten Wohnung selbst (Mieter meldet sich beim Versorger selbst an).

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Grundstücksabgaben, einschließlich Grundsteuer und Versicherungsprämien (23. gr. 1. mgr.), bei Eigentumswohnungen: Gemeinschaftskostenanteil für Aufzug, Heizung/Beleuchtung/Wasser in Gemeinschaftsflächen, Instandhaltung der Außenanlagen (23. gr. 2. mgr.) und pauschale, nicht verbrauchsabhängige Versorgerjahresgebühren und Zählermieten (23. gr. 3. mgr.). Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Keine eigene Frist recherchiert.

Die Obergrenze

Anreizregel statt Obergrenze: Wird die Mietsache neu an Fernwärme angeschlossen, darf der Vermieter die Miete um bis zur Hälfte der Betriebskosten-Einsparung des Mieters erhöhen, bis seine Investitionskosten amortisiert sind (26. gr.); danach kommt die weitere Einsparung beiden Parteien je zur Hälfte zugute.

Grundlage: 23. gr., 23. gr. a und 23. gr. b Húsaleigulög nr. 36/1994. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-13.

Italien

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Der Grundsatz lautet: gewöhnliche Kosten treffen den Mieter, außergewöhnliche den Eigentümer. Der Katalog des Art. 9 gilt, soweit nichts anderes wirksam vereinbart ist. Das Verwalterhonorar fällt nach der Rechtsprechung ausdrücklich NICHT unter Art. 9.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Reinigung und Betrieb des Gebäudes, Wasser, Strom und Heizung der gemeinschaftlichen Teile, Betrieb des Aufzugs, Müllabfuhr, Portier oder Hausmeister und gewöhnliche Instandhaltung des Aufzugs und der Anlagen.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind außergewöhnliche Instandhaltung (manutenzione straordinaria), die trägt der Eigentümer, Honorar des Verwalters (amministratore di condominio) und dessen Aufwand, Erneuerung von Anlagen und Bauteilen und IMU und Gebäudeversicherung. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Zahlung binnen zwei Monaten nach Aufforderung. Der Mieter hat Anspruch darauf, die Aufstellung der Kosten, den Verteilungsschlüssel und Kopien der Belege zu erhalten (Art. 9 Abs. 2), und kann bis dahin die Zahlung zurückhalten.

Grundlage: Art. 9 Legge 392/1978 (oneri accessori), Art. 1576 Codice civile (Erhaltung). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Kroatien

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Ohne besondere Vereinbarung trägt der Mieter die verbrauchsabhängigen Nebenkosten aus der Nutzung der Wohnung, während die pričuva beim Eigentümer bleibt. Wer welche weiteren Kosten trägt, richtet sich nach dem Vertrag.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Strom, Wasser und Gas nach Verbrauch, Müllabfuhr, kommunale Gebühren aus der Nutzung und verbrauchsabhängige Nebenkosten der Wohnung.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind die Instandhaltungsrücklage des Gebäudes (pričuva), die trägt der Eigentümer, Instandhaltung und Reparatur der Substanz und alles, was nicht aus der Nutzung entsteht, soweit nicht vereinbart. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Streit über die Nebenkosten entscheidet das Gericht nach dem Zakon o obveznim odnosima.

Grundlage: Zakon o obveznim odnosima (Obligationengesetz); die Instandhaltungsrücklage (pričuva) nach dem Wohnungseigentumsrecht. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Lettland

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Ohne andere Abrede zahlt der Mieter die Nebenkosten, die er verbraucht. Wer die festen Gebäudegebühren für Verwaltung und Gemeinschaftsflächen trägt, richtet sich nach dem Vertrag; oft übernimmt sie bei möblierter Langzeitmiete der Vermieter.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Strom, Heizung und Wasser nach Verbrauch, Internet, verbrauchsabhängige Nebenkosten der Wohnung und Gebäudeverwaltung und Gemeinschaftsflächen nach Vereinbarung.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Streit entscheidet das Gericht nach dem Wohnmietgesetz.

Grundlage: Dzīvojamo telpu īres likums (Wohnmietgesetz, 2021); ergänzend der Civillikums. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Liechtenstein

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Die Liste in Art. 4 und 5 VMWG ist für Heizungs- und Warmwasserkosten abschließend: Was Art. 4 nicht nennt, darf nicht als solche Kosten verrechnet werden, und was Art. 5 ausdrücklich ausschließt, bleibt beim Vermieter, auch wenn der Mietvertrag etwas anderes vorsieht. Erhebt der Vermieter die Kosten aufgrund einer Abrechnung, muss er sie jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 3). Heizkosten für NICHT vermietete Räume trägt grundsätzlich der Vermieter (Art. 7 Abs. 1); nur wenn keine Verbrauchserfassungsgeräte installiert sind und der Leerstand nachweisbar nur zum Frostschutz beheizt wurde, trägt der Vermieter davon in der Regel nur einen Teil, gestaffelt nach Gebäudegröße (Art. 7 Abs. 2) — das ist AUSDRÜCKLICH kein allgemeiner Verteilschlüssel, sondern nur der Vermieteranteil an leerstehenden Einheiten.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind Brennstoffe und verbrauchte Energie für Heizung und Warmwasser, Elektrizität für Brenner und Pumpen der Heizanlage, Betriebskosten für Alternativenergien, Reinigung von Anlage und Kamin samt Abfall- und Schlackenbeseitigung und periodische Revision der Heizanlage.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Reparatur und Erneuerung der Heizungs-/Warmwasseranlagen (Art. 5 Bst. a) und Verzinsung und Abschreibung der Anlagen (Art. 5 Bst. b). Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Keine eigene Rüge- oder Rückforderungsfrist recherchiert; allgemeine ABGB-Fristen dürften gelten.

Grundlage: Art. 3 bis 7 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), LGBl. 2016 Nr. 287, gestützt auf § 1090 Art. 10 Abs. 3 ABGB. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-13.

Litauen

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Die verbrauchsabhängigen Nebenkosten trägt in der Regel der Mieter, oft über den Vermieter abgerechnet. Welche weiteren Posten, etwa Gebäude- und Instandhaltungsgebühren, der Mieter trägt, richtet sich nach dem Vertrag.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Heizung, Warm- und Kaltwasser, Strom und Gas nach Verbrauch, Müllabfuhr, Internet und Kabelfernsehen, wenn vereinbart und Gebäude- und Instandhaltungsgebühren nach Vereinbarung.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Instandsetzung und Reparatur der Substanz, soweit nicht vereinbart und was der Vertrag nicht dem Mieter zuweist. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Streit entscheidet das Gericht.

Grundlage: Civilinis kodeksas (Zivilgesetzbuch, Gesetz Nr. VIII-1864), Wohnraummiete in Buch 6. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Luxemburg

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Der Vermieter zieht einen Vorschuss (avance sur charges) ein und legt eine genaue Abrechnung (décompte) mit der Art jeder Ausgabe vor. Verrechnet werden nur die tatsächlichen Kosten; eine Pauschale ohne Nachweis ist angreifbar.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Betrieb und Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, Strom für die gemeinsamen Teile und laufende Wartung gemeinsamer Anlagen.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Instandhaltung und große Reparaturen der Substanz, die trägt der Vermieter, Verwaltungskosten des Vermieters und Gebäudeversicherung und Grundsteuer, soweit nicht vereinbart. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Der Mieter kann die Abrechnung anfechten und Belege verlangen. Streit über die charges entscheidet der Friedensrichter (juge de paix), bei einem Streitwert unter 10.000 Euro.

Grundlage: Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation und Code civil, ergänzt durch das RGD vom 16. Juni 2015 zu den charges locatives. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Malta

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Der Mieter trägt den Verbrauch; wer die Gebäude- und Gemeinschaftskosten (condominium) trägt, richtet sich nach dem Vertrag. Der registrierte Mietvertrag sollte die Posten klar benennen.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Strom, Wasser und Gas nach Verbrauch, Anteil an den Gebäude- und Gemeinschaftskosten (condominium), wenn vereinbart und Internet, wenn vereinbart.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Strukturreparaturen und Instandhaltung der Substanz, die trägt der Vermieter und was der Vertrag nicht dem Mieter zuweist. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Streit geht an das Adjudicating Panel oder das Gericht.

Grundlage: Private Residential Leases Act (Cap. 604); ergänzend der Civil Code (Cap. 16). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Niederlande

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Die Liste des Besluit servicekosten ist abschließend: Was dort nicht steht, darf nicht als servicekosten weitergegeben werden. Verrechnet werden darf nur, was der Vermieter selbst bezahlt und dann weiterverrechnet.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind Wärme und Warmwasser, Strom und Gas für die gemeinschaftlichen Teile, Reinigung der gemeinschaftlichen Räume, Hausmeisterdienste, Kleininventar und Möblierung, soweit mitvermietet und Aufzug und Haustechnik im Betrieb.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten des Vermieters und Behördengebühren, Instandhaltung der Wohnung, Anstrich, Dach, Gebäudereinigung außen, Eigentümeranteil der Grundsteuer, Gebäudeversicherung, das ist keine Mieterversicherung und alles, was nicht im Besluit servicekosten steht. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Jahresabrechnung binnen sechs Monaten nach Ende des Kalenderjahres (Art. 7:259 Abs. 2 BW). Der Mieter kann die Abrechnung bei der Huurcommissie prüfen lassen.

Grundlage: Besluit servicekosten, Art. 7:237 und 7:259 BW. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Norwegen

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Neben der Miete darf der Vermieter nur den Verbrauch von Strom und Brennstoff sowie Wasser und Abwasser verlangen, und nur wenn dies im Vertrag steht und gemessen oder klar verteilt wird. Diese Aufzählung ist abschließend; alle übrigen Kosten müssen in der Miete enthalten sein, und die Regel ist zwingend und kann nicht zulasten des Mieters geändert werden.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind Verbrauch von Strom und Brennstoff nach Messung und Wasser und Abwasser, wenn gemessen oder nach klarer Formel verteilt.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Grundsteuer, Müllabfuhr und Versicherung, Fernseh- und Kabelgebühren und Felleskostnader wie Treppenreinigung, Hausmeister und gemeinsamer Strom. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Verbrauch. Streit entscheidet das Husleietvistutvalget oder das Gericht.

Grundlage: Husleieloven (norwegisches Mietgesetz von 2000), Grenze für Zusatzkosten neben der Miete. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Polen

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Diese Zahlungen heißen „opłaty niezależne od właściciela“, also vom Eigentümer unabhängige Kosten, und sind gesetzlich auf die genannten Lieferungen begrenzt. Der Vermieter darf sie nur einheben, wenn der Nutzer keinen eigenen Vertrag mit dem Versorger hat. Verrechnet werden darf nur die Höhe, die zur Deckung der tatsächlichen Kosten nötig ist, also ohne Aufschlag.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind Lieferung von Energie in die Wohnung, Gas, Wasser, Abwasserentsorgung und Abfall- und Fäkalienentsorgung.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, die stecken im Mietzins, Instandhaltung und Renovierung des Gebäudes, alles, was nicht Lieferung oder Entsorgung ist und Aufschläge auf die Versorgerkosten. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Bei einer Erhöhung muss der Vermieter dem Mieter SCHRIFTLICH eine Aufstellung samt Grund vorlegen (Art. 9 Abs. 2). Mietzins und andere Entgelte dürfen höchstens alle sechs Monate erhöht werden, diese Versorgungskosten ausgenommen.

Grundlage: Art. 2 Nr. 8 und Art. 9 Ustawa o ochronie praw lokatorów (21.06.2001). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Portugal

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Die gesetzliche Grundregel lautet: Die Kosten für Erhaltung und Nutzung der gemeinschaftlichen Teile und für Dienste von gemeinsamem Interesse trägt der EIGENTÜMER der Einheit. Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser sie übernimmt, aber die Posten müssen im Mietvertrag benannt sein; zulässig ist auch ein Verweis auf die dem Vertrag beigefügte Hausordnung. Ohne solche Benennung bleibt alles beim Vermieter.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind eigener Verbrauch von Wasser, Strom und Gas, Kosten der Erhaltung und Nutzung der gemeinschaftlichen Teile, aber nur wenn im Vertrag vereinbart und Dienste von gemeinsamem Interesse wie Aufzug und Treppenhausreinigung, unter derselben Bedingung.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Kosten des condomínio ohne Vereinbarung, denn die trägt von Gesetzes wegen der Eigentümer, außergewöhnliche Arbeiten und Sanierung, IMI, die Grundsteuer und Rücklagen des condomínio (fundo de reserva). Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Fristen ergeben sich aus dem Mietvertrag und den Beschlüssen des condomínio. Der Mieter kann die Aufstellung und die Belege verlangen.

Grundlage: Art. 1424 Código Civil (encargos do condomínio), Art. 1424-A CC (Verantwortung). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Rumänien

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Das Gesetz legt nicht fest, wer die Nebenkosten trägt; das regelt der Vertrag. In der Praxis zahlt der Mieter Strom, Gas und Wasser sowie die monatliche întreținere des Eigentümervereins (Asociația de Proprietari). Der Vertrag muss klarstellen, ob der Mieter die Zähler auf seinen Namen überträgt oder der Vermieter weiterverrechnet.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Strom, Gas und Wasser nach Verbrauch, die monatliche Wartungsgebühr des Eigentümervereins (întreținere) und Heizung und Müllabfuhr.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Streit über die Nebenkosten entscheidet das Gericht.

Grundlage: Codul civil (Zivilgesetzbuch, Gesetz Nr. 287/2009); die Verteilung der Nebenkosten überlässt das Gesetz dem Vertrag. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Schweden

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Die Miete muss im Vertrag mit einem BESTIMMTEN Betrag angegeben sein. Von dieser Pflicht ausgenommen ist nur eine abschließend genannte Gruppe: Heizung, Kühlung, Warmwasser, Strom sowie Wasser- und Abwassergebühren. Diese Posten dürfen nach Selbstkosten oder nach gemessenem Verbrauch abgerechnet werden, ein Verbrauchsbezug aber nur, wenn der Verbrauch tatsächlich messbar ist. In Schweden ist die Warmmiete (varmhyra) der Normalfall, dann ist die Heizung im Betrag enthalten.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind Heizung und Kühlung, Warmwasser, Strom und Wasser und Abwasser.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind alles andere, denn dafür muss ein bestimmter Betrag im Vertrag stehen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen und nachträglich erfundene Zuschläge. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Streit über die Höhe geht an die Hyresnämnd. Ein Zuschlag ohne Grundlage im Vertrag ist nicht geschuldet.

Grundlage: 12 kap. 19 § Jordabalken (hyreslagen), Betrag muss im Vertrag bestimmt sein. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Serbien

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Nebenkosten sind in der Regel nicht in der Miete enthalten; der Mieter trägt Verbrauch und die laufende Gebäude-Instandhaltungsgebühr. Wer Fernwärme und schwere Gebäudeinstandhaltung trägt, muss der Vertrag klar regeln.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Strom, Wasser, Heizung und Gas nach Verbrauch, Internet, Kabelfernsehen und Müllabfuhr, die laufende Gebäude-Instandhaltungsgebühr (informatika): Müll, Flurreinigung, Aufzug und kleinere Reparaturen aus der normalen Nutzung.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind größere Strukturreparaturen und schwere Instandhaltung, die trägt der Vermieter und die Hausverwaltergebühr, soweit nicht vereinbart. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Streit über die Höhe entscheidet das Gericht.

Grundlage: Zakon o obligacionim odnosima (Obligationengesetz). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Slowakei

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Die verbrauchsabhängigen Nebenkosten trägt in der Regel der Mieter, direkt oder über den Vermieter. Heizung, Wasser, Gebäude- und Müllgebühren werden meist separat abgerechnet; was genau der Mieter trägt, muss der Vertrag klar benennen.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Strom, Gas und Wasser nach Verbrauch, Heizung, Müllabfuhr, Betrieb der Gemeinschaftsflächen und des Aufzugs nach Vereinbarung und Internet, wenn vereinbart.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Instandhaltung und Reparatur der Substanz, soweit nicht vereinbart, Verwaltungskosten des Vermieters und was der Vertrag nicht dem Mieter zuweist. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Streit entscheidet das Gericht.

Grundlage: Občiansky zákonník (Gesetz Nr. 40/1964 Zb.), Mietvertrag über eine Wohnung. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Slowenien

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Nach dem 91. člen SZ-1 muss der Mietvertrag klar benennen, welche Kosten neben der Miete der Mieter trägt: die individuellen Verbrauchskosten der Wohnung und die Betriebskosten der gemeinsamen Teile (obratovalni stroški). Nur die im Vertrag genannten Kosten gelten als vom Mieter geschuldet.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind individuelle Kosten wie Strom, Wasser und Fernwärme der Wohnung, Betriebskosten der gemeinsamen Teile (obratovalni stroški) und Müllabfuhr.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Instandhaltung und Rücklage der Substanz, die trägt der Eigentümer und was der Vertrag nicht dem Mieter zuweist. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Streit über die Nebenkosten entscheidet das Gericht.

Grundlage: Stanovanjski zakon (SZ-1), 91. člen: der Vertrag muss die vom Mieter getragenen Kosten klar benennen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Spanien

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Die Übernahme durch den Mieter muss SCHRIFTLICH vereinbart sein und den damaligen Jahresbetrag nennen (Art. 20 Abs. 1 LAU). Für IBI und Müllabgabe hat der Tribunal Supremo am 17.11.2025 entschieden, dass die Betragsangabe entfällt, wenn die Abgabe für die Wohnung individualisiert ist; eine ausdrückliche Abrede bleibt aber nötig.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind gastos generales der Eigentümergemeinschaft, wenn schriftlich vereinbart, Grundsteuer IBI, wenn ausdrücklich vereinbart und für die Wohnung individualisiert, Müllabfuhrabgabe unter derselben Bedingung, individuell messbare Versorgung (Wasser, Strom, Gas), die trägt der Mieter ohnehin und Portier und Aufzug, wenn Teil der vereinbarten gastos generales.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind alles ohne schriftliche Vereinbarung, dann bleibt es beim Vermieter, außergewöhnliche Instandhaltung und Sanierung, Erhaltung der Wohnbarkeit, die schuldet der Vermieter (Art. 21 LAU) und einseitige Erhöhungen während der gesetzlichen Mindestlaufzeit. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Steigen die Kosten, darf der Vermieter die Steigerung während der gesetzlichen Mindestlaufzeit von fünf beziehungsweise sieben Jahren nicht einseitig weitergeben; danach nur einvernehmlich und höchstens im doppelten Umfang der zulässigen Mieterhöhung wegen Verbesserungen.

Grundlage: Art. 20 Ley 29/1994 (LAU), Rechtsprechung STS 1637/2025 vom 17.11.2025 zum IBI. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.

Tschechien

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Welche Leistungen (služby) verrechnet werden, ergibt sich aus dem Vertrag oder der Vereinbarung; das Gesetz 67/2013 setzt den Rahmen und die Abrechnungsregeln. Verrechnet werden die tatsächlichen Kosten, verteilt nach dem vereinbarten Schlüssel.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Betrieb des Aufzugs, Beleuchtung und Betrieb der Gemeinschaftsteile, Müllabfuhr und Hausmeister und Reinigung der Gemeinschaftsteile.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Instandhaltung und Reparatur des Gebäudes, die trägt der Vermieter, Versicherung und Grundsteuer, soweit nicht ausdrücklich vereinbart und Verwaltungskosten des Vermieters. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Der Vermieter stellt die Abrechnung spätestens vier Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zu; bei Verzug droht eine gesetzliche Strafzahlung an den Mieter.

Grundlage: Zákon o službách (Gesetz Nr. 67/2013 Sb.) über die mit der Wohnungsnutzung verbundenen Leistungen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Ungarn

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Der Vertrag bestimmt, ob die Gemeinschaftskosten (közös költség) in der Miete enthalten sind oder separat gezahlt werden; die Verbrauchskosten (rezsi) trägt in der Regel der Mieter. Das ist Verhandlungssache und gehört klar in den Vertrag.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Strom, Gas, Wasser und Heizung nach Verbrauch (rezsi), die Gemeinschaftskosten des Hauses (közös költség), wenn vereinbart, Müllabfuhr und Internet und Kabelfernsehen, wenn vereinbart.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Strukturreparaturen und größere Ersatzinvestitionen, die trägt der Vermieter und Gebäudeversicherung und Verwaltungsgebühren. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Streit über die Höhe entscheidet das Gericht.

Grundlage: 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) und Polgári Törvénykönyv. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Vereinigtes Königreich

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Der Tenant Fees Act 2019 dreht die Frage um: Er nennt ABSCHLIESSEND, welche Zahlungen überhaupt verlangt werden dürfen. Was nicht in Schedule 1 steht, ist eine prohibited payment und damit unzulässig, unabhängig von jeder Vertragsklausel. Das gilt für assured shorthold tenancies, Studentenwohnraum und Lizenzen. Bei langfristigen Leasehold-Verhältnissen gilt zusätzlich, dass ein service charge nur in angemessener Höhe geschuldet ist (s. 19 Landlord and Tenant Act 1985). Seit dem 1.5.2026 gilt zusätzlich eine eigene Grenze für die Miete selbst (Renters' Rights Act 2025, nur England): höchstens ein Monat im Voraus, bei kürzerem Zahlungsrhythmus höchstens 28 Tage, verlangt oder angenommen werden darf sie erst NACH Unterschrift beider Seiten.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind Miete, Kaution (tenancy deposit) und holding deposit, jeweils gesetzlich begrenzt, Council Tax, Versorgung: Strom, Gas, Wasser, Abwasser, TV-Lizenz und Telekommunikation, Gebühren bei Zahlungsverzug und bei vom Mieter gewünschter Vertragsänderung und Entschädigung bei vorzeitiger Beendigung auf Wunsch des Mieters.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Besichtigungs- und Verwaltungsgebühren, Bonitätsprüfung, Referenzen, Bürgschaftsgebühr, Inventar- und Bestandsaufnahme, Verlängerungs- und Ausstiegsgebühren, professionelle Endreinigung als Pflichtposten, Haustiergebühren und alles, was nicht in Schedule 1 steht. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Eine zu Unrecht verlangte Zahlung ist zurückzuzahlen; die Behörde kann bis zu 5.000 Pfund je Verstoß verhängen, im Wiederholungsfall bis zu 30.000 Pfund oder Strafverfolgung. Bei service charges in Leasehold-Verhältnissen müssen Kosten binnen 18 Monaten nach Entstehung angefordert werden (s. 20B Landlord and Tenant Act 1985).

Grundlage: Tenant Fees Act 2019, Schedule 1 (permitted payments); Landlord and Tenant Act 1985, s. 19. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-17.

Zypern

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Der Mieter trägt den Verbrauch und seinen Anteil an den common expenses des Gebäudes. Bei kontrollierten Mietverhältnissen prüft das Rent Disputes Court auch die Nebenkosten; im freien Markt bestimmt der Vertrag.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Strom und Wasser nach Verbrauch, Anteil an den Gemeinschaftskosten (common expenses) des Gebäudes und Müllabfuhr und gemeinsame Beleuchtung.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Die Fristen

Abrechnung nach Vereinbarung. Bei kontrollierten Mieten entscheidet das Rent Disputes Court, sonst das Zivilgericht.

Grundlage: Vertragsrecht (Cap. 149); für kontrollierte Mietverhältnisse das Rent Control Law 23/1983. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.

Häufige Fragen

Muss ich eine Nachzahlung leisten, solange ich die Abrechnung prüfe?

Eine Nachforderung wird erst fällig, wenn die Abrechnung formell in Ordnung ist. Ist sie es nicht, ist auch die Nachzahlung nicht fällig. Zahlen Sie unter Vorbehalt, wenn Sie den Streit nicht eskalieren wollen, aber Ihre Einwendungen behalten möchten.

Was gilt, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?

In mehreren Ländern verliert er dann den Anspruch auf eine Nachzahlung, ein Guthaben müssen Sie aber weiterhin bekommen. Die Frist wirkt also nur in eine Richtung.

Wie lange kann ich rückwirkend prüfen?

Das hängt an der Einwendungsfrist Ihres Landes und daran, wann Ihnen die Abrechnung zugegangen ist. Abgelaufene Jahre lassen sich in der Regel nicht mehr aufrollen, auch wenn der Fehler eindeutig ist.

Nach Ort

Was an Ihrem Ort gilt, steht auf der Seite dieses Ortes. Die Unterschiede sind größer, als die meisten annehmen.

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