Mieterhöhung in Kärnten prüfen

Die Klausel muss im Vertrag stehen

Sie wirkt nur, wenn sie im Vertrag steht. Ohne Klausel gibt es keine automatische Anpassung an einen Index, auch wenn der Index gestiegen ist.

Nur der Teil, der den Wohnwert erhöht

Umgelegt werden darf nur der Teil, der den Wohnwert wirklich erhöht. Was ohnehin fällige Instandhaltung war, gehört nicht dazu und muss herausgerechnet werden.

Ob das Mietrechtsgesetz voll, nur teilweise oder gar nicht gilt, hängt am Baujahr, an der Förderung und an der Art des Hauses, nicht am Bundesland. Diese Einordnung entscheidet vor jeder anderen Frage darüber, ob es überhaupt eine Mietobergrenze gibt.

Grundlage: § 1 Mietrechtsgesetz (MRG)

Für jedes Bundesland gilt ein eigener Richtwert je Quadratmeter. Er ist die Grundlage für die zulässige Miete in Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich und wird regelmäßig neu kundgemacht. Zu- und Abschläge für Lage, Zustand und Ausstattung kommen dazu.

Grundlage: § 5 Richtwertgesetz (RichtWG), BGBl. Nr. 800/1993

Ist der Mietvertrag befristet, ist vom zulässigen Hauptmietzins ein Abschlag zu machen. Er gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Grundlage: § 16 Abs. 7 MRG

Wann und wie erhöht werden darf

Wertsicherung nur, wenn im Vertrag vereinbart, üblich an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Seit 01.01.2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz jede solche Klausel, auch in der Teilanwendung und bei älteren Verträgen. Erhöht wird nur zum 1. April. Der Teil der Inflation über 3 Prozent zählt nur zur Hälfte.

Bei Verträgen mit MRG-Mietzinsgrenze zählt die Inflation 2025 höchstens mit 1 Prozent und die Inflation 2026 höchstens mit 2 Prozent. Der Richtwert selbst wird seit 2026 jährlich zum 1. April angepasst und von Statistik Austria verlautbart, zuletzt zum 01.04.2026. Die Anhebung ist gesetzlich gedeckelt: höchstens 1 Prozent im Jahr 2026 und höchstens 2 Prozent im Jahr 2027.

Praktisch wirkt eine Erhöhung frühestens ab der Mietperiode Mai 2026. Denn das Erhöhungsschreiben darf erst mit Wirksamwerden der neuen Richtwerte abgehen und muss spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin beim Mieter sein.

Ihre Frist und der Weg dorthin

Überschreitung des zulässigen Zinses ist bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht geltend zu machen, binnen drei Jahren ab Vertragsabschluss. Bei befristeten Verträgen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Vertragsende oder Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag. Die Verjährung beträgt dann zehn Jahre (§ 16 Abs. 8 MRG).

Sonst verjährt die Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach drei Jahren (§ 27 Abs. 3 MRG).

Was Sie dafür nachschlagen müssen

Aktueller Richtwert des Bundeslandes je m² (zuletzt angehoben zum 01.04.2026), ortsübliche Höhe der Lagezuschläge im Bezirk, ob das Baujahr den Vollanwendungsbereich auslöst.

Muss ich der Erhöhung ausdrücklich zustimmen?

Das hängt am Anlass. Bei einer vereinbarten Wertsicherung und bei der Anhebung eines amtlichen Werts wirkt die Erhöhung ohne Ihre Zustimmung. Bei der Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangen mehrere Rechtsordnungen eine Zustimmung, die auch durch schlüssiges Verhalten eintreten kann.

Was passiert, wenn ich die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahle?

Der Vorbehalt hält Ihre Rückforderung offen und vermeidet zugleich den Vorwurf des Zahlungsverzugs. Er ersetzt aber keinen fristgerechten Widerspruch, wo einer vorgeschrieben ist.