Betriebskostenabrechnung in Wien prüfen

Steht der Posten nicht im Gesetz, zahlen Sie ihn nicht

Steht ein Posten nicht im Gesetz, darf er nicht umgelegt werden, auch nicht mit einer Klausel im Vertrag. Eine solche Klausel ist dann wirkungslos.

Hier entscheidet der Vertrag, nicht das Gesetz

Umgelegt werden darf, was vereinbart ist. Dann verschiebt sich die Prüfung vom Gesetz in den Vertrag, und die entscheidende Frage lautet, ob der Posten dort einzeln benannt ist.

Die drei Klassiker, die selten hineingehören

Drei Posten sind in mehreren Ländern ausdrücklich ausgenommen und tauchen trotzdem regelmäßig in Abrechnungen auf. Wer nur diese drei prüft, hat den größten Teil der strittigen Beträge erfasst.

Ob das Mietrechtsgesetz voll, nur teilweise oder gar nicht gilt, hängt am Baujahr, an der Förderung und an der Art des Hauses, nicht am Bundesland. Diese Einordnung entscheidet vor jeder anderen Frage darüber, ob es überhaupt eine Mietobergrenze gibt.

Grundlage: § 1 Mietrechtsgesetz (MRG)

Für jedes Bundesland gilt ein eigener Richtwert je Quadratmeter. Er ist die Grundlage für die zulässige Miete in Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich und wird regelmäßig neu kundgemacht. Zu- und Abschläge für Lage, Zustand und Ausstattung kommen dazu.

Grundlage: § 5 Richtwertgesetz (RichtWG), BGBl. Nr. 800/1993

Ist der Mietvertrag befristet, ist vom zulässigen Hauptmietzins ein Abschlag zu machen. Er gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Grundlage: § 16 Abs. 7 MRG

Wien ist zugleich Bundesland und Gemeinde. Sein Altbaubestand vor 1953 ist der größte im Land und fällt in den Vollanwendungsbereich mit Mietobergrenze.

Grundlage: § 1 Abs. 4 MRG in Verbindung mit § 16 Abs. 2 MRG

Wien hat eine wohnrechtliche Schlichtungsstelle. Das ändert den Weg: Ein Streit über die Höhe des Mietzinses muss hier zuerst dort anhängig gemacht werden und kann nicht sofort zu Gericht. In Österreich gibt es solche Stellen nur in wenigen Gemeinden, überall sonst führt der Weg direkt zum Bezirksgericht.

Grundlage: § 39 Abs. 1 MRG

Geförderte Wohnungen und Gemeindewohnungen vergibt die Stadt nach eigenen Regeln. Die Miethöhe regelt weiterhin das Bundesrecht.

Grundlage: Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG 1989)

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Im Vollanwendungsbereich des MRG ergibt sich die Umlage direkt aus dem Gesetz, eine eigene Vereinbarung ist nicht nötig. Der Katalog des § 21 MRG ist taxativ: Was dort nicht steht, darf der Vermieter nicht überwälzen, auch nicht mit Vertragsklausel.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind:

• Wasser und Abwasser samt Kanalgebühr
• Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung der allgemeinen Teile
• Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung
• Hausbetreuung (Hausbesorger oder Reinigungsfirma)
• Grundsteuer
• Verwaltungskosten, aber nur bis zur Pauschale des § 22 MRG
• Betrieb von Gemeinschaftsanlagen wie Lift und Waschküche (§ 24 MRG)

Was nicht auf die Abrechnung darf

Steht einer der folgenden Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung:

• Erhaltung und Instandsetzung, das ist Sache des Vermieters (§ 3 MRG)
• Reparaturen an Dach, Fassade, Steigleitungen
• Verbesserungen und Neuherstellungen
• Verwaltungskosten über die Pauschale hinaus
• Kosten, die der Vermieter selbst verursacht hat

Die Fristen

Abrechnung bis 30. Juni des Folgejahres, Auflage der Belege am Haus (§ 21 Abs. 3 MRG). Der Mieter kann bei der Schlichtungsstelle prüfen lassen; Rückforderung binnen drei Jahren.

Die Obergrenze

Verwaltungskosten sind mit dem Kategoriebetrag A je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr gedeckelt (§ 22 MRG in Verbindung mit § 15a Abs. 3 Z 1 MRG). Mehr ist unzulässig, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand des Verwalters.

Muss ich eine Nachzahlung leisten, solange ich die Abrechnung prüfe?

Eine Nachforderung wird erst fällig, wenn die Abrechnung formell in Ordnung ist. Ist sie es nicht, ist auch die Nachzahlung nicht fällig. Zahlen Sie unter Vorbehalt, wenn Sie den Streit nicht eskalieren wollen, aber Ihre Einwendungen behalten möchten.

Was gilt, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?

In mehreren Ländern verliert er dann den Anspruch auf eine Nachzahlung, ein Guthaben müssen Sie aber weiterhin bekommen. Die Frist wirkt also nur in eine Richtung.

Wie lange kann ich rückwirkend prüfen?

Das hängt an der Einwendungsfrist Ihres Landes und daran, wann Ihnen die Abrechnung zugegangen ist. Abgelaufene Jahre lassen sich in der Regel nicht mehr aufrollen, auch wenn der Fehler eindeutig ist.